房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本研究管理_第1頁
房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本研究管理_第2頁
房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本研究管理_第3頁
房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本研究管理_第4頁
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文檔簡介

目前我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也出臺了一系列宏觀調(diào)控政策,對行業(yè)發(fā)展有一定的規(guī)范和收緊作用,這些政策、規(guī)章制度的出臺,也會使得房地產(chǎn)項目投資和工程開發(fā)、建設(shè)等環(huán)節(jié)成本管理出現(xiàn)了一些變化。過去項目開發(fā)對成本管理多有懈怠,一般都是在項目竣工后才能得到項目建設(shè)花費成本,并沒有進行提前預(yù)估,這樣的方式已然無法滿足現(xiàn)在市場的變化趨勢,會出現(xiàn)預(yù)算和實際相差甚遠,預(yù)算無法起到任何規(guī)范性、約束性、指導(dǎo)性等作用。所以企業(yè)為了獲得更多的經(jīng)濟效益,就要加強項目全過程成本管理。近幾年,我國房地產(chǎn)市場前景良好,越來越多的投資者加入了該行業(yè),一時間興起了大量中小型規(guī)模企業(yè),導(dǎo)致市場競爭日益加劇。房地產(chǎn)各企業(yè)間的競爭也由原來的土地競爭逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槠放?、項目品質(zhì)等的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤的方式也由原來的土地開發(fā)升值轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀竟芸?、項目開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)、企業(yè)品牌效應(yīng)等各方面競爭。項目開發(fā)全過程管理是要企業(yè)在成本預(yù)期內(nèi)進行建設(shè),并保障其質(zhì)量驗收不受影響。項目建設(shè)各個階段都要合理地進行成本規(guī)劃、成本預(yù)估、編制成本預(yù)算,并一一落實,最終目的是希望項目承包方嚴格把控項目建設(shè)成本費用,避免超出預(yù)算,從而幫助企業(yè)實現(xiàn)降本增效。一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理中存在的問題(一)全過程成本管理體系不健全由于房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤的傳統(tǒng)觀念嚴重,很多經(jīng)營者并不重視企業(yè)成本方面的管控,以至于各下屬項目負責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)層也會忽略成本管理,從而使得項目開發(fā)各階段成本浪費嚴重。企業(yè)多數(shù)員工對成本管理都沒有正確的認識,很多人都會片面地認為成本管理僅僅是項目負責(zé)人和成本相關(guān)人員的職責(zé),與其他人無關(guān),所以在實際項目開發(fā)過程中,并沒有積極參與、配合成本管理工作。出現(xiàn)這些現(xiàn)象的原因是企業(yè)并沒有制定完善的項目全過程成本管理體系,所以很多企業(yè)對全過程成本管理也缺乏準確的認知,成本管理意識也相對較薄弱。(二)可研及前期策劃定位階段缺乏精準成本估算其一,土地成本一般占據(jù)項目開發(fā)中總成本的30%左右,但是很多項目負責(zé)人在項目可研階段并沒有進行戰(zhàn)略性規(guī)劃,可能是因為時間籌備工作時間較短,任務(wù)量大,也可能是因為缺乏專業(yè)人才,總之對土地成本費用的分析更多的是流于形式,最終在項目開發(fā)建設(shè)期間,需要不斷地進行資金投入。例某企業(yè)項目開發(fā)商在前期因為缺乏嚴謹?shù)耐恋爻杀疽?guī)劃,導(dǎo)致后期一共增加了500萬左右的拆遷補償、土地整理等各種費用。其二,對項目可行性研究信息調(diào)查及決策,并沒有安排企業(yè)內(nèi)部工作人員全程追蹤管理,而是由咨詢公司全權(quán)負責(zé),企業(yè)失去了主動權(quán),也沒有認真履行監(jiān)察職責(zé),從而造成了較大的成本缺項。其三,投資決策階段并沒有專業(yè)的決策組織及流程,更多的是領(lǐng)導(dǎo)層主觀意識決定,也缺乏嚴謹?shù)某杀净I劃,導(dǎo)致所投資項目準確性有待考究,也潛藏著較大的經(jīng)營風(fēng)險[1]。(三)設(shè)計階段成本管理形同虛設(shè)一般項目開發(fā)過程中,設(shè)計費用占據(jù)總成本的1%-3%比例,但是最終對項目成本效果的影響程度高達75%以上,足以證明項目方案設(shè)計階段對項目成本管理的重要性。但是實際上很多企業(yè)并沒有做好設(shè)計階段的成本管理,具體體現(xiàn)在以下幾方面:對設(shè)計單位的選擇過于隨意,直接采用委托制,并沒有綜合考慮所選單位的實際設(shè)計能力、行業(yè)口碑、履約情況等。在設(shè)計過程中并沒有體現(xiàn)任何成本方面的管控,缺乏限額設(shè)計制度,設(shè)計人員在進行項目建設(shè)方案設(shè)計時也更加隨意[2]。(四)招投標階段成本管理缺乏有效控制房地產(chǎn)企業(yè)缺乏目標成本的制定,所以在招標環(huán)節(jié)也沒有設(shè)置招標控制價,僅依靠內(nèi)部成本方面的人員進行各階段費用評估,造成了招標風(fēng)險加大。例如KQ企業(yè)在進行涂料供應(yīng)商招標時,因為對市場價位不了解,最終以90元單價中標,而市場合理單價為80元,實際中標價高于市場價將近10%,由此給企業(yè)帶來了較大的成本風(fēng)險。由于項目施工時間的條件限制,一般在總招標時,僅僅需要提供粗略的設(shè)計圖,對所有工程量也多是模擬匯總清單,導(dǎo)致企業(yè)在中標后需要花費更多時間來進行工作量統(tǒng)計、匯總工作。例KQ企業(yè)粗略設(shè)計圖是在2021年4月完成,而出具詳細的施工圖紙最快要兩個月,但是開工日期也定在6月初,所以進行招標時只能用粗略圖紙。最終中標時單價為1750元/平方米,但是在詳細圖紙出具后,根據(jù)工程量有所調(diào)整,定為1850元/平方米,前后相差7%。(五)施工階段成本管理漏洞多,無預(yù)警其一,并未制定完善的合約規(guī)劃,導(dǎo)致合約管理不夠嚴謹、規(guī)范,后續(xù)雙方履約過程中,也容易出現(xiàn)各種糾紛、扯皮現(xiàn)象。其二,簽證變更隨意,管控不嚴謹。在項目開發(fā)過程中,加強設(shè)計變更對成本管理有著重要作用,包括變更意見提出、變更原因概述、變更目的及最終變更結(jié)果。但是實際上經(jīng)常會存在著先實施內(nèi)容變更,再補充申請審批流程的情況,不利于對變更細節(jié)進行嚴格審核管控。其三,不重視過程成本管理,也缺乏動態(tài)成本監(jiān)管預(yù)警。(六)竣工結(jié)算階段審核周期長,無效成本高其一,企業(yè)工程項目竣工結(jié)算制度不完善。雖然有項目結(jié)算流程,但是并沒有有效的管控手段來約束相關(guān)責(zé)任人。因為項目開發(fā)地域分布較廣,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員并沒有及時對其進行監(jiān)管,導(dǎo)致實際施工很多環(huán)節(jié)處于無監(jiān)管狀態(tài),最終竣工結(jié)算時,一些隱蔽工程,更多的是直接采用成本管理工程師的說法,主觀性判斷強,無法確保其所述信息真實性。其二,因為項目建設(shè)周期長,其間很多結(jié)算資料保存不完整,對各環(huán)節(jié)相關(guān)負責(zé)人的懲罰也如同虛設(shè),而且經(jīng)常出現(xiàn)先執(zhí)行后補申請單的情況,所以也會造成審核周期長,雙方互相拉扯的不良現(xiàn)象。其三,設(shè)計方案變更消息傳遞慢,導(dǎo)致項目建設(shè)一般需要全部拆除,既浪費耗材,又延誤了建設(shè)工期[3]。(七)銷售階段成本管理缺乏合理籌劃可能因為銷售策略、政策等的變化以及產(chǎn)品定價的疏忽,使得產(chǎn)成品無法按照預(yù)期售出,從而導(dǎo)致庫存閑置量大、項目資金回籠慢,企業(yè)也會存在著一定的資金鏈斷裂風(fēng)險。另外對于銷售中涉及的土地增值稅,缺乏合理籌劃。主要根據(jù)影響產(chǎn)品使用性質(zhì)不同,要分別進行籌劃,如商業(yè)用項目和普通住宅項目,二者計算土地增值率有著不同的口徑,建筑成本核算沒有精準、公平的定性和定量依據(jù)等。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理策略(一)健全全過程成本管理體系首先,要讓企業(yè)各部門、各層級人員明白自身要履行的成本管理職責(zé)。如董事會負責(zé)審批成本預(yù)估、目標成本,并提出調(diào)整建議;項目設(shè)計部秉承著限額原則進行方案設(shè)計;成本部編制各階段目標成本、實施動態(tài)成本管控、保存竣工結(jié)算資料、評估成本管理效果、管理成本信息數(shù)據(jù)庫等。其次,制定完善的目標成本管理流程和項目全過程成本管理流程。最后,依據(jù)成本歸屬確認項目成本職責(zé)部門及負責(zé)人,具體分配如表格1所示。表1項目成本歸屬及職責(zé)部門(二)項目前期策劃階段成本管理首先要制定完善的動態(tài)目標成本管理制度,使各環(huán)節(jié)在目標成本的導(dǎo)向作用下順利開展。項目施工前,就要收集一系列項目相關(guān)制度體系、綱領(lǐng)性文件等,對項目進度、建設(shè)成本、工程款支付、設(shè)計變更、合同內(nèi)容等特殊情況都要詳細考量,并制定相應(yīng)的制度、流程。其次重視企業(yè)投資期間對各環(huán)節(jié)成本花費的準確編制,最重要的考慮因素有項目地址選擇、項目建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品價格定位、當前市場局勢,這些因素全部考慮好,做到心中有數(shù),進一步開展成本預(yù)算編制工作。最后健全項目決策成本管理措施,可以選用多元化組合方式投資;在項目進行前充分論證投資與收入的產(chǎn)出比;優(yōu)化當前項目建設(shè)方案[4]。(三)項目設(shè)計階段成本管理1.項目開發(fā)設(shè)計單位的選擇要合理,并遵循限額設(shè)計制度體系。對設(shè)計單位的選擇要公平公正,確保被選設(shè)計單位有能力、有資質(zhì)、有實力完成該項目方案設(shè)計;依據(jù)成本限額原則進行相應(yīng)設(shè)計方案的優(yōu)化;增強施工方案設(shè)計者的成本控制意識。2.合理選擇最佳設(shè)計方案,一般設(shè)計者在進行方案設(shè)計時,會進行多種設(shè)計,并依據(jù)實際情況,不斷優(yōu)化、更新項目設(shè)計方案,確保最終所選方案最佳,成本較低、施工難度較小、效益最高。3.關(guān)注設(shè)計項目開發(fā)各階段對最終成本費用的影響,設(shè)計方案要盡可能精細化,細化到每個建設(shè)階段、環(huán)節(jié),確保后期階段性地進行成本管理,效果更佳。(四)招標采購階段成本管理1.制定嚴謹?shù)恼袠宋募?,并采用相對公平公正的方式進行招標,避免采用受賄等違法亂紀方式,私下達成協(xié)議。2.進行招標控制價編制時,要全方位、多角度進行相關(guān)調(diào)研,確保所編制招標價位合理、可行,切忌脫離工程項目實際情況,天馬行空地進行價位編制。3.科學(xué)選擇發(fā)包方式,對施工單位的選擇要更加慎重,該環(huán)節(jié)直接影響著最終產(chǎn)品質(zhì)量好壞,所以要嚴格管控發(fā)包及施工方選擇。4.健全供應(yīng)商管理制度,并把所有供應(yīng)商相關(guān)信息匯總,登記在供應(yīng)商管理數(shù)據(jù)庫中,便于后續(xù)查閱、對比,保障企業(yè)用最有利的價格獲得相應(yīng)物資。(五)施工階段成本管理1.制定完善的項目施工階段成本管理制度,并規(guī)劃項目合約。在目標導(dǎo)向的成本管理體系下,進行合約的規(guī)劃是對總體成本進行分解的重要內(nèi)容,并把分解后階段性目標編制在合同條款中。讓各階段、各環(huán)節(jié)人員都能夠通過合約準確定位自身工作內(nèi)容、成本目標。還要嚴格審核施工技術(shù)方案是否可行,在實際施工環(huán)節(jié)中嚴格控制各環(huán)節(jié)成本費用,遵循合同約定。對于施工中遇到的設(shè)計方案變更,要詳細依據(jù)流程進行申請、審批等操作,才可執(zhí)行。2.實行動態(tài)監(jiān)管施工階段成本管理,可設(shè)置成本超出自動報警機制,可提前在各個關(guān)鍵點環(huán)節(jié)設(shè)置成本標準值,如果實際超出標準值波動范圍,系統(tǒng)就自動發(fā)出警報,提示操作者[5]。(六)竣工結(jié)算階段成本管理1.規(guī)范項目結(jié)算管理制度,進行項目竣工結(jié)算時,要遵循時間性、規(guī)范性、完整性、強制性、統(tǒng)一性等原則,明確劃分不同環(huán)節(jié)人員職責(zé)。2.制定項目成本管理考核評價制度,主要內(nèi)容有:分析最終結(jié)算成本與預(yù)期之間的差異,并評估投資預(yù)估準確度及建設(shè)費用成本估算合理性。分析成本管理效果與預(yù)期差異,對相關(guān)負責(zé)人進行相應(yīng)處罰。分析設(shè)計方案變更、現(xiàn)場簽證變更等對項目整體成本支出的影響程度。3.加大無效成本管控力度,如設(shè)計失誤、招標工程量清單錯誤、工程款支付超標、產(chǎn)生不必要的維修費用、結(jié)算失誤等。(七)銷售階段成本管理在產(chǎn)成品銷售過程中要注意不同產(chǎn)品特點及客戶需求,抓住客戶需求點進行產(chǎn)品優(yōu)勢宣傳,才能更好地吸引優(yōu)質(zhì)客戶人群,實現(xiàn)產(chǎn)品大賣,從而減少庫存壓力,也使得資金能夠快速回籠,減少企業(yè)經(jīng)營資金方面的壓力。對于土地增值稅稅收方面的籌劃可以通過合理的轉(zhuǎn)移收入,可以把不動產(chǎn)部分營銷價格分解至附營業(yè)收入中,以此來減少營業(yè)收入,降低土地增值稅額繳納。通過調(diào)整售賣價來調(diào)整增值率,可靈活應(yīng)用產(chǎn)品定價策略,實現(xiàn)降價促銷,獲得降低增值稅的優(yōu)勢,也幫助企業(yè)獲得更多利潤。制定統(tǒng)一、規(guī)范的成本核算標準,對不同性質(zhì)用地的項目要分別進行核算[6]。三、結(jié)束語總而言之,房地產(chǎn)項目開發(fā)階段如果忽略成本管理,就會面臨著各種項目建設(shè)環(huán)節(jié)的建設(shè)周期延長、返工、趕工、誤工等等突發(fā)狀況造成的成本費用增加,繼而影響企業(yè)最終利潤獲得。所以房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者要重視全過程成本管理,從項目開發(fā)各個階段進行

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