中國宏觀經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

#中國目前房地產(chǎn)投資約占社會固定資產(chǎn)投資的近20％。房地產(chǎn)投資快速增長是中國社會固定資產(chǎn)投資快速增長的重要推動因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。中國城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70％左右，所以房地產(chǎn)業(yè)投資主要應(yīng)視為消費性的固定資產(chǎn)投資。在城市化加速和工業(yè)化階段，房地產(chǎn)業(yè)首先滿足的是住房的基本需求和改善性需求；投資性和投機性的住房需求最終要出租、要轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)化為滿足現(xiàn)實的住房需求。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國目前的投資率將下降~個百分點。宏觀調(diào)控的目的是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有保有壓，區(qū)別對待，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更好地適應(yīng)社會需求的變化。大規(guī)模進城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動性住房需求，完成工業(yè)化對工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加造成了中國城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，決定了未來幾十年內(nèi)中國城市房屋供給不能滿足需求的基本態(tài)勢。持久旺盛的住房需求決定了未來幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了一定歷史時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長幅度在是合理的、正常的。今后幾十年是中國城市化加速階段，每年城市人口將增加100多0萬，201年前后中國的城市化率將超過50％，202年0中國的城鎮(zhèn)人口將超過7.億5。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的部門，也是為全面建設(shè)小康社會提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)。快速的城市化有賴于房地產(chǎn)的快速發(fā)展，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 年末中國城鎮(zhèn)實有房屋建筑面積 億而，比 年增長了13％0。200年6中國房地產(chǎn)投資達1.萬9億人民幣，比200年0增長2.倍9；房地產(chǎn)開工面積 億itf，比 年增長了 倍；商品房銷售額達 萬億人民幣，是200年0的5.倍2。200年0以來中國城鎮(zhèn)人均住房面積以每年1.平0方米左右的速度增加， 年末已達平方米①。對于推進住有所居，改善民生發(fā)揮了重要作用。據(jù)測算， 年中國城鎮(zhèn)實有房屋建筑面積將達億而，年均需要增加房屋建筑面積億而。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱為支柱產(chǎn)業(yè)無關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強的產(chǎn)業(yè)則是確定無疑的。房地產(chǎn)用地約占城市用地的40％左右，而合理的城市化用地是更集約的用地，與農(nóng)村居民占用地理論上存在著此消彼長的置換關(guān)系，不會對中國的農(nóng)業(yè)安全構(gòu)成威脅。適度松動土地和資金兩個閘門，特別是土地閘門，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供給滿足住房需求，不僅是抑制房價過快上漲，改善民生的釜底抽薪之策，而且對于擴大內(nèi)需，消化“過?！碑a(chǎn)能（如果有“過?！保档瓦^高的存貸差，增加就業(yè)，推動國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展等等具有重要現(xiàn)實意義。美國的“次貸風(fēng)險”的教訓(xùn)固然應(yīng)該引起我們的警惕，但過度夸大美國次貸對中國房地產(chǎn)市場的影響，于中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是有害的。中美兩國國情、發(fā)展階段不同，中國的房貸對象也完全不同于美國?；谥袊抠J結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟社會發(fā)展的宏觀環(huán)境，預(yù)防房貸風(fēng)險的主陣地和主防線應(yīng)是金融機構(gòu)自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。四、中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向應(yīng)是增加有效供給年終歲尾，幾個城市商品房價出現(xiàn)下降，或市場交易量銳減，有價無市,這是事實。但作出中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)拐點的判斷為時尚早。200年7全國房地產(chǎn)投資萬億元，同比增長%2商品房竣工面積億而，同比增長%2商品房銷售面積億itf,同比增長%2個大中城市房價同比上升%，年末商品房空置面積 萬而，同比下降％。商品房銷售面積大于竣工面積，空置面積大幅度下降，表明影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生根本性變化。商品房價漲漲落落是市場發(fā)揮配置房地產(chǎn)資源基礎(chǔ)作用的基本形式。鑒于中國各地發(fā)展極不平衡和房地產(chǎn)市場的區(qū)域性，200年7末幾個城市商品房價的變化，與其說是中國房市拐點的到來，莫如視為這幾個城市相對以往房價高速上漲的某種正常回歸，或者是這幾個城市對以往較高房價的一段時間的消化。住房有效供給不足仍將是今后幾十年中國房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要矛盾的主要方面。中國住房的滿足是一個首先滿足部分社會群體的需求到滿足絕大多數(shù)人需求，由較低水平的滿足到較高水平滿足的長期漸進的過程。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個逐步完善、提高的過程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供給應(yīng)是中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控長期主導(dǎo)方向，也是解決房地產(chǎn)市場問題的基礎(chǔ)。中國要建設(shè)市場發(fā)揮基礎(chǔ)作用的住房資源配置體制，就要承受體制改革的“陣痛”，同時也不能奢望市場化能夠解決中國住房的所有問題，尤其是政府應(yīng)該擔(dān)負起構(gòu)建住房保障體系的責(zé)任。房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展，關(guān)系民生改善，核心問題是房地產(chǎn)開發(fā)用地的升值收益合理分配，是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)政府、市民、開發(fā)商、被征地農(nóng)民（拆遷市民）之間的利益關(guān)系。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，政府承擔(dān)著相互聯(lián)系，但又不能混淆的三個方面的責(zé)任：一是房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。如前所述，主導(dǎo)方向是增加有效供給，任何有利于增加住房供給的方案都值得一試，任何防礙增加供給的政策都應(yīng)慎之又慎，綜合權(quán)衡利弊。二是房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。重視解決房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求所造成的負面影響，強化行政手段在市場失靈領(lǐng)域的作用，對房地產(chǎn)市場實施正確的管理，包括規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)境，打擊合同欺詐、捂盤銷售、囤房囤地、哄抬房價，加強房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管，強制披露房地產(chǎn)信息等；三是根據(jù)公共財力提供的可能性，著力建設(shè)和完善住房保障體系，確保低收入階層的基本住房需求。200年7國家房地產(chǎn)政策繼續(xù)密集出臺，高調(diào)推出住房保障體系建設(shè)，受到廣泛擁護。要把住房保障體系建設(shè)落到實處，首先要從國情和各地發(fā)展階段出發(fā)，科學(xué)規(guī)劃，實施正確的引導(dǎo)，防止誘發(fā)過高的預(yù)期。為此，要在四個層次上統(tǒng)籌兼顧：一是廉租房建設(shè)與經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟適租房、雙限房建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧；二是住房保障體系建設(shè)與社會保障體系建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧；三是社會保障體系建設(shè)與以改善民生為重點的社會建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧；四是社會建設(shè)與經(jīng)濟建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的個性化特點和房地產(chǎn)市場區(qū)域性特點，在對房地產(chǎn)市場信息的把握上，開發(fā)商一般比政府更充分；在對一個地區(qū)房地產(chǎn)市場信息的把握上，當(dāng)?shù)卣话惚戎醒胝浞?。這是合理劃分房地產(chǎn)市場機制和行政干預(yù)邊界的邏輯起點，也應(yīng)是中央政府和地方政府合理匹配事權(quán)、財權(quán)的基點之一。當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要傾向不是市場過度，而是行政干預(yù)過度所導(dǎo)致的市場關(guān)系的扭曲。未來中國房地產(chǎn)政策的基本方向，首先應(yīng)是堅持市場化改革方向不動搖，在深化改革中完善市場配置房地產(chǎn)資源基礎(chǔ)作用的機制，主要運用價格杠桿調(diào)節(jié)住