城市綜合體策劃方案

城市綜合體策劃方案【篇一：城市綜合體策劃招商流程】城市綜合體策劃、招商建議流程一、邀請相關(guān)咨詢顧問公司協(xié)助進行商業(yè)測算和市場調(diào)研邀請顧問公司進行前期的商業(yè)調(diào)查，也可能在項目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解決以下3個問題。1、市場條件成熟度調(diào)查項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題。2、項目位臵可發(fā)展調(diào)查商業(yè)房地產(chǎn)項目的位臵選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增或銳減。當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位臵能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。3、可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位臵、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。二、依據(jù)市場調(diào)研確定商業(yè)類型及詳細定位方案商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為批發(fā)物流功能房產(chǎn)、零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和shoppingmall類型的商業(yè)房地產(chǎn)。娛樂功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、ktv等運營內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時尚化的特點。餐飲功能房地產(chǎn)現(xiàn)呈現(xiàn)獨體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點，健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展兩者在項目中開始發(fā)揮越來越重要的作用。如此眾多的商業(yè)類型的確定基礎(chǔ)依托于所處地域、當?shù)亟?jīng)濟狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)需求類型等，所以要仔細分析優(yōu)劣并確定項目的類型。三、項目組織確定和工作次序的建立地產(chǎn)公司在項目地塊取得后要針對項目建立項目公司，確定專案組主要執(zhí)行人員。項目公司主要執(zhí)行人員是各個工作單元的紐帶，是項目進展的主要執(zhí)行者，需要對項目執(zhí)行、商業(yè)操作、地區(qū)形勢和政府公關(guān)等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是項目進展的基礎(chǔ)。四、確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的招商洽談項目進行到設(shè)計，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設(shè)計和更多的招商工作中去。五、研究項目的微觀及合作伙伴、項目融資渠道的確定確定項目的主力定位布局后即需要解決項目的核心和整體的布局（即項目微觀），徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準確程度取決于市場。同時將此研究作為招商銷售的重要參考。六、項目規(guī)劃進行設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細化。商業(yè)區(qū)——老鼠街，在太原也具有一定的商業(yè)影響。所以五一廣場是一個吸引人流的重要場所，如何建立五一廣場與綜合體的聯(lián)系，如何巧妙地將老鼠街商業(yè)與綜合體商業(yè)融合對接，這些問題對于綜合體規(guī)模及后續(xù)發(fā)展都有著很重要的影響。b、基地及基地周圍存在眾多歷史建筑與建筑文物。北有皇華館，南為五一大樓，東側(cè)是五一路老郵局，西側(cè)是著名道教圣地純陽宮。基地被不同時期的古建環(huán)繞，充滿濃重的歷史文化氣息?？梢哉f這一帶是太原的城市文脈所在，昭示著這里一直延續(xù)著歷史文明。綜合體建于歷史建筑包圍之中，在考慮到歷史建筑要求保留改造，因此綜合體的風(fēng)格必須兼容所有不同時期建筑的風(fēng)格，弱化建筑之間風(fēng)格差異性的強烈對比，使其與綜合體達到和諧統(tǒng)一。c、基地周邊存在多個高層建筑，西側(cè)山西飯店為一個大型仿古木構(gòu)建筑，體量巨大，用色鮮艷，非常搶眼，對綜合體西立面的處理會有一個相當大的影響。2）交通格局基地東側(cè)為五一路，六行車道，屬于交通干道，高峰期車流較大；南側(cè)皇華館街，街道較窄，無車道劃分，無停車位，可隨意停車，道路秩序較亂。西側(cè)純陽宮路為一條商業(yè)街，沿街小店鋪鱗次櫛比，人流較大，但是純陽宮路街道較窄，也無車道劃分，車輛行駛隨意，人車混雜，是事故易發(fā)路段。南側(cè)面臨由五一廣場形成的環(huán)形路，屬單行車道，車流較大但秩序盡然，很少發(fā)生擁堵，東南角環(huán)形路與五一路形成環(huán)形路口，車流大但無擁堵，同時利用了天橋解決人流問題，人車分流，避免影響?？傮w而言，基地周圍交通狀況不容樂觀，以現(xiàn)在交通狀況無法滿足大型商業(yè)綜合體對于交通條件的要求，純陽宮路，皇華館街都需要重新的規(guī)劃與整治，解決人車分流這個最為重要的問題。避免在未來在綜合體周圍發(fā)生大面積擁堵現(xiàn)象。3）區(qū)域環(huán)境a、地質(zhì)情況基地內(nèi)現(xiàn)有建筑多為商業(yè)建筑與居住建筑，地質(zhì)條件穩(wěn)定，對規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)都沒有不利影響，利于建設(shè)。b、氣候條件c、環(huán)境條件基地所處區(qū)域?qū)倮铣菂^(qū)，整體基礎(chǔ)設(shè)施相對較差，環(huán)境衛(wèi)生條件不容樂觀，皇華館街與純陽宮路集中了大量小飯館，小商店，由于缺乏足夠的排污設(shè)施與垃圾回收設(shè)施導(dǎo)致垃圾隨意堆放，污水亂排。這在后期需重點治理?；氐淖匀画h(huán)境相對理想。南面有五一廣場的大型綠化帶；五一路兩側(cè)的行道樹均已成材；皇華館路上有兩棵重點保護古樹，古木參天，充滿歷史滄桑感；純陽宮路上有文贏公園，園內(nèi)樹木參差，綠柳成蔭，湖光山色，自然景觀頗為良好。但這些綠化都被分隔開來，無法形成區(qū)域性的影響，所以在綜合體設(shè)計中，要提高綠化并采用一定的設(shè)計方法巧妙的以綜合體為核心，將周圍綠化聯(lián)系在一起形成一個大“面”，形成城市萊城區(qū)內(nèi)的一片綠洲。4）商業(yè)層次基地內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)可分為中低兩個層次，匯都商貿(mào)（原五一大樓）與鑫璧黃金珠寶城屬于中等檔次，商品銷售集中，涵蓋范圍廣，種類齊全但大多適合于中等收入消費者，沒有面向高收入消費者的合適的商品類型。同時，商場建筑老舊，裝飾裝修落后，無法吸引更多的年輕消費者。除去這兩個商場，剩下的就是零散的商業(yè)店鋪，分布在五一路與純陽宮路，皇華館街上為小飯館。商品檔次較低，面向中低消費人群。在綜合體設(shè)計中，要提高商業(yè)檔次，涵蓋高、中兩個層次，提高商品質(zhì)量，吸引更多中高收入水平的消費者，同時增加更多的時尚小眾品牌來吸引年輕消費者的目光。（三）項目地塊現(xiàn)狀調(diào)研分析1）建筑調(diào)研基地內(nèi)及基地周圍存在著眾多重要的古建筑a、五一大樓五一大樓，1954年元旦開始營業(yè)，當時按照開業(yè)順序，大樓最先被定名為“太原市百貨公司二商場”。到1956年又按照規(guī)模大小改為“太原市百貨公司第一商店”。直到1989年