房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)教程

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)教程

2008-03-1110:51:39房地產(chǎn)-銷售i字號(hào)大中小訂閱

第一章：房地產(chǎn)基本概念

第一節(jié)：

一、區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。

二、土地所有權(quán)類型，著重強(qiáng)調(diào)城市商品房的土地所有權(quán)性質(zhì)。

第二節(jié)：

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義與狹義的概念區(qū)別

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的各層次的概念與所包含的業(yè)務(wù)內(nèi)容，尤其突出二級(jí)市場(chǎng)。

三、介紹本地的各個(gè)房地產(chǎn)級(jí)別市場(chǎng)的現(xiàn)狀，詳盡講解二級(jí)市場(chǎng)的狀況，包括：新商品

房的現(xiàn)上市量，總體的銷售狀況、市場(chǎng)總體平均價(jià)格、主流價(jià)格區(qū)間、商品房市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)

等。

第三節(jié)：

一、購(gòu)房者購(gòu)買意圖分類

二、各種影響房產(chǎn)價(jià)格的因素內(nèi)容及影響程度的差異

第二章：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

第一節(jié)：商品房在建造、銷售的各階段所需具備的各種手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用。

第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)成因。

第三節(jié)：

、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的必要性

:、可行性報(bào)告應(yīng)包含的主要內(nèi)容

第四節(jié)：商品房預(yù)售前所應(yīng)辦理的手續(xù)及應(yīng)交納的費(fèi)用。

第三章：建筑基礎(chǔ)知識(shí)

第一節(jié)：

一、商品房按照結(jié)構(gòu)材料及結(jié)構(gòu)承重方式所區(qū)分的類別特征?！?/p>

二、建筑物多層、中高層、高層和超高層的層數(shù)界限。

第二節(jié)：

?、各種主要建筑材料的作用及性能。

二、房屋的主要構(gòu)成內(nèi)容及其作用，突出強(qiáng)調(diào)本地區(qū)的特色部分。

1、基礎(chǔ)的種類、特點(diǎn)及適用范圍

2、墻體的作用分類及各種尺寸規(guī)格

3、梁的類別與作用及其在建筑中的位置分布

4、地面的構(gòu)造

5、樓板按制作工藝的分類

6、門與窗的工藝類別及其使用范圍

7、各種類型屋頂?shù)幕靖拍?/p>

第三節(jié)：

一、商品房在銷售中會(huì)遇到的各種面積概念

二、各種特殊部位的面積分?jǐn)傆?jì)算方法，如：外墻、樓梯間、電梯間伸縮縫等。

第四節(jié)：結(jié)合本地的建筑情況，對(duì)照講解各類建筑風(fēng)格。

第五節(jié)：以實(shí)圖為例，說明各類圖紙?jiān)阡N售工作中的作用與識(shí)別方法。

其中，

平面圖：標(biāo)尺的識(shí)別、室內(nèi)設(shè)施標(biāo)志識(shí)別、承重與非承重墻的區(qū)分、房屋格局的識(shí)別等。

電路圖：正負(fù)極的區(qū)分、線路識(shí)別、用電器預(yù)留位置標(biāo)識(shí)等。

水暖圖：水暖線路識(shí)別、可供接口標(biāo)識(shí)等。

第四章：房地產(chǎn)交易知識(shí)

第一節(jié)：在銷售過程中將會(huì)遇到的各類價(jià)格概念，如：房地產(chǎn)價(jià)格、樓面價(jià)格、單位價(jià)

格、地面價(jià)格等。

第二節(jié)：商品房的哪些自身?xiàng)l件對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響。

第三節(jié)：挑選房產(chǎn)應(yīng)考慮的主要內(nèi)容。

第五節(jié)：

?、各種信息渠道在銷售工作中的作用

:、除去商品房自身價(jià)格外，哪些相關(guān)的稅費(fèi)會(huì)直接影響消費(fèi)者的購(gòu)買行為

第六節(jié)：參照本地的有關(guān)規(guī)定，講解商品房交易過程中所涉及的稅費(fèi)種類及金額。

第七節(jié)：根據(jù)本地實(shí)際情況，講解按揭、公積金貸款的辦理流程、涉及相關(guān)部門及費(fèi)用。

第五章：房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)

一、凡涉及到商品房銷售中，客戶可能會(huì)提出問題的法規(guī)制度應(yīng)突出強(qiáng)調(diào)。

:、選擇本地區(qū)的地方性的相關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)充完善。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)教程

第一章、房地產(chǎn)基本概念

第一節(jié)：房產(chǎn)與地產(chǎn)

第二節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)

第三節(jié)：房地產(chǎn)消費(fèi)

第二章、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要階段和過程

第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本程序

第三節(jié)：地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

第四節(jié)：商品房預(yù)購(gòu)預(yù)售管理

第三章、建筑學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)

第一節(jié)：建筑物分類

第二節(jié)：建筑物構(gòu)造概述

第三節(jié)：房屋面積計(jì)算

第四節(jié)：中西建筑風(fēng)格概述

第五節(jié)：建筑識(shí)圖

第四章、房地產(chǎn)交易知識(shí)

第一節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格

第二節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

第三節(jié)：挑選房地產(chǎn)應(yīng)考慮的問題

第四節(jié)：各類房地產(chǎn)的特點(diǎn)比較

第五節(jié)：房地產(chǎn)交易

第六節(jié)：房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)

第七節(jié)：購(gòu)房貸款

第八節(jié)：房地產(chǎn)保險(xiǎn)

第五章、房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)

人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法

城市私有房屋管理?xiàng)l理

城市房屋拆遷管理?xiàng)l例

城市商品房預(yù)售管理辦法

個(gè)人住房貸款管理辦法

住房公積金管理?xiàng)l例

第一章房地產(chǎn)基本概論

第一節(jié)房產(chǎn)與地產(chǎn)

-、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)。

:、地產(chǎn)的概念與分類

地產(chǎn)：即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。

地產(chǎn)類型：

I居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、

綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。

I工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、

鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。

倉(cāng)庫(kù)用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國(guó)家儲(chǔ)備

倉(cāng)庫(kù)、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉(cāng)庫(kù)、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等。

I交通用地：指城市對(duì)外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地

帶等用地。

I市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道

路、橋梁、廣場(chǎng)、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。

I商業(yè)服務(wù)用地：指為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商

店、超級(jí)市場(chǎng)、銀行、飯店、娛樂場(chǎng)所等等。

I公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占

用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。

I教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研

究機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)站、體育活動(dòng)場(chǎng)所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。

I港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場(chǎng)等用途的地產(chǎn)。

I軍事用地：指提供為軍事活動(dòng)服務(wù)的用地，屬特殊用地。

I其它用地：不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場(chǎng)、

空地等。

:、土地所有權(quán)的概念與劃分

土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收

益和處分的權(quán)利。

土地所有權(quán)可分為：國(guó)有土地和集體土地兩類。

國(guó)有土地：指屬于國(guó)家所有即全民所有的土地，國(guó)家是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體，用

地單位或個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民

集體經(jīng)濟(jì)組織。

四、房產(chǎn)的分類

住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高級(jí)公寓、花園別墅等。

生產(chǎn)用房：指社會(huì)各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運(yùn)

輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室等

辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會(huì)團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事

社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。

其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。

五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類

占有權(quán)：對(duì)于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。

使用權(quán)：指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。

收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的

租金。

處分權(quán)：決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具

有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)

、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。

廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵

押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：

經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流動(dòng)性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是

不動(dòng)產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。

流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、

抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。

市場(chǎng)的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品

交易都必然是房地合一的交易。

市場(chǎng)的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處的城市

區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。

供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場(chǎng)是?一個(gè)供給稀缺的市場(chǎng)。一方面是人口的不斷增加，需求

也相應(yīng)增長(zhǎng)。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。

不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場(chǎng)流通，為保證市

場(chǎng)的有效供給，國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場(chǎng)需求來干預(yù)市場(chǎng)。因此，房地

產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制，具有不完全開放性。

市場(chǎng)的不充分性：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)

市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大可能性：房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性。房地產(chǎn)

商品供給的有限性和需求的無(wú)限性、由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)

施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

(1)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政

府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。

(2)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱

向流通市場(chǎng)。

(3)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所

有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。

四、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：

(1)一級(jí)市場(chǎng)：

主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。

土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活

配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。

土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標(biāo)、拍賣等。

(2)二級(jí)市場(chǎng)

現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的商品房數(shù)量。

供求關(guān)系狀況：商品房供應(yīng)量與本市年度預(yù)計(jì)購(gòu)買量的比值。

平均價(jià)格：本市注冊(cè)上市商品房?jī)r(jià)格的平均值。

各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高:個(gè)檔次，明確各檔

次價(jià)格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。

(3)三級(jí)市場(chǎng)

現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的；手房數(shù)量。

平均價(jià)格：現(xiàn)在售二手房標(biāo)價(jià)的平均值

供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計(jì)購(gòu)買量的比值。

主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊(cè)與交易狀況，分析出主流價(jià)格;：手房的銷售狀況。包括:

平均價(jià)格、坐落地點(diǎn)特征、消費(fèi)群特點(diǎn)等。

第三節(jié)房地產(chǎn)消費(fèi)

一、房地產(chǎn)消費(fèi)的類型：

投資型：房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己使用，而是為了

作為投資對(duì)象，通過投入資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素改變?cè)械姆康禺a(chǎn)性能、

結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤(rùn)。

生產(chǎn)型：對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，

為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提供活動(dòng)空間或場(chǎng)地。

消費(fèi)型：主要是由國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦

公用房等。

二、房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn)

普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動(dòng)

基地。

多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及辦公樓等，也可作為城市

居民居住的地方等。其多種使用價(jià)值和多種效用為房地產(chǎn)消費(fèi)者提供了多種選擇的機(jī)會(huì)，滿

足了房地產(chǎn)各方面的消費(fèi)。

不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無(wú)法替代的。其不可再

生的性質(zhì)決定了消費(fèi)的不可替代性，其位置的固定不動(dòng)性決定了房產(chǎn)間的差別性。

連續(xù)性與間斷性:房地產(chǎn)消費(fèi)的普遍性和不可替代性以及其使用價(jià)值的耐久性決定了房

地產(chǎn)消費(fèi)的連續(xù)性和間斷性。從社會(huì)整體看只要社會(huì)在發(fā)展，人口在增長(zhǎng)，需求就會(huì)存在，

體現(xiàn)出其連續(xù)性。但從個(gè)人來說，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購(gòu)買可以滿足長(zhǎng)期的消費(fèi),

不會(huì)象其他消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場(chǎng)購(gòu)買，它是間斷地。

消費(fèi)彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)

具有不同的消費(fèi)彈性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收入水平是呈正比的，而其消

費(fèi)彈性與價(jià)格彈性成反比。

增長(zhǎng)性：一般情況下對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)總是不斷增長(zhǎng)的，這是由社會(huì)進(jìn)步和居民生活水平

的提高決定的。此消費(fèi)可以分為幾個(gè)層次：生理上的消費(fèi)、安全的消費(fèi)、社會(huì)交往的消費(fèi)、

價(jià)值欲望的消費(fèi)等.

三、影響房地產(chǎn)消費(fèi)的因素

(1)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及城市化的水平

經(jīng)濟(jì)社會(huì)越發(fā)展、城市化水平越高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)也就越大。隨著城市的發(fā)展，城市

土地面積的不斷增加，城市對(duì)土地和住宅的消費(fèi)也就越來越大。

(2)城市人口增長(zhǎng)及生活水平

城市的發(fā)展，其人口也會(huì)相應(yīng)增加，加之生活水平的提高，對(duì)城市土地的消費(fèi)就越來越

大了。

(3)房地產(chǎn)價(jià)格水平

與其它市場(chǎng)一樣，價(jià)格的高低對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響。價(jià)格高，就會(huì)限制對(duì)房

地產(chǎn)的消費(fèi)，價(jià)格低，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)。

(4)國(guó)家政策

國(guó)家的政策對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費(fèi)和消費(fèi)性消費(fèi)都會(huì)有巨大的影響。特別是對(duì)房地產(chǎn)的

總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。對(duì)于居民住房消費(fèi)影響最大的是國(guó)家的住房政策

以及與住房有關(guān)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

(5)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)

業(yè)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

(6)消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè)

消費(fèi)者的消費(fèi)會(huì)受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實(shí)支付能力能否得到實(shí)現(xiàn)。如

果消費(fèi)者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測(cè)是樂觀的，房地產(chǎn)消費(fèi)就會(huì)增長(zhǎng)，如果是悲觀的，消費(fèi)會(huì)減

少。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

第一?節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要階段及基本程序

-、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要階段：

根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運(yùn)行順序，以及各階段經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)大體

上可以劃分為七個(gè)階段。

1、建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立或運(yùn)行過程

2、房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批

3、土地使用權(quán)的取得

4、征地與拆遷

5、工程建設(shè)與管理

6、房地產(chǎn)的租售管理

7、房地產(chǎn)的物業(yè)管理

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本程序

1、提出立項(xiàng)意向書，向市規(guī)劃部門進(jìn)行咨詢。

2、向本市計(jì)劃委員會(huì)提交立項(xiàng)報(bào)告書，申請(qǐng)立項(xiàng)。如項(xiàng)目較大還需向規(guī)劃委員會(huì)

申報(bào)。

3、市計(jì)委會(huì)同市規(guī)劃管理部門經(jīng)過研究審批，如果同意立項(xiàng)，發(fā)給立項(xiàng)批復(fù)意見

書，并要求建設(shè)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究。

4、申請(qǐng)者向計(jì)委和市建委提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

5、市計(jì)委、建委、首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)（簡(jiǎn)稱首規(guī)委）與各專業(yè)局即自來水管理

部門、燃?xì)夤芾聿块T等審查可行性研究報(bào)告，如果同意可行性研究的，即下達(dá)審查通過的批

復(fù)文件，并下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書。

6、申請(qǐng)者根據(jù)批復(fù)，辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，然后到城市規(guī)劃管理局（簡(jiǎn)

稱市規(guī)劃局）領(lǐng)取規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知單，辦理征地意見書。

7、申請(qǐng)者到土地所在地區(qū)的土地管理部門及原土地使用部門征求意見，這一階段

可分為兩種情況：

第一種情況：所使用的土地如果屬于新征土地，即農(nóng)村集體所有的土地：

（1）到區(qū)、縣土地管理局（簡(jiǎn)稱土地局）、規(guī)劃局，以及所用土地的鄉(xiāng)

政府村公所征求意見。

（2）將征求意見的結(jié)果報(bào)本市土地管理局。

第二種情況：如果屬于舊城改造范圍地區(qū)的土地，即城市國(guó)有的土地：

（1）到當(dāng)?shù)氐膮^(qū)、縣的土地管理部門征求意見。

（2）將征求意見的結(jié)果報(bào)本市房地產(chǎn)管理局。

8、以上第七項(xiàng)工作完成后，將結(jié)果報(bào)市政府審批。市政府審批后，正式辦理用地手續(xù)。

9、收到市政府關(guān)于土地使用權(quán)的批文后，同時(shí)進(jìn)行以下三部分工作。

第一部分：

1.劃局辦理規(guī)劃用地許可證

2.申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3.持規(guī)劃設(shè)計(jì)條件到市公用局、供電局、環(huán)保及電信管理局征詢意見

4.規(guī)劃局審查后，下達(dá)規(guī)劃條件通知單

5.根據(jù)規(guī)劃條件通知單，委托有資格的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位或采用招標(biāo)投標(biāo)方式，選

擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行歸戶啊設(shè)計(jì)，提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

6.到規(guī)劃局領(lǐng)取設(shè)計(jì)方案送審書

7.規(guī)劃局對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行審查，并提出對(duì)方案審查的意見

8.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)出圖后，送規(guī)劃局審圖，方案通過后，可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì),

出圖后報(bào)規(guī)劃局審圖。方案圖批準(zhǔn)后，到城市建設(shè)檔案館交保證金，到規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)工程

施工許可證。

第二部分：

(1)畫樁位，并給出打樁條件

(2)委托測(cè)繪院釘樁、并進(jìn)行測(cè)繪

(3)將打樁收集到的數(shù)據(jù)，提交設(shè)計(jì)單位。

第三部分：

(1)持規(guī)劃用地許可證和征地意見書以及用地申請(qǐng)報(bào)告經(jīng)市計(jì)委、建委、規(guī)委批

準(zhǔn)項(xiàng)目可行性報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、市規(guī)劃局開據(jù)的設(shè)計(jì)任務(wù)通知單、企業(yè)章程、營(yíng)業(yè)執(zhí)照

副本、地形圖等等，到市土地管理局辦理征地手續(xù)。征地方式根據(jù)建設(shè)用地性質(zhì)的不同，分

別采用拍賣方式，招標(biāo)投標(biāo)出讓方式、以及劃撥的方式等。如果占用耕地，還需要交納耕地

占用稅。

(2)在立項(xiàng)報(bào)告批準(zhǔn)之后，即可到建設(shè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣地政管理部門辦理戶

口凍結(jié)手續(xù)等的工作。

(3)地政管理部門審查拆遷安置方案并發(fā)給拆遷許可證。

(4)對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行；通-平等工作，即通水、通電、通路和土地平整等。

在這里需要完成的具體工作是：

a.到園林局申請(qǐng)伐樹許可證；

b.了解線路情況與供電局協(xié)商改造、移線方案；

c.燃?xì)?、道路、上下水等現(xiàn)狀管線改路；

d.到供電局申請(qǐng)用電報(bào)裝，做正式供電方案，申請(qǐng)施工臨時(shí)用電，委托施工。

10、完成以上各項(xiàng)工作后，即可進(jìn)行施工前的準(zhǔn)備工作。

第一部分：

（1）到稅務(wù)局領(lǐng)取稅單；

（2）持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)委領(lǐng)投資許可證登記卡，登記并領(lǐng)取許可證。

第二部分：

（1）到市計(jì)委申請(qǐng)列入計(jì)劃（此申請(qǐng)須經(jīng)建委會(huì)簽）

（2）到市建委工程處領(lǐng)取開工審批表

（3）持開工審批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、燃?xì)狻?/p>

電力、電信）報(bào)裝工作，報(bào)裝工作完畢后，在開工證上加蓋公章，并交納四源費(fèi)（四源費(fèi)是

指自來水建設(shè)費(fèi)、污水處理費(fèi)、供熱建設(shè)費(fèi)、燃?xì)饨ㄔO(shè)費(fèi)。均按照建筑平方米收取）

如果是公建部分,則是根據(jù)使用量確定收取的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)一般是在市政工程開工前交納。

（4）到市建委主管部門核實(shí)任務(wù)

（5）到市建委工程處辦理招標(biāo)審批手續(xù)

（6）填寫招標(biāo)申請(qǐng)書，并到市招標(biāo)辦辦理招標(biāo)登記

（7）組織招標(biāo)辦及投標(biāo)單位到現(xiàn)場(chǎng)勘察

（8）對(duì)施工單位進(jìn)行資格預(yù)審

(9)進(jìn)行預(yù)算審查處審查標(biāo)底

(10)招標(biāo)辦審查標(biāo)底

(11)建設(shè)單位組織招標(biāo)辦及各投標(biāo)單位召開開標(biāo)會(huì)議

(12)編寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，經(jīng)開標(biāo)評(píng)標(biāo)確定最佳建設(shè)單位，發(fā)出中標(biāo)通知書

(13)經(jīng)招標(biāo)辦同意正式確定施工單位

11、完成以上工作，施工準(zhǔn)備工作即將進(jìn)入尾聲，在這個(gè)階段還需要做好以下兒項(xiàng)工作:

(1)委托質(zhì)量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)督

(2)到市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)

(3)市審計(jì)局審核資金來源、任務(wù)來源及一切手續(xù)

(4)到市開發(fā)辦秘書處登記備案

12、完成以上工作，施工準(zhǔn)備工作即告結(jié)束，到市建委領(lǐng)取開工證，進(jìn)入項(xiàng)目施工階

段。

第一部分：組織各項(xiàng)市政管線的設(shè)計(jì)工作

第二部分：通知園林綠化主管部門，辦理小區(qū)綠化手續(xù)

第三部分：按道路方案施工，到市規(guī)劃局主管部門辦理道路施工許可證

第四部分：

(1)辦理自來水管線設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理上水管線施工許可證

(2)辦理下水管線設(shè)計(jì)，到市政規(guī)劃局市政處辦理污水管線施工許可證

第五部分：委托熱力公司進(jìn)行熱力線路設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理熱力管線施工許可

證。

第六部分：委托燃?xì)夤具M(jìn)行燃?xì)夤芫€設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理燃?xì)夤芫€施工許可

證。

13、土建工程完工后，建設(shè)單位組織各項(xiàng)市政配套工程的施工。完工后組織施工單位、

設(shè)計(jì)單位、質(zhì)量監(jiān)督單位及其它相關(guān)管理部門進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。合格后即可交付使用。

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)

?、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)成因

（1）房地產(chǎn)位置的不動(dòng)性或固定性，決定了房地產(chǎn)在地域上對(duì)市場(chǎng)供求的不可調(diào)

劑性

（2）房地產(chǎn)投資時(shí)間的長(zhǎng)期性決定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)市場(chǎng)供求變動(dòng)的不敏感性

（3）房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的固定性決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的不易變現(xiàn)性

（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的分散性，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用

2、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的類型

（1）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理自然風(fēng)險(xiǎn)：是由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過程中自然災(zāi)害，諸如地震、

洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害形成的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：分為兩個(gè)方面，-是由于政治方面的原因引起的,

如國(guó)家政治狀況和政治形式、國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面的政策等。二是由于集體和

個(gè)人的不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的行為引起的，如：盜竊、欺詐等形成的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：是由房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變動(dòng)的不確定因素

引起的。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn)。

（5）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。

3、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管理辦法

（1）回避風(fēng)險(xiǎn)。要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí)，盡量回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù)，選擇無(wú)風(fēng)

險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù)，達(dá)到回避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（2）轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。是將經(jīng)營(yíng)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。

減輕風(fēng)險(xiǎn)的損失。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計(jì)采取各種有效的措施，力求減

少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。

（3）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn)。對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn)，是經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的一種比較好的方

式。保險(xiǎn)雖然也要支付費(fèi)用即保險(xiǎn)金，但是與風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行性研究

一、可行性研究的概念

可行性研究：是現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行

性研究是在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理決策前對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目進(jìn)行的綜合技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析的一種科學(xué)

方法。

二、可行性研究的階段

可行性研究大體分為三個(gè)階段，即機(jī)會(huì)可行性研究階段；初步可行性研究階段；。

（1）機(jī)會(huì)可行性研究階段及其任務(wù)

其主要任務(wù)是確定經(jīng)營(yíng)方向，提出經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)企業(yè)來說，就是對(duì)經(jīng)營(yíng)管

理項(xiàng)目提出建議。

（2）初步可行性研究階段

其主要任務(wù)是根據(jù)機(jī)會(huì)研究階段的結(jié)果，進(jìn)一步研究經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的規(guī)模、建筑材料的

供應(yīng)、投資地段的選擇和選址，建筑工程的設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目工程的施工進(jìn)度等狀況。

（3）終可行性研究階段

是可行性研究的最后一個(gè)階段。其主要任務(wù)是對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、以及市場(chǎng)

等方面進(jìn)行詳細(xì)的和深入細(xì)致的分析論證、確定經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的有關(guān)主要因素，并對(duì)這些因

素進(jìn)行仔細(xì)的調(diào)查、分析、計(jì)算、評(píng)估，在這個(gè)基礎(chǔ)上提出一個(gè)和兒個(gè)可供選擇的最優(yōu)方案,

作為經(jīng)營(yíng)管理的決策依據(jù)。

三、可行性研究的內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)把他繁的內(nèi)容歸

結(jié)為不同的方面。但是，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究必須包括以下三方面內(nèi)容：

1、地產(chǎn)市場(chǎng)問題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場(chǎng)的需要。所以其首要

的就是研究有沒有市場(chǎng)，市場(chǎng)的容量有多大。有沒有市場(chǎng)的問題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有沒

有“必要性，，的問題。所以這個(gè)問題就成為全部可行性研究的基礎(chǔ)和前提。

2、工程技術(shù)問題。主要是研究規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程技術(shù)中的高科技含量的問題，以及規(guī)

劃設(shè)計(jì)工程技術(shù)中的難點(diǎn)是否能夠解決或克服的問題。這個(gè)問題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的

“可行性”問題。

3、經(jīng)濟(jì)效益問題。就是通過房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，研究是否贏利和贏利水平

的高低。這是解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目的的問題。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的背景狀況

2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的概況

3、可行性報(bào)告的基本數(shù)據(jù)

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的成本估算

5、資金籌集與供給方式

6、資源采購(gòu)與供應(yīng)

7、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目市場(chǎng)分析

8、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

9、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析

10、國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)

11、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目開工日期、竣工日期和竣工驗(yàn)收初步安排

12、結(jié)論。

第四節(jié)商品房預(yù)購(gòu)預(yù)售管理

商品房預(yù)購(gòu)預(yù)售實(shí)際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把

房屋建設(shè)起來以前或房產(chǎn)還沒有竣工以前以預(yù)售的方式把房屋賣了出去。也就是先付款，后

交貨。在香港也叫賣樓花或炒樓花。

、預(yù)售房屋條件及程序

〈〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉〉第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，必須符合

下列條件：

(1)交付全部使用權(quán)出讓金，選取土地使用權(quán)證書。

(2)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，

并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

二、房屋預(yù)售的具體程序

(1)房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預(yù)售申請(qǐng)，并提交如下有關(guān)文件：企業(yè)

開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照;土地管理部門出具的建設(shè)用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設(shè)許

可證；建筑施工合同；已完成投資額的證明和房屋基礎(chǔ)工程驗(yàn)收合格單；房屋預(yù)售計(jì)劃，包

括商品房的位置、總單元數(shù)、各單位的建筑面積、銷售時(shí)間和地點(diǎn)等。

（2）經(jīng)房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)后，預(yù)售單位與預(yù)購(gòu)房者就可以簽訂《房屋預(yù)售合同》。

（3）理房屋登記、鑒證。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當(dāng)按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購(gòu)房

人憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費(fèi)用。

第三章建筑學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)

第一節(jié)建筑物的分類

?、建筑物的用途分類及特點(diǎn)

民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動(dòng)的房屋。按其用途不同，有以下

兩類：

（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。

（2）公共建筑：供人們從事社會(huì)性公共活動(dòng)的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類

學(xué)校、圖書館、影劇院等。

工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。通常將這些生

產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉(cāng)庫(kù)等。

:、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類

1、磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重

構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房

屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。

2、磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼

筋混凝土制作，成為磚一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建

筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。

3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土

制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用

磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。

4、鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚

或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。

三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類

1、承重墻結(jié)構(gòu)

它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻匕樓層的重

量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有

基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。

2、框架結(jié)構(gòu)

主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼

筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架（或稱框架）。一般

多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。

3、排架結(jié)構(gòu)

主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為較接（通常為焊接或螺栓連接），而

柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。

4、其他

由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)

荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。

四、建筑高度分類

建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下兒類

1、低層：2層及2層以下

2、多層：2層以上，7層以下

3、中高層：7層以上，16層以下

4、高層：16層以上，24層以下

5、超高層：24層以上

第二節(jié)房屋構(gòu)造概述

■＞建筑材料知識(shí)

主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。

1、水泥

(1)常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅

酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種

(2)水泥標(biāo)號(hào)：水泥標(biāo)號(hào)是表示水泥硬化后的抗壓能力。常用水泥編號(hào)例如：325、

425、525、625等。

(3)常用水泥的技術(shù)特性

I凝結(jié)時(shí)效性：水泥的凝結(jié)時(shí)間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥

漿開始失去可塑性的時(shí)間。終凝為水泥漿開始拌合時(shí)到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強(qiáng)度的

時(shí)間。

I體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。水泥硬化

后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。

I水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。隨著水化過程的進(jìn)行，不斷放出熱

量稱為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標(biāo)號(hào)、礦物組成和細(xì)

度有關(guān)。

細(xì)度：指水泥顆粒的粗細(xì)程度。顆粒越細(xì)，早期強(qiáng)度越高。但顆粒越細(xì)，其

制作成本越高，并容易受潮失效。

I標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠度時(shí)的用水量。標(biāo)準(zhǔn)稠度是做水泥

的安定性和凝結(jié)時(shí)間時(shí)，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的稠度。

2、鋼筋

(1)建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量

最大的鋼材品種。

按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。

按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。

按強(qiáng)度可分為：I、II、III、IV四個(gè)級(jí)別。其中I級(jí)鋼筋為低碳鋼鋼筋，II、III、IV級(jí)

為低合金鋼鋼筋。

(2)建筑用鋼筋的應(yīng)用

II級(jí)鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強(qiáng)度較低，塑性及焊接性能較好。廣泛應(yīng)用于

普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。

I變形鋼筋中H級(jí)、III級(jí)鋼筋的強(qiáng)度、塑性、焊接性能等綜合使用指標(biāo)較好，

是普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。

I冷加工鋼筋

冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會(huì)提高，而塑性降低。冷拉I級(jí)鋼筋適用于普通鋼筋混

凝土中的受力部位，冷拉H級(jí)、III級(jí)、IV級(jí)鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋使用。

冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強(qiáng)度，是小型構(gòu)件的主要預(yù)應(yīng)力鋼材。

3、木材

(1)木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。其中針葉樹的樹干長(zhǎng)直高大，紋理通直,

材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。闊葉樹材質(zhì)較堅(jiān)硬，稱之為硬材，主要用

于裝修工程。

(2)建筑木材的性能與用途

I紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，

主要用于制作門窗、屋架、樵條、模板等。

I魚鱗云杉：又名白松。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細(xì)、易卜燥、加工，主要用于

制作門窗、模板、地板等。

I馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在

水中很耐久，主要用于制作模板、門窗、橡條、木柱等。

I落葉松：材質(zhì)堅(jiān)硬而脆，樹脂多，耐腐性強(qiáng)，干燥慢，干燥中易開裂。主要

用于柳條、地板、木樁等。

I杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強(qiáng)。主要用于制作屋架、

橡條、門窗、腳手桿等。

I柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細(xì)，干燥易開裂，堅(jiān)韌耐久。主要用于

制作模板及細(xì)木裝飾等。

I洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。細(xì)皮的結(jié)構(gòu)精細(xì)，不易變形，容易加工，適于較

高要求的裝修；粗皮的結(jié)構(gòu)較松，但質(zhì)料堅(jiān)固，變形與收縮量較小，適用于要求不高的裝修。

(3)木材的類別

為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。

原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成一定長(zhǎng)度的木材。分直接使用原木和加工用原木。

杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒有加工成材的杉木，長(zhǎng)度5M以上，梢直徑60mm以上。

板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上

者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。

4、普通混凝土

(1)普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中

石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細(xì)骨料。水泥加水后形成水泥漿,

包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤(rùn)滑材料，使混凝土混合物具有適于

施工的和易性，水泥水化硬化后符骨料膠結(jié)在一起形成堅(jiān)固整體。

(2)混凝土的性能：

I混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注

的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實(shí)的性能。

I混凝土的強(qiáng)度：抗壓強(qiáng)度是混凝土的主要強(qiáng)度指標(biāo)，它比混凝土的其它強(qiáng)度

高得多，工程中主要是利用其抗壓強(qiáng)度，也是進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的主要依據(jù)。

I混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為

耐久性。對(duì)混凝土除要求具有一定的強(qiáng)度安全承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、

耐磨、耐風(fēng)化等。

5、黏土磚

黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機(jī)械擠壓成型的。擠壓成型的土塊稱

為磚坯，經(jīng)風(fēng)干后送入窯內(nèi)，在900—1000℃的高溫下燃燒即成磚。

(1)黏土磚的種類：

I標(biāo)準(zhǔn)磚：標(biāo)準(zhǔn)磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，

也用于非承重的填充墻。黏土磚的尺寸為：240mmx115mmx53mm。每塊磚干燥時(shí)約重

2.5Kg,吸水后約為3Kg。

I空心磚和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190mmx190mmx90mm,每立方米約重

1100Kg?多孔磚的規(guī)格為240mmx115mmx90mm,每立方米約重1400Kg。

(2)黏土磚的強(qiáng)度：黏土磚的特點(diǎn)是抗壓強(qiáng)度高，可以承受較大的外力。反映磚承重

外力的能力叫做強(qiáng)度;而反映強(qiáng)度大小稱為強(qiáng)度等級(jí)。一個(gè)建筑物選用哪一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的磚,

應(yīng)由設(shè)計(jì)單位通過計(jì)算確定。

(3)黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少

可以用吸水率來表示。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)。

(4)黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力?？箖鲂杂蓪?shí)驗(yàn)作出。

(5)黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。外觀無(wú)明顯彎曲、缺楞、

掉角、裂縫等缺陷，敲擊時(shí)發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。

二、房屋構(gòu)造組成部分：

1、房屋構(gòu)成部分：地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。

(1)地基和基礎(chǔ)：

地基：系建筑物下面的土層。它承受基礎(chǔ)傳來的整個(gè)建筑物的荷載，包括建筑物的自重、

作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。

基礎(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給

地基。

(2)墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連

同自重一起傳給基礎(chǔ)。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對(duì)建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良

好的生活與工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。

(3)樓板和地面：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它

們連同自重一起傳給墻或柱。同時(shí)將建筑物分為若干層。樓板對(duì)墻身還起著水平支撐的作用。

底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地

基。

(4)樓梯：是指樓層間垂直交通通道。

(5)屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。它承受作

用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時(shí)又起到保溫、防水等作用。

(6)門和窗:

I'J:是提供人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運(yùn)家具、設(shè)備等的建筑配件。有的門兼有采光、

通風(fēng)的作用。

窗：其主要作用是通風(fēng)采光。

?般來說，基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠?；門、窗、樓梯等

則是建筑物的附屬部件。

2、基礎(chǔ)

(1)基礎(chǔ)的類型

按使用的材料分為：灰土基礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混凝土基礎(chǔ)。

按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。埋置深度不超過5M者稱為淺基礎(chǔ)，大于5M者

稱為深基礎(chǔ)。

按受力性能可分為：剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。

按構(gòu)造形式可分為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。

條形基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物采用磚墻承重時(shí)，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長(zhǎng)的條形基礎(chǔ)

I剛性基礎(chǔ)：是指抗壓強(qiáng)度較高，而抗彎和抗拉強(qiáng)度較低的材料建造的基礎(chǔ)。

所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻

承重的輕型廠房。

I柔性基礎(chǔ)：用抗拉和抗彎強(qiáng)度都很高的材料建造的基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。一般

用鋼筋混凝土制作。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎(chǔ)不能

滿足要求的情況。

獨(dú)立基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨(dú)柱子時(shí)，常采用獨(dú)立基礎(chǔ)；若柱子為預(yù)制時(shí),

則采用杯形基礎(chǔ)形式。

滿堂基礎(chǔ)：當(dāng)上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨(dú)立基礎(chǔ)不能滿足地基要求

時(shí)，常將這個(gè)建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎(chǔ)，成為滿堂基礎(chǔ)。按構(gòu)造又分為伐形基

礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)兩種。

I伐形基礎(chǔ)：是埋在地下的連片基礎(chǔ)，適用于有地下室或地基承載力較低、上

部傳來的荷載較大的情況。

I箱形基礎(chǔ)：當(dāng)伐形基礎(chǔ)埋深較大，并設(shè)有地下室時(shí)，為了增加基礎(chǔ)的剛度，

將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形基礎(chǔ)。箱形的內(nèi)部空間構(gòu)成地下室，具有較大的

強(qiáng)度和剛度，多用于高層建筑。

樁基礎(chǔ)：當(dāng)建造比較大的工業(yè)與民用建筑時(shí)，若地基的軟弱土層較厚，采用淺埋基礎(chǔ)不

能滿足地基強(qiáng)度和變形要求，常采用樁基。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅(jiān)硬

土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。

I鋼筋混凝土預(yù)制樁：這種樁在施工現(xiàn)場(chǎng)或構(gòu)件場(chǎng)預(yù)制，用打樁機(jī)打入土中，

然后再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺(tái)。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。但

自重大，運(yùn)輸和吊裝比較困難。打樁時(shí)震動(dòng)較大，對(duì)周圍房屋有一定影響。

I鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴(kuò)成孔灌注樁三

類。

(2)基礎(chǔ)的埋置深度：由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離稱為基礎(chǔ)的埋置深度?；A(chǔ)

的埋置要有一個(gè)適當(dāng)?shù)纳疃?，既保證建筑物的安全、又節(jié)約基礎(chǔ)用材，并加快施工進(jìn)度。決

定建筑物基礎(chǔ)埋置深度的因素應(yīng)考慮下列幾個(gè)條件：

I土層構(gòu)造的影響：房屋基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)置在堅(jiān)實(shí)可靠的地基上，不要設(shè)置在承載力

較低、壓縮性高的軟弱上層上?；A(chǔ)埋深與土層構(gòu)造有密切關(guān)系。

I地下水位的影響：地下水對(duì)某些土層的承載力有很大影響。如粘性土含水量

增加則強(qiáng)度降低；當(dāng)?shù)叵滤幌陆?，土的含水量減少，則基礎(chǔ)將下降。

I冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線。當(dāng)建筑物基礎(chǔ)處在

凍結(jié)上層范圍內(nèi)時(shí)，冬季土的凍脹會(huì)把房屋向上拱起；土層解凍時(shí)，基礎(chǔ)又下沉，使房屋處

于不穩(wěn)定狀態(tài)。

I相鄰建筑物的影響：如新建房屋周圍有舊建筑物時(shí)，除應(yīng)根據(jù)上述條件決定

基礎(chǔ)埋深外，還應(yīng)考慮新建房屋基礎(chǔ)對(duì)舊有建筑的影響。

墻體

（1）墻體的分類：

按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋

兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護(hù)作用，內(nèi)墻主要分隔房

間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長(zhǎng)軸布置的稱為縱墻。

按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而

不承受外荷載的墻稱為非承重墻。

按其使用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。

對(duì)墻面進(jìn)行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進(jìn)行其它裝飾的墻稱為清水墻。

根據(jù)其構(gòu)造又分為：實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻。實(shí)體墻由普通黏土磚或其它實(shí)心磚砌筑

而成；空體墻是由實(shí)心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合墻是指由磚與其它材料

組合成的墻體。

（2）磚墻的厚度

I磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。磚墻的厚度一-般以磚長(zhǎng)表示，例如半磚墻、3/4磚

墻、1磚墻、2磚墻等。其相應(yīng)厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18墻）240mm,（稱

24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）

I墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。一般說來，墻體越厚承載能力越大，穩(wěn)定性越

好。

I磚墻的厚度應(yīng)滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。?般講，磚墻越厚,

保溫隔熱效果越好。

（3）過梁與圈梁

過梁：其作用是承擔(dān)門窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。按使用的材

料可分為:

I鋼筋混凝土過梁：當(dāng)洞口較寬（大于1.5M）,上部荷載較大時(shí)，宜采用鋼筋混

凝土過梁，兩端深入墻內(nèi)長(zhǎng)度不應(yīng)小于240mm。

I磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。

I鋼筋磚過梁：鋼筋磚過梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形

成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。

圈梁：為了增強(qiáng)房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動(dòng)荷載對(duì)房屋引

起的不利影響，常在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。其一般設(shè)在外墻、

內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。圈梁的位置和數(shù)量根據(jù)樓層高度、層數(shù)、

地基等狀況確定。

地面與樓板

（1）地面：是指建筑物底層的地坪。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。對(duì)于有

特殊要求的地面，還設(shè)有防潮層、保溫層、找平層等構(gòu)造層次。每層樓板上的面層通常叫樓

面，樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。

I面層：是人們?nèi)粘Ｉ?、工作、生產(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理

和化學(xué)作用的地面與樓面表層。

I墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來的荷載，并將荷載均勻地傳

至基層。

I基層：墊層下面的土層就是基層。

地面的種類：

I整體地面：其面層是一個(gè)整體。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石

地面、瀝青砂漿地面等

I塊料地面：其面層不是一個(gè)整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在

結(jié)構(gòu)層上。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨

石預(yù)制的板塊等。

（2）樓板：是分隔承重構(gòu)件，它將房屋垂直方向分隔為若干層，并把人和家具等豎向

荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給基礎(chǔ)。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼

筋混凝土樓板等。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過高，現(xiàn)很少采用。木樓板自

重輕，構(gòu)造筒單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。鋼筋混凝土樓板具有

強(qiáng)度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點(diǎn)，是現(xiàn)在廣為使用的

樓板類型。

鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預(yù)制兩種。

I現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)

各種形狀的建筑平面，設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長(zhǎng)。按

照構(gòu)造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：

鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當(dāng)承重墻的間距不大時(shí)，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土

樓板可直接擱置在墻上，不設(shè)梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為70—80mm。

鋼筋混凝土肋型樓板：也稱梁板式樓板，是現(xiàn)澆式樓板中最常見的一種形式。它由主板、

次梁和主梁組成。主梁可以由柱和墻來支撐。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整

體現(xiàn)澆而成。其一般跨度為1.7—2.5m,厚度為60—80mm。

無(wú)梁樓板：其為等厚的平板直接支撐在帶有柱帽的柱上，不設(shè)主梁和次梁。它的構(gòu)造有

利于采光和通風(fēng)，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。

其缺點(diǎn)是剛度小，不利于承受大的集中荷載。

I預(yù)制鋼筋混凝土樓板：采用此類樓板是將樓板分為梁、板若干構(gòu)件，在預(yù)制

廠或施工現(xiàn)場(chǎng)預(yù)先制作好，然后進(jìn)行安裝。它的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省模板，改善制作時(shí)的勞動(dòng)條

件，加快施工進(jìn)度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設(shè)備。隨著建筑工業(yè)化提高，特

別是大量采用預(yù)應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來越廣泛按照其構(gòu)造可分為如下兒種：

實(shí)心平板：實(shí)心平板制作簡(jiǎn)單，節(jié)約模板，適用于跨度較小的部位，如走廊板、平臺(tái)板

等。

槽形板：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件，由面板和縱肋構(gòu)成。作用在槽形板上的荷載，由面

板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。為了增加槽形板的剛度，需在兩縱肋之間增

加橫肋，在板的兩端以端肋封閉。

空心板：它上下表面平整，隔音和隔熱效果好，大量應(yīng)用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。

按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。

窗與門

(1)窗的作用與類型

I窗的作用：主要是采光與通風(fēng)，并可作圍護(hù)和眺望之用，對(duì)建筑物的外觀也

有一定的影響。

窗的采光作用主要取決于窗的面積。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。此

比值越大，采光性能越好。一般居住房間的窗地比為1/7左右。

作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一部分，窗應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋匦?，在寒冷地區(qū)作成雙層窗，以利于冬季防

寒。

I窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、

玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。

按窗所處的位置分為側(cè)窗和天窗。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，

在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。

按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。

按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。

(2)門

I門的作用和類型：

作用：門是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同時(shí)也起采光和通風(fēng)作用。

門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應(yīng)考慮人流疏散、安全防火、家具設(shè)備的搬運(yùn)

安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。

門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。當(dāng)寬度在1M以內(nèi)時(shí)為單扇門，

1.2—1.8M時(shí)為雙扇門，寬度大于2.4M時(shí)為四扇門。

類型：門的種類很多，按使用材料分，有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料

門等。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。

按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜

門、防爆門、防射線門等。

按開啟方式分為：平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。

平開門：有單扇門與雙扇門之分，又有內(nèi)開及外開之分，用普通錢鏈裝于門扇側(cè)面與門

框連接，開啟方便靈活，是工'也與民用建筑中應(yīng)用最廣泛的一種。

彈簧門：是平開門的一種。特點(diǎn)是用彈簧較鏈代替普通較鏈，有單向開啟和雙向開啟兩

種。錢鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數(shù)種。單管式彈簧較鏈適用于向內(nèi)或向外一個(gè)方向開

啟的門上；雙管式適用于內(nèi)外兩個(gè)方向都能開啟的門上。

推拉門：門的開啟方式是左右推拉滑行，門可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內(nèi)?？煞譃樯?/p>

掛式和下滑式兩種。此門開啟時(shí)不占空間，受力合理，但構(gòu)造較為復(fù)雜，常用于工業(yè)建筑中

的車庫(kù)、車間大門及壁櫥門等。

轉(zhuǎn)門：由兩個(gè)固定的弧形門套，內(nèi)裝設(shè)三扇或四扇繞豎軸轉(zhuǎn)動(dòng)的門扇。轉(zhuǎn)門對(duì)隔絕室內(nèi)

外空氣對(duì)流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。但構(gòu)造復(fù)雜，造價(jià)較高，不宜大

量采用。

卷簾門：由簾板、導(dǎo)軌及傳動(dòng)裝置組成。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁(yè)板連接而成。

開啟時(shí)，由門洞上部的轉(zhuǎn)動(dòng)軸旋轉(zhuǎn)將頁(yè)板卷起，將簾板卷在筒上。卷簾門美觀、牢固、開關(guān)

方便，適用于商店、車庫(kù)等。

門的構(gòu)造

平開木門是當(dāng)前民用建筑中應(yīng)用最廣的一-種形式，它是由門框、門扇、亮子及五金零件

所組成。

常見的門扇有下列幾種：

鑲板門扇：是最常用的一種門扇形式，內(nèi)門、外門均可選用。它由邊框和上、中、下冒

頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩ＡВ虏胯側(cè)腴T芯板，稱為玻璃鑲板門。門芯板可用木版、膠

合板、纖維板等板材制作。門扇與地面之間保持5mm空隙。

夾板門扇：它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊制成的。夾

板門扇構(gòu)造簡(jiǎn)單，表面平整，開關(guān)輕便，能利用小料、短料，節(jié)約木材，但不耐潮濕與日曬。

因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜采用，且多用于內(nèi)門。

拼版門扇：做法與鑲板門扇近似，先做木框，門芯板是由許多木條拼合而成。窄板做成

企口，使每塊窄板自由脹縮，以適應(yīng)室外氣候的變化。拼版門扇多用于工業(yè)廠房的大門。

6、樓梯

（1）樓梯的種類：樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施，一般設(shè)置在建筑物的出入口

附近。也有?些樓梯設(shè)置在室外。室外樓梯的優(yōu)點(diǎn)是不占室內(nèi)使用面積，但在寒冷地區(qū)易積

雪結(jié)冰，不宜采用。

樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。

按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。

按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。

按樓梯的布置方式可分為：?jiǎn)闻軜翘?、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。

I單跑樓梯：當(dāng)層高較低時(shí)，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個(gè)方向直達(dá)樓上。

它只有一個(gè)梯段，中間不設(shè)休息平臺(tái)，因此踏步不宜過多，不適用于層高較大的房屋。

I雙跑樓梯：是應(yīng)用最為廣泛的一種形式。在兩個(gè)樓板層之間，包括兩個(gè)平行

而方向相反的梯段和一個(gè)中間休息平臺(tái)。經(jīng)常兩個(gè)梯段做成等長(zhǎng)，節(jié)約面積。

工跑樓梯：在兩個(gè)樓板層之間，由三個(gè)梯段和兩個(gè)休息平臺(tái)組成，常用于層

高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。

I雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個(gè)較寬的樓梯段上至休息平臺(tái)，再分成

兩個(gè)較窄的梯段上至樓層。雙合式相反，先由兩個(gè)較窄的梯段上至休息平臺(tái)，再合成一個(gè)較

寬的梯段上至樓層。

（2）樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿和扶手等部分組成。

I樓梯段：是聯(lián)系兩個(gè)不同標(biāo)高平臺(tái)的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的?組踏步所構(gòu)成。

其寬度應(yīng)根據(jù)人流量的大小、家具和設(shè)備的搬運(yùn)以及安全疏散的原則確定。其最大坡度不宜

超過38度，以26—33度較為適宜。

I休息平臺(tái)：也稱中間平臺(tái)，是兩層樓面之間的平臺(tái)。當(dāng)樓梯踏步超過18步時(shí),

應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺(tái)，起緩沖休息的作用。休息平臺(tái)有臺(tái)梁和臺(tái)板組成。平臺(tái)的深度應(yīng)使

在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度，以便于人流通行和搬運(yùn)家具。

I欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺(tái)邊緣有一定剛度和安

全度的攔隔設(shè)施。通常樓梯段一側(cè)靠墻側(cè)臨空。在欄板上面安置扶手，扶手的高度應(yīng)高出

踏步900mm左右。

（3）樓梯的構(gòu)造

鋼筋混凝土樓梯是目前應(yīng)用最廣泛的??種樓梯，它有較高的強(qiáng)度和耐久性、防火性。按

施工方法可分為現(xiàn)澆和裝配式兩種。

現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺(tái)和平臺(tái)梁現(xiàn)場(chǎng)澆筑成一個(gè)整體，其整體性好，抗

震性強(qiáng)。其按構(gòu)造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。

I板式樓梯：是一塊斜置的板，其兩端支承在平臺(tái)梁上，平臺(tái)梁支承在磚墻上。

I梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設(shè)有斜梁，斜梁搭置在平臺(tái)梁上。荷我由踏步

板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺(tái)梁

裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進(jìn)

度。根據(jù)預(yù)制構(gòu)件的形式，可分為小型構(gòu)件裝配式和大型構(gòu)件裝配式兩種。

I小型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺(tái)梁和平臺(tái)板分別預(yù)制,

然后進(jìn)行裝配。這種形式的踏步板是由磚墻來支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重

設(shè)備。

I大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺(tái)梁和平臺(tái)板組成。

斜梁和踏步板可組成一塊整體，平臺(tái)板和平臺(tái)梁也可組成一塊整板，在工地上用起重設(shè)備吊

裝。

7、屋頂

(1)屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐結(jié)構(gòu)組成。屋頂

的圍護(hù)作用是防止自然界雨、雪和風(fēng)沙的侵襲及太陽(yáng)輻射的影響。另一方面還要承受屋頂上

部的荷載，包括風(fēng)雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量，并把它傳給墻體。因

此，對(duì)屋頂?shù)囊笫菆?jiān)固耐久，自重要輕，具有防水、防火、保溫及隔熱的性能。同時(shí)要求

構(gòu)件簡(jiǎn)單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。

(2)屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式

折板屋頂。

I平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%,民用建筑常用坡度為1%—3%。?般

是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構(gòu)，屋面上做防水及保溫處理。

I坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形

式。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。常用屋架做承重結(jié)構(gòu)，用瓦

材做屋面。

I曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、

鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。

I多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。折板厚約

60mm,折板的波長(zhǎng)為2—3M,跨度9—15M,折板的傾角為30度—38度之間。按每個(gè)波的

截面形狀又有三角形及梯形兩種。

第三節(jié)房屋面積計(jì)算

一、房屋面積的分類

1、實(shí)用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的

凈使用面積，俗稱地磚面積。

2、建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占

地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。

3、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)?/p>

面積。

二、計(jì)算建筑面積的范圍：

1、單層建筑物無(wú)論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。單層建

筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低

跨相鄰處高跨柱外線為分界線。

2、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻

外圍的水平面積計(jì)算。

3、建筑物外墻為預(yù)制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計(jì)算。

4、地下室、半地下室、地下車間、倉(cāng)庫(kù)、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入

口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。人防通道端頭出口部分樓梯

踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外圍水平面積計(jì)算。

5、用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

6、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建

筑面積。

7、建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)

回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。

8、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。

9、建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。技術(shù)層

層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉(cāng)庫(kù)等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍

水平面積計(jì)算建筑面積。

10、有柱雨