拿地可行性報(bào)告模板

PAGE4-第一部分：項(xiàng)目概況宗地位置宗地所處城市的地理位置，項(xiàng)目地段的定性描述。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，與標(biāo)志性建筑物的相對(duì)位置和距離等。宗地現(xiàn)狀四至范圍。地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較。地面現(xiàn)狀及完整性，包括宗地內(nèi)是否有水渠、溝壑及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素；土地及周邊是否有化學(xué)污染、放射性、特殊氣味及易燃易爆危險(xiǎn)源；是否有市政代征地、綠化帶、鐵路線、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。地面建筑物及現(xiàn)有單位和居民情況（指未拆遷完成的項(xiàng)目），包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，單位數(shù)量、規(guī)模等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響。地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠等情況。地質(zhì)情況，包括土質(zhì)、承載力、地下水位和抗震性要求等。附圖：地形地貌平面圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)，反映宗地地形地貌。項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊3公里范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通：項(xiàng)目周邊的公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。醫(yī)療：醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平情況。大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場等。文化、體育、休閑娛樂設(shè)施。銀行、郵局及其他配套設(shè)施。周邊3公里外但可輻射范圍內(nèi)的主要社區(qū)配套大市政配套道路現(xiàn)狀及3年內(nèi)規(guī)劃：包括現(xiàn)狀的主要道路及路幅，規(guī)劃道路及路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系及影響。供水、雨水、污水管線狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。電力及通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）管線狀況：現(xiàn)有線路走向、上源位置、距宗地距離、涉及的接入成本等。燃?xì)夤芫€狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑、上源位置、距宗地距離、涉及的接入成本等。供熱及生活熱水管線狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑、上源位置、距宗地距離、涉及的接入成本等。規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積等。3、已進(jìn)入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場的主要開發(fā)商及基本發(fā)展?fàn)顩r。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場供求分析1、前3年及未來5年內(nèi)區(qū)域土地市場狀況：包括土地供應(yīng)及成交的整體狀況，成交面積及價(jià)格的變化，土地供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)等。2、區(qū)域內(nèi)各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況：各檔次產(chǎn)品的主要特征，尤其是與本案類似物業(yè)的特征，包括產(chǎn)品形式、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、平均售價(jià)、平均去化率等。3、區(qū)域內(nèi)競爭樓盤的基本狀況及比較分析。4、結(jié)論：本案在區(qū)域內(nèi)的市場機(jī)會(huì)與競爭態(tài)勢(shì)，擬開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式，本項(xiàng)目在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題。四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群和市場定位1、本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群：分析目標(biāo)客戶群的主要特征，包括區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品偏好、購買方式、關(guān)注點(diǎn)與主要訴求等，初步確定目標(biāo)客戶群的輻射范圍。2、項(xiàng)目的基本市場定位結(jié)論及產(chǎn)品建議。第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，進(jìn)行基本的建筑排列，主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2、土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)的狀況、河流、道路、其他建筑物等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及解決的方案。3、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪音環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源等因素對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。4、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、體育娛樂公園等休閑場所、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等生活設(shè)施對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)影響。二、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要思路：產(chǎn)品體現(xiàn)的主要概念、主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)等。2、項(xiàng)目的產(chǎn)品類型：住宅與公建的區(qū)域分布及比例，住宅產(chǎn)品的主要類型（多層/高層/洋房/聯(lián)排/別墅）及比例分配，戶型結(jié)構(gòu)和主力戶型，對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮等。第五部分：項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃一、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃：對(duì)項(xiàng)目分期開發(fā)建設(shè)的設(shè)想，主要分期開發(fā)方案和計(jì)劃，各期開竣工時(shí)間及工期安排，各期開工建設(shè)規(guī)模，在區(qū)域市場中的占有率等。二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃：項(xiàng)目各期開盤銷售的時(shí)間、銷售價(jià)格、銷售面積和銷售周期，銷售各期在區(qū)域中的市場占有率，實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃的有關(guān)對(duì)策和措施。第六部分：投資及收益分析一、成本預(yù)測(cè)與分析根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步方案對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行測(cè)算，并說明測(cè)算的主要依據(jù)、運(yùn)用指標(biāo)和計(jì)算方法。在指標(biāo)不確定或多種方案時(shí)，可進(jìn)行多方案的成本測(cè)算和分析。附表：項(xiàng)目成本測(cè)算表（參考表二）二、收益測(cè)算表與分析根據(jù)項(xiàng)目與產(chǎn)品定位的初步方案，結(jié)合區(qū)域競爭項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況，確定產(chǎn)品的計(jì)劃銷售價(jià)格，進(jìn)行項(xiàng)目的收益測(cè)算和分析，編制項(xiàng)目收益測(cè)算表和年度利潤計(jì)劃表。附表：項(xiàng)目收益測(cè)算表（參考表二）；項(xiàng)目年度收益計(jì)劃表（參考表三）三、資金測(cè)算與分析根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，制定項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃和銷售回款計(jì)劃，編制項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，測(cè)算項(xiàng)目啟動(dòng)資金、最大資金占用金額和項(xiàng)目資金平衡時(shí)間。附表：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（參考表四）；四、投資評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算與分析根據(jù)成本和收益測(cè)算數(shù)據(jù)，計(jì)算項(xiàng)目的主要投資評(píng)價(jià)指標(biāo)，主要包括銷售利潤率、成本利潤率、投資回收期、內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值等指標(biāo)（參考表五）1.銷售利潤（凈利潤）率：利潤（凈利）/總銷售收入*100%。2.成本利潤（凈利潤）率：利潤（凈利）/總成本*100%。3.靜態(tài)投資回收期：不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，凈收益抵償總投資的時(shí)間。4.動(dòng)態(tài)投資回收期：考慮資金的時(shí)間價(jià)值，項(xiàng)目凈收益抵償總投資的時(shí)間。5.內(nèi)部收益率：各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。6.凈現(xiàn)值：按基準(zhǔn)收益率將各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。7.盈虧平衡點(diǎn)分析：（1）保本售價(jià)：即銷售凈收入等于總投資額時(shí)的平均售價(jià)，計(jì)算公式S=C/(1-T1).(2)保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售部分所獲凈利等于未銷售部分成本的銷售比例，計(jì)算公式R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2].式中：C:表示單位成本；R:表示保本銷售率；S:表示單位售價(jià)；T1:表示營業(yè)稅率；T2:表示所得稅率。五、項(xiàng)目敏感性分析1、成本敏感性分析，分析總成本或單項(xiàng)成本每上升一定比例對(duì)收益的影響程度（參考表六）。2、售價(jià)敏感性分析，分析銷售價(jià)格每上升一定比例對(duì)收益的影響程度（參考表七）。第七部分綜合分析及結(jié)論項(xiàng)目綜合分析通過對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況及競爭態(tài)勢(shì)，結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略和資源狀況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析。二、結(jié)論與建議結(jié)合綜合分析情況，確定項(xiàng)目的約束條件（如土地價(jià)格上限等），得出項(xiàng)目的可行性結(jié)論，并提出下一步的工作建議。參考表格表一：項(xiàng)目用地及主要規(guī)劃指標(biāo)表二：項(xiàng)目成本與收益測(cè)算表表三：項(xiàng)目年度收益計(jì)劃表表四：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表表五：投資評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算表表六：成本敏感性分析表表七：售價(jià)敏感性分析表表一：項(xiàng)目用地及主要規(guī)劃指標(biāo)地塊名稱位置區(qū)域位置市區(qū)四至東南西北宗地用地平衡表用地面積（平方米）容積率控告（米）備注其中建設(shè)用地面積住宅用地公建用地其他用地小計(jì)代征用地面積綠地道路其他用地小計(jì)合計(jì)項(xiàng)目初步規(guī)劃總建筑面積（平方米）計(jì)容積率建筑面積（平方米）可售面積（平方米）不可銷售面積（平方米）其中地上住宅辦公商業(yè)小計(jì)地下車庫其他小計(jì)合計(jì)其他綜合容積率建筑密度綠化率備注表二：項(xiàng)目成本與收益測(cè)算表規(guī)劃指標(biāo)用地面積（平方米）總建筑面積（平方米）計(jì)容積率建筑面積（平方米）地下建筑面積（平方米）住宅公建合計(jì)成本預(yù)測(cè)項(xiàng)目建筑面積單價(jià)（元/平米）計(jì)容積率面積單價(jià)（元/平米）總金額（萬元）計(jì)算說明一、直接成本（一）、土地成本1、土地出讓金2、土地契稅（二）、開發(fā)前期費(fèi)（三）、建安成本1、地上住宅2、地上公建3、地下部分（四）、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)（五）、環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)二、間接成本（六）、管理費(fèi)用（七）、財(cái)務(wù)費(fèi)用（八）、銷售費(fèi)用（九）、營業(yè)稅及附加（十）、不可預(yù)見費(fèi)三、總成本收益預(yù)測(cè)四、銷售收入1.、住宅銷售收入2、公建銷售收入3、地下車庫銷售收入五、銷售利潤六、所得稅七、稅后利潤 表三：項(xiàng)目年度收益計(jì)劃表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2011年2012年2013年2014年合計(jì)銷售面積（平方米）銷售金額（萬元）結(jié)算面積（平方米）營業(yè)收入（萬元）單位利潤（元/平方米）凈利潤（萬元）表四：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表基準(zhǔn)收益率（年）：時(shí)間合計(jì)★★★★年★季度★★★★年★季度★★★★年★季度★★★★年★季度★★★★年★季度★★★★年★季度★★★★年★季度★★★★年★季度周期序號(hào)12345678一、現(xiàn)金流出1、土地價(jià)款2、建設(shè)費(fèi)用3、間接費(fèi)用4、其他支出二、現(xiàn)金流入1、銷售金額2、其他流入三、當(dāng)期現(xiàn)金凈流量四、開累現(xiàn)金流量五、凈現(xiàn)值六、累計(jì)凈現(xiàn)值表五：投資評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算表投資評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算值計(jì)算公式備注所得稅前銷售利潤率所得稅后銷售利潤率所得稅前成本利潤率所得稅后成本利潤率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期內(nèi)部收益率項(xiàng)目啟動(dòng)資金（萬元）最大資金占用（萬元）凈現(xiàn)值（萬元）表六：成本敏感性分析表經(jīng)濟(jì)指