投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)上市公司影響

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)上市公司影響【文章摘要】隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施和近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速升溫，公允價(jià)值計(jì)量被社會(huì)廣泛關(guān)注，本文從五個(gè)方面分析采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，總結(jié)得出公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)長期發(fā)展更有好處，值得推廣?！娟P(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；影響財(cái)政部在2007年實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式做出了重大改革，將對(duì)其后續(xù)計(jì)量引入公允價(jià)值模式，這對(duì)更準(zhǔn)確地計(jì)量投資性房地產(chǎn)，更好地提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性有著重要意義。近年來，世界許多國家都加大了對(duì)公允價(jià)值的研究和利用，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等都紛紛采用公允價(jià)值計(jì)量模式作為主要的計(jì)量手段。財(cái)政部這一舉措更好地將我國會(huì)計(jì)政策與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨于一致。新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則把以賺取租金或獲得資本增值為目的的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出，以投資性房地產(chǎn)這一資產(chǎn)科目來反映，顯著地增強(qiáng)了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。最近幾年在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的環(huán)境下，采2用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)產(chǎn)生利好影響。但根據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，2007年630家擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量的只有18家，2008年這個(gè)數(shù)字分別是690和20，2009年為772和25?？偟膩碚f，我國大部分上市公司還沒有很看重公允價(jià)值計(jì)量模式。那么采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)對(duì)企業(yè)有哪些影響呢？第一、公允客觀反映企業(yè)計(jì)量時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。在2006年頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之前時(shí)，投資性房地產(chǎn)主要是以固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)來表達(dá)的，那時(shí)以歷史成本計(jì)量數(shù)年所計(jì)提的折舊或攤銷都會(huì)使投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相差甚遠(yuǎn)。并且這些年房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值很可能遠(yuǎn)高于賬面價(jià)值，這樣會(huì)造成這筆資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值受到嚴(yán)重低估，影響投資者決策。在2006年頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施以后，投資性房地產(chǎn)可以用公允價(jià)值來計(jì)量，這一價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值較為貼近，更有利于報(bào)表使用者掌握企業(yè)該資產(chǎn)的實(shí)際情況。第二、改善企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)，所有者權(quán)益有所增加，提高了利潤水平，增強(qiáng)了企業(yè)融資能力。在轉(zhuǎn)換成公允價(jià)值模式的當(dāng)年，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整，調(diào)整其資本公積、盈余公積和未分配利潤。在房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)節(jié)攀升的背景下，計(jì)量模式變?yōu)楣蕛r(jià)值模式后，3很多企業(yè)也因此降低了負(fù)債比例，高資產(chǎn)負(fù)債率得以下降，所有者權(quán)益在短期內(nèi)迅速增加，優(yōu)化了資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。這種模式不再對(duì)資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，使企業(yè)的費(fèi)用減少，投資性房地產(chǎn)的出租成本下降，從而提升了企業(yè)的利潤水平。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)額大，目前房地產(chǎn)企業(yè)大多采用銀行貸款的方式來融資，但是國家為減小信貸風(fēng)險(xiǎn)提高了房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款的門檻，造成很多企業(yè)融資困難。若企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，資產(chǎn)負(fù)債率得以降低，資產(chǎn)的計(jì)量更加貼近實(shí)際，提高了企業(yè)的信譽(yù)，對(duì)企業(yè)的融資能力也有利好影響。第三、增加了企業(yè)經(jīng)營和管理的不穩(wěn)定性。近年來房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動(dòng)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生較大變化，所導(dǎo)致的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入企業(yè)的損益，這使得企業(yè)經(jīng)營業(yè)績有很大的不穩(wěn)定性。當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值模式后，持有較多投資性房地產(chǎn)的上市公司，其業(yè)績將會(huì)更多地受市場(chǎng)價(jià)格變化的影響，這將有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不善的問題或優(yōu)秀管理的優(yōu)勢(shì)，這對(duì)于企業(yè)經(jīng)營和管理的提升無法起到很好的效果。第四、對(duì)企業(yè)所得稅產(chǎn)生影響并導(dǎo)致凈利潤的增減變化。公允價(jià)值變動(dòng)在確認(rèn)時(shí)被計(jì)入損益，收益部分被確認(rèn)為利潤，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)損益屬于未實(shí)現(xiàn)的利得或損失，不作為所得稅應(yīng)納稅額的基數(shù)，不會(huì)影響當(dāng)4期的企業(yè)所得稅。企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，該資產(chǎn)不再計(jì)提折舊，按照稅法規(guī)定可以將折舊額稅前抵扣，因此在市價(jià)上漲時(shí)將產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，而在市價(jià)下跌時(shí)會(huì)產(chǎn)生可抵扣暫時(shí)性差異。這兩項(xiàng)差異將會(huì)產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債或遞延所得稅資產(chǎn)，這雖然不影響當(dāng)期所得稅，但會(huì)影響所得稅費(fèi)用，導(dǎo)致凈利潤的增減。第五、間接影響企業(yè)未來的現(xiàn)金流。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量改變計(jì)量模式只是會(huì)計(jì)政策變更，產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益也只是企業(yè)未實(shí)行的利得或損失，不會(huì)產(chǎn)生企業(yè)當(dāng)期現(xiàn)金流量的增減。但是通過改變這種計(jì)量模式，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)卻能得到很大程度的改善，企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流都將會(huì)有較大提升，所以公允價(jià)值計(jì)量可以改變企業(yè)未來的現(xiàn)金流。使用公允價(jià)值模式并不會(huì)改變企業(yè)的價(jià)值，只是把企業(yè)的價(jià)值顯性化，更好地體現(xiàn)了企業(yè)的真實(shí)資產(chǎn)和核心盈利能力?？偟膩碚f，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量選用公允價(jià)值模式會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍較為火爆的今天。企業(yè)這一會(huì)計(jì)政策變更造成的最主要影響是使資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整得更為合理，凈資產(chǎn)和凈利潤都有所增加，對(duì)企業(yè)融資能力的提升有積極意義，有利于企業(yè)的長期發(fā)展。在企業(yè)使用成本模式計(jì)量時(shí)，資產(chǎn)的收益集中體現(xiàn)在最終的處置階段，會(huì)對(duì)企業(yè)利潤產(chǎn)生短期大幅度波動(dòng)；而企業(yè)采用公5允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值平均地體現(xiàn)在每一個(gè)會(huì)計(jì)期間，有利于投資者更好地做出合理的中長期投資。所以，企業(yè)在投資性房地產(chǎn)計(jì)量方式上選擇公允價(jià)值模式會(huì)對(duì)企業(yè)的長期發(fā)展更有好處，我國也應(yīng)更多地推廣公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)上的應(yīng)用?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】[1]張鳴.投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式選擇的影響研究[J].會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)，2010（2）：19-22[2]李國軍.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公