文化中心物業(yè)服務(wù)計(jì)劃書

無棣縣文化中心物業(yè)效勞方案書PAGE -PAGE38-前言以誠(chéng)信守約，薄利重義為經(jīng)營(yíng)理念，開拓創(chuàng)新，群競(jìng)高效為企業(yè)精神。以“綠色、自然〞為中心的環(huán)境維護(hù)，營(yíng)造溫馨，清新的工作學(xué)習(xí)環(huán)境。以“科技、紀(jì)律〞為中心的平安保障，高度私密性、平安性的管理保障。以“專業(yè)化〞為中心的設(shè)備養(yǎng)護(hù)，維護(hù)設(shè)備正常性能，實(shí)現(xiàn)保值升值。以“情感、便捷〞為中心的人文效勞，在管理深度和廣度上滿足業(yè)主需求。以“超值性〞為中心的效勞意識(shí)創(chuàng)造提升業(yè)主形象品牌的管理模式。目錄第一局部資質(zhì)、資格證明文件………41.1投標(biāo)函…………………51.2法定代表人授權(quán)委托書………………61.3營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件1.4資質(zhì)證書復(fù)印件1.5ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證復(fù)印件1.6管理人員資格證書復(fù)印件第二局部報(bào)價(jià)文件……………………72.1報(bào)價(jià)一覽表……………82.2報(bào)價(jià)明細(xì)表……………92.3其它優(yōu)惠條件………10第三局部技術(shù)文件……………………113．1針對(duì)本工程物業(yè)管理的綜合說明〔管理理念〕…123．2擬參加本工程的物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理簡(jiǎn)歷表………143．3物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置，運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度……143.3.1工程部組織結(jié)構(gòu)圖…………………143.3.2工程部員工崗位職責(zé)………………153.3.3物業(yè)管理運(yùn)作流程大綱……………203.3.4管理規(guī)章制度………343.4物業(yè)管理人員配備方案及培訓(xùn)方案…………………393.5物業(yè)管理效勞用房及其他物資裝備配置方案………433.6物業(yè)管理效勞分類標(biāo)準(zhǔn)與承諾………463.6.1公共秩序維護(hù)部…………………463.6.2保潔效勞方案………493.6.3工程部……………543.6.4普通信件、報(bào)刊、雜志的分發(fā)效勞………………593.6.5突發(fā)應(yīng)急維修效勞…………………593.6.6建立、完善物業(yè)資料和檔案………593.6.7物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)及保證措施……593.7各類突發(fā)事件的處理預(yù)案……………673.8物料消耗方案及具體降耗措施………803.9檔案體系的建立與管理………………823.10物業(yè)管理效勞模式…………………853.11物業(yè)管理開始及結(jié)束的交接………853.12最快接管時(shí)間和完全標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間及相應(yīng)的保證措施…………863.13需要業(yè)主協(xié)助解決的問題………87第四局部商務(wù)文件…………………884.1企業(yè)簡(jiǎn)介……………89第一局部資質(zhì)資格證明文件1.1投標(biāo)函無棣縣文化中心：濟(jì)南澍薪中鴻物業(yè)管理有限公司〔投標(biāo)人全稱〕授權(quán)李方慶〔授權(quán)代理人姓名〕經(jīng)理{職務(wù)}為我方代表，參加貴方組織的無棣縣文化中心工程物業(yè)管理投標(biāo)的有關(guān)活動(dòng)，并對(duì)此工程進(jìn)行投標(biāo)。為此：在此文件中，供給商全權(quán)代表聲明并同意：1、如果我們的報(bào)價(jià)文件被接受，我們將履行談判文件中規(guī)定的每一項(xiàng)要求，并按我們報(bào)價(jià)文件中的承諾按期、保質(zhì)完成該工程的物業(yè)管理工作。我方有責(zé)任和義務(wù)完成合同與談判采購文件中的條款。2、我方承諾報(bào)價(jià)文件所報(bào)的物業(yè)管理人員與最終實(shí)施合同的物業(yè)管理人員相一致。3、我方已詳細(xì)檢查所有報(bào)價(jià)文件、附件以及所提供的參考文件，由模糊和誤解產(chǎn)生的一切后果，由我方自負(fù)。4、我方同意應(yīng)無棣縣文化中心的要求，提供與遞交報(bào)價(jià)文件有關(guān)的其他數(shù)據(jù)和資料。5、我方愿按?中華人民共和國(guó)合同法?履行自己的全部責(zé)任。6、我們理解，最低報(bào)價(jià)不是成交的唯一條件，你們有選擇成交供給商的權(quán)利。7、我方假設(shè)未成為成交供給商，無棣縣文化中心有權(quán)不做任何解釋。8、我方將遵照?物業(yè)管理?xiàng)l例?的要求。9、與本報(bào)價(jià)有關(guān)的所有往來信函，應(yīng)按以下地址進(jìn)行：與本投標(biāo)有關(guān)的一切往來通訊請(qǐng)寄：地址濟(jì)南市洪家樓路6號(hào)郵編250100電權(quán)代理人姓名：李方慶授權(quán)代理人聯(lián)系電話標(biāo)人名稱(公章)：濟(jì)南澍薪中鴻物業(yè)管理有限公司授權(quán)代理人簽字：2012年5月8日1.2法定代表人授權(quán)書本授權(quán)書聲明：注冊(cè)于山東濟(jì)南市洪家樓路6號(hào)〔投標(biāo)人住址〕的濟(jì)南澍薪中鴻物業(yè)管理有限公司〔投標(biāo)人名稱〕的在下面簽字的侯樊榮總經(jīng)理〔法定代表人姓名、職務(wù)〕代表本公司授權(quán)在下面簽字的李方慶經(jīng)理〔授權(quán)代理人的姓名、職務(wù)〕為本公司的合法代理人，就貴方組織的無棣縣文化中心工程，以本公司名義處理一切與之有關(guān)的事務(wù)。本授權(quán)書于2012年5投標(biāo)人名稱〔公章〕：濟(jì)南澍薪中鴻物業(yè)管理有限公司授權(quán)代理人簽字

第二局部報(bào)價(jià)文件2.1報(bào)價(jià)一覽表投標(biāo)人名稱〔公章〕：濟(jì)南澍薪中鴻物業(yè)管理有限公司授權(quán)代理人簽字：?jiǎn)挝唬涸こ堂Q無棣縣文化中心最快接管時(shí)間10天投標(biāo)總價(jià)(一年物業(yè)管理總費(fèi)用〕小寫：633959.00大寫：陸拾叁萬叁仟玖佰伍拾玖元整物業(yè)管理經(jīng)理〔姓名及證書〕李方慶企業(yè)經(jīng)理備注：以上費(fèi)用不含設(shè)備維保、維修耗材、垃圾外運(yùn)和化糞池清掏等費(fèi)用。20122.2報(bào)價(jià)明細(xì)表1．年管理費(fèi)用明細(xì)表一人工費(fèi)合計(jì)4人122024元/年1員工工資工程經(jīng)理1人3500元/月會(huì)服、文員1600元/月3人99600元/年2保險(xiǎn)工程經(jīng)理的局部養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)按工資總額的31.3%14046元/年其他員工提供商業(yè)險(xiǎn)按每人300元/年3福利按工資總額的6%核算5976元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服300元×2套×4人2400元/年二辦公費(fèi)3570元/年辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計(jì)提折舊費(fèi)3570元/年三小計(jì)一至二項(xiàng)之和125592元/年四管理費(fèi)用按第三項(xiàng)10%計(jì)提12560元/年五營(yíng)業(yè)稅三、四項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提7737元/年每年費(fèi)用總報(bào)價(jià)〔三至五項(xiàng)之和〕：145889元/年年設(shè)備運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修管理費(fèi)用明細(xì)一人工費(fèi)合計(jì)4人75308元/年1員工工資領(lǐng)班1人1900元／月工程部職員1700元/月3人，61200元/年2保險(xiǎn)領(lǐng)班養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)按工資總額的31.3%8036元/年其他員工提供商業(yè)險(xiǎn)，按每人300元/年3福利按工資總額的6%核算3672元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服300元ⅹ2套ⅹ4人2400元/年二維保工具、設(shè)備897元/年1工程工具費(fèi)根據(jù)工程管理工具一覽表計(jì)提折舊費(fèi)897/年三小計(jì)一至二項(xiàng)之和76205元/年四管理費(fèi)用按第三項(xiàng)10%計(jì)提7621元/年五營(yíng)業(yè)稅三、四項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提4694元/年每年費(fèi)用總報(bào)價(jià)〔三至五項(xiàng)之和〕：88520元/年年保潔費(fèi)用明細(xì)表一人工費(fèi)合計(jì)6人78540元/年1員工工資日常保潔員950元/月5人外圍保潔1000元/月1人69000元/年2保險(xiǎn)員工提供商業(yè)險(xiǎn)，按每人300元/年1800元/年3福利按工資總額的6%核算4140元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服300元ⅹ2套ⅹ6人3600元/年二保潔物料費(fèi)30955元/年1保潔工具費(fèi)根據(jù)常用工具一覽表5710元/年2保潔原料費(fèi)根據(jù)清潔原料一覽表14220元/年3保潔設(shè)備費(fèi)根據(jù)保潔設(shè)備一覽表11025元/年三小計(jì)一至二項(xiàng)之和109495元/年四管理費(fèi)用按第三項(xiàng)10%計(jì)提10950元/年五營(yíng)業(yè)稅三、四項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提6745元/年每年費(fèi)用總報(bào)價(jià)〔三至五項(xiàng)之和〕：127190元/年4．年公共秩序維護(hù)費(fèi)用明細(xì)表一人工費(fèi)合計(jì)10人231540元/年1員工工資領(lǐng)班1人2000元/月大廳門崗1600元/月2人消防中控值班員1600元/月2人秩序維護(hù)員1800元/月5人208800元/年2保險(xiǎn)領(lǐng)班養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)共計(jì)工資總額的31.3%10212元/年其他員工提供商業(yè)險(xiǎn)，按每人300元/年3福利按工資總額的6%核算12528元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服300元ⅹ2套ⅹ10人6000元/年二公共秩序維護(hù)裝備費(fèi)見公共秩序維護(hù)裝備一覽表折舊費(fèi)2930元/年三小計(jì)一至二項(xiàng)之和234470元/年四管理費(fèi)用按第三項(xiàng)10%計(jì)提23447元/年五營(yíng)業(yè)稅三、四項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提14443元/年每年費(fèi)用總報(bào)價(jià)〔三至五項(xiàng)之和〕：272360元/年5．費(fèi)用匯總表一包括設(shè)備運(yùn)行、公共秩序維護(hù)、保潔、會(huì)務(wù)、車輛管理1+2+3+4小寫：633959.00元大寫：陸拾叁萬叁仟玖佰伍拾玖元整備注：以上費(fèi)用不含設(shè)備維保、維修耗材、垃圾外運(yùn)和化糞池清掏等費(fèi)用。6．優(yōu)惠條件(1)為該工程公共區(qū)域免費(fèi)提供開荒，到達(dá)根本保潔標(biāo)準(zhǔn)?！布s1萬元〕(2)在合同期內(nèi)，每年“五一〞和“十一〞在文化廣場(chǎng)主要出入口免費(fèi)提供簡(jiǎn)單的花卉租擺?！布s0.4萬元〕第三局部3．1針對(duì)本工程物業(yè)管理的綜合說明〔管理理念〕無棣縣文化中心位于該縣城新區(qū)，總建筑面積16000多平方米。分為：博物館、科技館、婦女兒童活動(dòng)中心、圖書館、文化館、影劇院等四館一心一院，是濱州市乃至全省為數(shù)不多的公共文化效勞設(shè)施。根據(jù)無棣縣文化中心要求，我公司首先進(jìn)行了各項(xiàng)資格的自檢，經(jīng)自檢我公司符合參與物業(yè)管理的要求。其次，我公司投標(biāo)小組對(duì)業(yè)主要求和現(xiàn)場(chǎng)查看進(jìn)行反復(fù)研究和向業(yè)主單位、業(yè)主單位進(jìn)一步深入了解物業(yè)要求后，根據(jù)我公司的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，對(duì)無棣縣文化中心的物業(yè)托管局部和周邊環(huán)境進(jìn)行了排雷式考察，現(xiàn)已對(duì)工程托管的各項(xiàng)內(nèi)容、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和周邊環(huán)境對(duì)工程物業(yè)管理可能帶來的影響做到心中有數(shù)，同時(shí)也將會(huì)在此物業(yè)管理方案中進(jìn)行詳細(xì)的分析和提出合理化的管理方案。本工程集公眾型、開放型、專業(yè)型、智能型于一體的建筑，其主要特點(diǎn)是：一、本工程容辦公，科研，會(huì)議于一體，內(nèi)部使用功能布局復(fù)雜，易相互干擾，管理難度大。二、客流量大，室內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生保持難度大,消防、秩序平安要求高。三、工程內(nèi)的工程設(shè)備設(shè)施的檔次高，技術(shù)先進(jìn)，安裝布局分散，智能化程度高，運(yùn)行保障難度大。四、工程內(nèi)大局部設(shè)施系電控制，專業(yè)化程度高，分布面大，運(yùn)行保障維護(hù)難度大，技術(shù)要求高。因此，對(duì)管理者隊(duì)伍科學(xué)素養(yǎng)提出了很高的要求，它是非一般傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理者所能駕馭的。針對(duì)以上四大特點(diǎn)，澍薪中鴻物業(yè)公司的管理理念分為以下五大方面：一、組建高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理澍薪中鴻物業(yè)公司從業(yè)人員經(jīng)過多年的物業(yè)管理磨練，造就了一支管理經(jīng)驗(yàn)豐富，操作技術(shù)精湛的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。具有技術(shù)人才集中、承接業(yè)務(wù)量大、管理各類高檔寫字樓、高智能行政辦公大樓星級(jí)管理的鮮明特點(diǎn)。針對(duì)該工程，物業(yè)公司從員工隊(duì)伍中，好中選優(yōu)，組建一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、專業(yè)齊全、能打善戰(zhàn)、技術(shù)精湛的物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)駐該工程。并詳細(xì)劃分界定工程內(nèi)外的功能布局界限，統(tǒng)一調(diào)度，分片包干，把各個(gè)場(chǎng)所，每個(gè)部位都納入物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理的正確軌道，使進(jìn)入工程內(nèi)的各類人員和車輛，各行其道，各得其所，各居其位，在互不干擾，互不影響，鬧中取靜，整潔舒適，平安有序的環(huán)境中辦公、學(xué)習(xí)，充分表達(dá)“業(yè)主〔賓客〕至上，信譽(yù)第一“的效勞宗旨。二、使用優(yōu)良設(shè)備，工具，精心保潔，精心整理創(chuàng)造一流的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境澍薪中鴻物業(yè)公司在多個(gè)工程管理中，曾創(chuàng)造過一流物業(yè)管理的佳績(jī)。在這次物業(yè)工程中，決定購置最好的設(shè)備器材，專用工具，委派經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)的保潔員工，分日常保潔，室外保潔等多個(gè)保潔班組大力營(yíng)造辦公、學(xué)習(xí)區(qū)干凈、整潔、明快、溫馨的良好氣氛，充分表達(dá)“標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化〞效勞模式和“精心組織，精心指揮，精心操作，精心維護(hù)〞的“四精〞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)管理“產(chǎn)品〞完美無瑕，充分表達(dá)物業(yè)管理的質(zhì)量品質(zhì)“亮點(diǎn)〞。三、強(qiáng)化平安管理，營(yíng)造萬無一失的平安辦公、生活環(huán)境針對(duì)該工程內(nèi)部使用功能的特點(diǎn)，澍薪中鴻物業(yè)公司公共秩序維護(hù)部委派警惕性高，反響靈敏，作風(fēng)快捷的秩序人員組成維護(hù)部進(jìn)駐該工程?？茖W(xué)規(guī)劃，合理安排設(shè)置，出入口門崗，巡邏崗，車輛管理崗，晝夜24小時(shí)值勤巡查，監(jiān)控，詳細(xì)制訂了各項(xiàng)應(yīng)急情況處置方案和防火防盜，防毀損破壞等有效措施，把平安防范和應(yīng)急處理工作件件落實(shí)到實(shí)處，確保工程平安萬無一失，充分表達(dá)“作風(fēng)過硬像軍人，完成任務(wù)像鐵人，效勞業(yè)主像仆人〞的社會(huì)形象。四、樹立超值性效勞意識(shí)，提升業(yè)主形象品牌該工程是濱州市乃至全省為數(shù)不多的公共文化效勞設(shè)施，物業(yè)公司在工程部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上結(jié)合實(shí)際、合理搭配以確保最快的速度為全體業(yè)主開展全面效勞。屆時(shí)物業(yè)公司在該工程的全體員工將讓業(yè)主和來賓看到的是微笑，聽到的是敬語，感受到的是熱情，體會(huì)到的是溫馨。充分表達(dá)“講儀容，講儀表，講文明，懂禮貌，重誠(chéng)信，守承諾，既熱情又周到〞和“物業(yè)賓館化管理〞的企業(yè)形象“亮點(diǎn)〞，讓業(yè)主和來賓享受到超值性效勞的同時(shí)，大力提升文化中心的社會(huì)形象品牌。3.2擬參加本工程的物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理簡(jiǎn)歷表3．3物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置，運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度3.3.1工程部組織結(jié)構(gòu)圖工程部2工程部24人工程部4人工程管理部4人工程部4人工程管理部4人保潔部6人秩序維護(hù)部10人項(xiàng)目人員配置表部門人員配置人數(shù)工程管理部工程經(jīng)理1人，文員1人，會(huì)議效勞員2人4人保潔部公共區(qū)域日常保潔5人，外圍保潔1人6人公共秩序維護(hù)部領(lǐng)班1人；公共秩序維護(hù)員10人〔場(chǎng)館主出入口接待崗2人，早班和夜班各1人；停車場(chǎng)管理2人，早班一個(gè)班次；巡邏崗2人，早班和夜班各1人，并兼任樓內(nèi)巡邏；消防中控值班室2人，實(shí)行24小時(shí)值班，兩個(gè)班次，每班次1人〕；替休1人，負(fù)責(zé)替休和機(jī)開工作。10人工程部領(lǐng)班1人〔兼任水電技工〕，綜合維修技工1人，配電值班2人〔24小時(shí)值班，兩個(gè)班次，每個(gè)班次1人〕4人總計(jì)24人3.3.2工程部員工崗位職責(zé)A工程部經(jīng)理直接上級(jí)：公司總經(jīng)理〔副總經(jīng)理〕直接下屬：本部各部門主管〔一〕主要職責(zé)1、全面領(lǐng)導(dǎo)主持物業(yè)管理工程部的經(jīng)營(yíng)管理工作，在本工程內(nèi)全權(quán)管理、使用和調(diào)配人員、設(shè)備和物資，向分公司和業(yè)主負(fù)責(zé)。2、主持制定年度經(jīng)營(yíng)管理工作方案并負(fù)責(zé)落實(shí)。3、帶教培訓(xùn)本部門各級(jí)管理干部和員工，建立思想穩(wěn)定、作風(fēng)過硬、技術(shù)精湛的骨干隊(duì)伍，夯實(shí)物業(yè)管理的組織和技術(shù)根底。4、深入物業(yè)管理“四個(gè)階段〞的全過程，全面監(jiān)控物業(yè)管理質(zhì)量，現(xiàn)場(chǎng)解決和糾正各專業(yè)工作中的問題和不良行為，爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)、精品物業(yè)管理工程工程。5、適時(shí)組織質(zhì)量分析會(huì)和技術(shù)研討會(huì)，研究和解決物業(yè)管理質(zhì)量和工程工程中存在的“常見病〞、“多發(fā)病〞及技術(shù)疑難問題，不斷提高工程工程的管理、保障、維修和保養(yǎng)水平。6、加強(qiáng)設(shè)備和工具的使用、保養(yǎng)教育和存放管理，盡力保證其使用功能不受損壞，盡量延長(zhǎng)其使用壽命。7、加強(qiáng)物業(yè)管理本錢控制，大力降低物料消耗，增收節(jié)支，全面完成公司下達(dá)的經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)。8、經(jīng)常拜訪業(yè)主，征求其對(duì)物業(yè)管理的意見和建議，正確處理業(yè)主投訴，并積極組織整改，及時(shí)向業(yè)主反響整改結(jié)果。9、定期開展平安教育和平安檢查，針對(duì)存在的不平安因素制定平安保護(hù)措施并督導(dǎo)落實(shí)，堅(jiān)持夜間查崗查哨制度，確保物業(yè)管理工程的人身財(cái)產(chǎn)平安檢查萬無一失。10、關(guān)心和保護(hù)職工，發(fā)動(dòng)群眾開展深入細(xì)致的思想工作，當(dāng)好職工的貼心人，不斷增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和向心力。11、工作勤謹(jǐn)、忠實(shí)、敬業(yè)，廉潔自律、以身作那么，處處作職工的表率。把物業(yè)公司“四個(gè)亮點(diǎn)〞工作推向新水平。12、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。B保潔部〔一〕保潔綠化部組織網(wǎng)絡(luò)圖保潔部6人保潔部6人日常保潔5人外圍保潔1人日常保潔5人外圍保潔1人〔二〕保潔員直接上級(jí)：工程經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)〔1〕按保潔工作方案完成責(zé)任范圍內(nèi)的保潔工作任務(wù)，工作質(zhì)量向領(lǐng)班負(fù)責(zé)?！?〕正確使用保潔設(shè)備，不斷總結(jié)保潔工作經(jīng)驗(yàn)，不斷提高勞動(dòng)效率?！?〕保護(hù)成品，節(jié)約使用保潔用品，努力降低工作本錢?！?〕檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)照明和冷暖設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)修。〔5〕認(rèn)真學(xué)習(xí)平安知識(shí)，保證工作平安?！?〕注意儀容儀表，認(rèn)真落實(shí)員工行為標(biāo)準(zhǔn)?！?〕協(xié)助其它員工完成保潔任務(wù)?！?〕完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。C公共秩序維護(hù)部維護(hù)部組織網(wǎng)絡(luò)領(lǐng)班1人維護(hù)部10領(lǐng)班1人維護(hù)部10人監(jiān)控崗2人車輛管理2人巡邏崗2人大廳接待崗監(jiān)控崗2人車輛管理2人巡邏崗2人大廳接待崗2人白班值班員1人白班值班員1人替休1人夜班值班員1人白班值班員1人白班值班員1人白班值班員2人晚班值班員1人白班值班員1人白班值班員1人替休1人夜班值班員1人白班值班員1人白班值班員1人白班值班員2人晚班值班員1人〔二〕維護(hù)部責(zé)任范圍概述〔1〕負(fù)責(zé)托管物業(yè)工程范圍內(nèi)的交通秩序、內(nèi)部秩序、消防等平安管理工作?！?〕協(xié)助公安部門偵破工程區(qū)內(nèi)發(fā)生的各類案件，打擊現(xiàn)行破壞活動(dòng)?！?〕在工程區(qū)內(nèi)業(yè)主入口處站崗放哨，維護(hù)辦公區(qū)和宿舍區(qū)內(nèi)的正常秩序，防止違法犯罪活動(dòng)的發(fā)生，營(yíng)造平安文明辦公、生活環(huán)境?！?〕負(fù)責(zé)工程區(qū)內(nèi)的鑰匙管理，對(duì)各部門的鑰匙使用權(quán)限實(shí)行監(jiān)督檢查，對(duì)喪失的鑰匙進(jìn)行調(diào)查處理，對(duì)確需增配的鑰匙，報(bào)批登記后進(jìn)行增配?！?〕對(duì)工程區(qū)域內(nèi)實(shí)行嚴(yán)格的消防監(jiān)控管理?！?〕負(fù)責(zé)工程區(qū)域內(nèi)大型活動(dòng)的秩序維護(hù)工作和各項(xiàng)治安案件的處理工作?！踩尘S護(hù)員直接上級(jí)：工程主管〔1〕主要職責(zé)警衛(wèi)巡邏崗1〕負(fù)責(zé)巡查工程區(qū)域內(nèi)的平安情況和設(shè)備、設(shè)施安放位置周圍可疑跡象，發(fā)現(xiàn)問題，立即查明報(bào)告。2〕負(fù)責(zé)按時(shí)關(guān)閉開啟工程區(qū)域的對(duì)外通道或照明，并對(duì)通過的行人驗(yàn)證放行。3〕負(fù)責(zé)進(jìn)入工程區(qū)域內(nèi)無關(guān)人的清理工作。4〕對(duì)來往工程區(qū)域內(nèi)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)視，并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。5〕巡視大門崗執(zhí)勤情況，協(xié)助其處理疑難問題。6〕按時(shí)填寫?巡查值班記錄?。7〕負(fù)責(zé)院內(nèi)車輛的停泊管理。8〕完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。大門、大廳警衛(wèi)崗1〕負(fù)責(zé)工程區(qū)域內(nèi)大門大廳崗的值勤警衛(wèi)工作。2〕負(fù)責(zé)外來人員出入檢查登記工作。3〕負(fù)責(zé)進(jìn)入工程區(qū)域內(nèi)工作人員攜帶物品的查驗(yàn)登記工作。4〕負(fù)責(zé)非辦公〔經(jīng)營(yíng)〕期間的出入戶登記工作。5〕負(fù)責(zé)門口的秩序維護(hù)工作，阻止上訪人群進(jìn)入大樓。6〕負(fù)責(zé)可疑人員的盤查、案件報(bào)警和現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作。7〕完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。停車場(chǎng)崗1〕負(fù)責(zé)停車場(chǎng)的車輛停泊看護(hù)和有序停放工作。2〕負(fù)責(zé)停車場(chǎng)進(jìn)出車輛的出入登記、指揮調(diào)度、平安疏導(dǎo)工作。3〕負(fù)責(zé)車場(chǎng)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、消防平安現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視、檢查工作。4〕負(fù)責(zé)車場(chǎng)內(nèi)事故、案件的調(diào)查、偵破和現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作。5〕完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。監(jiān)控中心崗1〕全面熟悉工程區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)備、設(shè)施的安裝部位技術(shù)性能和聯(lián)動(dòng)方式以及開通方法。2〕熟悉監(jiān)控設(shè)備的根本原理、技術(shù)性能、監(jiān)控范圍和報(bào)警方式。3〕熟練使用和操作消防設(shè)備，并保證使用和操作平安。4〕出現(xiàn)火警、盜警應(yīng)在緊急處置的同時(shí)，向上級(jí)報(bào)告，組織平安疏散和營(yíng)救。5〕隨時(shí)檢查和測(cè)試消防和平安監(jiān)控設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)告排除，確保其時(shí)刻處于良好工作狀態(tài)。6〕嚴(yán)格遵守值班制度，堅(jiān)守值班崗位，注意維護(hù)室內(nèi)外衛(wèi)生。7〕完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。E、管理部〔一〕管理部組織網(wǎng)絡(luò)圖工程管理部工程管理部4人工程經(jīng)理1人工程經(jīng)理1人文員1人文員1人會(huì)議效勞2會(huì)議效勞2人〔二〕管理部責(zé)任范圍概述管理部是工程部的綜合管理、協(xié)調(diào)部門，是工程部上下、內(nèi)外信息傳輸?shù)闹袠袡C(jī)構(gòu)和工程經(jīng)理實(shí)施指揮調(diào)度的行政部門。負(fù)責(zé)工程部?jī)?nèi)的行政、人事、文秘、檔案、業(yè)務(wù)質(zhì)量考評(píng)和業(yè)主單位的各項(xiàng)效勞及委托代辦的有關(guān)事宜。〔1〕客服崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程部主管a、負(fù)責(zé)工程部的文秘、檔案、資料及業(yè)主房產(chǎn)、設(shè)備資料的整理歸檔管理工作。b、負(fù)責(zé)工程部的文件資料的撰寫、打印、收發(fā)、傳遞及印章的管理工作。c、負(fù)責(zé)工程部的資產(chǎn)、設(shè)備、家具、用具等物資的統(tǒng)計(jì)管理工作。d、負(fù)責(zé)工程部的秘書效勞、電話值班及信息傳遞工作。e、負(fù)責(zé)工程部工資、考勤工作。f、負(fù)責(zé)工程的收費(fèi)與客戶回訪等工作。g、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作?！?〕文書崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程部經(jīng)理a、負(fù)責(zé)工程部的文秘、檔案、資料及業(yè)主房產(chǎn)、設(shè)備資料的整理歸檔管理工作。b、負(fù)責(zé)工程部的文件資料的撰寫、打印、收發(fā)、傳遞及印章的管理工作。c、負(fù)責(zé)工程部的資產(chǎn)、設(shè)備、家具、用具等物資的統(tǒng)計(jì)管理工作。d、負(fù)責(zé)工程部的秘書效勞、電話值班及信息傳遞工作。e、負(fù)責(zé)工程部工資、考勤工作。f、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。3.3.3物業(yè)管理運(yùn)作流程大綱物業(yè)管理工程運(yùn)作流程物業(yè)管理驗(yàn)收、接管物業(yè)管理驗(yàn)收、接管清潔開荒建立物業(yè)檔案業(yè)主驗(yàn)收規(guī)范管理二、工程部工作檢查流程圖工程主管周檢匯總月檢總評(píng)公司質(zhì)檢部部門主管安全日檢監(jiān)督程序維修日檢監(jiān)督程序保潔日檢監(jiān)督程序監(jiān)控日檢三、辦公室文員工作程序及標(biāo)準(zhǔn)要求工程經(jīng)理文員接受指令編寫、打印、分發(fā)、落實(shí)工作監(jiān)督、落實(shí)反響協(xié)調(diào)接待來訪倉庫管理、檔案管理日檢四、監(jiān)督機(jī)制圖管理處運(yùn)作的同時(shí)接收員工監(jiān)督管理效率、效勞質(zhì)量物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益組織行為管理制度收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)消防、治安、納稅等委托管理合同規(guī)定的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)管理處人、財(cái)、物資源、管理質(zhì)量社會(huì)各界、開展商、業(yè)主業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督政府業(yè)務(wù)主管部門監(jiān)督政府相關(guān)部門監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)管理公司及ISO9000體系監(jiān)督五、培訓(xùn)體系培訓(xùn)方案培訓(xùn)需求分析111培訓(xùn)方案培訓(xùn)需求分析組織實(shí)施培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估622組織實(shí)施培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估3培訓(xùn)考核崗位應(yīng)用53培訓(xùn)考核崗位應(yīng)用34六、回訪分類示意圖回訪常規(guī)回訪投訴回訪維修回訪特殊回訪往后必訪各部門受理受理維修隨時(shí)反響工作研究處理修后即訪工程部經(jīng)理修后電話回訪上報(bào)公司征詢回訪節(jié)日回訪征詢回訪節(jié)日回訪引入月回訪方案引入月回訪方案反響跟蹤可根據(jù)需要，重疊或交錯(cuò)進(jìn)行七、投訴處理程序流程圖來電來訪物業(yè)信箱接聽記錄接待記錄閱讀歸納反響管理員或分管經(jīng)理投訴事項(xiàng)是否屬于物管處范圍按投訴事項(xiàng)發(fā)通知單給相關(guān)部門處理，并做好登記物業(yè)公司處理特殊情況需上級(jí)處理經(jīng)理處理投訴跟蹤回訪，直至徹底解決歸檔結(jié)束否向用戶解釋八、保潔檢查監(jiān)督流程圖每日按保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡查保潔區(qū)域每日按保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡查保潔區(qū)域發(fā)現(xiàn)未達(dá)標(biāo)區(qū)域，即通知保潔領(lǐng)班處將檢查結(jié)果打分記入?日檢查表?并公示每周組織全體領(lǐng)班進(jìn)行全區(qū)衛(wèi)生大檢查，打分記入?周檢查表?，并召開現(xiàn)場(chǎng)講評(píng)會(huì)每月末對(duì)保潔情況進(jìn)行評(píng)估，記入?月檢查表?。并向業(yè)主匯報(bào)，征求意見，評(píng)出?保潔標(biāo)兵流動(dòng)紅旗?獲獎(jiǎng)單位九、盤查可疑人員流程圖禮貌詢問禮貌詢問觀察判斷觀察判斷推銷人員推銷人員盲流人員形跡可疑盲流人員形跡可疑查驗(yàn)并登記證件登記證件查驗(yàn)并登記證件登記證件無證件有證件無證件有證件帶回保安部做進(jìn)一步調(diào)查，有否作案工具或可疑物品寫保證書帶回保安部做進(jìn)一步調(diào)查，有否作案工具或可疑物品寫保證書登記證件登記證件教育勸離教育勸離是否帶有可疑物品或工具請(qǐng)示上級(jí)同意，交公安機(jī)關(guān)處理是否帶有可疑物品或工具請(qǐng)示上級(jí)同意，交公安機(jī)關(guān)處理如核查無疑，清離現(xiàn)場(chǎng)如核查無疑，清離現(xiàn)場(chǎng)如有可疑，交公安機(jī)關(guān)處理如有可疑，交公安機(jī)關(guān)處理十、管理工作規(guī)程1.管理公司內(nèi)部檢查工作規(guī)程1.0目的標(biāo)準(zhǔn)管理公司物業(yè)管理效勞的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的效勞質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。2.0適用范圍適用于物業(yè)客服部．工程部．公共秩序維護(hù)部．保潔部的效勞質(zhì)量的內(nèi)部檢查。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理經(jīng)理．工程主管．維護(hù)主管．保潔主管負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。3.2管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)分管工作的周檢.3.3管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司每月工作的月檢。4.0工作規(guī)程4.1日檢4.1.1物業(yè)管理工程部4.1.1.1物業(yè)管理工程部每日按要求對(duì)責(zé)任區(qū)至少進(jìn)行一次巡視檢查,具體檢查內(nèi)容包括:a〕公用設(shè)施是否保持正常使用功能;b〕轄區(qū)內(nèi)各裝修施工隊(duì)有無違章作業(yè)現(xiàn)象c〕有無私自占用．使用公共場(chǎng)地現(xiàn)象;d)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境是否保持清潔．衛(wèi)生.4.1.1.2物業(yè)管理工程部應(yīng)將每日查情況如實(shí)記錄在?物業(yè)客服部日檢記錄表?內(nèi).4.1.1.3對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng),管理員應(yīng)及時(shí)向管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)反映。4.1.2工程部工程人員每日對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行巡視和記錄,工程主管對(duì)其進(jìn)行檢查后簽名,對(duì)記錄或檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)分析原因,并采取相應(yīng)的糾正措施進(jìn)行處理.4.1.2.2工程維修人員在完成維修工作后,將?維修單?交工程主管檢查并簽名確認(rèn).4.1.3維護(hù)部維護(hù)主管每日對(duì)物業(yè)轄區(qū)及各崗位維護(hù)員工作進(jìn)行檢查,將檢查結(jié)果如實(shí)記錄，及時(shí)采取糾正措施,并在跟蹤驗(yàn)證后進(jìn)行記錄。4.1.4保潔部保潔主管每日對(duì)物業(yè)效勞范圍內(nèi)各區(qū)域至少巡視和檢查一遍,對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格應(yīng)立即時(shí)行處理和糾下,并如實(shí)填寫?清潔工作日檢表?。4.2周檢管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)每周對(duì)分管部門工作進(jìn)行一次全面檢查,并在周檢記錄表上作出相應(yīng)的記錄和評(píng)價(jià)。管理公司經(jīng)理每月最后一周周未組織相關(guān)人員對(duì)工程設(shè)備房進(jìn)行紅旗設(shè)備檢評(píng),以設(shè)備的保養(yǎng)完好及設(shè)備和房屋的清潔為主要評(píng)比內(nèi)容,并在?物業(yè)工程設(shè)備房流動(dòng)紅旗評(píng)比表?內(nèi)進(jìn)行記錄。管理公司經(jīng)理與管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)對(duì)安保部進(jìn)行月檢,并在?安保部月檢表?上作出相應(yīng)記錄和評(píng)價(jià)。管理公司經(jīng)理每月底對(duì)物業(yè)客服部的紀(jì)律．工作實(shí)績(jī)等方面實(shí)行評(píng)價(jià)打分,并記錄于?物業(yè)管理人員考核語評(píng)比表?內(nèi)。4.4對(duì)返工或返修后的效勞過程由檢查人員按標(biāo)準(zhǔn)要求重新驗(yàn)證并做記錄.。4.5記錄的歸檔和保存4.5.1日檢記錄由管理公司各部門負(fù)責(zé)歸檔和保存,保存期限為1年。4.5.2周檢記錄由管理公司部門負(fù)責(zé)歸檔和保存,保存期限為3年。月檢記錄由管理公司文件管理員負(fù)責(zé)歸檔和保存,保存期限為3年。5.0相關(guān)記錄5.1?物業(yè)客服部日檢記錄表?5.2?物業(yè)客服部周檢表?5.3?工程部工作日檢表?5.4?工程部工作周檢表?5.5?維護(hù)隊(duì)一日工作情況匯總?5.6?保潔工作日檢表?5.7?保潔工作檢查表?5.8?物業(yè)工程設(shè)備房流動(dòng)紅旗評(píng)比表?5.9?安保部月檢表?5.10?管理人員考核評(píng)比表?5.11?維護(hù)工作周檢表?2.用戶報(bào)修處理工作規(guī)程1.0目的盡快處理用戶的報(bào)修,標(biāo)準(zhǔn)維修效勞工作,確保為用戶提供滿意的效勞。2.0適用范圍適用于對(duì)轄區(qū)內(nèi)用戶提出的維修效勞要求的處理。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理工程部負(fù)責(zé)記錄報(bào)修內(nèi)容,并傳達(dá)至工程部.3.2工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。3.3工程主管負(fù)責(zé)維修工作的監(jiān)督及對(duì)“維修效勞工程表〞以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。4.0工作程序4.1物業(yè)管理工程部接到用戶維修要求時(shí),及時(shí)填寫?物業(yè)管理公司報(bào)修記錄表?。4.2物業(yè)管理工程部將記錄的如用戶名稱．用戶地址．聯(lián)系電話．報(bào)修內(nèi)容．預(yù)約維修時(shí)間等填?維修單?(一式三聯(lián))相應(yīng)欄目?jī)?nèi)。物業(yè)管理工程部將填好的?物業(yè)管理公司報(bào)修記錄表?和?維修單?,在15分鐘內(nèi)送達(dá)工程部,并請(qǐng)接收人簽字接收。4.4工程人員接到?維修單?后及時(shí)填寫接單時(shí)間.4.5如用戶報(bào)修內(nèi)容屬〞維修效勞工程表〞內(nèi)的工程,維修人員應(yīng)在預(yù)約維修的時(shí)間前到達(dá)現(xiàn)場(chǎng);否那么由工程主管進(jìn)行評(píng)審后回復(fù)用戶是否可進(jìn)行維修。工程人員對(duì)用戶報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后,在?維修單?上據(jù)實(shí)填寫維修工程等內(nèi)容。4.7如果維修材料是用戶提供,那么由維修人員進(jìn)行驗(yàn)證,并將驗(yàn)證結(jié)果記錄。4.8對(duì)有償維修效勞,維修應(yīng)按照?維修效勞工程表及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?收費(fèi)并在?維修單?上注明應(yīng)收的各項(xiàng)費(fèi)用金額。4.9維修完成后,維修人員應(yīng)請(qǐng)用戶試用或檢查合格后在?維修單?上簽名確認(rèn)。5.0相關(guān)文件及記錄5.1?房屋(設(shè)施)養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程?5.2?工程維修工作規(guī)程?5.3?物業(yè)管理公司報(bào)修記表?5.4?維修單?3.用戶投訴處理工作規(guī)程1.0目的確保用戶的投訴能及時(shí)．準(zhǔn)確．合理地得到解決。2.0適用范圍適用于本物業(yè)管理公司對(duì)投訴的處理。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理工程部負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。3.2被投訴的部門按照物業(yè)客服部對(duì)投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。3.3管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查.4.0工作程序物業(yè)客服部接到用戶投訴后,應(yīng)首先向用戶表示歉意,并在?用戶投訴記錄?上做好登記。4.2物業(yè)管理工程部根據(jù)投訴內(nèi)容通知相關(guān)部門限期解決,特殊情況應(yīng)向管理公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),按4.3進(jìn)行處理。4.3針對(duì)用戶較嚴(yán)重的投訴,,物業(yè)客服部應(yīng)及時(shí)向管理公司經(jīng)理匯報(bào),由經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行檢討，落實(shí)解決措施及責(zé)任人,限期進(jìn)行處理。4.4相關(guān)部門在處理完投訴后,要迅速將處理結(jié)果報(bào)物業(yè)客服部,由物業(yè)客服部安排回訪。4.5物業(yè)管理工程部負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫在?用戶投訴記錄?中,并由具體解決部門的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。4.6投訴記錄由物業(yè)客服部進(jìn)行統(tǒng)一管理。5.0相關(guān)文件及記錄5.1?用戶投訴的處理程序?5.2?用戶投訴記錄?4.回訪工作規(guī)程1.0目的確保對(duì)用戶投訴的處理和維修效勞高水準(zhǔn)及對(duì)效勞效果的及時(shí)反響。2.0適用范圍適用于本物業(yè)管理公司投訴處理和維修效勞效果的回訪工作。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理工程部具體負(fù)責(zé)對(duì)用戶的回訪工作。3.2管理公司其他人員接到用戶對(duì)所提供的效勞工作效果的意見,均應(yīng)及時(shí)反響到物業(yè)管理工程部。4.0工作程序物業(yè)客服部按照?用戶投訴記錄?,對(duì)投訴進(jìn)行回訪,回訪時(shí)間按投訴內(nèi)容具體確定。物業(yè)客服部每星期根據(jù)上星期的?維修單?,安排人員對(duì)維修效勞進(jìn)行回訪,回訪率不低于30%。4.3回訪工作可采取與用戶交談,現(xiàn)場(chǎng)查看．檢查等方式綜合進(jìn)行。4.4物業(yè)管理工程部安排人員對(duì)回訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,發(fā)現(xiàn)存在的不合格項(xiàng)應(yīng)及時(shí)向管理公司經(jīng)理匯報(bào)，安排人員限期解決,并再次進(jìn)行回訪,直至業(yè)主滿意。4.5回訪的記錄由物業(yè)客服部進(jìn)行統(tǒng)一管理。5.0相關(guān)文件及記錄5.1?回訪記錄表?5.中控室設(shè)備運(yùn)行管理工作規(guī)程1.0目的確保中控室設(shè)備處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)平安。2.0適用范圍適用于物業(yè)的消防系統(tǒng)、平安閉路電視系統(tǒng)、防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)的運(yùn)行管理。3.0職責(zé)3.1中控室平安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。3.2中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。3.3工程主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。3.4管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。4.0工作程序4.1管理人員的工作程序4.1.1中控室平安人員4.1.1.1中控室平安員負(fù)責(zé)中控室消防設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后，通過播送和警鈴疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。4.1.1.2當(dāng)故障發(fā)生時(shí)，及時(shí)通知中控室維修工進(jìn)行維修。4.1.1.3將每班運(yùn)行情況記錄于?中控室交接班記錄?、?中控室監(jiān)控運(yùn)行記錄?4.1.1.4在中控室維修工監(jiān)控下，每月對(duì)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行一次功能檢查并啟動(dòng)消防風(fēng)機(jī)水泵一次，并將試驗(yàn)結(jié)果記錄于?中控室交接班記錄?中。4.1.1.5在中控室維修工的指導(dǎo)下，每周清掃機(jī)房一次，每月清潔設(shè)備一次，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。4.1.2中控室維修工4.1.2.1按?消防設(shè)備檢查保養(yǎng)方案表?、?公共天線檢查保養(yǎng)方案表?、?平安閉路電視檢查保養(yǎng)方案表?、?防盜報(bào)警對(duì)講電話檢查保養(yǎng)方案表?要求按時(shí)進(jìn)行中控室設(shè)備的維修保養(yǎng)，并做好記錄。4.1.4.1.2.3每月按時(shí)對(duì)消防應(yīng)急器材進(jìn)行檢查并填寫?消防應(yīng)急器材檢查表?。4.1.2.4負(fù)責(zé)編制中控室設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備卡。4.1.34.1.3.1負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)內(nèi)中控室的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購方案的編制，外委修理的聯(lián)系工作，對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。4.1.34.1.4管理公司經(jīng)理4.1.44.4.2中控室管理工作程序4.2.1中控室實(shí)行每日24小時(shí)有專人值班、監(jiān)控，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，填好值班記錄。4.2.2非值班人員嚴(yán)禁操作。外來人員進(jìn)入要經(jīng)管理公司或工程主管理批準(zhǔn)。4.2.3各控制柜、顯示屏、信號(hào)燈、控制線路等的動(dòng)作應(yīng)始終處于良好狀態(tài)，各類操作按鈕手柄應(yīng)在自動(dòng)位置。4.2.4.2.5中央控制室出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)立即核實(shí)。屬誤報(bào)，應(yīng)消除信號(hào)并做好記錄；屬火災(zāi)報(bào)警，應(yīng)迅速報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)、管理公司領(lǐng)導(dǎo)組織滅火。4.2.4.4.2.4.2.9常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。5.0相關(guān)文件及記錄5.1?設(shè)備管理控制程序?5.2?管理公司內(nèi)部檢查工作規(guī)程?5.3?工程設(shè)備臺(tái)賬?5.4?中控室交接班記錄?5.5?中控室監(jiān)控運(yùn)行記錄?5.6?設(shè)備檢查保養(yǎng)方案表?5.7?消防應(yīng)急器材檢查表?3.3.4管理規(guī)章制度一、員工著裝制度1、員工在工作時(shí)間應(yīng)按規(guī)定穿著統(tǒng)一的工裝，佩帶工號(hào)牌。工裝只限在工作場(chǎng)所穿著，下班后須將制服存放在本人更衣柜內(nèi)。2、員工應(yīng)保持服裝整潔、完好。因個(gè)人原因造成工作服損壞或遺失，按規(guī)定由員工照價(jià)賠償。3、員工離職時(shí)，須把工裝交回辦公室。二、請(qǐng)銷假制度1、為確保工作秩序，所有員工不能上班者，必須執(zhí)行請(qǐng)假制度。2、有事必須提前一天請(qǐng)假，無特殊情況，當(dāng)時(shí)請(qǐng)假不予批準(zhǔn)。3、假設(shè)因病或特殊情況需當(dāng)日請(qǐng)假者，上班時(shí)必須出具病假單或證明補(bǔ)辦請(qǐng)假手續(xù)。4、批假權(quán)限：部門經(jīng)理一天，工程二天，二天以上需上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批示。5、批假必須以不影響正常工作為原那么，無正當(dāng)理由，不予批準(zhǔn)。6、未準(zhǔn)請(qǐng)假不上班者，按曠工處理。7、未經(jīng)批準(zhǔn)私自調(diào)換班者按事假處理，因私自調(diào)換班而造成脫崗者按曠工處理。三、交接班管理規(guī)定1、各部門根據(jù)工作需要設(shè)立工作日志簿、崗位值班記錄。2、值班領(lǐng)班將當(dāng)班期間發(fā)生的事項(xiàng)及處理經(jīng)過詳細(xì)記錄于工作日志簿，交部門經(jīng)理審閱后，呈物管中心經(jīng)理審閱。3、值班期間，需要下一班繼續(xù)跟進(jìn)或需要共同執(zhí)行的工作事項(xiàng)，應(yīng)詳細(xì)地做好記錄。4、交接班雙方當(dāng)面認(rèn)真清點(diǎn)物品，做好記錄并簽名確認(rèn)。5、接班員工上班后必須閱讀工作日志簿、值班記錄表，落實(shí)需要跟進(jìn)的工作。四、物料采購、保管、領(lǐng)用制度1、每月由領(lǐng)班申報(bào)本月需用的備品、材料的匯總表和庫存清單。2、所有采購均應(yīng)填寫備品、材料、工具的采購申請(qǐng)單。經(jīng)中心經(jīng)理審批后報(bào)公司采購部。急用的材料可打急購單。3、采購的物資歷應(yīng)及時(shí)由庫管人員驗(yàn)收入庫。并做好詳細(xì)登記，并做到帳、物、卡相符。4、各班組領(lǐng)班填寫領(lǐng)用單后〔包括設(shè)備、材料〕，由主任核實(shí)并簽字后才可領(lǐng)用。五、庫房管理與進(jìn)貨驗(yàn)收制度1、凡采購所有用品、原材料，都必須由庫管人員按實(shí)開單驗(yàn)收入庫，并登記入帳，對(duì)低質(zhì)或與原始憑證不相符的物品有權(quán)提出退貨或拒收。2、財(cái)務(wù)制度要求建立原材料帳卡，隨筆記錄材料進(jìn)出庫情況。3、進(jìn)出庫單填寫要完整，本公司采用雙人領(lǐng)料制，即領(lǐng)用人和指定負(fù)責(zé)人簽字，并寫明用途。4、領(lǐng)取物品，采用后進(jìn)先出法。5、月底保管人員要根據(jù)帳卡填制本月收發(fā)存報(bào)表，并根據(jù)各業(yè)務(wù)部門開支方案，經(jīng)合庫存材料結(jié)存數(shù)編制采購方案。6、倉庫物資要時(shí)常盤點(diǎn)，定期清點(diǎn)，防止物品積壓、過期、變質(zhì)。防止常用物料短缺。六、儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)1、按規(guī)定著裝，佩戴齊全；2、精神飽滿、姿態(tài)良好；3、舉止文明，大方有禮節(jié)禮貌；4、不袖手、背手或?qū)⑹植迦胍麓豢晒醇绱畋承模?、微笑效勞；6、主動(dòng)、熱情、耐心、周到地為業(yè)主效勞；7、說話和氣，禮貌待人；8、不發(fā)生爭(zhēng)吵、打斗事件；9、效勞員上崗要適當(dāng)化裝、修飾，按規(guī)定著裝，儀容儀表端莊、清潔、精神飽滿。10、迎賓站立時(shí)兩腳合攏，雙手交叉在前，真誠(chéng)微笑。11、客人到達(dá)時(shí)要熱情問候，依次接待。12、給客人效勞要主動(dòng)、熱情、耐心、周到。七、對(duì)講機(jī)使用規(guī)定1、持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或?qū)⑻炀€拆下來使用。2、發(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上司報(bào)告，由部門經(jīng)理檢查后交專人維修，嚴(yán)禁自行拆修。3、嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率。4、嚴(yán)格按對(duì)講機(jī)充電程序充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果。5、交接班時(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用狀況；接機(jī)者當(dāng)場(chǎng)查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，應(yīng)立即報(bào)告直屬上司。6、領(lǐng)班負(fù)責(zé)檢查所有對(duì)講機(jī)，并催促平安員注意使用方法及操作事項(xiàng)。八、機(jī)房平安保衛(wèi)制度1、機(jī)房?jī)?nèi)禁止無關(guān)人員聚集逗留。2、外來聯(lián)系工作或參觀人員進(jìn)入機(jī)房時(shí)必須登記,并需經(jīng)機(jī)房直轄部門同意或派人陪同,方可進(jìn)入。3、機(jī)房?jī)?nèi)電話一律不得外借、閑談，更不準(zhǔn)傳呼叫人。4、運(yùn)行中，機(jī)房?jī)?nèi)不得無人看守。5、機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。6、嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)存放易燃、易爆、易腐蝕等危險(xiǎn)物品。九、工具管理制度為了更好的管理工具，提高工具的使用效率，使公司資產(chǎn)不受損失，特制定本規(guī)定。每個(gè)人應(yīng)珍惜工具，保護(hù)使用，盡可能防止工具的不必要磨損，工具一律不得外借或干私活。2、個(gè)人手中工具應(yīng)妥善保管，如有損害應(yīng)及時(shí)說明原因，并以舊換新。3、公用工具應(yīng)設(shè)專人保管，其它人使用時(shí)應(yīng)做好登記，并經(jīng)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可，方可外借。4、工具的損壞賠償。如屬工作中不可抗拒的損害，應(yīng)及時(shí)通報(bào)給有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并做好記錄?！踩鐚僬`操作、野蠻操作等原因造成的損壞應(yīng)照價(jià)賠償，并視情況給于一定的懲罰〕。5、出現(xiàn)其它情況，參照公司的相關(guān)規(guī)定。十、無棣縣文化中心工程公共部位鑰匙管理程序針對(duì)大樓公共部位多，進(jìn)出人員身份復(fù)雜等特點(diǎn)以及工作需要，由業(yè)主指派物業(yè)公司安排專人進(jìn)行嚴(yán)格管理，所有人員在非上班時(shí)間要進(jìn)入公共部位要遵守以下流程：1、提前與業(yè)主取得聯(lián)系，業(yè)主根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示或工作需要辦理公共部位出入手續(xù)。2、業(yè)主告知物業(yè)公司〔鑰匙管理員〕需要開啟公共部位的名稱。3、鑰匙管理員在接到通知后十分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)與進(jìn)入人員取得聯(lián)系后開門。4、特殊部位的開啟必須要有業(yè)主、物業(yè)公司、要求進(jìn)入人員三方同時(shí)在場(chǎng)。5、在該公共部位辦事完畢后進(jìn)入人員應(yīng)離開現(xiàn)場(chǎng)，鑰匙管理人員及時(shí)進(jìn)行鎖閉。6、事后與業(yè)主進(jìn)行匯報(bào)，并對(duì)這一過程進(jìn)行紀(jì)錄，簽字。十一、無棣縣文化中心工程進(jìn)出物品管理規(guī)定為保障無棣縣文化中心工程等公共財(cái)產(chǎn)的平安，加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出物品的檢查、管理，特制定一下管理規(guī)定：1、從無棣縣文化中心工程運(yùn)出物品〔包括廢品〕的單位、部門或個(gè)人，應(yīng)及時(shí)到業(yè)主管理方開具出門證，出門證詳細(xì)列明運(yùn)出物品的名稱和數(shù)量及所在部門。2、向無棣縣文化中心運(yùn)進(jìn)物品應(yīng)由相關(guān)單位開具證明，說明物品的名稱、數(shù)量、目的地及日期，并由部門負(fù)責(zé)人簽字。3、人員或車輛要在指定地點(diǎn)拉運(yùn)物品，必須由該部門人員陪同，并不得密封包裝阻礙檢驗(yàn)。4、秩序維護(hù)人員在驗(yàn)明所運(yùn)物品與進(jìn)出門證明相符后，方能放行。5、對(duì)不符合放行規(guī)定的，安保人員有權(quán)拒絕。6、秩序維護(hù)人員對(duì)進(jìn)出管理的情況及時(shí)進(jìn)行登記和簽字。十二、無棣縣文化中心工程平安檢查制度1、做好文化中心的公共秩序維護(hù)工作，認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，確保重點(diǎn)、保障平安〞的方針，努力做到防患于未然。2、定期對(duì)文化中心進(jìn)行平安檢查，主要包括每日的例行工作檢查，每月、每季度、遇到重大節(jié)假日的平安大檢查等。3、每次檢查前要制定具體的時(shí)間、檢查工程、行程路線、參加檢查人員等情況，經(jīng)后勤領(lǐng)導(dǎo)同意后嚴(yán)格執(zhí)行。4、將檢查的情況及時(shí)做好紀(jì)錄，對(duì)存在的平安隱患要立即通知相關(guān)部門進(jìn)行整改，整改后進(jìn)行復(fù)查，對(duì)復(fù)查仍不合格的部門將進(jìn)行相關(guān)處理。5、檢查制度必須嚴(yán)格進(jìn)行，后勤各部門必須無條件配合。6、物業(yè)公司根據(jù)平安檢查的情況及時(shí)進(jìn)行整理，裝訂成冊(cè)，妥善保管，以備待查。7、定期舉辦平安檢查工作會(huì)議，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，杜絕事故的發(fā)生。十三、無棣縣文化中心工程節(jié)能降耗管理規(guī)定根據(jù)大樓的建筑特點(diǎn)和現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格，再加上現(xiàn)代的局部工作人員不注意節(jié)約，養(yǎng)成了很多浪費(fèi)的習(xí)慣，特制定本規(guī)定：1、首先是我們物業(yè)員工在工作中切實(shí)做好節(jié)約的模范，注意不必要的浪費(fèi)，做好模范帶頭作用，從總控室做好控制管理；2、物業(yè)員工在樓層巡邏時(shí)及時(shí)關(guān)閉水龍頭和不必要的照明以及空調(diào)的適度調(diào)整，杜絕“長(zhǎng)流水和長(zhǎng)明燈〞和浪費(fèi)能源的現(xiàn)象；3、協(xié)助安排工程部門，制定電梯運(yùn)行節(jié)能細(xì)那么，杜絕空行；4、利用工作之便，多進(jìn)行“開源節(jié)流〞的宣傳教育，做到房間無人燈滅，空調(diào)關(guān)閉，養(yǎng)成勤儉節(jié)約的良好風(fēng)氣；5、無棣縣文化中心工程大多都是辦公自動(dòng)化設(shè)備，要做好辦公設(shè)備的節(jié)能，尤其是電腦，在不用的情況下要進(jìn)行節(jié)能狀態(tài)或關(guān)閉；6、物業(yè)公司將在主要出入口處定期進(jìn)行節(jié)能宣傳活動(dòng)，通過宣傳板，建議書等多種形式對(duì)業(yè)主展示，使大家增強(qiáng)危機(jī)意識(shí)，建議從自身做起，從小事做起；7、倡導(dǎo)大家合理利用自然資源。做到白天在室內(nèi)照明很好的情況下少〔不〕開燈，無人的情況下不開燈，根據(jù)季節(jié)的變化適當(dāng)調(diào)整，到達(dá)節(jié)約的目的。3.4物業(yè)管理人員配備方案及培訓(xùn)方案一、★★工程人員聘用標(biāo)準(zhǔn)〔含人員職稱、資格等〕☆工程經(jīng)理\主管：1、文化程度：中專以上學(xué)歷2、自然條件：相貌端正，身體健康。3、工作經(jīng)驗(yàn)：具有豐富的物業(yè)管理或辦公樓工作經(jīng)驗(yàn)。4、根本素質(zhì)：具有良好的職業(yè)道德和工作態(tài)度有很強(qiáng)的公關(guān)才能。5、具備行業(yè)管理資格證書〔企業(yè)經(jīng)理〕?！羁头?、文化程度：高、中專學(xué)歷2、自然條件：氣質(zhì)高雅，女性身高1.63米左右。3、工作經(jīng)驗(yàn)：具有酒店前廳工作經(jīng)驗(yàn)。4、根本素質(zhì)要求：具有高度協(xié)作精神、效勞熱忱、口齒清楚、聲音甜美、能夠熟練使用電腦?！钔鈬崋T45歲以下男女不限中專或高中學(xué)歷一年以上保潔工作經(jīng)歷較熟練地掌握工作技能和機(jī)械設(shè)備操作?！钊粘１崋T45歲以下男女不限初中以上文化程度一年以上公共區(qū)域保潔工作經(jīng)歷具備業(yè)務(wù)實(shí)施能力。☆大門、大廳值班員素質(zhì)要求1、文化程度：高中或職業(yè)高中以上學(xué)歷或同等學(xué)歷，受過平安專業(yè)培訓(xùn)。2、工作經(jīng)驗(yàn)：兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)，含一年以上平安部工作經(jīng)驗(yàn)。3、專業(yè)知識(shí)：具有物業(yè)一般根底知識(shí)、平安管理一般知識(shí)。4、人際關(guān)系：能與他人合作，人際關(guān)系；較好，能夠主動(dòng)配合各崗位、部門工作。5、業(yè)務(wù)能力：具有觀察、分析能力，效勞主動(dòng)熱情。6、身體素質(zhì)：身體健康，能夠承受時(shí)間站立效勞壓力。7、年齡：在45歲以內(nèi)?！钛策壟c巡樓值班員1、文化程度：高中或職業(yè)高中以上學(xué)歷或同等學(xué)歷，受過平安保衛(wèi)專業(yè)培訓(xùn)。2、工作經(jīng)驗(yàn)：兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)，含一年以上平安部工作經(jīng)驗(yàn)。3、專業(yè)知識(shí)：熟悉國(guó)家平安管理方針政策和物業(yè)有關(guān)規(guī)定，具有物業(yè)管理與平安管理根底知識(shí)。4、業(yè)務(wù)能力：善于觀察、分析問題，具有平安事故分析和突發(fā)平安事故臨時(shí)處置能力。5、人際關(guān)系：善于溝通和協(xié)調(diào)上下級(jí)關(guān)系，各部門平安工作的相互關(guān)系，責(zé)任意識(shí)感強(qiáng)烈。6、身體素質(zhì)：身體健康，受過擒拿訓(xùn)練，適應(yīng)巡邏工作需要。7、年齡：在45歲以內(nèi)。☆車場(chǎng)管理員素質(zhì)要求1、素質(zhì)要求與巡邏員根本相同2、熟悉公司規(guī)章，平安意識(shí)強(qiáng)，善于調(diào)度車輛，協(xié)調(diào)司機(jī)關(guān)系，處理一般事故。二、培訓(xùn)管理體系培訓(xùn)是本公司內(nèi)部管理的一大特色，同時(shí)也是一大優(yōu)勢(shì)，在工程進(jìn)行的不同階段對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行不斷的在職培訓(xùn)，是物業(yè)管理質(zhì)量的重要保證。因?yàn)槲飿I(yè)管理是一項(xiàng)以人力為主導(dǎo)的效勞行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理效勞中擔(dān)當(dāng)一線管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練。這些培訓(xùn)除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還包括其他工程，如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程，通過理論與實(shí)踐的考核，使員工清楚文化中心運(yùn)行的整體情況、熟悉物業(yè)管理的法律法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、禮貌禮儀、行為標(biāo)準(zhǔn)；掌握突發(fā)事件的處理程序、掌握行業(yè)最新專業(yè)技術(shù)技能，提高工作質(zhì)量、工作效率。提高全員素質(zhì)、技能及管理水平?！惨弧撑嘤?xùn)方式1、培訓(xùn)的組織方式分為公司組織的培訓(xùn)、工程部組織的培訓(xùn)、部門組織的培訓(xùn)和各專業(yè)班組組織的培訓(xùn)四級(jí)培訓(xùn)。2、培訓(xùn)的形式及內(nèi)容〔1〕入職培訓(xùn)：由公司人事部負(fù)責(zé)，對(duì)新員工的主要培訓(xùn)內(nèi)容：*公司開展概況、經(jīng)營(yíng)理念、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)及主要人員介紹*公司各項(xiàng)規(guī)章制度講解*員工手冊(cè)、禮貌禮儀、效勞意識(shí)、職業(yè)道德教育*物業(yè)管理根底知識(shí)*平安消防常識(shí)等〔2〕崗前培訓(xùn)：由管理處負(fù)責(zé)對(duì)新員工進(jìn)行上崗前的專業(yè)培訓(xùn)主要內(nèi)容有：*崗位職責(zé)、操作規(guī)程*專業(yè)技能*言行舉止、行為標(biāo)準(zhǔn)〔3〕在職培訓(xùn)：主要是針對(duì)不同的工作崗位進(jìn)行的專題培訓(xùn)或進(jìn)行有方案的知識(shí)培訓(xùn)。其中管理處主任的培訓(xùn)有公司組織安排，一般管理人員及普通員工的培訓(xùn)有管理處負(fù)責(zé)。管理處主任的培訓(xùn)側(cè)重企業(yè)管理知識(shí)、從事管理技巧、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、公共關(guān)系等；一般管理人員培訓(xùn)側(cè)重管理思想、管理藝術(shù)的培養(yǎng)，溝通技巧及物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)；普通員工側(cè)重在專業(yè)技能、工作技巧及敬業(yè)教育等。〔4〕提高員工素質(zhì)培訓(xùn)：主要是在常規(guī)培訓(xùn)根底上，結(jié)合公司業(yè)務(wù)開展或管理工作需要安排的專題培訓(xùn)，由公司從事部組織落實(shí)?！?〕外送培訓(xùn)：主要是選派骨干人員參加行業(yè)經(jīng)理部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能的強(qiáng)化培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式，確保在職人員持證上崗?！捕撑嘤?xùn)后的跟進(jìn)及評(píng)核工作1、員工經(jīng)過培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進(jìn)行跟進(jìn)檢查，即在員工實(shí)際工作中進(jìn)行檢查，檢查員工是否按培訓(xùn)后的要求進(jìn)行工作，對(duì)不按要求操作的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。2、培訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核及評(píng)核工作，現(xiàn)場(chǎng)考核分為實(shí)操和書面考核兩種形式。評(píng)核工作是在員工工作一段時(shí)間后，由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便員工的直接上司、部門經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解掌握員工工作或思想情況，并作為評(píng)核培訓(xùn)成績(jī)的依據(jù)。具體培訓(xùn)課程有：1、業(yè)主及管理公司簡(jiǎn)介2、物業(yè)管理根底知識(shí)介紹3、物業(yè)管理效勞的目的及重要性4、員工手冊(cè)、規(guī)章制度、禮貌禮儀5、各崗位職責(zé)、操作規(guī)程6、物業(yè)接管驗(yàn)收程序、標(biāo)準(zhǔn)7、做好設(shè)備設(shè)施預(yù)防性維修保養(yǎng)的重要性8、大樓工程各系統(tǒng)介紹及常見維修故障分析9、平安、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的正確使用、操作和用途10、防火知識(shí)及消防設(shè)備11、保潔設(shè)備操作規(guī)程、實(shí)際操練12、各種材質(zhì)保潔方法及考前須知13、緊急事件處理程序，其中包括：各種跑水火災(zāi)電力故障煤氣泄露雷電及臺(tái)風(fēng)盜竊及搶劫可疑人、可疑物的處理14、儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)1、按規(guī)定著裝，佩戴齊全；2、精神飽滿、姿態(tài)良好；3、舉止文明，大方有禮節(jié)禮貌；4、不袖手、背手或?qū)⑹植迦胍麓豢晒醇绱畋承模?、微笑效勞；6、主動(dòng)、熱情、耐心、周到地為業(yè)主效勞；7、說話和氣，禮貌待人；8、不發(fā)生爭(zhēng)吵、打斗事件；9、效勞員上崗要適當(dāng)化裝、修飾，按規(guī)定著裝，儀容儀表端莊、清潔、精神飽滿。10、迎賓站立時(shí)兩腳合攏，雙手交叉在前，真誠(chéng)微笑。11、客人到達(dá)時(shí)要熱情問候，依次接待。12、給客人效勞要主動(dòng)、熱情、耐心、周到。3.5物業(yè)管理效勞用房及其他物資裝備配置方案據(jù)山東省?物業(yè)管理實(shí)施細(xì)那么?規(guī)定，物業(yè)管理用房即管理企業(yè)辦公用房，在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用；產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有。本管理方案的辦公用房及工具配備方案：物業(yè)管理效勞用房由業(yè)主提供，具體有物業(yè)管理工程部辦公室、以到達(dá)根本辦公條件；存放機(jī)器設(shè)備、工具、零配件及材料的庫房；必要的男女更衣室。保潔設(shè)備機(jī)器、工具以及清潔材料由物業(yè)公司自備，具體見〈保潔設(shè)備一覽表〉、〈常用工具一覽表〉〈清潔材料一覽表〉。平安器具、器械以及裝備由物業(yè)公司自備，具體見?平安裝備一覽表?4〕工程管理所需的一般工具，由物業(yè)公司自備見?工程部所需工具一覽表?5〕常用辦公設(shè)施見?辦公設(shè)施一覽表?。6〕工程工具詳見?工程工具一覽表?1、辦公設(shè)施一覽表序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)〔元〕金額〔元〕1電腦1320032002打印機(jī)1140014003文件柜24208404辦公桌椅260012005沙發(fā)、茶幾1500500合計(jì)〔RMB〕：7140元/2折舊為3570元保潔原料一覽表序號(hào)原料名稱單位數(shù)量單價(jià)〔元〕金額備注1玻璃清潔劑加侖2045900易耗品2全能清潔劑加侖40401600易耗品3靜電吸塵液加侖30481440易耗品4空氣清新劑桶1026260易耗品5不銹鋼保養(yǎng)液加侖1040400易耗品6潔廁劑加侖50432150易耗品7去污粉箱430120易耗品8富士香球箱52701350易耗品9垃圾袋〔小〕個(gè)160000．254000易耗品10垃圾袋〔大〕個(gè)50000．42000易耗品金額總計(jì)：14220.00元3、保潔常用工具一覽表序號(hào)名稱單位單價(jià)數(shù)量金額1笤帚把7302102簸箕個(gè)8302403大掃把把20306004鐵鍬把25205005推雪板把35103506拖把把8504007水桶個(gè)8302408板刷個(gè)6201209噴壺個(gè)52010010雨靴雙121012011塵推套個(gè)30721012推水器套2036013鋼絲球袋5105014馬桶刷個(gè)62012015告示牌個(gè)281028016膠皮手套副810080017純棉毛巾?xiàng)l44016018云石鏟刀把15812019云石刀片盒653020報(bào)廢床單條8108021塵推套60742022套裝玻璃工具盒90218023伸縮桿根1602320合計(jì)〔RMB〕:5710.00元保潔設(shè)備一覽表序號(hào)名稱型號(hào)單位單價(jià)數(shù)量金額1多功能洗地機(jī)154型臺(tái)120001120002吸塵吸水機(jī)2000W臺(tái)6500165003人字梯2M張18011804雙桶軋水車臺(tái)240819205管道疏通機(jī)臺(tái)145011450設(shè)備總價(jià)〔RMB〕：22050元設(shè)備折舊：22050/2=11025元5、安保裝備一覽表序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)〔元〕金額〔元〕1橡膠棍6301802對(duì)講機(jī)660036003應(yīng)急燈21503004上下床628016805強(qiáng)光手電250100合計(jì)〔RMB〕：5860元/2折舊為2930元6、工程工具一覽表序號(hào)名稱規(guī)格、型號(hào)單位數(shù)量單價(jià)〔元〕金額〔元〕1萬用表數(shù)字式只11351352搖表指針式只11251253尖嘴鉗5寸把28164斜口鉗5寸把28165電筆支25106電工刀把28167拖線盤50M單相只12002008拖線盤 50M三相只12002009羊角錘0.5P把1121210管子鉗8寸把2183611管子鉗14寸把2244812管子鉗24寸把2408013管子鉗36寸把25511014活絡(luò)扳手6寸把281615活絡(luò)扳手8寸把2102016活絡(luò)扳手10寸把2102017活絡(luò)扳手12寸把2102018活絡(luò)扳手15寸把2122419梅花扳手套2459020鋁合金梯2.5M把116016021鋁合金梯3M把118018022內(nèi)六角扳手英制套2204023多用組合工具套2601202475Ω接頭壓鉗把250100合計(jì)〔RMB〕:1794/2年年折舊費(fèi)897元/年3.6物業(yè)管理效勞分類標(biāo)準(zhǔn)與承諾3.6.1公共秩序管理效勞方案利用人防巡邏系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)交叉巡邏〔主管例行檢查巡邏，保潔員協(xié)助查看〕，突出人防，在工程內(nèi)建立“動(dòng)靜〞相結(jié)合的綜合反響平安管理模式，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安心、放心、舒心的和諧穩(wěn)定的辦公和文化效勞區(qū)。一、秩序管理部職責(zé)1、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)范圍內(nèi)的公共秩序維護(hù)工作；2、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的消防管理和設(shè)備監(jiān)控；3、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的火災(zāi)事故的應(yīng)急疏散及緊急滅火；4、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)車輛的管理；5、嚴(yán)格治安管理，做好人員來訪和出入登記、閉路電視監(jiān)控、全天24小時(shí)巡查等；6、嚴(yán)格消防管理，落實(shí)消防責(zé)任制，及時(shí)消除火災(zāi)隱患；7、積極配合公安部門打擊轄區(qū)內(nèi)及周圍發(fā)生的違法犯罪活動(dòng)；8、負(fù)責(zé)對(duì)所轄物業(yè)進(jìn)行治安與消防工作的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督；9、做好隊(duì)伍的建設(shè)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)及工作班次安排；10、協(xié)助其他部門做好轄區(qū)日常管理工作；11、完成其他工作。二、建立運(yùn)作高效、裝備精良、素質(zhì)一流的秩序維護(hù)隊(duì)伍1、高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì)的人員構(gòu)成我們配備的秩序維護(hù)員要求高中以上文化程度，身高1.70以上，年齡18-45歲，體貌端正，作風(fēng)正派，品格良好，以退役軍人或持有保安資格證書的人員為主。2、準(zhǔn)軍事化管理秩序維護(hù)隊(duì)伍的管理實(shí)行準(zhǔn)軍事化，統(tǒng)一配發(fā)裝具，統(tǒng)一住宿休息，執(zhí)行軍事化內(nèi)務(wù)、紀(jì)律、隊(duì)列三大條令，做到紀(jì)律嚴(yán)明，反響迅速，保障有力。3、裝備先進(jìn)安防器材秩序維護(hù)員配備藍(lán)牙對(duì)講設(shè)備，及其它相應(yīng)裝備。三、科學(xué)的秩序維護(hù)網(wǎng)絡(luò)1、建立工程內(nèi)連環(huán)秩序維護(hù)保障體系管理中心通過24小時(shí)〔7：00—19：00、19：00—7：00〕設(shè)置的治安崗位〔巡邏崗、機(jī)動(dòng)崗以及片區(qū)管理門衛(wèi)崗〕和智能系統(tǒng)各終端探測(cè)裝置〔攝像頭、報(bào)警裝置、巡更器等〕傳遞信息，沿圍墻建設(shè)紅外周界系統(tǒng)，制定全天候的邊界巡邏路線，實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)秩序維護(hù)的網(wǎng)絡(luò)化、系統(tǒng)化。2、建議在工程主要出入口均安裝IC卡門禁，實(shí)現(xiàn)雙重門禁管理，嚴(yán)控外來人員。四、交通及車輛管理1、管理目標(biāo)：合理規(guī)劃，標(biāo)準(zhǔn)停車，平安有序。2、科學(xué)規(guī)劃，人車分流★為便于工程車輛快速出入，減少滯留，實(shí)現(xiàn)人車分流。綜合考慮文化中心道路交通功能布局，對(duì)文化中心交通組織進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和設(shè)計(jì)。4、文化中心區(qū)內(nèi)管理措施★區(qū)內(nèi)實(shí)行單向行駛，限速15公里/小時(shí)?！镆?guī)劃區(qū)內(nèi)道路行車線、設(shè)立通道標(biāo)牌、停車標(biāo)識(shí)指引牌等VI工程。★人行入口、廣場(chǎng)等人流密集區(qū)域，安裝減速緩行裝置，以策平安。★車輛進(jìn)入由秩序維護(hù)員引導(dǎo)停放并負(fù)責(zé)本區(qū)內(nèi)停放車輛的管理?！镫妱?dòng)車、自行車實(shí)行有序停放，自己管理的原那么。五、消防管理1、消防管理的根本思路堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合〞的消防工作方針，加強(qiáng)消防平安隊(duì)伍建設(shè)，協(xié)助公安消防部門開展防火滅火工作，做好消防監(jiān)督與管理，防止火災(zāi)事故發(fā)生，減少火災(zāi)損失，保護(hù)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)平安。2、制定消防管理方法和措施?！?〕成立消防工作組織。在轄區(qū)公安消防部門的指導(dǎo)下，組建義務(wù)消防隊(duì)，定期開展消防平安知識(shí)培訓(xùn)，熟悉防火滅火知識(shí)?！?〕實(shí)行全員義務(wù)消防員制。物業(yè)效勞處全體工作人員皆為義務(wù)消防員，進(jìn)行崗前消防平安知識(shí)培訓(xùn)，掌握消防滅火的根本知識(shí)，做到“三知、三能、三會(huì)〞?！?〕加強(qiáng)消防根底設(shè)施維護(hù)管理。定期維護(hù)現(xiàn)有消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)，保證消防設(shè)施完好率達(dá)100%?！?〕建立消防工作制度。設(shè)立消防報(bào)警處理流程，落實(shí)消防平安責(zé)任制，各類人員消防平安職責(zé)明確。落實(shí)防火巡查制度、平安消防條約、宣傳教育培訓(xùn)、消防設(shè)施維護(hù)管理等消防工作制度，標(biāo)準(zhǔn)消防管理工作。動(dòng)火作業(yè)實(shí)行申報(bào)、審批制度、并跟蹤巡查?！?〕開展消防宣傳教育。定期進(jìn)行平安大檢查，邀請(qǐng)消防公司進(jìn)行消防知識(shí)講座，宣傳消防法律法規(guī)，普及防火、滅火和自救逃生知識(shí)，廣泛深入開展多種形式的消防平安教育活動(dòng)。在顯著位置設(shè)置消防宣傳圖板和宣傳標(biāo)志等。制定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，每年組織三次消防滅火和逃生演習(xí)，定期發(fā)放宣傳資料，讓“消防平安、人人有責(zé)〞的意識(shí)深入人心。〔6〕建立消防平安檔案。建立消防根本情況登記冊(cè)、消防組織人員登記冊(cè)、火災(zāi)情況登記冊(cè)、消防設(shè)施器材登記冊(cè)。做好消防宣傳教育情況登記、防火巡查記錄、火災(zāi)隱患整改記錄、消防會(huì)議和活動(dòng)記錄等。六、突發(fā)事件應(yīng)急處理為應(yīng)付工程內(nèi)各類緊急事件〔火險(xiǎn)火災(zāi)、治安事件、各類糾紛、到位處置家庭緊急援助、自然災(zāi)害等〕的發(fā)生，我們制定有應(yīng)急事件處理程序，建立綜合應(yīng)急快速反響體系，以保證防患于未然。3.6.2保潔效勞方案一、管理指標(biāo)1、樓道、停車場(chǎng)、道路、綠地等公共部位的清潔每天不少于二次，目視地面、綠地干凈，地面垃圾滯留不超過2小時(shí)；2、地面等清潔保養(yǎng)每天不少于一次；3、

5-10月的滅蚊、滅鼠、滅蒼蠅、滅蟑螂等消殺工作每月不少于三次，其余月份每月不少于二次；4、外墻清潔每二年不少于一次〔費(fèi)用另計(jì)〕。5、草坪常年保持平整，去除雜草每年七遍以上，根本無雜草；6、喬、灌木、攀緣植物每年修剪三次以上，喬、灌木樹冠完整，花、灌木開花結(jié)果，各種植被生長(zhǎng)良好，無枯枝、缺枝；二、環(huán)境效勞總體管理思路堅(jiān)持一個(gè)理念，導(dǎo)入三個(gè)體系，實(shí)施五項(xiàng)舉措，實(shí)現(xiàn)環(huán)境“四化〞，確保環(huán)境管理各項(xiàng)工作全面順利實(shí)施。〔一〕堅(jiān)持一個(gè)理念堅(jiān)持“綠色·健康·和諧〞的環(huán)境理念，營(yíng)造“健康生活方式〞，構(gòu)建和諧文化中心?！捕硨?dǎo)入一個(gè)體系1、導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系模式，量身定做與文化中心環(huán)境效勞管理相適應(yīng)的制度、程序和標(biāo)準(zhǔn)。〔三〕實(shí)施五項(xiàng)舉措1、“零干擾〞效勞在所有環(huán)境管理效勞工程作業(yè)中，采用“影子化管理〞、“無噪聲作業(yè)〞，制定合理的工作時(shí)間，采用合理的作業(yè)方式，選擇合理的作業(yè)用具，將作業(yè)對(duì)業(yè)主〔顧客〕的干擾降為零。2、引入“即對(duì)性〞效勞理念對(duì)于突發(fā)性事件及顧客提出的各項(xiàng)效勞要求力求在最短的時(shí)間內(nèi)，及時(shí)有效地解決，向顧客提供更優(yōu)質(zhì)的效勞。3、采取“隱性式〞效勞方式通過嚴(yán)格限定作業(yè)時(shí)間、頂峰期工作人員回避措施，盡量防止清潔、綠化、消殺工作人員與客戶直接接觸，降低對(duì)客戶的影響，同時(shí)，以有效的通訊聯(lián)絡(luò)方式和應(yīng)急分隊(duì)的方式，保證在顧客需要幫助時(shí)及時(shí)出現(xiàn)，為其提供滿意、優(yōu)質(zhì)的效勞。4、導(dǎo)入“流水線〞作業(yè)模式實(shí)行專業(yè)化分工作業(yè)，各司其能，各司其責(zé)。按任務(wù)或?qū)ο蟮淖鳂I(yè)方式進(jìn)行分類，劃分作業(yè)環(huán)節(jié)，依據(jù)相關(guān)的質(zhì)量要求設(shè)計(jì)作業(yè)程序，確定每個(gè)工作環(huán)節(jié)的工作量，分配時(shí)間、配置人員和物資，實(shí)現(xiàn)高效率的專業(yè)化作業(yè)。5、推進(jìn)“精細(xì)化〞作業(yè)管理“精細(xì)化〞是“零缺陷〞作業(yè)目標(biāo)的根本保障。實(shí)行嚴(yán)密的程序流程、嚴(yán)格的規(guī)章制度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)、嚴(yán)明的獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，把“精細(xì)化〞的要求融于作業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中。在日常作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中，做到日常作業(yè)工程無遺漏，作業(yè)時(shí)間科學(xué)，作業(yè)檢查及時(shí)到位；在周期性作業(yè)中，做到周期間隔合理，作業(yè)方式兼顧時(shí)間、效率、本錢等?！菜摹硨?shí)現(xiàn)環(huán)境“三化〞1、環(huán)境凈化按照ISO14000環(huán)境管理體系和使用指南，控制污水進(jìn)入雨水管網(wǎng)，實(shí)行垃圾分類袋裝和資源化回收，采用垂直綠化和立體綠化，在文化中心內(nèi)裝置配備噪音、空氣等檢測(cè)設(shè)備，實(shí)行噪音監(jiān)測(cè)和管制，對(duì)水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測(cè)控制，確保文化中心文明潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好。2、環(huán)境美化在環(huán)境美化方面，全面推廣VIS系統(tǒng)，增設(shè)分類垃圾箱，建造“綠色通道〞，在重大節(jié)日進(jìn)行環(huán)境裝飾，營(yíng)造出愉快、安靜、舒適的生活氣氛。3、環(huán)保文化導(dǎo)入環(huán)保文化概念，開展環(huán)保主題文化活動(dòng)，使用環(huán)保性效勞用品，宣傳環(huán)保知識(shí)，引導(dǎo)顧客重視環(huán)保事業(yè)，共同營(yíng)造“綠色·健康·和諧〞的環(huán)境文化。三、推行標(biāo)準(zhǔn)化消殺作業(yè)具體作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)參照ISO9001質(zhì)量管理體系，消殺作業(yè)采取專業(yè)公司分包的方式。四、污染防治及傳染病預(yù)防〔一〕垃圾污染防治對(duì)垃圾實(shí)行“四化〞管理，即垃圾投放分類化、垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。1、垃圾投放分類化設(shè)置分類垃圾箱，引導(dǎo)住戶將垃圾進(jìn)行分類投放，防止廢舊燈管、廢舊電池、廢舊藥品等危險(xiǎn)廢物對(duì)環(huán)境的污染。2、垃圾收集袋裝化垃圾的收集，統(tǒng)一采用效勞處提供的環(huán)保垃圾袋進(jìn)行袋裝并定時(shí)清運(yùn)處理。3、垃圾回收資源化通過垃圾的再次分類收集，從中分揀出可回收的物品〔紙張、塑料、橡膠、金屬、玻璃等〕進(jìn)行回收與利用，防止資源的浪費(fèi)，獲取一局部收入，補(bǔ)充日常的物業(yè)管理開支。4、垃圾處理無害化所有的垃圾，采取集中存放在垃圾站內(nèi)，聘請(qǐng)專業(yè)垃圾清運(yùn)公司進(jìn)行清運(yùn)，杜絕在清運(yùn)工作中產(chǎn)生二次污染，分揀出的有毒有害垃圾統(tǒng)一交給政府專業(yè)部門(廢物處理站)集中處理，實(shí)現(xiàn)垃圾處理無害化。五、垃圾處理站的管理1、垃圾清運(yùn)做到日產(chǎn)日清，每天做到無積存垃圾。2、每日工作結(jié)束前，對(duì)垃圾壓縮站地面、傾倒區(qū)、泊位區(qū)進(jìn)行徹底沖洗，保證無異味；夏季要做好壓縮站的生物除臭、防蠅、防蚊工作。

3、每天工作結(jié)束后，對(duì)壓縮設(shè)備、控制設(shè)備等操作系統(tǒng)及車輛進(jìn)行檢查，保證全套設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、做好每天的工作日志，特別做好電腦資料的記錄和保存，防止數(shù)據(jù)的喪失。5、按照說明書的要求操作、維護(hù)和保養(yǎng)設(shè)備。6、做好壓縮站內(nèi)建筑和綠化的維護(hù)工作。六、高空作業(yè)、外墻清洗A、高層外墻工程包括：我公司下屬有高空作業(yè)部，有專職員工12人。主要包括高層外墻清潔、高層玻璃幕清潔、車庫防雨棚，因?yàn)楦邔油鈮こ檀嬖谥ｋU(xiǎn)性和復(fù)雜性，所以這項(xiàng)工作以是有著相當(dāng)程度的科學(xué)性和專業(yè)性。一、高空清洗外墻施工方案：根據(jù)被效勞方的面積、工程難度，及被要求工程時(shí)間來確定需要幾個(gè)人來清潔，〔專業(yè)講叫"上幾根繩，下幾回板"〕。

高空作業(yè)難度大，危險(xiǎn)性高。特此我們的施工人員是經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)后及有屢次高空作業(yè)經(jīng)驗(yàn)。我們一直采用坐式吊繩清潔方法：

1、吊繩〔高空作業(yè)繩，學(xué)名錦綸繩，直徑18毫米拉力為240000牛頓合兩噸半左右〕。2、吊板〔水曲柳木制成〕。

3、鋼絲繩〔直徑10毫米〕。

4、U型蟹扣〔鋼制〕。

以上4種組裝成一個(gè)坐式高空吊板。先在樓頂處選一個(gè)栓繩子的固定地方，如冷卻塔或塔式通風(fēng)罩等，繩子要多栓幾圈，反復(fù)負(fù)重試驗(yàn)做到萬無一失。將所有繩子搭角、搭棱、搭檐、的地方用橡膠墊底，以防磨擦。將吊繩在坐式吊板上的U型蟹扣里打好一個(gè)特殊的結(jié)，在板邊栓上吊桶，里面裝少半桶玻璃凈〔藥水〕。工作人員帶上玻璃刮洗器，抹水器、抹布、就可以上板開始工作，因?yàn)橛幸惶厥獾南悼鄯椒?，所以在工作中，吊頂不?huì)往下滑。人控制繩索，可以自由操作，簡(jiǎn)單的說往上一提繩子吊板往下滑一點(diǎn)，提多少滑多少，提多快滑多快。一直到工作結(jié)束〔高空外墻粉刷工程與此大同小異〕。一個(gè)高空清洗作業(yè)人員一天可以完成200平方米左右的玻璃清潔任務(wù)。二、外墻清洗的條件

1、氣候條件：外墻清洗必須要在良好的氣候條件下進(jìn)行，風(fēng)力應(yīng)小于4級(jí)，4級(jí)以上停止工作。因此，工作前應(yīng)測(cè)定風(fēng)力，尤其是高空風(fēng)力。另外，下雨、下雪、有霧、能見度差以及高溫〔35℃以上〕和低溫(0℃以下)等條件下都不適合進(jìn)行外墻清洗。

2．人員條件：為了貫徹執(zhí)行國(guó)家平安法規(guī)，確保工人人身平安及設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，規(guī)定：高空操作者必須是年滿18周歲的男性公民，并經(jīng)過身體檢查和平安技術(shù)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格方可作業(yè)，工人上崗前不得飲酒，有感冒等身體不適病癥就暫停高空作業(yè)。

3、設(shè)備條件：外墻清洗的設(shè)備必須處于良好的工作狀態(tài)，凡吊板有發(fā)毛、局部繩股漸裂等現(xiàn)象應(yīng)立即更換新繩。

三、平安操作規(guī)程

l、上班前必須認(rèn)真檢查機(jī)械設(shè)備、用具、繩子、坐板、平安帶有無損壞，確保機(jī)械性能良好及各種用具無異常現(xiàn)象方能上崗操作。

2、操作繩、平安繩必須分開生根并扎緊系死，靠沿口處要加墊軟物，防止因磨損而斷繩，繩子下端一定要接觸地面，放繩人同時(shí)也要系臨時(shí)平安繩。

3、施工員上崗前要穿好工作服，戴好平安帽，上崗時(shí)要先系平安帶，再系保險(xiǎn)鎖〔平安繩上〕，此后再系好卸扣(操作繩上)，同時(shí)坐板扣子要打緊，固死。

4、下繩時(shí)，施工負(fù)責(zé)人和樓上監(jiān)護(hù)人員要給予指揮和幫助。

5、操作時(shí)輔助用具要扎緊扎牢．以防墜傷人，同時(shí)嚴(yán)禁嘻笑打鬧和攜帶其它無關(guān)物品；

6、樓上、地面監(jiān)護(hù)人員要堅(jiān)守在施工現(xiàn)場(chǎng)．切實(shí)履行職責(zé)．隨時(shí)觀察操作繩、平安繩的松緊及絞繩、串繩等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，及時(shí)排除。

7、樓上監(jiān)護(hù)人員不得隨意在樓頂邊沿上來回走動(dòng)。需要時(shí)，必須先系好自身平安繩，此后再進(jìn)行輔助工作。地面監(jiān)護(hù)人員不得在施工現(xiàn)場(chǎng)看書看報(bào)，更不得隨意欣賞其它場(chǎng)景。并要隨時(shí)制止行人進(jìn)入危險(xiǎn)地段及拉繩、甩繩現(xiàn)象發(fā)生。

8、操作繩、