房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識-副本課件

07一月2024房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識-副本

培訓(xùn)目的：新經(jīng)紀(jì)人通過該培訓(xùn)項目，了解相關(guān)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，了解房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)知識，

培訓(xùn)對象：新經(jīng)紀(jì)人

1/7/2024什么是房地產(chǎn)？？？1/7/2024房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成。在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。

1/7/2024（一）位置的固定性和不可移動性（二）使用的長期性。（三）影響因素多樣性。（四）投資大量性。（五）保值增值性。二、房地產(chǎn)的特征是什么？1/7/2024土地、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益1/7/2024

土地——地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)——指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等等。國有土地使用權(quán)證：指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍。1/7/2024開發(fā)商只有得到土地使用權(quán)才能建房?獲得土地使用權(quán)方式a.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）c.政府批準(zhǔn)劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）1/7/2024土地分類1/7/2024

城市用地大致可以分為九類：

1、居住用地

2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）

3、工業(yè)用地

4、倉儲用地

5、對外交通用地

6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地

8、綠化用地

9、特殊用地1/7/2024國有土地使用權(quán)出讓年限：

住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

1/7/2024房產(chǎn)分類

1/7/2024按照房屋的使用功能可以分成八類：

1、住宅

2、工業(yè)廠房和倉庫

3、商場和店鋪

4、辦公樓

5、賓館酒店

6、文體娛樂設(shè)施

7、政府和公用設(shè)施

8、多功能建筑（綜合樓宇）

1/7/2024房地產(chǎn)按使用性質(zhì)的分類住宅建筑物：可細分為普通住宅、電梯公寓、花園別墅等生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及公司等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟活動提供服務(wù)的房屋（也稱寫字樓）其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，（如外國駐華使館、宗教用房等）1/7/2024住宅細分1/7/2024【公寓式住宅】：相對于獨門獨院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，里面一應(yīng)俱全。1/7/2024【花園式別墅】：一般帶有花園、草坪、車庫。樣式為二、三層，特點：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備，裝修華麗、富有變化。1/7/2024【獨棟別墅】：獨立的一棟房屋形態(tài)，沒有共用墻面。獨門獨戶，頂天立地。1/7/2024其他別墅：雙拼聯(lián)排疊拼1/7/2024【期房】期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花“，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。【現(xiàn)房】所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。?【外銷房】外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人?！緝?nèi)銷房】內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民【尾房】尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重?！竟餐灿蟹慨a(chǎn)】共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。【共有房產(chǎn)】共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。【配建設(shè)施】配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

【公共活動中心】公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。

【房屋產(chǎn)權(quán)】房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。1/7/2024建筑基礎(chǔ)知識1/7/2024“五證”“兩書”

什么是“五證”“兩書”房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售（預(yù)售）許可證》兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》有關(guān)專家特別提醒：只有合法進入市場的住宅房，才具有國家承認的產(chǎn)權(quán)。在簽訂購房合同之前一定要查驗房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件（即上述的“五證”和“兩書”）是否完備。1/7/2024占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積容積率——容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4使用率——使用面積與建筑面積的比率綠化率——綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。綠地率——描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%

）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地“主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

1/7/2024層高——層高是指住宅高度以“層“為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。地下室——地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室——半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

【開間】住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間【進深】一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。1/7/2024房屋面積的分類

使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積建筑面積——包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分攤面積套內(nèi)面積——臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和1/7/2024建筑物的分類（按建筑材料分）：1、磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的?，F(xiàn)在基本已經(jīng)沒有使用2、磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐、這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5～6層以下。3、框架結(jié)構(gòu)是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工、效率較高，工程質(zhì)量較好。

4、鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。柔韌性大，抗震抗風(fēng)能力強，一般用于高層建筑，缺點是造價高。

1/7/2024建筑物的分類（按建筑高度分）：1、低層——2層及2層以下2、多層——2層以上，7層以下3、中高層——7層以上，9層以下4、高層——10層以上，40層以下5、超高層——40層以上或100米以上1/7/2024

房地產(chǎn)業(yè)：

1、房地產(chǎn)交易2、房地產(chǎn)開發(fā)3、物業(yè)管理4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢6、房產(chǎn)其它經(jīng)營形式1/7/2024.房地產(chǎn)市場的概念：狹義概念：房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動。1/7/2024市場分類：房地產(chǎn)一級市場土地交易市場，土地和購買者的縱向市場。由國家控制和壟斷（土地出讓）房地產(chǎn)二級市場增量房交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場房地產(chǎn)三級市場存量房交易市場（是消費者之間的橫向交易，將房屋的所有權(quán)或使用權(quán)進行重新分配1/7/2024房地產(chǎn)的交易：

（1）房產(chǎn)買賣。其中包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。（2）房屋租賃。（3）房產(chǎn)互換。（4）房產(chǎn)抵押。

1/7/2024提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動作設(shè)置”。單擊“對象動作”，并選擇“編輯”單擊“確定”房屋出租人或出售必須具備的條件：1.取得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人2.共有房屋的須具有共有人同意出租的證明書或委托書3.代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和證件副本4.房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租或出售行為能力6.符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的1/7/2024影響房屋價格的因素：?房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）?房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等?小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）?小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）?房屋的市場價格定位?房屋的供需狀況?物業(yè)管理公司的口碑?房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少?政府因素、土地價格的變動?其它因素1/7/2024我國住房改革的5個時期：1980-1985年，國家、企業(yè)、個人共同負擔(dān)購買住房的試點1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售為重點，住房制度改革全面鋪開1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進1998年至今，切斷實物分配的福利分房制度，實施貨幣化分房制度改革進入攻堅階段

1/7/2024中介業(yè)務(wù)介紹：

居住物業(yè)：別墅的租賃、買賣業(yè)務(wù)（高端市場）包括民宅租賃、二手房買賣（中低端市場）商用物業(yè)：包括寫字樓、商鋪的租賃與買賣（高端市場）1/7/2024如何選擇理想的居住住宅

1.地段：2.環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂及網(wǎng)點等)3.房屋層數(shù)4.朝向5.房屋的功能分區(qū)6.面積空間1/7/2024如何選擇理想的居住住宅7.質(zhì)量與細節(jié)8.樓梯及電梯9.采光與通風(fēng)10.景觀11.物業(yè)12.配套設(shè)施1/7/2024商用物業(yè)

1.位置2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等3.硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等）4.物業(yè)管理5.配套設(shè)施（商務(wù)中心、銀行、郵局、員工餐廳、機票代理等）6.其