大城市市中心區(qū)商業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重構(gòu)

大城市市中心區(qū)商業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重構(gòu)

1商業(yè)13功能結(jié)構(gòu)研究商業(yè)空間是指在區(qū)域內(nèi)結(jié)合不同的商業(yè)形式，反映區(qū)域空間中商業(yè)形式的類(lèi)型、變化、層次和結(jié)構(gòu)的相互關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指利用城市土地進(jìn)行房屋建筑生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),包括了商品房、別墅、辦公樓等產(chǎn)品類(lèi)型,文章分析以居住開(kāi)發(fā)為主。西方學(xué)者對(duì)城市商業(yè)空間的研究,主要側(cè)重于中心地理論、土地利用結(jié)構(gòu)、商業(yè)地域類(lèi)型和區(qū)位、商業(yè)空間內(nèi)部結(jié)構(gòu)等方面。通過(guò)對(duì)中心地等級(jí)規(guī)模分布和職能結(jié)構(gòu)的研究檢驗(yàn)中心地理論是早期的一個(gè)重點(diǎn)。貝里提出“商業(yè)區(qū)空間結(jié)構(gòu)模型”,被認(rèn)為是首位將商業(yè)空間形態(tài)建立起層次結(jié)構(gòu)的學(xué)者。在城市土地利用和商業(yè)空間內(nèi)部結(jié)構(gòu)研究中,中央商務(wù)區(qū)(CBD)是一個(gè)備受關(guān)注的主題。斯科特提出對(duì)商業(yè)設(shè)施支付地價(jià)能力的分析,認(rèn)為從城市到CBD內(nèi)部,均存在著商業(yè)中心的等級(jí)性。近年來(lái)國(guó)外研究進(jìn)一步關(guān)注到商業(yè)集群和物品消費(fèi)市場(chǎng)等命題。國(guó)內(nèi)商業(yè)地理學(xué)除了傳統(tǒng)的商業(yè)空間和商業(yè)用地研究之外,開(kāi)始觸及城市社會(huì)學(xué)領(lǐng)域,如消費(fèi)行為、消費(fèi)心理、社區(qū)商業(yè)等研究命題。對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注基本集中在城市化和市場(chǎng)關(guān)系等戰(zhàn)略層面的探討。商業(yè)空間的研究甚少引申到業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合。揭示這種內(nèi)部關(guān)系及其對(duì)城市發(fā)展的影響,正是文章研究的初衷。2經(jīng)濟(jì)地位和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)2006年,越秀區(qū)面積僅為33.56km2,占廣州總面積的1%,在廣州各區(qū)中比重最低,但其生產(chǎn)總值和商品銷(xiāo)售總額分別占全市的比重卻高達(dá)17.3%和28.6%,均居于首位。反映了越秀區(qū)作為廣州市中心城區(qū)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和商貿(mào)業(yè)的優(yōu)勢(shì)。在越秀區(qū)的生產(chǎn)總值構(gòu)成中,第三產(chǎn)業(yè)比重占了96.7%。第三產(chǎn)業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)中,稅收比重最高的是批發(fā)與零售業(yè)(8.8億元),占第三產(chǎn)業(yè)稅收總量的29.61%。批發(fā)零售業(yè)在廣州市和廣東省的區(qū)位商分別為1.348和1.467。反映出批發(fā)零售業(yè)是對(duì)越秀區(qū)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)最大的行業(yè),并且在全市和全省的服務(wù)職能優(yōu)勢(shì)均很突出,符合其素有的“千年商都”傳統(tǒng)稱(chēng)謂。分析越秀區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn),將其作為中心城區(qū)的研究樣地是合適的。作為廣州市的中心城區(qū),越秀區(qū)既是歷史文化名城,又是區(qū)域的服務(wù)中心,同時(shí)面臨著發(fā)展和保護(hù)的雙重使命。由于中心城區(qū)在教育、醫(yī)療、金融、商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施上比較完善,導(dǎo)致大量的人口返回越秀區(qū)居住,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求十分旺盛。2007年4月,越秀區(qū)存量住宅均價(jià)高達(dá)5647元/m2,在全國(guó)大城市的中心城區(qū)中位居前列,中心城區(qū)面臨著二次開(kāi)發(fā)的困境。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和開(kāi)發(fā)方式對(duì)中心城區(qū)的影響相當(dāng)巨大。在這種背景中,分析中心城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)空間下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),越秀區(qū)不失為一個(gè)合適的研究樣地。3問(wèn)卷的發(fā)放和回收研究數(shù)據(jù):(1)廣州市越秀區(qū)第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查。(2)消費(fèi)者和社區(qū)居民的問(wèn)卷調(diào)查1。前者于2006年7月29—30日進(jìn)行,發(fā)放問(wèn)卷600份,回收問(wèn)卷555份,有效率為97.8%;后者于2006年7月31—8月4日進(jìn)行,發(fā)放問(wèn)卷950份,回收問(wèn)卷929份,有效率為99.9%。(3)越秀區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒,越秀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)普查統(tǒng)計(jì)資料,越秀區(qū)經(jīng)貿(mào)局、廣州市國(guó)土資源和房屋管理局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。研究方法:以街道為基本分析對(duì)象,通過(guò)空間和行為分析等方法,對(duì)越秀區(qū)22個(gè)街道進(jìn)行地域類(lèi)型比較,并將主要商業(yè)區(qū)落實(shí)到具體的街道,分析商業(yè)業(yè)態(tài)空間與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系。4房地產(chǎn)和商業(yè)領(lǐng)域4.1大型零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況根據(jù)2006年越秀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)普查統(tǒng)計(jì)資料,除了倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)之外,該區(qū)擁有百貨店、購(gòu)物中心、超市、大型超市、專(zhuān)業(yè)店等類(lèi)型齊全的業(yè)態(tài),形成了結(jié)構(gòu)完整、以大型商店為主體的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系。越秀區(qū)大型商店集中(表1),百貨店和購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積占了大中型零售網(wǎng)點(diǎn)總面積的72%,以經(jīng)營(yíng)電器、電子類(lèi)產(chǎn)品為主的國(guó)美、蘇寧、永樂(lè)等大型專(zhuān)業(yè)店多達(dá)19家。寫(xiě)字樓商業(yè)是越秀區(qū)一種特殊的商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài),往往分布高級(jí)寫(xiě)字樓一至三層,營(yíng)業(yè)面積達(dá)8.79萬(wàn)m2,主要分布著百貨店和便利連鎖店。越秀區(qū)有超億元商業(yè)企業(yè)207家,實(shí)現(xiàn)商品銷(xiāo)售收入1496.37億元,占全區(qū)總量的62.05%。隨著居民消費(fèi)水平的提高,金銀珠寶、家具、服裝鞋帽類(lèi)商品消費(fèi)大幅增長(zhǎng),直接推動(dòng)了大型百貨商店的發(fā)展,廣百、友誼、王府井、新大新、東百等市場(chǎng)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入達(dá)74.91億元。4.2百貨店、環(huán)市段越秀區(qū)形成了4個(gè)具有規(guī)模大、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)完整的商業(yè)區(qū),分別為北京路商業(yè)區(qū)(北京街道)、環(huán)市東商業(yè)區(qū)(華樂(lè)街道)、中華廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)(大塘和大東街道)和農(nóng)林下路商業(yè)區(qū)(農(nóng)林街道)。根據(jù)第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查的數(shù)據(jù),服務(wù)等級(jí)最高的是北京路商業(yè)區(qū),其次是環(huán)市東商業(yè)區(qū),兩者在越秀區(qū)零售業(yè)經(jīng)營(yíng)效益等級(jí)最高(圖1)。北京路商業(yè)區(qū)以全場(chǎng)440m的步行街為中心,集聚了一批大型商店和專(zhuān)業(yè)店,分別有廣州百貨大廈、新大新百貨公司、五月花廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)等百貨店和購(gòu)物中心。該商業(yè)區(qū)內(nèi)共有大型零售網(wǎng)點(diǎn)12個(gè),總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到23萬(wàn)m2,占越秀區(qū)大中型零售網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積的37%。環(huán)市東商業(yè)區(qū)有大型零售網(wǎng)點(diǎn)8個(gè),總營(yíng)業(yè)面積12萬(wàn)m2,占越秀區(qū)大型零售網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積的19%。該商業(yè)區(qū)以高檔百貨店(如友誼商店、麗柏廣場(chǎng)、新大新公司)為主要業(yè)態(tài),配套大量的服裝專(zhuān)業(yè)店和高檔餐飲店。中華廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)大型零售網(wǎng)點(diǎn)有8個(gè),總營(yíng)業(yè)面積為12萬(wàn)m2,占越秀區(qū)大型零售網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積的20%。該商業(yè)區(qū)以購(gòu)物中心(中華廣場(chǎng))為核心,大批專(zhuān)業(yè)店和專(zhuān)賣(mài)店集中在流行前線、地王廣場(chǎng)、陵園西通訊市場(chǎng)及數(shù)碼動(dòng)力城,業(yè)態(tài)種類(lèi)齊全。農(nóng)林下路商業(yè)區(qū)有大型零售網(wǎng)點(diǎn)6個(gè),總營(yíng)業(yè)面積約6萬(wàn)m2,占越秀區(qū)大型零售網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積的9%。該商業(yè)區(qū)以王府井百貨大廈、東山百貨大樓、新裕大廈、東山錦軒等大型百貨店和購(gòu)物中心為依托,聚集了大批服裝鞋帽專(zhuān)業(yè)店和專(zhuān)賣(mài)店。無(wú)論從廣州商業(yè)傳統(tǒng)歷史、消費(fèi)者選擇意向、商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積或是經(jīng)營(yíng)效益分析(圖2),北京路一帶都是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)最完整、級(jí)別最高的商業(yè)區(qū);環(huán)市東路商業(yè)區(qū)以高檔百貨店、專(zhuān)賣(mài)店和專(zhuān)業(yè)店為核心;中華廣場(chǎng)和農(nóng)林下路商業(yè)區(qū)則分別以購(gòu)物中心和大型百貨店為特色。4.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)施效果西南部街道舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地緊張,城市建設(shè)飽和,現(xiàn)有的建筑多具有歷史價(jià)值、新近開(kāi)發(fā)或未到拆遷年限,用地彈性很低。根據(jù)第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果,越秀區(qū)22個(gè)街道大部分地區(qū)沒(méi)有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),只有5個(gè)街道進(jìn)行了少量開(kāi)發(fā),其中開(kāi)發(fā)最多的是農(nóng)林街道和大東街道,而廣衛(wèi)、華樂(lè)和建設(shè)三條街道總開(kāi)發(fā)量?jī)H為5萬(wàn)m2。施工面積中最高的分別是大東街(261.78萬(wàn)m2)、黃花崗街(173.22萬(wàn)m2)、農(nóng)林街(161.60萬(wàn)m2)和建設(shè)街(156.47萬(wàn)m2);年度完成投資額最多地區(qū)的同樣是這4個(gè)街道(大東街達(dá)38.6億元)?？拷鬄车奈鞑颗f城區(qū)投資額卻很小,東風(fēng)、六榕、詩(shī)書(shū)、光塔和大新等街道的總投資額不足一億元。大東街道和建設(shè)街道是房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入最多的地區(qū),均超過(guò)了20億。很明顯,東部和中部是越秀區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最活躍的地區(qū)。4.4住宅開(kāi)發(fā)的比例和絕對(duì)量,指數(shù)隨著大城市中心區(qū)的發(fā)展,土地使用價(jià)值迅速提升,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品日趨多元化,居住功能與其他城市服務(wù)功能形成了競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)越秀區(qū)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),其產(chǎn)品以住宅為主,分別占投資總額的59.1%和施工總面積的53.0%;其次是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓。在原東山區(qū)(建設(shè)街、大塘街、珠光街及其以東共10個(gè)街道),住宅開(kāi)發(fā)的比例更高,其投資額和施工面積分別占總數(shù)的63.7%和57.3%;在原越秀區(qū),開(kāi)發(fā)比例最高的產(chǎn)品是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房,其投資額和施工面積分別占總數(shù)的43.2%和32.0%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的絕對(duì)量指標(biāo)上,原東山區(qū)占了絕對(duì)優(yōu)勢(shì),投資額和施工面積分別是原越秀區(qū)的10倍和6.8倍(表2)。很明顯,越秀區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)東部強(qiáng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)西部,而東部居住的功能也更加突出,西部以商業(yè)和辦公功能為主,但開(kāi)發(fā)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東部。4.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在商業(yè)模式下進(jìn)行的4.5.1基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)與商業(yè)開(kāi)發(fā)的結(jié)合根據(jù)大型商店的分布、零售空間的格局以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況(圖1),整體上看,越秀區(qū)商業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在空間上有較高的一致性。中部和東部屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較大、零售業(yè)也經(jīng)營(yíng)發(fā)展較好的地區(qū)。如廣衛(wèi)街道、農(nóng)林街道、黃花崗街道、華樂(lè)街道和建設(shè)街道。該類(lèi)地區(qū)以原東山區(qū)為主,居住功能突出。樓盤(pán)也成了多元化的開(kāi)發(fā)方式:有依托優(yōu)良人居環(huán)境開(kāi)發(fā)的樓盤(pán),如臨近黃花崗公園的波爾多莊園和御龍庭,瀕臨珠江的漢苑(售價(jià)高達(dá)1.1萬(wàn)元/m2);有依托快捷城市干線開(kāi)發(fā)的樓盤(pán),如臨近廣州大道的麗景臺(tái)、臨近東風(fēng)東路的東風(fēng)廣場(chǎng)和錦城花園、臨近中山一路的和風(fēng)雅居;有辦公居住一體開(kāi)發(fā)的樓盤(pán),如位于黃花崗街道的凱城華庭;有依托成熟配套服務(wù)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán),如位于農(nóng)林街道的東山雅筑和東雅軒……其中多數(shù)樓盤(pán)所在街道都具有較好的商業(yè)配套環(huán)境,零售業(yè)發(fā)達(dá)。另一類(lèi)地區(qū)位于越秀區(qū)邊緣的西部和北部地區(qū),地處廣州的舊城區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部,屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一般的地區(qū)。如礦泉街道、登峰街道、詩(shī)書(shū)街道、東風(fēng)街道和六榕街道。舊城區(qū)的樓盤(pán)多以改造的方式進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)。在局部區(qū)域,越秀區(qū)商業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是不一致的。最為典型的屬于北京街道和人民街道。前者是全區(qū)最發(fā)達(dá)最具影響力的商業(yè)中心;后者也是歷史上傳統(tǒng)的商業(yè)中心,目前,商業(yè)氛圍較好,但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度很低,年投資額不足5億元。4.5.2居住和辦公功能越秀區(qū)服務(wù)等級(jí)最高的商業(yè)中心是北京路商業(yè)區(qū)(圖2),業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)完整,集聚了一批知名的大型百貨店和現(xiàn)代購(gòu)物中心,以及商業(yè)步行街上的大批專(zhuān)業(yè)店和專(zhuān)賣(mài)店。已有的研究成果表明,1995年,北京路以居住功能為主,居住占53.52%,商業(yè)占27.67%,旅館占5.63%,企業(yè)辦公占3.52%;1999年,北京路2～5層以居住功能為主,占樓層面積的70%～80%,6層以上以旅館為主。很明顯,北京路商業(yè)區(qū)區(qū)域的居住功能仍然很突出,商業(yè)以消費(fèi)性服務(wù)為主,雖然業(yè)態(tài)齊全,具有影響全市的輻射力,但其業(yè)態(tài)對(duì)該地區(qū)居住型房地產(chǎn)的帶動(dòng)力很小。環(huán)市東商業(yè)區(qū)同樣是一個(gè)高等級(jí)商業(yè)中心,以高檔百貨店、知名連鎖型專(zhuān)業(yè)店和專(zhuān)賣(mài)店為特色(圖1)。1995年,其企業(yè)辦公功能占24.00%,住宅占23.05%,旅館占21.46%,商業(yè)占17.19%;1999年,環(huán)市東路2～4層也以居住為主,占各樓層面積的50%左右,5層以上的主要功能為辦公和旅館。環(huán)市東商業(yè)區(qū)中商業(yè)、居住和辦公功能都很突出,業(yè)態(tài)的發(fā)展兼具了高檔生活和商務(wù)辦公的需求。環(huán)市東商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)對(duì)東部居住型和辦公型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都產(chǎn)生了影響(如黃花崗街道、華樂(lè)街道、建設(shè)街道)。中華廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)和農(nóng)林下路商業(yè)區(qū)雖然在大型商店規(guī)模、對(duì)廣州市消費(fèi)者吸引力方面次于北京路商業(yè)中心,但其大量的專(zhuān)賣(mài)店和專(zhuān)業(yè)店突出了時(shí)尚和生活的特征,對(duì)中部(如大東街道和農(nóng)林街道)住宅的建設(shè)產(chǎn)生了積極的影響。4.5.3社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越秀區(qū)作為廣州市商業(yè)配套設(shè)施發(fā)達(dá)的中心城區(qū),仍然存在一定的不足。2004年全區(qū)房屋施工面積中比例最高的是住宅(53%),而在房屋出租面積中比例最高的是商業(yè)用房(44.9%),商業(yè)配套需求很高。越秀區(qū)社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)約7897個(gè),總營(yíng)業(yè)面積約41萬(wàn)m2,單個(gè)網(wǎng)點(diǎn)的營(yíng)業(yè)面積為52m2,每千人擁有的社區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為360m2(包括外來(lái)人口約為280m2),遠(yuǎn)低于城市社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)(每千人擁有社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施800～1000m2)。分析社區(qū)的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)可見(jiàn),大塘街、詩(shī)書(shū)街和光塔街零售商業(yè)規(guī)模較小,均不足1000m2,千人擁有的零售商業(yè)面積從3m2到23m2。華樂(lè)街、白云街、黃花崗街、洪橋街和東湖街是社區(qū)零售商業(yè)較為發(fā)達(dá)的街區(qū),千人擁有的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)148m2?？傮w上看越秀區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不均衡,西部社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度高,布局分散,集中度低,商業(yè)服務(wù)設(shè)施總體規(guī)模較小;東部街道社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度低,布局較為集中,商業(yè)服務(wù)設(shè)施總體規(guī)模較大。西部原越秀老城區(qū)的街道因?yàn)榻ǔ蓵r(shí)間長(zhǎng),人口密度大,建筑密集,社區(qū)商業(yè)發(fā)展較為滯后,同時(shí)這些街道部分社區(qū)商品交易市場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)街較為發(fā)達(dá),也占據(jù)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展空間。東部原東山的街道社區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)建筑密度和人口密集都較小,社區(qū)商業(yè)較為發(fā)達(dá),網(wǎng)點(diǎn)布局也能更好地適宜社區(qū)居民的生活需要。可見(jiàn),越秀區(qū)社區(qū)零售業(yè)態(tài)的發(fā)育程度與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)傾向東部的空間格局是基本一致的(如農(nóng)林街、華樂(lè)街、黃花崗街)。4.5.4住宅和商業(yè)商業(yè)兩大機(jī)構(gòu)融合的開(kāi)發(fā)模式隨著越秀區(qū)商住樓宇、商業(yè)辦公樓宇的不斷出現(xiàn),商業(yè)與房地產(chǎn)之間的關(guān)系日益緊密,二者形成了一體化開(kāi)發(fā)的模式。如北京路的錦源國(guó)際公寓和金東源項(xiàng)目,這2個(gè)項(xiàng)目都屬于商住一體化的開(kāi)發(fā)模式,直接為越秀區(qū)住宅市場(chǎng)添加近千套住宅。錦源國(guó)際公寓負(fù)1層至裙樓8層為商場(chǎng),10～36層為公寓;金東源公司項(xiàng)目規(guī)劃有兩棟分別為22層和30層的高層住宅產(chǎn)品,有十多萬(wàn)m2(相當(dāng)于一個(gè)天河城)的商業(yè)規(guī)劃。文德路的東方文德廣場(chǎng)則是集商業(yè)、住宅和辦公等功能于一體。作為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的,則有北京路的名盛、光明和五月花廣場(chǎng)等。這種開(kāi)發(fā)模式對(duì)舊城發(fā)展的影響相當(dāng)深刻,不僅通過(guò)樓宇的建設(shè)增加了新的居住和商業(yè)空間,而且改變了原有舊城的居住格局。如果說(shuō)以上分析的商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系中,商業(yè)更多的表現(xiàn)為一種居住配套的功能,那么,舊城區(qū)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不是傳統(tǒng)居住配套的概念,而是成為重塑舊城居住空間的力量,成為推動(dòng)廣州城市化的重要主體。5商業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系的解釋5.1人口流動(dòng)現(xiàn)狀西部居住空間局限,人口重心東移,東部居住吸引力日漸增強(qiáng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集聚于中、東部。1980年廣州市的人口重心位于越秀區(qū)中山四路和德政路的交匯處,近20年來(lái)向東北偏移了730m。人口密度等值線模型顯示,中心城區(qū)人口密度逐漸降低,人口向東、向北遷移。越秀區(qū)人口重心也明顯東移,街道人口主要集中在東中部,人口數(shù)呈東部多、西部少的階梯狀遞減。作為廣州舊城區(qū)北京路以西的街道總?cè)丝诓蛔?萬(wàn),向外疏散過(guò)程仍在繼續(xù)。越秀區(qū)東部是科技園區(qū)、行政、商業(yè)功能集聚區(qū),密集的商業(yè)活動(dòng)和較好的環(huán)境配套吸引了較多的人口,其中黃花崗街道和大東街道的人口都接近9萬(wàn)人。越秀區(qū)人口密度的峰值位于西南部,并逐漸向周邊遞減?？拷鬄硡^(qū)的詩(shī)書(shū)街道、光塔街道、大新街道人口十分稠密(超過(guò)8萬(wàn)人/km2),沿中山路和環(huán)市路周邊的人口密度變化不大(5～6萬(wàn)人/km2)。舊城的人口和環(huán)境容量之間的矛盾較大,居住空間受到很大的局限。越秀區(qū)東部遷入、西部遷出的人口流動(dòng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。農(nóng)林下街和建設(shè)街生活配套完善,吸引力較強(qiáng),遷入人口比例較大。北京街雖為商業(yè)中心,遷出的人口數(shù)遠(yuǎn)大于遷入的人口數(shù)。西北部礦泉街地處白云越秀交界之處,人口流動(dòng)總量很小,總數(shù)尚不足千人。根據(jù)第五次人口普查的結(jié)果(圖3),在空間分布上,越秀區(qū)從業(yè)人口數(shù)量明顯呈現(xiàn)東高西低的格局,東部原東山各行業(yè)的從業(yè)人口基本上均多于西部原越秀區(qū)。在就業(yè)構(gòu)成上,越秀區(qū)批發(fā)零售餐飲業(yè)的從業(yè)人口比例最高,支撐著全區(qū)發(fā)達(dá)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)。在街道就業(yè)上,黃花崗是全區(qū)批零餐飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、教育文化藝術(shù)及廣播電影電視業(yè)、制造業(yè)、科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員最高的街道;東湖、大東、華樂(lè)、農(nóng)林等街道也是各種服務(wù)業(yè)人口高度集中的地區(qū)。商業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在中部、東部空間上有較高的一致性,跟就業(yè)是緊密相關(guān)的。例如,以環(huán)市東商業(yè)區(qū)為中心的華樂(lè)街,以秀山樓、淘金路、花園酒店、建設(shè)六馬路一帶,集中了一批從事多元服務(wù)業(yè)的人口,甚至成為廣州市外國(guó)人集聚的代表性區(qū)域,吸引了大量從事貿(mào)易的非洲商人,以及歐洲國(guó)家使領(lǐng)館、日本使領(lǐng)館工作人員和印度人。多元化的就業(yè)人口,直接推動(dòng)了區(qū)域成熟商業(yè)環(huán)境的孕育和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。5.2高地價(jià)對(duì)舊城區(qū)商業(yè)空間格局有影響根據(jù)赫德(Hurd)、黑格(Haig)和李嘉圖(Ricardo)的地租理論,地租對(duì)城市的形態(tài)起到最根本的型塑作用。越秀區(qū)作為大城市的中心城區(qū)受這種力量的作用顯得更加突出。土地價(jià)格決定了越秀區(qū)商業(yè)中心的等級(jí)和業(yè)態(tài)類(lèi)型,并影響到商業(yè)業(yè)態(tài)空間下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況。在越秀區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)中,普遍價(jià)格均低于5200元/m2,而以北京路商業(yè)區(qū)為中心的地段的峰值地價(jià)普遍超過(guò)5600元/m2。北京路商業(yè)區(qū)的地價(jià)最高,普遍超過(guò)6000元/m2,步行街地段甚至高達(dá)6818元/m2;中華廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)的最高地價(jià)是6021元/m2;農(nóng)林下路商業(yè)區(qū)和環(huán)市東商業(yè)區(qū)的最高地價(jià)分別為5848元/m2和5600元/m2。在居住用地基準(zhǔn)地價(jià)中,普遍價(jià)格低于2800元/m2,全區(qū)的高地價(jià)出現(xiàn)在江心島和濱水岸線(二沙島和沿江東路)、以及環(huán)市東商業(yè)區(qū),峰值達(dá)到3800元/m2?；鶞?zhǔn)地價(jià)直接決定了鋪?zhàn)?而這種價(jià)格杠桿決定了商業(yè)中心的業(yè)態(tài)類(lèi)型和構(gòu)成,只有高檔次的百貨店、購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店能夠生存。這個(gè)規(guī)律,使北京路土地利用更適合于商業(yè)(北京路步行街一般地段租金1200元/月·m2,峰值地段的租金高達(dá)1萬(wàn)元/月·m2)或者而非純粹的居住功能,住宅開(kāi)發(fā)相當(dāng)困難。我們也可以看到,高地價(jià)催生了舊城區(qū)商業(yè)與房地產(chǎn)的一體化開(kāi)發(fā)的方式,這種方式侵襲和壓縮了舊城區(qū)傳統(tǒng)的居住空間。另一方面,從商業(yè)業(yè)態(tài)空間的結(jié)構(gòu)看,北京路作為大城市高級(jí)商業(yè)中心,更適合于布局高級(jí)業(yè)態(tài),社區(qū)型的零售業(yè)態(tài)難以成長(zhǎng),使居住配套反而不如其他區(qū)域,導(dǎo)致了其作為舊城區(qū)居住功能仍然突出、但住宅建設(shè)反而落后的現(xiàn)實(shí)。另一個(gè)高等級(jí)的環(huán)市東商業(yè)區(qū),則是另一種方式:較高的商業(yè)地價(jià)和房地產(chǎn)地價(jià)并存。高價(jià)商業(yè)用地支撐的是服務(wù)于高檔生活和商務(wù)辦公的商業(yè)(特別是高檔零售業(yè)),其影響下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或者是高檔住宅,或者是純粹的辦公樓,或者是辦公和居住合一的樓宇。農(nóng)林下路商業(yè)區(qū)的商業(yè)用地價(jià)格低于北京路商業(yè)區(qū),支撐了大量的時(shí)尚生活型專(zhuān)業(yè)店和專(zhuān)賣(mài)店。同北京路商業(yè)區(qū)一樣,高級(jí)商業(yè)中心抑制了部分業(yè)態(tài)的發(fā)展,但該區(qū)域傳統(tǒng)存在的發(fā)達(dá)社區(qū)商業(yè),加上其他的綜合配套設(shè)施,彌補(bǔ)了這種不足。農(nóng)林下路周邊集中了省委省人大和檢察院等一批省級(jí)行政機(jī)關(guān)、中山大學(xué)附屬第一醫(yī)院和東山人民醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)、一批知名中小學(xué)和金融機(jī)構(gòu),影響到越秀區(qū)中部和東部的住宅建設(shè)相當(dāng)活躍,形成了商業(yè)和其他配套設(shè)施綜合引導(dǎo)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。在居住用地價(jià)格上雖然沒(méi)有濱江的別墅區(qū)高昂,但實(shí)際住宅的價(jià)格也一路攀升。農(nóng)林下路周邊的房改房二手房均價(jià)在7000～7500元/m2,商品房方面,東山錦軒的二手房均價(jià)約1～1.1萬(wàn)元/m2。調(diào)查顯示,農(nóng)林下路商業(yè)區(qū)的置業(yè)人群有三類(lèi),一是附近醫(yī)院的醫(yī)護(hù)人員,二是機(jī)關(guān)單位的工作人員,三是為子女入讀名校的家長(zhǎng)(有農(nóng)林下路小學(xué)入學(xué)名額,其二手房均價(jià)為7000～7500元/m2;有東風(fēng)東路小學(xué)入學(xué)名額,其二手房均價(jià)為8000～8500元/m2)。這種影響同樣體現(xiàn)在中華廣場(chǎng)商業(yè)區(qū),但程度不如農(nóng)林下路商業(yè)區(qū)顯著。5.3居民對(duì)社區(qū)商業(yè)的滿意情況根據(jù)對(duì)越秀區(qū)22個(gè)社區(qū)居民的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示,居民在社區(qū)內(nèi)消費(fèi)額低于100元的以購(gòu)買(mǎi)食品為主,100～500元之間的以購(gòu)買(mǎi)日用品和服裝為主,一般的消費(fèi)額度不超過(guò)100元(在各種消費(fèi)額度中占57.8%)。居民在社區(qū)內(nèi)購(gòu)物頻率基本比較高,至少是每周1～2次,社區(qū)內(nèi)購(gòu)物每周三次以上的占26%,33%左右居民是平均1～2周出社區(qū)外購(gòu)物一次,說(shuō)明大多數(shù)社區(qū)購(gòu)物還是比較方便的。社區(qū)的基本服務(wù)業(yè)態(tài)是小型超市、便利店及食雜店等。在居民對(duì)所處社區(qū)商業(yè)的整體評(píng)價(jià)中,一般的占48%,比較滿意的占43%,很滿意的占5%,不太滿意和很不滿意的共占4%。在越秀區(qū)居民選擇對(duì)本地社區(qū)商業(yè)最滿意的因素中,比例最多的是購(gòu)物便利(46%)。說(shuō)明了該區(qū)居民對(duì)于本地社區(qū)商業(yè)基本認(rèn)可,但仍希望得到改善。在社區(qū)社會(huì)服務(wù)配套的建設(shè)中,居民普遍期望增加的是百貨店和超市。從社區(qū)居民的消費(fèi)行為習(xí)慣可見(jiàn),中部、東部的社區(qū)商業(yè)配套良好,符合一般居民的消費(fèi)訴求,商業(yè)與房地產(chǎn)相互促進(jìn),在空間上存在著一致性。而西部舊城區(qū)的很多街道,社區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后,難以滿足居民基本的消費(fèi)需求,作為商業(yè)中心的北京路商業(yè)區(qū),甚至是高級(jí)業(yè)態(tài)排斥了社區(qū)商業(yè),造成了居住環(huán)境的惡化(有超過(guò)20%的受訪者反映商業(yè)中心對(duì)居民生活產(chǎn)生干擾)。5.4從傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)到多功能空間舊城區(qū)在商業(yè)與房地產(chǎn)一體化開(kāi)發(fā)的模式下迅速蛻變