風(fēng)景水岸三期商業(yè)建議1207

風(fēng)景水岸三期商業(yè)A/B經(jīng)營(yíng)和功能定位、裝修等建議PART1PART3未來(lái)消費(fèi)人群分析商業(yè)A/B功能、裝修等建議PART2直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤會(huì)所分析潛在消費(fèi)群小區(qū)業(yè)主2號(hào)地塊高爾夫球場(chǎng)客源本地公務(wù)員、企業(yè)主小區(qū)入住率不高，常住業(yè)主有限，周末型消費(fèi)可能性大。為穩(wěn)定性較好的客源。主要消費(fèi)需求為餐飲、健身、休閑娛樂、會(huì)客等高爾夫球場(chǎng)客源為消費(fèi)主力主要消費(fèi)需求為中高檔餐飲、健身、休閑、商務(wù)會(huì)議、住宿等消費(fèi)層次較高，為次主力客源主要消費(fèi)需求為中高檔餐飲、健身、休閑娛樂、住宿等PART1未來(lái)消費(fèi)人群分析PART1商業(yè)A/B未來(lái)消費(fèi)人群分析小結(jié)消費(fèi)人群來(lái)源：高爾夫球場(chǎng)消費(fèi)客源、小區(qū)客戶、周邊企事業(yè)單位。其中項(xiàng)目2012年全部交付時(shí)，以高爾夫球場(chǎng)消費(fèi)客源、周邊企事業(yè)單位為主。未來(lái)3-5年內(nèi)，小區(qū)常駐業(yè)主可能增加，但估計(jì)周末消費(fèi)型特征仍然明顯。消費(fèi)需求：主要以中高檔餐飲、住宿、休閑娛樂為主。尤其是上海高端人士流行的高爾夫運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生的吃、喝、玩、樂延伸需求?！境醪浇Y(jié)論】：

因此，從未來(lái)客群消費(fèi)需求角度看，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和功能定位應(yīng)是中高檔餐飲、住宿、休閑娛樂等。PART2競(jìng)爭(zhēng)樓盤會(huì)所分析覽海國(guó)際高爾夫會(huì)所分析地上共三層，面積：7586㎡地下共二層，面積：8209㎡總面積：約16000㎡廚房庫(kù)房管理用房西餐廳設(shè)備用房地下二層建筑面積：4138㎡主要功能：西餐廳、廚房、倉(cāng)庫(kù)、高爾夫管理用房、設(shè)備用房高爾夫管理用房廚房覽海國(guó)際高爾夫會(huì)所分析地下一層建筑面積：4071㎡主要功能：游泳池、戲水池、健身房、桑拿SPA、更衣室、休息廳游泳池更衣室健身房SPA休閑廳桑拿房覽海國(guó)際高爾夫會(huì)所分析地上一層建筑面積：3847㎡主要功能：宴會(huì)廳、高爾夫接待區(qū)、商務(wù)中心、會(huì)議室、高球室、雪茄吧、大堂吧燒烤房宴會(huì)廳高球室會(huì)議室商務(wù)中心雪茄吧大堂吧高爾夫接待區(qū)覽海國(guó)際高爾夫會(huì)所分析地上一層夾層建筑面積：970㎡主要功能：宴會(huì)包廂、設(shè)備用房宴會(huì)包廂設(shè)備用房設(shè)備用房覽海國(guó)際高爾夫會(huì)所分析地上二層建筑面積：1367㎡主要功能：客房11間（套房）覽海國(guó)際高爾夫會(huì)所分析客房地上三層建筑面積：1402㎡主要功能：客房11間（套房）覽海國(guó)際高爾夫會(huì)所分析客房一、會(huì)所主要功能定位1、強(qiáng)調(diào)高爾夫球場(chǎng)接待功能（酒店級(jí)大堂、高爾夫西餐廳、宴會(huì)餐飲）；2、二、三層設(shè)四星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)客房（共22間，標(biāo)準(zhǔn)客房面積約）；3、地下一層以泳池為核心的休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)（桑拿、SPA、休閑大廳等）4、匹配高爾夫會(huì)所的特色功能定位：雪茄吧、燒烤房5、其他常規(guī)商務(wù)功能：會(huì)議室、商務(wù)中心。二、主要特征分析：1、規(guī)模大：總面積達(dá)16000㎡，是我項(xiàng)目商業(yè)面積的三倍。2、功能齊：設(shè)施設(shè)備按照高星級(jí)酒店配置；3、標(biāo)準(zhǔn)高：客房面積大；設(shè)置中空高廳，注重公共空間的高標(biāo)準(zhǔn)等。4、突出高爾夫主題：強(qiáng)調(diào)高爾夫接待功能，設(shè)置相應(yīng)的便餐、正餐類餐飲等。覽海國(guó)際高爾夫會(huì)所分析[小結(jié)]：1、從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手看，我司商業(yè)A/B在規(guī)模、功能齊備等角度明顯無(wú)優(yōu)勢(shì)。2、我司商業(yè)A/B功能定位需從差異性競(jìng)爭(zhēng)，小而精（個(gè)性化、品味化等入手）

PART3商業(yè)A/B功能、裝修等建議一、定位原則1、功能定位必須與未來(lái)經(jīng)營(yíng)可行性相結(jié)合從未來(lái)需求分析看，本案功能定位應(yīng)是中高檔餐飲、住宿、休閑娛樂等2、功能定位需與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異性競(jìng)爭(zhēng)以提高經(jīng)營(yíng)生存能力“小而精”，與覽海國(guó)際高爾夫社區(qū)會(huì)所錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)3、功能定位應(yīng)有利于營(yíng)銷宣傳推廣，并結(jié)合操作可行性布置有品味、有個(gè)性的功能區(qū)以形成營(yíng)銷宣傳噱頭。4、項(xiàng)目全面交付前結(jié)合售樓處銷售展示和項(xiàng)目公司自用辦公功能商業(yè)A/B功能定位建議商業(yè)B地下一層：游泳池、健身房、臺(tái)球室（乒乓球或瑜伽室）、休閑大廳商業(yè)B地上一層：售樓處、棋牌（或足?。┥虡I(yè)B地上二層：辦公室（項(xiàng)目公司自用）商業(yè)A二層：設(shè)置多功能會(huì)議室方案：地下一層以健身休閑娛樂為主，地上一、二層以銷售展示、辦公自用物業(yè)為主，交付后可改為住宿、餐飲功能商業(yè)A/B功能定位建議地下一層建筑面積：1643㎡接待區(qū)商業(yè)B功能定位方案一休閑大廳淋浴、更衣區(qū)健身房臺(tái)球室（乒乓球或瑜伽室）裝修建議：本層全部精裝到位，并配置設(shè)施設(shè)備游泳池商業(yè)B地下一層：游泳池、健身房、臺(tái)球室（乒乓球或瑜伽室）、休閑大廳建筑面積：1252㎡棋牌（或足浴）商業(yè)B地上一層：特色小餐飲、棋牌（或足?。?shí)施建議：1、目前設(shè)計(jì)及施工無(wú)需調(diào)整，按原圖施工，預(yù)留管線。2、對(duì)圖示售樓處部分進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)并精裝到位，其他區(qū)域按現(xiàn)有施工圖施工，毛坯交付，具體裝修根據(jù)招商情況而定，由商家負(fù)責(zé)裝修。商業(yè)B功能定位方案售樓處建筑面積：1218㎡商業(yè)B地上二層：辦公室（項(xiàng)目公司自用）實(shí)施