山東泰安市土地市場及地產市場調研報告74p案例分析定位報告

營銷籌劃部泰安市土地市場及地產市場分析報告營銷籌劃部章節(jié)一、泰安市綜合分析…………………..3-16二、地塊周邊資源分析…………..……17-31三、泰安近期土地成交價格分析……..32-40四、泰安市地產市場宏觀分析……………….…….…41-45五、泰安樓市案例分析………….…….46-58六、泰安市近期樓盤成交價格分析……………….….59-64七、泰安市養(yǎng)老行業(yè)分析……………..65-73八、產品初步定位報告……….….……………九、sowt分析………………….….……………一、泰安市綜合分析泰山地區(qū)是華夏文明的東部發(fā)祥地，東夷海岱文明的源頭區(qū)，儒家文化的承載區(qū)。泰安根本概況地理位置：位于山東省中部，地理位置優(yōu)越，北依山東省會濟南，南臨儒家文化創(chuàng)始人孔子故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕黃河。東西長約176.6公里，南北寬約93.5公里?？偯娣e7761平方千米。地名由來:泰安也因泰山而得名，從古語“泰山安那么四海皆安〞中來，寓意“國泰民安〞。天平湖泰山市情概況：轄泰山、岱岳兩個市轄區(qū)，寧陽、東平兩個縣，代管新泰、肥城2個縣級市。交通便利，根底設施完善，是著名的歷史、文化旅游城市，境內泰山是國家重點風景名勝區(qū)，為“五岳之首〞，1982年被國務院列為第一批對外開放旅游城市。氣候條件:屬溫帶半濕潤大陸性季風氣候區(qū)，境內泰山海拔1545米，具有明顯的高山氣候特征，年平均氣溫13℃，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。經濟形勢2021年2021年2021年2021年40〔億元〕5570853004005006001500180020002200泰安市實現生產總值(GDP)建筑業(yè)產效〔三級及以上建筑企業(yè)完成〕房地產開發(fā)投資43.1億，增長26.9%52.2億，增長18.9%75.1億，增長43.5%86.1億，增長13%338.4億，增長17.1%410.4億，增長21.3%486億，增長18.3%560.6億，增長15.4%1513.3億，增長13.4%1715.7億，增長13.6%2051.7億，增長13.7%2304.3億，增長11.5%產業(yè)結構2021年2021年2021年2021年泰安三大產業(yè)比例情況010203040506070第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)10.655.533.99.954.635.59.553.636.99.352.538.52021年，泰安三大產業(yè)比重從2021年10.6:55.5:33.9的調整為9.3:52.5:38.5，第三產業(yè)得到較快開展，提高了4.4個百分點。泰安市歷年三大產業(yè)比例情況分析如以下圖所示：人均GDP情況2021年泰安市人均GDP增速明顯，到達37633元人民幣的水平，比2021年增長19.55%。泰安市歷年人均GDP及增長情況如以下圖表所示：2021年2021年2021年2021年泰安人均GDP及增長情況05000100001500020000250003000035000人均GDP人均GDP增占率27736314803763340000〔元〕5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%22.93%13.50%19.55%4185011.1%營銷籌劃部城鎮(zhèn)居民可支配收入情況2021年泰安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19953元，同比2021年增長12.91%，泰安市歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入與增長情況分析如以下圖所示：2021年2021年2021年2021年泰安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長情況030006000900012000150001800021000人均可支配收入增長率16095176721995324000〔元〕3.00%6.00%9.00%12.00%15.00%16.47%9.80%12.91%18.00%21.00%24.00%〔本章完〕泰安市城市規(guī)劃狀況城市建設以向南開展為主、重點建設南部新城；東、西依托泰山、岱岳兩區(qū)適度開展；嚴禁跨越環(huán)山路向北開展。對西北的天平湖、西南的金牛山、東南的泮河—徂徠山、東北的碧霞湖和南部的龍泉湖五片生態(tài)斑塊進行嚴格控制。城市開展方向布局結構中心城規(guī)劃形成“一主、一副、兩組團〞的空間布局結構。主城、副城和外圍組團之間以生態(tài)綠廊相隔，以快速路和主干路相連。一主為泰城，一副為南部開發(fā)區(qū)新城，兩組團為主城東西兩側的青春創(chuàng)業(yè)園組團和泰山科技園組團。一、泰城：其范圍為高速公路環(huán)及馮莊河以內的區(qū)域。主要職能為行政辦公、商業(yè)效勞、文化體育、旅游接待、教育科研和生活居住?，F狀人口66萬人，規(guī)劃近期人口控制在77萬人左右，遠期90萬人左右。泰城繼續(xù)保持原有的“一個中心，一軸一線，五大組團，六條綠帶〞的空間結構。一個中心為城市的中心地區(qū)；五大組團為泰山高科技園組團、東南綜合組團、西南工業(yè)組團、新火車站組團和旅游經濟開發(fā)區(qū)組團；一軸為歷史文化軸，一線為時代開展線；六條綠帶為泰城內六條沿河的綠化帶。營銷籌劃部二、南部開發(fā)區(qū)新城：為京滬高速公路以南、104國道兩側地段內的區(qū)域，是以高新技術開發(fā)區(qū)為依托，生活效勞設施配套完善的綜合新區(qū)，包括高新區(qū)組團和龍泉湖組團。其主要職能為高新產業(yè)、公共效勞、生活居住和旅游休閑等。南部新城現狀4萬人，規(guī)劃人口近期控制在10萬人左右，遠期17萬人左右。南部新城遠期打造城市第二產業(yè)空間，同時輔以完善的配套生活設施；遠景繼續(xù)擴大規(guī)模，將滿莊和北集坡地區(qū)納入南部新城，開展成為城市功能完善的、現代化的新城區(qū)。重點開展高新技術產業(yè)，積極培植汽車配件與機械制造、醫(yī)藥與生物工程、食品飲料、新材料等四大主導產業(yè)。三、青春創(chuàng)業(yè)園組團：為京福高速公路西側、泰肥公路兩側地區(qū)。青春創(chuàng)業(yè)園是以工業(yè)區(qū)為根底開展起來的綜合新區(qū)，主要包括北部生活區(qū)和南部產業(yè)區(qū)。其主要職能為生活居住、生產物流。人口規(guī)模現狀0.7萬人，規(guī)劃近期控制在3萬人左右，遠期6萬人左右。四、泰山科技園組團：包括馮莊河與芝田河之間、靈山大街以北的地區(qū)和泰山東苑。其主要職能為生活居住、生產物流、旅游休閑。人口規(guī)?，F狀1.8萬人，規(guī)劃近期控制在5萬人左右，遠期12萬人左右。近期建設策略：開發(fā)新城區(qū)、提升老城區(qū)、保護風景區(qū)〔1〕拉開城市空間布局，形成“一城一區(qū)兩團〞城市大格局，即泰城、高新技術開發(fā)區(qū)、青春創(chuàng)業(yè)園組團和泰山科技園組團。城市近期以向南為主要開展方向，東西方向適當開展?！?〕疏解老城，改善老城區(qū)生活環(huán)境，提升老城區(qū)綜合環(huán)境?！?〕保護風景區(qū)，恢復其自然環(huán)境和歷史人文環(huán)境。二、地塊周邊資源分析營銷籌劃部全市2021年末常住人口548萬人,其中城鎮(zhèn)人口264.2萬人。青山環(huán)抱，綠水相依，冬無嚴寒，夏無酷暑營銷籌劃部泰山，世界自然與文化遺產；泰山，中國旅游圣地40佳；泰山，中華十大名山；泰山，世界地質公園；泰山，國家5A級旅游景區(qū)；泰山，“中華國山〞；岱廟歷史悠久，底蘊深厚，著名的“歷史文化名城〞中部宜居城市中部交通樞紐魯中經濟核心風景旅游城市歷史文化名城國際旅游名城A組團B組團C組團D組團天平湖南側：中青旅綜合用地規(guī)劃內容：兩個五星級度假酒店及旅游聚集中心天平湖西側：現有高爾夫練習場天平湖地塊資源：1、泰山風景旅游名勝區(qū)；3、天庭樂園，省級十佳樂園；2、天平湖湖景資源；4、現有的高爾夫練習場；天平湖北側：天庭樂園地塊規(guī)模組團規(guī)模A組團250畝B組團800畝C組團2000畝D組團700畝背靠“天下第一山〞泰山風景名勝區(qū)，有天然的天平湖自然景觀，周邊工程均為度假型配套環(huán)湖西路土地條件地表綠植高鐵大橋天平湖大橋酒店工程度假村地塊條件本地地塊調研區(qū)域，位置處于天平湖西湖南側，地面由高密度綠植覆蓋，地面城不規(guī)那么坡地，主要道路環(huán)湖路已經通車，區(qū)域內有停業(yè)的度假村、本地居民村落。整體來講自然條件不錯，但在天平湖整體區(qū)域來看屬于最差區(qū)域，以大橋為分界線，西湖生活配套交通便利性差，湖南岸比北岸從風水角度來講更要次之，其地塊條件來看未來升值潛力不如西湖北岸，生活便利性上不及東湖南岸北岸?！脖菊峦辍碃I銷籌劃部三、泰安市近期土地成交價格分析2021年泰安市成交土地到達4045畝據相關統(tǒng)計結果顯示，2021年泰安市區(qū)土地成交量為4045畝，超過2021年和2021年總和，同比暴增50%，包括商住、商業(yè)金融、辦公三類用地，其中商住土地為2232畝，可建建筑面積為293.2完平方米，2021年全年的商品房銷售面積不到90萬平方米。底價成交據相關統(tǒng)計結果顯示，2021年泰安市土地拍賣74塊宗地，其中48塊土地底價成交，僅7塊土地競價成交。營銷籌劃部基于目前不很樂觀的地產市場情況，經過查詢國土資源局的官方網站顯示，自2021年11月12日2021-75號宗地以180萬元〔住宅〕/畝成交后，至今再無土地成交。為了更好的得到有效的地塊價格對于參考，通過多方了解，找到以下數據。天平湖周邊地塊價格營銷籌劃部2021-8號宗地，受買方：泰山德美置業(yè)總面積-112.18畝；性質-商服；容積率-不大于1；成交時間-2021年；成交總金額-8637萬元；土地價-77萬/畝；樓面地價-1115元/平方米

2021-8號宗地，受買方：泰山德美置業(yè)總面積-112.18畝；性質-商服；容積率-不大于1；成交時間-2021年；成交總金額-8637萬元；土地價-77萬/畝；樓面地價-1115元/平方米

營銷籌劃部2021-8號宗地，受買方：山東泰安龍曦酒店公司總面積-142畝；性質-商服；容積率-不大于1；成交時間-2021年3月；成交總金額-9937萬元；土地價-70萬/畝；樓面地價-1050元/平方米

營銷籌劃部2021-46號宗地，受買方：泰安千古情旅游演藝總面積-233.5畝；性質-商服；容積率-不大于1；成交時間-2021年9月；成交總金額-12611.3760萬元；土地價-54萬/畝；樓面地價-809元/平方米

營銷籌劃部基于天平湖周邊情況，以天平湖大橋為中心一份為二，再以湖南岸北岸一分為二?！脖菊峦辍掣邇r值區(qū)〔具備成為第一居所的條件〕同樣具備成為第一居所的條件因在岸南故作為次價值區(qū)此區(qū)域土地自然條件非常好，為小丘陵地形，綠化度非常高，但生活配套設施極為匱乏。此區(qū)域背山靠水，并處在主干道迎賓大道輻射范圍內，雖目前距離市區(qū)較遠，配套不全，未來升值潛力看好。營銷籌劃部根據土地成交的情況反映，2021年大多數地塊離市中心較遠，且多以底價成交為主，土地成交均價僅為112萬/畝，去年的高價地塊主要集中于城西環(huán)山板塊及高鐵板塊，成交單價在200萬/畝?！脖菊峦辍乘?、泰安市地產市場宏觀分析綜合1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年全年泰安一手商品房交易走勢月度銷售總套數月度銷售總金額2.93億1.35億6.47億445套330套1327套944套5.19億719套3.92億539套3.41億531套3.33億597套3.79億534套3.59億827套5.73億589套3.81億445套3.26億2011全年銷售套數：7827套全年銷售金額：46.78億元全年銷售面積：84.19萬平方米銷售均價：5560元/平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.07億3.29億132套309套466套1.98億2012233套1.3億2021年1月-4月泰安一手商品房交易走勢月度銷售總套數月度銷售總金額截止12年5月，泰安市2021年一月至今銷售套數：1140套〔11年前四月3046套〕銷售金額：7.63億元〔11年前四月15.94億〕銷售面積：12.85萬平方米銷售均價6000元上下/平方米泰安是山東省唯一一個被限購的地級市，2021年土地供給大幅增長,泰安城區(qū)土地供給343.97萬平方米約8200畝,供給量增長30.5%；成交241.81萬平方米,增長19.3%；成交均價為117.59萬元/畝,同比下降25.4%樓市成交量逐月下滑,通過本次市場調差結果顯示,2021年3月最頂峰值市區(qū)新建商品房共成交1327套,到9月份成交597套呈每月成交下降趨勢。到2021年10月出現全年第二次回暖827套月成交，自此至今又呈現每月下降的趨勢，截至2021年4月份，泰安市的一手商品房累計可售面積到達了202.69萬平方米，環(huán)比增長5%，商品房住宅可售套數12945套，可售面積154.44萬平方米，環(huán)比增長7%，世聯(lián)預測12年市場還將增加150萬平方米的商品房供給量，屆時將到達300萬~400萬平方米的市場存量，是2021年泰平安年銷售面積的4~5倍。

總結在本地需求為主但供求關系失常的情況下，各開發(fā)商開始拓展自己的銷售渠道，通過本次調差顯示，目前多家開發(fā)商已經在東營、臨沂、濱州等周邊執(zhí)行銷售，側面的反映銷售難度增大，銷售周期及銷售本錢增加。結合被政策調控的事實，泰安的地產走勢將與國家對地產市場的政策息息相關。目前土地市場土地流拍、底價成交頻繁出現,市場進入了深度觀望期?！脖菊峦辍碃I銷籌劃部五、泰安市樓市分析營銷籌劃部環(huán)山路以南東岳大街以北泰安市一類地塊幾乎聚集了泰安市多數售價一萬以上的高端工程，如國山墅、御園、玉都國際等東岳大街以南泰山大街以北泰安市二類地塊地塊中的主要項目價格集中在8000元上下，例如泰山公館、鼎基時代、福盈天地等以下倆個區(qū)域是泰安市去化比較高的區(qū)域，在市場不好的情況下，憑借稀缺的地段與北山的風水氣象，仍有固定的購置人群。泰安本地居民對泰山的特別認識，普遍的地段概念就是，離山〔背山〕越近地段越好所以其他區(qū)域的樓盤因位置局限，價格較低，4000~5000之間包括恒大城。值得注意的是容郡·山語湖其工程位置離天平湖北岸很近，銷售均價到達了12000元以上，多層帶電梯。營銷籌劃部國山墅樓盤名國山墅位置泰安市政府西300米占地面積182畝總建面17萬平米建筑類型多層/雙拼/聯(lián)排容積率1.04建筑風格

蘇格蘭開盤時間2011.4年戶型配比多層：130-160㎡；別墅：260-400㎡價格多層15000元別墅20000以上開發(fā)分期一期已基本售罄，二期已全部封頂，三期未定客戶分析1、高端圈層客戶；2、企事業(yè)單位高管；樓盤特色處于泰安政府西側，背靠泰山處于絕版位置。

營銷籌劃部玫瑰莊園樓盤名玫瑰莊園位置泰安市佛光路西環(huán)山路南100米

占地面積8.64萬平米總建面23萬平米建筑類型多層容積率2.2建筑風格

現代開盤時間2010年戶型配比兩室：80-100㎡；三室：100-150㎡價格均價4500元/㎡開發(fā)分期項目分三期，一、二期已售罄，目前尾房階段?？蛻舴治?、婚前購房者約占50%；2、投資購房者約占30%；3、養(yǎng)老購房者約占10%；4、其他約占10%樓盤特色小戶型，大空間，小面積，大收益

營銷籌劃部恒地.樂活小鎮(zhèn)樓盤名恒地.樂活小鎮(zhèn)位置城東·明堂路中段（省電力學校對面）

占地面積12萬平米總建面15萬平米建筑類型多層容積率2.1建筑風格

現代開盤時間2012年戶型配比兩室：80-100㎡；三室：100-150㎡；別墅：260-350㎡價格未定開發(fā)分期共一期項目，目前正在緊張施工中，最快的樓棟已建至地上6層左右客戶分析1、婚前購房者約占60%；2、投資購房者約占20%；3、養(yǎng)老購房者約占20%。樓盤特色極簡而又極尊貴；紅、白、藍色系的完美搭配，接駁了時尚和古典的對話。

營銷籌劃部三合御都樓盤名三合御都位置溫泉路北端，環(huán)山路南側，東至唐訾路占地面積31萬平米總建面39.1萬平米建筑類型高層容積率2.2建筑風格

現代開盤時間2011年戶型配比兩室：88-100㎡；三室：100-150㎡；四室：150-200㎡價格均價7200元/㎡開發(fā)分期一期正在預售，無二期客戶分析1、婚前購房者約占60%；2、投資購房者約占20%；3、養(yǎng)老購房者約占15%；4、其他約占5%樓盤特色觀景閣樓、私家庭院

營銷籌劃部樓盤名華城麗景灣位置豐臺路以東，泰前大街以北，雙龍河以西，老泰佛路以南占地面積7.7萬平米總建面8.12萬平米建筑類型多層容積率1.06建筑風格

現代開盤時間2010年6月6日戶型配比主力戶型：二居室93平米，三居室92-133平米價格均價6200元/㎡開發(fā)分期一、二期項目的外立面粉飾已經基本完成，其中部分樓體的玻璃已安裝完畢，車庫已經開始建設，小區(qū)綠化、室外道路的鋪設也即將開始，一、二期預計10月份交付使用?？蛻舴治?、婚前購房者約占60%；2、投資購房者約占20%；3、養(yǎng)老購房者約占20%。樓盤特色以一流的江南團隊聯(lián)手之力，將都市之激情浪漫與江南水鄉(xiāng)之寧靜閑適結合于一體

華城.麗景灣營銷籌劃部大安綠視界樓盤名大安綠視界位置碧霞湖路南段與老泰萊路交匯處占地面積10.3萬平米總建面20萬平米建筑類型高層容積率1.6建筑風格

現代開盤時間2012年戶型配比兩室：87-100㎡；三室：100-120㎡；四室：120-145㎡價格均價4300元/㎡開發(fā)分期一期未開盤，正在施工；二期未定客戶分析1、婚前購房者約占60%；2、投資購房者約占20%；3、養(yǎng)老購房者約占20%。樓盤特色低容積率、低密度、高綠化、高景觀配置、雙公園設計

營銷籌劃部泰豪名城樓盤名泰豪名城位置東岳大街與泰明路交叉路口，北臨東岳大街，東臨泰明路占地面積10.5萬平米總建面15萬平米建筑類型高層容積率2.1建筑風格

現代開盤時間2011年戶型配比兩室：90-110㎡；三室：110-130㎡；四室：130-160㎡價格均價6300元/㎡開發(fā)分期一期未開盤，二期未定客戶分析1、婚前購房者約占60%；2、投資購房者約占30%；3、其他約占10%樓盤特色藝術讓建筑不冷漠、雕琢讓建筑綻放光彩

營銷籌劃部心怡佳苑樓盤名心怡佳苑位置佛光路北段學府家園北臨占地面積12萬平米總建面14萬平米建筑類型多層容積率2.2建筑風格

現代開盤時間2010年戶型配比兩室：95-110㎡；三室：110-140㎡價格均價5200元/㎡開發(fā)分期一期剩余房源為42套，無二期客戶分析1、婚前購房者約占60%；2、投資購房者約占20%；3、養(yǎng)老購房者約占10%；4、其他約占10%樓盤特色現代簡潔的建筑形式

營銷籌劃部大安綠視界樓盤名大安綠視界位置碧霞湖路南段與老泰萊路交匯處占地面積10.3萬平米總建面20萬平米建筑類型高層容積率1.6建筑風格

現代開盤時間2012年戶型配比兩室：87-100㎡；三室：100-120㎡；四室：120-145㎡價格均價4300元/㎡開發(fā)分期一期未開盤，正在施工；二期未定客戶分析1、婚前購房者約占60%；2、投資購房者約占20%；3、養(yǎng)老購房者約占20%。樓盤特色低容積率、低密度、高綠化、高景觀配置、雙公園設計

營銷籌劃部寶龍國際社區(qū)〔本章完〕樓盤名寶龍國際社區(qū)位置泰安市泰山區(qū)溫泉路北首

占地面積23.73萬平米總建面30萬平米建筑類型商住一體容積率建筑風格

現代開盤時間2008年12月戶型配比商鋪戶型為38-80平米；溫泉小戶型為30-70平米；別墅戶型為550平米價格均價7000元/㎡開發(fā)分期客戶分析1、婚前購房者約占40%；2、投資購房者約占40%；3、商品房購買者約占10%；4、養(yǎng)老購房者約占10%。樓盤特色集五星級酒店、娛樂、美食、購物、游樂、居住、休閑、運動八大功能于一體的大型的購物、休閑中心

營銷籌劃部六、泰安市樓市成交價格分析泰安2021年第四季度成交金額均價一欄泰安2021年第四季度成交金額均價一欄樓盤成交量方面，2021年最后季度冠軍樓盤是恒大城，成交套數為366套。樓盤成交價格方面，2021年最后季度冠軍樓盤是國山墅，成交價格為17089元/平方米.恒大城案例分析熱銷原因分析：優(yōu)惠-開盤85折贈送-1500精裝修宣傳-廣告投入巨大品牌-恒大影響力與日俱增定價-合理的價格營銷籌劃部國山墅案例分析高價銷售原因分析：本錢-土地本錢較高接近400萬/畝〔地王〕地段-絕版稀缺地段形態(tài)-多層與別墅品牌-高文安室內設計，陳青松規(guī)劃設計圈層-定位高端，走精品銷售路線。(本章完)七、泰安養(yǎng)老行業(yè)分析老齡化現狀據統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人