工程維修成本分析

肇慶高新區(qū)項(xiàng)目、四會(huì)一期項(xiàng)目工程維修成本分析目錄

一項(xiàng)目簡介二費(fèi)用分布三維修部位及原因分析四總結(jié)一、項(xiàng)目簡介分目錄一、項(xiàng)目簡介四會(huì)碧桂園項(xiàng)目

四會(huì)一期項(xiàng)目肇慶高新區(qū)項(xiàng)目芳鄰項(xiàng)目（已售完）揚(yáng)帆公寓（租給現(xiàn)代家居）藍(lán)領(lǐng)公寓（對(duì)外出租）一、項(xiàng)目簡介—藍(lán)領(lǐng)公寓規(guī)劃圖一、前期準(zhǔn)備階段整18座16座6座2座3座21座23座29座1座高職房

藍(lán)領(lǐng)公寓地處肇慶高新區(qū)臨江工業(yè)園，占地面積為15326m2，總建筑面積為85727m2，設(shè)計(jì)的房型分別為普通宿舍（八人間）、夫妻宿舍（二人間）、高職房（一室一廳）等三種款型，共計(jì)1804套宿舍。

藍(lán)領(lǐng)公寓自2008年竣工以來，年入住6000人左右，入住率為80%左右，主要的入住人群為當(dāng)?shù)毓S的職工。商鋪共銷售111套，貨值3296萬元，還剩23套未賣出?，F(xiàn)場(chǎng)由物業(yè)公司進(jìn)行管理。一、項(xiàng)目簡介—藍(lán)領(lǐng)公寓藍(lán)領(lǐng)公寓現(xiàn)場(chǎng)施工照片一、項(xiàng)目簡介—藍(lán)領(lǐng)公寓一、項(xiàng)目簡介—揚(yáng)帆公寓規(guī)劃圖1座9座11座13座29座3座2座6座8座10座12座高職房一、項(xiàng)目簡介—揚(yáng)帆公寓

揚(yáng)帆公寓地處肇慶高新區(qū)濱江工業(yè)園，占地面積為19714m2，總建筑面積為99774m2，設(shè)計(jì)的房型分別為普通宿舍（八人間）、夫妻宿舍（二人間）、高職房（一室一廳）、物管宿舍（四人間）等四種款型，共計(jì)2186套宿舍。

揚(yáng)帆公寓已出租給碧桂園現(xiàn)代家居公司作為員工的宿舍，5月17日該公寓裙樓商鋪開盤，共賣出21套，貨值747萬元，還剩100套未售。一、項(xiàng)目簡介—四會(huì)芳鄰規(guī)劃圖一、項(xiàng)目簡介—四會(huì)芳鄰

四會(huì)一期芳鄰地處四會(huì)市東城區(qū)市政府東側(cè)，占地面積為56100m2，總建筑面積為47200m2，設(shè)計(jì)的房型分別為別墅（156套）、低層洋房（100套）等二種款型，共計(jì)256套。沿街商鋪暫時(shí)沒有對(duì)外銷售。分目錄二、費(fèi)用分布二、費(fèi)用分布

上表為2013年的各項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目名稱年出入（萬元）年支出（萬元）備注物業(yè)管理費(fèi)維修費(fèi)土建維修水電維修綠化改造欄桿工程藍(lán)領(lǐng)公寓50072602515175日常維護(hù)揚(yáng)帆公寓180030555350120對(duì)該公寓進(jìn)行全面維修

四會(huì)芳鄰/10065510/藍(lán)領(lǐng)公寓主要維修費(fèi)用分布

藍(lán)領(lǐng)公寓主要維修費(fèi)用分布其他欄桿更換（175萬元）

土建維修（60萬元）綠化改造（15萬元）水電安裝（25萬元）空鼓瓷磚更換門窗更換面層掉灰修補(bǔ)管道疏通滲漏修補(bǔ)電房、泵房維護(hù)樓層照明升級(jí)電氣維修申購單高架燈更換二、費(fèi)用分布—藍(lán)領(lǐng)公寓

藍(lán)領(lǐng)公寓：每月收到的租金（含物業(yè)管理費(fèi)，約6萬元/月）約40萬元，去年土建維修費(fèi)約60萬元，水電維修費(fèi)約25萬元，綠化改造費(fèi)約15萬元，由于欄桿銹蝕嚴(yán)重，對(duì)苑區(qū)的欄桿重新更換，費(fèi)用約175萬元。上述支出費(fèi)用中不包含物業(yè)公司的申購單，去年收到物業(yè)公司的申購單30份，費(fèi)用暫時(shí)無法統(tǒng)計(jì)。

去年共收到租金約500萬元，給物業(yè)公司的管理費(fèi)約72萬元，維修費(fèi)用約275萬元，物業(yè)申購單的費(fèi)用無法統(tǒng)計(jì)。揚(yáng)帆公寓主要維修費(fèi)用分布

揚(yáng)帆公寓主要維修費(fèi)用分布其他欄桿更換（120萬元）土建維修（305萬元）綠化改造（50萬元）水電安裝（553萬元）空鼓瓷磚更換門窗更換面層掉灰修補(bǔ)管道更換、疏通滲漏修補(bǔ)電房、泵房更換、維修樓棟水電安裝、維修消防設(shè)備更換、維修申購單配電房檢測(cè)二、費(fèi)用分布—揚(yáng)帆公寓

揚(yáng)帆公寓：根據(jù)實(shí)際情況，每月收到的租金約15萬元（出租宿舍1150間）。去年土建維修費(fèi)約305萬元，水電維修費(fèi)用553萬元（重新安裝8#--14#樓水電設(shè)備工程，1#--7#樓水電工程維修），綠化改造費(fèi)約50萬元（包含苑區(qū)內(nèi)綠化種植和商鋪綠化升級(jí)）。由于欄桿銹蝕嚴(yán)重，對(duì)苑區(qū)的欄桿重新更換，費(fèi)用約120萬元。

去年應(yīng)收到租金180萬元，維修費(fèi)約1028萬元。四會(huì)芳鄰主要維修費(fèi)用分布

四會(huì)芳鄰主要維修費(fèi)用分布其他土建維修（65萬元）綠化改造（10萬元）

水電安裝（5萬元）庭院下沉修復(fù)空鼓瓷磚更換管道疏通瀝青道路修補(bǔ)滲漏修補(bǔ)電房、泵房更換、維修消防設(shè)備更換、維修申購單二、費(fèi)用分布—四會(huì)芳鄰

四會(huì)芳鄰：苑區(qū)有256戶（別墅156戶、低層洋房100戶），每年應(yīng)收到的管理費(fèi)約100萬元。去年土建維修費(fèi)約65萬元，苑區(qū)中的別墅屋面、墻身滲漏嚴(yán)重（在保修期內(nèi)，相關(guān)費(fèi)用由總包承擔(dān)），業(yè)主經(jīng)常投訴，給碧桂園品牌造成不良影響。水電維修費(fèi)約5萬元；綠化改造升級(jí)費(fèi)約10萬元。

去年四會(huì)芳鄰總的維修費(fèi)用約80萬元。分目錄三、維修部位及原因分析3.1庭院下沉四會(huì)芳鄰十街6號(hào)四會(huì)芳鄰十街12號(hào)下降700mm下降600mm3.1庭院下沉芳鄰十二街4庭院下沉苑區(qū)主干道路面下沉下降700mm下降500mm3.1主干道下沉及開裂苑區(qū)主干路瀝青開裂，通縫縫寬約0.5cm3.1地基下沉導(dǎo)致的后果

地基下沉庭院不均勻下沉首層板底空鼓道路開裂、下沉管道脫節(jié)、斷裂排污井開裂、滲漏主要因素1、回填土土質(zhì)差2、沒有分層回填3、雨天回填4、夯實(shí)密度不夠3.1導(dǎo)致下沉產(chǎn)生的因素

四會(huì)一期芳鄰很多別墅的庭院地面有發(fā)生下沉的現(xiàn)象，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)約有40戶別墅庭院下沉較嚴(yán)重（如上圖）。維修較困難，維修時(shí)間長，嚴(yán)重影響業(yè)主的生活起居。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)開挖的情況反映，導(dǎo)致下沉的因素有：1、主樓首層地板下空洞嚴(yán)重；2、地梁底附近有淤泥、模板、草木（易滋生白蟻）；3、回填土有大石塊；4、業(yè)主在附近空地種菜。

3.1處理措施

1、沿主樓四周開挖溝槽，對(duì)主樓首層地面樓板的空洞部位進(jìn)行回填，機(jī)械夯實(shí)（嚴(yán)禁水夯）；2、夯實(shí)庭院原土體，灑水，分層回填、夯實(shí)；3、將庭院澆筑梁體分割成若干塊，減少土體流動(dòng)；4、預(yù)留管線布置；5、澆筑砼、養(yǎng)護(hù)、預(yù)留15mm伸縮縫。

注：應(yīng)嚴(yán)禁業(yè)主在空地種植菜果

維修成本：按照毛坯交樓的，每戶的維修成本在2.0萬元左右；按照普通裝修（庭院鋪貼瓷磚）交樓的，每戶的維修成本在3.5萬元左右。

建議：基礎(chǔ)回填時(shí)，應(yīng)將淤泥、雜草、樹木等清理干凈（雜草、樹木等在潮濕環(huán)境下很容易滋生白蟻，避免后期危害房屋）；回填土厚度不宜過厚，機(jī)械分層夯實(shí)，禁止雨天回填。對(duì)于別墅較大的庭院，應(yīng)用砼（設(shè)置一些泄水孔）將其分割成若等分，使其相對(duì)獨(dú)立，減少庭院過快下沉。不應(yīng)工程進(jìn)度而犧牲工程質(zhì)量，在保證質(zhì)量的前提下可以適當(dāng)加快進(jìn)度，一定要按照已審批的施工方案進(jìn)行施工。3.1維修成本及建議3.2空鼓瓷磚照片

揚(yáng)帆公寓商鋪藍(lán)領(lǐng)公寓宿舍3.2空鼓瓷磚照片走廊大面積的瓷磚空鼓外墻面的瓷磚空鼓、脫落3.2空鼓瓷磚照片室外廣場(chǎng)瓷磚空鼓3.2瓷磚空鼓分布瓷磚空鼓分布室內(nèi)地面瓷磚空鼓室外廣場(chǎng)瓷磚空鼓墻身馬賽克脫落文化瓷磚脫落3.2導(dǎo)致瓷磚空鼓的因素藍(lán)領(lǐng)公寓去年共更換地面空鼓瓷磚約1000m2；揚(yáng)帆公寓由于竣工以來一直處于空置狀態(tài)，約5000m2樓面瓷磚出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象。首層地面瓷磚很少有空鼓的現(xiàn)象，二層及以上的很嚴(yán)重（首層的瓷磚可以吸收地面的水分，其它樓層的氣候相對(duì)比較干燥）。根據(jù)清理現(xiàn)場(chǎng)空鼓瓷磚的情況反映，導(dǎo)致空鼓的因素有：1、結(jié)構(gòu)板未清理干凈，有塵土、雜物等；2、干硬性水泥砂漿強(qiáng)度不夠（砂土多，且顏色不均勻）；3、瓷磚未清潔處理；4、氣候因素。3.2處理措施

1、打鑿空鼓的地面瓷磚、清理雜物；2、灑水清潔、刷一道素水泥漿；3、干硬性水泥砂漿（多次敲實(shí)）；4、水泥砂漿，內(nèi)摻建筑膠；5、清潔瓷磚，鋪貼，灑水養(yǎng)護(hù)。

注：一定要按照已審批的施工方案施工

維修成本：藍(lán)領(lǐng)公寓去年共更換空鼓瓷磚約1000m2，成本約20萬元；揚(yáng)帆公寓共更換空鼓瓷磚約5000m2，成本約100萬元。

建議：施工前，應(yīng)做好技術(shù)交底工作，審核施工方案；施工過程中，督促施工人員按施工方案進(jìn)行施工，加強(qiáng)對(duì)施工人員的監(jiān)督，檢查施工中的建筑材料及用料配合比，有要加外加劑的材料一定要摻入。施工完的前幾天應(yīng)通風(fēng)，必要時(shí)灑少量水，增加濕度；加強(qiáng)管理、提高意識(shí)。3.2維修成本及建議3.3滲漏部位圖

墻身開裂、滲漏屋面開裂、滲漏開裂、滲漏墻身開裂墻身滲漏3.3滲漏部位圖別墅屋瓦底產(chǎn)生貫通縫縫寬約0.25mm梁柱交接處滲漏3.3天花板、墻身滲漏墻身滲漏，致使發(fā)霉。樓板滲漏3.3滲漏分布滲漏分布?jí)ι頋B漏屋面滲漏窗臺(tái)滲漏管道滲漏廚衛(wèi)、陽臺(tái)滲漏主要因素未設(shè)反梁、未澆筑反坎通縫、砂漿不飽滿、斜磚一次到頂未設(shè)窗梁、坡度不夠、先做防水再裝窗套管沒做好、樓板砼空鼓反坎未做，薄弱部位未增做防水層3.3導(dǎo)致滲漏產(chǎn)生的因素藍(lán)領(lǐng)公寓、揚(yáng)帆公寓、四會(huì)芳鄰都存在墻身、屋面滲水的現(xiàn)象，藍(lán)領(lǐng)公寓的尤為嚴(yán)重。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)清理的情況表明，導(dǎo)致滲漏的因素主要有：1、屋面沒有反梁，樓面板與梁面同高；2、砌筑女兒墻下沒有設(shè)置砼反坎；3、交界處及陰陽角沒有做防水加強(qiáng)層；4、分隔縫間距過大；5、墻柱交接處拉結(jié)筋漏放或少放；6、砂漿不飽滿；7、梁底磚未頂緊，斜磚朝向一個(gè)方向。3.3處理措施

1、鏟除開裂的砼至結(jié)構(gòu)板，清理外運(yùn)；2、清潔板面，刷一道水泥砂漿；3、墻體交接處局部刷一道防水層；4、整體刷兩道防水層；5、蓄水24小時(shí)是否有滲漏現(xiàn)象；6、水泥砂漿保護(hù)層，比原保護(hù)層低20mm以便排水。

3.3維修成本及建議

維修成本：去年對(duì)修補(bǔ)各部位滲漏的費(fèi)用約100萬元。

建議：屋面防水為一重要的分部分項(xiàng)工程，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)有一定的影響。引起墻身、屋面滲漏的原因是由于兩種不同材質(zhì)的材料交接處開裂引起的，應(yīng)對(duì)墻體交接的部位加強(qiáng)監(jiān)督。屋面一定要設(shè)置反梁并連同板一起澆筑，一定要按照已審批的方案進(jìn)行施工，工序間隔時(shí)間一定要保證，施工縫一定要處理好，薄弱部位應(yīng)加強(qiáng)處理，蓄水驗(yàn)收后方可驗(yàn)收，嚴(yán)禁雨天施工，加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)。窗臺(tái)一定要設(shè)置窗臺(tái)梁，坡度要合適。3.4管道堵塞主排污管堵塞3.4管道堵塞停車場(chǎng)管道堵塞3.4堵塞分布堵塞分布排污（水）井堵塞管道堵塞地漏堵塞3.4導(dǎo)致管道堵塞的因素普遍存在管道堵塞的現(xiàn)象，藍(lán)領(lǐng)公寓的管道堵塞尤為嚴(yán)重。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)開挖維修時(shí)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致管道堵塞的因素為：1、因工程進(jìn)度，很多管道沒有鋪設(shè)到排污（水）井而直接留在土體內(nèi)；2、設(shè)計(jì)原因，管道有很多轉(zhuǎn)彎；3、施工原因，管內(nèi)有前期施工留下來的水泥砂漿；4、管道設(shè)置坡度合理；5、管理原因，部分管道堵塞由人為因素引起。3.4處理措施

組織物業(yè)公司、維修隊(duì)相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)判斷管道堵塞的位置，對(duì)堵塞的