物業(yè)接管驗(yàn)收工作方案

物業(yè)公司代表全體業(yè)主(包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主)從確保物業(yè)日后的正常使用門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻(板)面等。結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道(管)等。公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路(市政道路除外)、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房(棚)、地下排3、業(yè)主(用戶)室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。大業(yè)主(開辟商)或者施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗(yàn)收小組小業(yè)主(用戶)驗(yàn)樓收摟驗(yàn))進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共(公)用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗(yàn)(試機(jī))、對(duì)照?qǐng)D紙按建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶(每一個(gè)鋪位)逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對(duì)樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。2、對(duì)共用部位、共(公)用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收公司在接管后對(duì)設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對(duì)業(yè)主(客戶)(系統(tǒng))接收一個(gè)，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對(duì)其他未完工系統(tǒng)將會(huì)浮現(xiàn)的后果改完畢(或者雙方認(rèn)可解決方法),物業(yè)管理公司在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、允許規(guī)劃設(shè)計(jì)開始介入),最遲應(yīng)在入伙前三個(gè)月派駐現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備管理人員，積極參預(yù)驗(yàn)收土建1人，驗(yàn)收給排水1人，驗(yàn)收電氣1人，此外1人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。組長：物業(yè)公司總經(jīng)理副組長：管理處經(jīng)理②對(duì)配合驗(yàn)收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)(保安主要配合業(yè)主自用部位驗(yàn)收)搗棍(小錘)、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測(cè)試儀、紅外寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆(圓珠筆)等。對(duì)于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備，注意采集資料。大型機(jī)電設(shè)備(I、Ⅱ級(jí)設(shè)備)建立對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收主要是驗(yàn)收小業(yè)主(用戶)戶內(nèi)的土建(含裝修)、電氣、給排水、燃?xì)?、中央空調(diào)、入戶鑰匙(含戶內(nèi)鑰匙)等。以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開辟商、施工單位(原物業(yè)公司)、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)(開辟商聯(lián)、施工單位聯(lián))交開辟商，由開辟商檢驗(yàn)要點(diǎn)：檢驗(yàn)要點(diǎn)屋面保證項(xiàng)防水層無滲漏，通過觀察，必要時(shí)進(jìn)行測(cè)試廣告牌、沿口等固定堅(jiān)固基本項(xiàng)無非法占用、改建及搭建女兒墻完整無污染隔熱層完好，面層磚無破損屋面管網(wǎng)及避雷帶無損壞或者銹蝕天面無積水、雜物檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)樓保防火門完好開閉靈便層及通道證項(xiàng)消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常消防通道通暢滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正?；卷?xiàng)公共部份無加建、改建天棚完好墻面無碰壞、無污跡、無脫落地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角公共照明完好消火栓外封條、門鎖完好檢驗(yàn)要點(diǎn)地下室基本項(xiàng)地面、墻面及頂棚無滲漏照明系統(tǒng)完好水池周圍整潔無污染隱患管線表面整潔、無銹跡、有明顯標(biāo)志主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識(shí)清晰車場(chǎng)地面劃線清晰，無大面積起砂現(xiàn)象檢驗(yàn)要點(diǎn)外墻面保證項(xiàng)門窗及玻璃完好外墻面轉(zhuǎn)無空鼓外墻、窗口無滲漏空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或者破損檢驗(yàn)要點(diǎn)備注供配電系統(tǒng)保證項(xiàng)安全防護(hù)裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常否正常雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確無故障停電記錄基本項(xiàng)設(shè)備接地堅(jiān)固電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音各種儀表指示正確斷路器電流值整定正確電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備注給保水泵機(jī)電溫度正常排水系統(tǒng)證項(xiàng)各層水壓正常按規(guī)定對(duì)供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求基本項(xiàng)壓力表工作象水泵運(yùn)行無異常噪音，潤滑良好水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔污水池池蓋完好，排水溝通暢雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備注消防系統(tǒng)保證項(xiàng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)放水試驗(yàn)噴淋泵啟動(dòng)，水壓正常消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動(dòng)狀態(tài)消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動(dòng)消防泵水泵結(jié)合器未被圈占、阻塞探頭報(bào)警率不小于95%,報(bào)警位置與控制器顯示位置相同警鈴工作正常防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常消防中心可啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常氣體自動(dòng)滅火裝置氣壓正常，處于自動(dòng)狀態(tài)消防中心有放氣反饋信號(hào)消防廣播正常備用電源切換正常基本項(xiàng)消防中心、機(jī)房清潔溫度正常設(shè)備清潔，油漆完好電控箱、電瓶等工作電壓正常風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確(抽取10個(gè)點(diǎn))消防對(duì)講通話清晰消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定堅(jiān)固管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報(bào)率低出口指示燈熒光顯示板正常出口指示燈指示發(fā)光管正常滅火器壓力在正常范圍防火卷簾門就地手動(dòng)正常防火卷簾門與探測(cè)器聯(lián)動(dòng)正常防火卷簾門在消防中心手動(dòng)正常分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備注中央空調(diào)系統(tǒng)部份震墊，地腳螺栓無松動(dòng)機(jī)器密封性能好、不漏油、不漏氣無氣泡)冷媒液加入量準(zhǔn)確制冷機(jī)電機(jī)普通采用閉式星/三角轉(zhuǎn)換的方式降壓啟動(dòng)啟動(dòng)切換時(shí)間應(yīng)正確、啟動(dòng)電流、路線電壓降正常主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)、在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)分分水泵冷凍水泵、冷卻水泵外觀無損傷，油杯、油箱、油質(zhì)良部水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)無異常，軸封、水閥不漏水水泵機(jī)電運(yùn)轉(zhuǎn)電流，溫升正常冷凍水、冷卻水、流量正確，水質(zhì)良好，水壓符合設(shè)計(jì)要求水塔部份冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水各種閥門開、關(guān)靈便不漏水涼水塔組裝質(zhì)量良好，清潔無異物檢查水塔扇葉，機(jī)電及控制電路運(yùn)行正常塔體安裝應(yīng)保持水平，殼體連接螺栓無松動(dòng)空調(diào)端設(shè)新風(fēng)空調(diào)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正確，無異常噪音終空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管安裝良好，冷凝水滴水盤回水正常備空調(diào)送風(fēng)管道保溫層制作良好，風(fēng)口安裝準(zhǔn)確分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備注基本項(xiàng)監(jiān)視器圖象清晰攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺(tái)控制靈便，無監(jiān)視死角控制矩陣、圖象分割器工作正常設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)錄相工作正常，錄相效果清晰檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)防范系統(tǒng)基本項(xiàng)周邊防范系統(tǒng)報(bào)警正確，誤報(bào)率低紅外對(duì)射布點(diǎn)合理，無監(jiān)視死角樹木對(duì)對(duì)射影響小設(shè)備接地良好，抗于擾強(qiáng)與攝像頭聯(lián)動(dòng)正常檢驗(yàn)要點(diǎn)：檢驗(yàn)要點(diǎn)基本項(xiàng)圖象、伴音質(zhì)量好天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)頻道放大器功能正常頻率變換器功能正常調(diào)制器功能正?；旌掀鞴δ苷Ｂ曉葱盘?hào)源功能正常檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備注綜合布線基本項(xiàng)設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)布線規(guī)范終端數(shù)據(jù)接口(RJ45)正常檢驗(yàn)要點(diǎn)：檢驗(yàn)要點(diǎn)背景音樂設(shè)備項(xiàng)聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好矩陣控制器工作正常功放工作正常音箱安裝堅(jiān)固、防雨路線敷設(shè)規(guī)范檢驗(yàn)要點(diǎn)項(xiàng)可視對(duì)講圖象、聲音清晰，電鎖開啟關(guān)閉正常接地規(guī)范解碼器、電源安裝規(guī)范布線規(guī)范室內(nèi)機(jī)安裝規(guī)范檢驗(yàn)要點(diǎn)：檢驗(yàn)要點(diǎn)系統(tǒng)項(xiàng)項(xiàng)道閘開啟靈便，無砸車隱患項(xiàng)讀卡器感應(yīng)靈敏，出暫時(shí)卡正常交通裝置、標(biāo)志完好，劃線清晰設(shè)備表面清潔無銹蝕系統(tǒng)收費(fèi)、控制軟件正常檢驗(yàn)要點(diǎn)電梯保證項(xiàng)電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證無故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象轎廂應(yīng)急燈正常應(yīng)急時(shí)可迫降至首層消防電梯消防操作功能正常基本項(xiàng)控制箱各種開關(guān)功能正常相內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對(duì)講正常安全觸板或者光電應(yīng)正確、照明有效轎廂內(nèi)無雜亂廣告機(jī)房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地閑人免進(jìn)”標(biāo)識(shí)機(jī)房墻壁完整，無孔洞有照明、電插座、滅火器、對(duì)講等曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)控制柜在電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)無較大的噪音各功能開關(guān)正常，油杯有油各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕各層門門頭腳蓋板滑塊齊全導(dǎo)軌支架無松動(dòng)，壓板堅(jiān)固分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)公用設(shè)施保證項(xiàng)室外排水通暢，井蓋完好、無缺損游樂設(shè)施設(shè)備完整、無安全隱患，有安全指引基本項(xiàng)轄區(qū)道路完好無損路燈完好停車場(chǎng)地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場(chǎng)所(地)完好建造小品、雕塑等完好無損分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備注游泳池基本項(xiàng)有水循環(huán)過濾系統(tǒng)和消毒、吸底設(shè)備，且工作正常照明設(shè)備(包括應(yīng)急照明燈)正常有分設(shè)的男、女更衣室，并配有存放衣物的設(shè)施(更衣柜)有分設(shè)的男、女淋浴室噴淋設(shè)施等)有強(qiáng)制通過式浸腳消毒池更衣室與游泳池中間設(shè)有強(qiáng)制通過式噴淋設(shè)備男、女各一套更衣室、廁所有通風(fēng)設(shè)施，且通風(fēng)設(shè)施完好配有必備的救生高架(觀察臺(tái))(按每250M2配備1池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標(biāo)識(shí)，或者標(biāo)志明顯的深、淺水隔離帶有各類公共標(biāo)識(shí)和警示標(biāo)牌泳池各進(jìn)、排水口防護(hù)罩是否完好無損池內(nèi)上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范池面、池底、池壁、池沿?zé)o殘損，無銳角，無安全隱患分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)園林綠化基本項(xiàng)綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計(jì)土質(zhì)符合植物生長，厚度正確綠化內(nèi)無磚塊等建造垃圾無死苗、無蟲害(1)檢查鑰匙是否匹配，是否齊全(2)拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；(3)數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；(4)將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象；(5)按鑰匙的用途進(jìn)行分類、編號(hào)、保管。建造、結(jié)構(gòu)、電氣(強(qiáng)弱電)、給排水(包括消防)、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾娶賱趧?dòng)局電梯安全勞動(dòng)局電梯安全使用許可證(每梯一本)②勞動(dòng)局電梯安全技術(shù)檢驗(yàn)報(bào)告書(每梯一本)③質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗(yàn)合格證(每梯一份)④勞動(dòng)局起重機(jī)械登記卡片(每梯一份)⑤電梯安裝工程施工技術(shù)資料(每梯一本)⑥質(zhì)檢報(bào)告(每梯一份)⑦電梯隨機(jī)文件(至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號(hào)說明書、安裝調(diào)試說⑧產(chǎn)品合格證(含限速器合格證、曳引機(jī)合格證)⑨試驗(yàn)報(bào)告書(每梯一份)業(yè)主(用戶)入伙時(shí)的接管驗(yàn)收業(yè)主(用戶)入伙時(shí)對(duì)房屋的接管驗(yàn)收主要針對(duì)以下方面進(jìn)行：3、檢查房間工程質(zhì)量(包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量)②檢查墻面和天花板是否有麻點(diǎn)或者水漬痕跡(是否漏水);對(duì)接管驗(yàn)收或者使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天商交給施工單位),并出具書面的整改函，建議開辟商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；費(fèi)用由開發(fā)商支付。2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或者設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時(shí)，驗(yàn)收不能通過。由開辟商對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或者采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向開辟商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。3、對(duì)不具備使用功能問題的處理接管驗(yàn)收時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或者由于水、電、接管驗(yàn)收條件后，再行組織驗(yàn)收。4、業(yè)主在驗(yàn)收中提出問題的解決辦法①對(duì)業(yè)主在接管驗(yàn)收或者使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開辟商(一式兩份，一份給開辟