產(chǎn)品開發(fā)過程中的工程管理培訓(xùn)課程

產(chǎn)品開發(fā)過程中的工程管理------中信惠州地產(chǎn)開編語房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程管理，是獨立于建筑施工管理、建筑監(jiān)理之外的一種工程管理模式，是以“產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營進度、投資控制〞為理念，以營銷為目的，以合同管理為核心，運用現(xiàn)代工程管理的思想，建立房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系，對工程全過程進行高效的方案、組織、指導(dǎo)和控制，實現(xiàn)工程全過程的動態(tài)管理，最終實現(xiàn)盈利。提綱一、工程管理目標(biāo)二、工程管理任務(wù)三、工程管理重點控制內(nèi)容四、實施過程的管理五、實施過程溝通體系六、工程管理與營銷相結(jié)合七、后續(xù)效勞的工程管理八、工程管理開展方向探討一、工程管理目標(biāo)

對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，工程管理的目標(biāo)就是工程竣工后到達既定的盈利目標(biāo)，同時產(chǎn)生相應(yīng)的社會效益，并以優(yōu)秀的產(chǎn)品質(zhì)量塑造品牌，形成品牌效應(yīng)。二、工程管理任務(wù)1、工程管理體系的建立2、工程管理目標(biāo)控制3、工程管理4、組織與協(xié)調(diào)2.1、工程管理體系的建立

工程管理的首要任務(wù)，是以自身制度和經(jīng)驗為根底，借鑒行業(yè)標(biāo)竿企業(yè)的管理模式，以“產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營進度、投資控制〞為理念，建立房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系，使各部門在統(tǒng)一的平臺上，達成共同的工作語言和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。建立以工程經(jīng)理為核心，由不同職能部室組成的專業(yè)化管理團隊，在工程管理體系中至關(guān)重要。目前工程管理的組織結(jié)構(gòu)形式有三種：1、職能組織結(jié)構(gòu)〔表1〕2、線性組織結(jié)構(gòu)〔表2〕3、矩陣組織結(jié)構(gòu)〔表3〕職能組織結(jié)構(gòu)：領(lǐng)導(dǎo)指令源太多，易造成管理混亂；矩陣組織結(jié)構(gòu)：充分發(fā)揮了公司的整體資源優(yōu)勢。線性組織結(jié)構(gòu)：沒有合理的橫向聯(lián)系及合作；

集團化、多工程運作，矩陣組織結(jié)構(gòu)更具優(yōu)勢，有利于集團化戰(zhàn)略開展。2.2、工程管理目標(biāo)控制包括投資控制、產(chǎn)品質(zhì)量控制、經(jīng)營進度控制。投資控制是一項科學(xué)的管理活動，是企業(yè)到達預(yù)期盈利目標(biāo)的保證手段，產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營進度在一定程度上影響著投資控制目標(biāo)的實現(xiàn)。工程投資控制是工程運作成功與否的關(guān)鍵。2.3、工程管理包括合同管理、信息管理。合同管理作為工程管理的重要環(huán)節(jié)，在實現(xiàn)工程目標(biāo)過程中起到重要作用，在工程管理中應(yīng)該以合同管理為核心，以信息管理為手段。2.4、組織與協(xié)調(diào)組織與協(xié)調(diào)貫穿于工程開發(fā)全過程，主要是通過建立工程溝通體系來實現(xiàn)。三、工程管理重點控制內(nèi)容1、投資控制2、產(chǎn)品質(zhì)量控制3、經(jīng)營進度控制3.1、投資控制3.1.1確定投資控制目標(biāo)，建立責(zé)任本錢體系；投資控制具有目標(biāo)性，應(yīng)滿足工程定位和工程銷售要求,不能是盲目的降低本錢，要通過優(yōu)化的投資方案，選擇高生產(chǎn)力的施工單位，選擇高性價比的材料和設(shè)備，并通過嚴(yán)格的管理、組織和協(xié)調(diào)來實現(xiàn)。3.1.2招投標(biāo)制度和程序體系的建立招投標(biāo)制度和程序體系的建立，是投資控制非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。設(shè)計方案階段是投資控制的源頭，通過招投標(biāo)進行方案的選擇，優(yōu)化方案，優(yōu)化工程設(shè)備選型，從設(shè)計階段嚴(yán)格控制投資；在施工階段通過招投標(biāo)，選擇施工能力高、價格低、維保能力強的施工單位，選定性價比高的材料和設(shè)備。招投標(biāo)流程模式〔表4〕，可根據(jù)工程的實際情況進行調(diào)整。3.1.3投資控制的實踐工程初期，由設(shè)計院出具投資概算；施工圖出來后，我們做出完整詳細的工程預(yù)算，作為主包單位發(fā)包及合同金額的主要依據(jù)；工程竣工后做好工程結(jié)算；設(shè)計階段組織工程技術(shù)和營銷人員，對設(shè)計方案討論優(yōu)化，盡量減少設(shè)計變更，保證設(shè)計方案的實施性?？刂仆顿Y的主要任務(wù)在開展商，要減少設(shè)計變更、返工、簽證；施工組織階段，根據(jù)營銷推廣方案，做好營銷場地的準(zhǔn)備，防止返工；嚴(yán)格控制簽證，不可預(yù)見費用整體打包到工程總價中，不另行辦理。根據(jù)中信城市廣場、中信海闊天空雅居、中信·棲湖別墅等工程的經(jīng)驗，制定了簽證流程〔表8〕，對關(guān)鍵環(huán)節(jié)審定時間進行了明確的規(guī)定?，F(xiàn)場簽證采取“聯(lián)簽〞制度，對于必須發(fā)生工程量變化的部位，工程管理人員必須會同本錢核算人員、現(xiàn)場監(jiān)理人員，及時對現(xiàn)場發(fā)生情況進行確認，并做好相關(guān)文字記錄，要特別注重簽證的時效性，以方便工序能繼續(xù)順利進行。案例：中信海闊天空雅居中信海闊天空雅居通過嚴(yán)格招投標(biāo)，嚴(yán)格簽證程序，簽證控制在工程總造價的1％以內(nèi)。通過組織屢次專家的論證，優(yōu)化調(diào)整鋼筋混凝土中含鋼量，節(jié)約鋼筋造價的14％，約為1160萬元。高壓進線電纜接駁點，通過協(xié)調(diào)政府部門，由距離工程原4公里減少為1公里，節(jié)約本錢170余萬元。3.2、產(chǎn)品質(zhì)量控制產(chǎn)品質(zhì)量控制的任務(wù)，是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝，是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價，對整個工程的工作質(zhì)量水平進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)，與國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行比較，并作出評判。案例：中信海文花園

〔一〕嚴(yán)格控制質(zhì)量的工作內(nèi)容1、建立質(zhì)量管理體系〔表5〕2、原材料檢驗3、工程配套設(shè)備檢驗4、控制質(zhì)量措施5、事前、事中、事后三階段控制〔表6〕質(zhì)量管理體系〔表5〕事前、事中、事后三階段控制表〔表6〕〔二〕制定相應(yīng)的質(zhì)量保證書，編入施工合同；完善設(shè)計圖紙會審及交底，防止施工過程中產(chǎn)生誤區(qū)；實行技術(shù)方案、工程樣板先行的原那么，實施過程中的質(zhì)量控制尤為重要?！踩吃趯嵤┻^程中，首先是施工單位的自檢、自查；發(fā)揮監(jiān)理的積極性，對關(guān)鍵部位、關(guān)鍵節(jié)點，監(jiān)理要旁站管理；然后，甲方參加隱蔽工程的驗收，必要時采取數(shù)碼拍照；重要部位、重要結(jié)構(gòu)樓層，如地下室、轉(zhuǎn)換層的驗收，我們都邀請了政府質(zhì)檢部門參加?！菜摹巢捎眉夹g(shù)討論會的形式，對施工措施及工藝進行優(yōu)化調(diào)整，杜絕工程事故及質(zhì)量漏洞；對周邊的環(huán)境進行評測，關(guān)注天氣動態(tài)，合理優(yōu)化工序，避開不適合施工的時段?！参濉硨I(yè)主與物業(yè)管理，帶進工程質(zhì)量監(jiān)督與驗收中來，促進了施工單位質(zhì)量意識的提高。由于中信海文花園建立了嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系，層層把關(guān)、步步跟蹤，實行技術(shù)方案先行、工程樣板先行的原那么，工程綜合驗收被評為優(yōu)良，并獲深圳市優(yōu)秀樣板工程。3.3、經(jīng)營進度控制

3.3.1制定工程整體進度方案首先，根據(jù)工程性質(zhì)、工程難度、工程周邊環(huán)境及施工季節(jié)，進行工程整體進度方案的編制，并以營銷推廣方案相結(jié)合，方案節(jié)點〔里程碑〕要根據(jù)市場分析，使工程在銷售旺季到達開盤條件，找出合理的開工時間，有利于整個工程經(jīng)濟效益的表達。3.3.2制定實施階段工程總進度方案在工程進行之前，制定實施階段的工程總進度方案，設(shè)置如開工、封頂、開盤、竣工、驗收等里程碑節(jié)點，采取按周方案、月方案、季度方案為根本單位的進度考核制度，利用周例會的形式核對完成情況，及時解決進度滯后產(chǎn)生的問題。3.3.3、施工期間的進度控制在實施階段，動態(tài)的進度方案調(diào)整隨時可能發(fā)生，我們根據(jù)現(xiàn)場的實際情況，會同監(jiān)理定期對施工情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，隨時根據(jù)實際情況進行工期調(diào)整，但關(guān)鍵節(jié)點及總的進度方案不能變！假設(shè)現(xiàn)場特殊情況造成工期滯后，馬上組織相關(guān)單位，對工程的施工方案進行合理優(yōu)化，壓縮關(guān)健節(jié)點工期，采取搭接作業(yè)和平行作業(yè)的手段，以控制總的進度方案。在施工過程中加強旁站、監(jiān)督到崗及施工過程，甲方工程管理人員要嚴(yán)格檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即要求施工管理人員進行整改，堅決防止進度滑動現(xiàn)象的出現(xiàn)。經(jīng)過多年的開發(fā)經(jīng)驗，我們制定了相應(yīng)的工程進度控制流程〔表7〕

3.3.4進度方案的形式常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示。①橫道圖法。在時間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進度的方法。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系。案例:中信城市時代②網(wǎng)絡(luò)圖法。其根本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示方案中各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計算找出方案中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在方案執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標(biāo)任務(wù)。案例:中信城市時代關(guān)鍵節(jié)點：4月開盤、7月幕墻落架、10月1日竣工、12月底入伙3.3.5、進度方案的監(jiān)測定期取得工程實際進展情況，與原進度方案比照、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成，防止進度滑動。3.3.6、進度方案的衡量、分析和修訂衡量工程進度的指標(biāo)有實物量、形象進度、工作量，衡量、分析與修訂工作一般每月一次。四、實施過程的管理4.1合同管理1、合同管理作為工程管理的重要環(huán)節(jié)，將在實現(xiàn)工程目標(biāo)中起到重要作用。工程管理應(yīng)以合同管理為主線，充分利用合同這一經(jīng)濟杠桿調(diào)動施工及供給單位的積極性，控制施工及供給單位的工作滿足合同要求。2、強化工程款項的支付約定，將支付進度款與質(zhì)量、進度掛鉤，在工程竣工后保存15-20%的工程款未支付。3、將業(yè)主入住后的質(zhì)量投訴、質(zhì)量維修責(zé)任在合同中約定給施工承包方，不僅要負責(zé)維修，還應(yīng)承擔(dān)業(yè)主提出的賠償責(zé)任。4.2、信息管理信息管理指對信息的收集、整理、處理、存儲、傳遞及應(yīng)用。信息管理是以電子計算機為手段，為工程管理的組織、規(guī)劃及決策，提供真實、完整、及時的信息效勞，我們在工程檔案管理中推行了信息管理〔表9〕。信息管理系統(tǒng)〔表10〕。在信息管理中，應(yīng)做好如下根底工作：1、建立工程管理的會議制度、報告制度、文件管理制度。2、監(jiān)理實施細那么、施工組織設(shè)計會審、設(shè)計與施工技術(shù)交底會和施工圖會審等資料存檔。3、按約定時間編寫、提交管理月報，管理月報內(nèi)容包括進度報告與月變更結(jié)算報告。4、編輯、整理、歸檔工程的技術(shù)文件，收集整理匯編全部工程資料，編寫工程工程總結(jié)。工程管理牽涉到建設(shè)單位、監(jiān)理公司、施工單位、材料供給商、設(shè)計單位、政府相關(guān)部門等，一個工程的建設(shè)牽涉面廣，加上利益糾纏，非常復(fù)雜，工程管理的組織和協(xié)調(diào)，通過建立相應(yīng)的溝通體系實現(xiàn)。五、溝通體系的建立溝通對象與內(nèi)容表案例：中信城市廣場、中信地下商場在中信地下商場工程管理中，我們首先處理好了與施工單位的關(guān)系。施工單位有總包、分包，有乙分包還有甲分包。我們成功防止了因進度、質(zhì)量、工程款、工程量確實認、設(shè)計變更、施工工作面移交、配合、驗收、成品保護等方方面面與施工方發(fā)生爭議。中信地下商場溝通體系內(nèi)容的建立〔一〕與施工單位溝通體系的建立處理與施工方的關(guān)系，我們采取的最有效的方法是訂定了詳細的、與建筑慣例相符的合同條款，在施工過程中，嚴(yán)格按合同、標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行?！捕撑c監(jiān)理單位溝通體系的建立我們在與監(jiān)理協(xié)作、配合中，充分發(fā)揮了監(jiān)理的作用，在工作中我們既要支持監(jiān)理的工作，又要監(jiān)督監(jiān)理的工作，更要控制監(jiān)理的行為?！踩撑c設(shè)計單位溝通體系的建立我們經(jīng)常與設(shè)計單位保持必要的聯(lián)系，對于與設(shè)計單位的聯(lián)系函，都必須經(jīng)過我方工程管理人員傳遞?！菜摹撑c質(zhì)監(jiān)等政府相關(guān)部門溝通體系的建立認真研究各種質(zhì)監(jiān)方面的條文規(guī)定,認真對待質(zhì)監(jiān)的監(jiān)督方案,借助他們的力量，促進施工質(zhì)量和施工進度?！参濉彻緝?nèi)部各部門溝通體系的建立處理好了工程與設(shè)計、合同、預(yù)算部門的關(guān)系，通過多溝通減少了分歧，消除了誤解。〔六〕現(xiàn)場管理人員之間溝通體系的建立爭吵也是工程監(jiān)管的一個重要手段，因此，需要現(xiàn)場人員在爭吵過程中充當(dāng)不同的角色。中信城市廣場、中信地下商場地處深南中路鬧市區(qū),市政府對面。地下施工、暗挖工程，地下管網(wǎng)極其復(fù)雜(如高壓管線、水管、光纜、軍用電纜、燃氣總管等)，涉及單位就有14家之多。合作方多，拆遷難度大，施工技術(shù)復(fù)雜，我們通過建立工程的溝通體系，較好地協(xié)調(diào)了地鐵公司、政府部門、關(guān)聯(lián)單位、附近居民等復(fù)雜關(guān)系，確保了平安施工。中信城市廣場最終以優(yōu)秀的品質(zhì)和形象，成為深圳市標(biāo)志性建筑。中信地鐵商場獲得深圳市優(yōu)質(zhì)工程獎。六、工程管理與營銷相結(jié)合案例：中信棲湖別墅〔一〕按營銷方案進行產(chǎn)品設(shè)計別墅營銷方案中列出了產(chǎn)品戶型、樓宇外觀、小區(qū)園林、配套等要求，工程管理人員為了達成營銷目的，盡量按照營銷構(gòu)思去完成產(chǎn)品實體，并催促和協(xié)助設(shè)計單位將營銷理念技術(shù)化并形成了施工圖紙?！捕嘲礌I銷推廣方案安排施工方案別墅營銷方案中牽涉到銷售中心、看樓通道、樣板房、園林展示、會所展示、現(xiàn)場包裝等，工程管理在安排施工方案時，充分考慮到了銷售準(zhǔn)備工作和各個營銷節(jié)點的工程展示，使?fàn)I銷推廣和工程進度相輔相成，有效地促進銷售?！踩忱脙?yōu)質(zhì)的施工過程來進行營銷將優(yōu)質(zhì)的施工過程展示給了消費者，如工法樣板房、材料樣板房等，增加了消費者對別墅質(zhì)量的信心，有力推動了產(chǎn)品的銷售。中信·棲湖別墅在按排工程進度方案中,提前施工禮賓大道,為客戶營造尊貴的看樓感受。提前施工園林景觀工程，使客戶提前感受居住環(huán)境。提前施工銷售中心和樣板房,為銷售創(chuàng)造條件及看樓環(huán)境。中信·棲湖別墅銷售取得了片區(qū)同類樓盤均價最高、銷售率100％的好成績，獲中國經(jīng)典別墅金獎及國際花園城市獎。七、后續(xù)效勞中的工程管理1、后續(xù)效勞也就是在工程竣工后，施工方已向開發(fā)商正式移交了建筑物之后，在房屋接管、轉(zhuǎn)交、裝修、維修和物業(yè)管理中提供的效勞。2、工程方面的后續(xù)效勞包括：移交、裝修監(jiān)督與指導(dǎo)、物業(yè)整改與維修。3、參與接管、移交工作，有利于知道問題所在，并在以后的施工監(jiān)督過程中加以防范。4、產(chǎn)品品牌的重要特點是產(chǎn)品的后續(xù)效勞到位，物業(yè)和維修是很好的維護品牌形象的方法。八、工程管理開展方向探討1、房地產(chǎn)開發(fā)全程