岳麓區(qū)某房地產(chǎn)項目可行性研究報告

目錄第1章總論31.1.工程背景與概況31.2.主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)71.3.問題與建議8第2章工程投資環(huán)境與市場研究92.1.投資環(huán)境分析92.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析112.3.銷售預(yù)測152.4.營銷策略19第3章建設(shè)規(guī)模與工程開發(fā)條件213.1.建設(shè)規(guī)模213.2.工程概況現(xiàn)狀213.3.工程建設(shè)條件22第4章建筑方案264.1.設(shè)計依據(jù)264.2.工程設(shè)計主題和開發(fā)理念264.3.工程總體規(guī)劃方案274.4.建筑設(shè)計284.5.結(jié)構(gòu)設(shè)計294.6.給排水設(shè)計30第5章節(jié)能節(jié)水措施325.1.設(shè)計依據(jù)325.2.建筑局部節(jié)能設(shè)計32第6章環(huán)境影響評價336.1.編制依據(jù)336.2.環(huán)境現(xiàn)狀336.3.工程建設(shè)對環(huán)境的影響346.4.環(huán)境保護措施34第7章勞動衛(wèi)生與消防357.1.指導(dǎo)思想357.2.職業(yè)平安衛(wèi)生健康對策與措施357.3.消防設(shè)計36第8章組織機構(gòu)與人力資源配置388.1.組織機構(gòu)388.2.人力資源配置38第9章工程實施進度399.1.工程開發(fā)期399.2.工程實施進度安排399.3.工程實施過程控制措施39第10章工程招投標(biāo)4110.1.工程工程招標(biāo)投標(biāo)概述4110.2.工程工程招標(biāo)投標(biāo)因素分析4210.3.招標(biāo)依據(jù)4410.4.招標(biāo)范圍4410.5.招標(biāo)方式44第11章投資估算與資金籌措4511.1.投資估算4511.2.資金籌措45第12章財務(wù)評價4712.1.工程評估依據(jù)4712.2.財務(wù)評價根底數(shù)據(jù)的選擇4712.3.財務(wù)評價4712.4.不確定性分析48第13章社會評價4913.1.工程對社會的影響分析4913.2.風(fēng)險分析5013.3.社會評價結(jié)論51第14章研究結(jié)論與建議5214.1.可行性研究結(jié)論5214.2.建議52總論工程背景與概況1、工程名稱：初步擬定工程名稱為：東方紅城市綜合體工程2、承辦單位概況單位名稱：XXXX房地產(chǎn)開發(fā)單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊資金：XXXXX單位住所：XXXXXX業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：XXX企業(yè)負責(zé)人：〔參考寫法〕XXX，男，1965年9月30日生于湖南。現(xiàn)年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986年分配到廣州廣鐵集團任職；1989年調(diào)任廣州市團委工作；1990年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)立廣州富邦升輝投資，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，屢次獲得花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)家稱號。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城〞是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)立衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)，任執(zhí)行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)——湘江明珠。為提高衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市品位奉獻力量。建設(shè)單位簡介：(參考寫法)衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為50萬多平方米。公司負責(zé)人吳小平先生于1990年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟開展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也屢次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家〞榮譽稱號，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強〞。2006年3月，由衡陽市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊考察組一行5人親赴廣東對湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)進行了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。通過考察一致認為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)具有實力，具備工程建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬元估價〔已完成征地拆遷〕近1.7億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資7521萬元。3、可行性研究報告編制依據(jù)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資工程可行性研究指南〔試用版〕》；國家開展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)〔第三版〕》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；《房地產(chǎn)工程經(jīng)濟評價方法》。4、編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)，對湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程建設(shè)的目的、必要性、工程區(qū)域概況、工程規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、工程建設(shè)組織管理、工程招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、工程風(fēng)險分析等方面進行全面論證和研究。5、工程提出的理由工程建設(shè)符合國民經(jīng)濟開展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊開展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康開展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟開展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約1.5—2個百分點。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的奉獻率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2023年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將到達28平方米，平均每戶擁有一套功能根本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將到達15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期開展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭到達人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定開展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本工程的建設(shè)是國民經(jīng)濟開展的需要。②工程對城市建設(shè)將起到促進作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)開展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、開展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。作為“3+5〞新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟開展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5〞城市群開展建設(shè)的環(huán)境下，長沙市委市政府提出要突出岳麓區(qū)城市形象建筑，提高岳麓區(qū)城市品位，加強城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2023年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。目前，區(qū)人均住宅面積偏小，而且居住條件相對較弱，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善岳麓區(qū)人民的居住條件已經(jīng)成為政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著岳麓區(qū)經(jīng)濟的開展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使岳麓區(qū)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。東方紅城市綜合體工程符合岳麓區(qū)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了“3+5〞城市群建設(shè)的開展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，局部行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)時機。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，那么可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，房地產(chǎn)建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)時機有著不可無視的作用，將為增加岳麓區(qū)當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的奉獻。6、擬建地點本工程位于長沙岳麓區(qū)楓林三路與麓松路交叉口，總占地面積30492.97平方米，工程近臨名校湖南第一師范學(xué)院及湖南涉外經(jīng)濟學(xué)院。工程兩面臨街，背靠距火車站，高速道路皆不到三十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預(yù)期目標(biāo)東方紅工程擬在占地面積30，492.97平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為4.0，建設(shè)密度為42.6%,總建筑面積為121，971.88平方米〔其中商業(yè)面積41，971.88平方米，辦公樓面積50，000平方米，公寓樓面積30，000平方米，地下停車場面積10，000平方米〕。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號工程單位數(shù)值1總用地面積㎡30，492.972規(guī)劃總建筑面積㎡121，971.882.1其中：商業(yè)建筑面積㎡41,971.882.2其中：辦公樓及公寓建筑面積㎡80，0002.3其中：地下停車場建筑面積㎡10，0003建筑密度%42.64容積率4.05綠地率%30.06擬定工程總投資元587，887，5207財務(wù)凈現(xiàn)值元145，591，6408財務(wù)內(nèi)部收益率%24.779靜態(tài)投資回收期月2210動態(tài)投資回收期月24問題與建議分析測算過程假定本工程在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)工程開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本工程具備良好的可行性。岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴格控制工程本錢和管理本錢。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介參謀公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。工程投資環(huán)境與市場研究投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值568845億元，比上年增長7.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值56957億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值249684億元，增長7.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，增長8.3%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為10.0%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為43.9%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為46.1%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比首次超過第二產(chǎn)業(yè)。固定資產(chǎn)投資較快增長。全年全社會固定資產(chǎn)投資447074億元，比上年增長19.3%，扣除價格因素，實際增長18.9%。其中，固定資產(chǎn)投資〔不含農(nóng)戶〕436528億元，增長19.6%；農(nóng)戶投資10547億元，增長7.2%。東部地區(qū)投資[14]179092億元，比上年增長17.9%；中部地區(qū)投資105894億元，增長22.2%；西部地區(qū)投資109228億元，增長22.8%；東北地區(qū)投資47367億元，增長18.4%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年增長19.8%。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%；辦公樓投資4652億元，增長38.2%；商業(yè)營業(yè)用房投資11945億元，增長28.3%。全年新開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房666萬套〔戶〕，根本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房544萬套。中央經(jīng)濟工作會議將調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹〞，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置小產(chǎn)權(quán)房，繼2023年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸〞為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定開展產(chǎn)生了巨大的作用。2、工程開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素受世界經(jīng)濟復(fù)蘇乏力、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的影響，2023年岳麓區(qū)經(jīng)濟呈現(xiàn)出低開態(tài)勢，二季度以來，隨著工業(yè)增速顯著上升，商貿(mào)業(yè)新增企業(yè)持續(xù)發(fā)力，工程投資力度不斷加大，房地產(chǎn)市場略顯回暖，全區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)企穩(wěn)上升，整體開展態(tài)勢良好。

一、經(jīng)濟運行特點

〔一〕GDP實現(xiàn)較快增長，工業(yè)拉動作用顯著

6月止全區(qū)累計實現(xiàn)GDP306.0億元，同比增長17.5%，較一季度提升6.7個百分點，但較去年同期略有回落，增幅低于去年同期1.6個百分點。在GDP中第一產(chǎn)業(yè)累計實現(xiàn)增加值6.0億元，同比增長0.9%；第二產(chǎn)業(yè)累計實現(xiàn)增加值197.4億元，同比增長23.3%；第三產(chǎn)業(yè)累計實現(xiàn)增加值102.6億元，同比增長9.0%。

分產(chǎn)業(yè)看，工業(yè)增加值占GDP比重高，拉動作用顯著，而第三產(chǎn)業(yè)相對滯后。6月止工業(yè)累計實現(xiàn)增加值175.1億元，同比增長25.4%，占全部GDP比重為57.2%，拉動GDP增長13.4個百分點，奉獻率達76.3%；第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重為33.5%，拉動GDP增長3.4個百分點，奉獻率為19.3%。

〔二〕都市農(nóng)業(yè)穩(wěn)步開展，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持平穩(wěn)

按照“土地集約化、產(chǎn)業(yè)特色化〞的思路，全區(qū)深入推進蓮花“兩型社會〞示范鎮(zhèn)建設(shè)，大力開展有機農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)，啟動兩岸農(nóng)業(yè)科技博覽園等工程，精心打造生態(tài)宜居走廊，都市農(nóng)業(yè)得到穩(wěn)步開展。6月止累計完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值9.7億元，同比增長0.9%。

〔三〕工業(yè)增速顯著上升，龍頭企業(yè)奉獻突出

以中聯(lián)重科為代表的工程機械制造業(yè)企業(yè)是岳麓區(qū)工業(yè)的龍頭，其中，中聯(lián)重科產(chǎn)值約占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的85%。年初，中聯(lián)重科等受宏觀經(jīng)濟不景氣的滯后影響逐步顯現(xiàn)，導(dǎo)致全區(qū)工業(yè)增長乏力。2月止規(guī)上工業(yè)增加值增速僅為5.6%，3月起龍頭企業(yè)經(jīng)營情況不斷好轉(zhuǎn)，帶動全區(qū)工業(yè)增速逐月加快，6月止規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值160.7億元，同比增長27.3%，增速全市最高，雖較去年同期下降12.4個百分點，但較一季度提升11個百分點。區(qū)屬規(guī)模工業(yè)呈持續(xù)萎縮態(tài)勢，6月止32家區(qū)屬規(guī)上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值121061萬元，同比下降6.1%。

〔四〕重點工程拉動明顯，固定資產(chǎn)投資逐月企穩(wěn)

年初，受經(jīng)濟低位運行、宏觀政策調(diào)控趨緊以及天氣等綜合因素影響，全區(qū)固定資產(chǎn)投資增長明顯放緩，2月止增速僅為0.5%。區(qū)委、區(qū)政府及時調(diào)整政策，采取有效措施，加快拆遷騰地，推進工程建設(shè)，確保了固定資產(chǎn)投資逐月好轉(zhuǎn)。6月止全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資206億元，同比增長32.4%，較一季度提升30.3個百分點，增速中心城區(qū)排名第二。

工業(yè)投資增勢強勁，中國電子科技集團公司第四十八研究所太陽能電池產(chǎn)業(yè)化基地、湖南湘投金天鈦金屬高性能鈦板帶基地等大工程拉動作用明顯。投資規(guī)模的持續(xù)擴大為全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟快速健康開展提供了有力支撐。

重大工程推進順利，地鐵2號線、福元路大橋、湘府路大橋、南湖路過江隧道等跨區(qū)工程以及洋湖片區(qū)、梅溪湖片區(qū)、濱江片區(qū)、岳麓山綜合整治片區(qū)等片區(qū)的根底設(shè)施投資仍然是投資穩(wěn)步增長的主要推動力。隨著重點工程建設(shè)的不斷推進，功能全、生態(tài)好、風(fēng)光美、品位高的現(xiàn)代化新城區(qū)初現(xiàn)雛形。

〔五〕房地產(chǎn)投資回暖，6月底銷售領(lǐng)漲勢頭強勁

房地產(chǎn)投資方面，年初受國家宏觀調(diào)控政策及天氣影響，市場觀望氣氛濃厚，很多企業(yè)推遲了工程投資開工時間，一季度房地產(chǎn)投資同比出現(xiàn)小幅下降。二季度起隨著天氣轉(zhuǎn)好、工程推進力度不斷加大，房地產(chǎn)投資逐月回暖。在保利·麓谷林語、中海國際社區(qū)、綠地·中央廣場、奧克斯廣場、世茂·鉑翠灣等大型工程的有力拉動下，6月止完成投資78.9億元，增幅較去年同期下降25.5個百分點，但由一季度下降8.4%轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L17.3%。

房地產(chǎn)銷售方面，3月起全國樓市成交回暖，全區(qū)商品房銷售呈現(xiàn)出上行跡象。進入5月后，一方面，受“穩(wěn)增長〞論調(diào)、央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金和降息等利好影響，市場需求逐漸釋放；另一方面，全區(qū)2023區(qū)域價值推介月期間推出的“裝修補助、學(xué)位配套〞等促進住宅剛性消費的措施，備受剛需購置者的青睞，使得岳麓區(qū)成為領(lǐng)漲內(nèi)六區(qū)的主力。6月第4周，內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽套數(shù)排行榜前十名中，岳麓區(qū)獨攬四席。

由于宏觀調(diào)控政策一直未放松，房地產(chǎn)清淡的局面未得到有效改善，加之去年同期基數(shù)較大，6月商品房銷售面積較去年同期相比仍為負增長。6月商品房銷售較去年同期相比仍為負增長。6月止商品房銷售面積83.9萬平方米，同比下降28.6%；商品房累計銷售額53.5億元，同比下降20.3%。

〔六〕新增企業(yè)拉動顯著，消費品市場快速增長

隨著區(qū)域經(jīng)濟開展環(huán)境不斷優(yōu)化，一批成長性好、規(guī)模較大的新增企業(yè)紛紛進駐，溁灣鎮(zhèn)、大學(xué)城、望城坡、金星中路等消費中心逐漸形成。在新增單位的有力拉動下，全區(qū)社會消費品零售總額在全市增速較去年同期下降1.4個百分點的背景下，逆勢上揚，保持了快速增長勢頭。6月止全區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額85.9億元，同比增長18.6%，增幅中心城區(qū)第一。在全部單位中，限額以上單位實現(xiàn)零售額30.4億元，同比增長36.2%，增幅同比提升7個百分點。

新增企業(yè)拉動作用顯著，6月止步步高商業(yè)廣場和二季度5家區(qū)屬新增限上企業(yè)分別拉動社零總額增長3.1個百分點、3.4個百分點。但汽車4S店作為以往拉動社零增長的主力，今年以來表現(xiàn)平淡，零售額根本與去年同期持平，如寶悅4S店那么出現(xiàn)了小幅負增長。

〔七〕居民收入穩(wěn)步增加，生活水平不斷提高

隨著區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)開展，民生工程建設(shè)力度不斷加強，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，生活水平不斷提高。6月止，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15586元，同比增長17.5%，增速中心城區(qū)第二。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出8225.5元，同比增長21.1%，從消費結(jié)構(gòu)來看，居住、家庭設(shè)備用品及效勞、教育文化娛樂效勞消費都增長強勢，分別增長54.3%、47.8%、52.4%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金純收入10489元，同比增長16.6%，增速中心城區(qū)排名第二。

〔八〕財政收入“前低后高〞，收入進度不斷加快

年初，受經(jīng)濟增長持續(xù)放緩、工程建設(shè)啟動情況不理想等因素影響，全區(qū)財政收入呈低開走勢，3月止財政總收入同比增長10.4%，較去年同期增速減慢27.9個百分點。二季度起區(qū)域經(jīng)濟增長提速、工程建設(shè)不斷推進、房地產(chǎn)市場有所回暖，同時財稅等部門進一步強化征管、細化責(zé)任，財稅收入進度不斷加快。6月止累計完成財政總收入21.7億元，同比增長21.7%。一般預(yù)算收入10.3億元，同比增長41.2%，其中國稅收入0.45萬元，地稅收入5.7億元，財政部門收入4.1億元。財政總收入和一般預(yù)算收入均實現(xiàn)“時間過半任務(wù)過半〞。

〔九〕招商引資力度加大，完成全年過半任務(wù)

6月止實際到位省外境內(nèi)資金29.7億元，其中區(qū)屬16.8億元，同比增長11.6%，完成任務(wù)的50%；引進市外境內(nèi)資金形成固定資產(chǎn)67.2億元，其中區(qū)屬48.5億元，同比增長17.4%，完成任務(wù)的50.6%；實際到位外資2.2億美元，其中區(qū)屬0.96億美元，同比增長9.0%，完成任務(wù)的52.0%。

三、經(jīng)濟運行需重點關(guān)注的幾個方面

盡管從6月份數(shù)據(jù)來看，全區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)完成情況相對較好，局部行業(yè)開展來勢看好，但經(jīng)濟運行中仍存在一些問題值得關(guān)注。

1、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。6月止，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為2.0:64.5:33.5，第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)是拉動GDP增長的主要動力，拉動GDP增長14.1個百分點，奉獻率達80.6%，而第三產(chǎn)業(yè)開展相對滯后，絕對額及增速均不理想。第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重僅為33.5%，增速為9.0%，均為中心城區(qū)最低，分別低于全市水平7.2、2.5個百分點。

2、工業(yè)開展對單個行業(yè)依賴過高。區(qū)屬工業(yè)呈不斷萎縮態(tài)勢，全區(qū)工業(yè)主要依賴于高新區(qū)，特別是以中聯(lián)重科為代表的工程機械制造行業(yè)。近年來，作為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的工程機械產(chǎn)業(yè)集群持續(xù)開展，帶動全區(qū)經(jīng)濟快速增長。但過于依賴于單個行業(yè)，開展也存在許多弊端，特別容易受宏觀政策調(diào)控、國際市場沖擊、原材料價格上漲等各方面因素影響，將對全區(qū)經(jīng)濟造成較大影響。今年年初這種影響已充分表達出來，中聯(lián)重科受宏觀政策影響的滯后性逐步顯現(xiàn)，3月止其增加值增速由去年同期的100.2%下降為21%，導(dǎo)致全區(qū)規(guī)模工業(yè)增加值增長率由去年同期的38.9%下降為16.3%，受此影響GDP增速大幅收窄。

3、消費品市場行業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)。今年以來，新增企業(yè)形成的增長極拉動作用明顯，但存量企業(yè)由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境及新增企業(yè)分流等綜合影響，有約40%出現(xiàn)了負增長。傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)特別是汽車零售是近年來拉動全區(qū)社會消費品零售總額增長的重要動力，其零售額占社零總額比重在36%以上，從新增企業(yè)數(shù)量來看，汽車4S店仍占多數(shù)。今年以來，汽車消費已逐步進入成熟期，受市場競爭劇烈、消費政策變化等綜合因素影響，汽車消費助推消費品市場的優(yōu)勢已顯著削弱，長期來看這種不利影響將更加明顯。

雖然近幾年來岳麓區(qū)采取多種舉措促使商貿(mào)業(yè)取得了長足開展，但相對其他中心城區(qū)仍缺少有影響力的連鎖企業(yè)、總部企業(yè)，至今全區(qū)仍沒有一家五星級酒店，限額以上企業(yè)拉動作用相對薄弱。缺少在全市乃至全省范圍內(nèi)具有影響力的核心商圈，電子商務(wù)、產(chǎn)銷一條龍等新興銷售業(yè)態(tài)開展緩慢，不利于全區(qū)商貿(mào)業(yè)持續(xù)快速開展。

四、對策和建議

一是著力開展現(xiàn)代效勞業(yè)，培育新的經(jīng)濟增長點。經(jīng)過近些年快速開展，岳麓區(qū)區(qū)域功能不斷完善、產(chǎn)業(yè)根底得到加強，已具備開展樓宇經(jīng)濟、總部經(jīng)濟的條件和根底。應(yīng)大力引進以樓宇經(jīng)濟為載體的現(xiàn)代效勞業(yè)，尤其是資本密集型和知識密集型行業(yè)，以培育新經(jīng)濟增長點和長效稅源。

二是依托文化教育優(yōu)勢，培育文化教育產(chǎn)業(yè)。岳麓區(qū)文化底蘊濃厚，教育、科研實力雄厚，具備大力開展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的條件。岳麓區(qū)大中院校眾多，外語、藝術(shù)、考研培訓(xùn)機構(gòu)有著廣闊的市場空間，如能夠科學(xué)引導(dǎo)有效整合形成有品牌影響力的教育培訓(xùn)特色產(chǎn)業(yè)，將成為全區(qū)開展的一個新的亮點。

三是主打宜居岳麓，完善配套設(shè)施聚集人氣。良好的生態(tài)環(huán)境以及“兩型〞社會示范建設(shè)的廣闊前景是聚人氣促開展的優(yōu)勢。應(yīng)加大宜居岳麓宣傳力度，打響宜居品牌，使更多的人關(guān)注岳麓、投資岳麓。同時，完善社區(qū)交通、醫(yī)療、便民效勞等配套設(shè)施，扭轉(zhuǎn)一些樓盤“有銷售無配套〞空置率較高的局面。在此根底上，依托以長郡中學(xué)等為代表的中小學(xué)校教育優(yōu)勢，開展教育房產(chǎn)，以名校教育資源聚集更多人氣，吸引更多投資，進而拉動稅收和消費增長。

四是大力推進工程建設(shè)，保持投資力度不減。對岳麓區(qū)來講，投資是“三駕馬車〞中的“頭馬〞，根底設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)是拉動經(jīng)濟增長的重要動力。而工程建設(shè)那么是投資的載體，應(yīng)繼續(xù)強化效勞，加快征地拆遷步伐，優(yōu)化經(jīng)濟開展環(huán)境，促進工程落地，以確保投資力度不減，投資效果落到實處，進而充分發(fā)揮投資的“頭馬〞作用，促進全區(qū)經(jīng)濟快速開展。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、岳麓區(qū)“十二五〞規(guī)劃區(qū)域分布及特點濱江新城中央商務(wù)區(qū)：按照引領(lǐng)長沙開展、打造城市名片的要求，將濱江新城打造為集觀光休閑、商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)樓宇、金融證券、酒店餐飲等功能為一體的城市核心區(qū)。以“三縱九橫〞的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為重點，積極完善配套設(shè)施；以“三大核心區(qū)〞〔中央商務(wù)區(qū)、生態(tài)中心區(qū)、活力生活區(qū)〕為主體，全力拉開城區(qū)建設(shè)框架；以“五大景觀〞為節(jié)點，大力塑造國際都市形象。堅持工程帶動建設(shè)戰(zhàn)略，依次建成世貿(mào)濱江大廈、奧克斯商業(yè)綜合體、民生銀行總部大廈等大型標(biāo)志性建筑群和國際連鎖商業(yè)街、中央公園和高尚商務(wù)樓宇；積極引進銀行、保險、證券等公司總部5-7家；努力實現(xiàn)商業(yè)與金融兩大中心南北相望，人與自然兩大系統(tǒng)和諧共生的繁榮局面。梅溪湖國際功能區(qū)：按照先導(dǎo)區(qū)“未來大河西城市中心〞的戰(zhàn)略規(guī)劃，將梅溪湖打造為國際智力拓展和科技創(chuàng)新中心、國際商務(wù)中心、國際居住中心、對外開放的平臺和文化旅游新區(qū)。以8大社區(qū)、8大山群、8個島嶼、3條環(huán)形綠化景觀帶、3座縱跨湖面的橋梁為架構(gòu),推進梅溪湖建設(shè)。到2023年，全面建成以3000畝湖泊為核心、以國際會展中心、梅溪湖科技研發(fā)中心、CBD等高品質(zhì)建筑群、國際化住宅區(qū)為環(huán)帶，呈放射狀布局的城市功能組團，最大程度地實現(xiàn)人、自然、城市三者之間的互相交融。洋湖總部經(jīng)濟區(qū)：按照“長沙市生態(tài)地標(biāo)〞的定位，將洋湖垸打造為長沙大河西總部經(jīng)濟基地、高校創(chuàng)業(yè)園區(qū)、集生態(tài)保護與休閑為一體的濕地公園。按照四期穩(wěn)步推進的原那么，全面完成坪塘再生水廠、白菜湖水利工程；配套建成洋湖城市中心廣場、五星級酒店、甲級寫字樓、商務(wù)和居住樓群，全力打造一個經(jīng)濟興旺、功能齊全、生態(tài)優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)。岳麓山大學(xué)城：提升大學(xué)城規(guī)劃開展水平，完善岳麓山大學(xué)城控規(guī)、詳規(guī)和專項規(guī)劃，將岳麓科技產(chǎn)業(yè)園作為大學(xué)城的拓展區(qū)，吸引國內(nèi)外一流高校進駐大學(xué)城創(chuàng)辦分院和研發(fā)基地，將大學(xué)城打造成為知識城、人才城、科技城、文化城、生態(tài)城。加快周邊“城中村〞的拆遷安置，為高校辦學(xué)創(chuàng)造良好寬松環(huán)境。著力打造大學(xué)城經(jīng)濟圈，重點開展商貿(mào)零售、餐飲住宿、教育培訓(xùn)、娛樂休閑等多種業(yè)態(tài)，以錦繡瀟湘文化廣場、阜埠河路—后湖路和土城頭藝術(shù)培訓(xùn)基地為載體，建設(shè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)：按照“長沙名片〞的精準(zhǔn)定位，全面完成“兩山一湖〞、后湖、西湖、岳麓山西大門以及核心景區(qū)的整治和修復(fù)，將總面積達32平方公里的麓山景區(qū)打造成為河西的綠色屏障，使岳麓山成為具有國際水準(zhǔn)、表達長沙“兩型社會〞形象的新名片。2、衡陽房地產(chǎn)供求分析1〕供給分析年份2023202320232023商品房施工面積〔萬平方米〕248.14271.49311.58460.13其中新開工面積〔萬平方米〕81.4894.4283.99197.84新開工面積增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2023年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達135.55%,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2023年可以算是一個不折不扣的岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)年。2〕需求分析年份202320232023商品房施工面積〔萬平方米〕86.35107.85120.92增幅14．08%24．90%12．12%從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。4、岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性開展關(guān)系。增量地供給大幅度增加，存量地減少，住宅用地供給總量增加。商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何工程都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。5、2023年岳麓區(qū)樓市分析①長沙房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實2023年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點：1〕房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)的措施將進一步減緩已批準(zhǔn)工程的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。2〕住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供給將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供給也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供給受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。3〕土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供給將更加困難，存量地供給仍會保持增長，但供給總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。②2023年岳麓區(qū)樓市走勢對岳麓區(qū)房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地本錢的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)本錢的大幅度提升，所以2023年樓市房價依然有一定的上漲空間。銷售預(yù)測1、工程需求分析岳麓區(qū)是國家歷史文化名城——長沙的主要門戶和市轄城區(qū)，1996年4月經(jīng)國務(wù)院和省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立，位于湘江西濱，以湘江主航道為界，劃江而治，轄15個街道辦事處、2個鎮(zhèn)，2個景區(qū)管理處、2個科技產(chǎn)業(yè)園，總面積552平方公里，常住人口80萬，人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本工程地處湖南第一師范學(xué)院與湖南涉外經(jīng)濟學(xué)院兩大高校中心地帶，工程將利用其的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在長沙岳麓區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范工程，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住、投資方式打造長沙高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的投資/創(chuàng)業(yè)型房產(chǎn)，使之成為岳麓區(qū)人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、工程銷售目標(biāo)群定位本工程規(guī)劃為長沙地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：一類客戶：新興高科技企事業(yè)單位職工本工程周邊的大型企業(yè)較多，知名的大企業(yè)包括中聯(lián)重科、遠大住工等企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。二類客戶：周邊的私營業(yè)主工程毗臨兩大學(xué)院區(qū)，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在兩大高校周邊的村民，他們具備大批有購置實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在附近街道，，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。三類客戶：周邊學(xué)校老師岳麓區(qū)區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強的購置能力。四類客戶：岳麓區(qū)公務(wù)員岳麓區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該局部客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于缺少可投資型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們的投資或改善居住環(huán)境的根本要求，本區(qū)公務(wù)員必將投資、置業(yè)的目光轉(zhuǎn)向本工程。五類客戶：長沙及本區(qū)在外地成功人士⑥六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移〞，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中局部經(jīng)濟條件較好的必將投資置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對本工程的銷售也將起到很大的促進作用。⑦七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士2.營銷策略本工程擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該工程價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本工程將確定以下推廣策略：1、推廣渠道①報紙廣告長沙晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進行3－4次推廣既可。②短信推廣本錢低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。③影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④單張派發(fā)貫穿工程營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。營銷活動活動一：“東方紅開工典禮〞、“東方紅開盤慶典〞。活動二：“XX投資團岳麓投資講座〞?；顒尤骸绊嵨对缆达L(fēng)光帶〞攝影圖片展〞?；顒铀模涸缆慈苏f岳麓大型文化論壇。活動五：系列名人講座。2、媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳本工程，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會配合各項工程節(jié)點，舉辦各種活動，擴大在岳麓區(qū)及長沙市的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。路橋廣告：貫穿工程營銷始終。影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。報紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張涉及到衡陽的每一個角落。短信推廣：一般一個月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。建設(shè)規(guī)模與工程開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模本工程總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房〔其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米〕。工程概況現(xiàn)狀1、地點與地理位置本工程位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本工程與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類別和土地狀況本工程開發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號地區(qū)，面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽市人民政府國用〔2006〕第A102843號國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本工程土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。工程建設(shè)條件1、地形、地貌情況岳麓區(qū)位于長沙城區(qū)西部，地形呈波狀起伏，地勢南北低、中部高，由東向西略斜，西部地勢平坦，中部為丘陵地帶。由于長期風(fēng)雨侵蝕，形成紅土崗地，地質(zhì)呈酸性。岳麓區(qū)整個地勢南北低平，中部屬丘陵地帶，略高。全區(qū)處于湘中丘陵向洞庭湖平原過渡地帶，地貌類型多樣，分布相對集中，山、丘、崗、平組合大體為2：3：3：2，適宜于農(nóng)、林、漁和城建、交通用地的綜合布局。全區(qū)成土母質(zhì)以板頁巖風(fēng)化物為主〔占48.8%〕，其次為第四紀紅土，砂礫巖那么集中分布于園藝場、畜牧農(nóng)場等丘陵地帶，土質(zhì)肥沃的水稻土集中于大托街道，特別是京廣線以西湖區(qū)湘江沉積扇上，適宜于多種農(nóng)作物的生長。2、氣候條件衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季清楚，光熱充足，全年平均氣溫為16—18℃，日照時數(shù)1300—1800小時，無霜期長達260—310天，自然資源極為豐富。①氣溫年平均氣溫18.4℃一月份氣溫3.5℃七月份氣溫28.3℃極端最低氣溫-2.9℃極端最高氣溫38.7℃②降水量年平均降水量1660.4mm年降雨天數(shù)150天日最大降水量192.5③濕度最冷月平均相對濕度81%最熱月平均相對濕度75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值2.7m主導(dǎo)風(fēng)向夏季NNW2.6m冬季NNW2.8m30年一遇最大風(fēng)速23m⑤最大積雪深度10⑥最大凍土深度5⑦全年日照時數(shù)1717.0h3、水文地質(zhì)岳麓區(qū)是長沙首個全國生態(tài)示范區(qū)，是最適合人居的天然綠島。它是長沙的“西大門〞，集山、水、洲、城于一體，名山疊翠，秀水繞城，擁有湘江、橘子洲、岳麓山等生態(tài)資源，城區(qū)依山傍水、風(fēng)景秀美，蓬勃出濃烈的山水風(fēng)情。岳麓區(qū)擁有森林面積4795公頃，森林覆蓋率到達48.4%，一度被人們形象地稱為長沙城區(qū)的“肺〞。境內(nèi)有三條河流：湘江、荊江河、龍王港。全年水資源總量約1647萬立方米。區(qū)域內(nèi)擁有豐富的自然景觀與生態(tài)資源，人均公共綠地面積達32平方米，全年大氣質(zhì)量優(yōu)良率達70%，水質(zhì)質(zhì)量到達國家Ⅱ級標(biāo)準(zhǔn)。全區(qū)城鎮(zhèn)人均公共綠地面積達22.92平方米，高于國家生態(tài)示范區(qū)一級標(biāo)準(zhǔn)。4、交通運輸條件岳麓區(qū)區(qū)域位置獨特。雄居長沙西大門，交通便捷，輻射力強。湖南最大的鐵路貨運站京廣鐵路長沙站及石長鐵路緊鄰轄區(qū)；湘江千噸級航道通江達海；319國道、“長常高速〞貫穿東西；城市干道四通八達，已形成“四縱六橫〞的道路網(wǎng)狀格局，飛跨湘江的五座大橋?qū)⒃缆磪^(qū)與長沙市東部四城區(qū)緊緊聯(lián)結(jié)，使岳麓區(qū)處在湖南優(yōu)先開展的“一點〔長沙〕一線〔京廣線〕〞和湘江生態(tài)經(jīng)濟帶的戰(zhàn)略高地。5、生態(tài)環(huán)境條件岳麓山在長沙市區(qū)之西，東臨湘江，面積約8平方公里，古人贊譽其“碧嶂屏開，秀如琢珠〞。唐宋以來，岳麓山即以林壑幽美，山幽澗深聞名。六朝羅漢松、唐宋銀杏、明清松樟相當(dāng)著名；愛晚亭、清風(fēng)峽、蟒蛇洞、禹王碑、岳麓書院等景觀聞名遐邇。這里還葬有黃興、蔡鍔等著名人物。岳麓山春天滿山蔥綠、杜鵑〔市花〕怒放；夏日幽靜涼爽；秋天楓葉流丹，層林盡染；隆冬玉樹瓊枝，銀裝素裹，四季風(fēng)景宜人。岳麓區(qū)自然山水資源得天獨厚，集長沙“山水洲城〞的城市風(fēng)貌特色于一體。6、施工條件本工程所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承當(dāng)施工任務(wù)的施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策環(huán)境本工程的建設(shè)符合長沙城市建設(shè)總體規(guī)劃和岳麓區(qū)暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了長沙市政府城市建設(shè)的開展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義?？紤]到該工程投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，我司同時想請示相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)是否可以考慮將本工程納入省、市重點工程，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。建筑方案設(shè)計依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-93〔2002年版〕2、《民用建筑設(shè)計通那么》GB50352-20053、《高層民用建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50045-954、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50067-975、《城市規(guī)劃編制方法》6、《長沙市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)那么》工程設(shè)計主題和開發(fā)理念工程建筑設(shè)計由亞洲知名設(shè)計公司承接，該設(shè)計公司接觸工程初期，即被長沙岳麓區(qū)所蘊藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓工程所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光輝得以升華。在建筑設(shè)計上，以標(biāo)志為準(zhǔn)那么，考量岳麓當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在工程整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氣氛。工程以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造時尚、情調(diào)、健康、向上的國際化社區(qū)。在住宅的設(shè)計理念上，工程引入了“新都市主義〞、“街區(qū)型規(guī)劃〞、“仿生規(guī)劃〞等先進設(shè)計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一〞理念有機結(jié)合，將和諧生活氣氛的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。工程總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計原那么①挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；②以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證工程滾動有序運作；③節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，防止車流對社區(qū)的穿越破壞。2、工程結(jié)構(gòu)和布局本工程總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和長沙眾多大盤規(guī)劃，力圖表達開發(fā)商開展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，工程兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住商業(yè)配套，確保該工程能夠站在岳麓區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將工程開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)效勞，向人們詮釋“新居住文化〞的陽光理念。建筑設(shè)計1、主要標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載標(biāo)準(zhǔn)》[GB50009-2001]《建筑地基根底設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50007-2002]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50010-2002]《建筑抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50011-2001]《建筑樁基技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》[JGJ94-94]《地下工程防水技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》[GB50108-2001]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50007-2002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002《高層建筑箱形與筏形根底技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ6-99《建筑地基處理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ79-2002《人民防空地下室設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50038-94《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進規(guī)程》CECS51：932、建筑風(fēng)格及立面特點①依照“以人為本〞的建筑設(shè)計理念，表達休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細、質(zhì)感、厚重和美感充分表達。在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓局部用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學(xué)建筑立面表達典雅細膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色①細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活模式。②充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。③住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。④戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。⑤采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。結(jié)構(gòu)設(shè)計1、指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)的平安等級二級，設(shè)計使用年限70年，抗震設(shè)防類別乙類，地基根底設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。3、地下室設(shè)計地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。4、使用工具及軟件中國建科院PKPM系列結(jié)構(gòu)軟件2005年新標(biāo)準(zhǔn)版。給排水設(shè)計1、給排水①設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)《建筑給水排水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50015-2003]〔03年版〕《建筑滅火器配置設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50140-2005]《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50084-2001]〔05年版〕《建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》[GB50016-2006]《室外給水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50013-2006]《室外排水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50014-2006]國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等②給水設(shè)計Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D〔138M3/H〕；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。小區(qū)室外有按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置室外消火栓。③排水設(shè)計小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ134-2001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。建筑局部節(jié)能設(shè)計1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用以下節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱構(gòu)造。③采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)外表溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。環(huán)境影響評價編制依據(jù)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB1-1999；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-96。環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季清楚。春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春濕多變，夏秋多睛，嚴冬期短，暑熱期長。全年無霜期約275天，年平均氣溫16.8～17.2℃，年平均總降水量1422.4毫米。水資源以地表水為主，水源充足，年均地表徑流量達808億立方米。除了湘江外，還有匯入湘江的支流有15條，主要有瀏陽河、撈刀河、靳江和溈水。2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。工程建設(shè)對環(huán)境的影響工程范圍內(nèi)沒有任何污染源，工程建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。環(huán)境保護措施1、設(shè)計依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；《室外排水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。2、設(shè)計原那么①建設(shè)工程污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。②堅持經(jīng)濟效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原那么，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3、治理措施①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分假設(shè)干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理上下壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的根底上設(shè)置減震器，必要時可對相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。勞動衛(wèi)生與消防指導(dǎo)思想以科學(xué)開展觀和構(gòu)建和諧社會的重要思想為指導(dǎo)，堅持平安第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅持平安施工，以保障工程施工人員的生命財產(chǎn)平安為根本出發(fā)點，以遏制重特大事故為重點，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)平安文化，健全工程平安管理制度，落實平安責(zé)任，建立長效的平安機制，堅持平安消防與建筑工程同時設(shè)計，同時施工，同時投入使用。職業(yè)平安衛(wèi)生健康對策與措施1、平安施工保障措施①選擇先進、經(jīng)濟、節(jié)能、高效的平安技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)平安，從源頭上消除事故隱患。②對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立工程平安生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新平安生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高平安生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④建立健全工程平安施工應(yīng)急救援體系。⑤建立平安施工責(zé)任制，健全平安施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建設(shè)工程的平安設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時設(shè)計、同時施工，同時投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施①建設(shè)工程的工作場所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。③研究、推廣先進的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)平安健康管理體系，促進工程職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。④落實有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。⑤加強從業(yè)人員的勞動保護、有效防止職業(yè)危害。⑥建設(shè)工程的職業(yè)病防護措施應(yīng)與建設(shè)工程工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。消防設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)與原那么《建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》[GB50016-2006]《建筑滅火器配置設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GBJ140-90]《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50084-2001]《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50016-98]《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》[GB50222-95]本工程防火設(shè)計原那么是從總平面布局，建筑平面布置、細部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及平安施工、經(jīng)營的需要。2、總體消防設(shè)計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。本方案嚴格遵循國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計備的可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50222-1995〕執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足標(biāo)準(zhǔn)要求的耐火極限。4、消防道路設(shè)計商業(yè)局部：四周形成了環(huán)形路，消防車能到達大局部位置。住宅局部：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S自動噴水用水量：30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時到達室內(nèi)任何部位。8、自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。組織機構(gòu)與人力資源配置組織機構(gòu)董事長XXXX房地產(chǎn)開發(fā)是由〔公司簡介〕并經(jīng)XX市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，組織結(jié)構(gòu)圖如下：董事長總經(jīng)理總經(jīng)理銷售部工程部財務(wù)部技術(shù)部管理部辦公室銷售部工程部財務(wù)部技術(shù)部管理部辦公室人力資源配置XXX房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)有職員XX人，其中高級職稱XX人，中級職稱XX人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段開展和本工程順利實施的人員需要。工程實施進度工程開發(fā)期2023年9月至2023年3月為工程主體工程建設(shè)期。工程實施進度安排工程總體工期時間為1.5年，從2023年9月至2023年3月。2023年9月，完成工程規(guī)劃、報批、前期勘察設(shè)計和拆遷工作；2023年10月，工程主體完工；2023年12月，整體配套、景觀等完工；2023年3月，完成工程掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。工程實施過程控制措施1、工程進度控制措施在工程實施過程中,工程領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對工程進度方案實施情況進行檢查,并及時對檢查情況進行分析,找出影響進度的原因,做好進度方案的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:(1)建立工程實施進度報表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會議。2、工程質(zhì)量控制措施工程實施應(yīng)堅持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話〞的原那么，以保證和提高工程質(zhì)量。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進的管理網(wǎng)絡(luò)和有機的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。3、工程資金控制措施在工程實施過程中，各有關(guān)單位要加強資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用工程資金；要建立、健全工程會計核算和內(nèi)部稽核制度，對工程資金實行全過程的財務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴格工程資金竣工決算，標(biāo)準(zhǔn)工程的業(yè)績考評和追蹤問效。工程招投標(biāo)工程工程招標(biāo)投標(biāo)概述招標(biāo)投標(biāo)是國際上通用的交易方式，是一種標(biāo)準(zhǔn)化的競爭手段。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制過程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)，有利于運用競爭機制，使資金得到經(jīng)濟的、有效的使用，確保招標(biāo)工程質(zhì)量優(yōu)化。1、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進的成功性、實用性，激發(fā)企業(yè)的活力。改革開放以來，我國經(jīng)濟有了飛速開展。企業(yè)原來在生產(chǎn)銷售過程中建立的優(yōu)勢已經(jīng)不復(fù)存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過招投標(biāo)了解和成功引進國內(nèi)外先進的生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者的姿態(tài)沉著面對市場新一輪競爭。2、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟、科技信息，與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。改革開放以來，企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實，但投資決策并未完全以市場為導(dǎo)向。由此，會產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。3、招標(biāo)制度能夠降低引進技術(shù)設(shè)備的價格。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟利益，市場份額，企業(yè)信譽等各方面考慮，都力爭中標(biāo)，而價格是否較低是評標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一，因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過程中競相壓價，爭取中標(biāo)。4、招標(biāo)程序標(biāo)準(zhǔn)、操作簡單、節(jié)省時間費用和勞動力。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時間和精力。5、招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的根本屬性，是招標(biāo)過程的首要條件。隨著我國參加WTO和經(jīng)濟的飛速開展，企業(yè)的采購行為將進一步標(biāo)準(zhǔn)化，招標(biāo)投標(biāo)制度將會越來越多來地運用于各個領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟建設(shè)的開展作出更大的奉獻。工程工程招標(biāo)投標(biāo)因素分析招投標(biāo)是作為一種市場交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運而生的，一個成功的招標(biāo)工程往往意味著采購業(yè)主在時間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時也會為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財物力消耗。但是，影響一個招投標(biāo)工程成功與否的因素是多方面的，其中任何一個因素不配合，就有可能造成招標(biāo)工程的失敗。1、業(yè)主與招標(biāo)機構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)工程成功的根底。首先，業(yè)主應(yīng)對招投標(biāo)這種采購方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。

其次，業(yè)主與其委托的招投標(biāo)機構(gòu)應(yīng)建立相互之間的信賴，并時常就各自的想法進行相當(dāng)程度的相互溝通，從而保證在整個招標(biāo)工程實施過程中，采購業(yè)主與招投標(biāo)機構(gòu)“步調(diào)〞、“口徑〞一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時，如果采購業(yè)主與招標(biāo)機構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該工程招標(biāo)過程中形成良好的競爭氣氛，有效降低設(shè)備的投標(biāo)報價，增加設(shè)備的配置，實現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。2、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)工程成功的關(guān)鍵。采購業(yè)主在工程納入招投標(biāo)前有時會與局部投標(biāo)人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標(biāo)機構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍本的情況；而有時，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設(shè)備不完全了解，提供給招標(biāo)機構(gòu)的參數(shù)過于簡略。3、招投標(biāo)程序的標(biāo)準(zhǔn)運作是招標(biāo)工程成功的堅實支柱。近年來，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)方法的管理規(guī)定相繼公布，國家對企業(yè)通過標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)采購設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認識，越來越多的機構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進入。他們對有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時急于占領(lǐng)招標(biāo)市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，視經(jīng)濟效益為其最高的追求目標(biāo)，從而給標(biāo)準(zhǔn)操作的招標(biāo)機構(gòu)帶來巨大的沖擊。4、招投標(biāo)機構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)工程成功的根本保證。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)工程中應(yīng)樹立“效勞〞意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時間安排加班和出差，主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機構(gòu)在招標(biāo)工程中位置的特殊性，參與主持評標(biāo)工作的招標(biāo)機構(gòu)成員往往會在評標(biāo)委員會中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評標(biāo)委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。5、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評委為招標(biāo)工程的成功提供有力的技術(shù)支持。招標(biāo)機構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，那么在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評標(biāo)中，采購業(yè)主和招標(biāo)機構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評價，招標(biāo)工程由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購業(yè)主那么可在評標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標(biāo)工程的成功是一個有力的保障。6、做好招投標(biāo)工程的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)工程成功的一個重要條件。一個招投標(biāo)工程的運作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡單過程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說，它是包含了工程前期和后期兩個階段的較長周期的工作。也就是說：招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個過程，工程開展前，招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入，收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購業(yè)主保持溝通，確保招投標(biāo)順利實施。在工程定標(biāo)，采購業(yè)主與中標(biāo)人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時跟蹤工程進展，在貨物驗收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。也就是說，招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對待，招投標(biāo)這種采購方式才能完全表達其優(yōu)點和益處。招標(biāo)依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省開展和改革委員會制定的《湖南工程建設(shè)工程可行性報告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》及《湖南省實施<中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法>方法》第十一條之規(guī)定，到達以下規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)：①施工單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；②重要設(shè)備、材料等物資的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；③勘察、設(shè)計、監(jiān)理等效勞，單項合同估算價在30萬元人民幣以上的；④單項合同估算價低于本條第①項、第②項規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但工程總投資額在1,000萬元人民幣以上的。招標(biāo)范圍序號名稱招標(biāo)情況備注不招標(biāo)招標(biāo)1工程勘察、設(shè)計招標(biāo)2土方工程招標(biāo)3樁基工程施工招標(biāo)4土建工程施工招標(biāo)5裝修裝飾工程招標(biāo)6水電工程招標(biāo)7小區(qū)綠化、景觀塑造招標(biāo)8小區(qū)道路及根底設(shè)施施工招標(biāo)9重要設(shè)備、建筑材料等物資的采購招標(biāo)10工程監(jiān)理招標(biāo)招標(biāo)方式工程招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。工程的勘察、設(shè)計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及根底設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購，工程監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。投資估算與資金籌措投資估算1、法律依據(jù)Ⅰ、國家和有關(guān)部門公布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；Ⅱ、國家發(fā)改委《投資建設(shè)工程可行性研究指南〔試用版〕》；Ⅲ、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價》；Ⅳ、國家開展方案委員會、建設(shè)部《工程設(shè)計收費基價表》；Ⅴ、《中華人民共和國土地管理法》；Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；Ⅶ、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。資金籌措1、資本金籌措本工程自籌資本金為487，887，520元〔約占總投資的83%〕，全部用于本工程的開發(fā)和建設(shè)。2、債務(wù)資本籌措本工程債務(wù)資金約100，000，000元，全部用于本工程的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機構(gòu)融資解決，按2年期利率7.56%上浮標(biāo)準(zhǔn)計算，本金及利息擬用銷售款進行歸還。3、資金來源落實情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費后用于投資；假設(shè)資金還短缺，那么通過金融機構(gòu)借貸來彌補。本工程開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務(wù)院提高四個行業(yè)投資工程資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)〔不含經(jīng)濟適用房〕工程資本金比例提高到35%及以上，本工程自有資金487，887，520元元(約占總投資的83%)，向金融機構(gòu)融資100，000，000元(約占總投資的17%)，本工程已考慮以銷售回款補充建設(shè)資金。財務(wù)評價工程評估依據(jù)1、建設(shè)部公布的《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法》〔第二版〕；2、國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī)。財務(wù)評價根底數(shù)據(jù)的選擇銷售價格按照建設(shè)本錢及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；營業(yè)稅：稅率為5%；城市維護建設(shè)稅：按實際繳納增值