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2023年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》考前模考試卷

（二）附詳解

一、單選題

1.房地產(chǎn)的供給曲線表示（）。

A、房地產(chǎn)的供給量與購(gòu)買者能力的關(guān)系

B、房地產(chǎn)的出售量與購(gòu)買者能力的關(guān)系

C、房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系

D、房地產(chǎn)的購(gòu)買量與其價(jià)格之間的關(guān)系

答案：C

解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量和其價(jià)格

之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。

2.某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)

該宗房地產(chǎn)未來(lái)正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬(wàn)元，無(wú)風(fēng)

險(xiǎn)報(bào)酬率為3%,該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%,該房地產(chǎn)相對(duì)于同類房

地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5,該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為。萬(wàn)元。

A、1372.7

B、1309.9

G953.9

D、900.6

答案：D

解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/YX[1-1/

（1+Y）n],A=100-20=80（萬(wàn)元）,Y=3%+0.5X（13%-3%）=8%,n=4070=30

（年），V=80/8%X[1-1/（1+8%）30]=900.6（萬(wàn)元）。

3.由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)制度政策、

政局等變化的影響。這是由于房地產(chǎn)具有O的特性。

A、不可移動(dòng)性

B、用途多樣

G相互影響

D、易受限制

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)易受限制特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)

不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)有關(guān)制度政策、政局等變化

的影響。

4.對(duì)同一宗房地產(chǎn)而言，關(guān)于其土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格的表述中，錯(cuò)

誤的是（）。

A、同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格只能歸屬于這三種對(duì)象之中

B、房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)相同

C、在房地產(chǎn)價(jià)格分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值

D、房地價(jià)格往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)

答案：B

解析：考點(diǎn):土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。選項(xiàng)B,房地價(jià)值在土地與建

筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割'合并估價(jià)不同：在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下,

各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值；在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個(gè)獨(dú)立部

分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值；在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價(jià)

值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。

5.【2012年真題】估價(jià)對(duì)象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比

實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700元/

m）所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第

一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見下表；6層住宅樓中第一層住宅價(jià)格

為5層住宅樓中第一層住宅價(jià)格的98%,買方和賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成

交價(jià)格的3%和6%,除上述因素外，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由

可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比準(zhǔn)價(jià)值為（）元/m，。5層'6層住宅樓不同樓層的價(jià)

格差異系數(shù)一層二層三層四層五層六層5層100%105%110%105%95%-6層100%105%

110%110%100%90%

A、6280

B、6408

C、6881

D、7021

答案：C

解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。先將可比實(shí)例的樓層調(diào)整至估價(jià)對(duì)

象樓層狀況下價(jià)格：5700/95%X98%X110%=6468（元/rrf）,再將可比實(shí)例不正

常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整為正常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)狀況下價(jià)格：6468/（1-6%）=6881（元

/m!)o

6.某宗房地產(chǎn)的年凈收益的5萬(wàn)元，某人現(xiàn)有資金20萬(wàn)元，自有資金資本化率

為10%,抵押貸款常數(shù)為8%,則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A、21

B、54

C、57.5

D、62.5

答案:C

解析：考點(diǎn):投費(fèi)組合技術(shù)。20+（5-20X10%）/8%=57.5萬(wàn)元。自有奧金+

抵押貸款金額。

7.在特定的房地產(chǎn)上,除法律另有規(guī)定外，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)（）。

A、債權(quán)

B、物權(quán)

C、二者皆可

D、二者皆不

答案:B

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益的含義。在特定的房地產(chǎn)上，除法律另有規(guī)定外，既有

物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。

8.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上升，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開發(fā)量,

從而會(huì)使未來(lái)的供給（），使其現(xiàn)期供給（）o

A、增加，增加

B、減少，增加

C、增加，減少

D、減少，減少

答案：C

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)供給。預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)增

加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的房地產(chǎn)供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有

者會(huì)“捂盤惜售”，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。

9.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓,

均價(jià)為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬(wàn)元,樓面地價(jià)為1200元/平方米。

該宗土地的總價(jià)為（）萬(wàn)元。

A、96

B、192

C、240

D、480

答案：D

解析：本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。建筑面積=20000000/5000

=4000（平方米），土地總價(jià)=4000義1200=480（萬(wàn)元）。

10.下列關(guān)于建筑物折舊的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）o

A、可修復(fù)的項(xiàng)目的物質(zhì)折舊，將修復(fù)成本作為折舊額

B、短壽命項(xiàng)目，按照建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額

C、功能折舊存在不可修復(fù)的狀況

D、功能過(guò)剩的折舊一般都是不可修復(fù)的

答案：B

解析：考點(diǎn):分解法。短壽命項(xiàng)目分別根據(jù)各自的重新購(gòu)建成本、年齡、壽命或

剩余壽命，采用年限法計(jì)算折舊。

11.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是()o

A、商業(yè)用房

B、住宅

G寫字樓

D、工業(yè)用房

答案：A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某層商業(yè)用房來(lái)說(shuō)，樓層是十分重要的

位置因素。

12.評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為

二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格)，求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙

三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是Oo

A、0.4、0.4、0.2

B、0.3、0.4、0.3

C、0.4、0.2、0.4

D、0.4、0.3、0.3

答案：A

解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。丙為二層商鋪，和估價(jià)對(duì)象底層商鋪

差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而

且題干給的信息，無(wú)法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。

13.下列有關(guān)房地產(chǎn)變現(xiàn)的描述，錯(cuò)誤的是()o

A、通用性越強(qiáng)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)

B、獨(dú)立使用性越差，變現(xiàn)能力越差

C、可以分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強(qiáng)

D、價(jià)值越大的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，購(gòu)買所需

的資金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱

14.房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指()。

A、使用價(jià)值

B、交換價(jià)值

C、投資價(jià)值

D、賬面價(jià)值

答案：B

解析：本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。

15.關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()o

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過(guò)去.現(xiàn)在或?qū)?lái)

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致

D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致

答案：C

解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一定與估價(jià)對(duì)象狀

況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。

16.12012真題】關(guān)于明確估價(jià)基本事項(xiàng)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的（）。

A、估價(jià)目的本質(zhì)上由委托人的估價(jià)需要決定

B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目的決定

C、估價(jià)對(duì)象由委托人和估價(jià)目的決定

D、價(jià)值類型由估價(jià)師決定

答案：D

解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。D選項(xiàng)，估價(jià)對(duì)象不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托

人的要求來(lái)確定，也不能根據(jù)估價(jià)師的主觀愿望來(lái)確定，而應(yīng)是估價(jià)師在委托人

指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已明確的估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章

和政策并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。

17.一套總價(jià)60萬(wàn)元的住房,在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）

要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折

扣；（3）首付款20萬(wàn)元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等

額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分

期支付，首期支付20萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬(wàn)元。

上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格差異的是Oo

A、第（1）、（3）種情況

B、第（3）、⑷、（5）種情況

C、第（2）、（4）種情況

D、第⑵'⑷'（5）種情況

答案：D

解析：考點(diǎn):名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。（1）名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格絕對(duì)相同，（3）由

于貸款需要支付利息，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格也是一致的，所以選項(xiàng)AB可以排除。

（5）肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異，所以正確選項(xiàng)是D。

18.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義，表述錯(cuò)誤的是。。

A、國(guó)內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義不盡相同

B、中國(guó)香港地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價(jià)為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)

C、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價(jià)為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)

D、美國(guó)通常稱房地產(chǎn)估價(jià)為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。美國(guó)大多稱為RealEstateAppraisal。

將Appraisal定義為得出一種價(jià)值意見的行為或過(guò)程；日本和韓國(guó)通常稱為不動(dòng)

產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)。

19.從建筑物的狹義角度看，下列選項(xiàng)中符合建筑物定義的是（）o

A、煙囪

B、水塔

C、橋梁

D、住宅

答案：D

解析：考點(diǎn):土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。建筑物有廣義和狹義兩種

含義。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑

物。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建

筑設(shè)施，如煙囪'水塔、道路、橋梁、隧道、水壩等。故選項(xiàng)ABC均為構(gòu)筑物,

選項(xiàng)D為建筑物。

20.下列選項(xiàng)中，表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的相同之處的是（）。

A、受供求因素的影響

B、與區(qū)位關(guān)系密切

C、價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)

D、價(jià)格實(shí)質(zhì)是權(quán)益的價(jià)格

答案：A

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價(jià)

格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表

示；（2）都有波動(dòng)，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價(jià)，即優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣

質(zhì)低價(jià)。

21.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）o

A、過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在

B、市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C、房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)

D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

答案：A

解析：考點(diǎn):長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格在過(guò)去和現(xiàn)

在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來(lái)推

測(cè)未來(lái)，通過(guò)對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)'分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過(guò)去形成

的趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在。

22.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的55%,通過(guò)可比實(shí)例計(jì)算出的土地斐本化

率和建筑物資本化率分別為5%和7%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是。。

A、5.5%

B、5.9%

C、6.0%

D、6.3%

答案:B

解析：考點(diǎn):投費(fèi)組合技術(shù)。R0=LXRL+BXRB=55%X5%+45%X7%=5.9%o

23.估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人，其中（）是估價(jià)主體。

A、估價(jià)報(bào)告的使用者

B、估價(jià)服務(wù)的需求者

C、估價(jià)委托人

D、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

答案:D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。估價(jià)當(dāng)事人是指與房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)有直

接關(guān)系的單位或個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。

其中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體;

估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者和對(duì)象。

24.某建筑物的建筑面積為120m2,于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重

置成本為3200元/m2,建筑物殘值率為4%,年折舊率為2%,用直線法計(jì)算該建

筑物當(dāng)前的成新率為Oo

A、78.40%

B、82.00%

G82.70%

D、85.60%

答案：B

解析：考點(diǎn):年限法。q=1-dt=1-2%X9=82%0

25.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。

A、凈收益包括有形收益和無(wú)形收益

B、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C、通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D、應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

答案：B

解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但

是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過(guò)程中要不斷更新,

作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了。

26.以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟(jì)原理是

()O

A、最佳使用原理

B、適合原理

C、均衡原理

D、收益遞減原理

答案：B

解析：本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是

否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳

用途。

27.價(jià)差法用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值增加額的一種情形，是測(cè)算()。

A、余地價(jià)

B、減少地價(jià)

G補(bǔ)地價(jià)

D、增加地價(jià)

答案：C

解析：本題考查的是價(jià)差法。價(jià)差法用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值增加額的一種情形，是

測(cè)算補(bǔ)地價(jià)。

28.在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)

到成交日期時(shí)的價(jià)格為Oo

A、名義價(jià)格

B、實(shí)際價(jià)格

C、市場(chǎng)價(jià)格

D、成交價(jià)格

答案：B

解析：考點(diǎn):名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在

成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。

29.下列選項(xiàng)中，最適合采用成本法估價(jià)的房地產(chǎn)是()o

A、商鋪

B、商品住宅

C、在建工程

D、酒店

答案：C

解析：考點(diǎn):成本法適用的估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)A、B適合比較法，或者收益法；選項(xiàng)

D適合收益法。

30.有關(guān)價(jià)值類型，下列說(shuō)法正確的是()o

A、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的

B、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是唯一的

C、同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值，在理論上不是唯一的

D、ABC均不正確

答案：A

解析：考點(diǎn):價(jià)值類型。同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象

的價(jià)值不是唯一的。

31.假設(shè)開發(fā)法中求取舊房?jī)r(jià)值的扣除項(xiàng)目不包括()。

A、重新改造后價(jià)值

B、管理費(fèi)用

C、銷售費(fèi)用

D、投資利息

答案：A

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的基本公式。舊房?jī)r(jià)值=重新改造或改變用途后

價(jià)值-舊房取得稅費(fèi)-重新改造或改變用途的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息

-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)。

32.關(guān)于收益法中收益期確定的說(shuō)法，正確的是()

A、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取收益的時(shí)間

B、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過(guò)去和未來(lái)可獲取收益的時(shí)間

C、自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來(lái)不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間

D、自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間

答案：D

解析：本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。收益期是預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀

況下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲

取凈收益時(shí)止的時(shí)間。

33.房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代,

房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性

是()。

A、不可移動(dòng)

B、獨(dú)一無(wú)二

G相互影響

D、易受限制

答案：B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上

沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)

爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，甚至是“一房一價(jià)”。

34.房地產(chǎn)估價(jià)中，獨(dú)立客觀公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的

立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。

A、委托人

B、估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C、管理部門

D、中立

答案：D

解析：考點(diǎn):獨(dú)立客觀公正原則。房地產(chǎn)估價(jià)中，獨(dú)立客觀公正原則要求估價(jià)機(jī)

構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是'公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)

利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。

35.估價(jià)方法中，主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的是（）。

A、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

B、修復(fù)成本法

C、價(jià)差法

D、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法

答案：D

解析：本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法，主要用

于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估。

多選題

1.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的

()0

A、最佳規(guī)模

B、最佳經(jīng)營(yíng)手段

C、最佳集約度

D、最佳管理方式

E、最佳投資渠道

答案：AC

解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分

是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的

最佳集約度和最佳規(guī)模。

2.經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括()o

A、土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)

B、建筑安裝工程費(fèi)

C、管理費(fèi)

D、貸款利息

E、小區(qū)營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)

答案:ABCD

解析：考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括土

地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)'勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)'建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)

施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素。

3.在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先

受償權(quán)下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償

款通常包括()o

A、拖欠建設(shè)工程價(jià)款

B、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C、房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用

D、訴訟費(fèi)用

E、其他法定優(yōu)先受償款

答案：ABE

解析：本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保

險(xiǎn)價(jià)值。法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸

款受償?shù)目铑~。包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、

其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用'估價(jià)費(fèi)用、拍

賣費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金。

4.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法中，正確的有()o

A、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B、房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

C、房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

D、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E、房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

答案：ADE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)

格形成過(guò)程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見,

而不作價(jià)格保證。

5.某估價(jià)機(jī)構(gòu)為一商品住宅抵押貸款作了評(píng)估，出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告有效

期為1年。該抵押人準(zhǔn)備以此估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款期限為20年。

下列說(shuō)法正確的是()o

A、此估價(jià)報(bào)告的有效期為20年

B、此估價(jià)報(bào)告的有效期原則上不超過(guò)1年

C、該筆房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價(jià)檔案應(yīng)當(dāng)保存20年以上

D、如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款,則此估價(jià)報(bào)告失效，

需要重新評(píng)估

E、如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款，則此估價(jià)報(bào)告繼續(xù)

有效，不需要重新評(píng)估

答案：BCD

解析：考點(diǎn):保存估價(jià)資料。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)到估價(jià)服務(wù)的行為

結(jié)束為止；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，估價(jià)報(bào)告的有效期，不宜超過(guò)一年。

6.下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有()o

A、折舊費(fèi)

B、維修費(fèi)

C、管理費(fèi)

D、保險(xiǎn)費(fèi)

E、房產(chǎn)稅

答案：ABCE

解析：本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保

險(xiǎn)價(jià)值。成本租金包括：折舊費(fèi)'維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅。商品租

金和成本租金的差別，多3個(gè)項(xiàng)目——保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)。

7.在房地產(chǎn)抵押中，需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的環(huán)節(jié)包括（）o

A、初次抵押中的抵押價(jià)值評(píng)估

B、再次抵押中的抵押價(jià)值評(píng)估

C、續(xù)貸抵押中的抵押價(jià)值評(píng)估

D、處置抵押中的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

E、租賃抵押中的權(quán)益價(jià)值評(píng)估

答案：ABCD

解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要主要

有下列5種：（1）初次抵押估價(jià)；（2）再次抵押估價(jià)；（3）續(xù)貸抵押估價(jià)；

（4）抵押期間估價(jià)；（5）抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)。

8.比較法估價(jià)中，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）

A、租賃權(quán)限制情況

B、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況

C、已抵押擔(dān)保債權(quán)情況

D、地役權(quán)設(shè)立情況

E、利用方式限制情況

答案：ACDE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條

件（如容積率）、土地使用期限'共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立

情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情

況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。選項(xiàng)B是建立比較基礎(chǔ)中的“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。

9.動(dòng)態(tài)分析法具體需要做到下列O,才能保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

A、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

B、各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

C、各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

D、銷售期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

E、運(yùn)營(yíng)期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

答案：ABC

解析：考點(diǎn):動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。動(dòng)態(tài)分析法從某種意義上講要

求“先知先覺”，具體需要做到3點(diǎn)：（1）后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)

確；（2）各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確；（3）各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的

金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確。

10.影響房地產(chǎn)價(jià)值的權(quán)益因素包括（）。

A、房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制

B、房地產(chǎn)區(qū)位的限制

C、房地產(chǎn)使用管制

D、房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制

E、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

答案：ACDE

解析:本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。房地產(chǎn)的利用肯定要受到一定限制，包括：

房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制，使用管制，相鄰關(guān)系的限制。選項(xiàng)B明確提到了區(qū)

位，屬于區(qū)位因素。

11.收益法中確定報(bào)酬率的基本方法不包括Oo

A、累加法

B、市場(chǎng)提取法

C、指數(shù)調(diào)整法

D、收益乘數(shù)法

E、投資報(bào)酬率排序插入法

答案：CD

解析：考點(diǎn):市場(chǎng)提取法。收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有：市場(chǎng)提取法、累

加法、投費(fèi)報(bào)酬率排序插入法。

12.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有()o

A、開發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值

B、未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動(dòng)產(chǎn).權(quán)利

C、評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值有時(shí)要考慮無(wú)形收益

D、對(duì)于自營(yíng)的房地產(chǎn)，不宜運(yùn)用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

E、可以運(yùn)用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

答案：AC

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，未來(lái)開發(fā)完成

后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的

劫產(chǎn)、權(quán)利等；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值,

可先測(cè)算其租賃或自營(yíng)的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值；選項(xiàng)E

錯(cuò)誤，開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取。

13.房地產(chǎn)價(jià)格與一般商品價(jià)格的不同之處包括（）。

A、受區(qū)位因素影響大

B、是物品本身的價(jià)格

C、不太容易受交易者個(gè)別情況影響和左右

D、價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)

E、同時(shí)存在租賃價(jià)格和買賣價(jià)格

答案：ADE

解析:本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處,

即為房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：（1）與區(qū)位密切相關(guān)；（2）實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；（3）

同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格；（4）易受交易者的個(gè)別情況影響；（5）形成的時(shí)

間通常較長(zhǎng)；（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。

14.路線價(jià)法特別適用于O估價(jià)。

A、個(gè)別房地產(chǎn)

B、房地產(chǎn)稅收

C、市地重劃

D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

E、需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形

答案：BCE

解析：考點(diǎn):路線價(jià)法概述。路線價(jià)法被認(rèn)為是一種高效率、低成本、相對(duì)科學(xué)

準(zhǔn)確、客觀公平地評(píng)估出許多宗土地價(jià)值的方法，即是一種批量估價(jià)方法，特別

適用于市地重劃（城鎮(zhèn)土地整理）、房地產(chǎn)稅收或其他需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗

土地進(jìn)行估價(jià)的情形。

15.按開發(fā)程來(lái)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為（）o

A、自有房地產(chǎn)

B、生地

C、毛地

D、熟地

E、現(xiàn)房

答案：BCDE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為

下列5類：生地；毛地；熟地；在建工程；現(xiàn)房。

判斷題

1.高收入者收入的增加比中低收入者收入的增長(zhǎng)更能增加房地產(chǎn)的消費(fèi)需求。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案：B

解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增

加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大；如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，

則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升；如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)

房地產(chǎn)投費(fèi)或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大。

2.有時(shí)根據(jù)土地的“生熟”程度，將土地粗略分為生地'毛地和熟地三類。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案：A

解析：考點(diǎn):土地價(jià)值'建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。有時(shí)根據(jù)土地的“生熟”程度，

將土地粗略分為生地、毛地和熟地三類。

3.建筑物重置成本是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建

筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建

造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。O

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案：B

解析：本題考查的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式。上述概念的表述為重建成

本。建筑物重建成本是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和

設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造

與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

4.稅收是影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素之一，在買方市場(chǎng)條件下減少房地產(chǎn)開

發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案：A

解析：本題考查的是稅收制度政策。減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降低開發(fā)商成

本，在買方市場(chǎng)條件下，開發(fā)商為促進(jìn)成交，會(huì)更樂于降價(jià)促銷，導(dǎo)致價(jià)格下降。

類似的題目，運(yùn)用相關(guān)的經(jīng)濟(jì)原理進(jìn)行推導(dǎo)，得出結(jié)論。（不必機(jī)械死記硬背）。

5.在某一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下，某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值反映的是市場(chǎng)上潛在交易者的集體

價(jià)值判斷，可能高于其理論價(jià)格。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案:A

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。對(duì)估價(jià)師或某個(gè)特定的市場(chǎng)參與者而言，房地

產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定，是客觀的，即房地產(chǎn)價(jià)值由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷

所形成，可能高于其理論價(jià)格。

6.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得允許其他人和單位以自己的名義從事房

地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案:A

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德。房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得允許其

他人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

7.運(yùn)用比較法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)

模0.5?2倍范圍內(nèi)。。

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案：A

解析：本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。運(yùn)用比較法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選

取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模0.5~2倍范圍內(nèi)。

8.一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，利率下

降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案：B

解析：本題考查的是利率。從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)

房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下

降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。

9.在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，各個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，故同行之間不能相互提

供交易實(shí)例的資料，以避免商業(yè)泄密，回避競(jìng)爭(zhēng)。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案：B

解析：考點(diǎn):收集交易實(shí)例的途徑。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)

系，相互提供所收集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。

10.對(duì)于經(jīng)審核認(rèn)為需要修改的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修改；對(duì)審核認(rèn)為不合格的

估價(jià)報(bào)告，應(yīng)當(dāng)重新撰寫，甚至需要重新估價(jià)。經(jīng)修改、重新撰寫或者重新估價(jià)

后撰寫的估價(jià)報(bào)告，不必再次進(jìn)行審核。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案：B

解析：本題考查的是審核與交付估價(jià)報(bào)告。經(jīng)修改、重新撰寫或者重新估價(jià)后的

估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)再次進(jìn)行審核。只有經(jīng)審核合格的估價(jià)報(bào)告才可交付委托人。

11.在比較法估價(jià)中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與

估價(jià)對(duì)象最相似的，與預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交

易實(shí)例。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案：B

解析：本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。應(yīng)選取與估價(jià)對(duì)象最相似、成交日期

與價(jià)值時(shí)點(diǎn)最接近的交易實(shí)例，而不能先預(yù)設(shè)估價(jià)結(jié)果，以此作為選取可比實(shí)例

的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

12.估價(jià)師應(yīng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查，包括機(jī)密性商業(yè)資料。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案:A

解析：考點(diǎn):估價(jià)依據(jù)。估價(jià)師應(yīng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查。

13.房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有

形收益，而且要考慮各種無(wú)形收益。如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則

不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案：A

解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益

和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無(wú)形收益。如果無(wú)

形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。

14.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來(lái)判斷該房

地產(chǎn)是否為最高最佳利用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

答案：B

解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分

是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的

最佳集約度和最佳規(guī)模。與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)，屬于適合原