無錫蠡湖恒大項(xiàng)目可行性研報(bào)告匯報(bào)總綱

PAGE2PAGE3無錫恒大蠡湖地塊可行性研究報(bào)告總綱2#C地塊可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目背景2#C地塊位于太湖大道鴻橋路交界的西南側(cè)。是由昔日地王——占地1650畝的原蠡湖二號(hào)地塊分割而來，蠡湖二號(hào)地塊曾經(jīng)在2005年由澳大利亞默維克·仲圣地產(chǎn)有限公司以32億的高價(jià)拍得，但是之后由于該集團(tuán)經(jīng)營(yíng)不善，資金鏈瀕臨斷裂，無力兌現(xiàn)開發(fā)承諾，故蠡湖2號(hào)地塊被政府重新收回，考慮到超大面積開發(fā)帶來的種種弊端，政府將2好地塊劃分為4塊面積較小的地塊，2#C地塊是其中靠近蠡湖的一塊優(yōu)質(zhì)用地。本案地塊本案地塊原蠡湖二號(hào)地塊是無錫自2001年實(shí)行土地招標(biāo)拍賣以來最大最好的地塊，未來絕少再有這么大、位置這么好的地塊。其地理位置優(yōu)越，占地面積大，周邊各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，具有很高的綜合開發(fā)潛力。而其1650畝的土地面積和當(dāng)時(shí)（2006年）32.05億元的受讓金額均為無錫史上之最，成為無愧的無錫地王。二、區(qū)位分析蠡湖新城板塊地塊所在的蠡湖新城，位于無錫的西南部，東起蠡湖大道，北至太湖西大道，西、南鄰蠡湖，規(guī)劃面積約6平方公里。蠡湖新城包括建成一個(gè)開放中央公園、沿湖旅游服務(wù)區(qū)、中央步行街、城市生活居住區(qū)組成的高品質(zhì)的湖濱居住社區(qū)。蠡湖新城板塊交通條件：距離市中心6公里，距城市新中心太湖廣場(chǎng)5公里，距離成熟生活區(qū)河埒口2公里。主干道太湖大道一端接通太湖廣場(chǎng)快速通達(dá)市中心，一端連接環(huán)太湖公路隨時(shí)悠然出行風(fēng)景區(qū)。商業(yè)配套：成熟的河埒口、太湖廣場(chǎng)商圈，近在咫尺的湖濱路商業(yè)街，魅力萬科城的華潤(rùn)萬家超市、奧林花園的家樂福超市、湖濱壹號(hào)的歐尚超市等周邊商業(yè)配套必使社區(qū)發(fā)展更加成熟，蠡湖商圈的形成指日可待。景觀文化資源、：蠡湖之光、蠡湖公園、太湖之星摩天輪、百米高噴、無錫大劇院、湖濱飯店、金融中心、新體育中心、未來地鐵樞紐，6平方公里的蠡湖新城正在成型。這是一個(gè)先建城，后移居的板塊。它靠山面湖，是無錫的一塊不可多得的風(fēng)水寶地，接近市區(qū)，交通便利，同時(shí)又處在景區(qū)，人文及自然景觀極為豐厚。無錫“城市南移”世紀(jì)大規(guī)劃的逐步推進(jìn)，作為太湖的一部分，蠡湖地區(qū)已成為錫城高尚住宅區(qū)最為集中的地區(qū)之一，區(qū)位價(jià)值和潛力不可估量。三、周邊市場(chǎng)分析1、區(qū)域市場(chǎng)描述濱湖區(qū)是無錫整體市場(chǎng)的主力供應(yīng)區(qū)域——從CRIC統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，09年1-11月區(qū)域市場(chǎng)共新增供應(yīng)109.39萬平方米，較08年同期的158.31萬方大幅下滑30.09%，但仍居無錫各區(qū)的首位，依舊是整體市場(chǎng)的主力供應(yīng)區(qū)域。濱湖區(qū)榮登區(qū)域成交榜首，價(jià)格屢創(chuàng)新高——09年1-11月區(qū)域市場(chǎng)商品住宅累計(jì)成交186.66萬方，較去年同期64.37萬方大幅上漲189.99%，取代了08年區(qū)域狀元惠山區(qū)，榮登區(qū)域成交量榜首。受蠡湖公館、蠡湖尚都等項(xiàng)目的熱銷，區(qū)域均價(jià)在6月突破9000元/平方米大關(guān)，在7月創(chuàng)下9871元/平方米的高點(diǎn)，成交均價(jià)不斷走高。整體區(qū)域呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)——09年1-11月，濱湖區(qū)商品住宅供應(yīng)量較去年同期大幅下滑，成交量則出現(xiàn)暴漲，使得09年區(qū)域市場(chǎng)商品住宅的供求比較高。09年多個(gè)月的供應(yīng)量均低于成交量。梁溪河、太湖新城兩板塊分庭抗禮——從成交量來看，梁溪河板塊以42.72%占據(jù)各版塊之首，區(qū)域內(nèi)萬達(dá)廣場(chǎng)、瑜憬灣等項(xiàng)目的熱銷助推成交量高居第一。太湖新城板塊依靠超級(jí)大盤太湖國(guó)際、萬科魅力城的拉動(dòng)下，成交量位居第二。馬山板塊、蠡湖新城板塊以9.6%和5.63位居第三和第四。XDG-2009-94地塊觀湖路與漁港路交叉口西北側(cè)。商住230畝1.6104125130000529810/2/8上海金豐XDG-2009-95地塊青祁路與展西路交叉口西北側(cè)。商辦28畝1.81167721000624910/2/8濱湖投資XDG-2009-96地塊梁青路與鴻橋路交叉口東南側(cè)。商辦10畝695809580239410/2/8龍山商貿(mào)PAGE4PAGE53、周邊項(xiàng)目情況縱觀蠡湖板塊，向來是無錫本地人認(rèn)為最適宜居住的區(qū)域。吸引了萬科、綠城、融科、龍湖、順馳、華潤(rùn)新鴻基等地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘，再加上地鐵一號(hào)線的開工建設(shè)，帶動(dòng)區(qū)域樓市一熱再熱，促使房?jī)r(jià)一漲再漲，樓盤均價(jià)已破萬元大關(guān)。瑜憬灣、山語銀城、萬科魅力之城、湖濱一號(hào)、太湖國(guó)際社區(qū)及順馳天鵝湖等知名樓盤的進(jìn)駐。使該區(qū)域迅速發(fā)展，且受到城市規(guī)劃向南拓展，該區(qū)域版塊價(jià)格大有直逼中心區(qū)之勢(shì)。地塊周邊主要項(xiàng)目分布圖地塊周邊主要項(xiàng)目銷售情況表項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)總建面積容積率銷售均價(jià)銷售情況湖濱一號(hào)2期高層公寓、商業(yè)72萬方1.7510000去年9月2期開盤，目前在售3房，無優(yōu)惠蠡湖一號(hào)高層、洋房、別墅71萬方1.2114000在售高層公寓，洋房還剩2套，無優(yōu)惠蠡湖國(guó)際公寓高層公寓6.3萬2.859000在售小面積精裝修酒店公寓金域藍(lán)灣高層公寓38萬方2.518000主推103和220平，99精致型銷售良好僅少量房源潤(rùn)華國(guó)際大廈辦公159.517000在售110-170的辦公樓蠡湖香榭高層、五星級(jí)酒店16.3萬（住宅6.7辦公2.3商業(yè)3.9）2.510000在售90-140的住宅，小面積房源所剩不多天安曼哈頓高層公寓14.32.4待定預(yù)計(jì)6月底開盤，首推190-260的大戶型公寓從銷售情況來看，該區(qū)域項(xiàng)目憑借名企的號(hào)召力、優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)和生態(tài)資源等，08-09年整體的銷售情況相當(dāng)好。目前隨著新政的出臺(tái)，市場(chǎng)有些遇冷，但從購(gòu)房者中意的區(qū)域來看，蠡湖版塊仍是其購(gòu)房的首選。從銷售價(jià)格來看，板塊均價(jià)由08年6500元/平方米上升至09年底突破9000元/平方米大關(guān)，進(jìn)入2010年，大多數(shù)在售的項(xiàng)目均價(jià)都在10000元/平方米以上，萬科的金域藍(lán)灣以精致的產(chǎn)品和優(yōu)越的地段，目前的售價(jià)已經(jīng)飆升至18000元/平方米，成為無錫樓市的標(biāo)桿。從產(chǎn)品形態(tài)來看，蠡湖公園沿線的基本以高端的別墅+景觀高層為主，戶型也基本以舒適型的兩房和三房為主。主力面積在100-140平方米。從客源層次來看，別墅產(chǎn)品以私企業(yè)主、長(zhǎng)三角的投資客以及外商港商高端人群為主，高層住宅以當(dāng)?shù)氐恼賳T、企業(yè)高層管理、白領(lǐng)為主，涵蓋了無錫中高端階層的各個(gè)類群。隨著軌道交通的實(shí)施和周邊配套的完善，越來越多的客群將蠡湖板塊作為其生活的第一居所。四、地塊條件分析2#C地塊北至太湖大道，南至中南西路，西隔環(huán)湖路鄰蠡湖，東至鴻橋路，地塊總占地面積312畝，容積率2.2。地塊西臨蠡湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境是周邊地塊中較為出色的一個(gè)。規(guī)劃項(xiàng)目時(shí)可充分利用綠化及水體等景觀環(huán)境資源，以景觀均好性為開發(fā)原則，該地塊為蠡湖新城內(nèi)不可多得的風(fēng)水寶地。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊名稱總占地面積綜合容積率蠡湖新城2#C地塊312畝2.2交通環(huán)境：公交線路：公交1路、9路、85路、315路。主干道：環(huán)湖路、蠡湖大道等景觀主軸直通城市中心，鴻橋路、中南西路均為新建路，通達(dá)性良好。周邊配套：重點(diǎn)風(fēng)景名勝蠡園、蠡湖公園，涉外五星級(jí)酒店湖濱飯店，各項(xiàng)目都配備了完善的商業(yè)配套。地塊現(xiàn)狀圖示地勢(shì)較為平坦內(nèi)部拆遷已經(jīng)完成地勢(shì)較為平坦內(nèi)部拆遷已經(jīng)完成太湖大道太湖大道鴻橋路中南西路地塊周邊圖示北面太湖大道為景觀主干道東面北面太湖大道為景觀主干道東面鴻橋路周邊樹林環(huán)繞西面環(huán)湖路風(fēng)景獨(dú)特周邊樹林環(huán)繞西面環(huán)湖路風(fēng)景獨(dú)特北面北面工業(yè)設(shè)計(jì)園西面緊鄰的蠡湖公園地塊條件梳理：太湖明珠的絕版地理位置，優(yōu)美的濱湖景觀資源。良好的規(guī)劃前景——城市副中心、市級(jí)新政中心、商業(yè)CBD、文化科技中心、體育中心。暢通立體的交通網(wǎng)絡(luò)——對(duì)內(nèi)20分鐘直達(dá)中心商圈，對(duì)外高速公路與長(zhǎng)三角緊密連接。312畝的規(guī)模體量，便于打造復(fù)合性高端物業(yè)。緊鄰綠城地王，地塊價(jià)值容易形成聯(lián)動(dòng)，形成蠡湖板塊的標(biāo)桿。周邊名企扎堆，都是高品質(zhì)復(fù)合型的大盤，未來同城競(jìng)爭(zhēng)在所難免，對(duì)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作能力有較高的要求。2#C地塊報(bào)價(jià)：2#C地塊土地價(jià)值基于幾個(gè)基礎(chǔ)：“09綠城地王”總價(jià)29億元，最高樓板價(jià)為6513.43元/平方米2#C地塊較“綠城地王”更為優(yōu)勢(shì)的景觀資源。周邊其他地塊的出讓價(jià)格最后對(duì)于2#C地塊的報(bào)價(jià)為：折合樓板價(jià)：綜上所述，