檸都新城項(xiàng)目部工作計(jì)劃13P

檸都新城項(xiàng)目部工作計(jì)劃13PPAGEPAGE13檸都新城項(xiàng)目部2011年工作計(jì)劃成都聚思置業(yè)顧問有限責(zé)任公司2010年12月31日目錄計(jì)劃背景············································3宏觀市場分析·······································3區(qū)域市場分析·······································32011年安岳樓市放量情況·························4項(xiàng)目優(yōu)劣勢（SWOT）分析·······················4任務(wù)分解············································5任務(wù)分解表·········································5項(xiàng)目鳥瞰圖-帶樓棟編號(hào)···························6任務(wù)劃分解析·······································7住宅銷售計(jì)劃·······································7營銷計(jì)劃············································7推廣計(jì)劃············································8銷售政策及手段····································8所需支撐············································9費(fèi)用計(jì)劃············································9商業(yè)銷售計(jì)劃······································10營銷推廣計(jì)劃······································10銷售政策及手段···································11所需支撐···········································12費(fèi)用計(jì)劃···········································12總結(jié)·················································13計(jì)劃背景宏觀市場分析2010年商品房全國范圍內(nèi)空置面積增加，入住率降低，通過國家政府?dāng)?shù)次間接調(diào)控與直接出臺(tái)政策干預(yù)市場，全國一二線城市出現(xiàn)短暫樓市低迷期。在保證經(jīng)濟(jì)、就業(yè)增加的同時(shí)，拉動(dòng)汽車、家電等消費(fèi)增長逐步成為擴(kuò)大內(nèi)需的主要途徑。隨著“國十條”等相關(guān)政策的出臺(tái)，對多次購房以及異地購房產(chǎn)生了直接限制。經(jīng)歷了2009年房屋銷量大幅上升和寬松的貨幣政策后，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕。2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比去年增長44.2%。受2010年大部分地區(qū)樓市平穩(wěn)上揚(yáng)的銷售影響，預(yù)計(jì)2011年前兩個(gè)極度此種情況將會(huì)持續(xù)存在。但因目前大部分空置房屋的出現(xiàn)，部分開發(fā)商在2011年第三季度以及第四季度將會(huì)出現(xiàn)價(jià)滯量縮的局面。同時(shí)因國家?guī)状纬雠_(tái)政策主要針對一二線樓市，預(yù)計(jì)在2011年，部分一線開發(fā)商將會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，甚至轉(zhuǎn)戰(zhàn)至四線城市及縣級(jí)城市。區(qū)域市場分析2010年安岳樓市有驚無險(xiǎn)平穩(wěn)度過，部分開發(fā)商因2009年樓市過熱運(yùn)作導(dǎo)致2010年投資過度，從而形成資金鏈斷裂等情況出現(xiàn)?？傮w而言，通過各大開發(fā)商年度銷售面積及總金額分析，2010年是安岳樓市較為順利的一年。2011年預(yù)期安岳當(dāng)?shù)厥袌鰰?huì)由連續(xù)兩年的市場培育期轉(zhuǎn)至市場爆發(fā)期，撰寫者認(rèn)為在2011年大部分開發(fā)商將不會(huì)出現(xiàn)空地留置的情況。同時(shí)因近兩年安岳樓市均價(jià)的成倍上揚(yáng)，部分其他行業(yè)將進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)。2011年安岳樓市放量表項(xiàng)目名稱2011年放量面積（已獲得預(yù)售證暫未銷售）如詩美地·三期21700平方米奧鑫錦城·四期55000平方米豪森銘家未取得預(yù)售許可民族星城460000平方米（房管局提供數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)該數(shù)據(jù)是實(shí)際數(shù)據(jù)的十倍）博凱·香榭秀庭96000平方米新華陽光20900平方米合計(jì)653600平方米(因民族星城放量有誤，此數(shù)據(jù)實(shí)際情況預(yù)計(jì)為134500平米左右。項(xiàng)目優(yōu)劣勢（SWOT）分析優(yōu)勢：項(xiàng)目總體開發(fā)量居當(dāng)?shù)氐谝?，知名度較大；項(xiàng)目成功開發(fā)近兩年時(shí)間，市場影響力較大；總體開發(fā)營銷模式超出當(dāng)?shù)亻_發(fā)商平均水平；區(qū)域位置屬于城市發(fā)展新核心，投資潛力較大；配套規(guī)劃齊全，是后期生活、商業(yè)、休閑、政務(wù)中心。劣勢：區(qū)域位置較為偏遠(yuǎn)，發(fā)展仍需時(shí)間鋪墊；人口密度低，區(qū)域各類配套設(shè)施短期內(nèi)極度欠缺；受一期交房影響，市場美譽(yù)度降低；二期產(chǎn)品品質(zhì)差異化較大，小區(qū)整體品質(zhì)受影響；工程進(jìn)度較慢，無法形成體驗(yàn)式營銷。機(jī)會(huì)：連續(xù)多年當(dāng)?shù)厥袌雠畈l(fā)展，市場購買信心足；城市發(fā)展向南，區(qū)域人氣逐步增強(qiáng)；項(xiàng)目自身商業(yè)配套逐步完善，隨一期交房入住潮流，對區(qū)域人氣增長較為有利；二期產(chǎn)品融入較多高品質(zhì)因素，隨項(xiàng)目景觀、配套等呈現(xiàn)，產(chǎn)品差異化明朗。威脅：因前期銷售周期短，反復(fù)篩選已有客戶資料，未成交客戶暫無購房可能；宏觀政策持續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)2011年政府將控制中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展；2011年當(dāng)?shù)卣畬⒅鸩揭?guī)范并執(zhí)行國家出臺(tái)條款；CPI指數(shù)不斷上升，居民消費(fèi)能力下降，投資熱潮將有所減退。任務(wù)分解任務(wù)分解表住宅4.8億時(shí)間一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月月銷200010003000100040007000300010009000700060004000總額合計(jì)6000萬合計(jì)1.5億合計(jì)1.7億合計(jì)1億房源前期余房及10#樓4、5、6、7、19、20#樓11、24、25#樓8、9、12、26#樓產(chǎn)值340套，約1億450余套，約1.5億元600余套，約2億400余套,約1.2億商業(yè)1.2億時(shí)間一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月月銷3002005007008001000150020001500150010001000總額合計(jì)1000萬元合計(jì)2500萬元合計(jì)8500萬元房源前期余房、陽光郡2#底商?hào)|1#、克拉斯底商步行街西區(qū)底商及2樓產(chǎn)值54套商鋪，約5000萬元24套商鋪，約2500萬元31套商鋪,約1億項(xiàng)目鳥瞰圖-帶樓棟編號(hào)任務(wù)劃分解析受工程計(jì)劃影響，按以上節(jié)點(diǎn)分解年度銷售任務(wù)，同時(shí)為盡可能豐富產(chǎn)品線，提前多層房源銷售工作。力爭在5月強(qiáng)銷時(shí)期利用花園洋房房源破冰安岳樓市4000價(jià)格底線，刺激市場購買信心，并拉大產(chǎn)品價(jià)格差異化，縮減內(nèi)部產(chǎn)品分流。在“金九銀十”住宅部分，較好樓棟的建設(shè)工作均在第三季度之后完成，為此下半年銷售壓力巨大，但完成任務(wù)不無可能。通過足夠的營銷推廣，輔助項(xiàng)目產(chǎn)品本身品質(zhì)的塑造，力求“體驗(yàn)營銷”的局面出現(xiàn)，務(wù)必在產(chǎn)品銷售前期逐步完成景觀綠化打造，提升客戶購買欲望，降低選擇抗性。為避免集團(tuán)公司重復(fù)增加任務(wù)量的情況，該份工作計(jì)劃將住宅部分銷售任務(wù)提至4億8千萬。商業(yè)部分隨著2011年6月，一期部分底商逐步交房，將形成短期投資熱潮，輔助步行街亮相對外銷售等一系列工作開展，順利形成商鋪購置熱銷期。再則因一期住宅部分逐步交房入住，區(qū)域人氣開始形成，第三季度開始商業(yè)銷售任務(wù)加大。為順利提前完成年度銷售任務(wù)，商業(yè)部分計(jì)劃年度銷售任務(wù)為1億2千萬。住宅部分與商業(yè)部分銷售任務(wù)總計(jì)6億。住宅銷售計(jì)劃營銷計(jì)劃時(shí)間段進(jìn)度配合銷售事件備注2010.12.26～2011.3.25借助春節(jié)返鄉(xiāng)人群購房置業(yè)，促進(jìn)二期一批次余量房源銷售，重點(diǎn)在于發(fā)掘產(chǎn)品品質(zhì)和節(jié)假日促銷活動(dòng)推廣。銷售余房及10#樓小區(qū)入口大門實(shí)景呈現(xiàn)，樣板示范區(qū)投入使用二批次房源蓄水2011.4.1~7.31開放4、5、6、7、19、20#樓棟進(jìn)行銷售，利用5·1勞動(dòng)節(jié)強(qiáng)檔開展?fàn)I銷工作。完成開放樓棟銷售工作完成小區(qū)部分景觀建設(shè)，逐步形成體驗(yàn)式營銷。下一批次房源蓄水2011.8.1~10.31開放11、24、25#樓棟進(jìn)行銷售，搶占“金九銀十”搶占黃金銷售期，完成銷售完成中庭景觀建設(shè)，通過上階段洋房開放，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。下批次房源蓄水2011.11.1~12.31開放8、9、12、26#樓棟銷售，開展年末最后銷售工作，順利完成住宅部分年度任務(wù)完成該批次銷售工作，完全形成地中海印象項(xiàng)目景觀，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，拉動(dòng)產(chǎn)品差異化積極回款，下批次房源蓄水推廣計(jì)劃時(shí)期主題渠道2010.12.26～2011.3.25歡迎回家！檸都新城地中海印象一組團(tuán)開盤即售罄，日銷過億，二批次房源火熱加推現(xiàn)有常規(guī)宣傳渠道、車展擺點(diǎn)宣傳、場鎮(zhèn)巡展宣傳、DM派發(fā)2011.4.1~7.31有人還在奢望，有人已收入囊中地中海印象，高品質(zhì)洋房撼世登場！多數(shù)人的理想，少數(shù)人的私享現(xiàn)有常規(guī)宣傳渠道、場鎮(zhèn)及縣城巡展宣傳、DM派發(fā)2011.8.1~10.31安岳樓王，矚目亮相地中海中央水景南向三居，得此一世無求現(xiàn)有常規(guī)宣傳渠道、場鎮(zhèn)及縣城巡展宣傳、DM派發(fā)、新增部分呈報(bào)渠道2011.11.1~12.31再不出手，又過年了！純地中海風(fēng)情多層洋房社區(qū)實(shí)景呈現(xiàn)，臻品洋房載譽(yù)加推，稀缺房源逐日遞減現(xiàn)有常規(guī)宣傳渠道、場鎮(zhèn)及縣城巡展宣傳、DM派發(fā)、新增部分呈報(bào)渠道銷售政策及手段1、常規(guī)優(yōu)惠常規(guī)優(yōu)惠持續(xù)沿用前期方式，因政策影響，建議新增分期付款優(yōu)惠，敬請領(lǐng)導(dǎo)把控優(yōu)惠尺度。2、促銷優(yōu)惠結(jié)合營銷工作開展進(jìn)度，適時(shí)地合理地制定并實(shí)施促銷優(yōu)惠政策，可降低客戶購買阻力，有效增加項(xiàng)目成交率，提升公司回款效率，減少資金壓力。必要時(shí)期推出既定時(shí)間內(nèi)購房優(yōu)惠或減免物管費(fèi)用等手段，具體費(fèi)用控制在每套房源5000左右，屆時(shí)視實(shí)而定。增加固定老帶新模式，建議為老業(yè)主帶領(lǐng)新客戶及雙邊減免物管費(fèi)用半年至一年。所需支撐事項(xiàng)時(shí)間內(nèi)容負(fù)責(zé)部門配套硬件完善2011-1-10二期景觀大門及樣板示范區(qū)對外亮相工程部建筑施工進(jìn)度2011-2-15二期19#、20#樓棟投入施工工程部產(chǎn)品設(shè)計(jì)2011-2-25后續(xù)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)出圖，討論修改并確定榮新、聚思預(yù)售許可辦理2011-二期10#樓棟預(yù)售許可證辦理銷售服務(wù)科配套硬件完善2011-4-1二期主景觀部分完善，小區(qū)實(shí)景逐步呈現(xiàn)工程部預(yù)售許可辦理2011-6-15二期4、5、6、7、19、20#樓棟預(yù)售許可證辦理銷售服務(wù)科建筑施工進(jìn)度2011-6-30二期11、24、25#樓棟投入施工工程部配套硬件完善2011-9-1完成中庭景觀建設(shè)，形成體驗(yàn)式營銷工程部預(yù)售許可辦理2011-9-30二期11、24、25#樓棟預(yù)售許可證辦理銷售服務(wù)科配套硬件完善2011-10-15完成項(xiàng)目80%景觀建設(shè)，項(xiàng)目實(shí)景基本完全呈現(xiàn)工程部建筑施工進(jìn)度2011-10-15二期8、9、12、26#樓棟投入施工工程部預(yù)售許可辦理2011-11-30二期8、9、12、26#樓棟預(yù)售許可證辦理銷售服務(wù)科費(fèi)用計(jì)劃事項(xiàng)備注階段金額鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣播當(dāng)前至2011年12月31日50000LED戶外視頻增加播報(bào)頻率同上100000戶外廣告新增至少8塊戶外同上200000道旗新增城區(qū)兩條街道道旗同上300000車身廣告同上50000短信4000000條同上200000巡展行銷同上30000電視臺(tái)同上100000網(wǎng)絡(luò)資陽大眾網(wǎng)同上100000物料制作DM單、海報(bào)、易拉寶等同上200000禮品制作常規(guī)及促銷禮品同上500000圍墻畫面制作以及圍墻建設(shè)、更新同上200000售樓部包裝及維護(hù)同上200000銷售道具購置維護(hù)沙盤、模型等道具同上300000檸都新城巴士養(yǎng)護(hù)同上100000榮域會(huì)活動(dòng)場地建設(shè)與設(shè)備購置同上500002011年榮域會(huì)活動(dòng)費(fèi)用同上200000贊助型活動(dòng)費(fèi)用同上300000開盤等相關(guān)SP、PR活動(dòng)同上500000合計(jì)3680000機(jī)動(dòng)費(fèi)用按照常規(guī)比例合計(jì)費(fèi)用10%計(jì)算368000總計(jì)住宅部分營銷額總計(jì)4.8億，營銷費(fèi)用比0.8%4048000商業(yè)銷售計(jì)劃營銷推廣計(jì)劃商業(yè)部分銷售工作計(jì)劃按照上述任務(wù)分解時(shí)間節(jié)點(diǎn)開展，商業(yè)銷售結(jié)合招商工作，推廣脈絡(luò)主要貼近招商進(jìn)度，2011年商業(yè)部分營銷推廣主要覆蓋三個(gè)渠道，其一是宣傳區(qū)域人氣增長速度，其二描述產(chǎn)品未來，其三根據(jù)招商進(jìn)度熱推項(xiàng)目銷售。銷售工作開展除常規(guī)模式以外，并行聯(lián)合工商聯(lián)以及各商會(huì)組織開展商業(yè)品鑒活動(dòng)以及投資講解說明會(huì)等，聚焦安岳企業(yè)所有人目光，提升項(xiàng)目商業(yè)人氣，促進(jìn)銷售。商業(yè)部分具體營銷方案待該份工作計(jì)劃獲得領(lǐng)導(dǎo)首肯之后五個(gè)工作日內(nèi)呈報(bào)。下附區(qū)域市場內(nèi)競爭對手商業(yè)銷售情況。民族新城所售樓層銷售均價(jià)付款方式優(yōu)惠方式銷售方式銷售情況1層8000元/㎡一次性/按揭/分期5%/3%/4%裸賣現(xiàn)已全部售罄2層3800元/㎡一次性/按揭/分期5%/3%/4%裸賣其2層現(xiàn)有可售面積約400㎡奧新錦城3期銷售均價(jià)付款方式優(yōu)惠方式銷售方式銷售情況1層8000元/㎡一次性/按揭/分期5%/3%/4%招商現(xiàn)已全部售罄（現(xiàn)已開始營業(yè)）2層3000元/㎡一次性/按揭/分期5%/3%/4%裸賣現(xiàn)已全部售罄（現(xiàn)已開始營業(yè)）4期銷售均價(jià)付款方式優(yōu)惠方式銷售方式銷售情況1層現(xiàn)4期未正式對外銷售，故無法采集更多相關(guān)信息。據(jù)客戶反映該項(xiàng)目4期一層銷售均價(jià)為1.5萬元/平方米2層3層信合尚都樓層銷售均價(jià)付款方式優(yōu)惠方式銷售方式銷售情況1層8000元/㎡一次性/按揭/分期5%/3%/4%裸賣現(xiàn)已全部售罄2.3層10000元/㎡一次性/按揭/分期5%/3%/4%返祖（10年）/年返5%現(xiàn)已全部售罄（酒店式商業(yè)）一樓商業(yè)未對外銷售由聯(lián)社內(nèi)部人員認(rèn)購。2-3層：為20-40㎡酒店式公寓。統(tǒng)一由“安岳賓館”經(jīng)營管理。銷售政策及手段1、常規(guī)優(yōu)惠：一次性付款優(yōu)惠5%；按揭優(yōu)惠3%；針對步行街商業(yè)銷售可采取排卡集中擠壓式銷售，屆時(shí)預(yù)交10萬元排卡可優(yōu)惠1%；2、促銷優(yōu)惠：結(jié)合營銷工作開展進(jìn)度，適時(shí)地合理地制定并實(shí)施促銷優(yōu)惠政策，降低客戶購買阻力，有效增加成交率，提升公司回款效率，減少資金壓力。在必要期間將推出既定時(shí)間內(nèi)購鋪優(yōu)惠，具體優(yōu)惠手段屆時(shí)視實(shí)而定。所需支撐事項(xiàng)時(shí)間內(nèi)容負(fù)責(zé)部門交付時(shí)間確定2011-2-10陽光郡2#底商交房時(shí)間確定工程部看房通道2011-2-10完成陽光郡2#底商看房通道修建及包裝工程部道路硬化2011-3-31一期商業(yè)道路硬化工程部看房通道2011-4-10完成東1#、克拉斯底商看房通道修建及包裝工程部招商支撐2011-5-1招商工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展大誠商管產(chǎn)品