管理項(xiàng)目內(nèi)業(yè)資料教材

管理項(xiàng)目內(nèi)業(yè)資料目錄

質(zhì)保部：李鐸主要內(nèi)容基礎(chǔ)管理1.1------1.19房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)2.1------2.7共用設(shè)施設(shè)備管理3.1------3.8保安、消防、車輛管理4.1------4.6環(huán)境衛(wèi)生管理5.1------5.9綠化管理6.1------6.4精神文明建設(shè)7.1------7.2管理效益8.1------8.3九.合同管理一.基礎(chǔ)管理

1.1按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及設(shè)施投入使用立項(xiàng)批復(fù)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書建筑工程消防驗(yàn)收意見書房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告規(guī)劃用地紅線圖1.2:已辦理承接查驗(yàn)手續(xù)

房屋承接查驗(yàn)資料設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)交接資料

●供電系統(tǒng)查驗(yàn)交接資料

●電梯系統(tǒng)查驗(yàn)交接資料

●給排水系統(tǒng)查驗(yàn)交接資料

●消防系統(tǒng)查驗(yàn)交接資料

●智能化系統(tǒng)查驗(yàn)交接資料

●空調(diào)等其它設(shè)備查驗(yàn)交接資料

●房屋公共部位、場地、景觀綠化查驗(yàn)交接資料●其他附屬配件查驗(yàn)交接資料1.3:

由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理管理項(xiàng)目簡介管理項(xiàng)目組織架構(gòu)公司營業(yè)執(zhí)照（副本）公司資質(zhì)證書公司組織機(jī)構(gòu)代碼證企業(yè)稅務(wù)登記證總經(jīng)理上崗證1.4:建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確

中標(biāo)通知函

《前期物業(yè)服務(wù)合同》

合同備案證1.5:

在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確

《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》1.6:建立維修資金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定

管理項(xiàng)目專項(xiàng)維修資金管理制度專項(xiàng)維修資金臺(tái)賬/專項(xiàng)維修資金證明/

專項(xiàng)分戶帳目

1.7:房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善

商品住宅質(zhì)量保證書、商品住宅使用說明書

《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》見《業(yè)戶簽收文件》）

《業(yè)戶臨時(shí)管理規(guī)約及各項(xiàng)公眾制度》（見《業(yè)

戶手冊》）1.8:業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)未成立業(yè)委會(huì)的:成立業(yè)主委員會(huì)籌備計(jì)劃關(guān)于成立業(yè)主委員會(huì)的報(bào)告申請召開首次業(yè)主代表大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)的報(bào)告關(guān)于成立業(yè)主大會(huì)籌備組的公告籌備組成員推薦表業(yè)主委員會(huì)章程

已成立業(yè)委會(huì)的：關(guān)于成立業(yè)主大會(huì)籌備組的公告籌備組成員推薦表業(yè)主大會(huì)籌備組成員公示名單業(yè)主委員會(huì)備案證明等(計(jì)14份）資料1.9:

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確未成立業(yè)委會(huì)的：物業(yè)服務(wù)合同范本已成立業(yè)委會(huì)的：

●物業(yè)服務(wù)合同

●物業(yè)服務(wù)合同備案證明1.10:

物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和實(shí)施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意創(chuàng)優(yōu)申報(bào)表創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃與實(shí)施方案業(yè)委員對爭創(chuàng)方案的認(rèn)可證明

/社區(qū)居委會(huì)的認(rèn)可證明（未成立業(yè)委會(huì)的）創(chuàng)優(yōu)工作匯報(bào)材料1.11:小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法

管理制度、崗位職責(zé)、工作規(guī)程、考核細(xì)則（見《程序文件》、《作業(yè)指導(dǎo)書》）物業(yè)處各口年度/月份工作計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃（年計(jì)劃應(yīng)分解到月份計(jì)劃中）物業(yè)處月檢/整改記錄表/物業(yè)處季質(zhì)量考核通報(bào)等資料

公司巡查及整改反饋記錄表物業(yè)處例會(huì)紀(jì)要

例會(huì)紀(jì)要內(nèi)容：公司例會(huì)精神傳達(dá)上周工作完成情況點(diǎn)評本周工作安排/責(zé)任人、完成時(shí)限業(yè)主投訴情況及改進(jìn)措施值得關(guān)注的問題

員工培訓(xùn)記錄資料、會(huì)議/培訓(xùn)簽到記錄員工月考勤表/員工考核資料工作請示單公司函件及通知物業(yè)處函件《工作檢查記錄表》《重要郵件收發(fā)登記表》

1.12：物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)員工花名冊/員工上崗證、專業(yè)證書

員工花名冊欄目：部門、姓名、性別、身份證號(hào)碼、學(xué)歷、入職時(shí)間、轉(zhuǎn)正時(shí)間、持證情況、聯(lián)系電話、重要事件聯(lián)系人/聯(lián)系電話各崗員工崗位形象（照片）

1.13

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率

智能化設(shè)備清單智能化設(shè)備操作使用說明

a

樓宇訪客對講系統(tǒng)及戶內(nèi)安防系統(tǒng)

b小區(qū)周界防越報(bào)警系統(tǒng)

c閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

d

小區(qū)電子巡更系統(tǒng)

e

停車場管理系統(tǒng)

f

背景音樂及公共廣播系統(tǒng)1.14物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況會(huì)計(jì)核算稅收規(guī)定附件:

福州市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)福州市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)

福州市服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則1.15：房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊、管理完善、查閱方便

總體平面圖

●小區(qū)總平圖

●地下管網(wǎng)圖

●給水、排水、消防總平圖

●地下室給排水總平面圖

●建筑施工圖管理項(xiàng)目房屋分類統(tǒng)計(jì)表

/共用設(shè)備設(shè)施明細(xì)表（設(shè)置欄目：類型（分為高層、多層、商業(yè)用房、車庫、會(huì)所物業(yè)用房）、幢數(shù)、套（單元）數(shù)、建筑面積）小區(qū)主要設(shè)備設(shè)施清冊（設(shè)置欄目：設(shè)備名稱、設(shè)備型號(hào)、功率、電壓、生產(chǎn)廠家、出廠日期、使用日期、折舊年限、設(shè)備編號(hào)、安裝位置、責(zé)任人）設(shè)備臺(tái)帳（大、中修應(yīng)進(jìn)行記錄）共用設(shè)備設(shè)施資料水系統(tǒng)

a

給排水設(shè)備資料

b

景園水電竣工圖

c

1#—#樓給排水平面圖

強(qiáng)電系統(tǒng)

a

發(fā)電機(jī)設(shè)備資料

b

變壓器隨機(jī)文件

c

高壓柜接線圖、低壓柜接線圖

d

1#—#樓強(qiáng)電系統(tǒng)平面圖（電施圖）電梯系統(tǒng)

a電梯系統(tǒng)使用說明

b

電梯控制系統(tǒng)原理圖

c電梯驗(yàn)收檢驗(yàn)報(bào)告書、合格證書

d電梯維保合同（亦可歸到下面合同管理中）

弱電系統(tǒng)

a弱電設(shè)備資料

b綜合布線竣工資料

c智能化系統(tǒng)資料（監(jiān)控、周界報(bào)警、巡更、樓宇對講、停車場管理、背景音樂等）

d消控系統(tǒng)圖

e各設(shè)備設(shè)施銷售安裝合同資料建筑結(jié)構(gòu)資料

a1#—#建筑結(jié)構(gòu)竣工圖

b屋面結(jié)構(gòu)竣工圖

c塑鋼窗結(jié)構(gòu)平面圖

d采光井、玻璃幕墻、老虎窗、雨篷竣工圖等煤氣工程資料其他配套/配件資料1.16:

建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便

管理項(xiàng)目配套用房權(quán)屬清冊（設(shè)置欄目：名稱、數(shù)量、位置、面積、權(quán)屬）業(yè)戶檔案（一戶一檔）1.17

建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄

24小時(shí)物業(yè)服務(wù)值班制度（見《作業(yè)指導(dǎo)書》）

《投訴/訴求/建議記錄》、《投訴處理單》、《回訪/隨訪記錄》《日常各類投訴及處理情況匯總、分析季報(bào)表》

在顯要位置公示物業(yè)服務(wù)熱線電話1.18定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,

對合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)95％以上業(yè)主滿意度征詢意見表住宅小區(qū)業(yè)主滿意度征詢意見統(tǒng)計(jì)表不滿意項(xiàng)匯總分析、改進(jìn)報(bào)告意見與建議匯總、采納報(bào)告1.19：建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率達(dá)100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄

報(bào)修登記本、業(yè)戶報(bào)修單維修及時(shí)率及返修率統(tǒng)計(jì)表二.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)（現(xiàn)場）2.1：主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要口設(shè)有路標(biāo),

組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯2.2:

無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房用途現(xiàn)象2.3：房屋外觀完好、整潔；外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡2.4：室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損2.5：封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等2.6：空調(diào)安裝位置統(tǒng)一、冷凝水集中收集，支架無銹蝕2.7：房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象違規(guī)裝修處理的有關(guān)資料（整改通知書、違規(guī)裝修照片、上報(bào)政府職能部門的報(bào)告等）

三.共用設(shè)施設(shè)備管理3.1：共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途（現(xiàn)場）3.2：共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范工程應(yīng)急處理預(yù)案（停電、給排水系統(tǒng)故障、電梯故障或停電困梯等）工程維修人員培訓(xùn)記錄有關(guān)資料消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)等維保記錄（記錄在《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄》上）

設(shè)備設(shè)施現(xiàn)場照片

3.3：室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無空架管線，無礙觀瞻（現(xiàn)場）3.4：排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象（現(xiàn)場）3.5：道路通暢，路面平整；井蓋無缺損，無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行（現(xiàn)場）井蓋統(tǒng)計(jì)表（位置、數(shù)量、責(zé)任人)3.6：供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；制定停水及事故處理方案《生活泵運(yùn)行記錄》《水泵（生活泵、潛水泵、污水泵等）維修保養(yǎng)記錄》

各類水箱、表箱加蓋加鎖檢查/鑰匙（包括屋面鑰匙）上油記錄注：以上記錄在《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄》上水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告單（2次/年）操作人員健康合格證（1次/年）（上墻）3.7：制定供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好

高/低壓配電運(yùn)行記錄、發(fā)電機(jī)房運(yùn)行記錄發(fā)電機(jī)組維保記錄（記錄在《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄》上）值班人員交接班記錄

照明路燈統(tǒng)計(jì)表（欄目設(shè)置：位置、編號(hào)/標(biāo)識(shí)、責(zé)任人、備注）3.8：電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無安全事故；轎箱、井道保持清潔；電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案電梯維保公司營業(yè)執(zhí)照電梯維保記錄

電梯年檢證書電梯日運(yùn)行檢查記錄四.保安、消防、車輛管理

4.1：小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理

小區(qū)安防崗位分布示意圖外圍周界報(bào)警布點(diǎn)示意圖小區(qū)建筑分布示意圖4.2:有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;

保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)

保安人員基本情況一覽表保安人員培訓(xùn)計(jì)劃/培訓(xùn)記錄資料（含治安、消防等突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案訓(xùn)練、工程救援事件情況）公司安防管理的有關(guān)文件/通知/例會(huì)紀(jì)要安防中隊(duì)例會(huì)記錄/安防班組例會(huì)記錄（記錄在《工作記錄本》上）

《

月份安防事務(wù)員績效考核匯總表》《幫帶工作考核記錄表》《車輛進(jìn)出登記本》《安防事務(wù)員值勤記錄表》（固定崗）《安防值勤巡邏記錄本》（巡邏崗）《安防周界巡邏記錄表》《訪客登記本》/《物品出門條》《消/監(jiān)控值班記錄本》《安防班長工作流程記錄表》《安防隊(duì)長記錄表》4.3：危急人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施（現(xiàn)場）各類安全提示標(biāo)識(shí)統(tǒng)計(jì)表（標(biāo)識(shí)名稱、安裝/設(shè)置位置、數(shù)量）各類安全提示標(biāo)識(shí)照片（水體景觀安全提示、防攀爬提示、地面防滑提示、車輛減速提示、停車場安全提示、設(shè)備房警示標(biāo)識(shí)游樂/健身設(shè)施安全提示、高空拋物警示等）4.4：消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通；制訂消防應(yīng)急方案

消防年度培訓(xùn)計(jì)劃/培訓(xùn)記錄/考核記錄消防設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳清單

細(xì)目清單:a.滅火器分布圖/換藥情況

b.消火栓分布圖

c.消防應(yīng)急物品清單

d.地上栓/消防接合器分布圖

《季度消防器材檢查記錄表》消防應(yīng)急預(yù)案/消防演練計(jì)劃（2次/年）

/《消防演習(xí)記錄表》

消控中心消防系統(tǒng)定期測試記錄（記錄在《消監(jiān)控警、監(jiān)視測試情況記錄表》上）

4.5：機(jī)動(dòng)車停車場管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記4.6：非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序（現(xiàn)場）地下停車場平面示意圖停車收費(fèi)價(jià)格表非機(jī)動(dòng)車進(jìn)出記錄表五.環(huán)境衛(wèi)生管理5.1：環(huán)衛(wèi)設(shè)備完善，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站（現(xiàn)場）衛(wèi)生設(shè)施清單5.2：清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔

《保潔工責(zé)任區(qū)分工表》《保潔工作檢查記錄表》

5.3：垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺

《垃圾清運(yùn)記錄本》5.4：房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害

《四害消殺工作記錄表》5.5：小區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o等廢棄物（現(xiàn)場）5.6：房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺(tái)公共玻璃窗等保持潔凈

《樓層巡視一覽表》

5.7：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、