同策-江蘇蘇州君地上郡3號地塊營銷推廣備忘錄

君地·上郡3號地塊

營銷推廣備忘錄

2009.08.06蘇州同策大綱君地上郡，大勢所趨

巧遇最佳的機(jī)遇、手握上帝的權(quán)杖，展現(xiàn)龍血鳳髓的臻貴

“權(quán)尊勢重“權(quán)區(qū)域樓盤09.1月2月3月4月5月6月7月月均園區(qū)上郡11171012144213.86旭輝芭堤藍(lán)灣511264918241721.43萬科中糧本岸聯(lián)排44653334萬科中糧本岸疊加20110103151110水墨江南-1001062425.86中海御湖熙岸-23-131218136.57中海國際社區(qū)////2821016.33榮域300012142.86吳中星島仁恒01178398611.29相城三江尊園4108771488.29市場主導(dǎo)權(quán)大市場普遍回暖,上郡去化態(tài)勢良好,逐漸鼎立,乘勝追擊,力求全線飄紅區(qū)域樓盤總體量已推存量未推園區(qū)旭輝芭堤藍(lán)灣6.4萬6.4萬1.02萬0萬科中糧本岸12萬7.7萬0.62萬4.3萬水墨江南14.68萬8.44萬0.63萬6.24萬中海御湖熙岸/9.03萬2.19萬/中海國際社區(qū)一期1.71萬1.71萬0.35萬0榮域3.31萬3.31萬1.06萬0吳中星島仁恒10.6萬8.91萬1.66萬1.69萬相城三江尊園4.8萬4.8萬1.6萬0合計9.13萬目前競爭別墅市場存量小，供應(yīng)空缺，適時而推，緊抓市場機(jī)遇市場主動權(quán)營銷主動權(quán)（回顧來人來電情況）3月4月為內(nèi)部整修探討期，來人來電源于攔截及原有戶外4月底至5月更換所有戶外形象，網(wǎng)絡(luò)、短信、DM（高端小區(qū)）出擊，參加房展會、第六空間巡展活動6月網(wǎng)絡(luò)、短信持續(xù)，有效的SP活動（第六空間）、業(yè)務(wù)派單7月增加戶外、泰華商城DM郵寄八月主要依靠口碑營銷，業(yè)務(wù)跟蹤5月、6月、7月，因推廣的促進(jìn)，來人質(zhì)量有所升級；網(wǎng)絡(luò)、短信、DM為有效的傳播思考:3號地塊來人層次需求更高圈層營銷的通路需更為廣泛營銷主動權(quán)（回顧來人來電媒體）來人：

介紹>戶外>網(wǎng)絡(luò)=直郵=短信>房展會來電：

戶外>介紹>網(wǎng)絡(luò)=直郵=短信>房展會三號地塊,營銷手法在原有基礎(chǔ)上如何拓展升級吳中區(qū)5組市區(qū)35組湖東75組新區(qū)9組相城區(qū)3組外省及吳江市6組湖西及周邊客129組其它郊縣3組營銷主動權(quán)（回顧客戶區(qū)域及需求）湖西及周邊區(qū)域客為主陣地,湖東為主陣地市區(qū)\新區(qū)客戶,有所增加,市場潛力不容忽視

隨成交數(shù)據(jù)評估,外區(qū)域客有所增加,投資客明顯增多小眾輻射市區(qū)\新區(qū)第二主戰(zhàn)場小眾輻射注重輻射外省區(qū)域湖西及周邊湖東第一戰(zhàn)場3號地塊思考:以園區(qū)為主陣地,將市區(qū)與新區(qū)客有效挖掘外省客(上海)如何大面積輻射?營銷主動權(quán)（回顧客戶區(qū)域及需求）3號地塊思考

1.客戶地位將更為顯貴,客戶領(lǐng)袖,如何吸引與尋找?

2.產(chǎn)品訴求在基礎(chǔ)上升級,頂級及稀貴概念如何表現(xiàn)?貴產(chǎn)品之貴八百米景觀河道水系及景觀組團(tuán)圍繞貴則分析：

臻貴:實(shí)景成熟,美景伺環(huán)

稀貴:水中央

奢貴:臨湖第一排解讀三號地塊之貴

臨湖最近的席位上郡主流客戶升級規(guī)律人群顯貴

富貴

尊貴

奢貴一期第一階段一期第二階段三號地塊,二期資產(chǎn)豐厚

注重門面

注重貴氣

躋于“貴族眼光獨(dú)到

社會地位高

講究體面

閱歷豐富關(guān)注產(chǎn)品氛圍財富與能力的領(lǐng)袖貴族中的上層真正的名流選擇最好的\最稀貴的產(chǎn)品,能力的表現(xiàn)資本1.市區(qū)新區(qū)園區(qū)較知名私營企業(yè)主\企業(yè)高管2.產(chǎn)業(yè)園外資企業(yè)高管事業(yè)單位、機(jī)關(guān)高收入人群\政府高級官員

3.外省投資客健康的、享受的稀有的、天然的少數(shù)人的,錯過即絕版稀有,因?yàn)椴辉儆蠫roupPeople

廣告調(diào)性之貴榮耀之上,精雕細(xì)琢.大器已成

奢豪,稀貴,至尊,皇家血脈勢一:新氣勢,為二期命推廣名目的:

1.視覺新鮮感覺

2.展現(xiàn)本期在上郡的榜首之位

上郡豪庭

上郡御府上郡皇冠上郡帝翰園上郡豪爵府上郡御堤上郡品尊上郡皇爵上郡瀚景上郡瀚宮上郡?央座上郡?璽印上郡?福灣上郡?金殿上郡?貴府上郡?帝駿

上郡?冠庭上郡?晟景上郡?勛章上郡?領(lǐng)岸形象案名系列形象定位語:

奢藏,殿堂級別墅絕版尊席,傳世藏品

藏品私享推廣傳播訴求:水景中央,實(shí)景墅王撼世登臨二:新形勢,為二期樹立權(quán)貴形象目的:

1.視覺新鮮感覺

2.展現(xiàn)本期在上郡的榜首之位票選前三名案名重推廣守則

1.重在機(jī)遇,抓住現(xiàn)有時機(jī)2.著重開拓戰(zhàn)場,園區(qū)主戰(zhàn),新區(qū)市區(qū)擴(kuò)大力度,輻射力度增強(qiáng)3.重在圈層推廣,但在DM\短信\網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上加以拓寬4.重級人群的布點(diǎn)聯(lián)盟宣傳5.看重口碑效應(yīng),SP活動的有效利用.老帶新促交分階段推廣細(xì)則銷售進(jìn)度完成時段聯(lián)排總價（聯(lián)排）總銷金額（萬）第一階段8-10月322307360推案策略：一批推案借助高性價低開平走，與二號地塊價格進(jìn)行銜接，后期憑借第一批熱銷的知名度，平緩上揚(yáng)，提升項(xiàng)目利潤值，通過不同產(chǎn)品的搭配銷售，拉升項(xiàng)目檔次。推案體量：6棟聯(lián)排32套房源理由：好差搭配，靈活銷售一批首推，價格主導(dǎo)，房源位置以性價比為核心第一批通過高性價比房源，達(dá)到良好銷售，引爆市場均價12000業(yè)務(wù)指標(biāo):一批房源時間節(jié)點(diǎn)：09年8-10月基礎(chǔ)戰(zhàn)略

1.現(xiàn)有戶外更換,全新預(yù)告:水景中央,實(shí)景墅王撼世登臨(9月5日前完畢)2.基礎(chǔ)物料籌備,DM折頁,三號地塊精裝欣賞版樓書:(9月20日前完畢)3.網(wǎng)絡(luò)\短信,每周維持推廣細(xì)則:重在話題,形象出擊(8-10月)重力戰(zhàn)略

1.雜志投放(上海+蘇州),附帶看房活動2.上海古北巡展3.根據(jù)區(qū)域戰(zhàn)略,新增簡而有效的戶外點(diǎn)4.DM郵寄選擇,美羅商城,太湖國際高爾夫\游艇俱樂部等頂級會員規(guī)格與報價數(shù)量:120桿規(guī)格:1.35m*0.65m*雙面優(yōu)惠價:800元/月/桿優(yōu)惠價：70萬元/翻.半年推案策略：借助第一批銷售與10月房展會的時機(jī)再次推出一批，推出房源位置相對較好價格可以慢緩上揚(yáng)，拉升項(xiàng)目品質(zhì)，通過不同產(chǎn)品的搭配銷售，達(dá)到良好的去化目標(biāo)。推案體量：6棟聯(lián)排36套房源理由：好差搭配，靈活銷售通過位置好壞引導(dǎo)不同需求的客戶利用有些較好位置的房源在房展會上造勢宣傳銷售進(jìn)度完成時段聯(lián)排總價（聯(lián)排）總銷金額（萬）第二階段10-12月322308280均價12300業(yè)務(wù)指標(biāo):二批房源時間節(jié)點(diǎn)：09年10-12月基礎(chǔ)戰(zhàn)略:

1.10月房展會2.短信,網(wǎng)絡(luò)話題營銷:三大樣板房,隆重揭幕推廣細(xì)則:重在聯(lián)盟,拓寬區(qū)域(10-12月)重力戰(zhàn)略

1.10月金秋,商會聯(lián)盟SP活動(溫州商會\臺商會)2.上海辦事處英商會會員,相聚上郡(有待商議)

目的:制造下期話題:君地上郡,英國商會會員聚會定點(diǎn)樓盤推案策略：借助09年的較好銷售態(tài)勢以及良好的口碑傳播再次推出第三批，推出核心區(qū)位房源可以針對大量的來人進(jìn)行銷售，同時通過良好的綠化以及現(xiàn)房實(shí)景利用客戶資源再次達(dá)到宣傳目的推案體量：7棟聯(lián)排40套房源理由：好差搭配，靈活銷售一批首推，價格主導(dǎo)，房源位置以性價比為核心第一批通過高性價比房源，達(dá)到良好銷售，引爆市場銷售進(jìn)度完成時段聯(lián)排總價（聯(lián)排）總銷金額（萬）第三階段1-3月382309200均價12350

業(yè)務(wù)指標(biāo):三批房源時間節(jié)點(diǎn)：10年1-3月基礎(chǔ)戰(zhàn)略:

1.短信,網(wǎng)絡(luò)維持,部分戶外更換話題營銷:英商會駐點(diǎn)推廣細(xì)則:重在持續(xù),口碑引爆(1-3月)重力戰(zhàn)略

1.老帶新活動,裝修講座2.泰華商城,節(jié)前客戶答謝會3.高端商城巡展推案策略：部分成型的小區(qū)實(shí)景能夠更有利的推動銷售，再次通宣傳不斷提升小區(qū)品質(zhì)，價格有一個攀升的過程通過幾次的推案銷售，項(xiàng)目的知名度已經(jīng)穩(wěn)固，故此推出部分最好的房源，進(jìn)行年底的剩余房源銷售工作。推案體量：9棟聯(lián)排36套房源理由：位置主導(dǎo)，精品銷售以利潤最大值為銷售目標(biāo)銷售進(jìn)度完成時段聯(lián)排總價（聯(lián)排）總銷金額（萬）第一階段3-5月242305520均價13000業(yè)務(wù)指標(biāo):四批房源時間節(jié)點(diǎn)：10年3-5月基礎(chǔ)戰(zhàn)略:

1.短信,網(wǎng)絡(luò)維持,部分戶外更換(導(dǎo)旗)2.房展會3.DM郵遞話題營銷:臨湖第一排,誰將奢藏?推廣細(xì)則:重在速結(jié),精準(zhǔn)去化(3-5月)重力戰(zhàn)略

1.老帶新SP活動銷售進(jìn)程第一階段第二階段第三階段第四階段總套數(shù)總銷金額（萬元）推量（套數(shù)）32323824126-銷售量（預(yù)計）2025201545-合計金額（萬元）7360828092005520-30360目前3號地塊剩余聯(lián)排126套預(yù)計09年下半年銷售45套聯(lián)排預(yù)計09年整體資金回籠達(dá)到

1.5億

三號地塊推案節(jié)奏

三號地塊媒體費(fèi)用預(yù)算推廣途徑8-10月(1批)10-12月(2批)09年1-3月09年3-5月