合生創(chuàng)展商業(yè)產(chǎn)品線優(yōu)化建議

合生創(chuàng)展商業(yè)產(chǎn)品線優(yōu)化建議2024.5.28本方案策略原那么商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)化解構(gòu)鄰里中心品牌規(guī)劃工程對(duì)位判定未考慮事宜>>本方案策略原那么1.突出重點(diǎn)擴(kuò)大產(chǎn)品組合，突出合生商業(yè)地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力2.發(fā)揮優(yōu)勢(shì)優(yōu)化資源配置，發(fā)揮合生產(chǎn)品上下線資源優(yōu)勢(shì)3.科技導(dǎo)向強(qiáng)化創(chuàng)新導(dǎo)向，為合生商業(yè)地產(chǎn)差異化開展建立根底4.統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，建立標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式與標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一規(guī)劃管理商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)化解構(gòu)目前合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下商業(yè)形態(tài)，可依據(jù)物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品屬性進(jìn)行劃分，標(biāo)準(zhǔn)使用名稱，統(tǒng)一對(duì)內(nèi)及對(duì)外宣傳口徑：1.物業(yè)線：寫字樓、購(gòu)物中心、酒店、會(huì)所、鄰里商業(yè)2.產(chǎn)品線：高球運(yùn)動(dòng)管理中心、養(yǎng)生館、龍庭酒家>>合生商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品定性1.物業(yè)線〔依附地產(chǎn)〕：

寫字樓——

按區(qū)域、人群劃分物業(yè)屬性

A、甲級(jí)5A寫字樓B、soho寫字樓loft寫字樓商務(wù)樓

購(gòu)物中心——

按區(qū)域、模式劃分主題

A、Shopping

Mall

B、Lifestye

Shopping

Center

酒店——按區(qū)域、人群劃分功能

A、商務(wù)酒店B、假日酒店

會(huì)所——按區(qū)域、人群劃分層級(jí)

A、商務(wù)會(huì)所B、高端私人會(huì)所C、生活會(huì)所

鄰里商業(yè)——按體量、物業(yè)形態(tài)劃分主題A、主題商業(yè)體B、主題商街

2.產(chǎn)品線〔獨(dú)立成型〕：

高球運(yùn)動(dòng)中心——按區(qū)域、人群劃分功能

A、18洞國(guó)際場(chǎng)B、9洞練習(xí)場(chǎng)

養(yǎng)生館——按區(qū)域、人群劃分主題A、商務(wù)養(yǎng)生館B、高端養(yǎng)生館B、生活養(yǎng)生館

龍庭酒家

按照城市四級(jí)區(qū)域、宏觀環(huán)境、面向人群等綜合維度劃分>>商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)化解構(gòu)——圖譜>>商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)化解構(gòu)——解讀維度1：按資本收益方式對(duì)8大商業(yè)品牌〔類〕與7種地產(chǎn)工程進(jìn)行類比，即附屬關(guān)系示意〔獨(dú)立方式聯(lián)集〕。維度2：8大商業(yè)品牌〔類〕初步優(yōu)化劃分方式〔可做為初步組織結(jié)構(gòu)依據(jù)〕。維度3：8大商業(yè)品牌〔類〕在7種地產(chǎn)工程中配比方式〔簡(jiǎn)〕。維度4：配備8大商業(yè)品牌〔類〕的7種地產(chǎn)工程〔含兩種未涉及的初步簡(jiǎn)版〕按四級(jí)城市區(qū)域劃分的工程品牌劃分及命名例如〔后續(xù)〕。維度5：8大商業(yè)品牌〔類〕可單獨(dú)形成物業(yè)提取及按四級(jí)城市區(qū)域劃分的命名原那么〔簡(jiǎn)〕。維度6：8大商業(yè)品牌〔類〕品牌矩陣形成及帶有關(guān)聯(lián)性的區(qū)隔方式及命名標(biāo)準(zhǔn)例如〔后續(xù)〕。維度7：8大商業(yè)品牌〔類〕統(tǒng)一“自生態(tài)〞的商業(yè)屬性定位及搭配零售招商合作品類方向〔簡(jiǎn)〕。維度8：8大商業(yè)品牌〔類〕為7種地產(chǎn)工程在CRM數(shù)據(jù)與廣告媒體〔或展示空間〕支持導(dǎo)向〔簡(jiǎn)〕及從地產(chǎn)工程對(duì)位評(píng)級(jí)〔初步〕。維度9：8大商業(yè)品牌〔類〕CRM劃分標(biāo)準(zhǔn)及與7種地產(chǎn)工程營(yíng)銷標(biāo)版鄰里中心品牌規(guī)劃>>鄰里中心品牌規(guī)劃——溯源來自于新加坡的“舶來品〞區(qū)別于百貨公司、超市、賣場(chǎng)、商業(yè)街的第五商業(yè)業(yè)態(tài)以社區(qū)及輻射區(qū)域居民的日常效勞活動(dòng)為對(duì)象和整個(gè)城市的中心商務(wù)區(qū)的功能相交叉集中化和集約化的新型社區(qū)商業(yè)模式>>鄰里中心品牌規(guī)劃——?dú)v程粗放型沿街商鋪。1960年后期，明確鎮(zhèn)中心、鄰里中心與鄰區(qū)商店三大層級(jí)商業(yè)模式1989年開始，以招投標(biāo)形式在鎮(zhèn)中心與地鐵站旁興建購(gòu)物與娛樂中心，滿足區(qū)域居民多元化生活需求。1991年開始，建屋開展局集多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)推行了新模式的鄰里中心，新鄰里中心與組屋分開，均為獨(dú)立式建筑，從而提高了組屋住戶的生活質(zhì)量，提高了城市的環(huán)境質(zhì)量。建屋開展局還對(duì)鄰里中心選址、與屋的配置比例、業(yè)態(tài)組合、商品檔次、必備功能等作出了相應(yīng)的規(guī)劃。>>鄰里中心品牌規(guī)劃——淺析政治：居委會(huì)是城市最基層的行政單位。經(jīng)濟(jì)：根本生活消費(fèi)及效勞〔食品飲料、糧油副食、煙酒、OTC類醫(yī)藥及成人保健、理容、健身、家庭性質(zhì)餐飲、理財(cái)、電信、家電數(shù)碼、裝修建材、家紡等〕乃至教育多發(fā)生在社區(qū)商業(yè)或希望限定半徑內(nèi)的商業(yè)。文化：不同于農(nóng)村鄰里多帶有親屬的雙重關(guān)系，尤其是在北上廣深等外來人口居多的城市，由不同省份甚至民族構(gòu)成的社區(qū)，文化差異很大。技術(shù)：傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)并沒有明顯技術(shù)支撐手段，尤其是在營(yíng)銷推廣在，幾乎依靠地理優(yōu)勢(shì)。地理：社區(qū)商業(yè)與綜合零售不同，受地理環(huán)境制約性相對(duì)較小?，F(xiàn)狀：由于文化及諸多社會(huì)性原因，現(xiàn)在的鄰里關(guān)系多表現(xiàn)為“近而不親〞、“熟而不識(shí)〞、“識(shí)而不知〞。總結(jié)：綜合以上，鄰里中心品牌定位及命名原那么就經(jīng)濟(jì)及文化環(huán)境展開，結(jié)合鄰里關(guān)系現(xiàn)狀出發(fā)。營(yíng)銷推廣及管理上，運(yùn)營(yíng)適當(dāng)技術(shù)手段，使鄰里中心品牌加快形成市場(chǎng)反響和接觸。>>鄰里中心品牌規(guī)劃——案例〔國(guó)外〕新加坡的鄰里中心是指分布于政府組屋區(qū)內(nèi)，為居民提供生活配套效勞的設(shè)施，主要功能為商用產(chǎn)業(yè)，其實(shí)質(zhì)是購(gòu)物中心。規(guī)劃及布局：新加坡建屋開展局為1000—1200套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰區(qū)商店，為6000—8000套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里中心，為40000—60000套住戶配套建設(shè)一個(gè)新鎮(zhèn)中心。商店對(duì)組屋的比例為1.27平方米對(duì)1單位組屋。商業(yè)分級(jí)新鎮(zhèn)中心鄰里中心鄰區(qū)商店配置標(biāo)準(zhǔn)40000—60000套住戶，1.27m2對(duì)1單位組屋配置6000—8000套住戶,按1.27m2對(duì)1單位組屋配置1000—1200套住戶，按1.27m2對(duì)1單位組屋配置商品檔次高檔商品中檔商品生活必須品必備功能娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心。典型的鄰里中心包含35個(gè)商店、2個(gè)食閣、1個(gè)超級(jí)市場(chǎng)、1個(gè)菜市場(chǎng)、1—2臺(tái)自動(dòng)提款機(jī)。普通日用商店和餐廳>>鄰里中心品牌規(guī)劃——案例〔國(guó)內(nèi)〕蘇州工業(yè)園中國(guó)的鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念的根底上，由蘇州工業(yè)園區(qū)率先引入國(guó)內(nèi)。蘇州工業(yè)園區(qū)結(jié)合自身園區(qū)商業(yè)開發(fā)，并通過多年實(shí)踐已摸索出一整套適合中國(guó)國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理模式，蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心也成為了集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的區(qū)域性商業(yè)效勞中心。蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心開展有限公司2000年“鄰里中心〞獲得國(guó)家工商總局核準(zhǔn)注冊(cè)為商標(biāo)，2024年該公司進(jìn)行了擴(kuò)大注冊(cè)，現(xiàn)在“鄰里中心〞文字及圖形商標(biāo)在不動(dòng)產(chǎn)代理、管理等10余類別上核準(zhǔn)注冊(cè)。自此，“鄰里中心〞便作為一項(xiàng)專利產(chǎn)品，而被納入企業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)作體系。蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心是蘇州工業(yè)園區(qū)在第三產(chǎn)業(yè)和公益事業(yè)及其經(jīng)營(yíng)管理方面借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)而創(chuàng)造的一種新穎的社區(qū)效勞形態(tài)。蘇州工業(yè)園的鄰里中心以全方位、多功能、各層次的綜合性社區(qū)商業(yè)效勞業(yè)為開展主線，并按照鄰里中心規(guī)劃先行原那么，在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了17個(gè)鄰里中心，是國(guó)內(nèi)最早最成功的鄰里中心。師惠大廈貴都大廈湖東大廈效勞理念：以12項(xiàng)必備功能為根底，綜合性、全方位、多功能、各層次的效勞理念。物業(yè)形態(tài)：綜合型大廈為主，層數(shù)大多為四層。業(yè)態(tài)定位：80%以效勞業(yè)為主，其中40%-50%為餐飲業(yè)。12項(xiàng)必備功能為銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、社區(qū)活動(dòng)中心、凈菜場(chǎng)、衛(wèi)生所。運(yùn)營(yíng)管理：功能定位在先、開發(fā)建設(shè)跟進(jìn)、長(zhǎng)效后續(xù)管理，再將單純的物業(yè)管理跨越到“現(xiàn)場(chǎng)管理加物業(yè)管理〞。銷售模式：三權(quán)別離，承諾投資回報(bào)的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售模式。招商政策：主要針對(duì)品牌連鎖商家。開發(fā)本錢加物業(yè)費(fèi)的低租金吸引經(jīng)營(yíng)者。蘇州工業(yè)園區(qū)工業(yè)園內(nèi)部鄰里中心比較樓盤名新城大廈貴都大廈師惠大廈湖東大廈總建筑面積21600m2

11000m212300m230000m2服務(wù)人口2萬人層數(shù)4層4層特色業(yè)種健身俱樂部、小吃街3-4F為寫字樓鄰里假日酒店、新型菜場(chǎng)、特色餐飲家電零售、家裝配套、汽車展銷、7000m2美食大樓、2500m2菜場(chǎng)；商業(yè)、金融和中介服務(wù)三條街停車場(chǎng)6000m23500m2簡(jiǎn)析：蘇州工業(yè)園鄰里中心的開展模式和運(yùn)營(yíng)理念固然為我國(guó)社區(qū)商業(yè)的開展起到了示范帶頭作用，但其在運(yùn)行過程中出現(xiàn)的一些缺乏卻更值得我們關(guān)注：1.過分注重概念，無視商街開發(fā)的必要性。2.面子工程，排場(chǎng)多過捧場(chǎng)，后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)用過高，后續(xù)經(jīng)營(yíng)難以為繼。3.引入品牌價(jià)格高于人群承受力。4.公益性配置不完善。5.業(yè)態(tài)同質(zhì)化，個(gè)性化、改善性需求難以滿足。6.業(yè)態(tài)配比偏重于滿足社區(qū)，對(duì)輻射區(qū)域缺乏吸引力。合生鄰里中心品牌規(guī)劃1.客群如何決策客群決策=知曉+興趣+信任這就決定了合生鄰里中心品牌應(yīng)該具備如下3點(diǎn)：1、具備“獨(dú)特的識(shí)別性〞讓客群知曉；2、具備“鮮明的產(chǎn)品利益〞讓客群感興趣；3、具備“權(quán)威的品牌信任〞讓客群信任；2.合生鄰里中心如何開展SL〔營(yíng)業(yè)額〕=TC〔來客數(shù)〕*AC〔客單價(jià)〕AC〔客單價(jià)〕增長(zhǎng)主要依靠：縱向化的內(nèi)部產(chǎn)品線+特色化的產(chǎn)品內(nèi)容TC〔來客數(shù)〕增長(zhǎng)主要依托：途徑1：直覆內(nèi)部市場(chǎng)需求；〔做大內(nèi)部市場(chǎng)蛋糕〕途徑2：搶占外部市場(chǎng)份額；〔搶到外部市場(chǎng)最大份額蛋糕〕3.合生鄰里中心功能定位綜上所述，鄰里中心必須具備二維的層級(jí)劃分：A.社區(qū)綜合商業(yè)——以點(diǎn)帶面功能定位：側(cè)重于滿足本區(qū)域及輻射區(qū)域居民個(gè)性化、改善性需求業(yè)態(tài)配置：創(chuàng)新型特色化配套+改善型配套最終訴求：走出去——塑造核心價(jià)值，強(qiáng)化輻射區(qū)域的吸引力B.沿街商鋪——以線帶片功能定位：以效勞社區(qū)居民日常生活需求為主業(yè)態(tài)配置：公益性配套+日常生活配套最終訴求：引進(jìn)來——品牌綁定，與加盟企業(yè)建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，強(qiáng)化前行優(yōu)勢(shì)社區(qū)綜合商業(yè)是鄰里中心生命力核心，沿街商鋪是基礎(chǔ)，二者相輔相成，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。4.合生鄰里中心品牌要素完整的“人〞=名字+外貌+思想完整的“品牌〞=品牌名稱+品牌符號(hào)+品牌核心價(jià)值我們必須遵循的原那么：A.品牌名稱簡(jiǎn)單易記，能夠突出物業(yè)物理及精神的雙重屬性，具備美好的聯(lián)想性B.品牌符號(hào)易應(yīng)用，便于傳播，輔助品牌名稱強(qiáng)化物業(yè)屬性及理念，強(qiáng)化記憶C.品牌核心價(jià)值“最深邃、最了解目標(biāo)偏好〞的思想，與客群消費(fèi)訴求相契合5.合生鄰里中心品牌名稱充分考量客群多元化的個(gè)性需求，弱化商業(yè)與“家〞的屬性限制，以情感訴求為切入，強(qiáng)化品牌價(jià)值認(rèn)同，增強(qiáng)客群粘性。方案一品牌名稱中文：+中心〔備選名稱：家之間〕英文：PLUSSlogan：有我非常生活優(yōu)勢(shì)：PLUS中文“相加，+〞，“+中心〞即指家的中心，同時(shí)“+〞也寓意著改變開展“+中心〞突出鄰里中心在社區(qū)中的空間位置，便于傳播與記憶。弱化傳統(tǒng)鄰里中心商業(yè)屬性，突出鄰里中心作為“家〞與“生活〞的一局部，對(duì)于生活品質(zhì)的提升和帶動(dòng)作用。區(qū)別于傳統(tǒng)命名標(biāo)準(zhǔn)，跳脫出物業(yè)屬性的限制，時(shí)尚度較強(qiáng)，契合都市人多元化個(gè)性化的文化需求，強(qiáng)化價(jià)值趨同。

方案二品牌名稱中文：鄰匯英文：THELINKSlogan：簡(jiǎn)單你的生活優(yōu)勢(shì)：與鄰里中心的整體空間布局相契合便于傳播與記憶突出鄰里中心效勞鄰里的完善功能鄰里中心LOGO6.合生鄰里中心推廣關(guān)鍵詞：品牌嫁接借助集團(tuán)自身品牌及產(chǎn)品線優(yōu)勢(shì)，突出鄰里中心理念與功能的前瞻性充分利用引入的創(chuàng)新主題商業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)，引爆市場(chǎng)熱度綁定加盟企業(yè)品牌，借力打力，持續(xù)性強(qiáng)化品牌傳播力度市場(chǎng)發(fā)聲通過公關(guān)活動(dòng)嫁接合作品牌，借勢(shì)持續(xù)性釋放品牌信息以網(wǎng)絡(luò)作為首選發(fā)聲渠道，以軟文論壇灌水等多種形式釋放信息，建立工程信息查詢支持庫(kù)創(chuàng)新動(dòng)作移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代——?jiǎng)?chuàng)新載體的應(yīng)用，APP創(chuàng)新銷售平臺(tái)的搭建，電商工程對(duì)位判定合生?麒麟社合生?麒麟社占地面積31140平方米，總建筑面積151439平方米，是一個(gè)聚集了生活、辦公、創(chuàng)作、購(gòu)物等功能的國(guó)際時(shí)尚大社區(qū)。該工程擁有4萬平米商業(yè)物業(yè)——麒麟PLAZA旗艦商業(yè)廣場(chǎng)，外形酷似三里屯VILLAGE，所采用的國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)，打造出“內(nèi)十字外環(huán)式〞獨(dú)有商業(yè)脈線。更全面引進(jìn)外資銀行、精品店、世界頂級(jí)時(shí)尚旗艦店等，購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、健身，應(yīng)有盡有，滿足業(yè)主5分鐘生活圈的一切需求。區(qū)位概況關(guān)于望京十二五——第二CBD，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)凸顯空港——高度粘性，根本價(jià)值導(dǎo)向，多維路網(wǎng)交通支撐國(guó)門商圈——一個(gè)特立獨(dú)行的望京產(chǎn)業(yè)類別微電子、電子信息產(chǎn)品、生物工程、現(xiàn)代通訊技術(shù)、光電子、機(jī)電一體化、新能源、生命科學(xué)生態(tài)保護(hù)、新醫(yī)療技術(shù)、材料科學(xué)新材料技術(shù)。競(jìng)爭(zhēng)力盤點(diǎn)——區(qū)域現(xiàn)狀：望京地區(qū)目前有嘉茂中心、華堂商場(chǎng)、宜家家居、沃爾瑪、華聯(lián)等大型商超。缺乏：1.創(chuàng)新性特色化業(yè)態(tài)配置具備一定的輻射性，但缺乏對(duì)創(chuàng)新性特色化商業(yè)的深度挖掘2.科技元素對(duì)于望京區(qū)域高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)與自身商業(yè)缺乏嫁接，科技體驗(yàn)性欠缺。競(jìng)爭(zhēng)力盤點(diǎn)——社區(qū)現(xiàn)狀：本區(qū)域商業(yè)目前以粗放型沿街商鋪為主，業(yè)態(tài)配比與功能定位與區(qū)域客群需求有一定的偏離。潛在競(jìng)爭(zhēng)力：