房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理課件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與納稅實(shí)務(wù)企業(yè)設(shè)立及獲取土地開(kāi)發(fā)建設(shè)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程

設(shè)立企業(yè)獲取土地階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)讓及銷售房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理第一章企業(yè)設(shè)立階段會(huì)計(jì)賬務(wù)處理一、注冊(cè)資本的核算1、投資者以貨幣出資（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到投資人投入的貨幣資金，應(yīng)在工商登記手續(xù)辦理完畢后，依據(jù)銀行加蓋受理章的《現(xiàn)金繳款單》或銀行《進(jìn)賬單回單》的金額分兩步進(jìn)行賬務(wù)處理

借：銀行存款——驗(yàn)資戶

貸：實(shí)收資本（2）待公司成立后，開(kāi)設(shè)基本存款賬戶，需將臨時(shí)存款賬戶的資金轉(zhuǎn)入基本存款賬戶

借：銀行存款——xx銀行（基本戶）

貸：銀行存款——xx銀行（驗(yàn)資戶）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理2、投資者以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資非貨幣財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的確認(rèn)：

如果是企業(yè)內(nèi)部使用，企業(yè)內(nèi)部技術(shù)部門(mén)或資產(chǎn)管理部門(mén)就可以評(píng)估。如果是對(duì)外投資或企業(yè)清算用，那要有會(huì)計(jì)師事務(wù)所或其它有國(guó)家認(rèn)可的，有評(píng)估資格的部門(mén)進(jìn)行評(píng)估。（1）投資者以實(shí)物資產(chǎn)出資（在辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)，按評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值或合同、協(xié)議或公司章程約定的價(jià)值）依據(jù)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評(píng)估確認(rèn)價(jià)值證明文件，會(huì)計(jì)處理為：借：固定資產(chǎn)

貸：實(shí)收資本

資本公積——資本溢價(jià)（2）投資者以土地權(quán)出資（辦妥手續(xù)時(shí)，依據(jù)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評(píng)估確認(rèn)價(jià)值證明文件）會(huì)計(jì)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本

貸：實(shí)收資本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理4、開(kāi)辦費(fèi)的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等。依據(jù)相關(guān)原始憑證，會(huì)計(jì)處理為：

借：管理費(fèi)用——開(kāi)辦費(fèi)

貸：銀行存款

5、納稅業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算印花稅的會(huì)計(jì)處理為：（依據(jù)印花稅的完稅憑證）

借：管理費(fèi)用

貸：庫(kù)存現(xiàn)金

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理第二章獲取土地階段一、獲取土地階段會(huì)計(jì)處理1、獲取土地使用權(quán)的財(cái)務(wù)處理（1）用于土地開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)A、（支付土地出讓金時(shí)，依據(jù)財(cái)政部門(mén)開(kāi)具的土地使用權(quán)出讓專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)）會(huì)計(jì)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

B、應(yīng)繳納的契稅（依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明）會(huì)計(jì)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理

C、應(yīng)繳納的耕地占用稅（依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明）會(huì)計(jì)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款

D、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅（萬(wàn)分之五貼花）（依據(jù)印花稅完稅憑證和付款證明）會(huì)計(jì)處理為：

借：管理費(fèi)用——印花稅

貸：銀行存款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理（2）用于商品房開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)

A、（支付土地出讓金時(shí)，依據(jù)財(cái)政部門(mén)開(kāi)具的土地使用權(quán)出讓專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)）會(huì)計(jì)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：銀行存款

B、應(yīng)繳納的契稅（依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明）會(huì)計(jì)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理C、應(yīng)繳納的耕地占用稅（依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明）會(huì)計(jì)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)

貸：銀行存款

D、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅（依據(jù)印花稅完稅憑證和付款證明）會(huì)計(jì)處理為：

借：管理費(fèi)用——印花稅

貸：銀行存款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理（3）自建用房的土地使用權(quán)

A、（支付土地出讓金時(shí)，依據(jù)財(cái)政部門(mén)開(kāi)具的土地使用權(quán)出讓專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)）會(huì)計(jì)處理為：

借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

貸：銀行存款

B、應(yīng)繳納的契稅（依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明）會(huì)計(jì)處理為：

借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

貸：銀行存款C、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅（依據(jù)印花稅完稅憑證和付款證明）會(huì)計(jì)處理為：

借：管理費(fèi)用——印花稅

貸：銀行存款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理

D、在土地上自行建造辦公樓，發(fā)生建造費(fèi)用時(shí)，依據(jù)付款憑證、稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票或財(cái)政部門(mén)監(jiān)制的收據(jù)，會(huì)計(jì)處理為：

借：在建工程

貸：應(yīng)付賬款等

E、辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，會(huì)計(jì)處理為：

借：固定資產(chǎn)——辦公樓

貸：在建工程

F、每年分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)和對(duì)辦公樓計(jì)提折舊，會(huì)計(jì)處理為借：管理費(fèi)用

貸：累計(jì)折舊

累計(jì)攤銷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理二、獲取土地階段納稅會(huì)計(jì)處理土地使用稅的會(huì)計(jì)處理（1）計(jì)算土地使用稅時(shí)(?？诘貐^(qū)共有六類，12；9；6；4.5；3；1.5)按每平方米計(jì)算,一般按年計(jì)算，分配到每季度繳納。借：管理費(fèi)用——土地使用稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅

（2）上交土地使用稅時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅

貸：銀行存款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理

第三章開(kāi)發(fā)建設(shè)階段一、成本費(fèi)用核算1、土地開(kāi)發(fā)成本核算企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開(kāi)發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它的開(kāi)發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒(méi)有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開(kāi)發(fā)支出的一般情況，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；

（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等（1）支付土地出讓金，依據(jù)土地發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)，會(huì)計(jì)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款（2）支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，依據(jù)有關(guān)部門(mén)規(guī)劃（拆遷）批準(zhǔn)文件，憑借雙方簽訂的拆遷補(bǔ)償合同和個(gè)人提供的收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，會(huì)計(jì)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款前期工程費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，三通一平（水通、電通、路通、場(chǎng)地平整費(fèi)）等。（3）支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)時(shí)，依據(jù)設(shè)計(jì)單位出具的設(shè)計(jì)發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，會(huì)計(jì)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——前期工程費(fèi)

貸：銀行存款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。（4）某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，依據(jù)雙方認(rèn)可的工程結(jié)算單和施工單位提供的建筑發(fā)票，會(huì)計(jì)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

貸：應(yīng)付賬款——某施工企業(yè)（5）若A地土地開(kāi)發(fā)工程完工，其中自用的一部分土地尚未投入使用，其余的一部分全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開(kāi)發(fā)成本。依據(jù)土地開(kāi)發(fā)成本歸集分配表，會(huì)計(jì)處理為：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——自用土地

——商品性土地

貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)借：營(yíng)業(yè)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——商品性土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理（6）若自用的那部分土地在開(kāi)發(fā)完成后立即投入房屋開(kāi)發(fā)工程的建設(shè)中，則結(jié)轉(zhuǎn)土地開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

——前期工程費(fèi)

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

——前期工程費(fèi)

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理

謝謝，祝君事業(yè)蒸蒸日上，馬到成功！房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與納稅實(shí)務(wù)轉(zhuǎn)讓及銷售房地產(chǎn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理

第四章轉(zhuǎn)讓及銷售階段

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會(huì)計(jì)核算。依據(jù)發(fā)票賬單、收款證明，確認(rèn)已實(shí)現(xiàn)的土地轉(zhuǎn)讓收入：借：銀行存款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-土地轉(zhuǎn)讓收入結(jié)轉(zhuǎn)已轉(zhuǎn)讓土地的實(shí)際成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-土地轉(zhuǎn)讓成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-商品性土地按照規(guī)定，計(jì)算應(yīng)納稅額借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅-應(yīng)交教育費(fèi)附加-應(yīng)交土地增值稅借：管理費(fèi)用-印花稅貸：銀行存款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理二、商品房銷售的會(huì)計(jì)核算。1、承購(gòu)人支付首付款：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款2、商品房按揭貸款到賬，應(yīng)依據(jù)銀行收賬通知等收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：借：銀行存款其他貨幣資金-按揭保證金戶貸：預(yù)收賬款3、承購(gòu)人違約，貸款銀行從按揭保證金戶扣款，應(yīng)依據(jù)貸款銀行扣款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：借：其他應(yīng)收款—X貸：其他貨幣資金—按揭保證金戶4、承購(gòu)人補(bǔ)繳還款額，依據(jù)銀行收賬通知等收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：借：其他貨幣資金—按揭保證金戶貸：其他應(yīng)收款—X5、按揭保證金解凍，依據(jù)銀行轉(zhuǎn)賬單據(jù)進(jìn)行賬務(wù)處理：借：銀行存款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理

三、代收配套設(shè)施費(fèi)、辦證費(fèi)、維修基金的核算。1、公司收到承購(gòu)人甲的購(gòu)房定金，借：銀行存款貸：預(yù)收賬款-甲2、預(yù)收承購(gòu)人甲支付首付款，借：銀行存款貸：預(yù)收帳款—甲3、承購(gòu)人甲按揭貸款，依據(jù)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)，銀行收賬通知進(jìn)行賬務(wù)處理：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款-甲4、收到承購(gòu)人甲交納配套費(fèi)用、維修基金、辦證費(fèi)，借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款—甲（配套費(fèi)用）貸：其他應(yīng)付款—甲（維修基金）—甲（辦證費(fèi)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理

5、計(jì)算應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅。借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅—應(yīng)交教育費(fèi)附加—應(yīng)交所得稅—應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款借：管理費(fèi)用—印花稅貸：庫(kù)存現(xiàn)金6、支付代收配套費(fèi)用、維修基金、辦證費(fèi)用，借：其他應(yīng)付款—甲（配套費(fèi)用）—甲（維修基金）—甲（辦證費(fèi)）貸：銀行存款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理四、商品房銷售會(huì)計(jì)處理

1、商品房辦理竣工驗(yàn)收時(shí)，按實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—房屋

貸：開(kāi)發(fā)成本2、商品房移交時(shí)，確認(rèn)商品房銷售收入：借：預(yù)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3、月末，結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理4、計(jì)算銷售商品房收入負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅金及附加：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)—應(yīng)交教育費(fèi)附加5、清算土地增值稅：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅6、清算后補(bǔ)繳土地增值稅時(shí)，借：應(yīng)繳稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理五、特殊情況下商品房銷售的處理，委托方式銷售。1、委托銷售時(shí)，因不需要進(jìn)行實(shí)物交付，不需要進(jìn)行賬務(wù)處理。2、承購(gòu)人繳納房款時(shí)，借：銀行存款貸：預(yù)收賬款3、收到代銷清單，支付甲專業(yè)銷售公司銷售手續(xù)費(fèi)時(shí),借：銷售費(fèi)用貸：銀行存款4、房屋竣工驗(yàn)收，移交承購(gòu)人時(shí)，應(yīng)確認(rèn)商品房銷售收入：借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5、確認(rèn)收入的同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—房屋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理六、特殊情況下商品房銷售處理，視同買(mǎi)斷方式：1、代銷商品房移交甲專業(yè)銷售公司時(shí)，確認(rèn)銷售收入：借：應(yīng)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2、結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—房屋3、收到甲專業(yè)銷售公司銷售商品房款，依據(jù)銀行收款通知等收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理七、分期收款銷售商品房收入的確定1、預(yù)收款銷售商品房，收取預(yù)收款時(shí)，借：銀行存款貸：預(yù)收賬款2、商品房移交承購(gòu)人時(shí)，應(yīng)確認(rèn)商品房銷售收入：借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—商品房銷售收入3、結(jié)轉(zhuǎn)商品房實(shí)際成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理八、商品房交付后分期收款銷售商品房1、商品房移交時(shí)，依據(jù)房屋實(shí)際成本進(jìn)行賬務(wù)處理：借：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)成品2、按照銷售合同規(guī)定，第一筆房款付款日期已到，根據(jù)合同約定的收款金額進(jìn)行賬務(wù)處理：借：應(yīng)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—商品房銷售收入3、根據(jù)房屋全部銷售成本占全部銷售收入的比率計(jì)算出本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品4、收到承購(gòu)人支付的分期付款額時(shí)，根據(jù)收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳款單或銀行收賬通知等收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理九、售后回購(gòu)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入的確定1、收到購(gòu)房定金時(shí)，借：銀行存款貸：預(yù)收賬款—甲公司2、商品房移交甲公司時(shí)，確認(rèn)商品房銷售收入：借：應(yīng)收賬款—甲公司預(yù)收賬款—甲公司貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—商品房銷售收入3、發(fā)生銷售退回和折讓時(shí)，應(yīng)依據(jù)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)，若甲公司已付清房款，發(fā)生銷售退回或折讓需退甲公司購(gòu)房款的，還應(yīng)附退款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—商品房銷售收入貸：應(yīng)收賬款—甲公司同時(shí)應(yīng)沖減退回商品房的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理十、面積差的會(huì)計(jì)處理。1、收取面積差價(jià)，依據(jù)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)、收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：借：銀行存款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2、支付面積差價(jià)，依據(jù)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)（紅字）、付款證明進(jìn)行賬務(wù)處理：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸：銀行存款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理十一、銷售周轉(zhuǎn)房的核算1、在改裝修復(fù)時(shí)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，借：銷售費(fèi)用貸：應(yīng)付賬款/銀行存款2、周轉(zhuǎn)房在改裝修復(fù)后對(duì)外銷售時(shí)，應(yīng)辦理房屋交接手續(xù)，并根據(jù)賬單價(jià)款借：應(yīng)收賬款/銀行存款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-周轉(zhuǎn)房銷售收入同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)房銷售成本時(shí)，應(yīng)按周轉(zhuǎn)房的原值扣除累計(jì)攤銷額的凈值，借：周轉(zhuǎn)房—周轉(zhuǎn)房攤銷/主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—周轉(zhuǎn)房銷售成本貸：周轉(zhuǎn)房—在用周轉(zhuǎn)房

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理十二、代建工程-收取手續(xù)費(fèi)方式的代建工程會(huì)計(jì)處理1、發(fā)生代建支出時(shí)：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：應(yīng)付職工薪酬2、確認(rèn)手續(xù)費(fèi)收入：借：應(yīng)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入3、計(jì)算手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅—應(yīng)交教育費(fèi)附加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理十三、代建工程合同有關(guān)賬務(wù)處理：1、登記實(shí)際發(fā)生的合同成本：借：開(kāi)發(fā)成本—代建工程開(kāi)發(fā)貸：銀行存款/應(yīng)付賬款/預(yù)付賬款2、登記已結(jié)算的合同價(jià)款：借：應(yīng)收賬款貸：代建工程結(jié)算3、登記實(shí)際收到的合同價(jià)款：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理十四、如果雙方均能履行合同規(guī)定的義務(wù)，當(dāng)男發(fā)生的成本均能收回，確認(rèn)計(jì)量當(dāng)年的合同收入和費(fèi)用，并登計(jì)入賬：

1、借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—代建工程開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)成本—代建工程合同毛利

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-代建工程結(jié)算收入

代建工程全部完工時(shí)，借：代建工程結(jié)算貸：開(kāi)發(fā)成本—代建工程開(kāi)發(fā)—代建工程合同毛利2、合同預(yù)計(jì)損失的處理：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—代建工程開(kāi)發(fā)成本

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—代建工程結(jié)算收入開(kāi)發(fā)成本—代建工程開(kāi)發(fā)—合同毛利借：資產(chǎn)減值損失

貸：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—代建工程開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理十五、其他業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算1、收到售后管理收入時(shí)，借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入—商品房售后服務(wù)收入2、發(fā)生支出時(shí)，依據(jù)工資表、材料領(lǐng)用單、稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制發(fā)票或財(cái)政部門(mén)監(jiān)制收據(jù)、銀行付款證明進(jìn)行賬務(wù)處理借：其他業(yè)務(wù)成本貸：應(yīng)付職工薪酬—工資—社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)貸：銀行存款庫(kù)存材料房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理十六、材料銷售的核算

1、取得材料銷售收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入—材料銷售收入應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅2、計(jì)算應(yīng)繳納的稅金：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)—應(yīng)交教育費(fèi)附加3、結(jié)轉(zhuǎn)材料銷售成本借：其他業(yè)務(wù)成本—材料銷售成本貸：庫(kù)存材料房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理十七、土地增值稅的會(huì)計(jì)核算：1、取得預(yù)售收入，預(yù)交土地增值稅時(shí)，借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款2、確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，計(jì)算應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅時(shí)，借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

3、土地增值稅清算后，補(bǔ)交土地增值稅時(shí)，應(yīng)補(bǔ)計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金及附加，借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交土地增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理謝謝！！房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與納稅實(shí)務(wù)持有房地產(chǎn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理第五章投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量1、外購(gòu)的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量成本模式下：借：投資性房地產(chǎn)—門(mén)面房貸：銀行存款2、公允價(jià)值模式下：借：投資性房地產(chǎn)—成本（門(mén)面房）貸：銀行存款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理二、自行建造的投資性房地產(chǎn)建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。1、采用成本模式計(jì)量，借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程/開(kāi)發(fā)產(chǎn)品2、公允價(jià)值模式計(jì)量借：投資性房地產(chǎn)—成本貸：在建工程/開(kāi)發(fā)產(chǎn)品該商場(chǎng)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)的成本，借：投資性房地產(chǎn)—成本（已出租土地使用權(quán)）貸：無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理三、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。1、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改、擴(kuò)建工程：借：投資性房地產(chǎn)—商場(chǎng)（在建）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

貸：投資性房地產(chǎn)—商場(chǎng)2、商場(chǎng)發(fā)生改擴(kuò)建支出時(shí)，借：投資性房地產(chǎn)—商場(chǎng)（在建）

貸：銀行存款3、改擴(kuò)建工程完工：借：投資性房地產(chǎn)—商場(chǎng)

貸：投資性房地產(chǎn)—商場(chǎng)（在建）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理四、費(fèi)用化的后續(xù)支出日常維修支出屬于費(fèi)用化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：銀行存款五、投資性房地產(chǎn)的出租企業(yè)出租投資性房地產(chǎn)收取的租金，確認(rèn)收入時(shí)：借：應(yīng)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入

實(shí)際收到租金時(shí)，借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理六、提供激勵(lì)措施的處理1、租賃開(kāi)始日，甲公司支付租金時(shí)，（確實(shí)為投資性房地產(chǎn))借：銀行存款貸：預(yù)收賬款2、確認(rèn)租金收入時(shí)，借：預(yù)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入3、計(jì)算租金收入應(yīng)繳納的稅金時(shí)，借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅—應(yīng)交教育費(fèi)附加4、年末，以土地使用權(quán)公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理七、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量1、東方房地產(chǎn)公司購(gòu)入寫(xiě)字樓，借：投資性房地產(chǎn)—寫(xiě)字樓貸：銀行存款2、東方房地產(chǎn)公司每月計(jì)提折舊：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）3、年末，計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備：借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理第六章合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)一、實(shí)質(zhì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，以土地使用權(quán)換取長(zhǎng)期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理。1、按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資—x公司貸：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)外收入2、按照投資比例分配利潤(rùn)時(shí)：借：應(yīng)收股利貸：投資收益3、實(shí)際分配利潤(rùn)時(shí)：借：銀行存款貸：應(yīng)收股利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理二、出資方乙公司進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，按照實(shí)際支付的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款為初始投資成本。1、按照協(xié)議投入資金時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資-X公司貸：銀行存款2、丙公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資-損益調(diào)整貸：投資收益3、按照投資比例分得投資收益時(shí)：借：銀行存款貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資-損益調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理三、丙公司接受土地使用用權(quán)出資，資產(chǎn)的入賬價(jià)值按照評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值或合同協(xié)議約定的價(jià)值。1、收到甲、乙公司出資時(shí)：借：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)銀行存款貸：實(shí)收資本-甲公司-乙公司2、宣告分配利潤(rùn)：借：利潤(rùn)分配-應(yīng)付股利貸：應(yīng)付股利-甲公司-乙公司3、分配利潤(rùn)時(shí)：借：應(yīng)付股利-甲公司 -乙公司貸：銀行存款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理四、分配的房屋應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)量1、借：固定資產(chǎn)-房屋貸：投資收益2、乙公司會(huì)計(jì)分析同甲公司，因乙公司持有丙公司40%的股權(quán)，應(yīng)采用權(quán)益法核算：借：固定資產(chǎn)-房屋貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資-損益調(diào)整3、丙公司以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（房屋）分配股利，借：應(yīng)付股利貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-房屋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理五、以出地方為主體的隱名合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)模式：1、按照協(xié)議投入貨幣資金時(shí)，借：其他應(yīng)收款-乙公司貸：銀行存款2、合作項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)，借：其他應(yīng)收款貸：投資收益3、收到被投資方分配的利潤(rùn)時(shí)：借：銀行存款貸：其他應(yīng)收款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理

六、以貨幣資金隱名出資，1、收到甲公司出資時(shí)，

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款2、宣告分配利潤(rùn)：借：利潤(rùn)分配-應(yīng)付利潤(rùn)

貸：其他應(yīng)付款-甲公司3、支付投資方利潤(rùn)時(shí)，

借：其他應(yīng)付款-甲公司

貸：銀行存款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理第七章利潤(rùn)形成及利潤(rùn)分配一、營(yíng)業(yè)外收支的核算