合同法分則租賃合同

第一節(jié)租賃合同概述

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一、租賃合同概念

----出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。第四章租賃合同【第212條】租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。1.

第一節(jié)租賃合同概述

-----------------------------------------------------第四章租賃合同二、租賃合同特征1、租賃合同的標(biāo)的物是特定的非消耗物；2、租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的用益權(quán)，而非所有權(quán)；

3、租賃合同具有期限性和連續(xù)性;【第214條】租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)局部無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。4、租賃合同是諾成的、雙務(wù)的、有償?shù)暮贤?.

第一節(jié)租賃合同概述

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三、租賃合同的分類(lèi)

1、按照合同的形式要件劃分：要式租賃合同與不要式租賃合同

2、按照租賃物的種類(lèi)劃分：動(dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)租賃

3、按照合同的期限劃分：定期租賃合同與不定期租賃合同第四章租賃合同3.

第一節(jié)租賃合同概述

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三、租賃合同的分類(lèi)關(guān)于不定期租賃的立法第四章租賃合同【第215條租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃?！俊镜?36條租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！俊镜?32條當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！?.

第一節(jié)租賃合同概述

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四、租賃合同的主要條款

1、租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途

2、租賃期限

3、租金及其支付期限和方式

4、租賃物維修

5、其他條款第四章租賃合同【第213條】租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。5.

第二節(jié)租賃雙方的義務(wù)

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一、出租人的義務(wù)

1、交付租賃物并在租賃期間使租賃物符合約定的用途

【第216條出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！?/p>

2、維修租賃物的義務(wù)

【第220條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！俊镜?21條承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期?！康谒恼伦赓U合同6.

第二節(jié)租賃雙方的義務(wù)

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一、出租人的義務(wù)第四章租賃合同3、物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)

【第233條租賃物危及承租人的平安或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。】4、權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)

【第228條因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人?！?.

第二節(jié)租賃雙方的義務(wù)

-----------------------------------------------------一、承租人的義務(wù)1、依約定方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù)?！镜?17條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用?！俊镜?18條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！俊镜?19條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！?、應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物的義務(wù)

【第222條承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！康谒恼伦赓U合同8.

第二節(jié)租賃雙方的義務(wù)

-----------------------------------------------------一、承租人的義務(wù)3、不作為的義務(wù)。包括：〔1〕不得隨意對(duì)租賃物進(jìn)行改善或在租賃物上增設(shè)他物；〔2〕不得隨意轉(zhuǎn)租。

【第223條承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！俊镜?24條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。】

第四章租賃合同9.

第二節(jié)租賃雙方的義務(wù)

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一、承租人的義務(wù)

4、支付租金的義務(wù)

【第226條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿(mǎn)一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。】

【第227條承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！俊镜?28條因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人?！?/p>

第四章租賃合同10.

第二節(jié)租賃雙方的義務(wù)

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一、承租人的義務(wù)

5、返還租賃物的義務(wù)

【第235條

租賃期間屆滿(mǎn)，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。】第四章租賃合同11.

第三節(jié)租賃合同的解除

-----------------------------------------------------一、租賃合同解除的特別規(guī)定

【第219條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！俊镜?24條承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?/p>

【第227條承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！康谒恼伦赓U合同12.

第三節(jié)租賃合同的解除

-----------------------------------------------------一、租賃合同解除的特別規(guī)定【第231條】因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物局部或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物局部或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

【第232條當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人】。

【第233條租賃物危及承租人的平安或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同?！?/p>

第四章租賃合同13.

第四節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化

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一、租賃權(quán)的物權(quán)化概念

---租賃關(guān)系中，租賃物所有權(quán)在租賃期間內(nèi)的轉(zhuǎn)移并不影響承租人的權(quán)利，原租賃合同對(duì)受讓租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同。使租賃權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。

【第229條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！慷?、租賃權(quán)性質(zhì)

主要有債權(quán)說(shuō)、物權(quán)說(shuō)和物權(quán)化說(shuō)三種學(xué)說(shuō)。第四章租賃合同14.

第四節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化

-----------------------------------------------------三、租賃權(quán)物權(quán)化表達(dá)1、租賃權(quán)具有對(duì)抗效力。2、承租人得基于租賃權(quán)對(duì)第三人主張排除妨害請(qǐng)求權(quán)及損害賠償請(qǐng)求權(quán)。3、租賃權(quán)具有繼續(xù)性。即租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效；4、限制出租人的解約權(quán)5、租賃權(quán)的處分可能性。即租賃權(quán)被讓與及轉(zhuǎn)租。6、廢止限制利用。即成認(rèn)承租人得享有改建建筑物或進(jìn)行重大修繕的自由。第四章租賃合同15.

第五節(jié)租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

-----------------------------------------------------一、租賃合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)1、租賃物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題除非法律有特別規(guī)定，或當(dāng)事人之間有特別約定，租賃物的所有人應(yīng)負(fù)擔(dān)此種情形下標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

2、租金風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題

?合同法?第231條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物局部或全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。〞第四章租賃合同16.第六節(jié)承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)

-----------------------------------------------------一、承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)概念---指當(dāng)出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購(gòu)置房屋的權(quán)利。?合同法?第230條出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)置的權(quán)利。第四章租賃合同17.第六節(jié)承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)

-----------------------------------------------------二、承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)特征1、優(yōu)先購(gòu)置權(quán)屬于形成權(quán)，其實(shí)質(zhì)系對(duì)出租人選擇房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)方當(dāng)事人自由的限制。

2、承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的。3、優(yōu)先購(gòu)置權(quán)具有一定的專(zhuān)屬性。只能屬于特定的人享有，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有。第四章租賃合同18.第六節(jié)承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)

-----------------------------------------------------三、承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的適用1、承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)2、出租人出賣(mài)租賃房屋，應(yīng)在合理期限內(nèi)負(fù)擔(dān)通知義務(wù)。3、承租人僅限于同等條件下得享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。

【注】：同等條件主要是指出價(jià)條件，包括價(jià)格、交付房?jī)r(jià)期限、方式等同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買(mǎi)受人一種較優(yōu)惠的價(jià)格，而此種優(yōu)惠能以金錢(qián)計(jì)算，那么應(yīng)折合金錢(qián)參加價(jià)格中。如果不能以金錢(qián)計(jì)算，那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定房?jī)r(jià)。第四章租賃合同19.第六節(jié)承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)

-----------------------------------------------------三、承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的適用4、承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，此項(xiàng)要求是承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的行使條件。

5、出租人在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，未告知承租人，并未給承租人提供行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的時(shí)機(jī)的，出租人與第三人之間所訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為相對(duì)無(wú)效合同。承租人得基于行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的目的請(qǐng)求人民法院確認(rèn)出租人與第三人之間的合同無(wú)效。并得主張依照與第三人同樣的購(gòu)置條件，與出租人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，出租人不得拒絕。第四章租賃合同20.第六節(jié)承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)

-----------------------------------------------------四、承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)立法1、國(guó)務(wù)院?城市私有房屋管理?xiàng)l例?第11條規(guī)定：“房屋、所有人出賣(mài)出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。〞2、最高人民法院?關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通那么〉假設(shè)干問(wèn)題的意見(jiàn)?〔試行〕第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效〞。3、?合同法?第234條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。第四章租賃合同21.

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------附：?最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?〔法釋〔2021〕11號(hào)〕第四章租賃合同22.

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)?中華人民共和國(guó)民法通那么?、?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?、?中華人民共和國(guó)合同法?等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條本解釋所稱(chēng)城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。第四章租賃合同23.

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)局部無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。第五條房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。第四章租賃合同24.

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照以下順序確定履行合同的承租人：〔一〕已經(jīng)合法占有租賃房屋的；〔二〕已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；〔三〕合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理?！镜?19條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！康诎藯l因以下情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：〔一〕租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；〔二〕租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；〔三〕租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。第四章租賃合同25.

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：〔一〕因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；〔二〕因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；〔三〕因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；〔四〕因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原那么分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。第四章租賃合同26.

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：〔一〕辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；〔二〕未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)局部的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。第四章租賃合同27.

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。第十八條房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：〔一〕房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；〔二〕房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第四章租賃合同28.

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------第二十一條出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋歸還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。第二十三條出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。第二十四條具有以下情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)置房屋的，人民法院不予支持：〔一〕房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的；〔二〕出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；〔三〕出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)置的；〔四〕第三人善意購(gòu)置租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。第四章租賃合同29.案例分析與討論：一、租賃合同解除的效力1、何時(shí)發(fā)生解除法律效力？2、解除是否需要法院或仲裁機(jī)構(gòu)確實(shí)認(rèn)？3、解除權(quán)的意思表示是否可撤銷(xiāo)？4、合同解除，賠償額如何確定？

30.案例1甲與乙公司簽訂租賃合同一份，甲將其所有的廠房出租給乙，租期從2021年9月起至2021年9月止，年租金為300萬(wàn)元，租金支付方式為先付后租，每年的9月31日前一次性給清整年租金，假設(shè)未及時(shí)支付租金達(dá)15天，甲有權(quán)解除租賃合同，并由乙公司賠償甲的損失;雙方如有違約，須支付對(duì)方違約金30萬(wàn)元。合同簽訂后，甲交付租賃廠房供乙公司使用，乙公司分別于2021年9月、2021年9月支付年租金300萬(wàn)元，2021年9月，乙公司因資金緊張未能給付租金，甲向其追要，乙公司于當(dāng)年12月份向法院起訴要求解除合同，甲對(duì)解除合同無(wú)異議，并向法院遞交?合同解除確實(shí)認(rèn)函?，但隨后乙公司撤回起訴，法院裁定準(zhǔn)予撤訴。2021年1月、2月，乙公司分別向甲支付租金30萬(wàn)元、5萬(wàn)元，甲接收。2021年3月，甲訴至法院，認(rèn)為雙方的租賃合同已經(jīng)解除，故要求乙公司返還租賃的廠房、賠償損失、支付欠付租金并承擔(dān)違約金30萬(wàn)元。乙公司辯稱(chēng)合同并未解除、甲收取租金的行為應(yīng)視為甲選擇繼續(xù)履行合同而非解除合同。問(wèn)題:甲的訴訟請(qǐng)求能否得到支持?31.案例1問(wèn)題：

1、租賃合同是否解除?何時(shí)解除？

2、乙公司起訴提出解除并送達(dá)甲公司，是否解除？乙告訴撤訴是否為撤回解除的意思表示？其效力是什么？

3、欠付租金如何確定？32.二、案例分析與討論：

一、未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同是否當(dāng)然無(wú)效？出租人是否可以請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效？二、出租人解除租賃合同后對(duì)轉(zhuǎn)租的影響？33.案例2出租人甲和承租人乙簽訂租期為一年的房屋租賃合同〔以下稱(chēng)主租賃合同〕。后承租人乙在沒(méi)有征得出租人甲同意的情況下，與丙〔次承租人〕簽訂了租期為二年的房屋租賃合同〔以下稱(chēng)轉(zhuǎn)租合同〕，甲得知該轉(zhuǎn)租之事后，各方當(dāng)事人就轉(zhuǎn)租一事進(jìn)行了協(xié)商但無(wú)法達(dá)成一致意向，甲遂向法院提起訴訟：一、要求解除主租賃合同；二、要求確認(rèn)承租人乙與次承租人丙的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效；三、要求乙按合同約定支付租金并騰出房屋，歸還甲。爭(zhēng)議該案審理中，就出租人甲提出確實(shí)認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的訴請(qǐng)能否支持？34.案例2第一種意見(jiàn)認(rèn)為，原告即出租人甲享有請(qǐng)求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的權(quán)利。出租人甲因承租人乙擅自轉(zhuǎn)租的違約行為來(lái)訴請(qǐng)法院解除主租賃合同，說(shuō)明其是對(duì)承租人乙行使的無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租行為的效力不予追認(rèn)，因而出租人甲有權(quán)確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，原告即出租人甲無(wú)權(quán)也無(wú)須享有請(qǐng)求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同效力的權(quán)利，即轉(zhuǎn)租合同的存在與出租人甲無(wú)關(guān)。這主要是基于合同的相對(duì)性來(lái)說(shuō)的。具體實(shí)踐中，只要原告即出租人甲擁有了“解除主租賃合同以及返還租賃物——房屋〞的判決后，如果出租人甲對(duì)承租人乙和次承租人丙搬出租賃房屋的要求不予配合時(shí)，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。35.三、案例分析與討論：一、承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的性質(zhì)與效力？承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)性?xún)?yōu)先購(gòu)置權(quán)還是物權(quán)性?xún)?yōu)先購(gòu)置權(quán)？36.案例3劉某在南陽(yáng)市臥龍區(qū)蒲山鎮(zhèn)街道自有門(mén)面房三間，2007年12月，劉某將房屋租賃給趙某開(kāi)私人診所，雙方口頭約定房租為每月100元，每年元月份將全年房租支付完畢。趙某在租賃期間，因經(jīng)營(yíng)需要，對(duì)房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單的裝修。2021年元月，趙某如期支付了全年的租金。同年6月份，劉某和李某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，將房屋賣(mài)給李某。李某隨即通知趙某騰房。趙某以劉某房屋轉(zhuǎn)讓行為侵犯自己優(yōu)先購(gòu)置權(quán)為由，訴至法院，要求法院依法確認(rèn)該房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。分析：趙某的主張是否擁有法律依據(jù)？37.案例3【分歧】本案存在兩種意見(jiàn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為：?中華人民共和國(guó)合同法?第二百三十條規(guī)定，“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)置的權(quán)利〞。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行?中華人民共和國(guó)民法通那么?假設(shè)干問(wèn)題的意見(jiàn)第一百一十八條規(guī)定“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效〞。趙某和劉某雖然沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋租賃合同。劉某已經(jīng)接受趙某提前支付的一年租金，雙方形成事實(shí)上的租賃關(guān)系。趙某在租賃期間，依法享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，劉某賣(mài)房未通知趙某，侵犯了趙某的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，故劉某和李某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無(wú)效的民事行為。第二種意見(jiàn)認(rèn)為：?最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第二十一條規(guī)定“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持〞。根據(jù)上述規(guī)定，出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的，出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不因此無(wú)效，承租人只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。所以，趙某請(qǐng)求法院確認(rèn)劉某與李某房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持，本案應(yīng)當(dāng)依法判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。

38.【評(píng)析】同意第二種意見(jiàn)，理由如下：承租人享有的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)是指承租人在出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，在同等條件下優(yōu)先購(gòu)置該租賃物的權(quán)利。在民法理論上，優(yōu)先購(gòu)置權(quán)可分為物權(quán)效力優(yōu)先購(gòu)置權(quán)和債權(quán)效力優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。前者如共有權(quán)人享有的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，這種優(yōu)先購(gòu)置權(quán)基于物權(quán)共有關(guān)系產(chǎn)生，具有物權(quán)效力，具有對(duì)抗第三人的效力。承租人享有的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)那么屬于后者，它雖然是基于法律直接規(guī)定并且專(zhuān)屬于承租人的一種法定權(quán)利。但本質(zhì)上仍是租賃關(guān)系雙方基于租賃合同的屬性而產(chǎn)生的權(quán)利，這種優(yōu)先購(gòu)置權(quán)僅僅在出賣(mài)人和優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人之間發(fā)生效力，優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人僅僅對(duì)于出賣(mài)人可以要求其優(yōu)先向自己出賣(mài)租賃物，而不得以此權(quán)利對(duì)抗第三人。出租人未通知承租人將房屋賣(mài)給他人，違反法定的義務(wù)，所要承擔(dān)的仍是基于租賃合同而產(chǎn)生的違約責(zé)任。?最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?詳細(xì)規(guī)定了對(duì)法院審理房屋租賃合同糾紛的具體指導(dǎo)意見(jiàn)，?最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行假設(shè)干問(wèn)題的意見(jiàn)?第一百一十八條已經(jīng)廢止，不能再成為裁判依據(jù)。綜上所述，本案中，趙某主張劉某與李某簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的請(qǐng)求不能得到支持。趙某要想通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)起訴劉某要求其承擔(dān)民事賠償責(zé)任。另根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第二百二十九條關(guān)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃〞的規(guī)定，在租賃期內(nèi)，趙某仍有權(quán)繼續(xù)使用該房屋。。39.案例4王某的父母去世后有一套自有房屋由王某和弟弟繼承，因該房屋一直閑置，2021年王某與李某訂立房屋租賃合同，約定李某租用該閑置的房屋用于居住，租期1年自2021年6月20日至2021年6月19日，月租金500元。李某承租后，交付的租金王某與弟弟平分處理。2021年1月，王某的弟弟向王某想自用并提出購(gòu)置王某共有局部房屋，王某出于親情就同意以低于市場(chǎng)價(jià)2萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給其弟。王某弟弟辦理房屋變更登記后，將此房已每月700元租給高某，其后王某弟弟持房產(chǎn)證向李某稱(chēng)該房其已購(gòu)置且又租給高某，通知李某一周內(nèi)搬出。李某不同意搬出，王某弟弟起訴李某，要求倒出房屋，李某辯論意見(jiàn)，不同意倒出，主張其有優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。無(wú)論從那種理由，其均有權(quán)繼續(xù)居住。40.41.42.案例1原告：李某被告：張某第三人：某市儀表廠儀表廠聘請(qǐng)被告為其總工程師，被告在上任前提出需要解決住房問(wèn)題，儀表廠遂于當(dāng)年3月購(gòu)置了位于該市海新村20號(hào)的205室房(三室一廳)，租給被告使用，雙方訂立了租賃合同，合同中規(guī)定租期為三年，并規(guī)定“如果乙方(即被告)不愿受聘于甲方(即儀表廠)，那么解除租賃合同〞。一年以后，儀表廠發(fā)現(xiàn)被告能力有限，不能設(shè)法使儀表廠扭虧為盈，遂提出不再聘請(qǐng)被告，被告也表示同意，但提出房屋租期未滿(mǎn)，不能交回房屋。儀表廠屢次要被告交房，遭被告拒絕，后儀表廠將該房賣(mài)給其本廠職工李某，李某因急需住房，也屢次要被告騰房，被告不同意，李某遂在法院提起訴訟，要求被告騰退房屋。

43.案例2某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將位于某大廈的寫(xiě)字間租賃給某商貿(mào)公司，雙方簽訂合同，約定租期1年，每平方米日租金4元，每季度交納一次。商貿(mào)公司先期支付10萬(wàn)元作為房租保證金，7.5萬(wàn)元作為保證金。如租期屆滿(mǎn)，商貿(mào)公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司付清房租、等費(fèi)用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將退還保證金；如商貿(mào)公司拖欠租金等費(fèi)用累計(jì)相當(dāng)于一個(gè)月的租金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有權(quán)終止合同，收回房屋且不退保證金。合同簽訂后，商貿(mào)公司交納了保證金。租期屆滿(mǎn)時(shí)，商貿(mào)公司結(jié)清了各項(xiàng)費(fèi)用，但沒(méi)有按期搬離房屋，繼續(xù)使用83天后才將房屋交與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為，商貿(mào)公司強(qiáng)行滯留房屋，且沒(méi)有交付相關(guān)費(fèi)用，不應(yīng)退還保證金。而商貿(mào)公司認(rèn)為，合同到期后，曾與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司協(xié)商續(xù)約83天，現(xiàn)續(xù)期已滿(mǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)將83天的房租等費(fèi)用從保證金中抵扣后，退還其余保證金。雙方達(dá)不成一致，商貿(mào)公司起訴至法院，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司扣除相關(guān)費(fèi)用后，退還保證金。庭審中，商貿(mào)公司沒(méi)有提供證據(jù)證明曾與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就續(xù)約事宜進(jìn)行協(xié)商，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)商貿(mào)公司繼續(xù)使用租賃房屋也沒(méi)有提出過(guò)異議。44.案例3

陳某承包一項(xiàng)建設(shè)工程，在施工建設(shè)過(guò)程中，陳某與孫某于2003年1月10日口頭約定，陳某承租孫某的攪拌機(jī)，租金為每天30元，約定陳某承包的工程完工后返還。孫某當(dāng)日交付攪拌機(jī)，2003年8月10日，陳某與張某訂立合作協(xié)議一份，約定陳某將該工程整體轉(zhuǎn)包給張某。后張某即進(jìn)場(chǎng)施工，陳某將承租的設(shè)備同時(shí)提供給張某使用。2003年11月該工程完工，孫某得知該工程完工后，找陳某要求給付租金并返還攪拌機(jī)，陳某稱(chēng)因該工程已轉(zhuǎn)包給張某，且轉(zhuǎn)包后即將攪拌機(jī)轉(zhuǎn)交張某使用，其只同意支付轉(zhuǎn)抱前的租金，轉(zhuǎn)包后的租金應(yīng)由張某承擔(dān)。孫某找張某索要租金并要求返還攪拌機(jī)，張某辯稱(chēng)其與孫某之間不存在租賃關(guān)系，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

孫某起訴，要求陳某和孫某承擔(dān)連帶支付租金和返還攪拌機(jī)。45.案例4

何某有一套單位分配的公有住房，何某的一女一子與其同住。其子結(jié)婚后搬出，其女繼續(xù)與何某同住，2006年何某死亡后，其女另租房，此房暫時(shí)閑置。2007年何某單位實(shí)行房改，何某女兒與兒子因誰(shuí)參加房改發(fā)生分歧，都要求何某單位為自己辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)。但何某單位拒絕為二人辦理房改，是否有法律依據(jù)。46.47.一、本案根本領(lǐng)實(shí)

2007年5月18日，A保險(xiǎn)公司與B礦業(yè)簽訂了寫(xiě)字間租賃合同，約定B礦業(yè)將位于寧遠(yuǎn)街8號(hào)的北苑公寓租給A保險(xiǎn)公司用于辦公，并約定租賃期限為三年，即從2007年7月1日至2021年6月30日，月租金8922元，A保險(xiǎn)公司繳納一萬(wàn)元保證金；非A保險(xiǎn)公司原因，B礦業(yè)如提前解除合同，應(yīng)向A保險(xiǎn)公司支付兩個(gè)月租金作為違約金。合同簽訂后，雙方一直按照合同約定履行義務(wù)，并無(wú)違約行為。2021年2月16日B礦業(yè)單方面要求提前解除租賃合同，對(duì)此，A保險(xiǎn)公司咨詢(xún)：因B礦業(yè)提前解約A保險(xiǎn)公司應(yīng)得到的賠償以及法律依據(jù)。

二、本案焦點(diǎn)

本案中，B礦業(yè)提前解除租賃合同屬于違約行為，根據(jù)租賃合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，同時(shí)，B礦業(yè)的違約行為給A保險(xiǎn)公司造成了損失。因此，本案的焦點(diǎn)在于能否同時(shí)要求對(duì)方支付違約金和賠償損失。

案例6出租方單方解除房屋租賃合同的法律后果48.案例6

三、相關(guān)法律分析

?中華人民共和國(guó)合同法?第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加……；?最高人民法院關(guān)于適用?中華人民共和國(guó)合同法?假設(shè)干問(wèn)題的解釋〔二〕?第二十八條規(guī)定：當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持。根據(jù)前述規(guī)定，A保險(xiǎn)公司不得同時(shí)要求單方支付違約金和賠償損失，僅可以要求其按照約定承擔(dān)違約責(zé)任，如對(duì)方違約給A保險(xiǎn)公司造成的損失高于約定的違約金的，A保險(xiǎn)公司可以要求增加到損失額度。

49.案例6四、可以要求賠償?shù)膿p失范圍

A保險(xiǎn)公司擬向B礦業(yè)主張的損失有：裝修損失、重新尋找租賃場(chǎng)地而造成的營(yíng)業(yè)損失、房租價(jià)差損失等。對(duì)于A保險(xiǎn)公司提到的損失，律師團(tuán)向A保險(xiǎn)公司做如下法律分析：

1、裝修損失。根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第十條：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。〞第十一條第一款：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。〞因此，A保險(xiǎn)公司對(duì)未形成附合的裝飾裝修物可予以撤除；對(duì)已形成附合的裝飾裝修物，雙方之間并無(wú)約定，因此A保險(xiǎn)公司可根據(jù)所提出的裝修折舊計(jì)算公式要求B礦業(yè)予以賠償。

50.

2、重新尋找租賃場(chǎng)地而造成的營(yíng)業(yè)損失。?中華人民共和國(guó)合同法?第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，…………包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。〞至于本條所稱(chēng)“合同履行后可以獲得的利益〞，本律師團(tuán)認(rèn)為，其應(yīng)當(dāng)是指直接從交易的標(biāo)的物上獲得的利益。本案中，A保險(xiǎn)公司承租房屋用于經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，A保險(xiǎn)公司獲得的利益應(yīng)該來(lái)自保險(xiǎn)業(yè)務(wù)本身，而與該租賃標(biāo)的物無(wú)關(guān)，因此不屬于“可以獲得的利益〞的范圍。同時(shí)，即使其被法院認(rèn)定為“可以獲得的利益〞的范圍，A保險(xiǎn)公司也無(wú)法提供證據(jù)證明該損失的發(fā)生以及損失的具體計(jì)算方法。另，對(duì)方可能依據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第一百一十九條〔該條規(guī)定：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償……〕和“超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失〞的規(guī)定進(jìn)行抗辯。因此，A保險(xiǎn)公司要求賠償重新尋找租賃場(chǎng)地而造成的營(yíng)業(yè)損失的主張獲得支持的可能性極小。

51.3、房租價(jià)差損失。根據(jù)?合同法?第一百一十二條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定