商業(yè)廣場(B座)建設項目可行性研究報告

XXXX房屋開發(fā)有限公司XX建設項目可行性研究報告工程設計有限責任公司XX分公司二O一一年五月 41.1項目名稱 41.2建設單位概況 41.3項目編制依據(jù) 51.4研究工作的范圍 61.5項目建設規(guī)模及內(nèi)容 61.6投資估算及資金籌措 61.7研究結(jié)論 71.8主要技術(shù)指標 7第二章項目提出背景及建設必要性 92.1項目提出背景 9第三章市場分析與預測 3.1市場現(xiàn)狀分析 3.2項目市場分析 3.3市場預測 第四章項目建設條件 4.1地理位置 4.2氣象條件 4.3自然地理狀況 4.4基礎設施情況 第五章工程技術(shù)方案 5.1總平面布置 5.2建筑、結(jié)構(gòu) 5.3給排水設計 5.4空調(diào)通風防排煙設計 25.5供電設計 第六章環(huán)境保護、衛(wèi)生防疫及節(jié)能 6.1環(huán)境保護 6.3節(jié)能措施 7.1建筑消防 7.2暖通、給排水防火設計 7.3電氣防火設計 第八章項目組織及實施進度計劃 8.1項目組織與管理 8.2項目實施進度計劃 第九章投資估算與資金籌措 9.1投資估算編制依據(jù)及方法 9.2投資估算 9.2資金籌措 第十章財務數(shù)據(jù)估算 10.1.計算期估算 10.2.銷售(經(jīng)營)收入估算 10.3.總成本費用估算 10.4、項目財務評價 第十一章社會影響分析 11.1社會影響效果分析 11.2社會適應性分析 11.3社會效益分析 11.4社會風險分析 3第十二章結(jié)論與建議 12.1結(jié)論 1、宗地圖2、土地證3、掛牌交易成交確認書4、建筑擴初設計審定通知單5、建設工程規(guī)劃許可證6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照7、開發(fā)資質(zhì)4第一章總論1.1項目名稱1.1.1項目名稱1.1.2項目建設單位XX房地產(chǎn)開發(fā)(XX)有限公司1.1.3項目聯(lián)系人及電話1.1.4項目建設性質(zhì)新建1.2建設單位概況XX房地產(chǎn)開發(fā)(XX)有限公司是一家與港澳臺商合資經(jīng)營企業(yè)。成立于2006年6月15日，公司總注冊資金為柒仟玖佰捌拾玖萬美元，主營房產(chǎn)開發(fā)、銷售、自有房產(chǎn)租賃。公司擁有一批素質(zhì)高，專業(yè)強的房地產(chǎn)專業(yè)人才，現(xiàn)有在職人員共有45人，其中擁有職稱的專業(yè)人員共有11人，其中具有高級職稱人員1人，具有中級職稱人員5人，具有初級職稱人員5人。具體專業(yè)為建筑專業(yè)6人，財務專業(yè)2人，經(jīng)濟專業(yè)2人，統(tǒng)計專業(yè)1人。公司由開發(fā)部、工程部、技術(shù)部、銷售部、財務部等部門組成。XX房地產(chǎn)開發(fā)(XX)有限公司結(jié)合市場優(yōu)勢與融資優(yōu)勢，融合了中外企業(yè)文化中對項目進展有利的精髓。XX始終以5“為客戶創(chuàng)造價值”為核心經(jīng)營理念，站在城市建設產(chǎn)業(yè)角度，從城市資源優(yōu)化，城市基礎設施及房地產(chǎn)的投資，建設，運營等業(yè)務。實踐并完善“融投資帶建設，源頭戰(zhàn)略”等經(jīng)營戰(zhàn)略，將城市建設發(fā)展商與城市領(lǐng)域系統(tǒng)服務商相互融合，按照建設項目全壽命理論，以金融創(chuàng)新為利器，提供從策劃，咨詢，規(guī)劃，設計，招標代理，勘察，施工，采購，監(jiān)理，裝修，代建服務，建成運營等全過程或階段性服務。這樣的創(chuàng)立及實踐的戰(zhàn)略構(gòu)想，使XX房地產(chǎn)開發(fā)(XX)有限公司站在發(fā)展的高端，里程碑式地完善了產(chǎn)業(yè)價值鏈的有效整合。XX房地產(chǎn)開發(fā)(XX)有限公司經(jīng)歷多年的發(fā)展和積累，創(chuàng)建了城市發(fā)展和建設領(lǐng)域獨樹一幟的XX品牌，在城市發(fā)展經(jīng)營理念，運營模式創(chuàng)新和建設領(lǐng)域系統(tǒng)整合等都具有相當規(guī)模和比較優(yōu)勢，成為不斷提升，持續(xù)發(fā)展的大型投資建設集團，推動了城市的科學發(fā)展，獲得政府的高度贊揚。公司將通過整合資源、制定長期戰(zhàn)略規(guī)劃、輸出科學管理文化，用標準和服務為客戶提供個性化服務，形成可持續(xù)性發(fā)展的卓越企業(yè)，以成具有影響力的企業(yè)集團。1.3項目編制依據(jù)(1)國家有關(guān)部委及XX市的相關(guān)法規(guī)和規(guī)范(2)《XX省消耗量定額參考價目表》(2004年)(3)《XX省建設工程費用參考標準》(2006年)(4)XX商業(yè)廣場建設項目規(guī)劃設計方案(5)投資單位提供的基礎資料(6)《XX城市總體規(guī)劃(2005-2020)》;(8)二00二年出版《投資項目可行性研究指南》6(9)國家計劃委員會辦公廳關(guān)于出版《投資項目可行性研究指南版)》的通知，計辦投資[2002]15號。(10)國家發(fā)展改革委、建設部印發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版(發(fā)改投資[2006年]1325號)。1.4研究工作的范圍(1)項目建設必要性(2)市場分析(3)項目市場定位分析(4)項目建設條件(5)工程技術(shù)方案(6)環(huán)境評價及節(jié)能(7)投資估算及資金籌措1.5項目建設規(guī)模及內(nèi)容XX房地產(chǎn)開發(fā)(XX)有限公司開發(fā)的“XX商業(yè)廣場(B座)”項目位于XX市XX新區(qū)C10-2號地塊，規(guī)劃用地面積為12403.2平方米，總建筑面積53594.4平方米(地上建筑面積39193.6平方米；地下建筑面積14400.8平方米)?！癤X商業(yè)廣場(B座)”項目共有1棟樓。B座為地下2層地上6層的商業(yè)廣場一棟。地下2層為停車場，建筑面積為7235.6平方米(其中人防建筑面積為4200平方米);地下層為綜合購物中心，購物中心建筑面積為46358.8平方米。1.6投資估算及資金籌措本項目總投資約為23360萬元人民幣，主要用于土地征購、基礎設施建設和建筑安裝工程、裝修、技術(shù)服務費、設備費等費用，資金籌措方式為自籌。71.7研究結(jié)論從建設地點、功能、標準以及市場的發(fā)展需求等狀況縱觀全局，本項目建設是必要的。本項目符合人們追求綠色環(huán)保、生態(tài)自然、舒適溫馨、健康科學的消費理念，同時對于洪區(qū)經(jīng)濟的健康積極發(fā)展可起到一定的促進作用，項目經(jīng)濟效益和社會效益均是顯著的。建議項目立項后，應抓緊落實資金，辦理項目相關(guān)手續(xù)，做好項目設計工作，使項目盡快實施。1.8主要技術(shù)指標主要技術(shù)指標見下表：8主要技術(shù)指標表序號用地面積建筑面積1規(guī)劃建設用地面積平方米2總建筑面積平方米3地上建筑面積平方米4地下建筑面積平方米其中公用設備建筑面積平方米人防建筑面積平方米5容積率5.48(總體)6建筑密度%50.5(總體)7綠化率%35(總體)8建設總投資萬元9第二章項目提出背景及建設必要性2.1項目提出背景XX新區(qū)位于XX城區(qū)南部，規(guī)劃面積120.6平方公里。新區(qū)與母城隔河相依，環(huán)抱母城南部，與母城交映生輝。本著“線形城市的帶狀組團結(jié)構(gòu)，公交主導的出行方式，可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)”的規(guī)劃理念，由XX,上海，臺灣，美國，日本，澳大利亞，加拿大等國內(nèi)外等著名規(guī)劃設計單位競標產(chǎn)生的規(guī)劃設計方案，其主要功能單元為“三區(qū)一城一帶”。即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，高檔次中央商務區(qū)，高品質(zhì)居住區(qū)，大學城，渾河觀光旅游帶。主要建設用地80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20%,商貿(mào)金融用地4%,居住用地20%,教育科研用地6%,道路用地20%,公共綠地20%,其他用地10%。新區(qū)主體部分為東起沈撫高速公路東陵大橋，西至長大鐵路的渾河與南三環(huán)之間的區(qū)域，東西長約21公里，南北寬3-5公里，呈帶狀隔渾河與母城相望，規(guī)劃面積90平方公里，常住人口20多萬人。XX新區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越。向南，距離XX空港-桃仙機場僅7公里；向北，通過已建成的渾河東陵橋，長青橋，富民橋，渾河橋，勝利橋與母城相連；沈營，沈丹，沈撫高速公路及機場路，沈祝路，沈蘇快速干道和長大鐵路等貫穿新區(qū)。XX新區(qū)空間上是在金廊，銀帶骨架基礎上的一軸兩帶格局。一軸即南部金廊，并以此為基礎形成新區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)中心，兩帶即沿渾河的觀光休閑娛樂產(chǎn)業(yè)和沿三環(huán)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動下迅速崛起，它在發(fā)展傳統(tǒng)服務業(yè)的基礎上，著重發(fā)展信息服務業(yè)，會展服務業(yè)，旅游服務業(yè)，物流服務也，構(gòu)建現(xiàn)代服務體系，體現(xiàn)商務辦公，文化娛樂，生態(tài)旅游特色，致力于打造高品位的商務休閑環(huán)境。為進一步落實《XX市中心城區(qū)總體規(guī)劃1996-2010》,新區(qū)城市建設進程，改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件，XX房地產(chǎn)開發(fā)(XX)有限公司決定開發(fā)建設“XX商業(yè)廣場(B座)”項目住宅項目工程?！癤X商業(yè)廣場(B座)”總投資額23360萬元，項目將于二0一五年十二月全部竣工，項目建成后將以集居住為主、商網(wǎng)、辦公、休閑于一體的多功能小區(qū)。項目區(qū)域道路順暢，交通便捷，區(qū)域環(huán)境良好，是建設商業(yè)及住宅的理想地段。隨著國家制定十二五規(guī)劃即將到來，XX城市新一輪規(guī)劃在兩年前就已經(jīng)啟動了，新規(guī)劃跟現(xiàn)行規(guī)劃比起來，首先就是城市定位明顯提高。上一期規(guī)劃確定XX城市定位是“XX省省會、東北地區(qū)中心城市、全國重要的工業(yè)基地”,而新的規(guī)劃對XX城市定位的表述是“XX省省會、國家中心城市、國家先進制造業(yè)基地、國家歷史文化名城”。從“東北地區(qū)中心城市”到“國家中心城市”,進一步提升了XX城市的地位，從“全國重要的工業(yè)基地”到“國家先進制造業(yè)基地”,強調(diào)的是XX制造業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和目標。預計年內(nèi)能完成國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，必將給我國經(jīng)濟帶來又一次大的發(fā)展，基本建設必又進入一個蓬勃向上的時期，內(nèi)需需求擴大，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機遇。2.2項目建設的必要性《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出“必須加強和諧社會建設。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展”,“調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費”。“XX商業(yè)廣場(B座)”項目的建設符合國家及XX市加強和諧社會建設、推進社會福利社會化、調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應的規(guī)劃和原則要求。本項目的建設，符合各級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實。項目規(guī)劃用地指標已經(jīng)報XX市規(guī)劃委員會并函復。本項目所處經(jīng)濟發(fā)展帶，功能定位為：以居住為主、商業(yè)為輔的現(xiàn)代化公寓小區(qū)，是XX市XX新區(qū)城市建設的重要發(fā)展地區(qū)。項目的建設將有利于加快XX新區(qū)的建設和改造步伐，促進該區(qū)域建設向現(xiàn)代化的規(guī)劃方向發(fā)展，進一步增強區(qū)域的吸引力和輻射周邊地區(qū)的作用，落實XX市總體規(guī)劃的目標要求。根據(jù)該項目所處區(qū)位特點，綜合分析其在該地區(qū)的地位和作用，考慮到XX總體規(guī)劃的要求及社會經(jīng)濟發(fā)展計劃的總體要求，建設該項目是有必要的、可行的。第三章市場分析與預測通過對XX市該地區(qū)房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查、整理、匯集，根據(jù)XX市XX新區(qū)及該區(qū)域目前的經(jīng)濟背景和社會背景，進行本項目的市場分析和市場預測。3.1市場現(xiàn)狀分析板塊已經(jīng)并將繼續(xù)占據(jù)重要的地位?！澳弦辣蓖亍?“南北金廊，東西銀帶”等戰(zhàn)略的效應開始在XX新區(qū)顯現(xiàn)。除便捷的交通意外，水系，綠地，文化，教育，科技以及巨大的發(fā)展空間，已經(jīng)并將繼續(xù)造就出XX新區(qū)“得天獨厚”的環(huán)境優(yōu)勢。隨著萬科，金地，沿海，首創(chuàng)等諸多國內(nèi)知名的開發(fā)企業(yè)紛紛入駐XX,經(jīng)過幾年時間的發(fā)展，XX出現(xiàn)了一大批在產(chǎn)品，服務，環(huán)境等多方面表現(xiàn)優(yōu)異，貼近老百姓生活的優(yōu)質(zhì)中高端項目。其開發(fā)的產(chǎn)品主要有普通住宅，情景洋房和別墅等，另外XX有著寶貴的濱水土地資源，部分項目濱水而建依托良好的自然環(huán)境結(jié)合項目的自身屬性來規(guī)劃園區(qū)景觀，布局合理，著重提高居住舒適度。XX廣大購房者的消費觀念已經(jīng)由過去的“買面積”,轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的“買環(huán)境”,并正在步入“買文化”階段。XX新區(qū)在保持，擴大固有的空氣，綠地等優(yōu)勢的同時，依靠科學的規(guī)劃，高效的運營，發(fā)展了產(chǎn)業(yè)，凝聚了人氣，提高了交通的可達性，并與文化，政策等優(yōu)勢緊密結(jié)合，適應了購房者需求，提升了區(qū)域的品位與價值。XX新區(qū)作為奧運會分賽場的所在地，區(qū)域板塊擁有得天獨厚的展示，發(fā)展機遇。作為“前奧運效應”,XX新區(qū)已經(jīng)借助奧運契機，完善了城市功能，提升整個區(qū)域和諸多項目的美譽度；作為“后奧運效應”,XX新區(qū)應當能夠繼續(xù)整合資源，重組人們的消費心理，發(fā)掘其對房地產(chǎn)的巨大利好，進而形成當?shù)胤康禺a(chǎn)市場充分發(fā)展的原動力。“綠色XX,水岸新城”,XX新區(qū)位于未來城市的“新都心”,是幾年乃至十年后，整個城市的最核心區(qū)域。這就決定了XX新區(qū)房地產(chǎn)市場必然是母城的“升級版”,是沈城居民二次置業(yè)，改善居住條件的理想選擇。而且，XX新區(qū)作為科技新城，經(jīng)過多年的發(fā)展，已基本形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。以電子信息和先進制造為主導的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已校的進駐，凝聚了人氣，提升了品位。未來XX將以其科技，文化和人居環(huán)境變化，與房地產(chǎn)市場的發(fā)展相得益彰，和諧共隨著奧運會，全運會陸續(xù)召開，XX的房價也從3000元/平方米以上飆升到萬元，就目前而言，均價6000元/平方米的樓盤已經(jīng)占據(jù)大部分市場，隨著全運會的召開，XX的房價將會有更大的增值潛力。XX的城市縱軸是以青年大街為代表的城市金廊，而XX城市的橫軸，完全可以由渾河來承擔，不得不說渾河在XX南部的發(fā)展進程中扮演了急先鋒的角色，渾河成為了XX市新的城市中軸線。2010年2月28日，新區(qū)，航高基地合署辦公”,建設“大XX”的序幕正式拉開。這是一次最具全局性的戰(zhàn)略的調(diào)整，將東陵區(qū)，XX新區(qū)，航高基地合署辦公，形成建設大XX的新格局。XX給大XX做出了打造“和諧XX,綠色XX,創(chuàng)新XX”的發(fā)展定位，在這樣的定位中，渾河的生態(tài)作用再次凸現(xiàn)出來。2013年第十二屆全運會花落XX,XX作為主會場，有了一次全新的機遇。XX近幾年每年的住宅供應面積在100萬-150萬平方米左右，而空置率基本為零。從市場的角度，不管在XX其他幾個區(qū)域或是在全國其他省級城市，這樣表現(xiàn)優(yōu)秀的市場環(huán)境恐怕極為少見。根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，2009年，XX地區(qū)的平均房價4800元/平方米，其中最高樓盤均價為6700元/平方米，而目前，XX地區(qū)的商品房均價已經(jīng)超過了6000元/平方米，其中親水樓盤的銷售價格已經(jīng)超過萬元，有一次攀升至歷史最高點。到目前為止，XX人均住房面積在全國仍處于中下游較底的水平。這也就另一角度證明，XX商品住宅市場的需求是巨大的，市場的消化能力仍將保持在高水平。3.2項目市場分析新區(qū)地勢平坦，區(qū)位優(yōu)越，這里具備投資發(fā)展的最佳區(qū)位優(yōu)勢。XX新區(qū)位于渾河水系沖積而成的渾河平原上，地形平緩，地勢東高西低，平均海拔低于50米。XX新區(qū)屬于北溫帶受季風影響的半濕潤大陸性氣候，四季分明。交通條件便利，位于XX市城南部，東至16米規(guī)劃路東邊線，南至80米規(guī)劃路中心線，西至30米規(guī)劃路中心線，北至用地界線。XX新區(qū)功能完善，政策優(yōu)越，這里具備投資發(fā)展的最佳環(huán)境優(yōu)勢。區(qū)政府不斷完善城市載體功能，大力優(yōu)化城鄉(xiāng)發(fā)展條新區(qū)將以嶄新的面貌，綠洲式的環(huán)境，為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的城市建設奠定堅實的基礎。XX新區(qū)建筑市場的地域優(yōu)勢、完善的配套設施等方面都具有絕對的優(yōu)勢，適宜進行“XX商業(yè)廣場(B座)”項目開發(fā)。3.3市場預測由于全球經(jīng)濟復蘇道路漫長，全球住房市場復雜度進一步上升；中國經(jīng)濟將持續(xù)復蘇，住房投資作用將有所弱化，通過膨脹壓力會越來越大，國際經(jīng)濟失衡及各國應對措施的不協(xié)調(diào)帶來的不確定性也會增加；城市化的規(guī)模結(jié)構(gòu)都將進行深度調(diào)整；土地供求總量和結(jié)構(gòu)矛盾將有所緩解，特別是保障性住房用地比重將明顯提高。總體預測為：2011年房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有降或是穩(wěn)中略降。主要理由為：一是中央住房調(diào)控政策與宏觀調(diào)控政策方向一致；二是中央在住房調(diào)控問題上態(tài)度堅決，意志堅定，對房價采取了露頭就打，見高就打的策略；三是預計在2011年保障性住房的投資會大幅增加，住房保障力度會明顯加大；四是住房投機已經(jīng)收到了抑制，住房消費者的預期繼續(xù)發(fā)生分化；五十緊縮的貨幣政策導致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力增大，房地產(chǎn)個人按揭貸款的約束趨緊，會給開發(fā)商和住房按揭貸款帶來極大的約束。2011年第1季度在多重緊縮因素的綜合作用下，開發(fā)企業(yè)可能會降價或變相降價，銷售面積則可能因房價下鄉(xiāng)而上升；第2季度，地方政府調(diào)控措施可能會變相放松，價格相對平穩(wěn)，銷售面積上升；第3季度，市場供求矛盾可能重新出現(xiàn)，房價有一定的上漲壓力；第4季度，調(diào)控政策可能重新趨緊，房價與銷售量相對穩(wěn)定。住房市場面臨的嚴峻挑戰(zhàn)是：宏觀投資增長放慢，收入分配差距拉大，通貨膨脹，壓力日增；城市化過于粗放，社會經(jīng)濟問題日益積累；住房企業(yè)管理內(nèi)控能力不足，資信有待進一步提高；住房消費政策缺乏持續(xù)性，居民租購能力同現(xiàn)不足；房企信貸依賴嚴重，公積金中心風險日增；商品房供給擴張困難，需求不斷積累；中低檔住房用地供應不足，土地融資助漲地價上漲；差別信貸政策有待加強，保障房融資渠道尚需拓寬；市場監(jiān)管效率尚需提高，責任有待明確；保障性住房資金難以保障，目標責任尚需明晰；調(diào)控政策執(zhí)行力有待加強，預期管理嚴重缺乏。2011年商品住宅市場發(fā)展的主要影響因素包括(1)積極穩(wěn)健，審慎靈活的宏觀經(jīng)濟政策取向2011年，宏觀經(jīng)濟政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，重點是更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、管理通脹預期的關(guān)系，加快推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置，切實增強經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性和內(nèi)生動力。在貨幣政策方面，要求把好流動性總閘門，把信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟。(2)積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化2010年，經(jīng)濟工作會議提出，“要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，合理確定大中小城市和小城鎮(zhèn)的功能定位、產(chǎn)業(yè)布局、開發(fā)邊界，形成基本公共服務和基礎設施一體化、網(wǎng)絡化發(fā)展的城鎮(zhèn)化新格局”。城鎮(zhèn)化的推進將直接和間接地帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。(3)經(jīng)濟增速將有所放緩2011年，全球經(jīng)濟仍處于緩慢復蘇過程中。多數(shù)權(quán)威機構(gòu)預測，2011年我國經(jīng)濟增長在9%左右，低于2010年水平。經(jīng)濟的復蘇減小了房價大幅下跌的可能，但同時，經(jīng)濟增速的放緩將帶來房價漲幅的趨緩。(4)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從緊2010年11月30日中共中央在中南海召開的黨外人士座談會上，胡錦濤總書記明確提出，要加快保障性住房建設，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。2010年12月26日，溫家寶總理在參與《重返災區(qū)-中國之聲溫暖行動》直播節(jié)目中表示，通過加大保障性住房建設和抑制住房投機，有信心讓房價回到合理價位。從緊的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是影響2011年住宅市場發(fā)展的一個重要因素。綜合上述影響因素，預計2011年商品住宅市場的發(fā)展趨勢如下：住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。未來一段時間隨著我國城鎮(zhèn)化的穩(wěn)妥推進，住房供求將保持增長態(tài)勢。具體到住宅市場自身的供求狀況來看，2010年住宅新開工面積保持較高增速，這將增加2011年住宅市場的供給，也為市場需求者提供了較多的選擇，有助于住宅成交量的增加。同時，保障性住房建設將對住宅開發(fā)投資產(chǎn)生較大貢獻，因此，預計2011年住宅開發(fā)投資仍將表現(xiàn)為同比增加。住宅價格保持基本平穩(wěn)。2011年我國經(jīng)濟增速的放緩將減小房價漲幅增加的可能性，住宅市場供給量的增加將減小供求矛盾，伴隨宏觀政策特別是貨幣政策的調(diào)整、保障性住房體系和商品房體系的逐步完善，在從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，預計2011年住宅價格將保持基本平穩(wěn)。第四章項目建設條件4.1地理位置16米規(guī)劃路東邊線，南至80米規(guī)劃路中心線，西至30米規(guī)劃路中心線，北至用地界線。場地地勢平坦，周邊道路寬敞通暢，交通便利，區(qū)域環(huán)境良好，是建設商業(yè)及住宅的理想地段。步行路和車行道寬度均能滿足消防車通行及撲救的要求。4.2氣象條件XX地區(qū)屬溫帶季風性氣候，四季分明，一般夏季以東南風為主，冬季以西北風為主，冬夏季較長，春秋季節(jié)較短。雨季集中在七～八月份。主要氣象條件：年平均氣溫7.7℃極端最高氣溫38.3℃極端最低氣溫-30.6℃日最大溫差18℃年平均降水量755.4mm日最大降水量118.9mm最大積雪深度200mm平均風速3.7m/s最大風速29.7m/s平均相對濕度65%4.3自然地理狀況XX新區(qū)位于渾河水系沖擊而成的渾河平原上。新區(qū)地形平緩，區(qū)內(nèi)地勢東高西低，南高北低，平均海拔低于50米。XX新區(qū)屬于北溫帶受季風影響的半濕潤大陸性氣候。年平均氣溫在8.9℃左右，歷史最高氣溫38.3℃,發(fā)生在7月份；最低氣溫為-30.6℃,發(fā)生在一月份。年平均降水量為732.4毫米，7-8月降水量占50%左右。年平均日照時數(shù)為2554小時，最多在5月，266小時/月，最少在12月，156小時/月。XX新區(qū)大氣環(huán)境優(yōu)于國家二級環(huán)境質(zhì)量標準，地下水水質(zhì)達到國家三級標準?，F(xiàn)今區(qū)內(nèi)渾河，白塔堡河水污染得到有效的控制。環(huán)境質(zhì)量優(yōu)于國家城市功能區(qū)標準，綠化覆蓋率達到40%以上，規(guī)劃目標，綠化覆蓋率50%以上，綠地率35%以上，人均公共綠地35平方米，超過國家園林城市標準。4.4基礎設施情況4.4.1給水、排水本項目用水由XX市XX新區(qū)供水管網(wǎng)統(tǒng)一供給，其水質(zhì)、水量均能滿足要求。本項目主要用水為日常用水和綠化用水。初步計算日用水量為324.51t/d。用水管道室外可考慮采用PE管或球墨鑄鐵管，室內(nèi)采用PPR管。排水采取雨水、污水分流方式進行排放。生活污水經(jīng)管網(wǎng)匯集到化糞池后排入市政管道，最終排入污水處理廠。雨水經(jīng)雨水排放管網(wǎng)收集后可用于綠地澆灌、道路沖洗。提倡中水再利用，以節(jié)約用水。4.4.2供電本項目供電由XX市XX新區(qū)農(nóng)電局供電線路為電源，提供兩路獨立10KV電源，供電為三類負荷，供電電壓380V/220V,三相，50Hz。建議在建筑物邊緣設置箱式變壓器，即可滿足項目運營期用電需求。本項目內(nèi)弱電設計可根據(jù)使用數(shù)量及需要在項目內(nèi)設置電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)，信號引自市網(wǎng)。4.4.3供熱本項目冬季供暖由XX市熱網(wǎng)直接供暖，不另設鍋爐房，為居民提供優(yōu)越的無污染的居住環(huán)境。4.4.4煤氣煤氣供應通過XX市煤氣公司煤氣管網(wǎng)直接接入網(wǎng)點，網(wǎng)點每單元設引入管；每戶設煤氣表，采用外入戶方式。4.4.5電訊根據(jù)XX新區(qū)總體規(guī)劃，綜合考慮電訊設施的敷設。通訊工程綜合考慮主干電纜路由的走向，應盡量和配電電纜走向一致，互相銜接，應在密度大的地區(qū)通過，以使引上和分線供線。在多局制的電纜網(wǎng)絡設計時，用戶主干電纜應與局間中繼電纜的路由一并考慮，使線路網(wǎng)有機地結(jié)合，做到技術(shù)、經(jīng)濟合理。重要主干電纜和中繼電纜，宜采用迂回路由，構(gòu)成環(huán)形網(wǎng)絡，以保證通信，環(huán)形網(wǎng)絡的構(gòu)成，可以采取不同的線路路由，或同一路由采用不同建筑方式的電纜。第五章工程技術(shù)方案5.1總平面布置5.1.1建筑設計基本思想(1)尊重環(huán)境，文脈相承，精心組織建筑形體使其和諧地融入到城市環(huán)境中去。(2)本著以人為本原則，在滿足各項功能基本需要的同時，最大限度地改善市場條件。提供一個舒適、溫馨、優(yōu)美的居住環(huán)境。5.1.2總體布局“XX商業(yè)廣場(B座)”項目位于XX市南部的XX開發(fā)區(qū)，本項目根據(jù)其獨特的地理位置，沿沈營路，開發(fā)區(qū)主干道XX大道，河神廟街及青年大街，規(guī)劃道路，整個項目由公建區(qū)和居住區(qū)兩大部分組成，居住區(qū)位于用地的西北角，公建區(qū)位于整個項目用地的東部及南部，本項目即為該公建區(qū)內(nèi)的商業(yè)中心及商業(yè)樓。以人的需求為主出發(fā)點，倡導都市住宅新形象，營造景觀優(yōu)雅，文化濃郁的良好人居環(huán)境，打造優(yōu)越的生活品質(zhì)，滿足居民的生理和精神需求，滿足中高端客戶的職業(yè)主流需求?？臻g環(huán)境滿足人的活動要求，生態(tài)環(huán)境有益于人的生理需求，視覺環(huán)境符合人的心理需求，在規(guī)劃設計中體現(xiàn)了現(xiàn)代都市的時尚感，體現(xiàn)生態(tài)優(yōu)先原則，注重對生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的建設，對自然環(huán)境完善改造的基礎上，加大綠化面積，力圖創(chuàng)造舒適，節(jié)能，環(huán)保的環(huán)境。園區(qū)內(nèi)布置新穎，錯落有致，樓體與周圍環(huán)境，設施等有機結(jié)合，已達到符合城市整體規(guī)劃的要求。5.1.3交通組織根據(jù)內(nèi)部交通聯(lián)系及消防通道的要求，對周邊道路進行(1)機動車道沿建筑周邊布置，正面主入口和沿街商業(yè)街主要為人行，以樹木、花壇、地面鋪裝、雕塑及供人休息的設施共同構(gòu)成休息、娛樂、散步的步行場所，只在消防撲救時作為消防環(huán)道的一部分使用。(2)出入口、停車場(庫)在滿足停車需求的同時，應盡可能減少基地車輛出入口的數(shù)量，合理組織停車方式和路徑，減少停車場庫對基地人行空間的干擾；通過建筑處理手法和綠化屏障的應用，在車輛出入口形成視覺屏障，盡量地下停車，減小地面停車，以增大綠化面積，豐富區(qū)域景觀。5.2建筑、結(jié)構(gòu)5.2.1建筑設計“XX商業(yè)廣場(B座)”項目共有1棟樓，B座為地下2層地上6層的商業(yè)廣場一棟。地下2層至6層與E座相連，地下2層為停車場，建筑面積為7235.6平方米(其中人防建筑面積為4200平方米);地下1層至地上6層為綜合購物中心，購物中心建筑面積為46358.8平方米?！癤X商業(yè)廣場(B座)”地下總面積為14400.8平方米，其中人防建筑面積為4200平方米，公用設備建筑面積為440.1平方米。(1)、平面設計B座商業(yè)廣場與E座是相連的，為綜合購物廣場。集餐飲，娛樂，購物于一體，設計考究，功能多元化，為小區(qū)及周邊提供了完善的服務，滿足人們不同的生活需求。(2)、立面設計本工程立面設計為現(xiàn)代風格住宅設計，明快的色彩，精巧的細部，凸凹的光影變化，高低起伏的變化，使整個小區(qū)充滿活力，藝術(shù)氛圍濃厚。5.2.2造型設計建筑造型充分體現(xiàn)自身的性格特征，各個建筑的風格融為一體，體現(xiàn)出經(jīng)典的自身特征。通過細部處理和現(xiàn)代材料的運用形成富有時代氣息的風格，立面造型和材料的運用還充分考慮了與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，不僅表現(xiàn)出建筑自身個性，同時還將成為城市空間序列中精彩協(xié)調(diào)的一部分。5.2.3建筑構(gòu)造(1)墻體：墻體材料為鋼筋砼墻，加氣砼砌塊墻，輕鋼龍骨纖維水泥加壓板墻。①本工程的部分內(nèi)墻及地下室全部外墻為鋼筋砼墻。②地下及地上部分所有框架間填充輕質(zhì)內(nèi)隔墻均為加氣砼砌塊墻，除特別注明外，厚度均為200。③地上部分外墻由兩部分組成：室內(nèi)采用輕鋼龍骨纖維水泥加壓板體系，室外側(cè)采用外保溫石材復合裝飾板干掛體(2)地面：網(wǎng)點及住宅除衛(wèi)生間、廚房地面外均為水泥砂漿地面。衛(wèi)生間、廚房為磁磚地面。(3)樓面：同地面面層。(4)屋面：屋面為上人.不上人屋面，保溫用100厚苯板，防水采用SBS卷材防火。(5)門窗：網(wǎng)點門窗均為鋁合金門窗。住宅部分外門為對講門，戶門為三防門，內(nèi)門由用戶自理，窗為節(jié)能塑鋼(6)頂棚及內(nèi)墻面：均為刮大白，刷內(nèi)墻涂料。(7)墻面：涂料及面磚飾面。5.2.4結(jié)構(gòu)設計(1)自然條件a)基本風壓0.55KN/m2b)基本雪壓0.5KN/m2c)土壤凍結(jié)深度1.20md)建筑物抗震設防烈度7度e)設計基本地震加速度值0.10g,第一組f)結(jié)構(gòu)安全等級二級g)建筑場地類別II類h)設計使用年限50年I)設防類別：本工程按丙類抗震設防類別的建筑設計。(2)設計荷載起居室、臥室及樓梯為衛(wèi)生間、廚房為上人屋面為不上人屋面為(GB50009-2001)(2006年版)中的相應值取用。(3)變形縫地下室頂板按嵌固進行結(jié)構(gòu)計算，該層不設置變形縫。地下室高層住宅與商場之間設置抗震縫，形成不同的結(jié)構(gòu)單元。地下室以上商場部分按規(guī)范設置變形縫或后澆帶。地下室的設計應滿足《超長地下室混凝土結(jié)構(gòu)防裂技術(shù)規(guī)定》5.3給排水設計5.3.1給水設計本工程設有生活給水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、生活排水系統(tǒng)、雨水排水系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、濕式自動噴水滅火系本工程供水水源為城市自來水，目前為一路DN100水源，要求從用地兩側(cè)各引入一路DN200的給水管，經(jīng)總水表后接入用地紅線，在紅線以內(nèi)以DN200的管道構(gòu)成環(huán)狀供水管網(wǎng)，水壓0.18-0.2MPa。(2)給水方式購物中心用水采用一套變頻恒壓供水裝置，供水壓力為0.3MPa,其余用水由市政給水管道直接供水。(3)用水量估算正常用水量：最高日用水量324.51m3/d消防用水：室外消防用水量301/s,火災延續(xù)時間3h室內(nèi)消防用水量401/s,火災延續(xù)時間3h自動噴水用水量401/s,火災延續(xù)時間2h5.3.2排水設計最高日生活排水量為324.51t/d,采用污、廢合流排水。含油污水管，熱水排水管，普通排水管分開設置，排水立管的設置盡可能不影響購物廣場內(nèi)部的平面布置，當污水不能自流排入市政管網(wǎng)時，設置封閉的污水提升泵房用污水泵提屋面雨水設計重現(xiàn)期為5年，公寓部分屋面雨水采用傳統(tǒng)內(nèi)排水系統(tǒng)，經(jīng)室內(nèi)雨水管排至室外雨水管道；裙房部分屋面雨水采用虹吸式排水系統(tǒng)，經(jīng)室內(nèi)雨水管排至室外雨水管道；地下車庫出口處設雨水溝，將截流的雨水排至室外雨水管道；地下消防電梯集積水坑、排水井、潛水泵提升后排至室外雨水管道。5.4空調(diào)通風防排煙設計5.4.1空調(diào)、采暖設計(1)室外設計參數(shù)：冬季采暖室外計算溫度冬季通風室外計算溫度冬季空調(diào)室外計算溫度冬季空調(diào)室外相對濕度夏季通風室外計算溫度夏季空調(diào)室外計算溫度夏季空調(diào)室外計算濕球溫度夏季通風室外平均相對濕度(2)室內(nèi)設計參數(shù)：夏季空調(diào)室內(nèi)干球溫度夏季空調(diào)室內(nèi)相對濕度冬季空調(diào)室內(nèi)干球溫度冬季空調(diào)室內(nèi)相對濕度本項目中商業(yè)，購物中心分設集中空調(diào)系統(tǒng)，冷源均由電制冷水機組提供7/12℃冷水供本樓空調(diào)夏季使用，冷凍機房均設在地下二層；熱源均由城市熱力提供110/70℃一次熱水至本樓換熱站交換成60/50℃二次熱水供本樓冬季空調(diào)用。商業(yè)及購物中心均采用全空氣系統(tǒng)，水平布置，送回風方式為散流器上送，百頁風口止(4)采暖系統(tǒng)：本項目地下二層車庫、庫房、中水處理站、水泵房、公共廚房、靠外墻的衛(wèi)生間和空調(diào)機房、膨脹水箱間、消防水箱間部分設計集中采暖。其中地下二層車庫，庫房，中水處理站，水泵房設熱風采暖。七層以下靠外墻的衛(wèi)生間和空調(diào)機房設風機盤管采暖，采暖熱水為冬季空調(diào)用熱水60/50℃。5.4.2通風及防排煙設計(1)通風系統(tǒng)①地下停車庫，設備用房(冷凍機房，換熱站，水泵房，中水處理站，變配電室，柴油發(fā)電機房)及庫房均設機械送排風系統(tǒng)。其中地下停車庫，水泵房，中水處理站，變配電室送風系統(tǒng)為熱風系統(tǒng)。②衛(wèi)生間均設排風系統(tǒng)。③綜合購物中心排風均經(jīng)油煙凈化機組處理后排至室④電梯機房設排風系統(tǒng)同時設置分體空調(diào)系統(tǒng)降溫。(2)排煙系統(tǒng)①地下二層停車庫排煙系統(tǒng)與平時排風系統(tǒng)兼用。②地下一層排煙系統(tǒng)與平時空調(diào)回風系統(tǒng)兼用。③地上六層及夾層部分設置獨立的排煙系統(tǒng)。5.5供電設計5.5.1供、配電設計(1)負荷等級一級負荷：消防系統(tǒng)(含消防中心報警及控制設備，消防泵，消防電梯，排煙風機，加壓送風機)、安全防范系統(tǒng)電源，應急照明及疏散指示照明電源、電話機房電源、變頻調(diào)速恒壓供水泵、污水泵電源等為一級負荷。二級負荷：有屋頂水箱的生活泵，客梯電力，空調(diào)設備，廚房部分動力等。三級負荷：以上一、二級負荷以外的其他用電負荷為三級負荷。(2)供電方案根據(jù)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》,最高用電負荷等級為一級。供電方案為由市網(wǎng)引入二路10KV電源，另設自備柴油發(fā)電機組。在園區(qū)地下車庫內(nèi)二個自維變電所，其中一個為商業(yè)自維變電所，另一個為園區(qū)自維變電所，用做園區(qū)公共電源。在園區(qū)地上設四處局維10KV箱式變電站，用于住宅及網(wǎng)點供電。備用電源及應急電源：設自備柴油發(fā)電電源為備用電源，火災應急照明另設蓄電池應急電源。電能計量及供電負荷標準：集中商業(yè)、園區(qū)公共用電在自維變電所內(nèi)集中計量；住宅及網(wǎng)點在低壓用戶端計量(采用住宅集中表箱及三相動力計量箱)。供電負荷標準：住宅6~8KW/戶；網(wǎng)點60~100W/平方米。功率因數(shù)補償：在變電所低壓集中補償，補償后功率因數(shù)不低于0.9。工程供電：(高、低壓進出線路的型號及敷設方式)高壓進線采用YJV22-8.7/10KV型電纜，埋地敷設；各建筑低壓進線采用YJV22-0.6/1KV型電纜，埋地敷設。(3)電力系統(tǒng)①低壓電力配電系統(tǒng)采用放射式與樹干式相結(jié)合的方式，對于單臺容量較大的負荷如冷凍機，水泵房，或重要負荷如消防中心，電話機房，電梯機房等均采用放射式供電；對于一般負荷采用樹干式與放射式相結(jié)合的供電方式。冷凍機及普通商業(yè)用電采用插接母線供電。②消防負荷及重要負荷如消火栓泵，噴灑泵，排煙風機，加壓風機，消防電梯，消防中心，電話機房，事故照明箱等均采用雙電源供電末端互投。③本工程容量小于30KW采用直接啟動方式，在30KW及以上的電動機采用降壓啟動方式。④污水泵采用液位傳感器就地控制，水位過高報警及泵故障有BA系統(tǒng)完成。⑤冷凍機，冷凍泵，冷卻泵，冷卻塔，生活泵，空調(diào)機，新風機，排風機，送風機等采用DDC控制，就地設手動控制。⑥消防專用設備：如消火栓泵，噴淋泵，消防穩(wěn)壓泵，排煙風機，加壓送風機等控制不進入DDC系統(tǒng)，消防專用設備的熱保護只報警，不跳閘。⑦排風兼排煙風機，進風剪補風機平時由DDC控制，火災時由消防控制室控制且消防優(yōu)先。低壓配電系統(tǒng)：建筑內(nèi)電力工作電壓為380V,照明使用220V,引自箱式變電站。消防設備采用雙回路供電，在最末一級配電箱進行雙電源自動切換。電纜及導線選型：至消防負荷的電纜選用NH-YJV型；至消防負荷的導線選用ZR-BV型；至非消防負荷的電纜選用YJV型；至非消防負荷的導線選用BV型。(4)照明系統(tǒng)照明種類及照度標準按GB50034-2004《建筑照明設計標準》的照度標準及照明節(jié)能要求進行照明設計。光源的選擇：①有裝修要求的場所由甲方確定，但照度值應該符合相關(guān)要求。②一般辦公，會議室，車庫等場所選用熒光燈或其他節(jié)能型光源。③樓梯間，前室，走廊等場所除要求自熄式燈控外其余均選用節(jié)能燈。④冷凍機房，消防水泵房等大型機房采用金屬鹵化物燈，一般空調(diào)機房等采用熒光燈。⑤大堂燈光采用智能控制系統(tǒng)。⑥所有光源的功率因數(shù)均要求不小于0.9。線路選擇及敷設方式：至消防應急照明和消防疏散指示標志的導線選用NH-BV型，穿鍍鋅鋼管敷設。暗敷設時，敷設在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)且保護層厚度不小于30mm;在明敷時外涂防火涂料。至非消防負荷的導線選用BV型，穿阻燃塑料管暗敷設。5.5.2火災自動報警系統(tǒng)(1)根據(jù)GB50116-98《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》有關(guān)要求，設火災自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。18層樓及地下建筑按一級保護對象要求設置，其余樓按二級保護對象要求設置。園區(qū)內(nèi)設消防控制中心，設智能化消防綜合控制柜，控制柜的電源由設在消防控制室的雙電源自動切換箱供(2)消防電話系統(tǒng)：電梯前室內(nèi)設消防電話插孔，電梯機房及涉及消防系統(tǒng)的設備用房內(nèi)設消防電話分機。地下車庫及公建地上層走廊及各層主要出入點設消防電話插孔、有人值班的設備用房設消防電話分機，消防電話主機設于消防中心，系統(tǒng)為總線編碼方式，采用與消防報警及聯(lián)動設備配套產(chǎn)品。(3)線路選擇及敷設方式：本設計火災自動報警系統(tǒng)采用四總線制。報警總線采用ZR-RVS型導線，聯(lián)動總線采用ZR-RV型導線，穿鍍鋅鋼管敷設。暗敷設時，敷設在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)且保護層厚度不小于30mm,在明敷時外涂防火涂料。(4)應急照明：火災應急照明在由雙電源自動切換供電外，另設蓄電池應急電源，應急時間不少于0.5小時。疏散照明選用瞬時點亮光源，疏散標志燈采用場致發(fā)光光源。疏散用火災應急照明可在發(fā)生火災時由消防控制中心強制自動點亮。(5)建筑每層主要樓梯口明顯部位設識別著火災層的聲光報警器。(6)發(fā)生火災時，由探測器，水流指示器，手動報警器通過總線向消防控制室報警，經(jīng)消防人員確認后發(fā)出指令，切除相關(guān)電源、啟動噴灑泵、消防泵、消防風機并迫降電梯。消火栓按鈕可直接啟動消火栓泵，壓力開關(guān)可直接啟動噴灑泵，并同時通過總線向消防控制中心報警。(7)火災應急廣播：設火災應急廣播備用擴音機，容量不小于火災應急廣播同時廣播揚聲器最大容量總和的1.5(8)住宅設300mA防火災漏電保護斷路器。5.5.3建筑物防雷根據(jù)GB50057-94《建筑物防雷設計規(guī)范》(2000年版)有關(guān)要求，建筑按三類防雷設計防雷設施。采用綜合接地系統(tǒng)，接地電阻不大于1歐姆。高層建筑物內(nèi)的各種豎向管道每三層與圈梁的鋼筋連接一次，同時與所有防雷裝置專設引下線連接，并在底部與防雷接地裝置連接。建筑物內(nèi)鋼構(gòu)架和鋼筋混凝土內(nèi)鋼筋相互連接。30米及以上部分外墻上的欄桿，金屬門窗等較大金屬物直接或通過金屬門窗埋鐵與防雷裝置相連。電訊進線箱、電源進線箱及引出屋面電力線路設防雷電浪涌保護。5.5.4接地及安全建筑低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN-S(TN-C-S)系統(tǒng)，正常情況下不帶電金屬外殼及金屬構(gòu)件均與保護接地線聯(lián)接，插座回路均設30mA漏電保護斷路器。建筑物設總等電位聯(lián)結(jié)。住宅衛(wèi)生間設局部等電位聯(lián)結(jié)。5.5.5電訊各系統(tǒng)方案概述(1)設電話網(wǎng)，住宅每戶臥室、客廳共配置二點，每戶進一對外線，商業(yè)網(wǎng)點每戶每層一線一點，集中商業(yè)在各層電訊間設電話設備機箱。(2)設寬帶網(wǎng)，商業(yè)網(wǎng)點每戶每層一線一點，集中商業(yè)在各層電訊間設網(wǎng)絡設備機箱。(3)設有線電視模擬系統(tǒng)分配網(wǎng)，商業(yè)網(wǎng)點每戶每層一線一點，集中商業(yè)在各層電訊間設有線電視設備機箱。5.5.6人防本工程地下車庫為二類地下車庫，戰(zhàn)時局部為人防物資庫。地下建筑面積約14400.8平方米，其中戰(zhàn)時人防物資庫約4200平方米。本建筑為二類地下車庫，供電負荷等級確定為一級，人防內(nèi)設本人防工程專用配電室。人防按一級負荷供電設計，人防戰(zhàn)時電源引自區(qū)域電源。本工程平時工作電源引自園區(qū)自維10KV變電站，備用電源引自園區(qū)自備柴油發(fā)電機組(均設在本地下車庫內(nèi));戰(zhàn)時備用電源引自人防區(qū)域電源，供本工程戰(zhàn)時應急照明、通訊、報警設備等使用。(2)動力及照明配電系統(tǒng)本工程人防共一個防護單元。設動力、照明雙電源切換箱，負責相應的設備及照明用電，電源均由配電室放射式配出，動力及照明供電回路均各自獨立。(3)線路及敷設本工程內(nèi)部線路均為銅芯電纜及導線，穿鍍鋅鋼管或橋架敷設，穿人防隔墻的管線均作防護密閉處理。(4)設備安裝及照明防護單元的電氣設備均設置在清潔區(qū)內(nèi)，照明部分除正常照明外，另設應急照明，應照明除雙急電源供電外，另設蓄電池作備用電源，自供電時間不小于30分鐘(戰(zhàn)時不少于3小時)。本工程采用TN-S接地保護系統(tǒng)，接地采用綜合接地系統(tǒng)，利用建筑基礎鋼筋網(wǎng)做接地體，要求接地電阻不大于1第六章環(huán)境保護、衛(wèi)生防疫及節(jié)能6.1環(huán)境保護6.1.1建設地點環(huán)境現(xiàn)狀本項目場址無斷裂通過，用地處于安全區(qū)域。周圍無產(chǎn)生有毒、有害物質(zhì)和噪聲源的工礦企業(yè)，環(huán)境優(yōu)良，適合本項目的建設。在建設和使用中要注意環(huán)保，避免對周邊環(huán)境產(chǎn)生不良的影響。6.1.2編制依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》《XX省建設項目環(huán)境保護條例》《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3096-93)《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523-90)《建設項目環(huán)境保護管理條例》《公共場所衛(wèi)生管理條列》《XX省愛國衛(wèi)生管理條例》6.1.3施工期對環(huán)境影響及治理措施本項目在施工期內(nèi)，應妥善處理工程建設對周邊環(huán)境及秩序的影響。并且進行評價，找出重大環(huán)境因素，制定或修訂環(huán)境管理方案，進行實施，檢查和改進。工程項目應盡量避免采用在施工過程中會產(chǎn)生有毒，有害氣體的建筑材料，特殊需要時，必須設有符合規(guī)定的裝置，否則不得在施工現(xiàn)場熔融瀝青或者焚燒油氈，油漆以及其他會產(chǎn)生有毒，有害粉塵和惡臭氣體的物質(zhì)。對于柴油打樁擊錘采取防護措施，控制所噴出油漬的影響范圍。建筑材料引起的空氣污染也是環(huán)境保護的內(nèi)容之一。2、水污染施工地的生活污水、施工中開挖的土方和堆放的建筑材料被雨水沖刷而形成的污水，會對附近的水體造成一定污染。施工地生活污水經(jīng)化糞池預處理后，排入市政排污管網(wǎng)。對施工開挖的土方和堆放的建筑材料采取圍護和遮蓋等措施防止流失，應有專人負責管理，并定期清運。對建筑施工中產(chǎn)生的泥漿應采用泥漿處理技術(shù)，減少泥漿的數(shù)量。妥善處理泥漿和生產(chǎn)污水，水泵排水抽出的水也要經(jīng)過沉淀。洗車區(qū)應設沉淀池，在與下水接通，是讓下水應經(jīng)排油池處理可排除，未經(jīng)處理的含油，泥的污水不得直接排出城市排水設施和河流。3、土壤污染建筑材料在運輸、裝卸、拌合及土方堆放過程中易產(chǎn)生揚塵。采取措施：將運輸車輛車廂密閉，定期清掃施工場地及運輸路面上散落的土、石方，定期灑水，使TSP濃度低于GB16297—1996《大氣污染物綜合排放標準》顆粒物無組織排放監(jiān)控濃度限值1.0mg/m3。在城市施工時如有泥土場地易污染現(xiàn)場外道路時可設立沖水區(qū)，用沖水及沖洗輪胎，防止4、噪聲污染噪聲是施工現(xiàn)場與周圍居民最容易產(chǎn)生爭執(zhí)的問題。我國已制定對于城市建筑施工場地適用的國家標準《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523-90)和《建筑施工場界噪聲測量方法》(GB12524-90)具體規(guī)定了測量的方法。項目在施工期內(nèi)，應妥善處理工程建設對周邊環(huán)境及秩序的影響。6.1.4運營期對環(huán)境影響及治理措施(1)污染源本項目產(chǎn)生的廢水主要為商戶、居民產(chǎn)生的日常生活污水，日常廢水，固體廢棄物主要為居民產(chǎn)生的生活垃圾，廢氣主要為廚房排放的油煙，主要噪聲源為交通噪聲。(2)治理措施廢水按照雨污分流原則進行排放，糞便污水經(jīng)化糞池處理后可達標排放。生活垃圾及市場產(chǎn)生的垃圾堆放在專用垃圾堆點，定期清運至城市垃圾站。對廚房所排放的油煙的治理，可通過擴大市場周圍綠化面積，改善空氣狀況。噪聲可采取增加與噪音源的距離，設綠化帶、圍墻，密閉門窗等措施，達到降噪的目的。6.1.5綠化本項目采用點、線、面相結(jié)合的方法，設計綠化帶，栽花種草。并根據(jù)實際情況合理設置雕塑、環(huán)境小品，提供休閑活動空間，通過綠化、美化措施，將該本項目建成一個高品位居住場所。6.1.6環(huán)境評價本項目環(huán)境空間設計合理，其建設不會造成城市環(huán)境的質(zhì)量惡化和對周圍自然環(huán)境的污染和破壞。在建設和運營期對環(huán)境的影響通過各種手段加以控制后，均能滿足要求。6.2衛(wèi)生防疫6.2.1平面布局本工程按照規(guī)范要求進行合理布局、科學規(guī)劃，以滿足多功能、復合化的社會需求。6.2.2給水系統(tǒng)項目用水從XX市XX新區(qū)供水管網(wǎng)引入給水管網(wǎng)，滿足生活飲用水標準，同時也滿足居民的日常用水標準。生活水箱采用電子消毒設備，防止二次污染。6.2.3勞動保護各機房的設備安裝、檢修要滿足勞保要求。建筑物防雷接地按規(guī)范設置，具體參見“防雷及接地設計”條款。6.3節(jié)能措施6.3.1必要性能源和水資源是社會生產(chǎn)發(fā)展的基礎。節(jié)約能源和水資源是我國長期的戰(zhàn)略任務?，F(xiàn)在我國能源和水資源利用率很低，消耗指標很高，節(jié)約能源和水資源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟效益的一個重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。業(yè)內(nèi)人士指出，建筑節(jié)能標準作為建筑節(jié)能的技術(shù)依據(jù)和準則，是實現(xiàn)建筑節(jié)能的技術(shù)基礎和全面推行建筑節(jié)能的施工程建設強制性標準監(jiān)督規(guī)定》、《公共建筑節(jié)能設計標準》等部門規(guī)章，印發(fā)了《關(guān)于加強民用建筑工程項目建筑節(jié)能審查工作的通知》等文件?！豆步ㄖ?jié)能設計標準》的發(fā)布實施，標志著我國建筑節(jié)能工作在民用建筑領(lǐng)域全面鋪開，是建筑行業(yè)大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑，制定并強制推行更加嚴格的節(jié)能節(jié)材節(jié)水標準的一項重大舉措，對緩解我國能源短缺與社會經(jīng)濟發(fā)展的矛盾必將發(fā)揮重要作用。因此，本項目建設采用新設計、新技術(shù)、新設備、新材料以達到最少的能源和水資源消耗。6.3.2用能標準和節(jié)能規(guī)范1、《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189-20052、《民用建筑節(jié)能設計標準(采暖居住建筑部分)》4、《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB50176-936.3.1.2相關(guān)法律、法規(guī)、政策等1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》(1998)2、《能源節(jié)約與資源綜合利用“十一五”規(guī)劃》3、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》(1996)4、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》中華人民共和國建設部部長令第76號5、《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》(2004)6、《中華人民共和國可再生能源法》(2006)7、《國務院關(guān)于加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的若干意見》(國發(fā)[2005]22號)8、《國務院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》(國發(fā)[2006]289、《中國能源技術(shù)政策大綱》(2006)10、《關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能項目節(jié)能評估和審查工作的通知》(發(fā)改投資(2006)2787號)11、《節(jié)能減排綜合性工作方案》(2007)12、《關(guān)于進一步加強審批工作中國定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查的通知》(沈發(fā)改發(fā)[2009]142號)6.3.3能耗狀況和能耗指標分析6.3.3.1能耗狀況根據(jù)本項目的特點，工程能耗主要為耗電、燃氣及采暖用煤的耗用。項目具體能耗指標如表3-1所示：表3-1項目能耗計算表序號名稱折標準煤系數(shù)折標準煤(t/a)1耗電萬kWh/a2采暖耗煤t3年用水量萬立方米6.3.3.2能耗指標分析從表3-1可以看出，該項目全年能耗折標煤為1024.916.3.4節(jié)能措施節(jié)約能源是一項復雜的系統(tǒng)工程，本項目必須從設計施工至營運管理的各個環(huán)節(jié)，貫徹厲行節(jié)約能源的原則，通過合理利用、科學管理、技術(shù)進步等途徑，提高能源利用率。(1)建筑節(jié)能根據(jù)《居住建筑節(jié)能設計標準》(DB2101J01-2006),《公共建筑節(jié)能設計標準實施細則》(DB2101J02-2006),居住建筑節(jié)能65%,公共建筑節(jié)能50%,在外墻、屋頂、窗等圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)上嚴格控制，構(gòu)造上減少冷橋，加強窗戶氣密性，以利達到節(jié)能指標要求。a)在保證冬季室內(nèi)熱環(huán)境、改善夏季熱舒適性和堅持衛(wèi)生標準的前提下，降低單位建筑面積的能耗，外墻采用內(nèi)夾保溫板提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和b)采用合理的建筑體形及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的圍護結(jié)構(gòu)。圍護結(jié)構(gòu)的外墻、屋頂及地面的熱工性能，應符合現(xiàn)行國家標準《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》和現(xiàn)行建筑行業(yè)標準有關(guān)的規(guī)定。c)采用合理的配電方式，電氣設備選用節(jié)能型產(chǎn)品，照明設計推廣綠色照明工程產(chǎn)品，選用高效節(jié)能燈具，按規(guī)范要求設置室內(nèi)照明燈具數(shù)量，以節(jié)約電力資源。d)給排水系統(tǒng)采用新型材料和節(jié)能設備，并合理設計控制系統(tǒng)，以達到節(jié)能的目的。e)建筑物土建結(jié)構(gòu)設計采用先進合理的設計方案，推廣新技術(shù)、新工藝和新材料以節(jié)省建筑費用，節(jié)省土建施工時間，減少工作量。f)在建筑設計中，適當降低層高，以節(jié)約空氣調(diào)節(jié)所耗用的能量。樓房屋面設隔熱層，其圍護結(jié)構(gòu)也考慮保溫要g)建筑設計中盡可能利用可持續(xù)發(fā)展能源，如室外路燈等盡可能采用太陽能，雨水應回收利用等。(2)給排水節(jié)能1、選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配件。2、公共衛(wèi)生間采用感應式水龍頭和感應式小便器沖洗3、用水單位分別計量收費。4、綠化用水采用噴灌方式澆灑。5、水池、水箱溢流水位均設報警裝置，防止進水管閥門故障時，長時間溢流排水。6、給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式控制最不利處用水器具處的靜水壓不超過0.45MPa。(3)暖通節(jié)能用水設備均合理選用國家有關(guān)部門推薦使用的節(jié)能產(chǎn)品。鼓勵和提倡在新建建筑和既有建筑節(jié)能改造中采用太陽能、地熱能等可再生能源。在具備太陽能利用條件的地區(qū)，應當采取有效措施，鼓勵安裝使用太陽能熱水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、采暖制冷系統(tǒng)等太陽能利用系統(tǒng)。(1).加強外圍護結(jié)構(gòu)的保溫。(2).選擇高效節(jié)能散熱設備。(3).在用戶的每個房間均設置了散熱器溫控閥，用戶可根據(jù)個人的生活習慣進行節(jié)能調(diào)節(jié)。(4).電氣節(jié)能變壓器及配電系統(tǒng)節(jié)能1).本工程設計中選用干式節(jié)能變壓器，變電所設置靠近負荷中心，盡量減少變壓級數(shù)，縮短供電半徑，按經(jīng)濟電流密度合理選擇導線截面，減少線路損耗。2).末端配電單相負荷盡量均勻地分布在三相網(wǎng)絡上，降低三相電壓不平衡度。3).在提高自然功率因數(shù)基礎上，低壓側(cè)設置電容器組自動無功功率補償柜。補償后功率因數(shù)達到0.9以上。4).生活泵房機組及水泵采用微機變頻控制，合理控制水泵流量，節(jié)約電能。照明系統(tǒng)節(jié)能1).設計遵循《建筑照明設計標準》要求，對不同環(huán)境下燈具、電光源選用，照度、照明功率密度等值進行對照、設計。2).本工程大空間照明采用三基色熒光燈，配置節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或者電子式鎮(zhèn)流器，顯色指數(shù)Ra>80,色溫為4000K,滿足規(guī)范要求。走廊及小場所照明選用節(jié)能型電光源。住宅走廊及樓梯間采用節(jié)能自熄開關(guān)。3).照明系統(tǒng)控制結(jié)合規(guī)范要求，按不同空間及使用功能需要，分別采用集中控制、集中-分散控制方式。6.3.5能源管理嚴格執(zhí)行《中華人民共和國節(jié)約能源法》規(guī)定，加強用能管理，采取技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理以及環(huán)境和社會可以承受的措施，從能源生產(chǎn)到消費的各個環(huán)節(jié)，降低消耗、減少損失和污染物排放、制止浪費，有效、合理地利用能源。杜絕浪費，盡可能使用節(jié)能產(chǎn)品、設備，提高能源利用效率。建立單位能源管理制度和機構(gòu)，加強水、電的計量管理，并明確管理責任，防止水、汽等的跑、冒、滴、漏，提高節(jié)第七章消防7.1建筑消防始終貫徹“以防為主，防消結(jié)合”的方針。根據(jù)每幢建筑物的面積、層數(shù)和使用要求，正確定性，分別采用不同的消防方式，以滿足國家強制性防火規(guī)范要求。XX商業(yè)廣場(B座)工程共有1棟樓，執(zhí)行《建筑設計防火規(guī)范》,36層樓為一類高層商業(yè)樓，執(zhí)行《高層民用建筑設計防火規(guī)范》,地下人防汽車庫執(zhí)行《汽車庫設計防火規(guī)范》,耐火等級為7.1.1總平面布局總平面設計均滿足規(guī)范要求，園區(qū)內(nèi)設環(huán)形道路，道路寬度.樓與樓之間均滿足消防間距要求。7.1.2防火分區(qū)1)地下車庫劃分兩個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)面積不超過2500m2。2)—-六層商業(yè)部分每層分一個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)面積不超過300m2。7.1.3安全疏散1)裙房部分每個防火分區(qū)設兩部封閉樓梯間，商業(yè)部分的疏散寬度滿足《建筑設計防火規(guī)范》的規(guī)定。2)地下車庫每個防火分區(qū)設有至少兩部封閉樓梯直通7.1.4消防設施及措施1)住宅戶門均為乙級防火門，樓梯間門均為乙級防火門，管道井檢修門均為丙級防火門。2)防火墻設置均滿足要求。7.2暖通、給排水防火設計7.2.1防排煙設計(1)地上商業(yè)部分有外窗但進深為超過30m的區(qū)域且開窗面積不小于該區(qū)域面積的2%。(2)地上有外窗且開窗面積不小于該區(qū)域面積的2%的底商用房。地下二層停車庫排煙系統(tǒng)與平時排風系統(tǒng)兼用；地下一層排煙系統(tǒng)與平時空調(diào)回風系統(tǒng)兼用；地上六層及夾層部分設置獨立的排煙系統(tǒng)。7.2.2給排水設計室外消火栓系統(tǒng)用水量貯存于消防水池內(nèi)，設室外消火栓加壓泵供水。園區(qū)設室外消火栓采用地下式，消火栓距路邊不大于2米，距建筑物外墻不小于5米，相互之間距離不大于120米。2、用水量按一次火災考慮，本次設計的建筑當中一次消防用水量最大的為6層的購物廣場。室外消防用水量301/s,火災延續(xù)時間3h室內(nèi)消防用水量401/s,火災延續(xù)時間3h自動噴水用水量401/s,火災延續(xù)時間2h3、自動噴水滅火系統(tǒng):①設置范圍：除變配電，小于5平方米衛(wèi)生間，中水處理站，消防生活水泵房，樓梯間外，均設自動噴水灑頭保護。自動噴灑系統(tǒng)為濕式。②危險等級：地下車庫，購物廣場為中危險Ⅱ級，其他部位均為中危險I級。③自動噴水滅火系統(tǒng)分區(qū)：地下二層至六層為低區(qū)自動噴水滅火系統(tǒng)地下二層消防生活水泵房內(nèi)設兩臺低區(qū)噴淋傳輸水泵供水至低區(qū)噴淋管網(wǎng)。低區(qū)噴淋系統(tǒng)穩(wěn)壓由七層72立方米中間傳輸水箱和屋頂一套自噴系統(tǒng)增壓穩(wěn)壓設備經(jīng)減壓閥減壓后穩(wěn)壓。低區(qū)自動噴水滅火系統(tǒng)設26組濕式報警閥分設在主管井內(nèi)，每個報警閥控制的噴頭數(shù)不超過800個。各建筑按《建筑滅火器配置設計規(guī)范》(GB50140-2005)的要求配置滅火器。地下車庫內(nèi)不能用自動噴水滅火系統(tǒng)的電氣設備用房，采用氣溶膠氣體滅火系統(tǒng)。(1)消火栓給水系統(tǒng)采用焊接鋼管，焊接。(2)自動噴水滅火系統(tǒng)采用熱鍍鋅鋼管，絲扣或溝槽(3)壓力排水管道采用焊接鋼管。7.3電氣防火設計7.3.1變配電系統(tǒng)一級負荷：消防系統(tǒng)(含消防中心報警及控制設備，消防泵，消防電梯，排煙風機，加壓送風機)、安全防范系統(tǒng)電源，應急照明及疏散指示照明電源、電話機房電源、變頻調(diào)速恒壓供水泵、污水泵電源等為一級負荷。二級負荷：有屋頂水箱的生活泵，客梯電力，空調(diào)設備，廚房部分動力等。三級負荷：以上一、二級負荷以外的其他用電負荷為三級負荷。2、供電方案消防工作電源引自園區(qū)自維10KV變電站，消防備用電源引自園區(qū)自備柴油發(fā)電機組，火災應急照明另設蓄電池應3、低壓配電系統(tǒng)建筑內(nèi)電力工作電壓為380V,照明使用220V,消防設備采用雙回路供電，在最末一級配電箱進行雙電源自動切4、線路選擇及敷設方式至消防負荷的電纜選用NH-YJV型；至消防負荷的導線選用NH-BV型；至消防負荷的導線穿鍍鋅鋼管敷設。暗敷設時，敷設在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)且保護層厚度不小于30mm,在明敷時外涂防火涂料。7.3.2火災自動報警系統(tǒng)1、根據(jù)GB50116-98《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》有關(guān)要求，設火災自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。地下車庫按一級保護對象要求設置，其余按二級保護對象要求設置。園區(qū)內(nèi)設消防控制中心，設智能化消防綜合控制柜，控制柜的電源由設在消防控制室的雙電源自動切換箱供給。2、消防電話系統(tǒng)：高層住宅各層電梯前室內(nèi)設消防電話插孔，電梯機房及涉及消防系統(tǒng)的設備用房內(nèi)設消防電話分機。地下車庫及公建地上層走廊及各層主要出入點設消防電話插孔、有人值班的設備用房設消防電話分機，消防電話主機設于消防中心，系統(tǒng)為總線編碼方式，采用與消防報警及聯(lián)動設備配套產(chǎn)品。3、線路選擇及敷設方式：本設計火災自動報警系統(tǒng)采用四總線制。報警總線采用ZR-RVS型導線，聯(lián)動總線采用ZR-RV型導線，穿鍍鋅鋼管敷設。暗敷設時，敷設在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)且保護層厚度不小于30mm,在明敷時外涂防火涂料。火災應急照明在由雙電源自動切換供電外，另設蓄電池應急電源，應急時間不少于0.5小時。疏散照明選用瞬時點亮光源，疏散標志燈采用場致發(fā)光光源。消防應急照明和消防疏散指示標志的導線選用NH-BV型，穿鍍鋅鋼管敷設。暗敷設時，敷設在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)且保護層厚度不小于30mm,在明敷時外涂防火涂料。疏散用火災應急照明可在發(fā)生火災時由消防控制中心強制自動點亮。5、建筑每層主要樓梯口明顯部位設識別著火災層的聲光報警器。6、發(fā)生火災時，由探測器，水流指示器，手動報警器通過總線向消防控制室報警，經(jīng)消防人員確認后發(fā)出指令，切除相關(guān)電源、啟動噴灑泵、消防泵、消防風機并迫降電梯。消火栓按鈕可直接啟動消火栓泵，壓力開關(guān)可直接啟動噴灑泵，并同時通過總線向消防控制中心報警。7、火災應急廣播：設火災應急廣播備用擴音機，容量不小于火災應急廣播同時廣播揚聲器最大容量總和的1.57.3.3建筑物防雷根據(jù)GB50057-94《建筑物防雷設計規(guī)范》(2000年版)有關(guān)要求，建筑按三類防雷設計防雷設施。采用綜合接地系統(tǒng)，接地電阻不大于1歐姆。建筑物內(nèi)鋼構(gòu)架和鋼筋混凝土內(nèi)鋼筋相互連接。30米及以上部分外墻上的欄桿，金屬門窗等較大金屬物直接或通過金屬門窗埋鐵與防雷裝置相連。電訊進線箱、電源進線箱及引出屋面電力線路設防雷電浪涌保護。7.3.4接地及安全建筑低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN-S(TN-C-S)系統(tǒng)，正常情況下不帶電金屬外殼及金屬構(gòu)件均與保護接地線聯(lián)接，插座回路均設30mA漏電保護斷路器。建筑物設總等電位聯(lián)結(jié)。住宅衛(wèi)生間設局部等電位聯(lián)結(jié)。在消防控制中心設專用接地板，支線為BV-1X4-S20。第八章項目組織及實施進度計劃8.1項目組織與管理8.1.1項目組織為了保證項目的建設達到國家、省、市的質(zhì)量要求，本項目實行項目專人負責制，由XX房地產(chǎn)開發(fā)(XX)有限公司法定代表人親自出任掛帥，組成項目管理機構(gòu)負責項目的具體運作，保證項目的順利實施。8.1.2項目招投標根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》的有關(guān)規(guī)定，對項目進行招標投標。本項目的招標范圍為：勘察、設計、土建施工、安裝工程、監(jiān)理以及重要設備、材料的采購。招標方式為邀請招標。通過邀請招標，委托具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)代理招標?？梢栽谳^廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長及經(jīng)驗豐富的設計單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應商，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價，提高工程項目的社會效益和影響。招標組織形式擬采用委托招標方式，委托具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)代理招標。按照《招標投標法》,招標人和投標人均需遵循招標投標法律法規(guī)的規(guī)定進行招標投標活動，招標程序分別為：申請招標、準備招標文件、發(fā)布招標廣告、進行資格預審、確定投標人名單、發(fā)售招標文件、組織現(xiàn)場考察、召開標前會議、發(fā)送會議記錄、接受投標書、公開開標、審查標書、澄清問題、評標比較、評標報告、定標、發(fā)出中標通知書、商簽合同、通知未中標人。本項目招投標的具體要求詳見附表8-1、附表8-2。附表8-1招標組織形式招標方式不采用招標方式招標范圖自行招標公開招標全部招標部分招標勘察√√√設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√√√√主要設備√√√√√√審批部門核準意見說明審批部門蓋章附表8-2招標組織形式招標范圍投標單位資(個)自行招標公開招標邀請招標√√√設計√√√√√√√√√√√√設備√√√√√√情況說明建設項目單位蓋章8.2項目實施進度計劃根據(jù)本項目建設內(nèi)容和項目總體計劃進度安排，可將項目的建設進程劃分為前期工作、設計階段、工程招投標階段、施工階段項目建設、竣工驗收階段、招商及投入運營階段。8.2.1前期工作階段(2011年5月-2011年6月)具體包括項目前期立項、項目申請報告編制、取得相關(guān)項目建設的政府批準文件和開工手續(xù)的辦理等工作內(nèi)容。目前項目正在進行項目前期立項的編制工作。8.2.2設計階段(2011年7月-2011年9月)具體包括工程設計、工程設計預算、工程設計審定及辦8.2.3工程招投標階段(2011年10月-2011年12月)具體包括選擇代理公司，編制招標文件及標底測算，辦理招標手續(xù)，施工、監(jiān)理及材料設備招投標，簽訂施工、監(jiān)理及材料設備合同。8.2.4施工階段(2012年4月-2015年12月)具體包括施工手續(xù)的辦理、土方工程、基礎工程、土建工程、系統(tǒng)及設備安裝工程、裝修工程、室外工程等的建設施工等內(nèi)容。8.2.5竣工驗收階段(2015年12月)在項目施工階段基本完成后，將對各單項工程進行全面驗收，對項目的供電、采暖、給排水、消防、人員疏散、緊急撤離等設施和系統(tǒng)進行聯(lián)合調(diào)試和檢驗，并通過竣工驗8.2.6項目銷售階段(2012年4月—2014年4月)在項目建設期預售一部分，結(jié)構(gòu)封頂后，在銷售剩余部分，銷售期計劃在工程竣工后2年內(nèi)完成。第九章投資估算與資金籌措9.1投資估算編制依據(jù)及方法9.1.1投資估算編制依據(jù)建筑工程依據(jù)建筑、結(jié)構(gòu)等各專業(yè)提供的結(jié)構(gòu)形式及使用功能、裝飾標準，參照類似工程以及《XX省建9.1.2建筑工程按類似工程進行估算。9.1.3建筑工程勘察設計費，工程監(jiān)理費分別按《工程9.1.4建設單位管理費按《建設單位管理費標準》計算。9.1.5工程招投標費按照XX省相應的標準計算。9.1.6預備費按第一、二部分工程費用的8%左右計算。9.2投資估算1、工程費用：工程費用18716.70萬元。包括土建工程費、裝飾工程費、給排水工程費等，共計18716.70萬元。(詳2、工程建設其他費：土地費用、勘察設計費、基礎設施配套費、監(jiān)理費等其他費用，共計2912.92萬元。(詳見4、項目建設投資總額包括開發(fā)建設投資、建設工程其他費用、預備費等?？偼顿Y額為23360萬元。9.2資金籌措第十章財務數(shù)據(jù)估算10.1.計算期估算該項目使用期限商業(yè)40年，其中建設期約3年。10.2.銷售(經(jīng)營)收入估算商業(yè)租賃收入估算商業(yè)銷售收入(20年):46358.8m2×360元/m2/年=1668.92萬元/年1668.92萬元/年×20年=33378.4萬元10.3.總成本費用估算10.3.1稅金估算總收入稅金(20年