房地產(chǎn)評(píng)估（第7章）

第7章假設(shè)開發(fā)法7.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.2假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估計(jì)算公式7.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟7.4假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用舉例1學(xué)習(xí)目標(biāo)本章學(xué)習(xí)目標(biāo)是使學(xué)生理解假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)涵，假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)，假設(shè)開發(fā)法適用的條件和范圍。掌握假設(shè)開發(fā)法評(píng)估步驟及各項(xiàng)指標(biāo)、參數(shù)的確定思路與方法。27.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.1.1假設(shè)開發(fā)法的概念假設(shè)開發(fā)法又稱預(yù)期開發(fā)法、剩余法，它是首先預(yù)測評(píng)估對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、利潤和稅費(fèi)等，以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。37.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.1.2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法的思路是根據(jù)房地產(chǎn)未來預(yù)期收益狀況、未來開發(fā)成本狀況等來判斷其現(xiàn)實(shí)的價(jià)值。47.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.1.3假設(shè)開發(fā)法適用的條件和范圍1）適用條件假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用的關(guān)鍵是房地產(chǎn)最佳開發(fā)利用方式的選擇和對(duì)未來開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測。57.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.1.3假設(shè)開發(fā)法適用的條件和范圍1）適用條件（具體包括）（1）要有穩(wěn)定、透明的房地產(chǎn)業(yè)政策；（2）要有統(tǒng)一、完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系；（3）要有完整、公開的房地產(chǎn)信息庫；（4）要有穩(wěn)定、清晰的房地產(chǎn)投資與交易的稅費(fèi)政策；（5）要有長期、公開的政府土地供應(yīng)計(jì)劃。67.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.1.3假設(shè)開發(fā)法適用的條件和范圍2）適用范圍假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如待開發(fā)土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等，統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。77.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.1.3假設(shè)開發(fā)法適用的條件和范圍2）適用范圍假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如待開發(fā)土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等，統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。87.2假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估計(jì)算公式7.2.1假設(shè)開發(fā)法的基本公式待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－開發(fā)利潤－銷售稅費(fèi)－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)97.2假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估計(jì)算公式7.2.2按評(píng)估對(duì)象細(xì)化的公式1）求生地價(jià)值的公式（1）適用于將生地開發(fā)成熟地的公式生地價(jià)值=開發(fā)完成后熟地價(jià)值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－開發(fā)利潤－銷售稅費(fèi)－投資者購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)107.2假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估計(jì)算公式7.2.2按評(píng)估對(duì)象細(xì)化的公式1）求生地價(jià)值的公式（2）適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式生地價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－開發(fā)利潤－銷售稅費(fèi)－投資者購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)117.2假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估計(jì)算公式7.2.2按評(píng)估對(duì)象細(xì)化的公式2）求毛地價(jià)值的公式（1）適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式毛地價(jià)值=開發(fā)完成后熟地價(jià)值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－開發(fā)利潤－銷售稅費(fèi)－投資者購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)127.2假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估計(jì)算公式7.2.2按評(píng)估對(duì)象細(xì)化的公式2）求毛地價(jià)值的公式（2）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式毛地價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－開發(fā)利潤－銷售稅費(fèi)－投資者購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)137.2假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估計(jì)算公式7.2.2按評(píng)估對(duì)象細(xì)化的公式3）求熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－開發(fā)利潤－銷售稅費(fèi)－投資者購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)147.2假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估計(jì)算公式7.2.2按評(píng)估對(duì)象細(xì)化的公式4）求在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－投資利息－續(xù)建投資利潤－銷售稅費(fèi)－投資者購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)157.2假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估計(jì)算公式7.2.2按評(píng)估對(duì)象細(xì)化的公式5）求舊房價(jià)值的公式舊房價(jià)值=裝修改造完成后房地產(chǎn)價(jià)值－裝修改造成本－管理費(fèi)用－投資利息－裝修改造投資利潤－銷售稅費(fèi)－投資者購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)167.2假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估計(jì)算公式7.2.3按開發(fā)后的經(jīng)營方式細(xì)化的公式1）開發(fā)后出售的公式V=VP－C式中，V——待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值

VP——用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值

C——應(yīng)扣除項(xiàng)目177.2假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估計(jì)算公式7.2.3按開發(fā)后的經(jīng)營方式細(xì)化的公式2）開發(fā)后出租、直接經(jīng)營的公式

V=VR－C式中，V——待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值

VR——用收益法測算的開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值

C——應(yīng)扣除項(xiàng)目187.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟7.3.1調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況（1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的區(qū)位狀況（2）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的實(shí)體狀況（3）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的權(quán)利狀況197.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟7.3.2選擇最佳的開發(fā)利用方式最佳是指能適應(yīng)市場發(fā)展的需要，可獲取最大盈利的開發(fā)方式。最重要的是選擇最佳的房地產(chǎn)用途及設(shè)計(jì)方案，通常需要考慮現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢來確定。207.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟7.3.3估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)日期開始到未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束日期為止所經(jīng)歷的時(shí)間。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)建設(shè)期和經(jīng)營期。217.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟7.3.3估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)日期開始到未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束日期為止所經(jīng)歷的時(shí)間。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)建設(shè)期和經(jīng)營期。227.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟7.3.3估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)建設(shè)期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)日期開始到未來開發(fā)完成（竣工）日期為止所經(jīng)歷的時(shí)間。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況，開發(fā)建設(shè)期可分為前期和建造期。前期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)日期開始到動(dòng)工開發(fā)日期所經(jīng)歷的時(shí)間。建造期是指從動(dòng)工開發(fā)日期到房屋開發(fā)完成日期所經(jīng)歷的時(shí)間。237.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟7.3.3估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)日期開始到未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束日期為止所經(jīng)歷的時(shí)間。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)建設(shè)期和經(jīng)營期。247.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟7.3.3估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后房地產(chǎn)的不同經(jīng)營方式而進(jìn)行具體劃分。對(duì)于銷售(包括預(yù)售)的房地產(chǎn)，其經(jīng)營期即為銷售期。銷售期是指從房地產(chǎn)開始銷售的日期到將房地產(chǎn)全部銷售完畢日期所經(jīng)歷的時(shí)間。在有房地產(chǎn)預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)建設(shè)期有重合。對(duì)于出租、營業(yè)的房地產(chǎn)，其經(jīng)營期為整個(gè)運(yùn)營期。運(yùn)營期是指從待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成日期到開發(fā)完成后房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束日期所經(jīng)歷的時(shí)間。257.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟7.3.3估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期，可根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目已有的開發(fā)經(jīng)營期來估計(jì)確定，但不應(yīng)考慮特殊的、非正常因素對(duì)開發(fā)建設(shè)期和經(jīng)營期的影響。267.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟7.3.4預(yù)測開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值是指開發(fā)完成時(shí)房地產(chǎn)狀況下的市場價(jià)值。該市場價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成的日期，而不是購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開發(fā)時(shí)間的某個(gè)日期。但在市場較好時(shí)考慮預(yù)售和在市場不好時(shí)考慮延期銷售的是例外。277.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟7.3.4預(yù)測開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值1）出售房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測對(duì)于出售房地產(chǎn)，應(yīng)按當(dāng)時(shí)市場上同類用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格，采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及未來可能的變化趨勢來推算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值。287.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟[例7-1]對(duì)2009年2月某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行評(píng)估，該宗地為住宅用地，開發(fā)期為1年。經(jīng)市場調(diào)查，2009年2月與擬開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)相類似的3個(gè)住宅小區(qū)的平均房價(jià)分別是7200元/平方米，7350元/平方米，7180元/平方米。經(jīng)分析，未來1年中該類住宅價(jià)格每月平均環(huán)比遞增1.5%左右，試預(yù)測2010年2月擬開發(fā)住宅開發(fā)完成后的市場價(jià)值。297.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟擬開發(fā)住宅2009年2月的價(jià)值為：（7200+7350+7180）÷3=7243（元/平方米擬開發(fā)住宅開發(fā)完成后的市場價(jià)值為：7243×（1+1.5%）12=8660（元/平方米）307.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟7.3.4預(yù)測開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值2）出租、營業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測對(duì)于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如賓館、飯店、商店、寫字樓等，預(yù)測其開發(fā)完成后的價(jià)值，可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場上同類地區(qū)、相同用途的房地產(chǎn)租金水平或經(jīng)營收益水平，預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，在采用收益法將該收益折現(xiàn)，求得開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值。317.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟[例7-1]對(duì)2009年2月某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行評(píng)估，該宗地為住宅用地，開發(fā)期為1年。經(jīng)市場調(diào)查，2009年2月與擬開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)相類似的3個(gè)住宅小區(qū)的平均房價(jià)分別是7200元/平方米，7350元/平方米，7180元/平方米。經(jīng)分析，未來1年中該類住宅價(jià)格每月平均環(huán)比遞增1.5%左右，試預(yù)測2010年2月擬開發(fā)住宅開發(fā)完成后的市場價(jià)值。327.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟[例7-2]根據(jù)當(dāng)前市場租金水平，預(yù)測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積為80元，房屋空置率為10%，可供出租的使用面積為25000平方米，運(yùn)營期為58年，運(yùn)營費(fèi)用占租金的20%，期望的投資報(bào)酬率為12%，則該寫字樓的開發(fā)完成后的價(jià)值為：337.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟7.3.5估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售稅費(fèi)1）估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用開發(fā)成本、管理費(fèi)用可以采用市場比較的思路，通過當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前的開發(fā)成本和管理費(fèi)用來推算，如果預(yù)計(jì)建筑材料價(jià)格、建筑設(shè)備加工、建筑人工費(fèi)等在未來可能有較大的變化，還要考慮其未來變化對(duì)開發(fā)成本和管理費(fèi)用的影響。347.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟2）估算投資利息包括：①待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值；②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；③開發(fā)成本；④管理費(fèi)用。（1）計(jì)息的項(xiàng)目357.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟2）估算投資利息計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)（不考慮預(yù)售和延期銷售的情況）。（2）計(jì)息期367.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟2）估算投資利息待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)是假設(shè)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)一次付清，其計(jì)息期的起點(diǎn)是評(píng)估時(shí)點(diǎn)，計(jì)息期是整個(gè)開發(fā)建設(shè)期（2）計(jì)息期377.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟2）估算投資利息[例7-3]某宗土地的評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2008年6月1日，該土地的開發(fā)建設(shè)期為2年，預(yù)計(jì)于2010年5月31日開發(fā)完成，土地取得價(jià)值及應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)一次性投入，土地開發(fā)成本、管理費(fèi)用分兩年均勻投入。有關(guān)投資信息資料及計(jì)息期如表7-1所示。（2）計(jì)息期387.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟（2）計(jì)息期項(xiàng)目待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)開發(fā)成本、管理費(fèi)用第一年第二年資金投入時(shí)間段2008.6.1～2010.5.312008.6.1～2009.5.312009.6.1～2010.5.31計(jì)息期起點(diǎn)2008.6.12009.1.12010.1.1計(jì)息期終點(diǎn)2010.5.312010.5.312010.5.31計(jì)息期長度2年1.5年0.5年397.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟2）估算投資利息在估算投資利息時(shí)，應(yīng)選擇建設(shè)銀行基本建設(shè)貸款利率。建設(shè)銀行根據(jù)不同的貸款期限規(guī)定了不同的基本建設(shè)貸款利率（如表7-2所示。（3）利率407.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟表7-2建設(shè)銀行貸款利率表（2008年）種類項(xiàng)目年利率（%）一、短期貸款六個(gè)月（含）4.86六個(gè)月至一年（含）5.31二、中長期貸款一至三年（含）5.40三至五年（含）5.76五年以上5.94417.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟2）估算投資利息計(jì)息方式應(yīng)與所選擇的利率相對(duì)應(yīng)，即如果選擇1年期銀行貸款利率（開發(fā)建設(shè)期長于1年），應(yīng)復(fù)利計(jì)息，如果選擇與開發(fā)建設(shè)期相同期限的銀行貸款利率，應(yīng)單利計(jì)息。（4）計(jì)息方式427.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟2）估算投資利息[例7-4]某房地產(chǎn)開發(fā)成本為1200萬元，開發(fā)建設(shè)期為3年，開發(fā)成本在整個(gè)開發(fā)建設(shè)期均勻投入，銀行1年期貸款利率為5.31%，3年期貸款利率為5.40%，試用1年期貸款利率和3年期貸款利率分別計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)計(jì)的利息。（4）計(jì)息方式437.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟2）估算投資利息用1年期貸款利率計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)計(jì)的利息為：1200×[（1+5.31%）1.5－1]=96.84（萬元）用3年期貸款利率分別計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)計(jì)的利息為：1200×5.40%×1.5=97.20（萬元）（4）計(jì)息方式447.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟3）估算開發(fā)利潤估算開發(fā)利潤應(yīng)把握計(jì)算利潤的項(xiàng)目和利潤率兩個(gè)方面。計(jì)算利潤的項(xiàng)目應(yīng)包括待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用等四部分內(nèi)容。利潤率應(yīng)選擇房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)某類房地產(chǎn)的平均投資利潤率，另外，還要注意項(xiàng)目總投資利潤率和年投資利潤率之分。457.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟4）估算銷售稅費(fèi)房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)包括銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、交易手續(xù)費(fèi)等方面。銷售費(fèi)用包括中介代理費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等，應(yīng)考慮房地產(chǎn)銷售費(fèi)用的一般水平，按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例測算。銷售稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，按稅法規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)和稅率計(jì)算。交易手續(xù)費(fèi)按當(dāng)?shù)卣?guī)定的費(fèi)用項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。467.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟4）估算銷售稅費(fèi)此外，投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，主要包括契稅和由買方繳納的手續(xù)費(fèi)，也應(yīng)按照稅法和當(dāng)?shù)卣?guī)定的計(jì)稅依據(jù)、稅率、費(fèi)用項(xiàng)目和繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。477.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟將以上已估算得到的數(shù)據(jù)代入假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估計(jì)算公式，并結(jié)合評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)和其他評(píng)估方法，對(duì)計(jì)算得到的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析及修正，最終確定待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。7.3.6計(jì)算并確定待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值487.3假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估步驟應(yīng)注意兩個(gè)方面問題，一是按公式計(jì)算得到的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值是開發(fā)完成時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，需要將該時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)，折算成投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)點(diǎn)（即評(píng)估時(shí)點(diǎn)）的價(jià)值。二是評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí)，需要估算出土地總價(jià)、土地單價(jià)和樓面地價(jià)等多個(gè)地價(jià)，其中，樓面地價(jià)是按房屋單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。7.3.6計(jì)算并確定待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值497.4假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用舉例50本章小結(jié)假設(shè)開發(fā)法是集市場法、成本法和收益法于一體的房地產(chǎn)評(píng)估方法。假設(shè)開發(fā)法又稱預(yù)期開發(fā)法、剩余法，它是首先預(yù)測評(píng)估對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值，