物權(quán)法案例分析

物權(quán)法案例分析案例分析案例一:能否憑民政部門蓋章的附條件的離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議單方申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的問題。[案情簡(jiǎn)介]張三和李四原系夫妻，結(jié)婚期間雙方以張三的名義購買了一套房屋。后來因性格不合，雙方協(xié)議離婚，并且簽訂了書面的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，約定李四先支付給張三6萬元錢，房屋過戶給李四。民政局在該協(xié)議上蓋章確認(rèn)了。隨后，李四獨(dú)自持有經(jīng)民政局蓋章的離婚協(xié)議和其他相關(guān)材料到當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)構(gòu)辦理離婚析產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。登記機(jī)構(gòu)為其辦理了登記。后來，張三找到登記機(jī)構(gòu)，告知其前夫李四是在沒有經(jīng)過她同意并且沒有向她支付6萬元的情況下辦理的過戶手續(xù)，登記機(jī)構(gòu)因?qū)彶椴粐?yán)辦理了登記造成了她的經(jīng)濟(jì)損失，所以張三就登記機(jī)構(gòu)的登記行為向市政府申請(qǐng)行政復(fù)議并要求行政賠償。因某區(qū)登記機(jī)構(gòu)的登記行為是以市局名義發(fā)證，我局為被申請(qǐng)人。[復(fù)議結(jié)果]市政府復(fù)議決定登記機(jī)構(gòu)的登記行為程序有錯(cuò)誤，責(zé)令我局撤銷登記行為。[評(píng)析]此案登記機(jī)構(gòu)在程序和實(shí)體上皆存在問題。1、從程序上看，《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》第13條規(guī)定:權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的權(quán)利人增加和減少時(shí)，應(yīng)由雙方當(dāng)事人共同到場(chǎng)或依法委托一方申請(qǐng)。在本案中，李四獨(dú)自到場(chǎng)申請(qǐng)并且沒有張三的依法委托，登記機(jī)構(gòu)的登記行為存在程序上的“硬傷”，所以市政府就是依據(jù)登記條例13條的規(guī)定以程序錯(cuò)誤撤銷了我局登記行為。2、從實(shí)體上看，在《物權(quán)法》出臺(tái)前，此類問題，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)審查的實(shí)體內(nèi)容如何確定存在爭(zhēng)議。從本案看，登記機(jī)構(gòu)在辦理此類登記時(shí)，更多的是考慮到便民原則，但往往忽視了其中的法律問題。本案中的離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議是附條件的，李四必須先支付給6萬元錢給張三，房屋才過戶給李四。從法律上分析，這是一個(gè)附條件的民事法律行為。雖然離婚是一種人身關(guān)系的解除，但仍然受民法通則的調(diào)整。民法通則第六十二條規(guī)定:民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時(shí)生效。本案中附條件的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議是以李四支付給張三六萬元錢為生效條件，而不是以民政部門的蓋章為生效要件。登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)，應(yīng)該詢問李四有沒有支付6萬元給張三。如果已經(jīng)支付了就應(yīng)出示支付的相關(guān)證據(jù)，比如收條等相關(guān)證明材料;如果是沒有，或者支付了提供不出相關(guān)證據(jù)，登記機(jī)構(gòu)可以不予受理或要求離婚雙方當(dāng)事人共同當(dāng)場(chǎng)辦理登記。本案中，如果離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議是不附條件的，直接約定該房屋歸李四所有。協(xié)議一經(jīng)簽訂就生效。那么，申請(qǐng)人持有民政部門蓋章確認(rèn)的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議單獨(dú)來辦理轉(zhuǎn)移變更登記，登記機(jī)構(gòu)是可以直接受理。目前，我局正在起草制定草稿《重慶市土地房屋權(quán)屬登記實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)?！掇k法》中專門有一條規(guī)定可以單方申請(qǐng)登記的情形，其中就規(guī)定了依據(jù)經(jīng)婚姻登記機(jī)構(gòu)依法蓋章認(rèn)可的對(duì)雙方房地產(chǎn)權(quán)屬分割明確并且不附條件約定的離婚協(xié)議可以單方申請(qǐng)登記。這種規(guī)定，實(shí)際上是對(duì)《條例》第13條內(nèi)容的補(bǔ)充和細(xì)化。就此案，有人提出李四有沒有支付6萬元，不是登記機(jī)構(gòu)審查的范圍，是一種民事行為。這涉及到登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)問題。目前的法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記審查職責(zé)沒有明確界定?！段餀?quán)法》采取的是實(shí)質(zhì)審查和形式審查相結(jié)合的方式，但增加了就有關(guān)登記事項(xiàng)應(yīng)該詢問申請(qǐng)人的義務(wù)，以及增加了申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必有時(shí)可以實(shí)地查看的內(nèi)容。本案中，登記機(jī)構(gòu)詢問李四是否支付六萬元錢就屬于應(yīng)該詢問申請(qǐng)人的有關(guān)登記事項(xiàng)，并可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。但是哪些登記事項(xiàng)應(yīng)該詢問申請(qǐng)人，哪些不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明，《物權(quán)法》也沒有作出明確規(guī)定。因此，我局在起草制定《辦法》中有一個(gè)初步思路:擬在《辦法》中就登記機(jī)構(gòu)履行的職責(zé)中盡量細(xì)化登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查的內(nèi)容和事項(xiàng)，合理把握登記機(jī)構(gòu)在形式審查和實(shí)質(zhì)審查中的度。(一)規(guī)定查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，登記機(jī)構(gòu)作形式審查，不作要件的真實(shí)性審查。(二)詳細(xì)規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)詢問申請(qǐng)人的有關(guān)事項(xiàng)。(三)詳細(xì)規(guī)定需進(jìn)一步證明的有關(guān)情況。這樣規(guī)定旨在提高行政效率，減輕登記機(jī)構(gòu)的審查風(fēng)險(xiǎn)。不過這只是一個(gè)初步思路，還需要進(jìn)一步論證。案例二:無效抵押登記導(dǎo)致的行政賠償。[案情簡(jiǎn)介]1995年，百勝公司向深圳市有色金屬財(cái)務(wù)公司(以下簡(jiǎn)稱財(cái)務(wù)公司)借款870萬元人民幣，百勝公司以其廠房作為貸款抵押物。百勝公司逾期不能償還貸款，財(cái)務(wù)公司向深圳中院提起民事訴訟。后來百勝公司被深圳中院宣告破產(chǎn)。在破產(chǎn)程序中，財(cái)務(wù)公司對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)未得到確認(rèn)，后又因百勝公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以清償破產(chǎn)費(fèi)用，深圳中院作出民事裁定，裁定終結(jié)百勝公司的破產(chǎn)程序，使財(cái)務(wù)公司的抵押權(quán)完全不能實(shí)現(xiàn)。財(cái)務(wù)公司遂提起行政訴訟及行政賠償訴訟，要求規(guī)劃國(guó)土局賠償其損失。法院經(jīng)審理認(rèn)為，規(guī)劃國(guó)土局在百勝公司沒有提供土地權(quán)屬證明，且未經(jīng)法定公告程序的情況下，為百勝公司頒發(fā)了《房地產(chǎn)證》的行為不合法，建立在不合法的具體行政行為基礎(chǔ)上的抵押登記行為亦不合法。因規(guī)劃國(guó)土局的違法登記行為與財(cái)務(wù)公司的損失存在直接的因果關(guān)系，最終法院判規(guī)劃國(guó)土局賠償財(cái)務(wù)公司810萬元。[評(píng)析]該案是一起因?yàn)榉康禺a(chǎn)錯(cuò)誤登記行為直接導(dǎo)致當(dāng)事人喪失優(yōu)先受償權(quán)，在我國(guó)內(nèi)地迄今為止賠償金額最大的一宗國(guó)家賠償案。在這個(gè)案例中，登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)，存在兩個(gè)問題:一是規(guī)劃國(guó)土局沒有收取該房屋的土地權(quán)屬證明就給百勝公司頒發(fā)《房地產(chǎn)證》，導(dǎo)致《房地產(chǎn)證》沒有記載土地抵押的情況;二是因?yàn)椤斗康禺a(chǎn)證》沒有記載土地抵押情況導(dǎo)致重復(fù)抵押。對(duì)于第一個(gè)問題，該收取的要件沒有收取，我局有過類似的案例，是某一區(qū)縣房管局在辦理房屋轉(zhuǎn)移變更登記時(shí)，因?yàn)闆]有收取土地相關(guān)權(quán)屬證明材料，而錯(cuò)誤將產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)了第三人，最終法院撤銷了我局的頒證行為。對(duì)于重復(fù)抵押的問題，《擔(dān)保法》第35條規(guī)定抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，即不能超額重復(fù)抵押?，F(xiàn)在《物權(quán)法》廢止了這條規(guī)定?！段餀?quán)法》第199條從抵押權(quán)清償順序的角度，規(guī)定了同一財(cái)產(chǎn)可以向兩個(gè)以上債權(quán)人設(shè)定抵押，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)可以超出抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，并沒有限制同一財(cái)產(chǎn)的重復(fù)抵押行為。那么對(duì)于重復(fù)抵押，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該受理，否則申請(qǐng)人可以告我們登記機(jī)構(gòu)不作為。另外《物權(quán)法》第13條規(guī)定登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，因此，登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押時(shí)可以對(duì)抵押物價(jià)值不作審查或認(rèn)定。即:是否存在重復(fù)抵押的問題不屬于登記機(jī)構(gòu)的審查范圍，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理，但登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在權(quán)屬證明文件上如實(shí)記載抵押的前一抵押的情況，以明示后一抵押權(quán)人。本案中法院判百勝公司賠償870萬的另一個(gè)重要原因就是財(cái)務(wù)公司對(duì)該項(xiàng)民事權(quán)利已經(jīng)窮盡了通過民事程序?qū)崿F(xiàn)的途徑和可能性,即百勝公司已破產(chǎn)不能承擔(dān)償還貸款的責(zé)任的情況下才判百勝公司賠償全部的損失。雖然本案賠償金額很大，但登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的仍是一種補(bǔ)充賠償責(zé)任。這與《物權(quán)法》規(guī)定的登記機(jī)構(gòu)的替代責(zé)任不一樣，雖然很多人對(duì)《物權(quán)法》第21條規(guī)定的賠償責(zé)任理解有爭(zhēng)議，但目前大多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為該條規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)替代賠償責(zé)任。即:只要是登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。而登記錯(cuò)誤既包括登記機(jī)構(gòu)工作人員故意以及疏忽大意等過錯(cuò)，也包括當(dāng)事人提供虛假材料欺騙登記機(jī)構(gòu)等情形。因此這是對(duì)登記機(jī)構(gòu)非常不利的規(guī)定。為增強(qiáng)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任能力，目前市局正在與市財(cái)政等部門協(xié)調(diào)考慮制定相應(yīng)的增強(qiáng)責(zé)任能力的制度。案例三:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)名制和善意取得制度。[案情簡(jiǎn)介]2003年6月，張三將其與李四共有的一套房屋，單獨(dú)通過提供虛假的未婚證明及相關(guān)資料賣給萬某，并到當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)構(gòu)辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記。交易所收件人員查驗(yàn)相關(guān)證件齊全后受理了房屋轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記初審人員查閱該房產(chǎn)權(quán)檔案無抵押、凍結(jié)、查封情況，房屋結(jié)構(gòu)面積無變化且根據(jù)未婚證明認(rèn)定該房屋無共有權(quán)后辦理了此次過戶登記，并于2003年6月頒發(fā)給萬某房屋所有權(quán)證。后李四與張三在離婚訴訟清理共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)張三轉(zhuǎn)讓共有房屋的事實(shí)。于是李四在登記機(jī)構(gòu)檔案室查閱了該房檔案，檔案內(nèi)存有2001年張三購房后辦理房屋抵押登記時(shí)提交的結(jié)婚證復(fù)印件，這就與本次張三轉(zhuǎn)讓時(shí)提交的未婚證明發(fā)生了矛盾，因此李四將我局以審查不嚴(yán)為由告上法庭，請(qǐng)求法院判決撤銷我局以上轉(zhuǎn)移登記行政行為。[評(píng)析]判決結(jié)果是法院撤銷了登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給萬某的房屋所有權(quán)證，我局?jǐn)≡V。當(dāng)時(shí)并沒有實(shí)行“實(shí)名制”，登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任相當(dāng)重。法院更多采取的是登記機(jī)構(gòu)作實(shí)質(zhì)審查的觀點(diǎn)。本案中，登記機(jī)構(gòu)在辦理轉(zhuǎn)移登記過程中，初審人員查閱了該套房屋檔案的抵押、凍結(jié)、查封等情況，但由于申請(qǐng)人惡意提供虛假的未婚證明隱瞞房屋是共有房屋的事實(shí)，對(duì)登記機(jī)構(gòu)來說是防不勝防。2004年12月1日，我市頒布實(shí)施的《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》規(guī)定了“實(shí)名制”，目前沒有發(fā)生此類的糾紛。現(xiàn)在《物權(quán)法》又進(jìn)一步確立了“實(shí)名制”，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義。《物權(quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅～經(jīng)依法登記～發(fā)生效力,未經(jīng)登記～不發(fā)生效力～但法律規(guī)定的除外。兩層含義:1、生效主義。例如，當(dāng)事人訂立了合法有效的買賣房屋合同后，只有依法辦理了房屋所權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后，才發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果。2、物權(quán)處分權(quán)利。只要產(chǎn)權(quán)證上寫的是誰的名字，誰就享有物權(quán)，可以自由處分該房屋。而我們登記機(jī)構(gòu)不需要再審查權(quán)利人的婚姻狀況、有無隱名共有人等情況。這在一定程度上減輕登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任。雖然我國(guó)在物權(quán)法頒布以前，在相關(guān)司法解釋中也有不動(dòng)產(chǎn)善意取得的相關(guān)規(guī)定，如最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干意見》,試行,第八十九條規(guī)定:“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利～承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間～部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的～一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的～應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益,對(duì)其他共有人的損失～由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！痹摋l中的共有財(cái)產(chǎn)的范圍應(yīng)該包括不動(dòng)產(chǎn)，但在傳統(tǒng)民法上，善意取得制度只適用于動(dòng)產(chǎn)而不適用于不動(dòng)產(chǎn)。因此對(duì)于此類案件，法院往往采取的是保護(hù)共有權(quán)人的合法利益，而撤銷頒發(fā)給善意第三人的權(quán)證。本案審理中，交易所舉證了這一司法解釋，但法院沒有采納。現(xiàn)在物權(quán)法第一百零六條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，對(duì)這一問題就應(yīng)迎刃而解了。如果這一案例，放在《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，也就不會(huì)敗訴。因此，《物權(quán)法》的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)名制和善意取得制度，在一定程度上是減輕了登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)和審查風(fēng)險(xiǎn)。案例四:關(guān)于拆遷還房監(jiān)管的問題。[案情簡(jiǎn)介]某一房地產(chǎn)項(xiàng)目系危改工程，建筑房屋一幢十八層，2002年4月辦理了商品房預(yù)售許可證，許可證內(nèi)未注明該項(xiàng)目含有拆遷還建房屋，當(dāng)?shù)亟灰姿鶎?duì)該項(xiàng)目進(jìn)行樓盤管理也沒有錄入拆遷還房的信息。該項(xiàng)目竣工后于2003年12月15日辦理了房屋設(shè)定登記，領(lǐng)有房地產(chǎn)權(quán)證。辦證后的幾天，該開發(fā)商與工行某支行申請(qǐng)辦理該房屋所有權(quán)證中部分房屋抵押貸款的合同登記，由于雙方提交資料齊備，房屋產(chǎn)權(quán)來源合法，交易所依法辦理了此次抵押登記。2005年底，王某等人向交易所投訴并提供了該項(xiàng)目拆遷安置合同以其作為房屋合法所有權(quán)人為由要求開發(fā)商解除房屋抵押立即為其辦證，此時(shí)，交易所才得知該項(xiàng)目含有拆遷還房的情況。得知這一情況后交易所進(jìn)行了協(xié)調(diào)處理，2005年12月該項(xiàng)目涉及拆遷還房的房屋全部解除了抵押，王某于2006年3月23日取得了其還建房屋的房屋所有權(quán)證。但王某一直認(rèn)為交易所在辦理抵押登記中未盡到審查義務(wù)，辦理以上抵押登記違法并對(duì)其造成一定損失，于是2006年3月向法院提起行政訴訟及行政賠償訴訟。判決結(jié)果:經(jīng)一、二審法院審理，判決我局勝訴，理由是此次房屋抵押登記時(shí)王某并未取得合法所有權(quán)，登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記申請(qǐng)人產(chǎn)權(quán)合法有效，抵押申請(qǐng)資料齊備，抵押登記合法有效，因此駁回了原告王某的起訴。[評(píng)析]本案雖我方勝訴，但作為拆遷還房權(quán)利人的相關(guān)權(quán)益確實(shí)受到了一定的侵害。本案由于訴訟標(biāo)的為抵押登記行為，因此法院只審查抵押登記行為的合法有效性，而本事件的發(fā)生不能否認(rèn)房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)拆遷還建房監(jiān)管上存在著一定的失誤和漏洞。首先，在辦理預(yù)售許可環(huán)節(jié)，對(duì)是否有拆遷還建房應(yīng)進(jìn)行審查。預(yù)售許可證是開發(fā)企業(yè)出售、抵押房屋的重要依據(jù)，登記機(jī)構(gòu)主要依據(jù)預(yù)售許可證所列范圍對(duì)項(xiàng)目樓盤進(jìn)行維護(hù)，因此，一旦開發(fā)企業(yè)在辦理預(yù)售許可證時(shí)有蒙混行為而未被審查發(fā)現(xiàn)，后續(xù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)樓盤過程中很容易出現(xiàn)諸多類似問題。其次，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與拆遷主管等相關(guān)部門的聯(lián)系和溝通。即使辦理了預(yù)售許可證，拆遷還房還會(huì)發(fā)生調(diào)整和變化，只有加強(qiáng)登記機(jī)構(gòu)與拆遷主管部門的聯(lián)系和溝通，建立信息共享，才能從根本上杜絕此類問題發(fā)生。根據(jù)《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的第15條第3款規(guī)定，補(bǔ)償、安置協(xié)議訂立后，應(yīng)向批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷行政主管部門備案。一旦備案就意味著拆遷當(dāng)事人將拆遷還房的相關(guān)信息告知了房地產(chǎn)行政主管部門。雖然對(duì)內(nèi)我局拆遷主管部門與登記機(jī)構(gòu)是兩個(gè)不同的部門，但對(duì)外統(tǒng)一代