XXX商業(yè)街招商策劃

PAGE9運(yùn)城市解放路地下商業(yè)街招商策劃書山西金碩商業(yè)管理有限公司目錄項(xiàng)目概況商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目定位招商策略及管理運(yùn)營(yíng)模式整合推廣策略招商進(jìn)度安排結(jié)束語(yǔ)項(xiàng)目概況1、地理位置解放路地下商業(yè)街位于解放路南路，南起紅旗街，北至禹都大道。中間與河?xùn)|街交匯，臨近百貨大樓、鑫源服裝城、二郎廟步行街、東星時(shí)代廣場(chǎng)、東星向上廣場(chǎng)、聯(lián)通公司、移動(dòng)公司等六大主要客源聚集地，處于運(yùn)城市老商業(yè)街的核心樞紐位置，交通便利、人流如織，是品牌商家必爭(zhēng)之地。目前這一區(qū)域已經(jīng)是成熟集中的商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地段升值潛力不容質(zhì)疑。2、商業(yè)氛圍解放路地下商業(yè)街區(qū)由品牌服裝專賣店、手機(jī)賣場(chǎng)、大型商場(chǎng)和大型超市構(gòu)成，項(xiàng)目周圍固有百貨大樓、鑫源服裝城、二郎廟步行街、東星時(shí)代廣場(chǎng)、東星向上廣場(chǎng)（在建）、聯(lián)通公司、移動(dòng)公司等成熟商業(yè)區(qū)，涵蓋和輻射70萬(wàn)本地常住人口。根據(jù)運(yùn)城市五年規(guī)劃以及“建設(shè)特大型城市”作為市政府既定的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，該區(qū)域的人口基數(shù)五年內(nèi)將達(dá)到一百萬(wàn)人口。本項(xiàng)目在地下商業(yè)街內(nèi)同時(shí)還聚集了眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)知名服飾專賣店、餐飲店、國(guó)內(nèi)外知名珠寶、綜合小商品、運(yùn)動(dòng)品牌、鞋、箱包、兒童專區(qū)、通信運(yùn)營(yíng)商、銀行、消費(fèi)電子產(chǎn)品等有機(jī)業(yè)態(tài)組合，不但能滿足居民日常生活消費(fèi)，同時(shí)也吸引了大批時(shí)尚人群前來購(gòu)物。2014年該項(xiàng)目已經(jīng)被列為運(yùn)城市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，放眼未來，必將形成了運(yùn)城市CBD中的CBD。3、商業(yè)街規(guī)模解放路地下商業(yè)街區(qū)為主體地下一層結(jié)構(gòu)的建筑格局，總占地面積40625㎡，一期占地面積29570㎡，一期商鋪大約400間；本項(xiàng)目在該地區(qū)屬地標(biāo)性地下商業(yè)建筑，超大規(guī)模完全有能力填補(bǔ)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)空間，很好地整合該地段的業(yè)態(tài)形式，瞬間提升周邊整體價(jià)值。商業(yè)環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)城是“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”、“山西省國(guó)家資源型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”和“晉陜?cè)S河金三角承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”等三個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)疊加的地級(jí)市，是“跨國(guó)公司最佳投資城市”、“中部十大最佳投資城市”、“中國(guó)金融生態(tài)城市”、“中國(guó)十大魅力城市”，鹽湖區(qū)城區(qū)人口68萬(wàn)，運(yùn)城市轄區(qū)人口522萬(wàn)，位于晉、陜、豫三省交界處的黃河金三角中心地帶。2013年全市GDP達(dá)到1140億元，戶籍人口平均GDP突破3500美元，綜合實(shí)力列全國(guó)第125位。隨著外資引進(jìn)力度逐年加大，城市也不斷外擴(kuò)，商業(yè)總量必將與日俱增。2、城市商業(yè)環(huán)境運(yùn)城市鹽湖區(qū)的商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐步形成了以解放路和河?xùn)|街、南風(fēng)廣場(chǎng)為中心的商業(yè)格局。傳統(tǒng)的商場(chǎng)和沿街商鋪的經(jīng)營(yíng)模式開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，集商業(yè)、文化、娛樂、辦公、金融為一體的新興多功能商業(yè)區(qū)漸成主流。可以預(yù)測(cè)，未來運(yùn)城還將出現(xiàn)眾多商業(yè)樓盤，配套服務(wù)設(shè)施也將越來越完善，將吸引更多的商家進(jìn)駐，不斷優(yōu)化、整合商業(yè)環(huán)境已經(jīng)成為城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，集商業(yè)、文化、娛樂、辦公、金融為一體的多功能商業(yè)區(qū)將成為主流。3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以下是本項(xiàng)目周邊主要商業(yè)區(qū)情況的比較：名稱比較項(xiàng)目鑫源服裝城百貨大樓東星時(shí)代廣場(chǎng)二郎廟商業(yè)步行街東星向上廣場(chǎng)（在建）面積約5.5萬(wàn)㎡約3萬(wàn)㎡10萬(wàn)㎡3.1萬(wàn)㎡（占地）（建面）地段河?xùn)|東街河?xùn)|街與解放路交匯處解放路解放路解放路與紅旗西街交匯處物業(yè)配套北鄰南風(fēng)廣場(chǎng)、扶手電梯停車場(chǎng)、扶手電梯地下停車場(chǎng)、扶手電梯、無(wú)障礙電梯地下停車場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、觀光電梯、扶手電梯經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理、租賃經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理、租賃經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理、租賃經(jīng)營(yíng)沿街商鋪、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)沿街商鋪、返租為主、統(tǒng)一管理業(yè)態(tài)組合化妝品、服裝、鞋帽、運(yùn)動(dòng)、休閑、數(shù)碼產(chǎn)品等化妝品、服裝、鞋帽、運(yùn)動(dòng)、休閑、數(shù)碼產(chǎn)品等化妝品、服裝、鞋帽、運(yùn)動(dòng)、休閑、數(shù)碼產(chǎn)品等服裝、餐飲、超市、精品店、書店等大型綜合業(yè)態(tài)SHOPPINGMALL經(jīng)營(yíng)檔次中檔中檔高檔中低檔中檔（現(xiàn)定位）經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好較好較好一般未知消費(fèi)群體中青年、白領(lǐng)中青年、白領(lǐng)中青年、白領(lǐng)中青年、年輕人居多尚未開業(yè)從上表比較分析可知，五個(gè)較大的商業(yè)項(xiàng)目全部集中于解放路周邊，且都相距不遠(yuǎn)，商家經(jīng)營(yíng)壓力比較大。節(jié)假日人流量過于集中，購(gòu)物環(huán)境舒適度降低。運(yùn)城市商業(yè)區(qū)相對(duì)集中，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)市場(chǎng)由單一的商場(chǎng)式經(jīng)營(yíng)模式向大型商業(yè)街區(qū)過度。本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：它所在的位置位于解放路商圈地下，周邊人口密集，是未來新一輪城市建設(shè)的又一中心。當(dāng)?shù)丶邢M(fèi)的一站式購(gòu)物形式還處于初期階段。地理位置優(yōu)越、交通方便、人口流動(dòng)大，消費(fèi)群尚未受到足夠重視。4、居民消費(fèi)能力2011年運(yùn)城居民人均消費(fèi)支出10818.8元，山西省消費(fèi)支出第2位。中青年人的消費(fèi)觀念比較超前，他們負(fù)擔(dān)輕，顧慮少，不乏超前消費(fèi)顧客群。城市雙職工家庭占絕大部分，改善現(xiàn)有生活水平的意愿強(qiáng)烈。獨(dú)生子女家庭比較寵愛小孩，且具有相當(dāng)高的消費(fèi)能力。城市外來工消費(fèi)需求持續(xù)旺盛，運(yùn)城市有大量外來工，他們?yōu)槌鞘邪l(fā)展帶來不可或缺的貢獻(xiàn)。他們多數(shù)分布在運(yùn)城市周遍地區(qū)，這部分消費(fèi)群理應(yīng)受到重視。分析結(jié)論：運(yùn)城市原有的商業(yè)格局正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式過渡，一站式購(gòu)物體驗(yàn)日益受到重視。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，商業(yè)市場(chǎng)尤其是周邊市場(chǎng)大有可為。居民消費(fèi)能力高，潛在消費(fèi)能力不容忽視。城市化進(jìn)程加快，城區(qū)地域不斷擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)由集中向分散過度。本項(xiàng)目所處區(qū)域目前處在地下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的初期階段，本項(xiàng)目很好地填補(bǔ)了地下商業(yè)街的空白，未來發(fā)展?jié)摿薮螅悼臻g可觀。項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位集服裝、百貨、餐飲、數(shù)碼、化妝品、珠寶、休閑為一體的多功能時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)。經(jīng)營(yíng)定位根據(jù)周圍消費(fèi)人群的現(xiàn)實(shí)情況，遵循“一站式購(gòu)物”模式，以中高檔商品為主，兼顧高檔。消費(fèi)為主，娛樂為輔。主力項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的定位原則。業(yè)態(tài)定位沿地下街商鋪：服裝、童裝、內(nèi)衣、餐飲、運(yùn)動(dòng)品牌、鞋包、數(shù)碼等A區(qū)：餐飲、化妝品、珠寶等B區(qū)：服裝、童裝、內(nèi)衣、運(yùn)動(dòng)品牌等C區(qū)：鞋包、數(shù)碼等主力化妝品品牌：屈臣氏主力珠寶品牌：老鳳祥、IDO主力中餐店：大娘水餃、永合豆?jié){大王等主力西餐店：肯德基、必勝客等主力服飾專賣店：森馬、美特斯?邦威、李寧、匡威、佐丹奴、FUN、特步、以純、唐獅、耐克、阿迪達(dá)斯、彪馬等主力飲品：上島咖啡、IDRNK等主力食品店：元祖蛋糕、面包新語(yǔ)等其他主力店：米奇皮具、啊呀呀飾品、蟬之云內(nèi)衣等以上主力商家在全國(guó)各地都有布局，知名度較高，面向的消費(fèi)人群較廣，價(jià)位適中，最重要的是具有可持續(xù)發(fā)展的特性?！爸髁Φ辍迸浜稀拜o助項(xiàng)目”的布局可以充分抓住廣大消費(fèi)群體，滿足大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買需求，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)之間的優(yōu)勢(shì)共享，互補(bǔ)共營(yíng)，使商業(yè)街既考慮到經(jīng)營(yíng)品種的完整性，又保證了商品的多樣性。整合吃、穿、用、休閑、娛樂、文化等為一體的“一站式”的消費(fèi)體驗(yàn)，使人氣不斷凝聚，從而有力保證商業(yè)街區(qū)持續(xù)興旺，經(jīng)營(yíng)者持續(xù)營(yíng)利。招商策略及管理運(yùn)營(yíng)方式現(xiàn)代大型商業(yè)形態(tài)的管理精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)整體的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)上，并加以持續(xù)管理。歷史發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)形態(tài)，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，一個(gè)好的招商策略和后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理方式是項(xiàng)目能否長(zhǎng)遠(yuǎn)營(yíng)利的關(guān)鍵。招商策略統(tǒng)一招商管理原則：維護(hù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)適當(dāng)比例即服裝、餐飲、休閑（包括化妝品、珠寶、鞋包、數(shù)碼等）產(chǎn)業(yè)黃金比例為：5：2：3維護(hù)統(tǒng)一主題形象，統(tǒng)一品牌形象在招商時(shí)要注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。功能同業(yè)差異，形式異業(yè)互補(bǔ)集中品牌優(yōu)勢(shì)特色我們?cè)谡猩讨?，?yīng)對(duì)市場(chǎng)品牌進(jìn)行調(diào)查，對(duì)商家進(jìn)行前期接觸和排查，形式可以多種多樣。然后進(jìn)行適合該區(qū)位的項(xiàng)目定位和品牌引進(jìn)，借鑒周邊城市成功的商業(yè)形式，結(jié)合本地實(shí)際情況加以整合，集中一批具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的品牌以打造本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色。經(jīng)營(yíng)方式自主經(jīng)營(yíng)：必須符合本街區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，自負(fù)盈虧。返租經(jīng)營(yíng)：由管理公司負(fù)責(zé)具體招商，取得穩(wěn)定收益。主力店優(yōu)先（項(xiàng)目面積、選址、租金優(yōu)惠等），特殊客戶應(yīng)給予特殊照顧。租金的合理定位根據(jù)當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力，制定合理的租金水平。不同商鋪、不同位置租金不同，開業(yè)初期階段為培育市場(chǎng)還應(yīng)適當(dāng)減免租金。（應(yīng)充分考察周邊實(shí)際情況而定）商戶入駐優(yōu)惠政策租金、租期優(yōu)惠稅收優(yōu)惠物管費(fèi)優(yōu)惠管理運(yùn)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)管理模式定位：統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營(yíng)“統(tǒng)一管理”就是商業(yè)街負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日常管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理、保安、商業(yè)街活動(dòng)的組織統(tǒng)籌。統(tǒng)一管理可以通過收取合理的管理費(fèi)用，出租活動(dòng)場(chǎng)地等費(fèi)用來舉辦商業(yè)街促銷活動(dòng)；統(tǒng)一管理包括八個(gè)“統(tǒng)一”：統(tǒng)一規(guī)劃布局統(tǒng)一宣傳促銷統(tǒng)一商業(yè)街形象統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間統(tǒng)一物價(jià)、質(zhì)量、計(jì)量管理統(tǒng)一售后服務(wù)及投訴接待統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一管理制度整合推廣策略商業(yè)街命名解放路地下商業(yè)街商業(yè)街推廣主題與“解放路地下商業(yè)街”一起賺錢——與晉中金源地下街對(duì)比！商業(yè)街主力店（必勝客、屈臣氏等）強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐！青年時(shí)尚購(gòu)物基地——打造鹽湖購(gòu)物休閑新版圖！魅力新世界——鹽湖購(gòu)物首選之地！招商推廣策略現(xiàn)場(chǎng)招商售樓處設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)招商，利用條幅、招商畫冊(cè)等，充分展示地下商業(yè)街投資購(gòu)物環(huán)境等，接待咨詢和洽談。廣告招商宣傳宣傳媒體的投入，對(duì)于項(xiàng)目招商能否成功至關(guān)重要。媒體包括：報(bào)紙廣告、硬廣告（海報(bào)）、軟廣告（DM）、新聞性廣告、電視、廣播廣告等等。利用已有的資源，進(jìn)行品牌商戶洽談及資料派發(fā)利用現(xiàn)在已經(jīng)掌握的太原客戶資源，在招商前期階段采取定人定點(diǎn)的方式，電話拜訪、直接約見、郵寄和派發(fā)資料等進(jìn)行定向招商。新聞推廣及廣告招商在招商階段，在媒體上發(fā)布招商信息，同時(shí)通過新聞推廣方式，進(jìn)行一定的媒體炒作，以吸引更多的商家關(guān)注。直銷發(fā)單給各類目標(biāo)客戶送去招商畫冊(cè)，既可以摸清商戶想法，又可以和客戶建立良好的關(guān)系（需要大量人力和精力）。條幅樓體布置招商信息條幅，每入駐一個(gè)品牌商家就增加一塊條幅。DM（DirectMail）廣告可以在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)市場(chǎng)（二郎廟商業(yè)金街、百貨大樓等地）發(fā)放DM廣告以吸引本地投資者。活動(dòng)推廣組織意向商家考察晉中金源地下商業(yè)街與運(yùn)城商業(yè)情況和“解放路地下商業(yè)街”的實(shí)際情況?，F(xiàn)場(chǎng)包裝（充分展示街區(qū)特色及形象）樓體包裝：樓體布置形象噴繪或條幅，突出商業(yè)步行街形象及招商、銷售信息；燈桿旗、路旗：主要布置于項(xiàng)目附近街道沿線及步行街內(nèi)。招商進(jìn)度安排時(shí)間工作內(nèi)容7月份第1周提交、討論招商策劃書7月份第2、3周1、確定招商面積及經(jīng)營(yíng)品種、業(yè)態(tài)劃分初步定位、公開招商時(shí)間最終確定2、確定地下商業(yè)街平面效果圖3、招商計(jì)劃、宣傳推廣計(jì)劃、設(shè)計(jì)制作招商宣傳冊(cè)、宣傳單頁(yè)、展架設(shè)計(jì)等（廣告公司）5、現(xiàn)場(chǎng)包裝方案等初步設(shè)定（裝修公司、廣告公司）6、確定經(jīng)營(yíng)協(xié)議等各類合同條款（律師）7月份第4周1、正式按招商計(jì)劃進(jìn)行招商2、招商畫冊(cè)、宣傳單頁(yè)、展架等制作完成3、現(xiàn)場(chǎng)招商部裝修完畢、招商人員進(jìn)駐4、發(fā)布相關(guān)招商廣告8月份進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段1、分頭實(shí)施招商2、主力店、品牌店直招3、籌備主力店現(xiàn)場(chǎng)簽約儀式、交納意向金上一階段過程中輔助店招商并進(jìn)、簽約、交納意向金此后按照招商實(shí)際進(jìn)展情況，制定工作計(jì)劃和后續(xù)支持1、店面裝修進(jìn)度監(jiān)督、驗(yàn)收2、跟蹤業(yè)績(jī)及商戶狀況、完成招商合同結(jié)束語(yǔ)地下商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個(gè)服務(wù)性的項(xiàng)目，招商人員必須要讓投資者對(duì)該項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展有信心。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的招商責(zé)任心很重要，雖然招商的最終目的是為了公司利益的最大化和資金快速回籠，但是市場(chǎng)在此后能否真正形成？各方長(zhǎng)遠(yuǎn)利益能不能得到保障？我們能不能對(duì)得起投資人？所以，