企業(yè)存量土地管理、看

土地資產(chǎn)是企業(yè)總資產(chǎn)的重要組成部分，中石化集團作為國有大型企業(yè)，擁有的存量土地量大面廣，土地現(xiàn)狀類型復雜，土地資產(chǎn)價值量巨大。因此，選擇合適的土地處置方式，依法處置存量土地，提高土地利用率，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，以達到提高企業(yè)效益的戰(zhàn)略目標。土地有償使用制度改革30年的歷程20022006土地有償使用制度的建立，以協(xié)議出讓方式為主11號令--經(jīng)營性土地實行招拍掛方式進行交易831大限，結(jié)束了經(jīng)營性用地協(xié)議出讓的用地方式31號文--工業(yè)用地實行招拍掛方式出讓物權法，我國土地供應全面采用招拍掛方式出讓●2004

2007

2009●

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●1987

1992●深圳首宗土

1988地招拍掛《憲法》增加了“土地的使用權可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的條文一、 存量土地的類型企業(yè)存量土地的范圍存量土地的類型1、企業(yè)存量土地的范圍存量土地廣義上講是泛指城鄉(xiāng)建設已占有或使用的土地，狹義上講是指現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設用地范圍內(nèi)的土地，即具有生產(chǎn)能力開發(fā)利用潛力的現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設用地。2、存量土地的類型這里所講的存量土地的類型主要是從土地的初始取得方式來講的。原始土地權屬劃撥符合《劃撥目錄》保留劃撥符合條件經(jīng)申請批準后保留劃撥五年有償方式出讓租賃作價出資授權經(jīng)營初始處置方式二、存量土地的處置方式這里所講的存量土地的處置方式是指在完成土地的初始處置后，企業(yè)根據(jù)經(jīng)營發(fā)展的需要，對土地進行再處置的方式。存量土地的處置方式產(chǎn)權變更劃撥轉(zhuǎn)出讓國家收儲抵

租押

賃再

.開

.發(fā)

.變更權屬轉(zhuǎn)讓作

內(nèi)價

部出

劃資

轉(zhuǎn)改

轉(zhuǎn)制

讓現(xiàn)

現(xiàn)

直狀

狀

接經(jīng)

收

入營

儲

市劃撥土地收儲有償使用土地的收儲出讓授權經(jīng)營三、案例1、土地權屬的科學規(guī)范管理是企業(yè)可持續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的基礎償處置的前提下進行，國有企業(yè)還要受到國有資產(chǎn)管理政策的約束。轉(zhuǎn)讓土地須經(jīng)國資委、產(chǎn)權所等處置授權批準。3、內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)查的產(chǎn)權變更4、作價出資行為對土地價值應有遠期價值評估和當期價值評估的比較。5.土地收儲政策拆遷資產(chǎn)補償(剛性)收儲補償總額相關經(jīng)濟損失補償(彈性)6.積極主動盤活資產(chǎn)的處置可開發(fā)與不可開發(fā)的土地土地收儲與土地入市相結(jié)合，在合規(guī)合法的前提下，穩(wěn)健的嘗試與二級市場的聯(lián)動。底限是土地入市底價。根據(jù)企業(yè)的人力、財力及社會資源實力謹慎參與二級市場的開發(fā)和利益分配。小結(jié)：土地經(jīng)初始處置后，企業(yè)對國有土地資產(chǎn)在生產(chǎn)、經(jīng)營過程中因處置方式不同，對土地資產(chǎn)進行再處置的權力和對土地資產(chǎn)承擔的保值、增值和經(jīng)營管理的責任更為嚴肅和明確。四、土地處置的程序與關鍵環(huán)節(jié)擬定土地使用權處置方案是關鍵根據(jù)方案落實實施---動態(tài)調(diào)整評估是方案實施過程的落實手段。評估包括審批評估、備案評估及咨詢評估等多種情況。五、影響選擇土地處置方式的因素硬件---土地利用的現(xiàn)狀條件軟件---企業(yè)軟實力指導思想其他因素土地區(qū)位因素：包括地理位置、氣候等因素；土地權屬性質(zhì)：有出讓土地、劃撥土地和國有租賃土地，此外還有空轉(zhuǎn)土地；土地用途：既有工業(yè)用地，還有商業(yè)用地、辦公用地、綜合用地、市政設施用地、住宅用地等；1.硬件---土地利用的現(xiàn)狀條件2、軟件---企業(yè)軟實力企業(yè)軟實力是相對于企業(yè)設備、廠房、資本、經(jīng)濟規(guī)模等以物化形式存在的硬實力而言，而以企業(yè)組織模式、行為規(guī)范、價值理念、科技實力、管理能力、品牌商譽、企業(yè)文化、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境和諧指數(shù)所構(gòu)成的影響企業(yè)發(fā)展的長期性、基礎性和戰(zhàn)略性的要素。軟件---企業(yè)軟實力團隊和諧人才儲備領導階層的意志團隊和諧在企業(yè)內(nèi)部，軟實力主要表現(xiàn)為企

業(yè)文化具有較強凝聚力，創(chuàng)新機制健全

并能保證創(chuàng)新激情不衰減，組織運轉(zhuǎn)高

效并具有自我完善功能，團隊目標統(tǒng)一，人事關系和諧、政通人和、和諧共進。人才儲備人才是企業(yè)軟實力的集中體現(xiàn)。擁

有人才，就擁有了實現(xiàn)既定目標的條件；人才與目標條件相結(jié)合，會產(chǎn)生幾何數(shù)

值倍增優(yōu)勢。3、指導思想企業(yè)的指導思想作為一種導向、觀念，會影響企業(yè)的基本經(jīng)營管理，貫穿整過程。宏觀因素微觀因素宏觀因素

如國家、政府的宏觀政策、法律、法規(guī)等；

深入貫徹落實科學發(fā)展觀，建設資源節(jié)約型社會，節(jié)約集約利用土地；微觀因素

如企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)營管理目標等；4、其他因素如相關的稅收政策，企業(yè)的資產(chǎn)、資本結(jié)構(gòu)，負債情況等。使用時，直接刪除本頁！精品課件，你值得擁