2023年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人《交易制度政策》必考知識點匯總

房屋租賃的概念及分類

1、概念：

指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支

付租金的行為

分類

房屋用途不商H

產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不高

提供者不同"!一

租賃時間不扃'H

(2023)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人《交易制度政策》必考知識點匯總

房屋不得出租的情形

1、屬亍違法建筑的；

2、不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的；

3、違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；

4、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的_______________________________

下列房屋中不得出租的有(A.小產(chǎn)權(quán)房；C.已被鑒定為危房的房屋)

特殊類型的房地產(chǎn)租賃合同效力

1、抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可以出租

2、出租人就未取得建筑工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)

定建設(shè)的房

屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程

規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。

3、出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立租

賃合同無效，

但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。

整理數(shù)據(jù)來源：全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試用書房地產(chǎn)交易制度政策

4、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，但在一審法院辯論終

結(jié)前經(jīng)主管部2、優(yōu)先購買權(quán)3、租賃關(guān)系終止時歸還房屋

門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效3、買賣不破租賃

租住面積的規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)不能實現(xiàn)的情形包括：

1、《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定：出租住房的，應(yīng)當以原設(shè)計的房間1、在存在房屋因瑟行使優(yōu)先購買權(quán)的；

為最小出租單位，人均租住建筑面積I不得低亍;當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。2、出租人將房屋出賣給近醫(yī)周，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、

2、廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住外祖父母、

租金不得隨意提高孫子女、外孫子女的；

在房屋租賃合同期閑，出租人不得單方面隨意提高租金水平3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在什?五日內(nèi)|未明確表示購買的；

房屋租賃合同概念4、|第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)|辦理登圮手續(xù)的

是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議買賣不破租賃原則，即賦予承租人及其相關(guān)人員繼續(xù)承租的權(quán)利。

房屋租賃合同的法律特征1、房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)（財產(chǎn)分配）、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，

1、轉(zhuǎn)移的是房屋使用權(quán)而非所有權(quán)、原房屋租賃合

2、諾成、雙務(wù)、有償合同（達成協(xié)議即成立，收取租金，獲得使用權(quán)）同繼續(xù)有效

3、實行登記備案制度2、承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合

房屋租賃合同的主要內(nèi)容同租賃該房屋

1、當事人姓名或者名稱及住所。3、租賃房屋期間，房屋被抵押或查封的，原租賃合同繼續(xù)有效。但房屋在出

2、房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)拖，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。租前已設(shè)立抵

3、租金和押金數(shù)額及交付方式。押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)發(fā)動的及房屋在出租前已被人民法

4、租賃用途和房屋使用要求。院依法查封的，承租人不得要求房屋發(fā)讓人繼續(xù)履行原租賃合同

5、房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。承租人在租賃期間內(nèi)死亡，有權(quán)要求維持原租賃關(guān)系的是承租人的（D.現(xiàn)共同居住

6、租賃期限。的兒子）

7、房屋維修責任。2008年8月，馮某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下稱甲機構(gòu)）的居間服務(wù)購買了一套

8、物業(yè)服務(wù)、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納。80m2的事手住宅，2008年9月委托甲機構(gòu)辦理了二手房抵押貸款，2008年10月又委

9、爭議解決辦法和違約責任。托甲機構(gòu)代理對外租賃。甲機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人陳某找到承租人褚某并按照市場價

10、其他約定。格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2011年3月，馮某委托甲機構(gòu)代理出售該住

《商品房屋租賃管理辦法》要求，建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門可以會同工商行政管理房，同年4月該套住宅按照市場價轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結(jié)

部門制定房屋租賃合同示范文本，供當事人選用婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。關(guān)于房屋租賃的說法，正確的

房屋租賃合同當事人的權(quán)利義務(wù)為（A.馮某的房屋因已設(shè)定了抵押權(quán)，不得出租給褚某；B.租賃期限未到期，褚

權(quán)利義務(wù)某有權(quán)主張原租賃合同繼續(xù)履行；D.馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時，應(yīng)提前通知褚某，褚某

1、提供符合要求的房屋及其附屬在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)）【解析】

出租人租金收益權(quán)設(shè)施B項，房屋所有權(quán)在租賃期間轉(zhuǎn)移的，買發(fā)人依法概括承發(fā)原租賃合同，除法定或

2、對房屋進行維修合同約定的事由出現(xiàn)外，承租人和買受人均需履行原租賃合同。

1、享有出租房屋地使用權(quán)、收1、交付租金E項，我國《物權(quán)法》僅規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，即出租人出賣租賃房屋，應(yīng)

承租人

益權(quán)2、合理使用、善意保管房屋通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。但是，法律并未規(guī)定原承租人有

優(yōu)先租賃權(quán)。出租人單方解除條件

多份租賃合同法律效力的認定一1、承租人未經(jīng)出租人同意將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

承租人均主張履行合同，按照下列順序確定履行合同的承租人：2、承租人擅自發(fā)動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建的；

1、已經(jīng)合法踮租賃房屋的；3、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用房屋，致使房屋發(fā)損的；

2、已經(jīng)辦理圖詞備案手續(xù)的;4、承租人在合理期限內(nèi)未支付租金的；拖欠房租6個月以上

3、|合同成立在先|的5、不定期租賃，出租人在合理期限之前通知承租人的；

房屋轉(zhuǎn)租6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以提前解除租賃合同的_______________________

是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為承租人單方解除條件

房屋轉(zhuǎn)租要求1、因不可歸責于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失，致使不

1、須經(jīng)出租人書面同意（書面同意包括在租賃合同中出租方已明確同意承租能實現(xiàn)合同目

人轉(zhuǎn)租的，和的的；

租賃合同中未明確或不允許轉(zhuǎn)租，事后出租人另行書面同意的）2、不定期租賃

2、轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限3,租賃物危及承租人的安全或者健康的；

3、房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)_____________________4、租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；

2014年1月，李某將其一套自有住房出租給王某，雙方簽訂了房屋租賃合同，及同5、租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

|約定租期為3年2015年1月，王某將該套住房轉(zhuǎn)租給劉某，并簽訂了轉(zhuǎn)租合同。則6、租賃房屋具有違反法律'行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

下列關(guān)于轉(zhuǎn)租的說法中，正確的有（A.王某與劉某簽訂的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當辦理登記備導(dǎo)致房屋租賃合同終止的情形有（A.房屋租賃合同到期；B.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)

案手續(xù)；B.王某轉(zhuǎn)租該套住房，應(yīng)當經(jīng)李某同意；C.轉(zhuǎn)租合同有效期間，即使李租的；D.無正當理由，拖欠房租6個月以上的）________________________________

某與王某的租賃合同終止，轉(zhuǎn)租合同仍然有效）。房屋租賃期間，承租人可單方解除合同的情形有（B.租賃住房的權(quán)屬產(chǎn)生爭議；E.租

D.劉某承租該住房的期限最長為3年，正確為2年賃住房被司法機關(guān)依法查封導(dǎo)致房屋無法使用）________________________________

房屋轉(zhuǎn)租效力商品房屋租賃登記備案材料

1、承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對城市房地產(chǎn)管理法第54條，商品房屋租賃管理辦法第14條規(guī)定需要辦理登記備

租賃物造成損案手續(xù)。

失的，承租人應(yīng)當賠償損失。1、房屋租賃合同；

2、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同2、房屋租賃當事人身份證明；

房屋相茂合同的解除3、房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；

合同解除指在合同有效成立后，沒有履行或沒有履行完畢之前，合同關(guān)系提前4、直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料

終止商品房屋租賃登記備案辦理

雙方解除：1、對商品房屋租賃當事人提交的材料齊全并且符合法定形式、

又稱協(xié)議解除、合意解除，是指合同的雙方當事人依雙方的合意，使原合同的2、出租人與房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致、

效力溯及消滅3、不屬于《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定不得出租的房屋的，

單方解除：4、直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當在3個工作日內(nèi)辦理

是根據(jù)當事人一方的意思表示而解除合同，根據(jù)解除條件，單方解除又可分為房屋租賃登

出租人單方解除不承租人單方解除記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明。

5、申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人已購公房

民政府建設(shè)（房指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)

地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當告知房屋租賃當事人需要補正的內(nèi)容定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房

商品房屋租賃登記備案證明載明內(nèi)容包括：公共租賃住房

1、出租人姓名（名稱），承租人姓名（名稱），有效身份證件種類和號碼，1、是指限定建設(shè)標準和租金水平，①面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入

2、出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。住房困難家庭、②新就業(yè)無房職工和③在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的

房屋租賃登記備案證明遺失的，應(yīng)當向原登記備案的部門補領(lǐng)。|租賃合同簽訂后領(lǐng)保障性住房。

日因備案2、從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房開軌運行，開軌后統(tǒng)稱為逗］

商品房屋租賃登記|備案內(nèi)容發(fā)生變化|、「租|或者|租賃終止的,當事人應(yīng)當在國|租賃住房，自此廉租住房不再實行單獨管理

曲囚，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注公共租賃住房供應(yīng)對象

銷手續(xù)。①城鎮(zhèn)中等偏下收入住房|困難家庭|、②新就業(yè)無房|職工和③在城鎮(zhèn)|穩(wěn)定就業(yè)的外|

實行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。房屋租賃登記備案|來務(wù)工仄員

記載的信息內(nèi)容應(yīng)當包括：公共租賃住房租金水平

1、出租人的姓名（名稱）、住所；1、按照略低于同地段住房市場租金水平的原則，確定本地區(qū)的公共租賃住房

2、承租人的姓名（名稱）、身份證件種類和號碼；租金標準

3、出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限；2、政府投資建設(shè)開運營管理的公共租賃住房，實行差別化租金，對符合條件

4、其他需要記載的內(nèi)容的保障對象采

商品房屋租賃登記備案效力取租金減免。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》3、社會投資建設(shè)開運營管理的公共租賃住房，各地可按規(guī)定對符合條件的低

第四條規(guī)定：收入住房保障

1、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，對象予以適當補貼

請求確認合同無效的，人民法院不予支持。由此可見未辦理房屋登記備案的不公共租賃住房租金標準，實行（C.政府定價）

影響合同的效力。公共租賃住房租賃合同

2、房屋租賃合同為諾成性合同，只要雙方當事人就主要內(nèi)容達成一致合同即配租對象選擇公共租賃住房后，公共租賃住房所有權(quán)人或者其委托的運營單位

告成立。與配租對象應(yīng)當簽訂書面租賃合同。公共租賃住房租賃合同期限為陶。

3、盡管房屋租賃合同不以登記備案為生效條件，但登記備案的房屋租賃合同公共租賃住房租賃合同內(nèi)容：

具有對抗第三人的效力。1.合同當事人的名稱或姓名；

當出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履2.房屋的位置、用途、面積、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)設(shè)施和設(shè)備，以及使用要求；

行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：3.租賃期限、租金數(shù)額和支付方式；

（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；4.房屋維修責任；

（是指基于有效租賃合同關(guān)系下的占有，通過強占、欺騙等其他非法手段占5.物業(yè)服務(wù)、7卜、電、燃氣、供熱等相關(guān)費用的繳納責任；

有，不能認定為合法占有）6.退回公共租賃住房的情形；

（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；7.違約責任及爭議解決辦法；

（3）合同成立在先的。8.其他應(yīng)當約定的事項。

公共租賃住房合同終止在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式

1、違法使用公共租賃住房取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款

(1)轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的；銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

(2)改變所承租公共租賃住房用途的；3、預(yù)購商品房貸款抵押

(3)破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復(fù)原狀的；指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將

(4)在公共租賃住房內(nèi)從事違法活動的；所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

(5)無正當理由|連續(xù)6個月以上閑置|公共租賃住房的。4、最高額抵押

2、拖欠租金(1)指為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)用

承租人累計B個月以上拖欠租金的I,應(yīng)當騰退所承租的公共租賃住房。房地產(chǎn)提供擔保的行為。

3、期滿未申請續(xù)期(2)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人

租賃期屆滿需要續(xù)租的，承租人應(yīng)當在租賃期滿3個月前向市、縣級人民政府住有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先簿一

房保障主管部門提出申請。未按規(guī)定提出續(xù)租申請的承租人，租賃期滿應(yīng)當騰(3)最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)|當事人|同意,可以轉(zhuǎn)入最高額抵押

退公共租賃住房。擔保的債權(quán)范圍。

4、其他情形房地產(chǎn)抵押的條件

承租人有下列情形之一的，應(yīng)當騰退公共租賃住房：(-)作為抵押物的條件

(1)提出續(xù)租申請但經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的；1、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，

(2)租賃期內(nèi)通過畫、受贈繼承等方式獲得其他住房開不再符合公共租賃住房(1)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時設(shè)定抵押

配租條件的；權(quán)

(3)租賃期內(nèi)?承租或者承購其他保障性住房的(2)以單純的土地使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物戒其他地上定

房地產(chǎn)抵押著物時，可以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。

抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的2、《物權(quán)法》規(guī)定債務(wù)人或者第三人|可以對其有權(quán)處分|的下列房地產(chǎn)設(shè)定抵押:

行為(1)建筑物和其他土地附著物；

房地產(chǎn)抵押人：(2)建設(shè)用地使用權(quán)；

指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的(3)正在建造的建筑物；

公民、法人或者其他組織(4)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)抵押權(quán)人：(-)下列房地產(chǎn)斥得設(shè)定抵押|或抵押時受一定限制〕

指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織1、土地所有權(quán)不得抵押；

房地產(chǎn)抵押的特征：(1)地上沒有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的，|純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán)|

|不轉(zhuǎn)移占有這與質(zhì)押、房地產(chǎn)典當有顯著的區(qū)別不得進行抵押；

房地產(chǎn)抵押的主要類型(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。

1、一般房地產(chǎn)抵押2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押，

一般房地產(chǎn)抵押是指為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使

有，將該房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人的行為。用權(quán)除外。

2、在建工程抵押3、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)和被依法查封或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵

押。以處分和收益的|份額比例為限|

4、用于教育、醫(yī)療,市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進行抵押。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押規(guī)定的表述中，錯誤的有(C.學(xué)校教育設(shè)施以外的房地產(chǎn)可以

5、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。為第三人提供擔保；D.在建工程不得為第三人提供擔保；E.同一財產(chǎn)不得向兩個以

6、已被依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)不得抵押。上的債權(quán)人抵押)。

7、以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，【解析】

其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。A.以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)該企業(yè)職工代表大會通過，正確

8、違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。B.抵押人死亡，其合法繼承人應(yīng)當繼續(xù)履行原抵押合同，正確

9、依夢得抵押的其他例產(chǎn)。C項，《物權(quán)法》規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體

我國《物權(quán)法》規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有(A.依法被查封的財產(chǎn)；C.所有權(quán)有爭議的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得為第三人提供擔保。D項，在

的財產(chǎn)；D.學(xué)校的教學(xué)樓？【解析】建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的

《物權(quán)法》規(guī)定下列財產(chǎn)斥得抵押|：土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)桐占有的方式抵押給貸款銀行作為償

①土地所有權(quán)；還貸款履行擔保的行為。E項，同一財產(chǎn)可以向多個債權(quán)人抵押

②耕地'宅基地、自留地、自留山翱集體所有的土地使用權(quán)但法律規(guī)定可以擔保合同

抵押的除外；1、是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。

③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)2、主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。

療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；注意在|公益設(shè)施好的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)3、擔保合同被確認無效后，債務(wù)人、擔保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當根據(jù)其

定抵押同以過錯各自承擔相應(yīng)的民事責任。

④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；《物權(quán)法》規(guī)定抵押合同的條款：

⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財1、被擔保|債權(quán)0種類］和數(shù)額;

產(chǎn)2、債務(wù)人履行憒房的期限|；

不同類型房地產(chǎn)抵押規(guī)定3、抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、|所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸|

1、以土地使用權(quán)為|出讓方式j(luò)取得的房地產(chǎn)抵押的,所擔保債務(wù)的履行期限不園；

得超過土地使4、膽保的范圍

用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的其J余年限房地產(chǎn)抵押估價

2、以共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有權(quán)人的書面同原建設(shè)部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范

意。不銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》,對房地產(chǎn)管理部

3、預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得門、金融機構(gòu)和贏產(chǎn)估價機構(gòu)在銀行信貸業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)抵押估價作出詳細的

商品房預(yù)售許規(guī)定

可證。1、對房地產(chǎn)管理部門的要求

4、以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當將租賃情況告知麗瓦國,并(1)要求房地產(chǎn)管理部門建立和完善房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師信用檔

將抵押情況告案，完善商品房預(yù)售合同登記備案、房屋權(quán)屬登記等信息系統(tǒng)，為公眾提供便

知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。捷的查詢服務(wù)；

5、以享受國家優(yōu)惠政策購買的有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，其抵押額以房(2)不得要求抵押當事人委托評估房地產(chǎn)抵押價值，

地產(chǎn)權(quán)利人可(3)不得指定房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值;

(4)定期對房地產(chǎn)估價報告進行抽檢，求抵押人停

(5)對有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師，要依法止其行為。

嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。5、《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位______________

2、對商業(yè)銀行的規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)

(1)商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當確定房地產(chǎn)抵押價值。1、《物權(quán)法》規(guī)定債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的

(2)房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，情形，抵押

從其約定，估價費用由委托人承擔。權(quán)人可以不抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得

(3)|處置抵押房地麗,應(yīng)當委托睇航麗麗構(gòu)進行評估,了解房地產(chǎn)的市的價款優(yōu)先受償。

場價值。2、《物權(quán)法》規(guī)定抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部

3、對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的規(guī)定分歸抵押人

房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范所有，不足部分由債務(wù)人清償。

和標準，不得以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等不正當方3、《物權(quán)法》規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押

式承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)財產(chǎn)。該建

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)經(jīng)批準實施一綜合小區(qū)開發(fā)項目，規(guī)劃容積設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物不建設(shè)用地使

率為21。該項目位二城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，占地120000m，，其中有40000m，用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

屬二國有土地，其余為集體土地上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。按規(guī)劃建設(shè)一經(jīng)濟適用住房項4、《物權(quán)法》規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用

目和商業(yè)城項目。該項目由乙建筑工程公司(以下簡稱乙公司)承包施工，二2009權(quán)一并抵押

年1月1日動工，工期10個月。建設(shè)過程中，甲公司將在建工翟向銀行申請抵押貸款。的，實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用

下列關(guān)二在該項目建工程抵押的表述中，正確的為()。A.在建工程抵押價值可由途。

甲公司和銀行協(xié)商議定；B.在建工程抵押價值可由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估；C.甲公司5、同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照

和銀行應(yīng)當申請在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記，并在工程竣工后申請轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登下列規(guī)定清償：

記【解析】(1)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比

AB兩項，房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。例清償；

C項，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當事人應(yīng)當申請將在建工程抵押(2)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。D項，抵押人轉(zhuǎn)讓或出租抵押標的物，需經(jīng)抵押權(quán)人(3)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

同意6、為債務(wù)人抵押擔保的第三人，在抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的內(nèi)容，下列表述正確的有()。

1、房地產(chǎn)抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵A,《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位

押權(quán)的費用。B.《物權(quán)法》規(guī)定抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵

2、《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將押人停止其行為；C.《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)不得不債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其

轉(zhuǎn)讓所得的他債權(quán)的擔保；D.《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)

價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存；

3、《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)不得不債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保。E.《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間，轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸魔刃所有

4、《物權(quán)法》規(guī)定抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要【解析】抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價

款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸睡I財所擔保公司|只能從事住房置業(yè)擔保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)(房地產(chǎn)開發(fā)除外)|,福

有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押權(quán)不得不債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)庭置財政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得提供其他擔保。

的擔保。抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押人的行為足以使抵押財2、建立在銀行的保證金制度

產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為擔保公司應(yīng)當從其資產(chǎn)中陵函露欠人借款余額的一定比例提留擔雇葆證囹,并

住房置業(yè)擔保存入借款人的貸款銀行。

是指依照《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔保公司，在借款人3、風險基金制度

無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下,為借款人申請個人住房貸款而與貸款擔保公司應(yīng)當建立擔保風險基金，用于擔保公司清算時對其所擔保債務(wù)的清償

人簽訂保證合同，提供I連帶責任保證I擔保的行為4、最大擔保額度規(guī)定

住房置業(yè)擔保理解概念要把握住三點擔保公司擔保貸款余額的總額不得超過其實有資本的演；超過30倍的，應(yīng)追

1、是住房置業(yè)擔保公司提供的住房置業(yè)擔保，是個人住房貸款擔保方式的一加實有資本

種補充；住房置業(yè)擔保業(yè)務(wù)管理制度

2、是特定的專業(yè)性擔保機構(gòu)提供的保證擔保，以區(qū)別于其他形證人承擔保證(一)擔保的設(shè)立

責任；1、擔保公司與商業(yè)銀行本著平等、自愿、分散和控制風險的原則建立合作

3、是規(guī)定了保證方式和反擔保方式，提供的保證方式是|連帶責任保證債務(wù)關(guān)系。

人在主合同規(guī)2、擔保公司提供住房置業(yè)擔保，應(yīng)當嚴格評估借款人的資信。

定的債務(wù)履行期限屆滿時沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債3、設(shè)立程序：擔保設(shè)立的過程包含要約和承諾兩個階段。

務(wù)，也可以要求保證人在其他建圍內(nèi)承擔保證責任(二)擔保的解除

住房置業(yè)擔保機構(gòu)管理制度一公司設(shè)立1、借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和

1、設(shè)立程序：房屋抵押合同

向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，擔保公司方可營業(yè)。擔即行終止。

保公司的組織形式為IW限責任公司或者I股份有限公司I。2、借款人到期不能償還貸款本息時，依照保證合同約定，擔保公司按貸款

2、設(shè)立條件人要求先行代

(1)有自己的名稱和組織機構(gòu)；為清償債務(wù)后，保證合同自然終止。__________________________________

(2)有固定的服務(wù)場所；住房公積金概述