物業(yè)管理概論（第二版）第05章物業(yè)管理資金的來(lái)源及使用

物業(yè)管理概論

第五章物業(yè)管理資金的來(lái)源及使用第五章物業(yè)管理資金的來(lái)源及使用通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，認(rèn)識(shí)物業(yè)管理資金在物業(yè)管理工作中的重要性，了解物業(yè)管理資金的來(lái)源及使用原則，掌握物業(yè)管理資金的有效籌集和合理使用。第五章物業(yè)管理資金的來(lái)源及使用

目錄

5.1物業(yè)管理資金的來(lái)源

5.2物業(yè)管理資金的使用5.1物業(yè)管理資金的來(lái)源5.1.1物業(yè)管理資金的含義物業(yè)管理資金也稱作物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中投入的各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的總和。它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中所支付的各項(xiàng)投入得到合理補(bǔ)償?shù)谋ＷC，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得合理經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的保障。5.1物業(yè)管理資金的來(lái)源5.1.2物業(yè)管理資金的籌措渠道（1）物業(yè)管理啟動(dòng)資金①物業(yè)管理啟動(dòng)資金的概念：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在工商行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行企業(yè)登記時(shí)的注冊(cè)資本金。②物業(yè)管理啟動(dòng)資金的籌措。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的所有制來(lái)看，不同所有制物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動(dòng)資金的籌集渠道各不相同。5.1物業(yè)管理資金的來(lái)源（2）物業(yè)維修基金①物業(yè)維修基金的概念：專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的維修保障資金。②物業(yè)維修基金的籌集：售房單位按照一定比例從售房款中提取；購(gòu)房者按購(gòu)房款2％的比例向售房單位繳交維修基金5.1物業(yè)管理資金的來(lái)源（3）物業(yè)服務(wù)費(fèi)①物業(yè)服務(wù)費(fèi)的含義：物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。②物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格的確定方式：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。5.1物業(yè)管理資金的來(lái)源（4）物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)（5）國(guó)家財(cái)政來(lái)源（6）物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)收5.1物業(yè)管理資金的來(lái)源5.1.3物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則與方式

（1）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則①合理原則②公開(kāi)原則③費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則④誰(shuí)受益誰(shuí)付費(fèi)的原則5.1物業(yè)管理資金的來(lái)源（2）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取方式①包干制②酬金制案例精析租戶欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)怎么辦？某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，合同除了對(duì)租金及支付期限做了約定外，還約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)由王小姐承擔(dān)。近日，該業(yè)主收到物業(yè)管理公司的催款函，說(shuō)已欠繳近一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但業(yè)主稱租賃合同中已約定由租戶交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，你認(rèn)為對(duì)嗎？實(shí)戰(zhàn)演練物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括哪些內(nèi)容清泉物業(yè)管理公司接管了麗苑住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制。公司新來(lái)的會(huì)計(jì)小周負(fù)責(zé)測(cè)算該物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，他所測(cè)算的費(fèi)用中包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中、小修和更新、改造費(fèi)用。你認(rèn)為這樣的測(cè)算對(duì)嗎？5.2物業(yè)管理資金的使用5.2.1物業(yè)管理資金使用的原則（1）合理使用的原則（2）服務(wù)第一的原則（3）民主管理的原則（4）合理收益原則5.2物業(yè)管理資金的使用5.2.2物業(yè)管理資金的使用要求（1）物業(yè)管理啟動(dòng)資金的使用要求物業(yè)管理啟動(dòng)資金除了用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常必要的開(kāi)辦費(fèi)支出外，還有一定數(shù)量的資金參與物業(yè)管理的資金運(yùn)動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理決策者應(yīng)集中統(tǒng)籌和合理安排使用這筆資金，以加快資金周轉(zhuǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。5.2物業(yè)管理資金的使用（2）物業(yè)維修基金的使用要求①在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，商品住房銷售單位將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)代管。②業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。③維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)或業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。④維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，專款專用。5.2物業(yè)管理資金的使用（3）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用要求①積極推行民主管理②科學(xué)制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用預(yù)算方案③設(shè)立專用賬戶進(jìn)行日常核算，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，作好財(cái)務(wù)記錄5.2物業(yè)管理資金的使用5.2.3物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成及測(cè)算（1）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成（2）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算原則（3）物業(yè)服務(wù)成本的測(cè)算方法（4）法定稅費(fèi)的測(cè)算（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)或酬金案例精析物業(yè)服務(wù)費(fèi)入不敷出，能用維修基金彌補(bǔ)嗎？某物業(yè)管理公司接管一住宅小區(qū)后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)入不敷出，業(yè)主也不愿意提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納標(biāo)準(zhǔn)，于是有人提出是否可以用維修基金來(lái)彌補(bǔ)？實(shí)戰(zhàn)演練如何對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行定價(jià)？某物業(yè)管理公司接管一宗高檔商品住宅物業(yè)項(xiàng)目，如果你是公司任命的項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)該如何確定小區(qū)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？物業(yè)管理資金是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中所支付的各項(xiàng)投入得到合理補(bǔ)償?shù)谋ＷC，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得合理經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的保障。物業(yè)管理資金主要來(lái)源于物業(yè)管理的啟動(dòng)資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和維修基金。物業(yè)維修基金是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的維修保障資金。物業(yè)服務(wù)費(fèi)和維修基金在使用中都應(yīng)堅(jiān)持“?？顚Ｓ谩薄ⅰ叭≈诿?，用之于民”的原則。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，其費(fèi)用構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤(rùn)三部分。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資