淺析按揭購(gòu)房中的法律問題

淺析按揭購(gòu)房中的法律問題摘要：按揭購(gòu)房是90年代住房政策改革后興起的一種為普遍大眾所接受的購(gòu)房形式。按揭購(gòu)房大致分為四種情形：婚前購(gòu)房，婚后取得房產(chǎn)證；婚前購(gòu)房，離婚時(shí)尚未取得房產(chǎn)證；婚后按揭購(gòu)房，離婚時(shí)已取得房產(chǎn)證；婚后購(gòu)房，離婚時(shí)尚未取得房產(chǎn)證。在目前國(guó)家性的法律中很少有關(guān)于按揭房的規(guī)定，即使有，也少的不能滿足解決現(xiàn)實(shí)中所遇到的各種問題的需要，同時(shí)理論界對(duì)按揭房中的諸多問題也爭(zhēng)論不休，至今尚未形成主流觀點(diǎn)，在現(xiàn)實(shí)中導(dǎo)致：法官在判案時(shí)無法律可依，同案不同判的情形屢屢發(fā)生，在很大程度上侵害了某方當(dāng)事人的利益，同時(shí)傷害了大眾和法律人對(duì)法律的感情。作為一個(gè)學(xué)法之人，雖然學(xué)藝未精，但仍試圖通過這篇文章解決一些問題。關(guān)鍵詞：按揭購(gòu)房；所有權(quán)；共同財(cái)產(chǎn)；財(cái)產(chǎn)協(xié)議制下面是我在律師事務(wù)所實(shí)習(xí)期間所接觸的一個(gè)真實(shí)案例，并以此案例為出發(fā)點(diǎn)對(duì)按揭購(gòu)房中的法律問題展開論述。婚前，小王拿出自己4萬元的積蓄，再加上父母資助的10萬元，于2005年6月以14萬元的首付按揭購(gòu)買了一套位于武漢市的50萬元的房子，分6年付清。小王和李早于2005年12月結(jié)婚并搬進(jìn)新家，于2006年9月拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，婚后兩人共同還貸。2009年兩人走上了離婚之路，雙方由于房產(chǎn)問題爭(zhēng)執(zhí)不休并走上法庭。此時(shí)該房屋已升值到83萬元。法院判決：房產(chǎn)證雖然于原、被告婚后取得，但房屋買賣合同是被告（小王）于婚前所簽并預(yù)付了首付款項(xiàng)，其時(shí)房產(chǎn)證及其房屋所有權(quán)已預(yù)期可得，故該房屋判為被告?zhèn)€人財(cái)產(chǎn)。婚后原、被告共同還貸，被告應(yīng)償還原告婚姻期間所還貸款的一半，即３萬元。根據(jù)本人歸納，按揭購(gòu)房共有四種情形，該案例是我所歸納四種情形中的第一種。按揭購(gòu)房的四種情形分別是：婚前按揭購(gòu)房，婚后取得房產(chǎn)證；婚前按揭購(gòu)房，離婚時(shí)尚未取得房產(chǎn)證；婚后按揭購(gòu)房，離婚時(shí)已取得房產(chǎn)證；婚后按揭購(gòu)房，離婚時(shí)尚未取得房產(chǎn)證。由于目前尚沒有形成主流觀點(diǎn)。下面以案件為出發(fā)點(diǎn)對(duì)幾個(gè)現(xiàn)實(shí)與理論中爭(zhēng)論比較激烈的問題展開論述。一、按揭房的所有權(quán)權(quán)能問題在討論此問題之前，我們有必要了解一個(gè)名詞"按揭購(gòu)房"。按揭購(gòu)房是舶來詞，其源于我國(guó)香港，然而，該詞被大陸借用之后就改變了其本來含義，重點(diǎn)在房屋所有權(quán)的不同。在香港，按揭購(gòu)房中，當(dāng)事人找銀行貸款買房，銀行付完購(gòu)房款后即成為房屋的所有權(quán)人，買房人向銀行還貸，當(dāng)所有欠款還清之后銀行會(huì)負(fù)責(zé)將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買房人，即在按揭還款過程中，銀行是房屋所有人。在國(guó)內(nèi)，買房人出于購(gòu)房的需要而向銀行貸款，銀行提供貸款之后、買房人辦完房產(chǎn)證后房屋的所有權(quán)即屬于購(gòu)房人，而銀行所享有的是對(duì)該房屋的抵押權(quán)①。關(guān)于房屋所有權(quán)的取得方式，我國(guó)法律設(shè)定了兩種情形，即原始取得和繼受取得。房屋的原始取得是指基于某種法律事實(shí)或法律規(guī)定而取得新建房屋或無主房屋的所有權(quán)。繼受取得是根據(jù)原房屋所有人的意思通過購(gòu)買、贈(zèng)與、相互交換或繼承的方式取得。該房屋即文章開頭案例中的房屋（下文若無特別說明，均為此指）為繼受取得并已經(jīng)取得完全所有權(quán)。原因如下，物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定："國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。《"城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定："房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行駛占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。"此為其一。其二、該房屋上存在他物權(quán)，即銀行對(duì)該房屋享有的抵押權(quán)，然而該他物權(quán)并不能阻止所有權(quán)的變動(dòng)。既然已經(jīng)取得房屋的完全所有權(quán)，那么根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條的規(guī)定："離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。"法院在判決時(shí)就應(yīng)該依據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求對(duì)該房屋予以處理。這屬于我所歸納的四種情形中的第一種，比較容易理解。其中第四種情形和該原理相似，就不作贅述。另外兩種情形，即離婚時(shí)尚未取得房產(chǎn)證的情形該如何處理呢？萬變不離其宗，根據(jù)物權(quán)法定原理，由于買房人尚未取得房產(chǎn)證，因此其在法律上還不是房屋的所有權(quán)人，法院在判決時(shí)不應(yīng)對(duì)該房屋進(jìn)行處理。二、按揭房的所有權(quán)歸屬問題按揭購(gòu)房主要涉及了兩個(gè)法律關(guān)系。其一，是買賣關(guān)系，房屋的買賣雙方形成的是商品房買賣合同，合同訂立后買賣關(guān)系即告成立，買方只要付清首款，其余款項(xiàng)會(huì)由接受按揭還款的銀行一次性打入開發(fā)商賬戶，此時(shí)買賣行為就已經(jīng)完成。如果該行為發(fā)生在婚前，所有權(quán)就是婚前一方的；反之則為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。其二，是購(gòu)房者與銀行間形成的借貸關(guān)系以及銀行對(duì)所購(gòu)房屋享有的抵押權(quán)。銀行放款后，其與買受人之，那么享有抵押權(quán)的銀行可以選擇合同約定的受償方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。第一種情形，"婚前按揭購(gòu)房，婚后取得房產(chǎn)證"的情形。該情形雖然與第三種情形性質(zhì)不一樣，但是分析方法是一樣的。上文已述，該房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，房屋升值時(shí)其孳息歸個(gè)人享有，同樣其對(duì)銀行的債務(wù)亦由個(gè)人承擔(dān)。另一方在婚姻期間參與的共同還貸，其實(shí)際享有的是對(duì)婚前購(gòu)房者享有的債權(quán)，在法院判決后，由房屋所有人將婚姻期間共同還貸部分的二分之一（不管誰(shuí)還的多或是誰(shuí)還的少，因?yàn)榛橐銎陂g夫妻雙方所享有的債權(quán)為連帶債權(quán)，所承擔(dān)的債務(wù)為連帶債務(wù)）償還給另一方。第二種情形和第四種情形中房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移到離婚當(dāng)事人的任何一方，也不為夫妻雙方共同所有，如果已經(jīng)辦理銀行按揭貸款的話，其對(duì)于該問題的處理方式分別和第一種情形與第三種情形是相似的（不包括房屋所有權(quán)的歸屬問題，一般情況下，遇到這兩種情形，法院不應(yīng)該也不會(huì)對(duì)房屋所有權(quán)的問題做出處理），就不多作說明。五、按揭房現(xiàn)存問題解決方法的探討（一）婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議制？不論在法律實(shí)務(wù)界中還是在理論界中，很多人都贊成婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議制或婚前財(cái)產(chǎn)公證制，因?yàn)檫@樣可以可以將很多法律中并未涉及到的同時(shí)實(shí)務(wù)中模棱兩可的問題理清，從而減少糾紛，這不可謂不是一個(gè)好的主意。（二）《中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)》公布典型案例或許是好的方法。我國(guó)是成文法國(guó)家，判例雖然不是我國(guó)的法律淵源，但不得否認(rèn)的是司法判例尤其是最高法院的判例對(duì)各級(jí)法院在判案時(shí)都具有一定的參考性和指導(dǎo)性，同時(shí)判例相對(duì)于法律條文在某些方面也比成文法具有優(yōu)越性。上文已經(jīng)說過，法律具有概括性與原則性，導(dǎo)致理解起來多少有一些誤差，而判例是將具體案例與法律結(jié)合起來，其在一定程度上厘清了法律的模糊性，對(duì)法官今后判案具有指導(dǎo)性，對(duì)同案不同判的情形也能較好的扼制。最重要的是，判例的形式明白易懂，不僅法律人能一眼看明白，即使是一般民眾也能明白，從中獲益，同時(shí)減少不必要的糾紛或者是提早做預(yù)防糾紛的準(zhǔn)備。按揭購(gòu)房是我在實(shí)務(wù)中所遇到的問題，由于各界對(duì)該問題的看法十分不一致，在實(shí)踐中對(duì)按揭購(gòu)房中的一些問題的定性和處理也不一樣，作為一個(gè)普通的民眾，我希望按揭購(gòu)房中的各種問題能夠得到厘清，從而建設(shè)中國(guó)的和諧法治，更好的維護(hù)更多普通民眾的利益。注釋：①楊明：《婚戀中的房產(chǎn)問題》，法律出版社2007年版第150頁(yè)。參考文獻(xiàn)：[1]尚晨光：《婚姻法司法解釋（二）法理與適用》，中國(guó)法制出版社2004年版。[2]楊明：《婚戀中的房產(chǎn)問題》，中國(guó)法制出版社2008年版。[3]郝惠珍、劉愛君：《婚姻律師