2024年房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試歷年全考點(diǎn)試卷附帶答案

2024年房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試歷年全考點(diǎn)試卷附帶答案卷I一.單項(xiàng)選擇題(共10題)1.假設(shè)某類住宅價(jià)格從3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的價(jià)格彈性為()。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53正確答案：D,2.王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為2000元／m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價(jià)格的3％繳納契稅，則王某的土地成本為（）萬(wàn)元。A.2000B.5820C.6000D.6180正確答案：D,3.某宗占地面積為2000m2的建筑物，規(guī)劃其建筑覆蓋率為60%，建筑層數(shù)15層，且每層建筑面積相等為1200m2。經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，則該宗土地的樓面地價(jià)為（）元/m2。A.120B.100C.300D.900正確答案：B,4.某幢電梯已落后的辦公樓，重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，該功能落后電梯的重置價(jià)格為50萬(wàn)元，已計(jì)提折舊38萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為2萬(wàn)元，可回收的殘值為5萬(wàn)元，現(xiàn)安裝新的功能先進(jìn)的電梯需要100萬(wàn)元，假設(shè)在重置建造辦公樓時(shí)一同安裝該電梯只需要80萬(wàn)元，則該辦公樓因電梯落后引起的折舊額為()萬(wàn)元。A.29B.35C.67D.73正確答案：A,5.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)師C.估價(jià)報(bào)告使用者D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要正確答案：D,6."五通一平"一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、()等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。A.給水、排水、電力、通信B.給水、排水、燃?xì)?、熱力C.排水、電力、通信、熱力D.燃?xì)?、電力、通信、熱力正確答案：A,7.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為（）。A.存量+新增竣工量-拆毀量B.存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量-滅失量C.存量+新開(kāi)發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+滅失量D.存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量正確答案：D,8.下列選項(xiàng)中，不屬于決定房地產(chǎn)需求量因素的是（）。A.開(kāi)發(fā)商商對(duì)未來(lái)的預(yù)期B.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平C.相關(guān)物品的價(jià)格水平D.消費(fèi)者的收入水平正確答案：A,9.威廉.阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式中，Pc表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本正確答案：B,10.在比較法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05正確答案：A,二.多項(xiàng)選擇題(共10題)1.下列（ )等是影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素。A.稅收政策B.人口素質(zhì)C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rD.相關(guān)特殊政策E.相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃正確答案：A,D,E,2.在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場(chǎng)提取法求取資本化率時(shí)采取的方法有（）A.試錯(cuò)法B.移動(dòng)平均法C.曲線擬合法D.線性內(nèi)插法E.指數(shù)修勻法正確答案：A,D,3.征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用E.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用正確答案：A,B,C,E,4.下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.所有權(quán)C.地役權(quán)D.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)E.租賃權(quán)正確答案：A,C,D,5.下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能増加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類房埤產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲E.該類房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加正確答案：A,C,D,6.與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)包括（）。A.是一種專業(yè)意見(jiàn)B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C.實(shí)行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)正確答案：A,C,D,7.某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B.應(yīng)該采用實(shí)際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整正確答案：A,C,D,8.在下列說(shuō)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，其步驟包括()。A.搜集交易比例B.選取可比實(shí)例C.對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)處理D.價(jià)格調(diào)整E.求取比準(zhǔn)價(jià)格正確答案：A,B,C,E,9.反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)有（）。A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率B.農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng)率C.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)D.生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)E.居民可支配收入指數(shù)正確答案：C,D,10.關(guān)于路線價(jià)區(qū)段的說(shuō)法，正確的有（）。A.路線價(jià)區(qū)段位于街道兩側(cè)，是帶狀的B.應(yīng)將面積相近、形狀相同、位置相鄰的臨街土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段C.兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)水平有明顯差異的地點(diǎn)D.較長(zhǎng)的繁華街道，可根據(jù)地價(jià)水平差異劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段E.同一街道兩側(cè)的地價(jià)水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價(jià)區(qū)段正確答案：A,C,D,E,三.判斷題(共10題)1.在某一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下，其宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值反映的是市場(chǎng)上潛在交易者的集體價(jià)值判斷，可能高于其理論價(jià)格。（）正確答案：A,2.一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。()正確答案：B,3.資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值，是指現(xiàn)在的資金與將來(lái)同樣多的資金相比，資金的價(jià)值是更多的。（）正確答案：A,4.某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案；一是重新裝修但不改變用途，裝修費(fèi)為180萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增加50萬(wàn)元；二是重新裝修且改變用途，裝修費(fèi)為300萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增加80萬(wàn)元。假定報(bào)酬率為10%，則承租人應(yīng)選擇第二個(gè)方案。正確答案：B,5.某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬(wàn)元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為500萬(wàn)元，在沒(méi)有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬(wàn)元。（）正確答案：A,6.對(duì)于可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額，可用損失資本化法進(jìn)行評(píng)估。（）正確答案：B,7.房地產(chǎn)投保火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常不應(yīng)包含不可能損毀的土地價(jià)值。（）正確答案：A,8.掛牌價(jià)格不是成交價(jià)格，不能選為可比實(shí)例作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考。（）正確答案：A,9.估價(jià)師不能在開(kāi)始估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果。（）正確答案：A,10.供給量=存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量。（）正確答案：B,卷II一.單項(xiàng)選擇題(共10題)1.在新建商品房銷售價(jià)格中，一般可以反映所銷售商品房總體價(jià)格水平的是（）。A.起價(jià)B.標(biāo)價(jià)C.成交價(jià)D.均價(jià)正確答案：D,2.如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度（ ），就可以計(jì)算其平均發(fā)展速度，采用該平均發(fā)展速度進(jìn)行預(yù)測(cè)。A.較大B.較小C.不同D.大致相同正確答案：D,3.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分解不包括（）。A.區(qū)位狀況調(diào)整B.實(shí)物狀況調(diào)整C.權(quán)益狀況調(diào)整D.收益狀況調(diào)整正確答案：D,4.甲房地產(chǎn)的收益期限為30年，樓面地價(jià)為2700元／m2；乙房地產(chǎn)的收益期限為40年，樓面地價(jià)為2800元／m2。報(bào)酬率均為6%，其他條件相同。則兩宗房地產(chǎn)的價(jià)格相比()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.無(wú)法確定正確答案：A,5.當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮（）。A.通貨膨脹影響B(tài).投資利息因素C.資金時(shí)間價(jià)值D.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償正確答案：D,6.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)椋ǎ?。A.乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值B.該建筑物價(jià)值小于其重置成本C.該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用D.該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值正確答案：C,7.一幢辦公樓2010年評(píng)估了500萬(wàn)元，貸款乘數(shù)是0.7，貸了210萬(wàn)元，同年又從該銀行貸款，假設(shè)評(píng)估價(jià)格不變，則該行最多能放款（）萬(wàn)元。A.140B.150C.190D.200正確答案：A,8.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年9月末的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2000元／m2，成交日期為2011年1月末，該類房地產(chǎn)自2011年1月末至2011年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為0.5%，1.5%，1.0%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%。則該可比實(shí)例在2011年9月末的價(jià)格為()元／m2。A.1959B.1949C.1912D.1902正確答案：B,9.有一空置寫字樓，目前不僅無(wú)收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用()。A.類似寫字樓的客觀收益B.市場(chǎng)比較法C.該寫字樓的實(shí)際收益D.無(wú)法估算正確答案：A,10.某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價(jià)格為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%正確答案：B,二.多項(xiàng)選擇題(共10題)1.從政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)程度來(lái)劃分，房地產(chǎn)價(jià)格包括（）。A.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)B.政府指導(dǎo)價(jià)C.政府定價(jià)D.市場(chǎng)最高限價(jià)E.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)正確答案：A,B,C,2.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響E.房地產(chǎn)價(jià)值量大正確答案：A,B,C,D,3.某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為30m2。套內(nèi)建筑面積的購(gòu)買單價(jià)為15000元/m2，購(gòu)買人采用的付款方式為：首付60萬(wàn)元，余款向銀行申請(qǐng)貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（）。A.使用面積的購(gòu)買單價(jià)為12500元/m2B.建筑面積的購(gòu)買單價(jià)為12000元/m2C.名義價(jià)格為180萬(wàn)元D.實(shí)際價(jià)格為180萬(wàn)元E.現(xiàn)房?jī)r(jià)格低于180萬(wàn)元正確答案：B,C,D,4.法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括（）等。A.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額B.改變土地用途應(yīng)補(bǔ)交的出讓金C.拍賣費(fèi)用D.訴訟費(fèi)用E.增加容積率應(yīng)補(bǔ)交的出讓金正確答案：A,B,E,5.在商品房交易中，常見(jiàn)的最低價(jià)格有（）。A.商品房銷售中的起價(jià)B.拍賣活動(dòng)中的保留價(jià)或起拍價(jià)C.拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)D.招標(biāo)活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)E.采用收益法確定的參考價(jià)格正確答案：A,B,6.假設(shè)開(kāi)發(fā)法也稱()。A.估算法B.收益法C.剩余法D.開(kāi)發(fā)法E.預(yù)期開(kāi)發(fā)法正確答案：C,D,E,7.應(yīng)該在估價(jià)技術(shù)報(bào)告中說(shuō)明的內(nèi)容包括（）。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用分析C.估價(jià)方法適用性分析D.估價(jià)依據(jù)E.估價(jià)測(cè)算過(guò)程正確答案：B,C,E,8.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)中劃分不同均質(zhì)地域通常是將（ ）的土地加以圈圍而形成不同的地價(jià)區(qū)域。A.地形相同B.位置相鄰C.用途相同D.權(quán)益相同E.地價(jià)相近正確答案：B,C,E,9.成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括（）。A.增值稅B.印花稅C.教育費(fèi)附加D.城市維護(hù)建設(shè)稅E.應(yīng)由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅正確答案：A,B,C,D,10.關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說(shuō)法，正確的有（）A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提估價(jià)B.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值C.收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算D.后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率正確答案：A,B,C,三.判斷題(共10題)1.財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，可適當(dāng)超出其余額部分。（）正確答案：B,2.選取土地使用權(quán)出讓實(shí)例作為可比實(shí)例時(shí)，一般不宜選用協(xié)議方式的出讓實(shí)例。（）正確答案：A,3.重置成本，也叫重建成本，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建造與估價(jià)對(duì)象相同的、全新的建筑物所花費(fèi)的客觀成本。正確答案：B,4.在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門，是評(píng)估報(bào)告使用人，被征收人是評(píng)估報(bào)告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。（）正確答案：A,5.如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成，建筑物的剩余經(jīng)