房地產(chǎn)評估（第7章）

第7章假設(shè)開發(fā)法7.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.2假設(shè)開發(fā)法的評估計算公式7.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟7.4假設(shè)開發(fā)法應用舉例1學習目標本章學習目標是使學生理解假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)涵，假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)，假設(shè)開發(fā)法適用的條件和范圍。掌握假設(shè)開發(fā)法評估步驟及各項指標、參數(shù)的確定思路與方法。27.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.1.1假設(shè)開發(fā)法的概念假設(shè)開發(fā)法又稱預期開發(fā)法、剩余法，它是首先預測評估對象預期開發(fā)完成后的價值，然后減去預測的未來開發(fā)成本、利潤和稅費等，以此確定評估對象價值的方法。37.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.1.2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預期原理。假設(shè)開發(fā)法的思路是根據(jù)房地產(chǎn)未來預期收益狀況、未來開發(fā)成本狀況等來判斷其現(xiàn)實的價值。47.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.1.3假設(shè)開發(fā)法適用的條件和范圍1）適用條件假設(shè)開發(fā)法運用的關(guān)鍵是房地產(chǎn)最佳開發(fā)利用方式的選擇和對未來開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的預測。57.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.1.3假設(shè)開發(fā)法適用的條件和范圍1）適用條件（具體包括）（1）要有穩(wěn)定、透明的房地產(chǎn)業(yè)政策；（2）要有統(tǒng)一、完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系；（3）要有完整、公開的房地產(chǎn)信息庫；（4）要有穩(wěn)定、清晰的房地產(chǎn)投資與交易的稅費政策；（5）要有長期、公開的政府土地供應計劃。67.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.1.3假設(shè)開發(fā)法適用的條件和范圍2）適用范圍假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值評估，如待開發(fā)土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等，統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。77.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理7.1.3假設(shè)開發(fā)法適用的條件和范圍2）適用范圍假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值評估，如待開發(fā)土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等，統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。87.2假設(shè)開發(fā)法的評估計算公式7.2.1假設(shè)開發(fā)法的基本公式待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－開發(fā)利潤－銷售稅費－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費97.2假設(shè)開發(fā)法的評估計算公式7.2.2按評估對象細化的公式1）求生地價值的公式（1）適用于將生地開發(fā)成熟地的公式生地價值=開發(fā)完成后熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－開發(fā)利潤－銷售稅費－投資者購買生地應負擔的稅費107.2假設(shè)開發(fā)法的評估計算公式7.2.2按評估對象細化的公式1）求生地價值的公式（2）適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式生地價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－開發(fā)利潤－銷售稅費－投資者購買生地應負擔的稅費117.2假設(shè)開發(fā)法的評估計算公式7.2.2按評估對象細化的公式2）求毛地價值的公式（1）適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式毛地價值=開發(fā)完成后熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－開發(fā)利潤－銷售稅費－投資者購買毛地應負擔的稅費127.2假設(shè)開發(fā)法的評估計算公式7.2.2按評估對象細化的公式2）求毛地價值的公式（2）適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式毛地價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－開發(fā)利潤－銷售稅費－投資者購買毛地應負擔的稅費137.2假設(shè)開發(fā)法的評估計算公式7.2.2按評估對象細化的公式3）求熟地價值的公式熟地價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－開發(fā)利潤－銷售稅費－投資者購買熟地應負擔的稅費147.2假設(shè)開發(fā)法的評估計算公式7.2.2按評估對象細化的公式4）求在建工程價值的公式在建工程價值=續(xù)建完成后房地產(chǎn)價值－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－續(xù)建投資利潤－銷售稅費－投資者購買在建工程應負擔的稅費157.2假設(shè)開發(fā)法的評估計算公式7.2.2按評估對象細化的公式5）求舊房價值的公式舊房價值=裝修改造完成后房地產(chǎn)價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－裝修改造投資利潤－銷售稅費－投資者購買舊房應負擔的稅費167.2假設(shè)開發(fā)法的評估計算公式7.2.3按開發(fā)后的經(jīng)營方式細化的公式1）開發(fā)后出售的公式V=VP－C式中，V——待開發(fā)房地產(chǎn)價值

VP——用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值

C——應扣除項目177.2假設(shè)開發(fā)法的評估計算公式7.2.3按開發(fā)后的經(jīng)營方式細化的公式2）開發(fā)后出租、直接經(jīng)營的公式

V=VR－C式中，V——待開發(fā)房地產(chǎn)價值

VR——用收益法測算的開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值

C——應扣除項目187.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟7.3.1調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況（1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的區(qū)位狀況（2）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的實體狀況（3）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的權(quán)利狀況197.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟7.3.2選擇最佳的開發(fā)利用方式最佳是指能適應市場發(fā)展的需要，可獲取最大盈利的開發(fā)方式。最重要的是選擇最佳的房地產(chǎn)用途及設(shè)計方案，通常需要考慮現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢來確定。207.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟7.3.3估計開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)日期開始到未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束日期為止所經(jīng)歷的時間。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)建設(shè)期和經(jīng)營期。217.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟7.3.3估計開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)日期開始到未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束日期為止所經(jīng)歷的時間。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)建設(shè)期和經(jīng)營期。227.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟7.3.3估計開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)建設(shè)期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)日期開始到未來開發(fā)完成（竣工）日期為止所經(jīng)歷的時間。對于在土地上進行房屋建設(shè)的情況，開發(fā)建設(shè)期可分為前期和建造期。前期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)日期開始到動工開發(fā)日期所經(jīng)歷的時間。建造期是指從動工開發(fā)日期到房屋開發(fā)完成日期所經(jīng)歷的時間。237.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟7.3.3估計開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)日期開始到未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束日期為止所經(jīng)歷的時間。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)建設(shè)期和經(jīng)營期。247.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟7.3.3估計開發(fā)經(jīng)營期經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后房地產(chǎn)的不同經(jīng)營方式而進行具體劃分。對于銷售(包括預售)的房地產(chǎn)，其經(jīng)營期即為銷售期。銷售期是指從房地產(chǎn)開始銷售的日期到將房地產(chǎn)全部銷售完畢日期所經(jīng)歷的時間。在有房地產(chǎn)預售的情況下，銷售期與開發(fā)建設(shè)期有重合。對于出租、營業(yè)的房地產(chǎn)，其經(jīng)營期為整個運營期。運營期是指從待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成日期到開發(fā)完成后房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束日期所經(jīng)歷的時間。257.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟7.3.3估計開發(fā)經(jīng)營期估計開發(fā)經(jīng)營期，可根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的開發(fā)經(jīng)營期來估計確定，但不應考慮特殊的、非正常因素對開發(fā)建設(shè)期和經(jīng)營期的影響。267.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟7.3.4預測開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值是指開發(fā)完成時房地產(chǎn)狀況下的市場價值。該市場價值所對應的日期，通常也是開發(fā)完成的日期，而不是購買待開發(fā)房地產(chǎn)時或開發(fā)時間的某個日期。但在市場較好時考慮預售和在市場不好時考慮延期銷售的是例外。277.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟7.3.4預測開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值1）出售房地產(chǎn)價值的預測對于出售房地產(chǎn)，應按當時市場上同類用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)的市場交易價格，采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及未來可能的變化趨勢來推算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值。287.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟[例7-1]對2009年2月某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地進行評估，該宗地為住宅用地，開發(fā)期為1年。經(jīng)市場調(diào)查，2009年2月與擬開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)相類似的3個住宅小區(qū)的平均房價分別是7200元/平方米，7350元/平方米，7180元/平方米。經(jīng)分析，未來1年中該類住宅價格每月平均環(huán)比遞增1.5%左右，試預測2010年2月擬開發(fā)住宅開發(fā)完成后的市場價值。297.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟擬開發(fā)住宅2009年2月的價值為：（7200+7350+7180）÷3=7243（元/平方米擬開發(fā)住宅開發(fā)完成后的市場價值為：7243×（1+1.5%）12=8660（元/平方米）307.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟7.3.4預測開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值2）出租、營業(yè)房地產(chǎn)價值的預測對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如賓館、飯店、商店、寫字樓等，預測其開發(fā)完成后的價值，可根據(jù)當時市場上同類地區(qū)、相同用途的房地產(chǎn)租金水平或經(jīng)營收益水平，預測其租賃或經(jīng)營收益，在采用收益法將該收益折現(xiàn)，求得開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值。317.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟[例7-1]對2009年2月某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地進行評估，該宗地為住宅用地，開發(fā)期為1年。經(jīng)市場調(diào)查，2009年2月與擬開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)相類似的3個住宅小區(qū)的平均房價分別是7200元/平方米，7350元/平方米，7180元/平方米。經(jīng)分析，未來1年中該類住宅價格每月平均環(huán)比遞增1.5%左右，試預測2010年2月擬開發(fā)住宅開發(fā)完成后的市場價值。327.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟[例7-2]根據(jù)當前市場租金水平，預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積為80元，房屋空置率為10%，可供出租的使用面積為25000平方米，運營期為58年，運營費用占租金的20%，期望的投資報酬率為12%，則該寫字樓的開發(fā)完成后的價值為：337.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟7.3.5估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售稅費1）估算開發(fā)成本、管理費用開發(fā)成本、管理費用可以采用市場比較的思路，通過當?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項目當前的開發(fā)成本和管理費用來推算，如果預計建筑材料價格、建筑設(shè)備加工、建筑人工費等在未來可能有較大的變化，還要考慮其未來變化對開發(fā)成本和管理費用的影響。347.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟2）估算投資利息包括：①待開發(fā)房地產(chǎn)價值；②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費；③開發(fā)成本；④管理費用。（1）計息的項目357.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟2）估算投資利息計息期的起點是該項費用發(fā)生的時間點，終點是開發(fā)期結(jié)束的時間點（不考慮預售和延期銷售的情況）。（2）計息期367.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟2）估算投資利息待開發(fā)房地產(chǎn)價值、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費是假設(shè)在評估時點一次付清，其計息期的起點是評估時點，計息期是整個開發(fā)建設(shè)期（2）計息期377.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟2）估算投資利息[例7-3]某宗土地的評估時點為2008年6月1日，該土地的開發(fā)建設(shè)期為2年，預計于2010年5月31日開發(fā)完成，土地取得價值及應負擔稅費一次性投入，土地開發(fā)成本、管理費用分兩年均勻投入。有關(guān)投資信息資料及計息期如表7-1所示。（2）計息期387.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟（2）計息期項目待開發(fā)房地產(chǎn)價值、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費開發(fā)成本、管理費用第一年第二年資金投入時間段2008.6.1～2010.5.312008.6.1～2009.5.312009.6.1～2010.5.31計息期起點2008.6.12009.1.12010.1.1計息期終點2010.5.312010.5.312010.5.31計息期長度2年1.5年0.5年397.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟2）估算投資利息在估算投資利息時，應選擇建設(shè)銀行基本建設(shè)貸款利率。建設(shè)銀行根據(jù)不同的貸款期限規(guī)定了不同的基本建設(shè)貸款利率（如表7-2所示。（3）利率407.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟表7-2建設(shè)銀行貸款利率表（2008年）種類項目年利率（%）一、短期貸款六個月（含）4.86六個月至一年（含）5.31二、中長期貸款一至三年（含）5.40三至五年（含）5.76五年以上5.94417.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟2）估算投資利息計息方式應與所選擇的利率相對應，即如果選擇1年期銀行貸款利率（開發(fā)建設(shè)期長于1年），應復利計息，如果選擇與開發(fā)建設(shè)期相同期限的銀行貸款利率，應單利計息。（4）計息方式427.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟2）估算投資利息[例7-4]某房地產(chǎn)開發(fā)成本為1200萬元，開發(fā)建設(shè)期為3年，開發(fā)成本在整個開發(fā)建設(shè)期均勻投入，銀行1年期貸款利率為5.31%，3年期貸款利率為5.40%，試用1年期貸款利率和3年期貸款利率分別計算房地產(chǎn)開發(fā)成本應計的利息。（4）計息方式437.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟2）估算投資利息用1年期貸款利率計算房地產(chǎn)開發(fā)成本應計的利息為：1200×[（1+5.31%）1.5－1]=96.84（萬元）用3年期貸款利率分別計算房地產(chǎn)開發(fā)成本應計的利息為：1200×5.40%×1.5=97.20（萬元）（4）計息方式447.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟3）估算開發(fā)利潤估算開發(fā)利潤應把握計算利潤的項目和利潤率兩個方面。計算利潤的項目應包括待開發(fā)房地產(chǎn)價值、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費、開發(fā)成本、管理費用等四部分內(nèi)容。利潤率應選擇房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)某類房地產(chǎn)的平均投資利潤率，另外，還要注意項目總投資利潤率和年投資利潤率之分。457.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟4）估算銷售稅費房地產(chǎn)銷售稅費包括銷售費用、銷售稅金及附加、交易手續(xù)費等方面。銷售費用包括中介代理費、廣告宣傳費等，應考慮房地產(chǎn)銷售費用的一般水平，按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例測算。銷售稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等，按稅法規(guī)定的計稅依據(jù)和稅率計算。交易手續(xù)費按當?shù)卣?guī)定的費用項目和收費標準計算。467.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟4）估算銷售稅費此外，投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費，主要包括契稅和由買方繳納的手續(xù)費，也應按照稅法和當?shù)卣?guī)定的計稅依據(jù)、稅率、費用項目和繳費標準計算。477.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟將以上已估算得到的數(shù)據(jù)代入假設(shè)開發(fā)法的評估計算公式，并結(jié)合評估人員的經(jīng)驗和其他評估方法，對計算得到的評估結(jié)果進行分析及修正，最終確定待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。7.3.6計算并確定待開發(fā)房地產(chǎn)的價值487.3假設(shè)開發(fā)法的評估步驟應注意兩個方面問題，一是按公式計算得到的待開發(fā)房地產(chǎn)價值是開發(fā)完成時點的價值，需要將該時點的價值進行折現(xiàn)，折算成投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)時點（即評估時點）的價值。二是評估待開發(fā)土地價值時，需要估算出土地總價、土地單價和樓面地價等多個地價，其中，樓面地價是按房屋單位建筑面積平均分攤的土地價格。7.3.6計算并確定待開發(fā)房地產(chǎn)的價值497.4假設(shè)開發(fā)法應用舉例50本章小結(jié)假設(shè)開發(fā)法是集市場法、成本法和收益法于一體的房地產(chǎn)評估方法。假設(shè)開發(fā)法又稱預期開發(fā)法、剩余法，它是首先預測評估對象預期開發(fā)完成后的價值，