2023年房地產(chǎn)估價(jià)師《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)考試題庫(kù)點(diǎn)睛提升考試題

2023年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理題庫(kù)

題號(hào)一二三四五六閱卷人總分

得分

注意事項(xiàng)：

1.全卷采用機(jī)器閱卷，請(qǐng)考生注意書(shū)寫(xiě)規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。

2.在作答前，考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、地區(qū)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫(xiě)在試卷和答

題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂；非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書(shū)寫(xiě)，字體

工整，筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域

書(shū)寫(xiě)的答案無(wú)效:在草稿紙、試卷上答題無(wú)效。

NA卷（第I卷）

琪

第I卷（考試時(shí)間：120分鐘）

一、單選題

i＞社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對(duì)住房的認(rèn)識(shí)、以及住房消費(fèi)觀念

與消費(fèi)模式發(fā)生了巨大變化，這體現(xiàn)了（）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的影響。

?A.人文環(huán)境的變化

?B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

?C.自然環(huán)境的變化

"?D.金融業(yè)的發(fā)展

兇答案：A

爰

本題解析：

本題考查的是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的力量。人文環(huán)境的變化，社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育

程度的提高等，使人們對(duì)住房的認(rèn)識(shí)、以及住房消費(fèi)觀念與消費(fèi)模式發(fā)生了巨大變化，老年住宅、

青年公寓、第二居所和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。

2、對(duì)于開(kāi)發(fā)一持有出租一出售模式和購(gòu)買(mǎi)一持有出租一出售模式來(lái)說(shuō)，兩者的共同點(diǎn)是（）。

?A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入

?B.現(xiàn)金流入都包括銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅費(fèi)

?C.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買(mǎi)成本、購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)和裝修費(fèi)用

?D.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買(mǎi)成本、購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本

答案：A

本題解析：

本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)B直接出售的才有銷(xiāo)售收入，如果是出租后

出售的，稱(chēng)為轉(zhuǎn)售收入；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式不存在購(gòu)買(mǎi)成本；選項(xiàng)D錯(cuò)誤,

開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式不存在購(gòu)買(mǎi)成本、購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)。參見(jiàn)教材P147?148。

3、下列各項(xiàng)中不屬于敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”的是()。

?A.最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值

?B.最悲觀預(yù)測(cè)值

?C.最可能預(yù)測(cè)值

?D.最不可能預(yù)測(cè)值

答案：D

本題解析:

本題考查的是敏感性分析的"三項(xiàng)預(yù)測(cè)值"法。三項(xiàng)預(yù)測(cè)值指的是最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、

最悲觀預(yù)測(cè)值。參見(jiàn)教材P227。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較

大，流動(dòng)比率相對(duì)()。

?A.較低

?B.較高

?C.不高不低

?D.為零

答案：A

本題解析：

根據(jù)流動(dòng)比率的概念。

5、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%,貸款利率為5.85%,投資市場(chǎng)的平均收益率為12%,房地

產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6。則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為()o

A.4.42%

B.8.11%

C.8.13%

D.9.54%

答案：B

本題解析：

投資者的預(yù)期收益率公式為：E(Rj)=Rf+|3j[E(Rm)-Rf]。式中，E(Rj)為在某一時(shí)間段內(nèi)，

資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率；Rf為同一時(shí)間段內(nèi)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率：E(Rm)為在同一時(shí)間段

內(nèi)，市場(chǎng)的整體平均收益率；Bj為資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。根據(jù)己知數(shù)據(jù)得：E(Rj)=

2.28%+0.6x(12%-2.28%)=8.11%.

6、當(dāng)計(jì)息周期短于1年時(shí)，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系是()。

?A.名義利率大于實(shí)際利率

?B.實(shí)際利率大于名義利率

?C.名義利率等于實(shí)際利率

?D.實(shí)際利率小于名義利率

答案：B

本題解析：

名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系：①實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；②名

義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；③當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=l

時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；④當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>l時(shí);實(shí)際利率大于名義利率；⑤當(dāng)

每年計(jì)息周期數(shù)mf8時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er-l。

7、由于工程造價(jià)的大額性和動(dòng)態(tài)性，無(wú)論是投資者還是承包商都要對(duì)擬建工程進(jìn)行預(yù)先測(cè)算。

這體現(xiàn)了工程造價(jià)()的職能。

?A.預(yù)測(cè)職能

?B.控制職能

?C.評(píng)價(jià)職能

?D.調(diào)控職能

答案：A

本題解析：

工程造價(jià)的職能除了一般商品的價(jià)格職能以外，它還有一些自己特殊的職能是：預(yù)測(cè)職能、控制

職能、評(píng)價(jià)職能、調(diào)控職能。由于工程造價(jià)的大額性和動(dòng)態(tài)性，無(wú)論是投資者還是承包商都要對(duì)

擬建工程進(jìn)行預(yù)先測(cè)算，這是工程造價(jià)的預(yù)測(cè)職能。

8、從經(jīng)濟(jì)角度理解，利用資源或通過(guò)購(gòu)買(mǎi)資本貨物，以增加未來(lái)產(chǎn)出或財(cái)富的行為稱(chēng)為()。

A.投機(jī)

?B.儲(chǔ)蓄

?C.投資

?D.信托

答案：C

本題解析：

本題考查的是投資概述。從經(jīng)濟(jì)角度理解，投資是利用資源或通過(guò)購(gòu)買(mǎi)資本貨物，以增加未來(lái)產(chǎn)

出或財(cái)富的行為。

9、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于

1.3,貸款利率為12%,貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最

大貸款額為（）萬(wàn)元。

?A.2.73

?B.29.11

?C.344.74

?D.349.31

答案：B

本題解析：

償債備付率是用于判斷物業(yè)凈運(yùn)營(yíng)收入的現(xiàn)金流是否能夠支撐其債務(wù)負(fù)擔(dān)的重要指標(biāo)。償債備付

率=可用于還本付息資金+當(dāng)期應(yīng)還本付息金額，則每年應(yīng)還本付息資金=5+1.3=3.846（萬(wàn)元）,

按月還本付息額=3.846+12=0.3205（萬(wàn)元）。用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得最大貸款額

為:V=A-rix[l-l-r（1+i）n]=0.3205-r（12%+12）x[l—1+（1+12%X2）12x20]=29.11（萬(wàn)元）。

10、李某向銀行申請(qǐng)了一筆貸款，若年利率為8%,期限為10年，首月還款額為4500元，月還

款額等比增長(zhǎng)率為0.5%,則該家庭第6年最后一個(gè)月的月還款額是（）元。

?A.5545.45

?B.6412.14

?C.6585.45

?D,6625.26

答案：B

本題解析：

本題考查的是復(fù)利計(jì)算。如果以等比系數(shù)S表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現(xiàn)金收

入或支出的流量A1已知，則第t年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為

At=A；X(1+s)i,則A-；=4500X(1-K>.5%)"'=6412.14(元)。

11、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車(chē)借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了

一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收

入至少應(yīng)為（）元。

?A.2363.64

?B.2600.00

?C.3818.18

?D,4200.00

答案：C

本題解析：

商業(yè)銀行規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入

比控制在55%以下。其中，所有債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)

月償付額）/月均收入。故劉某月均收入至少為：（1200+100+800）+55%=3818.18（元）。

12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是（）。

?A.賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

?B.保值增值

?C.獲得收益

?D.消費(fèi)

答案：A

本題解析：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從取得土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)，即經(jīng)

過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)

行銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。所以開(kāi)發(fā)

投資的投資者主要是為了收回投資并獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

13、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。

?A.獨(dú)立方案

?B.互斥方案

?C.凈現(xiàn)值法

?D.等額年費(fèi)用法

答案：B

本題解析：

各種可能方案中，主要存在著三種關(guān)系，即互斥關(guān)系、獨(dú)立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系。其中，互斥關(guān)系,

是指各個(gè)方案之間存在著互不相容、互相排斥的關(guān)系，在進(jìn)行方案比選時(shí)，在各個(gè)備選方案中只

能選擇一個(gè)，其余必須放棄。常見(jiàn)的房地產(chǎn)投資方案比選，是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多

方案比選。

14、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。

?A.施工單位

?B.建設(shè)單位

?C.監(jiān)理單位

?D.設(shè)計(jì)單位

答案：B

本題解析：

《建筑工程施工許可管理辦法》規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施的

建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建

設(shè)單位在開(kāi)工前，應(yīng)依規(guī)向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)（簡(jiǎn)稱(chēng)發(fā)

證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

15、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。

?A.物業(yè)出相經(jīng)營(yíng)成本

?B.同類(lèi)型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系

?C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平

?D.業(yè)主希望的投資回報(bào)率

答案：B

本題解析：

從理論上來(lái)說(shuō)，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來(lái)確定，但市場(chǎng)經(jīng)

濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。維護(hù)較好的舊有建筑,

由于其建造成本和融資費(fèi)用較低，往往限制了新建筑的租金水平，因此對(duì)舊有建筑而言，租金收

入常常使回報(bào)率超出預(yù)期的水平，且建造成本和融資費(fèi)用上升越快，這種情況就越明顯。

16、、對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益

大于零的持續(xù)時(shí)間稱(chēng)為（）。

A.設(shè)計(jì)壽命

B.經(jīng)濟(jì)壽命

C.法定壽命

D.自然壽命

答案：B

本題解析：

本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指地上建筑物

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)濟(jì)壽命就是從地上建筑物

竣工之日開(kāi)始，在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，出租經(jīng)營(yíng)收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)

時(shí)間。自然壽命是指直到不能用了，而經(jīng)濟(jì)壽命截止到用起來(lái)不劃算的時(shí)點(diǎn)。參見(jiàn)教材P7。

17、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)一間辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算出的

估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元/m2,收益價(jià)格為12000元/m2,兩個(gè)測(cè)算結(jié)果存在一定差異。

如果兩個(gè)測(cè)算結(jié)果均無(wú)誤，在房屋征收評(píng)估和房地產(chǎn)抵押估價(jià)兩種估價(jià)目的下，將上述比準(zhǔn)價(jià)格

和收益價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均時(shí)，合理的權(quán)重取值方式是（）。

?A.對(duì)房屋征收評(píng)估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重大于收益價(jià)格權(quán)重

?B.對(duì)房屋征收評(píng)估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重

?C.對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重等于收益價(jià)格權(quán)重

?D.對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重

答案：B

本題解析：

對(duì)房屋征收評(píng)估，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情

況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收

房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，因此比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重應(yīng)小于收益價(jià)格權(quán)重。對(duì)房地產(chǎn)抵押估

價(jià)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值是抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下

的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，因此比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重應(yīng)大于收益價(jià)格權(quán)重。

18、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。

?A.整群抽樣

?B.分層隨機(jī)抽樣

?C.簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣

?D.定額抽樣

答案：D

本題解析：

概率抽樣包括：簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、分層隨機(jī)抽樣、整群抽樣；非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計(jì)抽

樣、定額抽樣。

19、當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過(guò)程，而實(shí)施過(guò)

程的第一步就是（）。

?A.確定建設(shè)施工的各種圖紙已經(jīng)準(zhǔn)備就緒

?B.完成全體工作人員的篩選工作

?C.獲取土地使用權(quán)

?D.明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資

答案：C

本題解析：

其他均為建設(shè)初、中期的工作。

20、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)的是（）

?A.吸納周期

?B.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

?C.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)

?D.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

答案：C

本題解析：

考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)包括：土地轉(zhuǎn)化率、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)、開(kāi)發(fā)投資杠桿

率、住房可支付性指數(shù)、住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)、房?jī)r(jià)租金比、量?jī)r(jià)彈性、個(gè)人住房抵押貸款還款

收入比、住房市場(chǎng)指數(shù)、消費(fèi)者信心指數(shù)。

21、下列開(kāi)發(fā)商定價(jià)法不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的是（）。

?A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

?B.挑戰(zhàn)定價(jià)法

?C.價(jià)值定價(jià)法

?D.隨行就市定價(jià)法

答案：C

本題解析：

本題考查的是制定租售方案。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)包括：（1）領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法；（2）挑戰(zhàn)定價(jià)法；（3）

隨行就市定價(jià)法。選項(xiàng)C價(jià)值定價(jià)法屬于購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法。

22、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（)O

?A.區(qū)位選擇異常重要

?B.不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

?C.存在效益外溢

?D.易受政策影響

答案：B

本題解析：

房地產(chǎn)投資的特性有：①區(qū)位選擇異常重要；②適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資；③需要適時(shí)的更新改造投

資；④易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；⑤變現(xiàn)性差；⑥易受政策影響；⑦依賴專(zhuān)業(yè)管理；⑧存在效益

外溢和轉(zhuǎn)移。

23、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是（）。

?A.單元估算法

?B.單位指標(biāo)估算法

?C.工程量近似匡算法

?D.概算指標(biāo)法

答案：D

本題解析：

在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算方法有以下幾種：①單元估算法；②單位指

標(biāo)估算法；③工程量近似匡算法；④概算指標(biāo)法。其中，概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積

和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：直接費(fèi)=每平方米造

價(jià)指標(biāo)x建筑面積，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標(biāo)x建筑面積。

24、建筑規(guī)劃一般在1萬(wàn)一3萬(wàn)平方之間，服務(wù)人口在10萬(wàn)―30萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在1億―5億

元之間，該物業(yè)為（）。

?A.市級(jí)購(gòu)物中心

?B.地區(qū)購(gòu)物中心

?C.居住區(qū)商場(chǎng)

?D.鄰里服務(wù)性商店

答案：B

本題解析：

本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。參見(jiàn)教材P356。

建筑規(guī)模輻射區(qū)域服務(wù)人口譬讓額

市級(jí)購(gòu)物中心3萬(wàn)以上覆蓋整個(gè)城市30萬(wàn)人以上5億元以上

以城市中的某一部

地區(qū)購(gòu)物中心1~3萬(wàn)10~30萬(wàn)人1~5億元

分為主

以城市中的某一居

居住區(qū)商場(chǎng)3000-10000^1~5萬(wàn)人30。0~1。00。萬(wàn)元

住小區(qū)為主

鄰里服務(wù)性商

3000m；以下1萬(wàn)人以下3000萬(wàn)元以下

店

特色商店差異較大，無(wú)知［律

25、如果想了解"外墻裝修所用的材料、色彩"，應(yīng)查找（）。

?A.建筑平面圖

?B.建筑剖面圖

?C.建筑立面圖

?D.總平面圖

答案：C

本題解析：

建筑立面圖是建筑物的各個(gè)側(cè)面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。其內(nèi)容包括：①反映建

筑物的外貌；②標(biāo)明各層建筑標(biāo)高、層數(shù)，建筑的總高度或突出部分最高點(diǎn)的標(biāo)高尺寸；③標(biāo)

明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出入口處的做法及其裝修等；④標(biāo)注立面詳圖索引號(hào)。

26、某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一棟寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，

其余為自有資金，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為1000萬(wàn)元，所得稅率為25%,則該項(xiàng)投資的資本

金凈利潤(rùn)率為（）。

?A.9.38%

?B.12.50%

?C.15.63%

?D.20.83%

答案：C

本題解析：

資本金凈利潤(rùn)率，是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均稅后

利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。其計(jì)算公式為：資本金凈利潤(rùn)

率=（年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額/資本金）xlOO%。因此，該項(xiàng)投資的資本金凈利

潤(rùn)率=1000x（1-25%）/（8000x60%）=15.63%。

27、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，可用于判斷項(xiàng)目能夠承受最高貸款利率的是（）。

?A.成本利潤(rùn)率

?B.資本金利潤(rùn)率

?C.銷(xiāo)售利潤(rùn)率

?D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

答案：D

本題解析：

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）,是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)

率，是評(píng)估項(xiàng)月?tīng)I(yíng)利性的基本指標(biāo)。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果

貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的

最高利率。

28、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。

?A.單元估算法

?B.單位指標(biāo)估算法

?C.工程量近似匡算法

?D.概算指標(biāo)法

答案：A

本題解析：

本題考查的是投資估算。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)

工程總投資的估算方法。參見(jiàn)教材P261。

29、某企業(yè)2011年12月底，負(fù)債總額為400萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為200萬(wàn)元，資產(chǎn)總額為1000萬(wàn)

元。則該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是（）。

?A.20%

?B.40%

?C.80%

?D.100%

答案：B

本題解析：

資產(chǎn)負(fù)債率又稱(chēng)負(fù)債比率或舉債經(jīng)營(yíng)比率，是企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，它反映了企業(yè)的

資產(chǎn)總額中有多少是通過(guò)舉債得到的。資產(chǎn)負(fù)債率反映企業(yè)償還債務(wù)的綜合能力。該比率越高,

企業(yè)償還債務(wù)的能力越差；反之，企業(yè)償還債務(wù)的能力越強(qiáng)。計(jì)算公式為：資產(chǎn)負(fù)債率=（負(fù)債

總額+資產(chǎn)總額）xlOO%=4004-1000x100%=40%?

30、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。

?A.風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

?B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

?C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

?D.風(fēng)險(xiǎn)決策

答案：B

本題解析：

本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段包括風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、風(fēng)險(xiǎn)概率分

布情況和風(fēng)險(xiǎn)估算三項(xiàng)工作。參見(jiàn)教材P230。

31、關(guān)于預(yù)算，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。

?A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流

的狀況

?B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處

理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出

?C.預(yù)算有許多類(lèi)型，主要有年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算

?D.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化

答案：D

本題解析：

［解析］預(yù)算

32、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%,均按月計(jì)息，銀行的

年存款利率為3.5%,則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實(shí)際年利率差是（）。

A.1.5%

B.3.57%

C.3.70%

D.3.94%

答案：D

本題解析：

實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系為：i=(F—P)/P=[P(1+r/m)m—P]/P=(1+r/m)m—1,商業(yè)

性住房抵押貸款的實(shí)際年利率=(1+8.7%/12)12-1=9.055%；住房公積金貸款的實(shí)際年利率

=(1+5%/12)12—1=5.116%。兩者的差額=9.055%—5.116%=3.939%=3.94%。

33、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯

的()特征。

?A.壟斷競(jìng)爭(zhēng)

?B.寡頭壟斷

?C.壟斷

?D.競(jìng)爭(zhēng)

答案：A

本題解析：

本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性,且市場(chǎng)集中度較低,

因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。參見(jiàn)教材P36。

34、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為100萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為28%,受阻損失

為2%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20%,所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為56萬(wàn)元，則此報(bào)告期

該物業(yè)的有效毛收入為()萬(wàn)元。

?A.86

?B.26

?C.126

?D.70

答案：C

本題解析：

從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入,就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：

有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入=100x(1-2%-28%)+56=126

(萬(wàn)元)。

35、對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的()分析。

?A.需求

?B.供給

?C.競(jìng)爭(zhēng)

?D.市場(chǎng)占有率

答案：A

本題解析：

房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況需求分析的內(nèi)容包括：①需求影響因素分析；②需求預(yù)測(cè)；③吸納率分析；

④市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的產(chǎn)品功能需求。其中，吸納率分析是指就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，

以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和質(zhì)量，其具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，預(yù)估市場(chǎng)吸納

計(jì)劃或相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求。

36、以下不屬于溫脾湯的藥物是

?A.大黃

?B.附子

?C.當(dāng)歸

?D.生姜

答案：D

本題解析：

溫脾湯組成：附子、大黃、芒硝、當(dāng)歸、干姜、人參，甘草。

37、當(dāng)計(jì)息周期短于1年時(shí)，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系是（）。

?A.名義利率大于實(shí)際利率

?B.實(shí)際利率大于名義利率

?C.名義利率等于實(shí)際利率

?D.實(shí)際利率小于名義利率

答案：B

本題解析：

名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系：①實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；②名

義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；③當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=l

時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；④當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>l時(shí);實(shí)際利率大于名義利率：⑤當(dāng)

每年計(jì)息周期數(shù)時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er—

38、對(duì)于能承受較低風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的長(zhǎng)期投資者來(lái)說(shuō)，通常以（）作為其投資對(duì)象。

?A.剛剛竣工的收益性物業(yè)

?B.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)

?C.未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)

?D.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資

答案：B

本題解析:

本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較低風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的長(zhǎng)期投資者，通

常選擇收益型房地產(chǎn)投資，以獲取穩(wěn)定的租金收入為目的，投資對(duì)象通常為進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收

益性物業(yè)。參見(jiàn)教材P23。

39、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占（）的比率。該比率越高，則預(yù)示著投

資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入越低。

?A.毛租金收入

?B.潛在租金收入

?C.經(jīng)營(yíng)收入

?D.凈收益

答案：A

本題解析：

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占毛收入的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的

凈經(jīng)營(yíng)收入越低，進(jìn)而影響到投資項(xiàng)目的投資績(jī)效。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)期收

益目標(biāo)時(shí)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

40、下列各組特定市場(chǎng)定義層次中，市場(chǎng)規(guī)模由大到小的是（）。

A.潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)

B.有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)

C.潛在市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)

D.潛在市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)

答案：A

本題解析：

市場(chǎng)規(guī)模是指特定商品的潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量。潛在市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有某種程度興趣的消費(fèi)者。

有效市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合。服務(wù)市場(chǎng)（又稱(chēng)目標(biāo)市場(chǎng)）是

公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。企業(yè)及其競(jìng)爭(zhēng)者總會(huì)在目標(biāo)市場(chǎng)上售出一定數(shù)量的某種

商品。滲透市場(chǎng)是指己經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了該產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。它們之間的關(guān)系如圖4-1所示，因此市

場(chǎng)規(guī)模由大到小依次應(yīng)是：潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。

全部人口100%

100%

40%

20%

10%

潛在市場(chǎng)

10%5%

整個(gè)市場(chǎng)潛在市場(chǎng)

圖4-1市場(chǎng)定義的層次

41、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)與負(fù)債余量如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬(wàn)元，長(zhǎng)期投資100萬(wàn)元，

短期投資120萬(wàn)元，應(yīng)收票據(jù)210萬(wàn)元，短期借款30萬(wàn)元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬(wàn)元，應(yīng)

付工資60萬(wàn)元，應(yīng)付債券300萬(wàn)元。則該企業(yè)流動(dòng)比率是（）。

?A.40%

?B.50%

?C.200%

?D.250%

答案：C

本題解析：

流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，是反映企業(yè)短期償債能力的主要指標(biāo)。其中，流動(dòng)資產(chǎn)

包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款（減壞賬準(zhǔn)備）、存貨、待攤費(fèi)用等；流動(dòng)負(fù)債

包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付利潤(rùn)及預(yù)提費(fèi)用等。計(jì)算公式為：流動(dòng)比

率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債xl00%=[（70+120+210）/（30+110+60）]xl00%=200%?

42、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)首先用于（）。

?A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損

?B.提取法定盈余公積金

?C.提取法定盈余公益金

?D.向投資者分紅

答案：A

本題解析：

本題考查的是基本報(bào)表。稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法

定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P271。

43、一般來(lái)說(shuō)，（）對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有直接影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，人民收入高，則購(gòu)買(mǎi)

力增強(qiáng)，市場(chǎng)需求增大；反之則小。

?A.政治法律環(huán)境

?B.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

?C.人口環(huán)境

?D.社會(huì)文化環(huán)境

答案：B

本題解析：

經(jīng)濟(jì)環(huán)境包括：①國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值或地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度；②物價(jià)水平、通貨膨脹率、進(jìn)

出口稅率及股票市值穩(wěn)定情況；③城鄉(xiāng)居民家庭收入、人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款額；

④通訊及交通運(yùn)輸、能源與資源供應(yīng)、技術(shù)協(xié)作條件等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有直接影

響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，居民收入水平不斷提高，則購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，市場(chǎng)需求增大。一個(gè)國(guó)家或地區(qū)

的基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境良好，便有利于吸引投資，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

44、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)中，屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)基礎(chǔ)參數(shù)的是（）。

,A.出租率

?B.貸款利率

?C.基準(zhǔn)收益率

?D.資本金投入比例

答案：C

本題解析：

本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。選項(xiàng)A屬于收益相關(guān)參數(shù)；選項(xiàng)B、D屬于融資相關(guān)參數(shù)。

45、小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)費(fèi)屬于（）。

?A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

?B.建筑安裝工程費(fèi)

?C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

?D.物業(yè)管理維修資金

答案：A

本題解析：

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（或公

建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。一般

按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。

46、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)是（）。

?A.比較風(fēng)險(xiǎn)

?B.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

?C.持有期風(fēng)險(xiǎn)

?D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

答案：B

本題解析：

收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開(kāi)發(fā)

投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

47、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

?A.現(xiàn)在的100萬(wàn)元與5年后的100萬(wàn)元的價(jià)值相同

?B.現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與5年后的148萬(wàn)元價(jià)值相同

?C.現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與2年前的121萬(wàn)元價(jià)值相同

?D.由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無(wú)法直接比較

答案：A

本題解析：

資金的時(shí)間價(jià)值是指不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別。對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從以

下兩個(gè)方面理解：①隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加；②資金一旦用于投資，就不能用于

即期消費(fèi)。

48、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足

以彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。

?A.所得稅前利潤(rùn)

?B.所得稅后利潤(rùn)

?C.應(yīng)分配利潤(rùn)

?D.未分配利潤(rùn)

答案：A

本題解析：

開(kāi)發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)；下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以

在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所

得稅，采用了按銷(xiāo)售收入一定比例預(yù)征的方式，即不論項(xiàng)目整體上是否已經(jīng)盈利，只要實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)

售收入，就按其一定比例預(yù)征收所得稅。

49、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本為80000萬(wàn)元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬(wàn)元，建設(shè)周期為3年，利

潤(rùn)總額為25000萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率是（）。

?A.10.42%

?B.11.57%

?C.31.25%

?D.34.72%

答案：A

本題解析：

投資利潤(rùn)率分為開(kāi)發(fā)投資的投資利潤(rùn)率和置業(yè)投資的投資利潤(rùn)率。開(kāi)發(fā)投資的投資利潤(rùn)率是指開(kāi)

發(fā)項(xiàng)目年平均利潤(rùn)額占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的比率。三年的利潤(rùn)總額為25000萬(wàn)元，年平均利潤(rùn)額

為25000+3=8333.33（萬(wàn)元）。項(xiàng)目總投資中包含財(cái)務(wù)費(fèi)用，故項(xiàng)目總投資為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成

本80000萬(wàn)元。投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)額/項(xiàng)目總投資xl00%=

8333.33—80000x100%=10.42%。

50、工業(yè)建筑設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括（）。

?A.土地利用系數(shù)

?B.廠房展開(kāi)面積

?C.廠房有效面積與建筑面積比

?D.單位面積造價(jià)

答案：A

本題解析:

工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是由總平面設(shè)計(jì)、工藝設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)三個(gè)相互聯(lián)系又相互制約的部分組成。

各部分設(shè)計(jì)方案?jìng)?cè)重點(diǎn)不同，評(píng)價(jià)內(nèi)容也略有差異。其中，建筑設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括：①單位面

積造價(jià)；②建筑物周長(zhǎng)與建筑面積比；③廠房展開(kāi)面積；④廠房有效面積與建筑面積比；⑤

工程全壽命成本。

51、按增量存量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，三級(jí)市場(chǎng)是指（）。

?A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)

?B.存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

?C.土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

?D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和新建商品房租售市場(chǎng)

答案：B

本題解析：

本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。P38.

房地分離細(xì)分市場(chǎng)房地合一

一級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)

土地市場(chǎng)

二級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)

房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)

一級(jí)市場(chǎng)增最市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)

房屋市場(chǎng)

二級(jí)市場(chǎng)存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)

52、對(duì)于施工中可能發(fā)生的臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍外的場(chǎng)地，可能損壞道路、需要爆破作業(yè)等情

況，（）應(yīng)該按國(guó)家規(guī)定辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)。

?A.建造商

?B.總監(jiān)理師

?C.開(kāi)發(fā)商

?D.監(jiān)理工程師

答案：C

本題解析：

因?yàn)榻ㄔ焐讨回?fù)責(zé)施工，而監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督施工質(zhì)量。

53、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于（）。

?A.長(zhǎng)期投資

?B.中長(zhǎng)期投資

?C.中短期投資

?D.置業(yè)投資

答案：C

本題解析：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者

將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫(xiě)字樓、公寓、倉(cāng)儲(chǔ)用房等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短

期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。

54、按存量增量細(xì)分通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)是指（）。

?A.土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

?B.土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)

?C.新建商品房租售市場(chǎng)

?D.存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

答案：A

本題解析：

此題屬于掌握范疇。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的理論。

55、依代理委托方的不同對(duì)物業(yè)代理進(jìn)行分類(lèi)時(shí)，不包括（）。

?A.首席代理

?B.買(mǎi)方代理

?C.賣(mài)方代理

?D.雙重代理

答案：A

本題解析：

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式通常在委托代理合同上有具體的規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式有

幾種分類(lèi)方式：①聯(lián)合代理與獨(dú)家代理，對(duì)于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，

開(kāi)發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作。②

買(mǎi)方代理、賣(mài)方代理和雙重代理，依代理委托方的不同，代理形式可分為買(mǎi)方代理、賣(mài)方代理和

雙重代理。③首席代理和分代理，對(duì)于大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主也可

以委托一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目的首席代理，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的代理工作?？偞碓偃ノ蟹执?

負(fù)責(zé)物業(yè)某些部分的代理工作。

56、租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸于法律所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。

?A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

?B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

?C.比較風(fēng)險(xiǎn)

?D.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

答案：B

本題解析：

本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)A收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收

益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)B資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，指即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生

變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化；選項(xiàng)D是物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)

費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)的法律費(fèi)

用。參見(jiàn)教材P21。

57、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增

6%,年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%,該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。

?A.91.76

?B.142.40

?C.150.94

?D.160.00

答案：C

本題解析：

等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一

個(gè)固定的比例發(fā)生變化。計(jì)算等比序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為：

當(dāng)iWs時(shí)

當(dāng)j二S時(shí)

式中，P表示現(xiàn)值；A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱(chēng)年值；i表示折現(xiàn)率;

s表示每一時(shí)間間隔收入等比變化值；n表示計(jì)息周期數(shù)。

本題中，i=s,則該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為：P=20x8+（1+6%）=150.94（萬(wàn)元）。

58、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，這種調(diào)

查方法屬于（）。

A.觀察法

B.實(shí)驗(yàn)法

C.討論法

D.問(wèn)卷調(diào)查法

答案：A

本題解析：

收集一手資料常用的方法有：①觀察法，指由調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查研究的對(duì)象，利用眼睛、耳朵

等感官以直接觀察的方式對(duì)其進(jìn)行考察并搜集資料；②訪問(wèn)法，包括結(jié)構(gòu)化訪問(wèn)、無(wú)結(jié)構(gòu)化訪

問(wèn)和集體訪問(wèn)三種類(lèi)型；③問(wèn)卷法，是通過(guò)設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，讓被調(diào)查者填寫(xiě)調(diào)查問(wèn)卷獲得所調(diào)

查對(duì)象信息的方法；④實(shí)驗(yàn)法，是用實(shí)驗(yàn)的方式，對(duì)被控制在特定環(huán)境條件下的調(diào)查對(duì)象進(jìn)行

觀察，獲得信息的方法。本題中測(cè)算“亮燈率”的方法屬于觀察法。

59、如果想了解"外墻裝修所用的材料、色彩"，應(yīng)查找()。

,A.建筑平面圖

?B.建筑剖面圖

?C.建筑立面圖

?D.總平面圖

答案：C

本題解析：

建筑立面圖是建筑物的各個(gè)側(cè)面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。其內(nèi)容包括：①反映建

筑物的外貌；②標(biāo)明各層建筑標(biāo)高、層數(shù)，建筑的總高度或突出部分最高點(diǎn)的標(biāo)高尺寸；③標(biāo)

明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出入口處的做法及其裝修等；④標(biāo)注立面詳圖索引號(hào)。

60、當(dāng)計(jì)息周期小于1年時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系是()。

?A.i=r

?B.i>r

?C.i<r

?D.j=l+r

答案：B

本題解析：

根據(jù)名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系式。

61、對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%

時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏

感的因素是（）。

?A.地價(jià)

?B.建造成本

?C.貸款利率

?D.資本化率

答案：D

本題解析：

敏感性分析通過(guò)研究不確定性因素變動(dòng)引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值,分析判斷項(xiàng)目

承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)變化

最大的是資本化率降低時(shí)的情況，所以最敏感的因素應(yīng)是資本化率。

62、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說(shuō)法，正確的是（）。

?A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還

?B.金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)

?C.最常見(jiàn)的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押

?D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)

答案：B

本題解析：

一般來(lái)說(shuō)，銀行金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)最低，然后依次是省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)、AAA級(jí)企業(yè)、

AA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)以下企業(yè)。A項(xiàng)，貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損

失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸

款得以足額償還。C項(xiàng)，在房地產(chǎn)貸款中以土地房屋等設(shè)定貸款抵押，是最常見(jiàn)的擔(dān)保形式。D

項(xiàng)，貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利（包括商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)等）移交銀行占有，將

該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。

63、竣工驗(yàn)收時(shí)，（）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。

?A.開(kāi)發(fā)商

?B.承包商

?C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)

?D.建設(shè)主管部門(mén)

答案：A

本題解析:

本題考查的是竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收時(shí)，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可

或提出修改意見(jiàn)。

64、（）是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多

優(yōu)惠，但其銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售對(duì)象要受政府的指導(dǎo)。

?A.廉租房

?B.經(jīng)濟(jì)適用房

?C.市場(chǎng)價(jià)商品住宅

?D.商品房

答案：B

本題解析：

［知識(shí)點(diǎn)］宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

65、不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（）。

?A.抵押貸款利息

?B.公共設(shè)施維修費(fèi)

?C.房產(chǎn)稅

?D.物業(yè)保險(xiǎn)稅

答案：A

本題解析：

收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括：①人員工資及辦

公費(fèi)用；②保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi)）；③為租戶提供服

務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等）；④保險(xiǎn)費(fèi)；⑤增值稅及附加；⑥城鎮(zhèn)土地

使用稅；⑦房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等。

66、下列關(guān)于財(cái)務(wù)分析指標(biāo)說(shuō)法中，不正確的是（）。

?A.一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明應(yīng)收賬款收回越快

?B.資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)

?C.銷(xiāo)售毛利率越大，企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售獲取利潤(rùn)的能力越強(qiáng)

?D.成本費(fèi)用凈利率越低，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)

答案：D

本題解析：

D項(xiàng)，成本費(fèi)用凈利率是企業(yè)的凈利潤(rùn)與成本費(fèi)用總額的比率，它反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中

發(fā)生的耗費(fèi)與獲得的收益之間的關(guān)系。該比率越高，說(shuō)明企業(yè)為獲取收益付出的代價(jià)越小，企業(yè)

的獲利能力越強(qiáng)。該比率不僅可以用以評(píng)價(jià)企業(yè)獲利能力的高低，也可以用以評(píng)價(jià)企業(yè)對(duì)成本費(fèi)

用的控制能力和經(jīng)營(yíng)管理水平。

67、開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工

程合同價(jià)的（）。

?A.20%

?B.30%

?C.40%

?D,50%

答案：D

本題解析：暫無(wú)解析

68、下列目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式中，能有效分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。

?A.市場(chǎng)集中化模式

?B.選擇專(zhuān)業(yè)化模式

?C.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化模式

?D.市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化模式

答案：B

本題解析：

目標(biāo)市場(chǎng)選擇一般有以下幾種模式：①市場(chǎng)集中化模式；②選擇專(zhuān)業(yè)化模式；③產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化模

式；④市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化模式；⑤全面覆蓋模式；⑥大量定制模式。其中，選擇專(zhuān)業(yè)化模式是指企業(yè)

有選擇地進(jìn)入幾個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)。從客觀上講，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都具有吸引力，且符合企業(yè)的目

標(biāo)和資源水平。這些細(xì)分市場(chǎng)之間很少或根本不發(fā)生聯(lián)系，但在每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上都可盈利。這種

多細(xì)分市場(chǎng)覆蓋策略能分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧词蛊渲幸粋€(gè)細(xì)分市場(chǎng)喪失了吸引力，企業(yè)還可以

在其他細(xì)分市場(chǎng)上繼續(xù)盈利。

69、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)m2,容積率為1.5,如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2

（按建筑面積計(jì)），預(yù)測(cè)能夠以8000元/m2（按建筑面積計(jì)）的銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷(xiāo)售，則該

項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（）元/m2。

A.3000

B.5000

?C.7500

?D.8000

答案：C

本題解析：

盈虧平衡點(diǎn)即銷(xiāo)售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利的點(diǎn)。根據(jù)題意可知，總銷(xiāo)售收入

=8000x1.5x10000=12000（萬(wàn)元），房屋總開(kāi)發(fā)成本=3000x1.5x10000=4500（萬(wàn)元），土地

的最高總價(jià)=12000—4500=7500（萬(wàn)元），則土地價(jià)格=總價(jià)+面積=7500（元/m2）。

70、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷(xiāo)"或“中利多銷(xiāo)”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)

方法稱(chēng)為（）。

?A.成本加成定價(jià)法

?B.價(jià)值定價(jià)法

?C.目標(biāo)定價(jià)法

?D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

答案：B

本題解析：暫無(wú)解析

71、某家庭購(gòu)買(mǎi)一套面積為88m2的商品住宅，單價(jià)為9000元/m2,首付款為房?jī)r(jià)的30%,其

余為銀行提供的年利率6.48%、月還款額遞增比例為0.5%、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，

則該家庭第10年第1個(gè)月的還款額是（）元。

?A.4172.28

?B.4193.14

?C.7072.32

?D.12180.43

答案：A

本題解析：

由題意，該家庭的還款額P=9000x88x（1-30%）=554400（元）；月利率i=6.48%/12=0.54%；

還款周期數(shù)=20x12=240（個(gè)月）；s=0.5%o

該家庭第10年第1個(gè)月的還款額為:

7一$<

W12x90.54%—0.5%

P（1+5）X-———=554400x（1+0.5%）X

T+$丫（1+0.5%、'

1一1-

J+〃1+0.54%

=4172.28（元）

72、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

?A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間

?B.吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間

?C.在新建商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)中，吸納周期又稱(chēng)為銷(xiāo)售周期

?D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)

答案：A

本題解析：

吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被

市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)，吸納周期又

稱(chēng)為銷(xiāo)售周期。

73、王某住房公積金貸款采用"等額還本利息照付"的方式還款，如不考慮利率變化，則各期還款

額（）。

?A.逐漸減少

?B.逐漸增加

?C.數(shù)額相等

,D.先增后減

答案：A

本題解析：

還本付息的方式包括以下幾種:①一次還本利息照付:②等額還本利息照付;③等額還本付息；

④一次性償付；⑤“氣球法"。其中，等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相

應(yīng)的利息，利息越來(lái)越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。

74、關(guān)于流動(dòng)比率的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。

?A.流動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)總額一存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額X100%

?B.又稱(chēng)之為“銀行家比率”

?C.又稱(chēng)之為“二對(duì)一比率”

?D.在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

答案：A

本題解析：

本題考查的是流動(dòng)比率。選項(xiàng)A應(yīng)為速動(dòng)比率，流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額xlOO%。

75、對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命期的管理，通常是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和

()在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。

?A.定資產(chǎn)管理

?B.變動(dòng)資產(chǎn)管理

?C.房地產(chǎn)投資組合管理

?D.投資管理

答案：C

本題解析：

此題屬于熟悉范疇。根據(jù)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的內(nèi)容。

76、關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)中開(kāi)標(biāo)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。

?A.應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)

?B.應(yīng)在提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后盡快開(kāi)標(biāo)

?C.開(kāi)標(biāo)前應(yīng)檢查投標(biāo)文件的密封情況

?D.應(yīng)當(dāng)眾開(kāi)標(biāo)

答案：B

本題解析：

B項(xiàng)，開(kāi)標(biāo)應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行；開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)為招

標(biāo)文件中確定的地點(diǎn)。

77、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較

大，流動(dòng)比率相對(duì)()。

?A.較低

?B.較高

,C.不高不低

?D.為零

答案：A

本題解析：

根據(jù)流動(dòng)比率的概念。

78、下列各類(lèi)土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）。

?A.集體土地中的宅基地

?B.依法收回的國(guó)有土地

?C.依法收購(gòu)的土地

?D.依法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地

答案：A

本題解析：

土地儲(chǔ)備的范圍包括:①依法收回的國(guó)有土地;②收購(gòu)的土地;③行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)