3第三章 房地產(chǎn)價格形成的基本原理課件

第3章房地產(chǎn)價格形成的

基本原理3.1房地產(chǎn)價格概述

3.2房地產(chǎn)價格的構(gòu)成與類型

3.3房地產(chǎn)價格的影響因素3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理3.1房地產(chǎn)價格概述3.1.1房地產(chǎn)價格的概念

1.從現(xiàn)象上來定義房地產(chǎn)價格是為了獲得房地產(chǎn)這種特殊的商品所必須支付的貨幣的數(shù)量。

2.從本質(zhì)上來定義在房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營的過程中，所耗費的社會必要勞動所形成的價值與土地所有權(quán)價格綜合的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)商品價格是房屋建筑物價格和地產(chǎn)價格的統(tǒng)一，是房地產(chǎn)商品價值和地租資本化價格的綜合性貨幣表現(xiàn)。在房地產(chǎn)估價上，一般認為房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值（交換價值）的貨幣表示。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理3.1.2房地產(chǎn)價格的形成

1.房地產(chǎn)價格的形成條件房地產(chǎn)之所以有價格，前提條件有三個：房地產(chǎn)的有用性、房地產(chǎn)的稀缺性以及房地產(chǎn)的有效需求。

2．房地產(chǎn)價格的形成原因房地產(chǎn)是一種非常特殊的商品，要真正掌握其價格的形成，有必要全面了解價格形成的理論，并作具體分析。關(guān)于商品價格的形成，主要有四種理論，即供求決定論、效用決定論、收益決定論、勞動決定論。

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供求決定論——認為市場上商品的價格不是事先規(guī)定的，而是根據(jù)市場上供求情況由買賣雙方協(xié)議決定。效用決定論——認為一切商品的價值取決于它們的用途。房地產(chǎn)的效用，是指人們因占有、使用房地產(chǎn)而得到的滿足的程度。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理

收益決定論——認為商品之所以有價值，是因為能在較長時間內(nèi)給商品所有者帶來一定收益，這些收益通過一定方法折算成的現(xiàn)值就是商品的價值。勞動價值論——認為決定價格基礎即價值的是勞動，價值的唯一源泉是勞動，商品的價值實體是抽象勞動，商品價值量由社會必要勞動時間決定。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理

一般而言，房地產(chǎn)價格及其價值形成是以勞動價值論為基礎，以供求理論、效用理論、收益理論為補充。勞動價值論對房地產(chǎn)價格形成的解釋有以下三個特征：第一，房地產(chǎn)價格形成具有廣泛性。土地的開發(fā)、加工都或多或少凝結(jié)了人類勞動，而所有建筑物都是勞動的產(chǎn)物。因此，勞動數(shù)量的多少和質(zhì)量的好壞往往是房地產(chǎn)價值和價格形成高低差異的主要原因。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理

第二，房地產(chǎn)價格形成具有本質(zhì)性。即房地產(chǎn)價值的基礎是人類勞動的結(jié)晶。第三，房地產(chǎn)價格形成具有客觀性。勞動價值論認為商品價值是由轉(zhuǎn)移過來的物化勞動價值、生產(chǎn)過程中加入的活勞動價值、創(chuàng)造出的新價值三部分組成。在現(xiàn)實中，將前兩者稱為成本，第三者稱為利潤。它們在商品社會中都有數(shù)據(jù)可以計算，是客觀存在的。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理

馬克思曾說，本身沒有任何價值，即不是勞動產(chǎn)品的東西（如土地）的價格，可以由一些非常偶然的情況來決定。因此，單靠勞動價值論不能解釋一切，還必須以效益、供求、效用理論為補充。許多房地產(chǎn)的價格差別主要在于使用中的收益差異，如許多商業(yè)、辦公用物業(yè)，與周圍的其他建筑物建造成本相同，但收益大相徑庭，價格也就大不相同；在房地產(chǎn)拍賣或招標時，供求會使價格大大偏離其價值；在其他理論不能很好解釋的場合，效用理論往往能較合理地提供一種理論解釋。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理

由此可見，收益、供求、效用理論是房地產(chǎn)價格形成的不可忽視的理論依據(jù)，對這些因素的具體分析與適當評價應該在房地產(chǎn)估價過程中占據(jù)較重的分量。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理3.1.3房地產(chǎn)價格的特點房地產(chǎn)作為整體，其價格與其他商品的價格相比，既有相同的地方，也有不同之處。相同之處在于：都是價格，用貨幣的形式來表示；都有價格波動；都按質(zhì)論價，質(zhì)優(yōu)價高，質(zhì)劣價低。不同之處構(gòu)成了房地產(chǎn)價格的特征，而且很大程度上其特征主要是由土地價格的特征決定的，主要表現(xiàn)在：3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理1.房地產(chǎn)價格具有地區(qū)性。主要反映在不同城市區(qū)域之間的房地產(chǎn)差價。一般來講，同質(zhì)房屋，其價格大城市大于中小城市，沿海城市高于內(nèi)地城市，經(jīng)濟發(fā)達城市高于經(jīng)濟情況一般的城市。同時，房地產(chǎn)價格即使在同一城市，也有明顯的地區(qū)差別，也有好地段與差地段之分。在進行房地產(chǎn)估價時，一定要進行地區(qū)因素比較，分析不同地區(qū)各種因素的差別，分析該地區(qū)具有哪些特性，這些特性對于該地區(qū)房地產(chǎn)價格的形成有什么樣的影響等，然后再與鄰近地區(qū)的房地產(chǎn)價格相比較，以合理確定房地產(chǎn)的價格。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理

2.房地產(chǎn)價格實體具有雙重性。房地產(chǎn)是房屋設施與土地的有機統(tǒng)一體，這就規(guī)定了房地產(chǎn)價格在其內(nèi)涵上具有雙重的實體性基礎，其中一部分來源于開發(fā)和房屋建筑安裝勞動所形成的價值，另一部分則來源于土地使用權(quán)價格（從經(jīng)濟意義上說，它是地租的資本化，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)）。房地產(chǎn)價格的這一特征，是房地產(chǎn)價格的本質(zhì)特征。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理

3.房地產(chǎn)價格具有高位性。房地產(chǎn)商品價格的高位性，是指房地產(chǎn)商品的價值量大，價格數(shù)量高，是超高檔的商品。房地產(chǎn)價格的高位性，主要是由開發(fā)建設這一商品的大量資金、物質(zhì)、勞動、投入和土地等因素造成的。

3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理4.房地產(chǎn)價格具有單件性。房地產(chǎn)具有單件的特點，每個房地產(chǎn)都有不同于其他房地產(chǎn)的特殊方面，這種不同反映到價格上，就是價格的單件性，其含義是：房地產(chǎn)都是單件生產(chǎn)的，在生產(chǎn)過程中要受多種因素的影響；沒有完全相同的房地產(chǎn)，故其價格也互不一樣；房地產(chǎn)交易要受交易主體各自的知識水平及對房地產(chǎn)市場的看法等因素的影響，這樣一來，不同的交易主體，就會產(chǎn)生不同的房地產(chǎn)價格，使房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)單件性特點。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理5.房地產(chǎn)價格具有計劃性在社會主義市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)價格的計劃性主要表現(xiàn)在政府對房地產(chǎn)價格的管理和調(diào)控上。目前，國家對房地產(chǎn)價格的管理，一般采取三種形式：（1）實行國家定價與國家指導價、市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合（2）實行價格審批制度（3）實行限價政策3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理

6.房地產(chǎn)價格具有擴散性。房地產(chǎn)價格的高低，會直接影響整個社會主義市場的價格體系，而價格又直接影響到人們的實際生活水平，影響到社會其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、企業(yè)盈利水平、政府稅收和其他財政收入等。這些都是經(jīng)濟方面的影響，而這些影響必然擴展到社會生活和政治局勢等方面，這就是房地產(chǎn)價格的擴散性。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理7.房地產(chǎn)價格具有敏感性。房地產(chǎn)是人類最必須的生產(chǎn)資料和消費資料，因此，房地產(chǎn)價格的變化，不僅影響到人類各方面的生產(chǎn)建設，而且還涉及到廣大人民的生活。房地產(chǎn)價格關(guān)系到國計民生，是一個十分敏感的價格。

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8.房地產(chǎn)價格具有趨升性，即房地產(chǎn)商品具有增值性。其原因在于：房地產(chǎn)需求大于房地產(chǎn)供給造成價格持續(xù)上升；土地資源的有限性使得房地產(chǎn)商品稀缺，土地投資的積累性導致房地產(chǎn)價格上漲；房地產(chǎn)開發(fā)建造周期長，投資風險大；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的稅費比重較大。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理3.2房地產(chǎn)價格的構(gòu)成與類型3.2.1房地產(chǎn)價格的構(gòu)成房地產(chǎn)價格包括總成本和利潤兩部分，即：房地產(chǎn)價格=總成本+利潤。房地產(chǎn)總成本是指企業(yè)在開發(fā)建設和經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所投入的總費用，一般包括：地價、土地開發(fā)費、建筑安裝工程造價、稅金、利息和其他費用分攤。總成本的大小，主要取決于總成本中所包含項目的多少和每個項目的實際耗費值?？偝杀驹诟鱾€地區(qū)和各個時期的差異性和可變性極大，房地產(chǎn)價格主要是由總成本決定的。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理

利潤是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)的投資收益。利潤的高低取決于總成本和社會平均利潤率這兩個因素。用公式表示為：利潤=總成本×社會平均利潤率3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理

房地產(chǎn)價格構(gòu)成因素較多，現(xiàn)敘述如下：

1.房地產(chǎn)價格的主要構(gòu)成因素

(1)土地價格。主要取決于土地的地理位置、用途和使用時間、建筑容積率、建筑安裝造價、房屋建筑物的折舊狀況等因素。通常，地價在房產(chǎn)價格中所占的比重隨著地價的上漲和房屋的陳舊而相應地提高，隨著容積率和建筑安裝造價的增加而下降。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理(2)房屋建筑成本

①基地開發(fā)費

②勘察設計費

③動遷用房建筑安裝工程費

④房屋建筑安裝工程費

⑤街坊配套費

⑥管理費

.管理費總額一般以上述①—⑤項為基數(shù)，按1%—3%計取。

⑦貸款利息

3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理(3)建筑房屋的利潤以房屋建筑成本的（1）—（5）項為基數(shù)，按3%—8%的利潤率計取利潤。

(4)稅金包括營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加、土地增值稅等。

(5)其他附加費

(6)土地使用稅（費）按土地使用稅（費）征收規(guī)定，每年按0.5—10元/米2征收。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理

2.房地產(chǎn)價格的其他構(gòu)成因素

(1)房屋裝修費；

(2)房屋設備費用；

(3)建筑地段、樓層和朝向差價（建筑地段差價由政府根據(jù)土地級差情況確定；樓層差價=標準房價×樓層差價率；朝向差價=標準房價×朝向差價率）；

(4)房屋的折舊；

(5)房屋的完好程度。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理3.2.2房地產(chǎn)價格的主要類型房地產(chǎn)不只是一個客觀實體，而是在一定程度上反映了一定的社會經(jīng)濟狀況。因此，進行房地產(chǎn)估價，必須對我國目前房地產(chǎn)價格類型有一個較全面的了解。房地產(chǎn)價格類型從不同的角度有不同的分類。目前，我國房地產(chǎn)價格類型主要可從下列角度劃分：

3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理1.存在形態(tài)按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)劃分，房地產(chǎn)價格有：土地價格、建筑物價格和房地價格。

(1)土地價格土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價格，不含建筑物的價格。

（2)建筑物價格建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。人們平常所說的房價，例如購買一套商品房的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格，與這里所說的建筑物價格的內(nèi)涵不同。

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（3）房地價格房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：房地價格=土地價格+建筑物價格土地價格=房地價格–建筑物價格建筑物價格=房地價格–土地價格

3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理2.房地產(chǎn)權(quán)屬按照房地產(chǎn)權(quán)屬進行劃分，房地產(chǎn)價格有：所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、抵押價格。這一組價格是依據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法所規(guī)定的幾個主要權(quán)利劃分的，其中前兩個價格類型是一級市場價格，后三個價格類型是二級市場價格。（1）所有權(quán)價格房地產(chǎn)的所有權(quán)價格是指房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。

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（2）使用權(quán)價格房地產(chǎn)的使用權(quán)價格是指房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。

（3）轉(zhuǎn)讓價格房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人時所形成的價格。

（4）租賃價格房地產(chǎn)的租賃價格是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法的房地產(chǎn)出租給承租人時所形成的價格。

（5）抵押價格房地產(chǎn)的抵押價格是指以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保時而評估的價格。

3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理3.價格管理按照房地產(chǎn)價格管理進行劃分，房地產(chǎn)價格有：基準地價、標定地價和（建筑物）重置價格。（1)基準地價基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。（2）標定地價標定地價是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

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（3）（建筑物）重置價格建筑物重置價格，是指在一定時間點，在當前建筑及裝修材料價格和人工勞務費用情況下，可以采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝、重新建造一幢與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的新建筑物的價格。

3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理4.政府行為按照政府行為進行劃分，房地產(chǎn)價格有：土地使用權(quán)出讓價格、征用價格和課稅價格。（1）土地使用權(quán)出讓價格土地使用權(quán)出讓價格是指政府將國有土地使用權(quán)在一定年期內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的價款。

（2）征用價格征用價格是為確定政府征收房地產(chǎn)的補償而評定的價格。（3）課稅價格課稅價格是指政府為課征稅賦而對房地產(chǎn)評定的價格。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理5.出讓方式按出讓方式進行劃分，房地產(chǎn)價格有：協(xié)議價格、招標價格、掛牌價格和拍賣價格。（1）協(xié)議價格：協(xié)議價格是指采用協(xié)議方式而形成的房地產(chǎn)價格。

（2）招標價格：招標價格是指采用招標方式而形成的房地產(chǎn)價格。

（3）掛牌價格：掛牌價格是指采用掛牌出讓方式而形成的房地產(chǎn)價格。（4）拍賣價格：拍賣價格是指采用拍賣方式而形成的房地產(chǎn)價格。在上述四種交易方式所形成的價格中，拍賣價格最高，招標價格和掛牌價格次之，協(xié)議價格最低。

3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理6.估價方法按照估價方法劃分，房地產(chǎn)價格有：收益價格、比準價格和積算價格。房地產(chǎn)估價方法有多種，其中最主要最基本的估價方法是收益法、成本法和市場比較法三種。采用收益法評估出的房地產(chǎn)試算價格稱收益價格；采用市場比較法評估出的房地產(chǎn)試算價格稱比準價格；采用成本法評估出的房地產(chǎn)試算價格稱積算價格。此外，根據(jù)房地產(chǎn)其他估價方法，有路線價、影子價格等。

3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理7.價格單位按照價格單位進行劃分，房地產(chǎn)價格有：總價格、單位價格和樓面地價。（1）總價格總價格簡稱總價，是指某一房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

（2）單位價格單位價格簡稱單價，對于土地來說，是指單位土地面積的價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

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（3）樓面地價樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價=土地總價÷總建筑面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、建筑容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價=土地單價÷建筑容積率

3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理8.用途按照用途進行劃分，房地產(chǎn)價格有：商品房價格、經(jīng)濟適用住房價格等。（1）商品房價格商品房價格就是房地產(chǎn)的市場價格，由完整的土地價格和建筑物價格構(gòu)成。商品住房價格是向高收入階層出售住房的市場價格。

（2）經(jīng)濟適用住房價格經(jīng)濟適用住房價格是向中、低收入階層出售的（經(jīng)濟適用）住房價格，它是由建筑物價格和不完全土地價格構(gòu)成。

3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理9.現(xiàn)房價格與期房價格按照交房時間進行劃分，房地產(chǎn)價格有：現(xiàn)房價格和期房價格。（1）現(xiàn)房價格房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標的的價格。

（2）期房價格房地產(chǎn)的期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標的的價格，其中最常見的是期房價格。期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標的的價格。期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系為：期房價格=現(xiàn)房價格–預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值–風險補償3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理10.形成基礎按照形成基礎進行劃分，房地產(chǎn)價格有：市場價格、理論價格與評估價格。（1）市場價格

市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。（2）理論價格

理論價格是經(jīng)濟學假設的經(jīng)濟人的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。（3）評估價格

評估價格是具備價格評估資格的估價人員，運用科學的方法和技術(shù)手段，遵照有關(guān)的法律規(guī)定和評估規(guī)則，對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值進行估算和判定所確定的價格。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理3.3房地產(chǎn)價格的影響因素3.3.1一般因素

1.社會因素

(1)人口狀況:人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成

(2)社會安定程度

(3)房地產(chǎn)投機

(4)城市化進程：帶動不動產(chǎn)價格上漲3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理2.經(jīng)濟因素

(1)經(jīng)濟發(fā)展狀況：發(fā)展，↗；反之，↘

(2)儲蓄和投資水平：正相關(guān)

(3)財政收支與金融狀況：游資過剩，不動產(chǎn)價格上漲。

(4)物價：物價上漲，不動產(chǎn)價格也上漲。

3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理(5)利息率：與稅收、價格、信貸等經(jīng)濟杠桿相比，利率杠桿具有靈活性、有償性、間接性的特點。從理論上看,短期內(nèi)房價的變化與利率的變化呈正相關(guān)關(guān)系，長期內(nèi)房價的變化與利率的變化呈負相關(guān)關(guān)系。通過利率調(diào)整控制房地產(chǎn)投資的規(guī)模和投資增長速度及投資風險，對于保持房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展是十分必要的。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理3.行政因素

(1)制度土地制度:如有償、無償住房制度:如福利型→價格低水平

(2)房地產(chǎn)價格政策：如高價格政策和低價格政策

(3)房地產(chǎn)稅收：必須注意稅收的轉(zhuǎn)嫁問題

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(4)城市規(guī)劃：規(guī)定用途、容積率↗、建蔽率↗、建筑高度圖3-1規(guī)定用途對地價的影響

(5)土地使用權(quán)出讓方式、出讓期限

(6)行政變更。

3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理4.風水因素：風水，亦稱“堪輿”，《現(xiàn)代漢語詞典》里對其的解釋是：指住宅基地、墳地等的地理形勢，如地脈、山水的方向等。風水一詞語出《葬經(jīng)》“氣乘風則散，界水則止……故謂之風水。風水之法，得水為上，藏風次之”。風水學是指在中國傳統(tǒng)陰陽五行視角下，討論行為主體在特定的時間或地點從事特定的擇地、營造行為，使行為主體獲得利益的學說。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理

風水學說的四條基本定理

1、“地”有好壞之分，某地比某地更適合營造城市、聚落、房屋、墓穴或進行人類經(jīng)濟、政治、文化活動；

2、占據(jù)“好地”的個人、家庭、組織、民族等，在社會意義上將獲得某方面的積極效果；

3、“好地”出乎天然，但也可通過人工補其不足。風水學的任務包括兩個方面，一者尋找“好地”，二者通過人工營造獲得“好地”的效果；

4、自然環(huán)境變化與人類社會發(fā)展的合力導致了“好地”是不斷變化的。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理“山環(huán)水抱，藏風聚氣”最初，當房地選址在自然環(huán)境中時，山水皆為自然山水。隨著經(jīng)濟性市鎮(zhèn)的興起以及人工庭院的大量出現(xiàn)，人們開始有意識地在小范圍內(nèi)人工構(gòu)筑起“山環(huán)水抱，藏風聚氣”的象征性格局，以房屋主體為中心，四周院墻、隔離植物象征山，院內(nèi)溪流、池塘、魚池象征水。在城市中，除了自然的山丘外，樓房等建筑物象征山，“山”有高低大小疏密遠近，這些“山”與標的房地產(chǎn)的關(guān)系構(gòu)成了風水判斷的重要方面。其格局包括前高后低、前低后高、盆地、山頂四種，分別象征著古代房屋與山丘的關(guān)系，分別是山南、山北、山中、山頂。較佳的風水格局應是象征著山南的“前低后高”格局，后有屏障阻擋來自北方的干冷氣流，前方視野開闊，采光良好，溫暖濕潤的夏季風不受阻隔。至于山頂格局，則以半山為宜，“高出不勝寒”，除了交通不便外，高處風大，不利于“藏風聚氣”，獲得一個安靜的居住環(huán)境。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理水城市里除了河流、湖泊外，具有流動性的事物，也往往被認為有水的特質(zhì)：人流、車流、橋梁等十字路口等交通交匯處一般做商用，因此對于住宅風水格局，主要有U形、Y形、T形、高架橋形等幾種特異形態(tài)。

-U形“水流”，U型的內(nèi)部具有更好的風水格局，符合風水學藏風聚氣的原則，若以地理學知識類比，U形河道凸岸堆積、凹岸侵蝕，不斷被侵蝕的一側(cè)，自然是不宜定居的。

-Y形，兩條岔道所夾之三角形地塊風水格局較劣，因為該地塊同時受兩側(cè)人流、車流的影響，不利于“聚氣”，客觀上給居民造成更大的噪聲、空氣污染等。

-T形，無論交匯點在哪一側(cè)，都不適宜定居。因為無論上、左、右任一側(cè)，都會受到三個方向絡繹不絕人流、車流的影響。

-高架橋的修建是為了交通的暢通運行，高架橋上車速一般較快，從而造成更高的噪聲與更快的風速，因此住宅不宜選址于高架橋旁。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理風

“藏風聚氣”是上等風水格局（美格）中起碼的條件，具體到一所宅院，四面包圍的圍墻或房舍，房內(nèi)的回廊、山石、草木，室內(nèi)的簾帳、屏風這種由整體到局部的“圍護-分隔”結(jié)構(gòu)，起到了藏風、避風從而聚氣的作用。

《堪輿泄密》中同樣認為，“外山環(huán)抱著，風無所入而內(nèi)氣聚；外山虧疏者，風有所入而內(nèi)氣散。氣聚者暖，氣散者冷”。風水學并非要排斥所有的風，而是要避開、隔開那些冷風、寒風、陰風，并不排斥溫暖的風。因而在住宅營造修筑中，像北風、山谷風、旋風、暗風、陰風等，都是風水學上需要回避的。

3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理需避免的兩種情況：

一是“風勢過疾”。風勢過疾、過猛，人體表面散熱速率增大，代謝速率就要增加，增加人體的負擔；風聲虎虎，形成噪聲，狂風卷起塵土，造成污染，對居住者的生理、心理都有影響。

二是“通風不暢”，通風不暢的直接后果是居住者所排出的廢氣無法被新鮮空氣快速地更新，影響人體正常代謝，從而影響健康與生活質(zhì)量。在城市中，通風不暢又往往是由小區(qū)乃至于整個城市的高容積率導致的。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理

5.國際因素

(1)國際經(jīng)濟狀況

(2)軍事沖突

(3)政治對立

(4)國際競爭

6.特殊因素：如某些不適宜單獨開發(fā)的小塊土地、某些重要人物的健康、急買急賣等。3第三章房地產(chǎn)價格形成的基本原理3.3.2區(qū)域因素

1.商業(yè)區(qū)

(1)商業(yè)區(qū)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營種類、聚集程度、競爭狀況、繁華程度；

(2)商業(yè)區(qū)腹地大小、顧客的來源及購買力；

(3)商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營者的經(jīng)營資力、資信、開拓精神；

(4)商業(yè)區(qū)與外界的交通通達程度；

(5)區(qū)內(nèi)環(huán)境、街道規(guī)劃設計對顧客購物（附帶娛樂）的方便、舒