物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊

物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊.!.物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊P1多種經(jīng)營指導(dǎo)概述我們經(jīng)過與物業(yè)企業(yè)的溝通，結(jié)合物業(yè)多種經(jīng)營制定以下方案，使大家認(rèn)識和了解物業(yè)多種經(jīng)營，開發(fā)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營利潤。P1.1多種經(jīng)營的常見問題物業(yè)企業(yè)開展多種經(jīng)營是物業(yè)開展的必經(jīng)之路物業(yè)企業(yè)的顧慮：1)害怕出錯:沒有經(jīng)歷〔經(jīng)歷來自實(shí)踐〕沒有團(tuán)隊(duì)〔團(tuán)隊(duì)來源于培訓(xùn)和鍛煉〕沒有資金〔借力打力│招商引資〕規(guī)模較小〔多種經(jīng)營模式的打造跟規(guī)模大小無關(guān)〕2〕缺乏指導(dǎo)〔只有適合自己的多種經(jīng)營模式才是最好的〕3〕缺乏意識〔領(lǐng)導(dǎo)層的意識改變來源于企業(yè)開展的壓力團(tuán)隊(duì)的意識改變來源于領(lǐng)導(dǎo)層的培訓(xùn)引導(dǎo)強(qiáng)化〕4〕業(yè)主會反感〔解決業(yè)主需求的才是業(yè)主最歡送的〕5〕收益小〔收益小是因?yàn)榈乇P小，是沒有模式、沒能力多拿地盤〕6)沒有信心(主要是缺乏經(jīng)歷，可以借勢造勢越早開展越有利)物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共1頁，當(dāng)前為第1頁。7)嘗試了，泄氣了(方向是正確的，就要一直堅(jiān)持下去獲取最終的開展)物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共1頁，當(dāng)前為第1頁。8)如何借力造勢(參加平臺，低本錢高收益運(yùn)作)管理費(fèi)進(jìn)場費(fèi)是多種經(jīng)營么"開店進(jìn)社區(qū)、收進(jìn)場費(fèi)廣告費(fèi)等一次性收益不叫真正的多種經(jīng)營.P1.2物業(yè)為什么要開展多種經(jīng)營？1)這是開拓新的盈利渠道，擺脫過度依賴物業(yè)費(fèi)的需要。2)物業(yè)會員有社區(qū)宣傳、物業(yè)管理、社區(qū)設(shè)施、社區(qū)業(yè)主需求等資源優(yōu)勢P2多種經(jīng)營三大類誤區(qū)P2.1意識類誤區(qū)1)根底效勞與多種經(jīng)營沖突——“傳統(tǒng)的物業(yè)管理無外乎四?！０?、保潔、保綠、保修，而現(xiàn)代物業(yè)管理最最重要的——保值、增值〞〔優(yōu)質(zhì)的“四保〞效勞有利于多種經(jīng)營的開展，但不是必需的，因?yàn)槎喾N經(jīng)營才是最根底的效勞；只有做好多種經(jīng)營效勞，才有實(shí)力去做好“四保〞〕。2)物業(yè)多種經(jīng)營自營、聯(lián)營還是外包——〔物業(yè)專業(yè)的是溝通業(yè)主關(guān)系，做好與業(yè)主的溝通，所以物業(yè)沒有必要在自營、聯(lián)營和外包上分精力；不管哪種方式只要創(chuàng)造利潤。〕物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共2頁，當(dāng)前為第2頁。3〕物業(yè)部門還是全員做多種經(jīng)營——物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共2頁，當(dāng)前為第2頁?！查_發(fā)社區(qū)資源有很多途徑，從物業(yè)角度開場就是看好物業(yè)的人力資源，沒有全員的營銷，物業(yè)的優(yōu)勢就會減弱甚至被無視；所以，真正的多種經(jīng)營必是全員經(jīng)營。〕4〕建管一體的物業(yè)社區(qū)有沒必要做多種經(jīng)營——〔除非開發(fā)商一直養(yǎng)活物業(yè)······〕5〕收取商家的進(jìn)場費(fèi)、管理費(fèi)、廣告費(fèi)就是多種經(jīng)營——〔真正的多種經(jīng)營是立足業(yè)主的真正需求開展起來的，不符合業(yè)主需求利益的一切經(jīng)營行為是不能持久的，不持久的做法不符合物業(yè)公司的真正利益；〕P2.2具體操作類誤區(qū)1〕多種經(jīng)營能有多大收益，特別是小物業(yè)小社區(qū)——〔盈利能力強(qiáng)的物業(yè)是整合物業(yè)行業(yè)的主力軍，做好多種經(jīng)營是盈利的最好方法，小物業(yè)更要重視；〕2〕物業(yè)能做好多種經(jīng)營么——〔物業(yè)開展多種經(jīng)營是開發(fā)社區(qū)資源的最好方式，當(dāng)然要充分利用自己的優(yōu)勢，躲避自己的劣勢，充分借力打力，借勢造勢，做到企業(yè)開展的核心利潤；〕3〕物業(yè)沒資金做多種經(jīng)營怎么辦——〔物業(yè)的多種經(jīng)營實(shí)際就是對業(yè)主的增值效勞，做好一個穩(wěn)定一個，在沒有做出模式之前主要是借力借勢開展，如商家、平臺等，資金壓力根本轉(zhuǎn)移給了其他方〕；物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共3頁，當(dāng)前為第3頁。4〕物業(yè)沒人做多種經(jīng)營怎么辦——物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共3頁，當(dāng)前為第3頁?！参飿I(yè)不是沒人做多種經(jīng)營，而是沒安排人做多種經(jīng)營，物業(yè)人力資源開展要求的是集約化管理與多種經(jīng)營互相促進(jìn)；〕5〕物業(yè)做多種經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)在哪里——(業(yè)主滿意度來源于物業(yè)的效勞把關(guān)，始終以業(yè)主的需求為己任提供效勞，才能保障業(yè)主的滿意度；但凡經(jīng)營就會有風(fēng)險(xiǎn)。)6.物業(yè)沒資源，沒法做多種經(jīng)營——(這里說的資源主要是業(yè)主消費(fèi)需求資源，這個是物業(yè)行業(yè)獨(dú)一無二的優(yōu)勢，誰跟消費(fèi)者最接近，誰將擁有開發(fā)消費(fèi)者資源的優(yōu)勢；人氣是最大的資源；)P2.3消極等待的誤區(qū)1〕物業(yè)多種經(jīng)營與社區(qū)電子商務(wù)區(qū)別——(不同的宣傳溝通方式適合不同的有需求需要的業(yè)主，銷售是講究概率的，為了概率的有效性和高效性，選擇不同的宣傳促銷方式；社區(qū)電子商務(wù)是物業(yè)多種經(jīng)營的一種方式)。2〕開展多種經(jīng)營與業(yè)主的利益沖突不——(真正的物業(yè)多種經(jīng)營是立足于業(yè)主的真正需求的；滿足了業(yè)主的需求，不但不與業(yè)主利益沖突，而且還能促進(jìn)與業(yè)主的關(guān)系，培養(yǎng)業(yè)主的忠誠度)3〕物業(yè)費(fèi)漲上去了，沒必要開展多種經(jīng)營了——物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共4頁，當(dāng)前為第4頁?！膊煌耆揽渴袌鲎园l(fā)調(diào)節(jié)，所以物業(yè)費(fèi)漲幅與物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)會有偏離；物業(yè)企業(yè)還只能依托自身優(yōu)勢——最接近業(yè)主消費(fèi)需求，開發(fā)和獲利于這個優(yōu)勢，那就是開展多種經(jīng)營。〕物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共4頁，當(dāng)前為第4頁。4〕社區(qū)配套建立跟不上，多種經(jīng)營不好做——〔國家的社區(qū)基層行政建立緩慢跟不上社區(qū)開展速度，造成了社區(qū)管理效勞空白，使其自動趨向于市場化開展，這對于物業(yè)企業(yè)是個極好的開展時(shí)機(jī)，缺失意味著機(jī)遇，機(jī)遇意味著挑戰(zhàn)，物業(yè)企業(yè)將依托多種經(jīng)營開展成為一個真正的行業(yè)。〕P3物業(yè)企業(yè)的唯一出路——必須開展多種經(jīng)營P3.1物業(yè)守著的聚寶盤是什么1〕社區(qū)集中化是我國城鎮(zhèn)開展的主要特色2〕看得見的和看不見的社區(qū)設(shè)施資源3〕年消費(fèi)總額近百億的人氣資源—社區(qū)業(yè)主4〕10萬面積的小區(qū)物業(yè)經(jīng)理===一個鎮(zhèn)長P3.2物業(yè)的出路在哪里1〕物業(yè)費(fèi)收繳率和物業(yè)費(fèi)國家定價(jià)都上不去2〕開發(fā)商和政府不是慈善家，90住宅物業(yè)虧損3〕物業(yè)守著具有強(qiáng)大消費(fèi)需求的業(yè)主資源4〕開展對業(yè)主的增值效勞，謀求綜合利潤鏈條物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共5頁，當(dāng)前為第5頁。P3.3什么是物業(yè)的多種經(jīng)營物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共5頁，當(dāng)前為第5頁。1、利用所效勞樓宇及業(yè)主資源，獲取附加利潤2、多種經(jīng)營的核心是立足業(yè)主需求、創(chuàng)造利潤3、多種經(jīng)營的前提是依托業(yè)主資源和自身優(yōu)勢4、物業(yè)多種經(jīng)營不能是單純的外包、承包P3.4物業(yè)為什么對多種經(jīng)營傷透了心1〕沒有系統(tǒng)的進(jìn)展多種經(jīng)營規(guī)劃2〕沒有明確的目標(biāo)，沒堅(jiān)持的信心3〕沒專業(yè)的指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)和科學(xué)的多種經(jīng)營理念4〕知難而退、因噎廢食P3.5多種經(jīng)營與傳統(tǒng)效勞的區(qū)別1〕前者是嘗試、探索；后者是傳承、完善2〕前者沒有藍(lán)圖借鑒，后者有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)3〕前者對后者有促進(jìn)、深化、升華作用4〕前者是未來，后者是過去P3.6多種經(jīng)營能帶來什么1〕是扭轉(zhuǎn)現(xiàn)存物業(yè)矛盾關(guān)系的轉(zhuǎn)折2〕為業(yè)主提供了更多更好的效勞3〕物業(yè)費(fèi)依賴性越來越低4〕創(chuàng)造了更多的利潤鏈，向企業(yè)產(chǎn)業(yè)化開展P3.7物業(yè)行業(yè)到了最關(guān)鍵的時(shí)候1〕政府對物業(yè)企業(yè)定位缺乏，先天發(fā)育不良物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共6頁，當(dāng)前為第6頁。2〕業(yè)主委員會與物業(yè)行業(yè)取舍難斷物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共6頁，當(dāng)前為第6頁。3〕保安、保潔、綠化等專業(yè)效勞公司的崛起4〕住宅物業(yè)90%以上虧損乃至撤盤P3.8正視物業(yè)自身的最大優(yōu)勢1〕與千百萬業(yè)主一線親密接觸2〕物業(yè)所有人員都可以參與經(jīng)營3〕物業(yè)開展多種經(jīng)營迎合業(yè)主的需求4〕適應(yīng)時(shí)代的需要，出師最有名P3.9物業(yè)將是最有開展前景的行業(yè)1〕物業(yè)的使命是效勞好千百萬社區(qū)業(yè)主2〕開發(fā)商是一次收益，物業(yè)是永久3〕物業(yè)將會是產(chǎn)業(yè)化綜合開展行業(yè)4〕物業(yè)將是社會最大量的效勞行業(yè)P3.10物業(yè)能做好多種經(jīng)營1〕局部樓盤、社區(qū)、工程利潤已經(jīng)可觀2〕十年實(shí)踐，專業(yè)類指導(dǎo)人才涌現(xiàn)3〕行業(yè)前景展現(xiàn)，大量資金注入4〕自身開展，成熟的行規(guī)促進(jìn)政府立法保障P4.物業(yè)企業(yè)的唯一出路——怎樣開展多種經(jīng)營P4.1制定科學(xué)的多種經(jīng)營總體規(guī)劃物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共7頁，當(dāng)前為第7頁。1)便于提煉自身新型效勞理念物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共7頁，當(dāng)前為第7頁。2)是物業(yè)企業(yè)重新具備信心的核心3)能指導(dǎo)目標(biāo)、團(tuán)隊(duì)、監(jiān)管體系確實(shí)立4)是良性開展多種經(jīng)營的前提與保障P4.2如何制定經(jīng)營總體規(guī)劃1)調(diào)研自身優(yōu)勢資源，開發(fā)相關(guān)效勞工程2)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人要有居安思危經(jīng)營意識3)建立新型的物業(yè)企業(yè)經(jīng)營理念4)當(dāng)做物業(yè)企業(yè)的一件大事來做P4.3如何處理與業(yè)主的經(jīng)營利益關(guān)系1)做到讓業(yè)主從依賴到信賴物業(yè)的效勞2)重視社區(qū)文化建立，精神需求回報(bào)業(yè)主3)敏感類收入回報(bào)業(yè)主，轉(zhuǎn)化鋒利矛盾4)一榮俱榮，一損俱損引起業(yè)主共鳴P4.4物業(yè)如何處理好與商家的關(guān)系1)前期商家是多種經(jīng)營的效勞主體2)協(xié)調(diào)好與商家的權(quán)利義務(wù)，建立保障3)物業(yè)學(xué)習(xí)商家，打造綜合物業(yè)型效勞人才4)對商家效勞要有控制的引進(jìn)P4.5對業(yè)主的無償效勞工程介紹1)各類信息、便民咨詢類效勞工程2)堅(jiān)持不懈開展好社區(qū)公益文化體育活動物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共8頁，當(dāng)前為第8頁。3)深度化細(xì)節(jié)效勞工程的開展物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共8頁，當(dāng)前為第8頁。4)大力包裝宣傳，引得社會〔區(qū)〕共鳴P4.6對業(yè)主的有償效勞工程介紹1)轉(zhuǎn)化商家為收入主體，防止成為敏感利潤2)效勞業(yè)主，多在方便，少在讓利上作文章3)控制業(yè)主期望值，科學(xué)管理效勞承諾4)嚴(yán)密輔助與無償效勞工程之后，開展P4.7物業(yè)企業(yè)自身團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營1)如何打造有經(jīng)營總體規(guī)劃意識的高層團(tuán)隊(duì)2)打造具備多種經(jīng)營管理能力的中層團(tuán)隊(duì)3)打造具備多種經(jīng)營執(zhí)行力的基層團(tuán)隊(duì)4)多種經(jīng)營團(tuán)隊(duì)不是孤立的、下屬的5)物業(yè)企業(yè)自身團(tuán)隊(duì)是開發(fā)社區(qū)的最大優(yōu)勢P4.8外包？聯(lián)營還是自營？1)自營是目的，打造綜合效勞型物業(yè)企業(yè)2)外包，聯(lián)營只是鍛煉自身經(jīng)營隊(duì)伍的過程P4.9沒有溝通調(diào)研就沒有多種經(jīng)營1)溝通調(diào)研業(yè)主需求、自身優(yōu)勢、劣勢2)溝通調(diào)研是制定總體規(guī)劃的唯一依據(jù)3)調(diào)研過程也是企業(yè)舊觀念的覺醒過程4)建立維護(hù)有效的、強(qiáng)大的溝通渠道P4.10如何執(zhí)行總體規(guī)劃物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共9頁，當(dāng)前為第9頁。1)總體規(guī)劃最先只能是企業(yè)的方向標(biāo)物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共9頁，當(dāng)前為第9頁。2)規(guī)劃將隨著各項(xiàng)效勞的開展不斷完善3)規(guī)劃核心是以點(diǎn)帶線、以線帶面乃至立體4)多種經(jīng)營是個多業(yè)綜合體，任重道遠(yuǎn)P5物業(yè)企業(yè)的唯一出路---多種經(jīng)營工程介紹P5.1社區(qū)廣告資源開發(fā)經(jīng)營工程1)現(xiàn)有的廣告和潛在的廣告開發(fā)規(guī)和管理2)是對廣告商的規(guī)管理控制3)所有廣告半公益化監(jiān)視與管理4)從出租到自營，從分杯羹到獨(dú)占的過渡P5.2寫字樓業(yè)主需求開發(fā)工程1)從滿足業(yè)主的第一個商務(wù)需求開場2)效勞時(shí)間滿足于正常工作日3)公司類效勞需求與個人類效勞需求的區(qū)別4)商務(wù)活動的往來促進(jìn)效勞的擴(kuò)散化P5.3住宅小區(qū)業(yè)主需求開發(fā)工程1)從滿足業(yè)主的第一個日常生活需求開場2)效勞時(shí)間剛好與寫字樓錯開3)效勞工程比擬穩(wěn)定，更容易培養(yǎng)忠誠度4)杜絕任何一個失去效勞任何業(yè)主的時(shí)機(jī)物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共10頁，當(dāng)前為第10頁。P5.4業(yè)主旅游需求開發(fā)工程物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共10頁，當(dāng)前為第10頁。1)打造最易獲取業(yè)主認(rèn)可、溝通的效勞工程2)打造不同于旅行社與驢友的新旅游模式3)在旅游效勞過程中賦予其他效勞工程4)旅游過程中最有效的幾種溝通方式P5.5業(yè)主汽車需求開發(fā)工程1)從買、玩、修、保、養(yǎng)車開場2)做好自駕游平臺，開展汽車俱樂部3)在業(yè)主方便用車上做足文章4)完善準(zhǔn)確檔案庫，引進(jìn)其他高消費(fèi)效勞工程P5.6業(yè)主物流配送需求開發(fā)工程1)呼叫軟件系統(tǒng)的嘗試到完善2)承諾一個做好一個堅(jiān)持一個3)小團(tuán)購大配送式家庭效勞中心模式4)客服平臺與收費(fèi)、配送一體化模式P5.7社區(qū)文化體育公益活動需求工程1)溝通業(yè)主鄰里、打造和諧社區(qū)的最好時(shí)機(jī)2)政府、商家、業(yè)主、物業(yè)少一不可3)高標(biāo)準(zhǔn)包裝推廣每次活動，重意義輕庸俗4)公益的、業(yè)主的、難忘的、每次活動5)公示化社區(qū)系列的統(tǒng)籌化的活動安排P5.8社區(qū)會所及出租類工程物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共11頁，當(dāng)前為第11頁。1)永遠(yuǎn)輔助與物業(yè)效勞業(yè)主的任何效勞工程物業(yè)多種經(jīng)營工作手冊全文共11頁，當(dāng)前為第11頁。2)自身利益隨時(shí)要與業(yè)主利益保持統(tǒng)一P5.9業(yè)主家政類需求工程開發(fā)1)生活無大事，效勞無小事2)把每件事的解決方法都做到業(yè)主嘴之前3)打造完整的效勞、回訪、再效勞監(jiān)視機(jī)制4)效勞標(biāo)準(zhǔn)來源于業(yè)主并付諸于業(yè)主P5.10經(jīng)營工程設(shè)計(jì)運(yùn)作原那么1)溝通調(diào)研是經(jīng)營工程做得好壞的寶鑒鏡2)適合的才是最好的，系統(tǒng)的碉堡戰(zhàn)術(shù)3)借力打力，時(shí)刻借助商家、政府的力量4)低調(diào)開展工程，高調(diào)宣傳工程成效P6可開展的經(jīng)營工程介紹〔61〕〔經(jīng)營方式：物業(yè)只拿提成〕P5.0選工程三原那么：C、可操作程度(分為易操作C1、可操作C2、難操作C3)L、綜合利潤空間(利潤大L1、利潤一般L2、利潤小L3)H、售后后遺癥(沒有后遺癥危險(xiǎn)H1、有可控的后遺癥H2、后遺癥大