某廣場商業(yè)項目全案策劃報告

黃岡八一●王府廣場工程⊙武漢居明房地產(chǎn)參謀有限公司⊙2024年11月11日全案策概念報告12/29/20231群策群力．眾創(chuàng)輝煌注：下文中的“八一●王府廣場〞及指本案工程錦繡家園后文有所解釋12/29/20232群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃岡王府廣場=？?黃岡，八一●王府廣場？要全面了解本案，我們必須認(rèn)清本案所處的客觀環(huán)境，首先從黃岡、八一●王府廣場這兩個客觀主體入手……12/29/20233群策群力．眾創(chuàng)輝煌1區(qū)域市場概述12/29/20234群策群力．眾創(chuàng)輝煌

黃岡位于湖北省東部，大別山南麓，長江中游北岸。北接河南，東連安徽，南與鄂州、黃石、九江隔江相望。黃岡市黨、政、軍機關(guān)駐地黃州，是中外聞名的文化古城，西距省會武漢78公里。全市國土面積17446平方公里，占湖北省總面積9.4%。全市總面積中，平原占12.10%，黃州區(qū)城鎮(zhèn)總?cè)丝?9萬，全市總?cè)丝?30萬。12/29/20235群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃岡市直工業(yè)企業(yè)相對較少，年均完成工業(yè)增加值6.億元，太子奶、富馳化工、東聯(lián)盛、匯源等5家企業(yè)產(chǎn)值過億元。在骨干企業(yè)的推動下，市直工業(yè)初步形成食品飲料、紡織、機電、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)共同開展的格局，以匯源、太子奶為龍頭企業(yè)的食品飲料業(yè)規(guī)?？蛇_(dá)20億元以上；過去傳統(tǒng)的有色金屬壓延業(yè)，興起一批如興和鋁業(yè)、高科壓鑄、電線電纜等企業(yè)，產(chǎn)值可達(dá)3億元以上。尤其是市直工業(yè)企業(yè)出現(xiàn)一批具有核心競爭力的產(chǎn)品，如真空咖啡壺、齒輪減速機、微型電機、電子鋁箔、電子薄膜等產(chǎn)品科技含量較高，市場前景較廣。全市無大型的支柱企業(yè)，相對其它同等級縣市整體經(jīng)濟(jì)開展滯后。12/29/20236群策群力．眾創(chuàng)輝煌我們在進(jìn)行市場實地調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，目前黃岡房地產(chǎn)市場開展將駛上快車道，人們對房地產(chǎn)的消費習(xí)慣正經(jīng)歷著轉(zhuǎn)折性改變，社會整體經(jīng)濟(jì)得到提升，房地產(chǎn)消費群體對房屋的質(zhì)量將有更高的要求。隨著經(jīng)濟(jì)實力的增漲以及一批高品質(zhì)樓盤的介入，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)整體供給產(chǎn)生質(zhì)的提升。12/29/20237群策群力．眾創(chuàng)輝煌2、黃州全市教肓產(chǎn)業(yè)興旺，擁有全國知名的黃岡中學(xué)，黃州中學(xué)等優(yōu)秀名校，年升學(xué)率都在90%以上。亦是黃岡對外的主要品牌。每年都有很多外地考生為了升學(xué)募名而來。1、黃州區(qū)城市規(guī)模較小，城市總?cè)丝谌狈?0萬。居民消費水平較對不高，主要以日用生活，購物，為主。高水平的消費不多。投入于汽車和房產(chǎn)的比較很低。3、黃州在不斷開展與革新的過程中，逐漸形成三塊不同特色的區(qū)域：以勝利街與青去街為龍頭的老城區(qū)板塊、以新黃商為中心的中堅板塊、以商業(yè)街為新興點的枚一路板塊。12/29/20238群策群力．眾創(chuàng)輝煌1231、以勝利街與青去街為龍頭的老城區(qū)板塊2、以新黃商為中心的中堅板塊3、以商業(yè)街為新興點的枚一路板塊曾經(jīng)的繁華，無力承受今天時代的變遷短暫熾熱過后，城市的開展的腳步繼續(xù)前進(jìn)黃州的新流潮在此登場，火爆勢頭漸漲漸熱，勢必將是未來的中心港12/29/20239群策群力．眾創(chuàng)輝煌八一●王府廣場?。?/p>

我們處于一個什么樣的行業(yè)環(huán)境……？

區(qū)域內(nèi)行業(yè)狀況如何……？

我們有哪些可競爭對象……12/29/202310群策群力．眾創(chuàng)輝煌2區(qū)域內(nèi)同產(chǎn)業(yè)調(diào)查12/29/202311群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃州區(qū)域的房地產(chǎn)開展起步晚，但開發(fā)商善于學(xué)習(xí)外地先進(jìn)開發(fā)理念，各樓盤起點較高，在工程的規(guī)劃與設(shè)計方面頗費了些心機，同時也引進(jìn)了不少武漢等地的專業(yè)參謀機構(gòu)，在營銷推廣方面有所進(jìn)步，因而逐步開始呈現(xiàn)百花齊放的格局。

目前黃州共有房地產(chǎn)工程近20個，已成功開發(fā)的工程缺乏5個。絕大多數(shù)都在開發(fā)過程當(dāng)中，都集聚在黃州中心城區(qū)。郊區(qū)工程為數(shù)較少。僅國際華城、畔山林語、逸景花苑等。

主要以多層和高層為主，房型較為單一，面積大。規(guī)劃規(guī)模大、主題定位明確的高檔工程甚少，但目前所開發(fā)的樓盤當(dāng)中生活配套較為完善，也主要基于中心城區(qū)的原故。12/29/202312群策群力．眾創(chuàng)輝煌截止2024年11月1850元/㎡﹥﹤2200元/㎡2000元/㎡﹥﹤2400元/㎡黃州中心城區(qū)多層房價黃州中心城區(qū)高層房價多層：一般都有一定的規(guī)模，但規(guī)劃不是很大，小區(qū)內(nèi)綠化配套不定期到一定的水平。因為都是在中心城區(qū)，所以生活配套都很到位。高層：雖然黃州的高層工程不多，但對該地的房價起到了很大的拉升作用。但是普遍存在配套設(shè)施不完善綠化環(huán)境缺乏等現(xiàn)象。12/29/202313群策群力．眾創(chuàng)輝煌房★型在房型上，黃州樓盤主要以三室兩廳為主，比例占市場份額的70%以上，面積多在125—140㎡；局部樓盤建有一定的四室兩廳，面積大都在135—170㎡左右。市場上在售樓盤兩房兩廳等中小戶型供給較少，整個市場房型跟武漢、鄂州等地相比較，顯得較大，但因為單價不高，還能夠為市民接受。黃州樓盤銷售對象主要包括兩局部：一是縣城原有居民，包括來黃州經(jīng)商的生意人士，因為住房更新?lián)Q代、結(jié)婚、分家等，需要購置房屋；二是周邊縣城的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、個體經(jīng)營戶、政府公務(wù)員、學(xué)校教師、外出務(wù)工回鄉(xiāng)購房等等，他們希望通過在市區(qū)買房將戶口、子女就學(xué)等遷到市府，過上城里人的生活。購置★主體12/29/202314群策群力．眾創(chuàng)輝煌他們買房究竟有什么意圖？12/29/202315群策群力．眾創(chuàng)輝煌自用﹠投資2112/29/202316群策群力．眾創(chuàng)輝煌此類型購房人群占黃州地區(qū)目前總體消費量較少局部，因為現(xiàn)階段黃州房地產(chǎn)消費并未呈現(xiàn)出大量需求市場，但隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展以及城市地位的提升，未來此類消費群體將會呈現(xiàn)出較快的增長勢頭。購房自住的群體是黃州房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)消費力量，其中以本地購房人群為主，各行業(yè)、各階層人士多以自用為購房目的。他們消費房地產(chǎn)的主導(dǎo)思想就是希望有一套品質(zhì)較好、價格適中的房子，能安心從事自己的事業(yè)且為家人找到一處舒適的住處。

自住投資12/29/202317群策群力．眾創(chuàng)輝煌自住投資90%10%12/29/202318群策群力．眾創(chuàng)輝煌客戶群體的界定：a．市區(qū)居民；b．周邊縣城來市府置業(yè)人士；c．外地來黃州經(jīng)商人士。⊙無房人士或沒有完全屬于自己的房屋⊙收入穩(wěn)定且有購房需求⊙傳統(tǒng)思想較重，認(rèn)為有房才能安家立命⊙面臨分家或成家的青中年男性⊙周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)來黃州打拼人士，沒有屬于自己的宅基地⊙手上資金有限，購置私房資金壓力較大且不能向銀行貸款⊙年齡介乎35—50歲之間，有一定經(jīng)濟(jì)根底⊙少數(shù)人群屬于黃州中高階層人士12/29/202319群策群力．眾創(chuàng)輝煌3區(qū)域內(nèi)可類比工程調(diào)查12/29/202320群策群力．眾創(chuàng)輝煌對手♀

可競爭對手調(diào)查♀世紀(jì)名城闊●HOUSE主要競爭對手12/29/202321群策群力．眾創(chuàng)輝煌摩爾城總占地面積：37423.89㎡

總建筑面積：92450㎡

住宅局部建筑面積：約40000㎡

公寓局部建筑面積：約20000㎡

商業(yè)局部建筑面積：約27000㎡車庫面積：約4500㎡

建筑覆蓋率：41%

建筑容積率：2.08

綠化率：30%

停車位：約160個黃岡·摩爾城由黃岡商業(yè)步行街開發(fā)建設(shè)有限公司聯(lián)合湖南省永州市城市合作銀行總投資二億元傾心打造的鄂東南首個體驗式復(fù)合型尊貴生活圈，是黃岡市政府年度重點招商引資、重點扶持開發(fā)工程。摩爾城位于成熟商圈東門路口，交通便利，人流暢旺，地段絕佳。黃岡·摩爾城占地約60畝，南北端點直線長約400米，東西端點直線長約300米，總建筑面積近10萬平方米，整個摩爾城建筑風(fēng)格時尚簡約，布局合理，由商業(yè)物業(yè)區(qū)和商住生活區(qū)兩大局部組成，共分尚品·萬商廣場、黃岡商業(yè)步行街和、SOHO現(xiàn)代公寓、520·陽光華府四大空間建筑組團(tuán)。商業(yè)物業(yè)局部由黃岡商業(yè)步行街沿街式商鋪和尚品·萬商廣場。商場式商鋪有序結(jié)合，遵循人車分流、商住別離原那么。摩爾城高品味規(guī)劃設(shè)計前衛(wèi)時尚的SOHO現(xiàn)代公寓，戶型多樣、個性化的520·陽光華府品質(zhì)生活區(qū)，摩爾城是集人文商住、購物休閑、餐飲娛樂、商務(wù)辦公、創(chuàng)業(yè)投資等于一體的現(xiàn)代地產(chǎn)綜合體，宜商、宜住、宜投資。2300元/㎡12/29/202322群策群力．眾創(chuàng)輝煌坤泰名居總占地面積：約76.49畝

總建筑面積：約17萬

㎡建筑容積率：2.08

綠化率：40%

黃岡坤泰名居位于黃岡市寶塔路〔原黃岡市絲綢廠〕，總用地面積約76.49畝，總建筑面積為約17萬平方米。建筑類型有板式多層住宅、小高層住宅及復(fù)式公寓。周邊交通便利，配套設(shè)施齊全，第一、二期已開發(fā)完畢，三期將于明年啟動。作為黃岡市少有的大型生活社區(qū)，遵循以人為本的理念，工程對生活設(shè)施的打造同樣不遺余力。小區(qū)內(nèi)將規(guī)劃建設(shè)休閑廣場和大量的健身器材，讓業(yè)主時時保持健康的身體。政府不斷加大對工程所在區(qū)域的建設(shè)，各種生活配套設(shè)施越來越完備：多路公交在此穿行，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；毗鄰火車站商圈，時尚潮流盡在掌握中；新車站、溫州商貿(mào)城、區(qū)政府環(huán)繞四周，生活購物方便自如；緊鄰的黃岡中學(xué)、寶塔中學(xué)；市三醫(yī)院、市第一人民醫(yī)院名醫(yī)相伴。坤泰名居將建設(shè)成一座大面積的綠化小區(qū)，由鐘樓花壇、綠地、林蔭、步道等系列景觀小區(qū)休閑構(gòu)成，并配有健身慢跑石路、老年人休閑區(qū)、兒童游戲區(qū)等設(shè)施。各種元素和諧統(tǒng)一，形成空間立體綠化效應(yīng)，層層景致，層層延伸，是市內(nèi)社區(qū)難得一見的大型綠色小區(qū)。2300元/㎡12/29/202323群策群力．眾創(chuàng)輝煌世紀(jì)名城總建筑面積：約28000

㎡綠化率：40%

車庫：2300㎡

“世紀(jì)名城〞面臨黃岡西湖一路，南北朝向，由兩棟塔樓并排面成，總建筑面積約為28000㎡，總戶數(shù)約為170戶。共計19層，第一、二層為商鋪，是黃岡目前最高的建筑，亦是本案的主要競爭工程之一。已于2024年10月開盤，已實現(xiàn)銷售40%。戶型設(shè)計是世紀(jì)名城的一大特點，均以客廳為中心，家庭內(nèi)部公私別離，居寢別離潔污別離，設(shè)計盡可能減少開向客廳門洞的數(shù)量，走道短捷，提高面積的使用率和舒適度，適應(yīng)現(xiàn)代生活方式。設(shè)計凸窗以及轉(zhuǎn)角落地窗，以擴大室內(nèi)空間和豐富臨窗景觀。在建筑較好的朝向設(shè)計了觀景陽臺，為住戶提供了更多戶外的空間。2480元/㎡12/29/202324群策群力．眾創(chuàng)輝煌闊●HOUSE總建筑面積：約30000

㎡總戶數(shù)：133戶

闊·HOUSE工程位于黃州大道與西湖二路交匯處，南北朝向，共計19層，是本案主要競爭工程之一。該工程設(shè)計較黃州其它工程更顯特色，大量利用了空中花園的設(shè)計手段，充分彌補了塔式高樓無法保證綠化與社區(qū)配套的缺乏。該工程的房型設(shè)計方正，布局合理，進(jìn)深尺度小，使用非常方便。同時在主人房獨樹一幟的設(shè)計了270°轉(zhuǎn)角花房，使其在產(chǎn)品自身上增強了競爭實力。高科技智能安防也是該工程的一大賣點。其在安防設(shè)施建設(shè)的過程中應(yīng)用了個人指紋系統(tǒng)、無線紅外線報警系統(tǒng)等。目前該工程已整體封頂，將于12月開盤銷售，預(yù)計銷售均價2400元/㎡。但是其前臨遺愛湖及新建市政廣場，后覽長江天下的環(huán)境優(yōu)勢，致使該工程還有極大的漲價的可能。2300元/㎡12/29/202325群策群力．眾創(chuàng)輝煌目前黃州地區(qū)在開發(fā)工程近20余個，其中絕大多數(shù)聚集在黃州城區(qū)以內(nèi)，多以成規(guī)模的小區(qū)為主，與本案同類型的物業(yè)僅如上所指出的世紀(jì)名城與闊●HOUSE工程。還有哪些與本案同類的潛在競爭對手？12/29/202326群策群力．眾創(chuàng)輝煌君湖●紫金城主要的潛在競爭工程12/29/202327群策群力．眾創(chuàng)輝煌用地面積：約76畝建筑面積：約15萬㎡商業(yè)面積：約22975㎡總地下總面積：約10000㎡入住總戶數(shù)：約1000戶地面停車位：80個地下停車位：980個擬總投資：約3億元建筑類別：8棟高層〔最高31層〕12/29/202328群策群力．眾創(chuàng)輝煌君城·紫金城擬北臨東門路，南接赤壁大道，一至二樓以連廊式步行商業(yè)街將兩條城市主干道貫穿，形成一個城市商業(yè)功能空間；整個小區(qū)以“一軸一環(huán)〞的規(guī)劃格局，把整個小區(qū)分成了一個城市商業(yè)街功能組團(tuán)與一個居住組團(tuán);“一軸〞指的就是上述的商業(yè)街主軸，由三條主干道組成，將開成重要的東西交通聯(lián)系紐帶，“一環(huán)〞指的是東西兩個區(qū)塊內(nèi)環(huán)形連接的內(nèi)部交通環(huán)路，南、北共四個出入口，用以解決了小區(qū)內(nèi)交通問題，整個小區(qū)是一個四通八達(dá)的組合體，實現(xiàn)了整個小區(qū)獨立組團(tuán)、融會貫穿。12/29/202329群策群力．眾創(chuàng)輝煌競爭樓盤本案知己知彼世紀(jì)名城闊●HOUSE紫金城1、地段西湖一路，次中心地帶1、地段西湖二路，非中心地帶1、地段西湖二路，正中心地帶1、地段西湖一路，正中心地帶2、規(guī)模約2.8萬㎡，兩棟2、規(guī)模約3萬㎡，兩棟2、規(guī)模約15萬㎡，8棟3、類型高層，共19層3、類型高層，共19層3、類型高層，最高31層3、類型高層，共19層2、規(guī)模約2萬㎡，兩棟4、時間10月已開盤，已銷售1/34、時間預(yù)計12月開盤4、時間正在規(guī)劃中，預(yù)計明年開工4、時間正在規(guī)劃中，預(yù)計明年開工12/29/202330群策群力．眾創(chuàng)輝煌4本案研究分析12/29/202331群策群力．眾創(chuàng)輝煌自我解析客觀描述⊙本案地處黃州中心城區(qū)，八一路中段，交通便利，商業(yè)繁華，配套設(shè)施完善?！严M，購物商業(yè)街、中商百貨、七一商場⊙醫(yī)療，教肓市一醫(yī)院、市三醫(yī)院、安康醫(yī)院、黃岡中學(xué)、黃州中學(xué)、黃州區(qū)實驗小學(xué)⊙理財，保險建設(shè)銀行、農(nóng)行⊙交通，出行2路、5路、9路等通往全市各地⊙根本指標(biāo)用地面積：2361.5㎡可建建筑面積：約25000㎡12/29/202332群策群力．眾創(chuàng)輝煌本案地塊簡介：宗土地示意圖南北本案土地南北朝向，成不規(guī)那么梯形?？偯娣e2361.5㎡。北面緊臨城中八一路，與道路之間距15m，南接舊式建筑。東西邊長65.6m，南北最低縱深38.66m。北面臨街，南面接舊式建筑，東西緊挨現(xiàn)有建筑物，相互間距很小。地面為舊式建筑物撤除工地，土地地界面與街道地界面有落差。12/29/202333群策群力．眾創(chuàng)輝煌SWOT自我分析1、優(yōu)勢〔strengthes〕●地段優(yōu)勢：處于八一路，黃州城市的中心地段，緊挨奧康商業(yè)步行街和市人民醫(yī)院，周邊市政配套齊全，生活便利，交通便捷；●商業(yè)價值：工程臨街面較長，適合于建設(shè)臨街商業(yè)門面，而且周邊商業(yè)氣氛比較成熟，商業(yè)價值很高；●資源優(yōu)勢：從本案沿八一路南行缺乏500米，就是全國聞名的黃岡中學(xué)，國家級重點學(xué)校；2、劣勢〔weaknesses〕●規(guī)模劣勢：與黃州在開發(fā)工程如摩爾城、君湖●現(xiàn)代城、錦繡星城新天地、西湖華庭、坤泰名居等樓盤相比較，本樓盤規(guī)模太小巧，不利于規(guī)劃完善的生活配套設(shè)施，引響本案的居住品質(zhì)；●產(chǎn)品方面：雖然本案工程地塊小，必須得規(guī)劃高層建筑，對于一個以居住為主要消費意向的小城來說，高層的價格、高物業(yè)費、和居住環(huán)境都是無法回避的劣勢。12/29/202334群策群力．眾創(chuàng)輝煌SWOT自我分析3、時機〔opportunities〕●政府加大力度進(jìn)行城市建設(shè)，市政投入加大，城市環(huán)境逐步改善；●隨著國家整體經(jīng)濟(jì)的高速增長，加之近幾年隨著中央對“三農(nóng)〞問題的關(guān)注，對二、三級城市的建設(shè)提上正軌，尤其是“兩免一減〞政策后，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)開展迅速，對縣域房地產(chǎn)開展起著直接的拉動作用?！耠S著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，越來越多的人從周邊城鎮(zhèn)向市府遷移，直接帶動了房地產(chǎn)需求市場。4、威脅〔threatens〕●今年12月，闊●HOUSE將迅速上市，黃州之最的君湖紫金城也將與本案同檔期開發(fā)，論地段與規(guī)模都對本案面臨直接的競爭和威脅；●國家對房地產(chǎn)業(yè)實施一系列調(diào)控政策，例如加息、提高信貸門檻、禁止炒房等政策，對房屋銷售起到了一定控制作用。12/29/202335群策群力．眾創(chuàng)輝煌簡單概述一下本案：1、地段好，處于繁華中心城區(qū)2、地塊小，無法完善小區(qū)配套3、時機好，中心城區(qū)暫無高層4、空間小，適宜建設(shè)高層住宅12/29/202336群策群力．眾創(chuàng)輝煌八一●王府廣場路在何方？12/29/202337群策群力．眾創(chuàng)輝煌揚長避短×揚長補短√我們主張：充分挖掘自己的長處，在得經(jīng)致用的情況下充分發(fā)揮；同時要透徹的認(rèn)識自己的缺乏，轉(zhuǎn)而采用一切可行的手段來躲避其次彌補缺乏，揚長補短！工程賣點挖掘及劣勢躲避誰贏得目標(biāo)客戶的心理認(rèn)同，誰就可以贏得市場！12/29/202338群策群力．眾創(chuàng)輝煌1、本案主要賣點歸納●本工程是黃州地區(qū)唯一可規(guī)劃高層的中心城區(qū)的樓盤；●優(yōu)越的地理位置，有充分的理由將本案打造成黃州城區(qū)的中心港；●本案作為市政府重點打造工程，未來升值潛力巨大；2、本案核心競爭價值提煉核心競爭價值：煅造城市中心港，樹黃岡形象標(biāo)桿〔臺北的101，武漢的世貿(mào)〕核心價格延展：歸納一座城的榮耀，成就3萬平米的奢華豪宅駕馭尊貴顛峰生活西式后現(xiàn)代流派，表達(dá)一個時代的精美尊崇生活,身份象征12/29/202339群策群力．眾創(chuàng)輝煌3、本案劣勢及其躲避方法●劣勢一本案所處地塊小，無法保證完善的小區(qū)綠化配套，給業(yè)主的生活居住帶來許多缺乏。躲避方法：揚長補短，揚長即充分發(fā)揮本案優(yōu)越的地理位置，打造一個居于城市中心的高檔次的樓盤。爭取上升物業(yè)的檔次與品質(zhì)，以此來虛榮消費心里；同時建議在規(guī)劃設(shè)計的過程中，盡最大可能運用剩余空間建設(shè)空中花園等綠化配套設(shè)施，從一點一滴彌補缺乏之處，即為補短?！窳觿荻景副旧砭涂臻g有限，沒有多余的位置可供用于樓盤文化元素的建設(shè)上〔如文化景觀、藝術(shù)雕塑等〕，對于一個高品質(zhì)物業(yè)，沒有充足的說服力。躲避方法：運用文化營銷，賦予產(chǎn)品以文化特性，重點打造工程沿街商業(yè)物業(yè)，引進(jìn)家樂福、沃爾瑪?shù)韧惖挠休^大引響力的商家，以高端業(yè)態(tài)彌補自身配套缺乏的弱點，建議在前街面打造一個富含西方藝術(shù)內(nèi)涵形象的大型雕塑，聚集所有人流的目光，予以彌補缺乏。12/29/202340群策群力．眾創(chuàng)輝煌5本案工程定位12/29/202341群策群力．眾創(chuàng)輝煌工程定位城市中心港，樹黃岡形象標(biāo)桿歸納一座城的榮耀，成就3萬平米的奢華豪宅駕馭尊貴顛峰生活西式后現(xiàn)代流派，表達(dá)一個時代的精美尊崇生活,身份象征釋義：結(jié)其精美的建筑品質(zhì)，絕版的繁華地段以及便捷的交通區(qū)位。主攻黃州及各周邊縣市的高端消費群體，結(jié)合他們的心理需求與消費習(xí)慣，突出工程檔次和形象。12/29/202342群策群力．眾創(chuàng)輝煌工程定位支撐“城市場中心港，黃岡形象標(biāo)桿〞的理由〔一〕：1、黃州城市地域小，人口密度高，相比照較集中便于在短時間內(nèi)吸引人氣，這也符合房地產(chǎn)業(yè)短線操作特性；2、本案正處于黃州中心城區(qū)，地段好，符合一個城市中心地位的條件；3、本案與黃州城市開展的新興勢力—商業(yè)街相距很小，便于本案在操作的過程中助長人氣；地理12/29/202343群策群力．眾創(chuàng)輝煌工程定位支撐“城市場中心港，黃岡形象標(biāo)桿〞的理由〔二〕：天時1、城市必須向前開展，需要一個較有引響力的龍頭作為帶動，群龍無首不強；2、政府政策方向傾向于本案區(qū)域，為日后的發(fā)展創(chuàng)造了條件，同是也為本案成為城市地標(biāo)提供了時機；12/29/202344群策群力．眾創(chuàng)輝煌主力目標(biāo)客戶——所有承受住宅總價20—30萬元之間的精英階層和準(zhǔn)精英階層，他們收入水平較高，消費能力強，但并不是特別有錢的頂尖階層；客戶類型——〔1〕黃州學(xué)校、單位職工、政府公務(wù)員，他們對生活有更高的向往本工程將是他們最大考慮目標(biāo)；〔2〕住市區(qū)及各縣城里有房者，他們二次置業(yè)，希望能住更好的房子；〔3〕周邊有私房的有錢人，他們對社區(qū)生活的一種向往從而對工程產(chǎn)生較大興趣；〔4〕在市區(qū)做經(jīng)商的生意人士，通過幾年打拼后有了一定積蓄，希望讓自己和家人享受一下生活；〔5〕周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、個體經(jīng)商戶、公務(wù)員、教師等，望通過在縣城買房將戶口、子女就學(xué)等遷到縣城，過上城里人的生活。工程定位12/29/202345群策群力．眾創(chuàng)輝煌客戶收入層面界定——根據(jù)本案市場定位及市場價值，以單元建筑面積130㎡為代表，均價2300元/㎡計算，總房款約為30萬元，按七成十五年貸款支付方式，首付9萬元，月供約1500元。以此為依據(jù)，本案目標(biāo)客戶家庭年收入至少在4萬元以上在黃州屬于較富裕階層。工程定位●他們屬于社會上比較富裕的一族，有穩(wěn)定的社會收入，具有較高的社會地位?！袼麄兒顑?nèi)斂、深藏不露，不事張揚，不愛露富；●生活閱歷豐富，見多識廣，視野開闊，對文化認(rèn)同與敬慕鐘情于中心區(qū)的繁華和高品質(zhì)建筑，追求“珍品化生活〞；●在釋放成功的同時，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個性，追求獨特的文化品位，注重便捷、高質(zhì)量的生活方式；●這些人購房不一定都有品位，但一定都追求品位12/29/202346群策群力．眾創(chuàng)輝煌王府廣場的構(gòu)成12/29/202347群策群力．眾創(chuàng)輝煌住宅住宅商業(yè)廣場12/29/202348群策群力．眾創(chuàng)輝煌住宅商業(yè)廣場高層景觀豪宅綜合性商業(yè)廣場或品牌專賣場，建議提前引進(jìn)蘇寧或是國美類的品牌經(jīng)銷商12/29/202349群策群力．眾創(chuàng)輝煌思考：如何讓人們認(rèn)識王府廣場？如何讓人們接受王府廣場？12/29/202350群策群力．眾創(chuàng)輝煌5本案營銷推廣12/29/202351群策群力．眾創(chuàng)輝煌品牌營銷

產(chǎn)品推介

渠道推廣王府廣場推廣策略12/29/202352群策群力．眾創(chuàng)輝煌品牌營銷

A、開發(fā)商企業(yè)品牌：總體經(jīng)營理念：建筑居住文明！企業(yè)經(jīng)營理念要表達(dá)在為社會、人類帶來的生活改變。企業(yè)形象建設(shè)：夢想——我們一直在創(chuàng)造！創(chuàng)國內(nèi)一流地產(chǎn)品牌，為社會創(chuàng)造更多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。夢想，屬于所有人，我們?yōu)槟鷦?chuàng)造。回饋社會經(jīng)營理念：保持企業(yè)的公眾形象、建立企業(yè)品牌，表達(dá)企業(yè)在開展的同時不忘給予社會回報的崇高精神。B、樓盤品牌始終貫徹樓盤主題定位，從VI應(yīng)用、廣告推廣、銷售執(zhí)行、施工建設(shè)等方面著手，加強品牌建設(shè)。12/29/202353群策群力．眾創(chuàng)輝煌產(chǎn)品推介

巡回產(chǎn)品推介會實質(zhì)就是開辟流動的第二售樓部。如果只開設(shè)分銷點，由于銷售人員仍是被動地等候客戶，外地的投資者對工程了解不深，難以激發(fā)購置的熱情與沖動。以巡回產(chǎn)品推介會形式，安排銷售人員，到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊縣市的居民區(qū)進(jìn)行巡展，每次配合看房專車、展板、宣傳單和條幅廣告進(jìn)行宣傳，在各地逐一展開全方位的豐富多彩的推廣活動〔路演、小型SP活動〕，讓外地的目標(biāo)客戶更詳盡了解工程優(yōu)勢，將有利于吸引更多的目標(biāo)客戶。12/29/202354群策群力．眾創(chuàng)輝煌推廣渠道

〔1〕戶外廣告〔2〕短信廣告〔3〕公交車廣告〔4〕電視廣告〔5〕報紙廣告〔6〕物料宣傳資料12/29/202355群策群力．眾創(chuàng)輝煌中心之上，萬眾注目！經(jīng)典之上，大戶豪宅！城市之上，引領(lǐng)時代！12/29/202356群策群力．眾創(chuàng)輝煌主題形象定位：根據(jù)本工程地段、產(chǎn)品等特質(zhì)以及工程的市場定位，本工程應(yīng)該給外界傳達(dá)的形象是：■黃州中心城區(qū)，未來升值潛力巨大；■周邊擁有商業(yè)步行街和自身的商業(yè)廣場等，繁華就在眼前不遠(yuǎn)；■黃州少有的高品質(zhì)樓盤，城市新貴的首選之地；■對目標(biāo)客戶要求較高，須要一定經(jīng)濟(jì)實力的消費者，高目標(biāo)人群等于高檔次樓盤；■能夠為業(yè)主本人及其家人帶來高品質(zhì)、高品位的生活；■物業(yè)有一定檔次，能夠匹配業(yè)主身份和地位；■戶型設(shè)計合理實用；12/29/202357群策群力．眾創(chuàng)輝煌工程名稱：八一●王府廣場“八一〞突出了本案所處的地理位置，形象地說明了工程的核心地段，給人一種直觀的印象，讓中心城區(qū)的亮點最大化“王府廣場〞氣勢恢弘，引一方的霸氣。滿足消費者內(nèi)心的虛榮心。12/29/202358群策群力．眾創(chuàng)輝煌核心主題形象：城市核心地段的絕版名宅，一代人心中的夢想居所！12/29/202359群策群力．眾創(chuàng)輝煌主題形象定位語一座城的榮耀，一代人的向往！12/29/202360群策群力．眾創(chuàng)輝煌主題闡述〔1〕、“一代人的向往〞：不管是哪一類客戶，他們辛苦多年，也都是出于改善自己和家人生活的向往。好不容易有了一定成就，當(dāng)然應(yīng)該買一個舒適一點的房子，過上幸福一點的生活。一句廣東話“挨世界的同時嘆世界〞，是這種心理的最好表達(dá)?！耙淮说南蛲暻擅钪赋隹蛻粜睦?，希望引起他們的心理共鳴。〔2〕、“一座城的榮耀〞：直接指出樓盤在城市的地位，，城市以我為榮，提升樓盤檔次?！?〕、整個主題語連貫、簡潔，表達(dá)出了樓盤一種“舍我其誰〞的態(tài)度；同時也不張揚，防止人們反感。12/29/202361群策群力．眾創(chuàng)輝煌入市及銷售·開盤能否熱銷是工程后期是否可以實現(xiàn)順暢銷售的重要條件?！ひ獙崿F(xiàn)開盤熱銷，必然需要積累大量的客戶。而客戶的積累緣自客戶對工程某個方面的認(rèn)同?！せ谏鲜?/p>