廟頭商業(yè)項目定位報告0630

廣州公司廟頭商業(yè)項目市場報告2021.6問題導(dǎo)入【外部條件回顧】【區(qū)位】臨港經(jīng)濟帶【交通】5號線東延上蓋【周邊】舊城新貌，需求激增項目位處中心商務(wù)區(qū)東移珠江新城-金融城-臨港經(jīng)濟區(qū)經(jīng)濟帶上地鐵5號線（直達珠江新城）廟頭站上蓋、13號線南海神廟站（直達魚珠）500米周邊200萬㎡新建設(shè)面積，對高端業(yè)態(tài)商業(yè)需求擴張本案地鐵圖8萬㎡純住社區(qū)14萬㎡純住社區(qū)越秀地塊直線距離7KM卓招商地塊本案珠江新城177萬㎡規(guī)模大盤廟頭路站本案恒大廟頭舊改本案直線距離19KM南海神廟站地鐵13號線一期問題導(dǎo)入【內(nèi)部條件回顧】規(guī)劃設(shè)計要點：1、容積率≤4.53，建筑密度≤50%，綠地率≥35%（以上指標均按可建設(shè)用地面積18178平方米計算）。2、計算容積率建筑面積≤82256平方米，建筑辦公面積≥38386平方米。3、建筑限高：≤80米，建筑方案應(yīng)與南海神廟風格相協(xié)調(diào)，按前低后高的原則進行設(shè)計；4、建筑間距規(guī)劃要求：建筑間距不得低于0.4H，且≥15m.。規(guī)劃設(shè)計結(jié)論：1、基于以上要求及計容面積最大化的考慮，經(jīng)比選方案，確定2#、3#塔樓平均層高不得高于4.35米；2、如果按低于4.35m層高設(shè)計公寓產(chǎn)品，只能做平層公寓，產(chǎn)品價值低。3、經(jīng)綜合比選，建議1#棟塔樓按4.5m層高LOFT公寓進行設(shè)計，2#、3#塔樓按價值更高的準甲級辦公樓進行設(shè)計。4、按目前方案，可售面積已達81798m2，1#樓高79.1m，2#、3#樓高74.85m，3棟建筑均已緊壓建筑規(guī)劃控制線。公寓市場研判11.1

量價情況1.2

競爭格局1.3

成交結(jié)構(gòu)1.4

案例分析1.5

公寓產(chǎn)品研判41.1

量價情況【黃埔區(qū)】公寓市場呈現(xiàn)供需平衡局面，供應(yīng)23萬㎡，成交22萬㎡，位居全市成交量第一，2020年成交價格16583元/㎡

供求：成交量占全市的24%。價格：近5年成交價格漲幅為6.4%。2021年第一季度價格上漲明顯，主要由于保利魚珠港及港航中心拉升。庫存：截至2021年5月，庫存量11.6萬㎡，去化周期6.4個月2016-2021年Q1黃埔區(qū)公寓量價走勢區(qū)域供應(yīng)面積(萬㎡)

成交面積(萬㎡)

成交均價(元/㎡)

供求比50454035302520151052500020000150001000050000黃埔區(qū)番禺區(qū)南沙區(qū)海珠區(qū)花都區(qū)天河區(qū)荔灣區(qū)白云區(qū)增城區(qū)從化區(qū)越秀區(qū)匯總233422210221913916583212301664933016129022746932342253901438899711.041.811.612.3708470.580.970.885.2105602021年2016年2017年2018年2019年2020年44Q11804供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)供求比26351515452922432322036000.194428162063300.750.98158391.59147160.53147651.04165831301.38成交均價(元/㎡)

125292103751.1

量價情況【舊黃埔板塊】供應(yīng)量18萬㎡，成交量15萬㎡，位居老黃埔第一位，價格17962元/㎡

；截至2021年5月，庫存量6.3萬㎡，去化周期5.1個月

價格：近5年成交價格呈下滑趨勢，近5年成交價格漲幅為-2%。2019年起成交均價下滑主要由于佳兆業(yè)未來城、萬科尚城等1字頭項目集中供應(yīng)。2021年第一季度價格上漲明顯，主要由于保利魚珠港及港航中心拉升。2016-2021年Q1老黃埔板塊公寓量價走勢供應(yīng)面積成交面積成交均價板塊供求比1.222.030.3902018161412108300002500020000150001000050000(萬㎡)(萬㎡)(元/㎡)舊黃埔板塊科學(xué)城板塊知識城板塊長嶺居板塊匯總18315217962194781207112434165666420242021年2016年

2017年

2018年

2019年

2020年Q101供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)供求比104531231316181505023221.042.291.614.430.831.21成交均價(元/㎡)

20163

25743

24611

19864

17962

221941.2

競爭格局項目周邊均價1.5-2萬/㎡，周邊大體量小產(chǎn)權(quán)公寓項目，超1萬套供應(yīng)，一定程度影響公寓去貨。

老黃埔公寓市場售價差異較大，靠近魚珠項目公寓售價接近3萬/㎡；項目周邊售價在1.5-2萬/㎡；項目對標周邊項目為主。區(qū)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)供應(yīng)拉低市場均價，且供應(yīng)量大，一定程度影響公寓去貨。全盤余

去化周貨（萬序號產(chǎn)品業(yè)

面積

成交均價

近一年去化

余貨類別

項目名稱開發(fā)商期態(tài)段（元/㎡）

（套/月）

（套）平）

（月）42-保利發(fā)

Loft+平保利魚珠港戶型：36-142㎡平層1234魚珠港373

32303—3056000展層㎡52-108

32880㎡55-112

15140㎡魚珠城戶型：37-68㎡均價：0.9-1.9萬/㎡港航中

海港明均價：3萬/㎡loft2368091.47.17心珠實業(yè)佳兆業(yè)未來城戶型：55-112㎡均價：1.5萬/㎡產(chǎn)權(quán)佳兆業(yè)未來城Loft+平佳兆業(yè)14層越秀萬力·星悅

越秀峯48-65㎡loft1873737410.31.1港航中心戶型：52-108㎡loft均價：3.5萬/㎡合計12310868.89本項目南崗萬達廣場戶型：30-37㎡均價：1.4-1.6萬/㎡廣州開單層9000，發(fā)區(qū)

Loft、

34-

雙層56魚珠城————2500

11.85800

20.3————越秀萬力·星悅峯戶型：48-65㎡均價：1.9萬/㎡投資集

平層

68㎡loft1900團0使用權(quán)萬薈瓏寓（南崗萬達公寓）30-

14000-37㎡

16000萬達loft71.3

成交結(jié)構(gòu)成交主力以50-70

㎡為主，占比45%，但50㎡以下及110㎡以上產(chǎn)品溢價明顯

產(chǎn)品供求量價關(guān)系：主力成交面積段在50-110㎡

，其中50-70㎡為市場成交主力；面積-成交總價特征：50-70

㎡

，總價100-150萬，成交占比24%；產(chǎn)品啟示：市場主力走量產(chǎn)品50-70㎡，總價控制在150萬以內(nèi)；但50㎡以下及110㎡以上產(chǎn)品溢價明顯。近1年老黃埔板塊公寓

面積-成交總價

交叉分析表近1年老黃埔板塊面積段供求量價走勢140035000300002500020000150001000050000面積段100萬元以下

100-150萬元

150-200萬元

200-250萬元250-300萬元12001000800600400200030㎡以下209158353103405496151011000030-50㎡50-70㎡70-90㎡90-110㎡㎡以上6213603800941811041618130㎡以

30-50

50-70

70-9090-110㎡0下㎡㎡㎡110㎡以上供應(yīng)套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)04027911683364227679341100209246536匯總721139526612338成交均價(元/㎡)

25462

23497

20684

17133

15889

29833數(shù)據(jù)來源：克爾瑞1.4

案例分析—佳兆業(yè)未來城商辦性質(zhì)、類住宅設(shè)計（

可明火），擁大社區(qū)配套（花園社區(qū)、容積率低、綠化率高、自帶泳池及健康設(shè)施）競品項目基礎(chǔ)信息產(chǎn)品配比2018年12月入市以來，月均去化56套，近一年月均去化70套項目名稱開發(fā)商佳兆業(yè)未來城推貨套數(shù)推貨比例樓棟面積76㎡戶型去化套數(shù)

成交均價近一年佳兆業(yè)未來城成交情況佳兆業(yè)在售約322.6350160001550015000145001400013500130001250012000兩房一衛(wèi)

434兩房一衛(wèi)

279三房一衛(wèi)

109519%12%49%3%1902668170159011529614197/銷售現(xiàn)狀30025020015010050占地面積（萬㎡）容積率1-8棟83㎡94-98㎡計容建筑面積（萬㎡）6655㎡（2鑰匙）

兩室兩衛(wèi)642256戶，三期開發(fā)（一期商鋪、二期公寓、三期酒店寫字樓）總戶數(shù)9棟（3梯14

80-88㎡（3鑰匙）

三室三衛(wèi)

28812%17315296車位數(shù)2340個戶）020/0

20/0

20/0

20/0

20/0

20/1

20/1

20/1

21/0

21/0

21/0

21/0

21/0

21/0產(chǎn)品類型帶精裝公寓112㎡（3鑰匙）

三室三衛(wèi)964%1234281514056789012123456渠道費用及使用頻率6-10萬/套合富、好生活、房博士、房域網(wǎng)套數(shù)1841231519731113333193023526合計2256100%1447均價

15502

15289

15633

14912

14684

15782

14018

15015

13948

15094

14371

14807

13582

13638套數(shù)均價成交客戶結(jié)構(gòu)置業(yè)目的客戶來源占比目的?周邊拆改客戶群體，回遷房交付前，無住所，主要認可未來城的類住宅性質(zhì)（帶花園社區(qū)、帶游泳池、可明火），價格性價比高，1字頭，周邊住宅4-5萬單價。先自住，后續(xù)考慮投資。周邊拆改村民40%過渡性自住、投資??天河首置型客戶，沿著5號線、13號線分布，主要認可地段價值，地鐵可直達上班通勤地點。首套剛需，且居住環(huán)境較高首套剛需自住投資客30%30%自住、投資投資認可項目居住型屬性，且黃埔區(qū)二手租金較高，后續(xù)可作為住宅出租，認可租金水平。1.4

案例分析—越秀萬力星悅峯雙地鐵口，創(chuàng)新48-65㎡四鑰匙產(chǎn)品，及4.5-5m高舒適度產(chǎn)品項目基本概況4.5m層高南向65㎡loft北向65㎡四鑰匙全盤戶型配比及去化開發(fā)商越秀地產(chǎn)、萬力集團5m層高50㎡loft占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）公寓總套數(shù)1.166.63794面積產(chǎn)品套數(shù)114256占比

成交套數(shù)

成交均價48㎡四鑰匙14%32%108265175761973350/65㎡loft兩房兩衛(wèi)/四房兩衛(wèi)48-65㎡四鑰匙公寓產(chǎn)品50-53㎡

兩房兩衛(wèi)四房兩衛(wèi)/公寓層高裝修情況1棟5m；2/3棟4.5m帶裝修65㎡42479454%3807531840318737距13號線南海神廟站約500米，5號線東延段（在建中）約200米；高贈送面積，4鑰匙戶型，50年產(chǎn)權(quán)；

稀缺50㎡5米層高loft。四鑰匙項目亮點4.5m層高45㎡四鑰匙合計100%開盤時間2019年11月1871437近一年成交均價（元/㎡）近一年月均去化套數(shù)2019-2021年5月銷售數(shù)據(jù)450400350300250200150100502500020000150001000050000成交客戶結(jié)構(gòu)客戶來源投資客占比置業(yè)目的目的主要認可項目未來開通地鐵口，性價比，周邊住宅4-5萬售價，公寓1.8萬售價，及產(chǎn)品價值，四鑰匙，一套戶型可獲得4份租金；且?guī)ё饧s02019

2019

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2021

2021

2021

2021

202170%投資.11

.12.1.2.3.4.5.6.7.8.9.10

.11

.12.1.2.3.4.5供應(yīng)套數(shù)

1320406002560000000000000天河首置型客戶，沿著5號線、13號線分布，主要認可地段價值，地鐵可直達上班通勤地點。以及產(chǎn)品價值，4.5-5m層高，舒適度較好成交套數(shù)

48

31

12成交均價

1783817549171540013

26

178

112

38

100157

12

2515635首套剛需自住自住、投資30%1730817907194901896018933182501871118641194481917219383183941926617082189771.4

案例分析—越秀萬力星悅峯【戶型亮點】?

四鑰匙產(chǎn)品可返租：可代托管，返租5年，每個月4800元，第三年遞增5個點?

5m層高舒適型產(chǎn)品：稀缺5m層高舒適型兩房，帶獨立廚房?

高贈送：均贈送走道上空面積48㎡四鑰匙65㎡四鑰匙50㎡兩房兩衛(wèi)1.4

案例分析—保利魚珠港魚珠港臨港經(jīng)濟區(qū)核心地段，110萬㎡舊改大盤保利魚珠港項目基本概況開發(fā)商保利占地面積（萬㎡）

59萬㎡建筑面積（萬㎡）

110萬㎡（首期44.5萬㎡）寫字樓19.5萬㎡、公寓17.4萬㎡，商業(yè)業(yè)態(tài)7.7萬㎡首期地塊平面圖150-230㎡三四房370㎡四地下：2187個地上：33個370㎡四房停車位開盤時間房150-230㎡三四房83-140㎡兩三房loft2017年8月公寓價格：34913萬/㎡辦公價格：29023萬/㎡首期近一年成交均價83-140㎡兩三房loft（后續(xù)地塊仍待開發(fā)）首期推出：辦公：2棟33F-36F超甲寫字樓、7棟9-11F小獨棟寫字樓公寓：4棟41F平層公寓、1棟26F平層公寓、2棟21F復(fù)式項目整體規(guī)模公寓辦公項目整體平面圖數(shù)據(jù)來源：CRIC1.4案例分析—保利魚珠港公寓：復(fù)式類住宅84-141㎡(4.5m層高)+奢享大平層150-370㎡(3m層高)入市時間：2019.06|月均去化：18套保利魚珠港公寓開盤以來供求量價5004504003503002502001501005040000350003000025000200001500010000500026897216813222111002017.12

2019.06

2019.07

2019.08

2019.09

2019.1

2019.11

2019.12

2020.04

2020.1

2021.02

2021.03供應(yīng)套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)44000000206080010101026897211322成交均價(元/㎡)031427

32558

33105

33904

36250

36914

37113

31324

38000

36907

34690供應(yīng)套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)公寓客戶推貨推貨比例36%去化套

網(wǎng)簽均樓棟面積戶型套數(shù)數(shù)價客戶來源占比置業(yè)目的目的42-48㎡84㎡兩房一衛(wèi)兩房兩衛(wèi)三房三衛(wèi)三房三衛(wèi)三房三衛(wèi)4404403230338763%////////??認可魚珠港地段發(fā)展及對周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展有信心，購買作為資產(chǎn)配置。內(nèi)部認購50%投資復(fù)式112㎡122㎡141㎡6%1527612%6%天河首置客群，看中五號線便捷通勤及周邊總部經(jīng)濟，未來升值、租值潛力大天河北、珠江新城自住、投資30%150㎡2+1室兩衛(wèi)645%////平層200-234㎡

3+1室三衛(wèi)

28823%東圃、魚珠周邊社區(qū)居民?認可地段升值，買給子女獨立居住，給子女更多私人空間之余方便回家。二代分居、自住370-373㎡

四室三衛(wèi)968%100%//20%合計123044032303370㎡四房*公寓實際已經(jīng)清盤，成交1230套，因包銷+內(nèi)部認購原因，大部分公寓暫未網(wǎng)簽1.4

案例分析—港航中心占據(jù)魚珠港臨港經(jīng)濟區(qū)內(nèi)核心地段，五號線魚珠站地鐵上蓋港航中心項目整體基本概況建筑面積（萬㎡）分期情況38萬㎡分三期開發(fā)一期為總高250m，52F超甲級寫字樓二期為甲級寫字樓+公寓+獨棟綜合辦公三期目前仍在規(guī)劃階段港航中心項目二期基本概況開發(fā)商占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）業(yè)態(tài)海港明珠1.6萬㎡13.3萬㎡寫字樓、公寓、商業(yè)877個停車位開盤時間2016年10月公寓價格：32862萬/㎡房多多/房博士近一年成交均價渠道使用情況辦公價格：27694萬/㎡數(shù)據(jù)來源：CRIC1.4案例分析—港航中心公寓：復(fù)式35㎡-108㎡小戶型江景公寓，4.5m層高入市時間：2016.11|近一年月均去化：30套港航中心公寓開盤以來供求量價12001000400003169835000316183436332821292353209731234319322524731715232923051830000250002000015000100005000028908313198006004002000262452384300供應(yīng)套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)公寓產(chǎn)品客戶分析公寓產(chǎn)品戶型配比置業(yè)目的35㎡復(fù)式雙鑰匙兩房面積戶型套數(shù)229占比13%70%6%去化套數(shù)

成交均價客戶來源占比目的30-50㎡50-70㎡70-90㎡復(fù)式兩房復(fù)式兩房復(fù)式三房198102797306382886529587??廣州港集團內(nèi)部員工、天河區(qū)交通牽引客戶，珠江新城、金融城、東圃車陂板塊沿交通分布；以自住+投資為置業(yè)目的。投資（出租、資產(chǎn)漲值）1201108投資客70%復(fù)式三房兩廳兩衛(wèi)復(fù)式三房兩廳兩衛(wèi)90-110㎡1489%13129619金融城、智谷、珠江新城IT互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工、海歸創(chuàng)業(yè)精英、中小企業(yè)高管，認可交通及板塊發(fā)展?jié)摿Γ?10-130㎡272%273171329363自住兼投資過渡型自住30%合計——1716100%148087㎡復(fù)式雙鑰匙兩房公寓市場市場總結(jié)客戶總結(jié)主要認可地鐵通勤直達上班地點的交首套自住（20%）?

老黃埔公寓市場：近一年成交約15萬方，成交量位居黃埔區(qū)第一位，庫存量6.3萬方，去化周期5.1個月，庫存情況健康。項目所處板塊價格在1.5-2萬/方。通通達度，同時認可區(qū)域價值用于過渡性自住需求為主，同時也看中未來公寓的租金收益舊改拆遷戶（30%）?

板塊主流成交產(chǎn)品：市場主力走量產(chǎn)品50-70㎡，總價控制在150萬以內(nèi)；但50㎡以下及110㎡以上產(chǎn)品溢價明顯?？春冒鍓K未來與交通通達度，目前市面上多鑰匙的投資收益率投資客（50%）公寓產(chǎn)品研判打造投資型公寓，搭配小面積提高產(chǎn)品溢價公寓類型大平層公寓居住型公寓投資型公寓60㎡以下（主）60-80㎡面積段160㎡以上80-160㎡客戶敏感點核心地段、核心景觀陽臺、明火、園林等居住配套地鐵通達度、商業(yè)配套等地處老黃埔工業(yè)區(qū)無核心景觀資源項目體量小，未配置明火、陽臺、園林等

5號線東延線廟頭地鐵口，直達珠江地塊匹配情況配套新城、項目自帶商業(yè)慎選?X打造建議如若打造，最好配置明火及可考慮打造空中花園匹配客戶居住需求辦公市場研判21.1

辦公格局研判1.2

量價情況1.3

競爭格局1.4

成交結(jié)構(gòu)1.5

案例分析181.1

辦公格局研判【廣州辦公市場格局】魚珠處于核心商務(wù)區(qū)擴容區(qū)域，能級較高，同時黃埔區(qū)贏商環(huán)境、產(chǎn)業(yè)業(yè)條件優(yōu)越，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)目前陸續(xù)引進中，但始終成熟度不足，輻射效能較弱，本案處于魚珠外延區(qū)域，3-5年內(nèi)辦公自用客戶主要對標周邊小型企業(yè)；

核心商務(wù)區(qū)成形：核心區(qū)東移，由珠江新城-琶洲-金融城組成的新一代核心商務(wù)區(qū)已基本成型多中心格局：基于中心之上，部分熱點板塊由區(qū)域政府牽頭招商，孵化出如科學(xué)城、萬博、白云新城、魚珠等新興核心區(qū)魚珠板塊：核心區(qū)擴容區(qū)域第一梯隊，結(jié)合黃埔工業(yè)強區(qū)基礎(chǔ)，價值處于新興核心區(qū)高位，但產(chǎn)業(yè)成熟度不如萬博、科學(xué)城等產(chǎn)業(yè)引進區(qū)域本案：位處魚珠板塊外延區(qū)域，沿江向東串起舊港口、化工、日化制造、汽車制造等傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)廣州商務(wù)熱點板塊分布天河北科學(xué)城自用客戶主流能級自用客戶主流類型區(qū)域能級區(qū)域分布投資客戶傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)天河北越秀本地大型企業(yè)地產(chǎn)、商服、傳媒越秀——珠江新城金融城珠江新城金融城琶洲500強/國內(nèi)外知名的大型企業(yè)金融、電商、商服、貿(mào)易、TMT文沖魚珠核心商務(wù)區(qū)重資金投入，租值投資裕豐圍廟頭琶洲魚珠科學(xué)城萬博臨港經(jīng)濟區(qū)新興核心區(qū)貿(mào)易、科技類資產(chǎn)升值、租值回收中小型企業(yè)白云新城外圍商務(wù)區(qū)核心區(qū)外延區(qū)域周邊小型企業(yè)日化、制造業(yè)、倉儲業(yè)性價比高，長線投資核心區(qū)商務(wù)熱點板塊分布1.1

辦公格局研判周邊數(shù)字經(jīng)濟、國際商貿(mào)等重點產(chǎn)業(yè)成型，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實，未來規(guī)劃有文旅相關(guān)產(chǎn)業(yè)落位，辦公產(chǎn)品未來存在一定升值空間

商業(yè)前景：周邊遠期規(guī)劃有46萬㎡南海神廟文化綜合，未來地段具一定辨識度、業(yè)態(tài)定位高端產(chǎn)業(yè)前景：數(shù)字經(jīng)濟、國際商貿(mào)領(lǐng)域規(guī)劃重點產(chǎn)業(yè)目前已具規(guī)模，同時也存在多家大型外企生產(chǎn)研發(fā)基地及其上下游中小企業(yè)等傳統(tǒng)制造業(yè)黃埔整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃狀元谷產(chǎn)業(yè)園（運營中）1、整體空間布局：

一岸雙軸三片一岸：黃埔港與魚珠片區(qū)連片改造，圍繞總部經(jīng)濟、高端航運、郵輪旅游等產(chǎn)業(yè)布局??規(guī)模：80萬㎡產(chǎn)業(yè)：跨境電商、區(qū)塊鏈、智慧物流（亞馬遜/京東/淘寶華南運營中心、百度、中關(guān)村e谷區(qū)2、黃埔十四五重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)：新型顯示、新能源汽車、集成電路、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)圍繞新一代信息技術(shù)、汽車制造、新材料、綠色能源、生物技術(shù)、高端裝備、健康食品七大支柱產(chǎn)業(yè)，著力打造一個三千億級、兩個兩千億級、四個千億級的“1+2+4”產(chǎn)業(yè)集群臨港經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃創(chuàng)新數(shù)字經(jīng)濟4km南海神廟（2031-2035）300m??規(guī)模：46萬㎡產(chǎn)業(yè)：5A景區(qū)、文化創(chuàng)意、旅游商業(yè)、海洋科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)本案1、貿(mào)易中心依托黃埔港建設(shè)新貿(mào)易創(chuàng)新中心、新國際貿(mào)易中心3km文化旅游服務(wù)寶潔2、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群鋼鐵產(chǎn)業(yè)園（運營中）美贊臣重點發(fā)展商貿(mào)流通、航運服務(wù)、臨港總部、商務(wù)休閑、文化旅游、郵輪經(jīng)濟等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)??規(guī)模：42萬㎡產(chǎn)業(yè)：建材商貿(mào)、物流倉儲、汽車配件瑪氏箭牌3、港航服務(wù)新貿(mào)易中心外資商貿(mào)、生產(chǎn)研發(fā)基地大力發(fā)展船舶交易、航運經(jīng)紀、航運交易、航運金融等中高端產(chǎn)業(yè)4、高端生態(tài)旅游依托南海神廟航海文化和海絲文化主題旅游園區(qū)201.2

量價情況【黃埔區(qū)】辦公市場呈現(xiàn)供需兩旺局面，供應(yīng)19萬㎡，成交30萬㎡，位居全市成交量第一，成交占全市份額四成，價格平穩(wěn)上漲，2020年成交均價23650元/㎡

價格：近5年成交價格穩(wěn)步上漲，近5年成交價格漲幅為8.6%全市：黃埔區(qū)2020年整體成交量居占全市42%，成交量處于全市第一梯隊，價格處于第二梯隊庫存：截至2021年5月，庫存量13.5萬㎡，去化周期6個月供應(yīng)面積成交面積成交均價2016-2021年Q1黃埔區(qū)辦公量價走勢區(qū)域供求比(萬㎡)193(萬㎡)(元/㎡)45403530252015105300002500020000150001000050000黃埔區(qū)番禺區(qū)花都區(qū)天河區(qū)南沙區(qū)海珠區(qū)白云區(qū)越秀區(qū)增城區(qū)荔灣區(qū)從化區(qū)匯總30158662365018730162013405720805357582423129877150421960400.640.181.180.673.473.593.060.183.187.46010421132.30.121.307540.70.70.60.2002016年2017年152018年322019年112020年

2021年Q1供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)519303211124012成交均價(元/㎡)

16537供求比

0.39220651.22175580.79260010.87236500.64267401.9572230441.05211.2

量價情況【舊黃埔板塊】老黃埔板塊辦公市場為黃埔區(qū)主力去化板塊，成交占全市份額38%，去化周期僅4.3個月

供求：近一年老黃埔板塊供應(yīng)量15萬㎡，成交量為27萬㎡，供不應(yīng)求態(tài)勢。占全市38%，供求比0.57，價格24955元/㎡

；價格：近5年成交價格穩(wěn)步上漲，近5年成交價格漲幅為8.3%。全區(qū)：黃埔辦公市場供求高度集中于舊黃埔板塊，量價均處于黃埔第一梯隊庫存：截至2021年4月，庫存量8.6萬㎡，去化周期4.3個月2016-2021年Q1老黃埔板塊辦公量價走勢30252015105400003500030000250002000015000100005000供應(yīng)面積(萬

成交面積(萬

成交均價(元區(qū)域供求比0.571.640㎡)㎡)/㎡)舊黃埔板塊知識城板塊科學(xué)城板塊長嶺居板塊152724955400210112531774310904002016年2017年102018年112019年2020年

2021年Q10供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)供求比0715270204771202.27275471.46292100.5724955成交均價(元/㎡)175863442027704221.3

競爭格局板塊內(nèi)一手辦公及短期潛在供應(yīng)集中魚珠臨港經(jīng)濟區(qū)，售價在3-3.3萬/㎡，月均去化速度在12-65套不等。

區(qū)域內(nèi)辦公市場，僅2個在售項目，成交冰火兩重天。魚珠港項目一枝獨秀，成交總額占黃埔區(qū)的65%。一手辦公項目均以甲級寫字樓為主。老黃埔板塊辦公市場情況成交均價（萬元/㎡）項目名稱近一年去余貨去化周期（年）序號

類別開發(fā)商項目詳情產(chǎn)品業(yè)態(tài)面積段保利魚珠港化（萬㎡）

（萬㎡）戶型：161-219㎡超甲級；80-1630

㎡甲級均價：3.1萬/㎡161-219㎡超甲級、80-1630㎡甲級、0.8-1.2萬20.6（月均65套）（開盤以來年平均流速9萬方）總建面110萬㎡，分南北區(qū)

甲級寫字樓

㎡獨棟保利魚珠港甲級3.1獨棟5.51保利發(fā)展規(guī)劃。目前主

標準層1630

規(guī)劃有S1、S4棟————力在售南區(qū)寫

方。字樓為創(chuàng)意辦公，A2棟寫字樓，136/163-廣報日匯在售174/200/270方。1.7（月均12套）總建面38萬方，甲級寫字樓，標準層1500方。一層12戶。廣州國

廣州海港三期規(guī)劃主要際港航

實業(yè)投資為商業(yè)配套，中心

有限公司目前主力在售二期寫字樓2約100-1500㎡

3-3.3

（開盤以

約4.6萬方7.8年來年平均流速度本項目南方智媒大廈1.9萬方）約4.6萬方合計港航中心戶型：100-1500㎡超甲級均價：3-3.3萬/㎡總建面7.5萬方，規(guī)劃1棟寫字樓，甲級，標準自持2.8萬方，

層1800房。

400-1800㎡可售貨量2.8萬

一層4套方廣報云廣州日報、3———約2.8萬方—匯開發(fā)區(qū)待售總建面約16萬

超甲級，標方，規(guī)劃，規(guī)

準層約2600越秀、南方報業(yè)集團南方智媒大廈4——————約8萬方——劃兩座寫字樓，㎡，單元面自持50%積約300㎡合計————

約10.8萬方231.4

成交結(jié)構(gòu)成交主力以100-150㎡為主，大面積以350-400

㎡為主

產(chǎn)品供求量價關(guān)系：主力成交面積段在100-250

㎡

，其中100-150

㎡為市場成交主力，供過于求；面積-成交總價

特征：100-150㎡，總價200萬以下，成交占比23%；其次為100-150

㎡，總價300-400萬，成交占比14%；350-400㎡，占比8%；近1年老黃埔板塊辦公

面積-成交總價

交叉分析表近一年老黃埔板塊各面積段去化情況400-500萬元700-800萬元200萬元

200-300

300-400萬500-600萬

600-700萬800-900-

1000萬元面積段以下萬元元元元900萬元

1000萬元

以上700600500400300200100030000250002000015000100005000050㎡以下50-100㎡100000000000055910311910000100-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400-450㎡450-500㎡500㎡以上28671704205011913000000024360900000400271000000000000000000050㎡

50-

100-

150-

200-

250-

300-

350-

400-

450-

500㎡以下

100㎡

150㎡

200㎡

250㎡

300㎡

350㎡

400㎡

450㎡

500㎡

以上00000001901709700000000供應(yīng)套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)014067315

182

110638

190

1160100014811500000000000000375296成交均價(元/㎡)

26348278571955025874250172589027743261402763500000020261匯總2991822131826049301919195數(shù)據(jù)來源：克爾瑞統(tǒng)計時間：2020年5月-2021年4月1.5案例分析—保利魚珠港1、保利魚珠港-辦公：最后一套清盤，超甲級單套133-212㎡+獨棟單套64-1200㎡，配置vrv24小時空調(diào)系統(tǒng)入市時間：2017.08|月均網(wǎng)簽去化：8134㎡保利魚珠港辦公開盤以來供求量價2010060000352533335834460359493098531462302682803245425

269532882740000289762622326236343142712520000000獨棟產(chǎn)品標準層平面圖超甲級產(chǎn)品標準層平面圖供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)*包含創(chuàng)意辦公（公寓）網(wǎng)簽超甲級獨棟辦公產(chǎn)品客戶分析客戶情況魚珠、東圃周邊社區(qū)居民、保利業(yè)主VRV空調(diào)系統(tǒng)（可24小時辦公）VRV空調(diào)系統(tǒng)（可24交易類型投資5%行業(yè)類別購買動機核心地段資產(chǎn)持有，租賃投資空調(diào)層數(shù)小時辦公）散售5%個人33F11F投資&自用

大宗交易行信投資購買A1整棟用作總部大樓，其余租賃金融業(yè)25%25%標準層面積（㎡）2100㎡1200㎡大宗交易

拉卡拉、廣東管網(wǎng)、安然集團、國大型公司地區(qū)辦公總部電商、貿(mào)易、新能源50%家電投、廣建機械、瀘州老窖自用70%標準層層高4.2-4.5m74%4.2m74%總部