房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理交流

房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理交流中建地產(chǎn)徐新2021年5月目錄房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的定義房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的體系房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)戰(zhàn)配合從房地產(chǎn)工程的管理目的談起財(cái)務(wù)維度收益類：凈利潤(rùn)/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類：銷售凈利潤(rùn)率/投資收益率IRR/成本利潤(rùn)率資產(chǎn)類：凈資產(chǎn)收益率資金類：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流/資金平衡時(shí)間客戶維度項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修等的客戶滿意度運(yùn)營(yíng)維度進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)的達(dá)成能力維度人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升一、定義房地產(chǎn)工程管理目的〔財(cái)務(wù)、客戶、運(yùn)營(yíng)、才干等目的〕運(yùn)營(yíng)管理人+錢+土地一、定義什么是運(yùn)營(yíng)管理？——從本質(zhì)上講，運(yùn)營(yíng)管理就是在一定資源條件下，為達(dá)成工程管理目的而采取的各種管理手段。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，是多工程之間的協(xié)調(diào)，運(yùn)營(yíng)部門分析各項(xiàng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)目的，為管理層提供詳細(xì)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。運(yùn)營(yíng)管理是企業(yè)授權(quán)的良好根底。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，不僅是統(tǒng)計(jì)工程數(shù)據(jù)，設(shè)置一些目的進(jìn)展評(píng)價(jià)考核，更是要為工程提供作戰(zhàn)方案或糾偏方案。運(yùn)營(yíng)管理，是規(guī)劃，是風(fēng)控，更是工程推進(jìn)的作戰(zhàn)顧問。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的定義戰(zhàn)略的延伸財(cái)務(wù)的落實(shí)成本的監(jiān)控計(jì)劃的監(jiān)督一、定義運(yùn)營(yíng)管理=進(jìn)度管理+現(xiàn)金流配置+本錢監(jiān)控最高境界：籠統(tǒng)進(jìn)度貨幣化、精控本錢動(dòng)態(tài)化二、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的體系：進(jìn)度管理＋現(xiàn)金流配置＋本錢監(jiān)控工程論證階段工程謀劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段工程立項(xiàng)主體構(gòu)造開工開盤銷售入伙開工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程組織工程論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織工程謀劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研討概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷謀劃、工程推行方案謀劃、工程前期推行及銷售前預(yù)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商調(diào)查及招標(biāo)、施工預(yù)備及樁基等工程施工主體構(gòu)造施工至具備預(yù)售條件工程施工至開工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理本錢估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變卦、招標(biāo)采購(gòu)結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報(bào)建建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、簽署土地運(yùn)用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、根底提早開工報(bào)建辦理房地產(chǎn)預(yù)售答應(yīng)證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計(jì)配合銷售配合房地產(chǎn)工程主開發(fā)流程采購(gòu)管理二、體系：進(jìn)度管理運(yùn)營(yíng)管理首先從進(jìn)度管理開場(chǎng)，而進(jìn)度管理首先從方案管理開場(chǎng)。二、體系：進(jìn)度管理房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程特點(diǎn)：三多多專業(yè)-7多階段-7多關(guān)鍵活動(dòng)-50房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)：周期：項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)繁雜性：內(nèi)外部接口多方式：并行、交叉運(yùn)作多對(duì)象：以人為主，變數(shù)多結(jié)果：一次性，遺憾多工程總體運(yùn)營(yíng)開發(fā)方案項(xiàng)目策劃經(jīng)營(yíng)目標(biāo)資金目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營(yíng)計(jì)劃銷售回款計(jì)劃費(fèi)用支出計(jì)劃項(xiàng)目成本目標(biāo)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃工程年度運(yùn)營(yíng)開發(fā)方案年度調(diào)整經(jīng)營(yíng)目標(biāo)資金目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營(yíng)計(jì)劃銷售回款計(jì)劃費(fèi)用支出計(jì)劃項(xiàng)目成本目標(biāo)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃工程月度／季度運(yùn)營(yíng)開發(fā)方案

工程方案分級(jí)體系分析：三層級(jí)+四要素二、體系：進(jìn)度管理執(zhí)行計(jì)劃（管理計(jì)劃）月／季度資金計(jì)劃月／季度銷售回款計(jì)劃月／季度動(dòng)態(tài)成本分析月／季度進(jìn)度計(jì)劃層級(jí)項(xiàng)目計(jì)劃體系一級(jí)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二級(jí)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃三級(jí)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃二、體系：進(jìn)度管理工程方案分級(jí)體系:從管理活動(dòng)的由大到小、由粗到細(xì)的遞進(jìn)關(guān)系如何確定工程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)？工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)方案二、體系：進(jìn)度管理現(xiàn)實(shí)上沒有規(guī)范的工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，工程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是結(jié)合工程特點(diǎn)，根據(jù)工程開發(fā)流程和企業(yè)對(duì)于工程管理的需求來設(shè)置的。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)＝工程里程碑節(jié)點(diǎn)＋表達(dá)工程管理思想、管理意圖的節(jié)點(diǎn)根據(jù)不同工程的特點(diǎn)，普通會(huì)有20-50個(gè)左右的工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。表達(dá)管理思想管理意圖的主要節(jié)點(diǎn)二、體系：進(jìn)度管理項(xiàng)目的難點(diǎn)及進(jìn)度的過程控制點(diǎn)五證的取得景觀施工圖樁基施工圖施工報(bào)建圖綜合管網(wǎng)施工圖精裝修施工圖基礎(chǔ)提前施工對(duì)財(cái)務(wù)／現(xiàn)金流造成影響的節(jié)點(diǎn)開工正負(fù)０結(jié)構(gòu)封頂銷售展示區(qū)開放展示樣板房開放竣工備案交付入住為滿足管理需求而設(shè)置的節(jié)點(diǎn)土地交付項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開發(fā)目標(biāo)確定成本目標(biāo)確定招標(biāo)分判營(yíng)銷策劃工程策劃項(xiàng)目后評(píng)估為保證產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品交付而設(shè)定的節(jié)點(diǎn)交樓樣板房?jī)?nèi)部預(yù)驗(yàn)收入住工作方案內(nèi)部整改完成物業(yè)移交業(yè)主預(yù)驗(yàn)收在工程進(jìn)度方案管理范疇，工程總體開發(fā)進(jìn)度方案起著是承上啟下作用，可以校核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)方案設(shè)定的合理性，為工程專項(xiàng)方案的編制提供參考根據(jù)，對(duì)工程的整體推進(jìn)起著指點(diǎn)作用工程總體開發(fā)進(jìn)度方案二、體系：進(jìn)度管理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)工作計(jì)劃工程進(jìn)度方案設(shè)計(jì)專項(xiàng)方案報(bào)建專項(xiàng)方案營(yíng)銷任務(wù)方案招標(biāo)方案工程專項(xiàng)方案二、體系：進(jìn)度管理開盤專項(xiàng)方案入住任務(wù)專項(xiàng)方案樣板間裝修專項(xiàng)方案展現(xiàn)區(qū)專項(xiàng)方案開工驗(yàn)收專項(xiàng)方案……編制工程專項(xiàng)方案應(yīng)留意的幾個(gè)要點(diǎn)二、體系：進(jìn)度管理1要滿足項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的要求2任務(wù)分解要落地，能夠指導(dǎo)具體工作3責(zé)任盡量落實(shí)到具體的人4用專業(yè)的劃分來確定計(jì)劃結(jié)構(gòu)5專項(xiàng)計(jì)劃一定要充分考慮項(xiàng)目實(shí)際情況二、體系：進(jìn)度管理進(jìn)度管理體系的日常維護(hù)與管理計(jì)劃分解項(xiàng)目整體計(jì)劃分解到年度、月度、周計(jì)劃預(yù)警機(jī)制上下部門監(jiān)督與幫助日常管理周例會(huì)、月匯報(bào)、季檢查評(píng)比動(dòng)態(tài)調(diào)整及時(shí)檢討與調(diào)整考核與激勵(lì)機(jī)制問題分層次、應(yīng)對(duì)重措施進(jìn)度管理領(lǐng)會(huì)與建議二、體系：進(jìn)度管理1、采取傳統(tǒng)工序前置定位、概念規(guī)劃前置至拿地階段：提前做好70%的準(zhǔn)備工作，以“成本換時(shí)間”，雖然會(huì)由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但從總體上看值得。2、采取工序并聯(lián)作業(yè)能提前的盡量提前，能同步的盡量同步。在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉、并聯(lián)進(jìn)行（前期、設(shè)計(jì)、合約采購(gòu)、工程實(shí)施）。例：立項(xiàng)辦理、總包外部招標(biāo)備案進(jìn)度管理領(lǐng)會(huì)與建議二、體系：進(jìn)度管理3、采取產(chǎn)品規(guī)模復(fù)制或標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制梳理好產(chǎn)品線，盡可能同類產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戶型不要多樣、立面線腳不要太復(fù)雜；縮短設(shè)計(jì)周期、施工周期、降低成本，如首開區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化、剛需產(chǎn)品戶型、大堂等標(biāo)準(zhǔn)化。例：梅北西地塊住宅產(chǎn)品定位為首置剛需產(chǎn)品，戶型為緊湊兩居和緊湊三居，戶型基本可以直接沿用原來項(xiàng)目的緊湊戶型，大大縮短了設(shè)計(jì)周期。4、培育優(yōu)質(zhì)資源，采取資源優(yōu)化，擴(kuò)大管理的復(fù)制性戰(zhàn)略服務(wù)資源的建立（縮短采購(gòu)周期、降低采購(gòu)成本，發(fā)揮專業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，縮短管理過程中的磨合期，降低管理成本）。例：拿地過程中直接引入戰(zhàn)略合作的市場(chǎng)研究顧問公司、設(shè)計(jì)公司來配合其在拿地過程中的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，在較短的時(shí)間內(nèi)，即可形成成果性文件。我們目前前期咨詢服務(wù)類的評(píng)估公司基本可以具備形成戰(zhàn)略合作的條件。在其它領(lǐng)域里的各類承供商和服務(wù)商也應(yīng)逐步挖掘和培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)資源，如電梯，如建筑、園林、室內(nèi)等設(shè)計(jì)公司。二、體系：進(jìn)度管理進(jìn)度管理領(lǐng)會(huì)與建議5、進(jìn)行政府資源攻堅(jiān)，縮短前期辦理周期充分進(jìn)行政府資源攻堅(jiān)，充分利用專業(yè)咨詢單位，縮短前期辦理周期；6、及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，縮短開發(fā)周期根據(jù)不同區(qū)域政府對(duì)政策把握尺度的不同，結(jié)合項(xiàng)目客戶需求調(diào)研，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，以適應(yīng)當(dāng)?shù)卣?，開發(fā)過程中少走彎路，縮短開發(fā)周期，降低未來驗(yàn)收的政策風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)安全。例：琥珀天地7、提前啟動(dòng)和落實(shí)大市政條件關(guān)注周邊市政配套，提前啟動(dòng)和落實(shí)大市政條件，保證項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行。例：香蜜灣供電二、體系：進(jìn)度管理進(jìn)度管理領(lǐng)會(huì)與建議8、對(duì)政策、規(guī)范的把握和了解影響工作質(zhì)量及前期報(bào)批報(bào)建周期設(shè)計(jì)院對(duì)人防、綠地率、消防、規(guī)劃計(jì)容的計(jì)算規(guī)則的了解，直接影響到設(shè)計(jì)成果與政府政策或規(guī)范的符合性，從而影響到政府部門審核報(bào)批的時(shí)間進(jìn)度。例：限價(jià)房的測(cè)繪規(guī)則不同（雅頌居、梅南）9、與政府提前溝通，及時(shí)把握政策方向與政府有效、提前溝通，以盡早把握政策方向、減少報(bào)建中周折往復(fù)、優(yōu)化或減少中間流程。例：梅南兩限房與住保辦、規(guī)劃溝通利潤(rùn)率=××ROE××××體系：進(jìn)度管理+現(xiàn)金流配置+本錢監(jiān)控運(yùn)營(yíng)管理的中心：提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，優(yōu)化現(xiàn)金流配置。二、體系：現(xiàn)金流配置銷售收入-本錢-稅費(fèi)銷售收入如何有效提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和優(yōu)化現(xiàn)金流二、體系：現(xiàn)金流配置縮短開發(fā)周期，盡量降低土地費(fèi)用的財(cái)務(wù)成本。盡快取得四證，使得項(xiàng)目具備融資條件，提高自有資金利用效率?；蚪鹑趧?chuàng)新，降低自有資金風(fēng)險(xiǎn)?？刂其N售與回款節(jié)奏，比如開盤當(dāng)月去化率等，加快資金周轉(zhuǎn)速度?？紤]公司財(cái)務(wù)資金流轉(zhuǎn)的工程管理優(yōu)化（包括工程量進(jìn)度優(yōu)化），通過有效的工藝穿插與搭接，圍繞著公司資金流轉(zhuǎn)要求，科學(xué)合理地把工程量均衡好。強(qiáng)化資產(chǎn)管理，比如應(yīng)收應(yīng)付的管理，也是資產(chǎn)負(fù)債的一部分。培育優(yōu)質(zhì)資源，做強(qiáng)做大優(yōu)勢(shì)區(qū)域（比如已經(jīng)成熟的重點(diǎn)產(chǎn)出區(qū)）。二、體系：本錢監(jiān)控體系：進(jìn)度管理+現(xiàn)金流配置+本錢監(jiān)控以設(shè)計(jì)階段成本管理與成本優(yōu)化為例概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖最優(yōu)產(chǎn)品組合土地價(jià)值利用路網(wǎng)布置：從彎到直、單行與雙行、直停/斜停/平行停、幾個(gè)出入口、消防車道的安排停車布置：合理規(guī)劃、大小車位、子母車位；地下室布置：幾層、層高、地下車位平均面積、人車分流與經(jīng)濟(jì)性的取舍、機(jī)械/平層停車；配套：多大的會(huì)所？多少物業(yè)用房？商業(yè)的體量？商業(yè)規(guī)劃？組團(tuán)布置：幾個(gè)組團(tuán)才合理？組團(tuán)的出入口規(guī)劃場(chǎng)地標(biāo)高：土方量有誰來控制？外運(yùn)、回填、場(chǎng)內(nèi)平衡？精算場(chǎng)地標(biāo)高、尊重原有地勢(shì)；合理規(guī)劃：暫時(shí)道路？永久道路？產(chǎn)品選型：成熟產(chǎn)品、可售比二、體系：本錢監(jiān)控概念設(shè)計(jì)階段建筑方案選擇：新古典風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格、建筑形體與外立面系數(shù)、外掛與外挑構(gòu)件數(shù)量、干掛比例的PK、外裝資料的適用性；建筑層高：嚴(yán)厲控制建筑層高；2.8?2.9?門窗：窗地比、經(jīng)過節(jié)能計(jì)算控制窗墻比、門窗的質(zhì)量與定位；構(gòu)造方案：外部咨詢公司利用、設(shè)計(jì)限額與設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)、框架-短肢剪力墻-剪力墻-框剪、混凝土構(gòu)造與鋼構(gòu)造選擇、柱網(wǎng)布置45—32、關(guān)注沉降縫設(shè)置、關(guān)注轉(zhuǎn)換層；節(jié)能方案：約束體型系數(shù)、窗墻比、優(yōu)化墻體資料、核實(shí)節(jié)能計(jì)算中資料系數(shù)確實(shí)定方法、內(nèi)外保溫的選擇；供電方案：供電方案布置、開閉所選址；供水方案：水泵房建立、水泵房選址、供水方案比較；消防方案：消防分區(qū)、防火墻；景觀方案：軟硬景比例、景觀小品、景觀墻體與樹池；智能化：智能化方案、選型；二、體系：本錢監(jiān)控方案設(shè)計(jì)階段構(gòu)造設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)系數(shù)、資料運(yùn)用；根底選型：選擇根底方式、埋深選擇、根底大??；基坑支護(hù)：支撐方式、護(hù)壁方案選擇、降水；供電方案：選擇高、低壓柜、變壓器方案比選；空調(diào)方案：空調(diào)方案比選、集中空調(diào)系統(tǒng)選擇、出風(fēng)口布置；景觀方案：景觀資料植物的適用性、石材厚度的選擇、石材出材率、景觀照明；精裝修方案：分級(jí)、瓷磚的損耗量、插座、戶內(nèi)門選擇。二、體系：本錢監(jiān)控初步設(shè)計(jì)階段防水方案：幾層？資料選擇？多厚？道路設(shè)計(jì)：基層方案、面層方案小區(qū)管網(wǎng)：管井密度、管道資料、檢查井設(shè)置、管道走向、長(zhǎng)度。。。施工圖階段二、體系：本錢監(jiān)控標(biāo)桿企業(yè)的7個(gè)本錢管理目的1標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量：46kg/m22標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量:0.37m3/m23窗地比：高層≤0.19；TH≤0.234地下室層高(米)非人防:3.6m；人防：3.7～3.8m5地下車位平均面積：非人防32m26地下室鋼筋含量:150(非人防）/170（人防）kg/m27硬景：軟景面積比例：3：7三、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)戰(zhàn)配合三、實(shí)戰(zhàn)配合土地獲取投資管理部合約商務(wù)部前期開發(fā)部財(cái)務(wù)資金部規(guī)劃設(shè)計(jì)部營(yíng)銷管理部土地獲取工程可行性研討，參與市調(diào)、工程定位，工程立項(xiàng)報(bào)告編制，公司內(nèi)部工程立項(xiàng)報(bào)批；參與市場(chǎng)調(diào)研〔競(jìng)品、客群、價(jià)錢〕、工程定位、參與總平規(guī)劃〔強(qiáng)排方案〕；參與市場(chǎng)調(diào)研〔競(jìng)品及產(chǎn)品研討〕、工程定位〔產(chǎn)品定位〕；地塊技術(shù)條件分析〔日照、容積率、密度、退線等〕；總平規(guī)劃設(shè)計(jì)〔強(qiáng)排方案〕；參與工程定位、根據(jù)工程定位進(jìn)展本錢分析；土地技術(shù)目的的研討〔規(guī)劃目的與產(chǎn)品定位的契合、大市政條件情況分析，為大市政本錢測(cè)算提供條件〕、工程前期報(bào)建周期謀劃參與工程定位；投資財(cái)務(wù)測(cè)算、投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；資金謀劃。重點(diǎn)：各部門參與，保證各數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、方案的可實(shí)施性、定位的準(zhǔn)確性，保證后期實(shí)踐運(yùn)營(yíng)與可研階段的符合性〔如產(chǎn)品定位、本錢、工程收益〕；各部門參與，提早梳理工程難點(diǎn)硬傷，提早研討處理方案，縮短開發(fā)周期；定位前置到拿地階段，保證可研的準(zhǔn)確；保證拿地后即可開場(chǎng)相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及前期手續(xù)的辦理，以縮短開發(fā)周期。三、實(shí)戰(zhàn)配合土地獲取三、實(shí)戰(zhàn)配合工程定位營(yíng)銷管理部前期開發(fā)部合約商務(wù)部財(cái)務(wù)資金部投資管理部規(guī)劃設(shè)計(jì)部工程定位地塊屬性分析，市場(chǎng)調(diào)研〔目的客群、競(jìng)品〕，工程SWOT分析，結(jié)合公司運(yùn)營(yíng)目的，提出客戶定位、產(chǎn)品定位建議；參與總平規(guī)劃分析、對(duì)建筑、園林風(fēng)格提出建議、提出配套建議；地塊技術(shù)目的分析、參與市場(chǎng)調(diào)研〔目的客戶需求、競(jìng)品產(chǎn)品研討〕，根據(jù)客戶及產(chǎn)品定位，結(jié)合地塊技術(shù)目的〔日照、密度、退線、控高、容積率等〕，拿出規(guī)劃強(qiáng)排方案，并提出建筑、園林風(fēng)格建議方案、戶型設(shè)計(jì)建議等；參與地塊屬性分析、市場(chǎng)調(diào)研、工程SWOT分析，根據(jù)可研報(bào)告，結(jié)合公司運(yùn)營(yíng)目的，對(duì)客戶定位、產(chǎn)品定位提出建議和意見；根據(jù)產(chǎn)品定位，結(jié)合地塊土地屬性及規(guī)劃目的條件等，對(duì)工程定位的可實(shí)現(xiàn)性進(jìn)展判別分析，尋覓處理途徑；根據(jù)產(chǎn)品定位及客戶需求，進(jìn)展建安本錢預(yù)估和分析；根據(jù)產(chǎn)品定位、工程分期建議等進(jìn)展投資分析、資金謀劃重點(diǎn)：準(zhǔn)確定位的重要性：一個(gè)工程的勝利，能夠不僅是定位準(zhǔn)確，但定位準(zhǔn)確一定是根底條件；一個(gè)工程的失敗，能夠有多方面緣由，但是定位錯(cuò)誤，工程必定失?。蝗绾伪ＷC定位準(zhǔn)確：充分的市場(chǎng)研討、深化的地塊屬性的研討，準(zhǔn)確的找到本工程在市場(chǎng)中的定位〔與地塊屬性匹配的客群、與目的客群對(duì)位的產(chǎn)品〕；定位準(zhǔn)確與否對(duì)開發(fā)周期產(chǎn)生艱苦的影響。

三、實(shí)戰(zhàn)配合工程定位三、實(shí)戰(zhàn)配合規(guī)劃設(shè)計(jì)部營(yíng)銷管理部客戶關(guān)系中心合約商務(wù)部設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)〔單體設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)等〕、精裝設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)研討客戶需求、研討產(chǎn)品〔競(jìng)品、我們本身的差別化〕、組織和管理設(shè)計(jì)任務(wù)、對(duì)設(shè)計(jì)成果提出專業(yè)意見，產(chǎn)品定位落地的過程；與設(shè)計(jì)部一同研討客戶需求、研討產(chǎn)品，站在客戶的角度對(duì)設(shè)計(jì)成果提出審核意見和建議；參與客戶需求研討，根據(jù)客戶關(guān)注點(diǎn)及非關(guān)注點(diǎn)進(jìn)展本錢的分配，進(jìn)展工程建安本錢的預(yù)估；重點(diǎn)：產(chǎn)品的設(shè)計(jì)必需符合目的客戶的需求，客戶需求研討不僅是營(yíng)銷部和客戶關(guān)系中心的事，同樣也是設(shè)計(jì)部、合約部的必做功課；不是越復(fù)雜的產(chǎn)品越好，戶型多、立面線腳復(fù)雜不一定能吸引更多的客戶、不一定給客戶發(fā)明更多的價(jià)值，反而卻使得我們?cè)O(shè)計(jì)周期、施工周期都增長(zhǎng)；產(chǎn)品規(guī)范化〔如剛需產(chǎn)品戶型規(guī)范化、單體建筑規(guī)范化〕可以縮短設(shè)計(jì)周期、施工周期。

三、實(shí)戰(zhàn)配合規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)〔單體設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)等〕、精裝設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)三、實(shí)戰(zhàn)配合前期報(bào)批報(bào)建五證一書、市政報(bào)裝、協(xié)助各項(xiàng)驗(yàn)收；前期開發(fā)部營(yíng)銷管理部工程開展部客戶關(guān)系中心合約商務(wù)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部報(bào)批報(bào)建財(cái)務(wù)資金部配合前期各節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)、出圖；各效力資源的招標(biāo)、設(shè)計(jì)勘察、外部總包、監(jiān)理招標(biāo)；各項(xiàng)前期費(fèi)用的交納支付〔土地出讓金、一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、根底設(shè)備配套費(fèi)、土地契稅等〕、資金證明的出具、辦理開發(fā)貸；銷售方案的編制、價(jià)錢表的填寫；工程開展經(jīng)理全程參與并牽頭協(xié)調(diào)前期報(bào)建任務(wù)；大小產(chǎn)證辦理前期流程圖特點(diǎn)：各業(yè)務(wù)部門相互交叉、互為前置條件；環(huán)環(huán)相扣、互為制約；辦理周期長(zhǎng)短有彈性空間，但往往也最不可控。

三、實(shí)戰(zhàn)配合前期報(bào)批報(bào)建縮短前期周期手段熟悉政策、規(guī)范、流程，提前啟動(dòng)、不走彎路、減少反復(fù)；充分進(jìn)行政府資源攻堅(jiān)，充分利用專業(yè)咨詢單位，縮短周期；能同步的同步、能前置的前置（如：外部總包招標(biāo)手續(xù)前置）；各業(yè)務(wù)部門密切配合；各業(yè)務(wù)部門保證工作質(zhì)量，減少出錯(cuò)、減少反復(fù)；三、實(shí)戰(zhàn)配合示范區(qū)開放及建立提出賣樓處、樣板區(qū)銷售動(dòng)線、功能需求、面積需求、風(fēng)格建議；確定樣板戶型；參與售樓處、樣板區(qū)平面設(shè)計(jì)審核；參與示范區(qū)園林、室內(nèi)設(shè)計(jì)審核；進(jìn)展現(xiàn)范區(qū)現(xiàn)場(chǎng)包裝；相關(guān)示范區(qū)的承供商選擇〔本錢把控、采購(gòu)周期〕；示范區(qū)設(shè)計(jì)〔規(guī)范化、各專業(yè)同步〕；營(yíng)銷管理部工程開展部規(guī)劃設(shè)計(jì)部示范區(qū)財(cái)務(wù)資金部示范區(qū)施工建立；重點(diǎn)：示范區(qū)對(duì)于開盤時(shí)間及開盤銷售結(jié)果的影響〔蓄客的時(shí)間、工程的展現(xiàn)、客戶的體驗(yàn)等〕，因此盡能夠在開盤前足夠時(shí)間開放示范區(qū)；麻雀雖小，五臟俱全，因此需做好示范區(qū)的整體實(shí)施方案〔包括各業(yè)務(wù)線的〕、各部門高效的溝通和配合；為后續(xù)正式工程實(shí)施試水，提供自創(chuàng)的閱歷教訓(xùn)。

合約商務(wù)部資金安排、支付；三、實(shí)戰(zhàn)配合主體工程開工拿到施工證、或工程協(xié)辦單；完成土護(hù)降分包、監(jiān)理、總包選擇；完成開槽圖、樁基圖、底板圖、地下構(gòu)造圖等前期開發(fā)部工程開展部規(guī)劃設(shè)計(jì)部主體工程合約商務(wù)部組織施工單位完成現(xiàn)場(chǎng)總平布置、臨建施工、實(shí)現(xiàn)臨水臨電、現(xiàn)場(chǎng)施工通道，組織施工單位進(jìn)場(chǎng)等重點(diǎn)：縮短開發(fā)周期：開工手續(xù)未獲得，土護(hù)降先行。

財(cái)務(wù)資金部開發(fā)貸、資金安排、工程款支付；三、實(shí)戰(zhàn)配合開盤開盤具備條件預(yù)售證取得；示范區(qū)開放：售樓處、樣板區(qū)（含園林）；銷售準(zhǔn)備：沙盤、樓書、認(rèn)購(gòu)書、預(yù)售合同、價(jià)格方案、折扣方案、開盤認(rèn)購(gòu)流程、開盤道具、現(xiàn)場(chǎng)包裝、業(yè)務(wù)體培訓(xùn)；蓄客認(rèn)籌：足夠的蓄客（認(rèn)籌率）、客戶梳理落位（擠掉水分、疏導(dǎo)分流集中客戶）重點(diǎn)：開盤節(jié)點(diǎn)把握、開盤效果的保證對(duì)于工程整體營(yíng)銷的影響〔搶時(shí)間、搶市場(chǎng)、搶客戶〕例：國(guó)際港VS紅木林開盤節(jié)點(diǎn)的順利實(shí)現(xiàn)需求各業(yè)務(wù)部門的通力協(xié)作才干保證。

驗(yàn)收內(nèi)容：規(guī)劃驗(yàn)收消防驗(yàn)收人防驗(yàn)收各市政專業(yè)驗(yàn)收水質(zhì)監(jiān)測(cè)節(jié)能驗(yàn)收空氣檢測(cè)開工驗(yàn)收等

三、實(shí)戰(zhàn)配合開工驗(yàn)收項(xiàng)目發(fā)展部提前進(jìn)行驗(yàn)收策劃（我們的硬傷、驗(yàn)收難點(diǎn)、驗(yàn)收先后順序、提前摸清政府口驗(yàn)收流程及責(zé)任人、提前公關(guān)、合理安排驗(yàn)收周期）、

組織驗(yàn)收；前期開發(fā)部配合做好外圍相關(guān)政府口的對(duì)接和公共關(guān)系維護(hù)工作；例如：中關(guān)村公館原方案：先毛坯驗(yàn)，之后再做精裝；實(shí)踐：一次精裝到位，一次驗(yàn)收；面臨驗(yàn)收問題：規(guī)驗(yàn)、消防規(guī)驗(yàn)：1〕驗(yàn)收時(shí)戶內(nèi)隔墻有改動(dòng)、LOFT樓板已做、精裝已做；設(shè)計(jì)驗(yàn)收道路，不進(jìn)樓；2〕南側(cè)市政路一級(jí)開發(fā)商未修通做任務(wù)，規(guī)劃部門出了贊同進(jìn)展開工驗(yàn)收的闡明；3〕北側(cè)底商不允許對(duì)外開門；門改窗驗(yàn)收，之后再做法院任務(wù)，獲得法院贊同開門的闡明。消防：辦公產(chǎn)品不允許鋪設(shè)木地板；處理：設(shè)計(jì)道路