Lofter產(chǎn)品規(guī)劃營銷講義

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定義發(fā)展發(fā)展產(chǎn)品規(guī)劃裝修價格客群營銷Loft概述LOFT公寓LOFT概述——閣樓、頂層樓，原指工廠或倉庫的上部樓層，現(xiàn)指沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅＜＜定義＜＜開展【起源】

——20世紀(jì)50年代，紐約soho區(qū)的許多年輕藝術(shù)家因無法承擔(dān)高額的房租，轉(zhuǎn)而利用那些租金低廉、空間巨大、光線充足的廢舊廠房和倉庫，從中別離出居住、工作、社交、娛樂、收藏等空間，變成自己的生活空間和藝術(shù)工作室?！驹窖蟆?/p>

——20世紀(jì)９0年代，我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，許多廠房被遺棄火擱置，成了城市建設(shè)的負(fù)擔(dān)，后來一些留學(xué)海外的藝術(shù)家將ＬＯＦＴ改造的理念引入到中國，工業(yè)空間變成了文化創(chuàng)意空間，而LOFT變成了一個時髦的生活方式。例如：北京７９８，上海田子坊【變異】

——21世紀(jì)初，隨著ＬＯＦＴ改造開展深入，開發(fā)商開發(fā)出一種新的住宅形式：ＬＯＦＴ公寓藝術(shù)ＬＯＦＴ公寓ＬＯＦＴ【衍生】

——20世紀(jì)90年代末，中國的房地產(chǎn)商開始把家庭辦公作為有賣點(diǎn)的概念對LOFT加以炒作辦公ＬＯＦＴ＜＜開展北京798798＜＜開展＜＜開展<<藝術(shù)loft【特征】機(jī)器、水泥、管道巨大的窗戶、紅磚外墻、絢爛的墻壁、經(jīng)過拋光的水泥地面、屋頂桁架的處理，豐富及強(qiáng)烈的色彩比照大方塊幾何體、夸張的工業(yè)照明設(shè)備、老式防火梯、黑舊的水塔、裸露的熒光燈管、獨(dú)立浴盆桁架結(jié)構(gòu)水泥地面紅磚墻大落地窗【短板】舊廠房“LOFT〞改造，非常不經(jīng)濟(jì)，比拆掉重造一幢新樓的價格要高LOFT的容積率非常低，是對土地資源的奢侈消費(fèi)。＜＜開展<<藝術(shù)loft【價值】滿足了藝術(shù)家追求空間變化、寬敞的要求。LOFT更為符合藝術(shù)家創(chuàng)作時的情感需求。而且LOFT挑高的空間使得他們便于多角度欣賞自己的作品在這些具有歷史厚重感的樓房內(nèi)，更能激發(fā)這類人群的創(chuàng)作激情?！疚磥怼縇oft是一個全球化的趨勢，并最終會成為一種主流的文化意識，符合當(dāng)前各城市所倡導(dǎo)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開展。Loft與城市開展間的矛盾，注定難逃被拆的命運(yùn)，只是一個過渡性的存在。一種由開發(fā)商集中開發(fā)、區(qū)別于戶外廠房、商業(yè)行為的新LOFT應(yīng)運(yùn)而生，它具有五星級的條件，具備長期性、穩(wěn)定性?！揪瘛勘４鏆v史，節(jié)約耗資空間個性化及居住功能多元化自由、多變、解放；高大、寬敞、結(jié)實(shí)傳統(tǒng)家居藍(lán)圖的革命性顛覆，以外露的美學(xué)對抗包裹的倫理學(xué)，以結(jié)構(gòu)的詩學(xué)對抗馬糞蛋政治學(xué)，所有壓迫權(quán)力的自我解構(gòu)“回家工作吧〞“最奢華的東西就是空間〞“思想多動癥患者們陷入了對于倉庫的愛情〞“忘記過去就意味著背叛〞，Loft的集體記憶功能是富于社會政治學(xué)意味的?！拔覀冞@個無序和超現(xiàn)實(shí)的城市中尋找烏托邦的現(xiàn)實(shí)可能性，通過個體的努力將城市的暴力轉(zhuǎn)化為活力。〞＜＜開展<<藝術(shù)loft【語錄】【裝修】＜＜開展<<藝術(shù)loft第一整體空間通透。LOFT工作室設(shè)計時應(yīng)保證居室內(nèi)垂直挑高的尺度，和水平延展無遮的視覺。

第二劃分獨(dú)立功能的空間。在設(shè)計LOFT工作室時，要能夠利用相對簡單的實(shí)用物，來分割出相對獨(dú)立的功能性空間。

第三模糊工作區(qū)和生活區(qū)界限。LOFT工作室對現(xiàn)代城市有關(guān)工作、居住分區(qū)的概念提出了相應(yīng)的挑戰(zhàn)。工作區(qū)和居住區(qū)可以發(fā)生在同一個大空間中而不必強(qiáng)行別離

第四考慮采光、隔音和通風(fēng)等細(xì)節(jié)設(shè)計。LOFT工作室傾向于大量運(yùn)用玻璃和鋼質(zhì)框架來做外部結(jié)構(gòu)，故私密空間的缺乏，應(yīng)更注重室內(nèi)通風(fēng)和上下層隔音效果的設(shè)計第五設(shè)計風(fēng)格的多樣性。LOFT工作室在設(shè)計上具有非常大的靈活性，也可以是復(fù)古的，可以是中國的，也可以是歐風(fēng)的，甚至可以是暴露的＜＜開展<<辦公loft【價值】顯示出一個企業(yè)的文化從傳統(tǒng)平層商務(wù)樓的單調(diào)壓抑中掙脫出來，還以激情和創(chuàng)造力。惠普、intel都是從LOFT里面走出來的LOFT公寓一般都在城市的核心區(qū)域，房價的抗跌性不言而喻復(fù)式設(shè)計，可隨意變化使用，出租面廣，可商用、辦公、居住擁有國際酒店式的管理效勞租金持續(xù)走高、首付比較低，未來升值潛力非常大。隨著住宅“禁商令〞的政策出臺，創(chuàng)業(yè)型公司失去低本錢的辦公場所，商務(wù)公寓的風(fēng)頭受到?jīng)_擊，形象好、租金相對廉價、空間更自由小戶型商務(wù)LOFT迎來了良好的開展契機(jī)【背景】【客群】功能上：一些比較需要空間高度的，比方電視臺演播廳、公司產(chǎn)品展示廳等性格上：年輕人以及藝術(shù)家，甚至包括一些IT企業(yè)LOFT公寓＜＜開展2000年9月底，中遠(yuǎn)地產(chǎn)首次在京城推出了Loft的工程“遠(yuǎn)洋天地〞2024—2024年，Loft產(chǎn)品層高沒有限制，最低5.2米，但開展一直比較緩慢，供給不多2024年，Loft產(chǎn)品戶型的層高做了明確標(biāo)準(zhǔn)。2024年，隨著住宅市場的火爆，商業(yè)配套和公建工程改裝成Loft推向市場2024年，受金融危機(jī)影響市區(qū)商業(yè)過剩，配套商業(yè)改成商住工程的產(chǎn)品越來越多2024年以來，由于年輕人的追捧，Loft產(chǎn)品井噴式開展，置業(yè)目的漸漸由投資轉(zhuǎn)向自住。【軌跡】2000202420242024202420242024＜＜開展開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，并不一定要找到舊廠房和倉庫，可以重新定義LOFT，來進(jìn)一步利用這個概念，于是就有了LOFT的最外鄉(xiāng)化的版本——“LOFT就是那些層高超過五米的住宅或辦公樓工程〞【由來】概念的引入合理性原動力對開發(fā)商：增加層高的本錢有限，但是銷售價格卻可以上浮至少30%，唯一的約束是在于限高，沒有人會犧牲層數(shù)在限高區(qū)域造LOFT對購房者：雖然錢花多了，但是實(shí)用面積卻在增加。＜＜開展【由來】公建改LOFT原因公建產(chǎn)品的本錢高于同檔次住宅，但由于缺乏政府支持，公建工程賣不過住宅工程，因此開發(fā)商將商用價值不高的公建工程改造成住宅產(chǎn)品，到達(dá)利益最大化。商業(yè)用地中明確規(guī)定了公寓指標(biāo)，因此在難以消化更多商業(yè)指標(biāo)時，開發(fā)商選擇投資回收較快的商務(wù)公寓。但LOFT以其在規(guī)劃指標(biāo)內(nèi)最大限度利用土地創(chuàng)造出額外價值，和高性價比的特點(diǎn)，取代平層公寓成為了公建立項(xiàng)產(chǎn)品的主流。公建產(chǎn)品可到達(dá)最高5.5米的層高解決了因住宅工程層高的限制〔最多4.9米〕帶來的舒適性問題，LOFT產(chǎn)品就像是為公建立項(xiàng)住宅產(chǎn)品量身定做的一樣，流行了開來。物業(yè)類型層高（米）住宅≧4.9辦公≧5.5商業(yè)≧6.1-物業(yè)類型層高對應(yīng)表-＜＜開展【蛻變】——傳統(tǒng)意義的Loft是一種面向小眾人群的建筑形式，狂野、另類、個性與時尚，然而將LOFT概念引入公寓，就必須在建筑形態(tài)上有所改變以便更貼合普通民眾。

現(xiàn)在，Loft已經(jīng)成為現(xiàn)代都市人所追求的一種前衛(wèi)生活的載體。工廠或倉庫的樓層

沒有或只有少量內(nèi)墻隔斷的開敞式布置住宅沒有隔斷的開敞式平面布置

隨意隔斷出風(fēng)格各異的子空間住宅粗獷、另類的建筑外墻和內(nèi)飾

以精致時尚的裝修風(fēng)格地理位置也由郊區(qū)

交通更為便利的市區(qū)或地鐵沿線。潦倒藝術(shù)家變廢為寶的杰作追求潮流的炫耀性消費(fèi)個性空間經(jīng)濟(jì)型小戶型住宅＜＜開展【未來】二套房宏觀調(diào)控制約了大戶型的投資比例，而Loft小戶型將成為城市中心物業(yè)增值開發(fā)的方向之一LOFT將不再是單獨(dú)一棟，而是同時享有區(qū)域優(yōu)勢和大盤的完善配套?，F(xiàn)在市場上推出的LOFT，挑高都在5.6米之上，甚至有的開發(fā)商推出了6米以上的超大層高土地政策的調(diào)整，建筑層高的規(guī)定，精裝狀況，產(chǎn)權(quán)年限以及客群單一，鄰里環(huán)境較差，這些因素都將限制LOFT戶型的開發(fā)，它不會成為主流趨勢，只會作為非主流戶型用來滿足局部購房者的需求。北京市規(guī)劃委新近下發(fā)文件，要求層高大于4.9米的房屋一律按兩倍面積計算，目的是為配合增加中小戶型的房產(chǎn)新政，因此增大了開發(fā)本錢，減小了利潤空間。投資方向大盤大層高非主流限制令＜＜本質(zhì)層高超過五米的住宅或辦公樓工程只要把層高挑高就算是LOFT了。LOFT只不過是沒有隔起來的躍層而已。LOFT和紐約SOHO是“一胎雙生〞Loft公寓是藝術(shù)的舶來品，時尚前衛(wèi)是其存在的根底，不像在美國，Loft有個長期開展的過程是對LOFT的盲目崇拜，失去了LOFT的根本的精神和價值LOFT是開發(fā)商突破用地容積率的限制，披上藝術(shù)的外衣，用加大層高來提高單價，最大限度利用土地，使利潤最大化的工具【物理本質(zhì)】【精神本質(zhì)】＜＜產(chǎn)品【特征】流動性，戶型內(nèi)無障礙透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合藝術(shù)性，業(yè)主自行決定風(fēng)格和格局?！緝?yōu)勢】＜＜產(chǎn)品新型、靈活的產(chǎn)品和戶型設(shè)計，現(xiàn)代感和藝術(shù)性地家居生活，除衛(wèi)生間和廚房之外沒有任何預(yù)設(shè)安排動靜真正別離，上下截然分區(qū)高性價比：一層的價格，兩層的面積，單價高出17%~60%，但面積卻高出60%~70%商住兩用，可以注冊公司【劣勢】＜＜產(chǎn)品小區(qū)實(shí)際容積率超高，使社區(qū)居住品質(zhì)降低。每層的空間受高度限制，有局促感和壓抑感在設(shè)計中受公建工程標(biāo)準(zhǔn)約束，難以設(shè)計出好戶型。裝修不便，本錢高對老人和小孩居住不便，LOFT只適合年輕人單身居住50年產(chǎn)權(quán)、只能五成十年按揭、不能落戶，產(chǎn)權(quán)到期后能否自動續(xù)期未知商業(yè)住宅產(chǎn)權(quán)40-50年70年電費(fèi)0.8-1元/度0.5元/度水費(fèi)8元/噸3.9元/噸層高5.54.9首付50%30%貸款年限10年30年價格較低較高-不同產(chǎn)權(quán)的LOFT優(yōu)劣比較-【劣勢】＜＜產(chǎn)品“商改住〞LOFT水電收費(fèi)普遍采用商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民用標(biāo)準(zhǔn)少數(shù)工程由于公建限制，不通天然氣，只能通過煤氣或電磁爐做飯因此LOFT受立項(xiàng)限制，生活本錢普遍偏高，是造成購置阻礙的原因之一。局部產(chǎn)品為商用水電，居住本錢高-以北京工程為例，對水電、燃?xì)馇闆r作出統(tǒng)計-【劣勢】＜＜產(chǎn)品公建工程的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均高于同區(qū)域普通住宅的物業(yè)費(fèi)因此很多工程為了提高品質(zhì)，推出了各式特色物業(yè)效勞，如社區(qū)班車、24小時管家效勞等。精裝LOFT工程更是大都保持酒店式公寓的公共設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)效勞水平總體而言，LOFT的公共設(shè)施和軟硬件效勞水平整體高于同區(qū)域內(nèi)普通住宅水平，從而增加產(chǎn)品的性價比。物業(yè)費(fèi)用高-以北京工程為例，對物業(yè)情況作出統(tǒng)計-【躍層】＜＜產(chǎn)品<<概念區(qū)分特征上下兩層完全分隔，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接面積如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積之和。每戶都有較大的采光面通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確相互干擾較小劣勢戶內(nèi)樓梯要占去一定使用面積由于二層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。優(yōu)勢在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。＜＜產(chǎn)品<<概念區(qū)分【復(fù)式】特征上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層的場面、欄桿或走廊等局部。一般客廳或餐廳位置上下兩層連通與一般層高和面積相同的住宅相比，通過夾層使用面積可提高50%--70%優(yōu)勢復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小層高過低，如廚房只有2米高度隔斷樓板均采用木質(zhì)，本錢高，且隔音、防火差，故房間的私密性、平安性較差。劣勢上層的層高比下層層上下一般上層層高在2.2米以下并不計建面面積戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好＜＜產(chǎn)品<<概念區(qū)分【錯層】特征指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高差進(jìn)行空間隔斷，層次清楚，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合大面積住宅。＜＜產(chǎn)品<<戶型【戶型元素】層高住宅立項(xiàng)的Loft，需在4.9米以內(nèi)，而辦公立項(xiàng)和商業(yè)立項(xiàng)的Loft，層高需分別在5.5米和6.1米以內(nèi)，開發(fā)商所承諾的“買一層送一層〞才合法有效?？臻g擁有靈活的空間，獨(dú)特的挑空設(shè)計既節(jié)省了實(shí)際空間又可以按自己的意愿靈活安排擺設(shè)，不必受平層空間的拘泥樓梯樓梯成為銜接縱向關(guān)系的重要部件。是上下空間重要的裝飾物和交通通道，只有美觀和實(shí)用結(jié)合的樓梯才能表達(dá)與眾不同的品質(zhì)。＜＜產(chǎn)品<<戶型【戶型元素】隔層——4.9米怎么分，房子凈高也就是4.7米，去掉樓板就是4.5左右，分兩層非常的為難，當(dāng)上層不夠2.2米就非常壓抑。誰去做隔層，怎么隔，隔出來符合不符合平安，這些問題委托開發(fā)商解決已經(jīng)成為現(xiàn)在的趨勢＜＜產(chǎn)品<<戶型【戶型元素】隔層目前LOFT層高普遍在4.89～5.6米之間，集中在5.3米以上，這是保證分割后舒適度的下限。去除隔板〔200mm〕和裝修吊頂?shù)母叨龋琇OFT單層層高可控制在2.3～2.6米之間，略低于國家標(biāo)準(zhǔn)的2.7米普通住宅層高LOFT特有的上下層空間分割、大落地窗及居室挑空都可對層高缺乏進(jìn)行彌補(bǔ)因此，多數(shù)工程出于做足建筑總限高的考慮，并不會做到5.5米和6.1米的上限多數(shù)產(chǎn)品下層的層高略高于上層層高，以滿足下層作為主要活動空間的舒適度，還有1/3的工程采用了均分的方案。-以北京工程為例，對隔層情況作出統(tǒng)計-＜＜產(chǎn)品<<戶型【戶型元素】隔層例1：天鵝灣四期立方·宮〔產(chǎn)權(quán)40年〕戶型面積45-80平方米170%的得房率4.85米層高，首層層高2.65米，第二層層高2.2米,上層比下層小，上層的最小高度不低于2.2m＜＜產(chǎn)品<<戶型【戶型元素】隔層例2合生·麒麟社〔產(chǎn)權(quán)40年〕戶型面積120-140平方米180%的使用率5.49米層高，首層層高與第二層層高都是2.45米上層和下層等高分隔＜＜產(chǎn)品<<戶型【戶型元素】挑高毛坯工程由于定位經(jīng)濟(jì)型住宅的居多，普遍不設(shè)挑空，以增加戶內(nèi)利用面積精裝工程多設(shè)有挑空，可利用挑空來增加居室的品質(zhì)感和舒適度挑空位置根據(jù)戶型設(shè)置不同有所變化，一般臨窗處挑空居多。目前，市場上LOFT仍以精裝工程居多，超過半數(shù)的工程都會設(shè)計挑空，來突現(xiàn)LOFT的優(yōu)勢。-以北京工程為例，對挑高情況作出統(tǒng)計-＜＜產(chǎn)品<<戶型【功能區(qū)分】作為一家人日常生活的動區(qū)，安排客廳、廚房和餐廳?？梢宰鳛樗矫莒o區(qū)，設(shè)計成臥室、書房、兒童房，全家人充分享受安逸舒適的家庭生活。如果二層面積較大那么會獨(dú)立設(shè)計衛(wèi)生間，保證了私密空間同時又減少了夜間如廁上下樓梯的平安隱患一層二層分隔方式現(xiàn)在通行的做法便是客廳挑空，立體感較強(qiáng)，一層客廳空間挑高一般達(dá)3.9米-6米，大局部都為開放式＜＜產(chǎn)品<<戶型【戶型分析】例1金奧國際A戶型銳意80建筑面積55平米優(yōu)點(diǎn)：雙層雙面采光，臥室客廳大開間采光設(shè)計大尺度飄窗設(shè)計創(chuàng)意情趣生活空間一層樓梯下空間可作鞋柜，儲物柜等設(shè)計餐廚一體，短動線方便生活缺點(diǎn)：入戶門直對衛(wèi)生間，影響入戶形象二層衛(wèi)生間與臥室動線較長＜＜產(chǎn)品<<戶型【戶型分析】例2保利香檳國際L1戶型2室2廳22衛(wèi)82.65㎡優(yōu)點(diǎn)：客廳公共區(qū)域4.8米超大尺度挑空一層臥室方便老人居住明廚明衛(wèi)，采光通風(fēng)佳二層獨(dú)立衣帽間一、二層衛(wèi)生間套間設(shè)計入戶設(shè)置玄關(guān)設(shè)計空間缺點(diǎn)：衛(wèi)生間局部有浪費(fèi)空間廚房與衛(wèi)生間、臥室相連，油煙、噪聲影響二層走廊有空間浪費(fèi)＜＜產(chǎn)品<<戶型【戶型分析】例3嘀嗒優(yōu)點(diǎn)：獨(dú)立廚房，無油煙影響；明廚設(shè)計，采光良好上下層動靜別離二層設(shè)有獨(dú)立更衣室二層設(shè)有創(chuàng)意辦公空間缺點(diǎn)：客廳開間較小，采光缺乏二層走道空間浪費(fèi)較大無南向臥室書房空間無自然采光首層夾層A戶型63平米兩室兩廳兩衛(wèi)＜＜產(chǎn)品<<戶型【戶型分析】例4喜年廣場優(yōu)點(diǎn)：一二層動靜別離東面大尺度采光二層套內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)計客廳局部4.8米大空間挑高缺點(diǎn)：入戶廚房、衛(wèi)生間設(shè)置影響入戶形象無南向采光A2戶型1室1廳1衛(wèi)46.14㎡首層夾層＜＜產(chǎn)品<<戶型【戶型面積】看在售工程中以小戶型產(chǎn)品居多，主力面積區(qū)間在30～70平米之間浮動，按雙層計算折合使用面積在60～140平米之間，相當(dāng)于平層的緊湊型1～3室。同時小面積成就了低總價，可以滿足過渡型客戶及投資客戶對面積和價格的需求，存在對平層產(chǎn)品進(jìn)行分流的優(yōu)勢但是受樓體結(jié)構(gòu)限制，小開間長進(jìn)深的戶型較多，居住舒適感方面較弱。-以北京工程為例，對戶型面積情況作出統(tǒng)計-＜＜產(chǎn)品<<戶型【總結(jié)】因LOFT進(jìn)入天津市場較晚，產(chǎn)品設(shè)計較為傳統(tǒng)，與傳統(tǒng)復(fù)式戶型差異不大大多戶型有挑空天津LOFT工程層高普遍較低，均為4.8m，相對而言北京市場的層高種類較高也較豐富，多為5.5m左右均以小戶型為主＜＜規(guī)劃<<分布多數(shù)Loft樓盤緊鄰地鐵交通沿線，周邊通達(dá)城市的多條公交線路，形成了興旺的立體交通網(wǎng)絡(luò)，出行通達(dá)便捷，交通便利地段優(yōu)良配套齊全地處城市核心商圈，或位于高新科技園區(qū)域一般位于城市居住成熟區(qū)域，周邊會所、運(yùn)動場所、商業(yè)街，少數(shù)大規(guī)模社區(qū)配有學(xué)校、醫(yī)療、銀行等配套設(shè)施完善，【Loft區(qū)域分布特征】＜＜規(guī)劃<<規(guī)?！吧谈淖〃昄OFT由于用地條件限制，規(guī)模普遍比較小，在10萬平米以下，可售面積在3～5萬平米的占小一半的市場份額，多為一棟或兩棟樓體。-以北京工程為例，對規(guī)劃情況作出統(tǒng)計-＜＜規(guī)劃<<經(jīng)濟(jì)指標(biāo)由于非住宅立項(xiàng)，在規(guī)劃和建筑指標(biāo)上沒有日照、采光、樓間距、綠化率的限制因此現(xiàn)有產(chǎn)品建筑密度普遍較大，呈現(xiàn)為以塔樓為主，高層或小高層建筑居多，容積率偏高，無綠化等根本規(guī)律。居住密度偏高通常是公建工程的普遍特點(diǎn)由于LOFT本身為一種偏前衛(wèi)產(chǎn)品，因此建筑風(fēng)格普遍偏向城市化、現(xiàn)代化、時尚化，以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主。-以北京工程為例，對建筑形式作出統(tǒng)計-＜＜規(guī)劃<<產(chǎn)品形態(tài)公建工程由于不受“住宅禁商〞的限制，有3/4的工程均設(shè)有住宅底商其他1/4純LOFT產(chǎn)品由于社區(qū)規(guī)模較大，因此商業(yè)為獨(dú)立商業(yè)和地下商業(yè)另外有超過30%的工程參加了局部平層產(chǎn)品來做足限高及增加客群。-以北京工程為例，對產(chǎn)品形態(tài)作出統(tǒng)計-＜＜裝修<<統(tǒng)計數(shù)據(jù)當(dāng)前在售工程中以精裝工程居多多集中在城區(qū)成熟板塊，甚至是寸土寸金的商圈，因此均以成品戶型出現(xiàn)報價在1000～2500元/平米之間浮動局部工程還贈送全套品牌家電，以吸引投資人群和高品質(zhì)人毛坯工程那么出現(xiàn)在較偏僻的郊區(qū)和非中心城區(qū)域以“半成品〞戶型出售以拉低售價，多定位在經(jīng)濟(jì)型工程。LOFT裝修難度高，多數(shù)工程為客戶做局部前期裝修，通過二次收房實(shí)現(xiàn)50%工程搭建層隔板，2/3搭建下層衛(wèi)生間及廚房隔墻，上層預(yù)埋好管線接口在為客戶節(jié)約一定本錢的根底上，最大限度保存LOFT的優(yōu)勢，方便客戶自主改造?！揪b工程】【毛坯工程】-以北京工程為例，對裝修情況作出統(tǒng)計-＜＜裝修<<本卷須知操作區(qū)休閑區(qū)遠(yuǎn)離二層樓板將需要走來走去的開放式廚房操作區(qū)及最常待的沙發(fā)休閑區(qū)設(shè)置在開闊的空間。餐桌和吧臺可設(shè)在二層樓板下面，這兩個區(qū)域相對消耗面積較小，單次使用時間不長，又都以坐為主。盡量減少實(shí)體墻

實(shí)體墻的出現(xiàn)無論從功能上還是視覺上都是一個“堵〞字廚房在挑高空間吧臺在樓板下沙發(fā)區(qū)在挑高空間＜＜裝修<<本卷須知軟裝配飾少而精致

軟裝配飾是能讓Loft變高，降低壓抑感。盡量選擇豎長形、有垂直感或透明的裝飾物房間主體色不超過三種合理運(yùn)用色彩和花色也能讓袖珍Loft看起來更寬敞。盡量采用多點(diǎn)多層次光源多點(diǎn)多光源的局部光那么顯得溫和、舒適，讓房間變得神秘有趣。修飾空間的缺乏。落地?zé)?、地?zé)?、桌燈、壁燈、頂燈、燈帶，不管是直射光源還是漫射光源都要有。＜＜裝修<<趨勢【因?yàn)椤縇OFT的裝修風(fēng)險高、難度大、專業(yè)要求高、裝修費(fèi)用高，要花購房的一半錢，比普通戶型貴40%，多出的費(fèi)用主要用于槽鋼、樓梯、吊頂和砌墻。

【所以】業(yè)主們紛紛選擇委托開放商來解決以上問題，于是精裝是LOFT今后的主要趨勢＜＜價格項(xiàng)目名稱區(qū)域軌道交通均價（元/㎡）價格區(qū)間璟上璟西五環(huán)至六環(huán)，石景山區(qū)阜石路與楊莊東路交叉口東南角緊鄰地鐵1號線1680079.5萬元美利山東四環(huán)與五環(huán)，朝陽區(qū)百子灣東里規(guī)劃輕軌7號線與輕軌10號線1300060-85萬元東闕都東北二環(huán)至三環(huán)，東城區(qū)東二環(huán)東直門橋往東路南側(cè)地鐵2號線、城鐵13號線41600200-332萬元合生·麒麟社北四環(huán)與五環(huán)，朝陽區(qū)望京阜通西大街與望京街交匯處規(guī)劃中的地鐵13號支線、14號線待定（面積130-150㎡）智地·鉆河公館西北二環(huán)至三環(huán)之間，海淀區(qū)西直門立交橋西北角、西環(huán)廣場北側(cè)地鐵2、4號線，輕軌13號線2300092-184萬元天鵝灣東三環(huán)至四環(huán)，朝陽區(qū)朝陽北路與朝陽路之間無地鐵2000072-180萬元金地名京東四環(huán)至五環(huán)，朝陽區(qū)四惠橋東北側(cè)緊臨1號地鐵四惠站24500-28500150-260萬元尚城北五環(huán)外，昌平區(qū)回龍觀北城鐵13號線龍澤站向北1100036-74萬元-以北京Loft樓盤為例-根據(jù)市場上在售的Loft工程，普遍呈現(xiàn)高單價，低總價的特征，單價多在10000元-20000元/平米，總價區(qū)間為70-100萬元?！旧虡I(yè)LOFT】＜＜價格市場上，有少數(shù)Loft工程是以住宅工程立項(xiàng)，這種產(chǎn)品的價格，與同區(qū)域同品質(zhì)的普通產(chǎn)品比較，一般要高出17%-60%?！咀≌琇OFT】樓盤名稱Loft均價（元/㎡）平層均價（元/㎡）價格差異比例金地·名京24500-285001950026%-46%天鵝灣200001700017.6%智地·鉆河公館32000-370002300039%-60%Loft產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)年限成為了工程價格的分水嶺，低總價成為了Loft產(chǎn)品導(dǎo)入市場的有力銷售法寶。-以北京Loft樓盤為例-＜＜客群【年齡】80后，25-45歲外企高級白領(lǐng)、私企中層精英、新聞傳播類、自由職業(yè)者、專業(yè)經(jīng)紀(jì)人畫家/藝術(shù)創(chuàng)作人群/SOHO族/創(chuàng)業(yè)初期的年輕人【職業(yè)】獨(dú)立、自由、前衛(wèi)、進(jìn)取、享樂、創(chuàng)意，熱衷消費(fèi)，流行事物的追隨者，新鮮資訊的傳播者?！緜€性】有一定經(jīng)濟(jì)根底，至少月供不成問題。有見識，思想較活潑。工作壓力、掙錢壓力都不小，屬于社會中間層，向上不易，向下不甘。外地客群奔波至此，更尋求身體與精神的依托和放松?！久枘　浚迹伎腿骸揪裨V求】創(chuàng)意空間自由，實(shí)現(xiàn)自身生活方式，追求對空間和環(huán)境的個性表達(dá)工作和生活的界限越來越模糊，于居住空間提出了居住以外的需求——思維空間、辦公空間、作品展示空間、休閑娛樂空間、甚至包括健身空間【物質(zhì)訴求】性價比高，滿足剛性需求，追求經(jīng)濟(jì)利益最大化的務(wù)實(shí)主義者交通條件便利追求身居鬧市，周邊有齊全的配套效勞設(shè)施齊全的功能分區(qū)過渡性住宅商住兩用，商業(yè)立項(xiàng)的公寓因?yàn)榭梢宰怨?，成為SOHO辦公群體及小創(chuàng)業(yè)者的選擇目標(biāo)＜＜營銷<<工程定位-以北京工程為例-樓盤名稱項(xiàng)目定位合生·麒麟社亞洲風(fēng)尚城市居住區(qū)，第四使館區(qū)15萬平米國際時尚社區(qū)東闕都東直門·涉外·人文寓邸美利山美利山公園大宅金地·名京舒居典范——12萬平米純正國際化社區(qū)天鵝灣國際活性空間智地·鉆河公館現(xiàn)代都市中央的多功能空間璟上璟25萬平米復(fù)合式國際化都市街區(qū)尚城京北創(chuàng)意建筑群通過對北京Loft工程的核心定位概念比照分析，發(fā)現(xiàn)大多以國際化生活為藍(lán)本，詮釋的是地段的優(yōu)越性，對外鄉(xiāng)文脈的挖掘、傳承不夠。大多樓盤借助時尚、創(chuàng)意、舒適等生活方式元素提升樓盤的開發(fā)品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶群。＜＜營銷<<形象定位-以北京工程為例-樓盤名稱項(xiàng)目市場形象定位合生·麒麟社世界風(fēng)尚樣板東闕都中國匯，國際家美利山地鐵7號線百子灣站旁，便捷都市生活金地·名京世界CBD，臺地生活場天鵝灣給北京一個活性世界智地·鉆河公館演義一個人的西直門璟上璟西長安街·大都會考究生活中心尚城回龍觀北，雙倍生活空間從以上北京Loft工程的市場形象定位可以看出，多數(shù)工程側(cè)重于比較競爭優(yōu)勢的市場形象定位，注重工程周邊成熟的城市氣氛或涉外氣氛，完善的生活配套，塑造成高端市場形象只有少數(shù)的Loft產(chǎn)品〔智地·鉆河公館〕是針對目標(biāo)客戶群定位的，同樣有且僅有地處回龍觀的尚城，是針對工程的產(chǎn)品屬性定位。＜＜營銷<<工程賣點(diǎn)-以北京工程為例-樓盤名稱項(xiàng)目賣點(diǎn)合生·麒麟社國際社區(qū)東闕都地段的絕對優(yōu)勢；全屋精裝修，送廚衛(wèi)家電；熱點(diǎn)區(qū)域中僅有的小戶型項(xiàng)目美利山小面積戶型，相對周邊16000、17000的均價，13000的均價吸引著眾多購房者金地·名京成熟的配套及便利的地鐵線天鵝灣活性世界的園林主題智地·鉆河公館北京的次繁華地區(qū),擁有便利的交通,公交、地鐵連接橫貫北京璟上璟高尚住宅、寫字樓、商務(wù)酒店、公寓式酒店、都會商街及中心花