破解危盤(pán)尾樓2

《實(shí)戰(zhàn)實(shí)用的房地產(chǎn)營(yíng)銷》之《破解危盤(pán)尾樓》〔下〕一、危盤(pán)破解之策3、抓住管理的核心關(guān)鍵點(diǎn)。技能上要專業(yè)而熟練；職能上要準(zhǔn)確而明確；素質(zhì)上要負(fù)責(zé)而忠誠(chéng)；行動(dòng)上要積極而認(rèn)真；薪酬上要結(jié)合并落實(shí)；考核上要檢查并過(guò)程。千軍易得，一將難求。核心事用核心人，核心人辦核心事。這樣才能真正防止管理上的疏漏。4、經(jīng)驗(yàn)不代表專業(yè)，創(chuàng)新不是獵奇，效益不是投機(jī)，世故不代表民意。5、籌劃是在市場(chǎng)調(diào)研的根底上進(jìn)行的，是為銷售效勞的〔不是指導(dǎo)銷售〕。銷售是點(diǎn)，而籌劃是線。點(diǎn)不在線上或線沒(méi)有鏈接點(diǎn)，那就很難形成一個(gè)效益面?；I劃和銷售是相輔相成的，合稱為營(yíng)銷。因此，大營(yíng)銷概念應(yīng)貫穿整個(gè)工程。6、社會(huì)關(guān)系的處理。A、要拜求活佛真神，有權(quán)威，有威信的。而不是“二拍〞的小鬼〔拍胸脯、拍屁股〕B、惹不起的一定要敬得起。如媒體、惡勢(shì)力躲不行，親不行，要象供神龕一樣買上三樣點(diǎn)心、四樣水果、燒上兩柱香、鞠個(gè)躬就好了。C、入鄉(xiāng)隨俗，唱山歌。和為順，順為利。否那么，只有詠嘆調(diào)了。二、尾樓破解之策找出消費(fèi)觀念和消費(fèi)需求的不同點(diǎn)。南方喜時(shí)尚，北方守傳統(tǒng)；東方崇洋，西方愛(ài)大海。找出區(qū)域經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)觀念的不同。河北省的淶水房?jī)r(jià)不到一千元，而北京的大興的房?jī)r(jià)超過(guò)四千元，兩地相距不到200公里。采用直銷的方式。發(fā)動(dòng)現(xiàn)有的客戶對(duì)尾樓進(jìn)行一對(duì)一的直銷，那么避開(kāi)了戶型、質(zhì)量、規(guī)劃等不利因素的影響。團(tuán)體銷售或團(tuán)體出租。為了資金快速回籠，可以與一些大的商家合作，降低點(diǎn)利潤(rùn)，團(tuán)體出售或出租給對(duì)方。略加改造，制造新賣點(diǎn)。因?yàn)榇藭r(shí)已經(jīng)不影響整體銷售，可以做一些大膽的設(shè)想。如把鋪面改成進(jìn)駐機(jī)構(gòu)，把寫(xiě)字樓改成住宅，住宅改成寫(xiě)字樓等，也許會(huì)得另外一片天空。抵換費(fèi)用。這是常用的方法，即沖抵一些工程款、材料款等。內(nèi)部融資。即以股權(quán)方式合資購(gòu)置，并分配出租或漲價(jià)的紅利。第三節(jié)：如何預(yù)防和處理危機(jī)？一、預(yù)防危機(jī)〔1〕建立危機(jī)預(yù)警機(jī)制。建立專門(mén)的信息情報(bào)部，專項(xiàng)收集相關(guān)的政策法規(guī)，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，人文地理，社會(huì)團(tuán)體等資訊，并請(qǐng)專家做分析研究報(bào)告。建立專門(mén)的資金管理部，主要負(fù)責(zé)資金的渠道建設(shè)，資金的使用監(jiān)督，資金控制等。人力資源的開(kāi)發(fā)與管理。人力資源分為內(nèi)部人力資源，外部人力資源，虛擬人力資源〔虛擬人力資源是內(nèi)外人力資源的相互影響和作用〕。事情是人做的，誰(shuí)擁有良好的人力資源，誰(shuí)才會(huì)有好事做，做好事。把大營(yíng)銷理念貫穿整個(gè)工程管理中，從立項(xiàng)之初的每一點(diǎn)滴工作細(xì)節(jié)皆為營(yíng)銷效勞，把技術(shù)和管理成為增值的工作環(huán)節(jié)。全員預(yù)警意識(shí)的企業(yè)文化理念凡事預(yù)那么立，不立那么廢。在制度、考核、檢查、培訓(xùn)中表達(dá)出來(lái)。決策層要提升管理戰(zhàn)略思維。如海爾、微軟。二、突發(fā)或非人力事件的處理1、快速了解事實(shí)的真相，及時(shí)反響判斷結(jié)果。以失小唯大的原那么；以失近求遠(yuǎn)的原那么，所謂“小利靠智慧，大財(cái)依德行〞的道理。二、突發(fā)或非人力事件的處理2、把不利轉(zhuǎn)化有利，劣勢(shì)轉(zhuǎn)化優(yōu)勢(shì)。如工程建設(shè)中發(fā)生火災(zāi)，影響很不好，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手落井下石，該如何？易經(jīng)之術(shù)：火生土，土生金，真土才會(huì)出真金；土命之人在此會(huì)有真金運(yùn)程