房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)攻略

28十二月2023房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)攻略房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計(jì)選題：1、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究。2、見課程設(shè)計(jì)任務(wù)書房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基本內(nèi)容□封面（項(xiàng)目名稱、委托單位、編制單位、時(shí)間等）□摘要（項(xiàng)目情況、特點(diǎn)、研究基本內(nèi)容、主要結(jié)論與建議）□目錄□正文□附表□附圖房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容一總論二項(xiàng)目開發(fā)市場環(huán)境分析三項(xiàng)目建設(shè)方案四項(xiàng)目定位五總體開發(fā)經(jīng)營模式六項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)七項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度八項(xiàng)目投資估算與資金安排九項(xiàng)目融資方案十項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)十一項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析十二研究結(jié)論與建議（一）項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱2、項(xiàng)目承辦單位概況3、項(xiàng)目提出的理由與目的4、項(xiàng)目開發(fā)的前提（二）項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目區(qū)位2、項(xiàng)目現(xiàn)狀與土地等級3、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與目標(biāo)4、項(xiàng)目主要建設(shè)條件5、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一總論

（三）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

1、國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)(2006年)；2、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》(建標(biāo)[2000]205號)；3、國家發(fā)展計(jì)劃委員會《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(計(jì)辦投資[2002]15號)；（四）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究范圍（五）項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論、問題與建議一總論

（一）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營政策層面分析

1、土地供給政策調(diào)整2、房地產(chǎn)金融政策調(diào)整3、物業(yè)管理政策4、房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整（二）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展環(huán)境分析（三）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展環(huán)境分析二項(xiàng)目開發(fā)市場環(huán)境分析

（四）武漢市房地產(chǎn)市場分析（五）項(xiàng)目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（六）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)會是市場與環(huán)境諸條件綜合作用的結(jié)果，是這些條件與企業(yè)優(yōu)勢的結(jié)合，是區(qū)域市場個(gè)性、開發(fā)企業(yè)個(gè)性與項(xiàng)目地塊個(gè)性的結(jié)合。對項(xiàng)目（公司）的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和問題的全面評估稱為SWOT分析二項(xiàng)目開發(fā)市場環(huán)境分析

SWOT分析模型二項(xiàng)目開發(fā)市場環(huán)境分析

（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的總體原則（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇1、空間組織和建筑布局5、環(huán)境設(shè)計(jì)2、建筑風(fēng)格特點(diǎn)6、消防設(shè)計(jì)3、交通組織7、管理系統(tǒng)4、公共設(shè)施8、住宅戶型平面三項(xiàng)目建設(shè)方案（三）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)

目單位數(shù)量一規(guī)劃用地面積M2二總建筑面積M2其中：1多層、小高層、高層住宅M22別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房M23公建面積M2三道路及停車場

四建筑密度

五容積率

六綠化率

三項(xiàng)目建設(shè)方案（一）項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位

職業(yè)、收入、學(xué)歷等。（二）項(xiàng)目產(chǎn)品定位

物業(yè)類型及檔次。（三）項(xiàng)目價(jià)格定位

銷售價(jià)格的確定。

四項(xiàng)目定位

主要定價(jià)方法有兩種：1、成本法

計(jì)算公式：

價(jià)格＝單位成本×（1＋加成率）

加成率一般在15%~20%之間。

四項(xiàng)目定位

主要定價(jià)方法有兩種：2、市場比較法

根據(jù)市場上已有項(xiàng)目的銷售價(jià)格確定本項(xiàng)目的銷售價(jià)格。即對每一可比項(xiàng)目的價(jià)格、得分（評分）結(jié)果來計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的銷售價(jià)格。

評分依據(jù)（因素）：位置、環(huán)境、價(jià)格、規(guī)劃、建筑、規(guī)模、物業(yè)管理、交通等。四項(xiàng)目定位

項(xiàng)目名稱得分A銷售價(jià)格B可比價(jià)格D權(quán)重w可比項(xiàng)目項(xiàng)目1A1B1D1w1項(xiàng)目2A2B2D2w2項(xiàng)目3A3B3D3w3項(xiàng)目4A4B4D4w4…………本項(xiàng)目CD？四項(xiàng)目定位

項(xiàng)目名稱得分A銷售價(jià)格B可比價(jià)格D權(quán)重w可比項(xiàng)目項(xiàng)目189320034520.2項(xiàng)目292360037560.4項(xiàng)目393365037680.3項(xiàng)目490340036270.1…………本項(xiàng)目96D？D=3452×0.2＋3756×0.4＋3768×0.3＋3627×0.1＝3686Example四項(xiàng)目定位

（一）差異化模式（二）分期滾動(dòng)開發(fā)模式（三）充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場價(jià)值模式

五總體開發(fā)經(jīng)營模式（一）項(xiàng)目實(shí)施過程中的環(huán)境影響及對策

1、工程建設(shè)對環(huán)境的影響2、建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施（二）項(xiàng)目完成后的環(huán)境影響及對策

六項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)

（一）項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)

見第三部分規(guī)劃目標(biāo)（技術(shù)指標(biāo)）（二）建設(shè)周期

項(xiàng)目建設(shè)的起止時(shí)間（三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

主要里程碑事件時(shí)間，如開工、開盤、封頂、交房等時(shí)間。（四）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

用橫道圖表示項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。

七項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度

項(xiàng)目20042005200620072008341234123412341234前期一期二期三期

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

七項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度

（一）建設(shè)投資估算1、投資估算范圍

如建筑工程、室外工程2、投資估算編制依據(jù)

1）國家、湖北省、武漢市相關(guān)的政策法規(guī)和基本建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2）《全國統(tǒng)一建筑、市政、安裝工程預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價(jià)表》及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3）《湖北省建筑安裝工程費(fèi)用定額》；4）有關(guān)合同、協(xié)議書等；5）其他。

八項(xiàng)目投資估算與資金安排序號項(xiàng)目投資額占項(xiàng)目投入總資金的比例（%）估算說明合計(jì)其中：外匯1建設(shè)投資1.1建設(shè)投資靜態(tài)部分1.1.1土地費(fèi)用1.1.2前期工程費(fèi)1.1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.1.4建筑安裝工程費(fèi)1.1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.1.6工程建設(shè)其他費(fèi)1.1.7基本預(yù)備費(fèi)1.2建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分1.2.1漲價(jià)預(yù)備費(fèi)1.2.2建設(shè)期利息2流動(dòng)資金3項(xiàng)目投資總計(jì)（1+2）表《項(xiàng)目投資估算匯總表》3、投資估算說明1）建筑工程費(fèi)估算

表建筑安裝工程費(fèi)估算表

序號建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價(jià)費(fèi)用合計(jì)（萬元）指標(biāo)單位1寫字樓M2700001450元/M210150.002住宅樓M2600001200元/M27200.003商務(wù)中心M21000001450元/M214500.004地下建筑M2700001700元/M211900.00合計(jì)43750.00八項(xiàng)目投資估算與資金安排3、投資估算說明2）室外工程建設(shè)費(fèi)估算

P42表2－2

室外工程主要包括地下管線、道路、綠化等工程

表室外工程建設(shè)費(fèi)估算表

序號建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價(jià)費(fèi)用合計(jì)（萬元）備注指標(biāo)單位1道路M25400400元/M3216水泥路面2圍墻M2300200元/M36磚墻和欄桿3地下綜合管線M21000800元/M280水、電、氣4綠化及小品M21890050元/M294.50喬、灌、草5環(huán)境景觀處2200萬元/處400小區(qū)主題園合計(jì)796.50八項(xiàng)目投資估算與資金安排3、投資估算說明3）工程建設(shè)其他費(fèi)用估算

工程建設(shè)其他費(fèi)用按各項(xiàng)費(fèi)用科目的費(fèi)率或者取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算表工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表

NextPage八項(xiàng)目投資估算與資金安排序號費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)費(fèi)率或標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)1土地使用費(fèi)土地使用權(quán)出讓合同150.59萬元/畝7700.002工程設(shè)計(jì)費(fèi)勘察設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建安工程費(fèi)用的2%，綜合調(diào)整系數(shù)取1910.313工程勘察費(fèi)勘察設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)綜合估算，設(shè)計(jì)費(fèi)的15%136.554前期工作費(fèi)省及當(dāng)?shù)馗潘闳≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)工程費(fèi)用的0.8%428.735工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)工程監(jiān)理收費(fèi)辦法工程費(fèi)用的1%535.926質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)省及當(dāng)?shù)馗潘闳≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)工程費(fèi)用的0.2%107.187竣工圖編制費(fèi)省及當(dāng)?shù)馗潘闳≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)費(fèi)的5%45.528標(biāo)的編制及招標(biāo)管理費(fèi)省及當(dāng)?shù)馗潘闳≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)工程費(fèi)用的0.1%53.599工程保險(xiǎn)費(fèi)

工程費(fèi)用的0.2%107.1810施工圖預(yù)算編制費(fèi)

工程設(shè)計(jì)費(fèi)的10%91.03

合計(jì)

10651.93表工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表3、投資估算說明4）基本預(yù)備費(fèi)估算

基本預(yù)備費(fèi)以建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用之和為計(jì)算基數(shù)，基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率為5%。詳見《項(xiàng)目投資估算匯總表》八項(xiàng)目投資估算與資金安排3、投資估算說明5）建設(shè)期利息估算

利息計(jì)算對象是債務(wù)資金

項(xiàng)目債務(wù)資金的各項(xiàng)建設(shè)借款均假定在每年的年中發(fā)生，建設(shè)期利息的計(jì)算公式為：

各年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2）×年利率建設(shè)期利息估算詳見《借款償還計(jì)劃表》

八項(xiàng)目投資估算與資金安排序號項(xiàng)

目合

計(jì)計(jì)

算

期第1年第2年第3年第4年1借款

1.1年初本息余額5.50%

4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年應(yīng)計(jì)利息852.5110357.5330551.4本年還本付息9852.51103357.553301055

其中：還本9000

300050001000

付息852.5110357.5330551.5年末本息余額

40006000100002還本資金來源9852.51103357.5533010552.1當(dāng)年可用于還本的未分配利潤

2.2當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷

2.3以前年度結(jié)余可用于還本資金

2.4用于還本的短期借款

2.5可用于還款的其他資金

表借款償還計(jì)劃表序號費(fèi)用名稱投資額占項(xiàng)目投入總資金的比例（%）估算說明合計(jì)其中：外匯1建設(shè)投資73417.90

100.00%

1.1建設(shè)投資靜態(tài)部分70667.90

96.25%

1.1.1建筑安裝工程費(fèi)44546.50

60.68%

1.1.2室外工程費(fèi)(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))8076.00

11.00%

1.1.3工程建設(shè)其他費(fèi)用10651.93

14.51%

1.1.4基本預(yù)備費(fèi)6424.35

8.75%

1.2建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分2750.00

3.75%

1.2.1漲價(jià)預(yù)備費(fèi)

0.00%

1.2.2建設(shè)期利息2750.00

3.75%

2流動(dòng)資金

0.00%

3項(xiàng)目投入總資金73417.90

100.00%

表《項(xiàng)目投資估算匯總表》（二）項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃

反映項(xiàng)目每年資金投入額、占總投資的比重、資金籌措渠道、財(cái)務(wù)利息等情況。

詳見《投資計(jì)劃與資金籌措表》

八項(xiàng)目投資估算與資金安排序號項(xiàng)

目合計(jì)計(jì)

算

期2005200620072008200920101投資計(jì)劃

分年計(jì)劃（%）100%22.82%21.46%19.15%17.88%11.21%7.47%1.1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）138279.7231557.8729675.3426483.4724728.4515500.7610333.841.2建設(shè)期利息3284.08330.00825.001033.641095.44

1.3流動(dòng)資金

1.4項(xiàng)目總投資（1+2+3）141563.8031887.8730500.3427517.1125823.8915500.7610333.842資金籌措

2.1自有資金

2.1.1企業(yè)自籌資金48767.7519557.8711941.948711.258556.69

2.1.2銷售收入（預(yù)售款）65511.97

11733.3911772.2216171.7615500.7610333.842.2借款27284.0812330.006825.007033.641095.44

2.2.1長期借款

其中：銀行借款24000.0012000.006000.006000.00

建設(shè)期利息3284.08330.00825.001033.641095.44

2.2.2流動(dòng)資金借款

2.2.3短期借款

資金籌措合計(jì)141563.8031887.8730500.3427517.1125823.8915500.7610333.84表《投資計(jì)劃與資金籌措表》（一）項(xiàng)目融資主體（二）項(xiàng)目資金來源

1、項(xiàng)目資本金籌措2、項(xiàng)目債務(wù)資金籌措九項(xiàng)目融資方案（三）融資方案分析

1、資本金來源可靠性分析2、融資結(jié)構(gòu)分析3、融資成本分析九項(xiàng)目融資方案（一）財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇1、財(cái)務(wù)價(jià)格

項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)對未來的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時(shí)所采用的價(jià)格是預(yù)測價(jià)格。

2、利率

項(xiàng)目債務(wù)資金的借款利率

3、項(xiàng)目計(jì)算期選取

建設(shè)期和銷售期4、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定

根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項(xiàng)目的情況確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率十項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

（二）營業(yè)收入與成本費(fèi)用估算1、銷售收入估算

根據(jù)銷售計(jì)劃、銷售價(jià)格計(jì)算銷售收入。見《銷售計(jì)劃、收入表》。

《銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表》

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十項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

序號項(xiàng)目合計(jì)銷

售

期20052006200720082009201020111一期銷售面積（M2）

50%50%

189334.2894667.1494667.14

單價(jià)（元/M2）

22002300

銷售收入（萬元）42600.2120826.7721773.44

2二期銷售面積（M2）

25%45%20%10%

84000.42

21000.1137800.1916800.088400.042

單價(jià)（元/M2）

3600400045004000

銷售收入（萬元）33600.17

7560.0415120.087560.043360.02

3三期銷售面積（M2）

20%45%35%

298134.82

59626.96134160.67104347.19

單價(jià)（元/M2）

240024502500

銷售收入（萬元）73266.63

14310.4732869.3626086.80

4四期銷售面積（M2）

20%50%30%84000.42

16800.0842000.2125200.13單價(jià)（元/M2）

500054005600銷售收入（萬元）45192.23

8400.0422680.1114112.07合計(jì)194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4037846.8622680.1114112.07表銷售計(jì)劃、收入表序號項(xiàng)

目合

計(jì)計(jì)

算

期200520062007200820091一期

1.1銷售收入42600.2120826.7721773.44

1.2經(jīng)營稅金及附加2343.011145.471197.54

1.2.1營業(yè)稅2130.011041.341088.67

1.2.2城市維護(hù)建設(shè)稅149.1072.8976.21

1.2.3教育費(fèi)附加63.9031.2432.66

2二期

2.1銷售收入33600.17

7560.0415120.087560.043360.022.2經(jīng)營稅金及附加1848.01

415.80831.60415.80184.802.2.1營業(yè)稅1680.01

378.00756.00378.00168.002.2.2城市維護(hù)建設(shè)稅117.60

26.4652.9226.4611.762.2.3教育費(fèi)附加50.40

11.3422.6811.345.043收入合計(jì)76200.3820826.7729333.4815120.087560.043360.024經(jīng)營稅金及附加4191.021145.471613.34831.60415.80184.80表銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表（二）營業(yè)收入與成本費(fèi)用估算2、成本費(fèi)用估算見《總成本費(fèi)用表》

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十項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

序號項(xiàng)

目合計(jì)計(jì)

算

期20052006200720082009201020111制造成本

14794.6720837.5720906.5228719.7626885.2016111.2310024.771.1開發(fā)成本138279.7214794.6720837.5720906.5228719.7626885.2016111.2310024.772期間費(fèi)用14963.631579.612585.012799.473521.202270.811360.81846.722.1管理費(fèi)用1946.59208.27293.33294.31404.29378.47226.80141.122.2銷售費(fèi)用9732.961041.341466.671471.532021.471892.341134.01705.602.3財(cái)務(wù)費(fèi)用3284.08330.00825.001033.641095.44

3總成本費(fèi)用(1+2)153243.3516374.2823422.5823705.9932240.9629156.0117472.0410871.494經(jīng)營成本11679.551249.611760.011765.832425.762270.811360.81846.72表總成本費(fèi)用表序號項(xiàng)目20052006200720082009合計(jì)1建設(shè)投資18881.820782.9243568.619738.628202.8131174.722銷售收入

2461134516.462697.229533.6151358.23銷售比例

16.26%22.80%41.42%19.51%100.00%4開發(fā)成本

21329.1529913.6754336.5825595.32131174.72Example：開發(fā)成本的分?jǐn)偅ㄈ╉?xiàng)目利潤估算與財(cái)務(wù)評價(jià)表1、現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR,

FinancialInternalRateofReturn)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV,FinancialNetPresentValue

)及投資回收期(Pt，PayBackPeriod

)等評價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力。分為現(xiàn)金流量表（全部資金）、現(xiàn)金流量表（自有資金）

十項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

（三）項(xiàng)目利潤估算與財(cái)務(wù)評價(jià)表1）現(xiàn)金流量表（全部資金）是從項(xiàng)目本身角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項(xiàng)目盈利能力。該表設(shè)定全部投資均為自有資金，用以計(jì)算全部投資所得稅前和所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資回收期（Pt）等評價(jià)指標(biāo)。2）現(xiàn)金流量表（自有資金）從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目自有資金盈利能力。十項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

序號項(xiàng)

目合

計(jì)計(jì)算期200520062007200820111現(xiàn)金流入（CI）

20826.7729333.4829430.5540429.4014112.071.1經(jīng)營收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072現(xiàn)金流出（CO）

35044.2634466.8831222.9231346.222436.152.1建設(shè)投資138279.7231557.8729675.3426483.4724728.45

2.2流動(dòng)資金

2.3經(jīng)營成本11679.551249.611760.011765.832425.76846.722.4經(jīng)營稅金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.162.5所得稅10134.181091.321418.191354.941968.39813.263凈現(xiàn)金流量（CI-CO）

-14217.49-5133.40-1792.379083.1811675.924累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-14217.49-19350.89-21143.27-12060.0923859.535折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-13164.35-4401.06-1422.846676.416812.796累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-13164.35-17565.41-18988.25-12311.8410575.76

所得稅前

7凈現(xiàn)金流量

-13126.18-3715.21-437.4411051.5712489.188累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-13126.18-16841.38-17278.82-6227.2533993.719折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-12153.87-3185.19-347.258123.247287.3210累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-12153.87-15339.06-15686.31-7563.0718107.09表現(xiàn)金流量表（全部資金）序號項(xiàng)

目合

計(jì)計(jì)算期200520062007200820111現(xiàn)金流入（CI）

20826.7729333.4829430.5540429.4014112.071.1經(jīng)營收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072現(xiàn)金流出（CO）

23374.2631498.4528132.9552358.702436.152.1資本金

19557.8723675.3420483.4724728.45

2.2借款本金償還24000.00

2206.571876.3919917.04

2.3借款利息支付3284.08330.00825.001033.641095.44

2.4經(jīng)營成本11679.551249.611760.011765.832425.76846.722.5經(jīng)營稅金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.162.6所得稅

1091.321418.191354.941968.39813.263凈現(xiàn)金流量（CI-CO）

-2547.49-2164.971297.60-11929.3011675.924累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-2547.49-4712.46-3414.86-15344.1620575.455折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-2358.79-1856.111030.07-8768.396812.796累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-2358.79-4214.90-3184.82-11953.2210934.38

所得稅前

7凈現(xiàn)金流量

-1456.18-746.772652.54-9960.9112489.188累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-1456.18-2202.95449.59-9511.3230709.639折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-1348.31-640.242105.67-7321.577287.3210累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-1348.31-1988.55117.12-7204.4518465.72表現(xiàn)金流量表（自有資金）序號項(xiàng)

目1現(xiàn)金流入（CI）1.1經(jīng)營收入2現(xiàn)金流出（CO）2.1建設(shè)投資2.2流動(dòng)資金2.3經(jīng)營成本2.4經(jīng)營稅金及附加2.5所得稅3凈現(xiàn)金流量（CI-CO）4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

所得稅前7凈現(xiàn)金流量8累計(jì)凈現(xiàn)金流量9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量序號項(xiàng)

目1現(xiàn)金流入（CI）1.1經(jīng)營收入2現(xiàn)金流出（CO）2.1資本金2.2借款本金償還2.3借款利息支付2.4經(jīng)營成本2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅3凈現(xiàn)金流量（CI-CO）4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

所得稅前7凈現(xiàn)金流量8累計(jì)凈現(xiàn)金流量9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量表（自有資金）現(xiàn)金流量表（全部資金）全部資金：是從項(xiàng)目本身角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項(xiàng)目盈利能力。自有資金：從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出。兩表區(qū)別：根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)FNPV、Pt、FIRR1、FNPV的計(jì)算。2、Pt的計(jì)算。十項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

3、FIRR的計(jì)算。方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi十項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

3、FIRR的計(jì)算。方法2：Excel函數(shù)法IRR（X:Y）十項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

（三）項(xiàng)目利潤估算與財(cái)務(wù)評價(jià)表2、利潤和利潤分配表

利潤和利潤分配表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤率指標(biāo)。該表根據(jù)總成本費(fèi)用估算表、銷售(營業(yè))收入和銷售稅金及附加估算表填寫。

十項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

序號項(xiàng)

目合

計(jì)計(jì)

算

期200520062007200820111經(jīng)營收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072經(jīng)營稅金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.163增值稅

4總成本費(fèi)用153243.3516374.2823422.5823705.9932240.9610871.495利潤總額（1-2-3-4）30709.633307.024297.564105.875964.822464.426彌補(bǔ)以前年度虧損

7應(yīng)納稅所得額（5-6）30709.633307.024297.564105.875964.822464.428所得稅10134.181091.321418.191354.941968.39813.269稅后利潤（5-8）20575.452215.702879.372750.933996.431651.1610提取法定盈余公積金2057.55221.57287.94275.09399.64165.1211提取公益金1028.77110.79143.97137.55199.8282.5612提取任意盈余公積金

13可分配利潤（9-10-11-12）17489.131883.352447.462338.293396.971403.4914應(yīng)付利潤（股利分配）

15未分配利潤（13-14）17489.131883.352447.462338.293396.971403.4916累計(jì)未分配利潤

1883.354330.816669.10