新型城鎮(zhèn)化綜合體規(guī)劃與可行性研發(fā)v11

新型城鎮(zhèn)化綜合體模式規(guī)劃和可行性論證（V1版）研究目錄研究目錄什么是城市綜合體？定義一：城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發(fā)展本質(zhì)，把城市功能與城市發(fā)展之間的內(nèi)在邏輯通過城市建筑實(shí)體與城市空間有機(jī)結(jié)合的一種城市實(shí)體，利用建筑空間復(fù)合化、集約化和開放化，滿足城市的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存、相互助益的空間能動(dòng)關(guān)系，從而形成多功能，高效率的經(jīng)濟(jì)聚集體。定義二：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。酒店功能、寫字樓及購物中心功能是最基本的組合。城市綜合體意味著：衡量標(biāo)準(zhǔn)是否是一個(gè)社會的多生態(tài)系統(tǒng)，是否具有高效集約的特點(diǎn)。國際通行生活模板體系；成為高品質(zhì)城市生活的一種標(biāo)志。什么是城鎮(zhèn)綜合體？什么是新型城鎮(zhèn)化:新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化的核心在于不以犧牲農(nóng)業(yè)和糧食、生態(tài)和環(huán)境為代價(jià)，著眼農(nóng)民，涵蓋農(nóng)村，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化和公共服務(wù)均等化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共同富裕。城鎮(zhèn)綜合體的定義：有別于城市綜合體，不是專業(yè)市場，更非社區(qū)商業(yè)，是為了改變城鎮(zhèn)原有商業(yè)散、亂、差的低端形象，滿足城市居民生活與文化需要，集餐飲、娛樂、休閑、演藝、購物、賓館等多種功能于一體的新型商業(yè)平臺。城市綜合體新型城鎮(zhèn)化研究目錄一、城市綜合體的發(fā)展歷程與現(xiàn)狀18世紀(jì)60年代英國工業(yè)革命，農(nóng)民進(jìn)城19世紀(jì)20年代功能主義及美學(xué)機(jī)械原理為基礎(chǔ)的城市理論，城市功能理論1945年二戰(zhàn)后，發(fā)達(dá)國家城市化率達(dá)60%1960年，社區(qū)理論延生，替代鄰里單位模式；1970年，第三次科技革命，知識密集型生產(chǎn)替代體力密集型生產(chǎn)世界城市綜合體發(fā)展過程《中國城市經(jīng)濟(jì)》2011年第01期世界上首個(gè)城市綜合體——法國拉德芳斯（La

Defense）。它修建于上世紀(jì)50年代人均GDP與綜合體需求的關(guān)系中國商業(yè)地產(chǎn)20年的發(fā)展進(jìn)程國務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測，未來十年我國城鎮(zhèn)化率的年均增加率0.8~1%，到2020年，我國的城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)在55~56%。中國城市人口每提高1%，可拉動(dòng)GDP增長1.5%。在未來10年，中國城鎮(zhèn)化率年均提高約0.9%，每年新增城市人口1300-1800萬。整個(gè)英國的城鎮(zhèn)化速度相對來說是比較平緩的曲線，它與重大工業(yè)革命的結(jié)點(diǎn)是相匹配的。從20%—80%的階段是基本上用了100年的時(shí)間，平均的速度在0.4%，韓國和日本的分析，韓國和日本它實(shí)際上從20%—80%的階段，可以看到它速度明顯地加速。比如說韓國在達(dá)到了2%的速度，而其他的國家在1%—1.5%。日本可以看出來它的曲線更為陡峭，最高速度發(fā)展的時(shí)候在1951—1955年的時(shí)候達(dá)到3.8%！在中國的城市報(bào)告里面未來的城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，每一個(gè)1.1%點(diǎn)，這是一個(gè)非常大的人口。人數(shù)每年是1300萬的數(shù)量，1300萬是不是都具有消費(fèi)力這是一個(gè)問號？城鎮(zhèn)化率的一組數(shù)據(jù)根據(jù)國際上多年的一個(gè)發(fā)展和分析，人均GDP一萬美元的時(shí)候進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期。中國群眾的GDP增長大概是6000美金，而上海、天津、北京人均GDP到13000美金左右。主要的城市比如說遼寧、江蘇、浙江、廣東它的人率GDP都到7000美元左右。無論是人均還是GDP來看，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)比較好的機(jī)遇期也是一個(gè)發(fā)展期。人均GDP與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)品代系第一代第二代第三代產(chǎn)品品種商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、開發(fā)區(qū)及CBD規(guī)模5萬方15萬方40-80萬方業(yè)態(tài)購物能組合購物功能組合24小時(shí)不夜城+集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個(gè)盒子式組合式綜合體，盒子+街區(qū)+高層組合案例長沙、南昌、青島沈陽、天津?qū)幉?、上海、北京、成都、無錫、蘇州、包頭、天津、呼爾浩特、濟(jì)南、重慶、唐山、西安、大連、沈陽城市綜合體在中國標(biāo)桿實(shí)踐——萬達(dá)廣場三代歷程（2000年至今）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)主要在準(zhǔn)二線城市起步，第三代產(chǎn)品對一二線城市進(jìn)行覆蓋！2000-2003年2003-2004年2003-2004年過去的五年，商業(yè)地產(chǎn)以年32%復(fù)合增長的速度增長，行業(yè)投資回報(bào)率在10%左右收入情況2007年萬達(dá)集團(tuán)的營業(yè)收入

200

多億元；2008年約為

220

億左右；2009年實(shí)現(xiàn)

300

億元的銷售，凈利潤超過

45

億元2011年**銷售額，凈利潤**億元利潤率情況萬達(dá)的土地成本較低，城市綜合體項(xiàng)目的定價(jià)較高，第三代萬達(dá)廣場項(xiàng)目的凈投資回報(bào)率高于

15%的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在持有型物業(yè)的回報(bào)率上，據(jù)萬達(dá)自身對外宣稱，如果全部出租，商業(yè)廣場項(xiàng)目的投資回報(bào)率在

15%左右，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率在8%-10%左右。萬達(dá)多出5%的部分，應(yīng)來自于萬達(dá)的商業(yè)模式和成本控制能力。標(biāo)桿企業(yè)：萬達(dá)年復(fù)合增長率為32%單位：萬平米城市綜合體在中國市場興起的背景是城市化進(jìn)程下政府主導(dǎo)（代表民眾）對城市價(jià)值提升的需求2009房地產(chǎn)行業(yè)逆勢而為，形成了急轉(zhuǎn)向上的行情中央政府的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松的貨幣政策支持了房地產(chǎn)市場回暖地方政府房地產(chǎn)政策也起了積極的作用政府主動(dòng)及主導(dǎo)型的房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整第五階段調(diào)控與轉(zhuǎn)折20082

0

12提高二次房貸首付款比例至40%嚴(yán)格土地出讓金繳納更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策出臺限購政策嚴(yán)防房價(jià)過快上漲2010

2011多個(gè)城市出臺房屋限購細(xì)則政府目標(biāo)：傳統(tǒng)住宅發(fā)展受政府管制！城市發(fā)展進(jìn)程：中國正進(jìn)入城市化進(jìn)程加速發(fā)展階段！城市綜合體的興起客戶價(jià)值：通過城市價(jià)值創(chuàng)造，提升城市生活品質(zhì)，能實(shí)現(xiàn)多方利益的共贏的城市構(gòu)建模式城市綜合體具有集約共享屬性，通過對信息、金融、功能、人流、管理、資源的集約共享，實(shí)現(xiàn)“資源共生、聚合增值”，從而提升城市價(jià)值（包括地段價(jià)值、環(huán)境價(jià)值、人文價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、商務(wù)價(jià)值、住宅價(jià)值等），從而相關(guān)方獲得共贏（包括政府、開發(fā)方、運(yùn)營方、消費(fèi)者、城市居民等）城市綜合體的物業(yè)開發(fā)的相關(guān)要素– 按所處的位置分有：城市成熟中心區(qū)新中心區(qū)衛(wèi)星城的綜合體；按拿地的性質(zhì)分有：舊城改造

帶特定條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合體；按綜合體內(nèi)各物業(yè)比例分有：以商業(yè)為核心的綜合體以商務(wù)為核心的綜合體商業(yè)商務(wù)雙核心綜合體一般住宅綜合體；– 按綜合體配套的優(yōu)勢分有：地鐵概念綜合體CBD概念綜合體產(chǎn)業(yè)概念的綜合體主要因素商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心★★★★★★★★★★商務(wù)中心區(qū)★★★★

★★★★★★觀光區(qū)域★★★★★

★★

★★環(huán)境資源擁有自然資源———— ——★★★★★

★★擁有產(chǎn)業(yè)資源★★★★

★★★★★★通達(dá)性強(qiáng)★★

★★★★

★★★★★★人流量大★★

★★——★★——★代表擬合度城市綜合體各主要物業(yè)開發(fā)特點(diǎn)物業(yè)類型直接影響物業(yè)開發(fā)的因素商業(yè)本地消費(fèi)習(xí)慣、收入狀況酒店業(yè)旅游、商貿(mào)、會展寫字樓服務(wù)業(yè)（金融、保險(xiǎn)、咨詢等）、外資引入、科技研發(fā)公寓中小企業(yè)總量、長駐需求、投資住宅城市人均住房面積、消費(fèi)和階段、城市化水平、人口流動(dòng)、投資比例城市綜合體的物業(yè)開發(fā)的相關(guān)要素國內(nèi)外城市綜合體運(yùn)營特點(diǎn)中國城市等級的劃分分類城市（

地 ，.

濟(jì) ，.城市

）一線北京、上海、廣州、深圳準(zhǔn)一線天津二線強(qiáng)南京、武漢、沈陽、西安、成都、重慶、杭州、青島、大連、寧波城市綜二線中濟(jì)南、哈爾濱、長春、廈門、鄭州、長沙、福州、烏魯木齊、昆明、蘭州、蘇州、無錫合體二線弱南昌、貴陽、南寧、合肥、太原、石家莊、呼和浩特、準(zhǔn)二線佛山、東莞、唐山、煙臺、泉州、包頭三線強(qiáng)銀川、西寧、?？?、洛陽、南通、常州、徐州、濰坊、淄博、紹興、溫州、臺州、大慶、鞍山、中山、珠海、汕頭、吉林、柳州三線中拉薩、保定、邯鄲、秦皇島、滄州、鄂爾多斯、東營、威海、濟(jì)寧、臨沂、德州、濱州、泰安、湖州、嘉興、金華、泰州、鎮(zhèn)江、鹽城、揚(yáng)州、桂林、惠州、湛江、江門、茂名、株洲、岳陽、衡陽、寶雞、宜昌、襄樊、開封、許昌、平頂山、贛州、九江、蕪湖、綿陽、齊齊哈爾、牡丹江、撫順。三線弱本溪、丹東、遼陽、錦州、營口、承德、廊坊、邢臺、大同、榆林、延安、天水、克拉瑪依、喀什、石河子、南陽、濮陽、安陽、焦作、新鄉(xiāng)、日照、聊城、棗莊、蚌埠、淮南、馬鞍山、連云城港、鎮(zhèn)淮綜安、麗水、衢州、荊州、安慶、景德鎮(zhèn)、新余、湘潭、常德、郴州、漳州、清遠(yuǎn)、揭陽、梅州、肇慶、玉合林體、北海、德陽、宜賓、遵義、大理。城市等級人均占有商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)國際標(biāo)準(zhǔn)（世界發(fā)達(dá)國家城市）1.2平方米一線城市1平方米二線城市0.75平方米三線城市0.5平方米/new_7411.shtml重慶到2012年，我市人均商業(yè)設(shè)施面積將達(dá)到

1.78平方米成都目前有泡沫！2011年成都市立項(xiàng)和在建的城市綜合體已超過80個(gè)，總體量達(dá)千萬平二線米。由于2009-2011年商業(yè)用地供應(yīng)爆發(fā)式增長，未來2年，成都將有1000萬平米以上的商業(yè)項(xiàng)目入市！貴陽0.25平方米三線遵義不清楚行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 代表性城市的人均商業(yè)面積城等級 代表性城市 人均占有商業(yè)面積（參考）上海 2008年，2.3平方米一線深圳 2010年，1.38平方米不同城市，商業(yè)地產(chǎn)的增長的空間也有所不同注：1、評價(jià)商業(yè)地產(chǎn)是否過剩的唯一標(biāo)準(zhǔn)不是人均商業(yè)面積，而是商業(yè)地產(chǎn)是否能夠持續(xù)經(jīng)營和不斷升值。2、人均商業(yè)面積：即在單位營業(yè)時(shí)間內(nèi)（例如一天），同一平方米的商業(yè)面積會被多個(gè)不同顧客在一天內(nèi)的不同時(shí)間段內(nèi)共同占用過。居住標(biāo)準(zhǔn)人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)國家小康標(biāo)準(zhǔn)35平方米不同城市級別的城市綜合體的目標(biāo)客戶具有區(qū)域性特征城市等級一線城市二線城市三線（準(zhǔn)二線）城市城市代表北京（2007年）濟(jì)南（2007年）唐山(2007年）綜合體個(gè)案三里屯SOHO萬達(dá)·魏家莊項(xiàng)目萬達(dá)廣場商業(yè)目標(biāo)客戶煤礦主、鐵礦主北京地區(qū)專

業(yè)投資客群品牌營業(yè)類客戶商業(yè)人士、企業(yè)的中高層管理人員及投資人士礦主，能源業(yè)主

鋼材業(yè)主、國企高管寫字樓目標(biāo)客戶煤礦主、鐵礦主北京地區(qū)專

業(yè)投資客群本地主要從事第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)（通訊、建筑裝飾、咨詢、機(jī)械設(shè)備、醫(yī)療等）本地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)小公司，小投資客住宅目標(biāo)客戶高收入家庭：政府官員、影視明星、海外背景人士富足中年家庭：周邊區(qū)域高級政府公務(wù)員企業(yè)中高層管理人員私營業(yè)主以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈高收入者富足兩人世界及穩(wěn)健中年之家：市中區(qū)企業(yè)白領(lǐng)、科研教育工作者富足中年家庭：30——40歲之間，小太陽家庭或養(yǎng)老家庭，私企業(yè)主，國企高層穩(wěn)健中年之家：公務(wù)員、教師、大型鋼企中高層綜合體的收益方式——不同發(fā)展模式各物業(yè)類型存在不同的收益方式功能種類模式一：各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以住宅為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式模式三：以寫字樓為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式模式四：以酒店為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式模式五：以商業(yè)為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營------外包經(jīng)營外包經(jīng)營寫字樓銷售/出租銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場自行經(jīng)營/出租一般出租一般出租自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租公寓銷售/出租銷售銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和

影響，有可長期收益

的，也有可短期回收

資金的可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租

售情況的影響全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響二、城鎮(zhèn)綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀部分省市政府對城鎮(zhèn)綜合體的規(guī)劃現(xiàn)狀；城鎮(zhèn)綜合體的模式；上海市：綜合體的方向在國內(nèi)一線和二線大城市，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人口和資金不斷向中心城市集聚，由此便帶來了產(chǎn)業(yè)升級和功能拓展，中心城市輻射半徑不斷擴(kuò)展等特征，城市已經(jīng)進(jìn)入深度開發(fā)階段，因此，以“聚合與效率”為核心的城市綜合體，正日益成為中國城市發(fā)展的基本形式。在上海，未來三年，城市綜合體供應(yīng)將出現(xiàn)爆發(fā)性增長，每年有近450萬平方米供應(yīng)量，而增長的動(dòng)力主要來自于郊區(qū)新城的開發(fā)和交通樞紐的新建。相較過去三年，上海新興城區(qū)型和交通樞紐型城市綜合體的供應(yīng)面積將分別增長3倍和8倍，成為推動(dòng)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展具有方向性作用的指標(biāo)。圖：上海市未來三年城市綜合體增幅上海市建設(shè)城市綜合體的實(shí)踐說明，交通樞紐型城市綜合體的建設(shè)尤其值得關(guān)注。城市綜合體群四川正全力推動(dòng)“兩化”互動(dòng)發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化就是要以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、產(chǎn)城融合、宜業(yè)宜居、集約高效、環(huán)境友好為方向，構(gòu)建人口、經(jīng)濟(jì)、社會、資源與環(huán)境相協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)化格局。所以，快速發(fā)展起來的城市綜合體顯得至關(guān)重要。但當(dāng)前四川的城市綜合體從設(shè)計(jì)、運(yùn)營及使用等各方面均呈現(xiàn)出一些問題，有待進(jìn)一步改進(jìn)完善。通過對省內(nèi)外典型城市綜合體的實(shí)地調(diào)研，分析城市綜合體背后的設(shè)計(jì)規(guī)律，總結(jié)城市綜合體的發(fā)展方向及趨勢，為城市綜合體的進(jìn)一步發(fā)展提供依據(jù)與參考，為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌“兩化”互動(dòng)及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)保駕護(hù)航。土地高效集約利用，突破傳統(tǒng)束縛立體化發(fā)展鏈接城市公共交通，實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)體驗(yàn)傳承天府傳統(tǒng)文化，重塑人性化空間低碳環(huán)保，建設(shè)生態(tài)宜居城市發(fā)展社區(qū)綜合體，助力“新型城鎮(zhèn)化”建設(shè)四川?。喊l(fā)展社區(qū)"綜合體"助力"新型城鎮(zhèn)化"建設(shè)貴州省：100個(gè)城市綜合體提升城鎮(zhèn)化水平貴州省將貴陽市、貴安新區(qū)以及遵義市、六盤水市城區(qū)的城市綜合體建設(shè)作為重中之重，列為第一層級，其他市(州)政府所在地城區(qū)為第二層級，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣為第三層級，一般縣及具備條件的小城鎮(zhèn)為第四層級，第四層級按照城鎮(zhèn)綜合體理念進(jìn)行培育。城市綜合體建筑面積原則上第一層級15萬平方米以上，第二層級10萬平方米以上，第三層級5萬平方米以上，第四層級5萬平方米左右。城市綜合體中公寓式住宅建筑面積占總建筑面積的比例，原則上第一層級不超過25%、第二層級不超過35%、第三層級不超過40%、第四層級不超過50%。貴州省《促進(jìn)100個(gè)城市綜合體健康發(fā)展2013年工作方案》2009年7月濟(jì)南市流動(dòng)人口已經(jīng)達(dá)到160萬，2020年濟(jì)南市的人口將挑戰(zhàn)1000萬。

這么多的人口，帶來的商業(yè)地產(chǎn)需求量是巨大的，集購物、娛樂、休閑、社交、餐飲等功能于一體以滿足多種需要的購物中心的出現(xiàn)和發(fā)展成為一種必然。在2009年12月25日的經(jīng)濟(jì)工作會議上，濟(jì)南市明確提出要強(qiáng)力推進(jìn)城市綜合體建設(shè)。會上提出的16個(gè)城市綜合體項(xiàng)目是：奧體文博片區(qū)、長清高校科技園及園博園、恒隆廣場、萬達(dá)廣場、大地銳城、西客站片區(qū)、解放閣金融集聚區(qū)、齊魯外包城、

九曲片區(qū)、濼口片區(qū)、鵲山龍湖、LED示范小區(qū)、華山片區(qū)、華強(qiáng)電子商城以及魏家莊片區(qū)。16個(gè)城市綜合體總用地面積30多平方公里，總投資4000多億元，總建筑面積7000多萬平方米。在濟(jì)南市的大盤里，這16個(gè)城市綜合體要成為新區(qū)開發(fā)、老城提升和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的龍頭，成為省會發(fā)展的強(qiáng)大引擎。濟(jì)南市：深化城市綜合體發(fā)展布局規(guī)劃株洲神農(nóng)城以原有的炎帝廣場和天臺公園為核心，項(xiàng)目總占地3000畝，項(xiàng)目總投資超過100億元，是長株潭城市群“兩型”社會建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)中天易示范區(qū)的首個(gè)大規(guī)模城市開發(fā)項(xiàng)目。神農(nóng)城項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：神農(nóng)太陽城、神農(nóng)大劇院、神農(nóng)藝術(shù)中心、神農(nóng)塔、神農(nóng)壇、神農(nóng)湖等多個(gè)景觀項(xiàng)目，其中，神農(nóng)太陽城是神農(nóng)城的主要建筑與景觀，沿珠江路一側(cè)和神農(nóng)廣場外圍展開，總面積

超過50萬平方米，分百貨商城、家庭生活、運(yùn)動(dòng)潮流和兒童樂園四大主題，滿足消費(fèi)者吃、喝、玩、樂、購、賞等多元需求。建成后的神農(nóng)城，將成為中國的一個(gè)優(yōu)秀文化項(xiàng)目，神農(nóng)文化展示和傳播基地，全球華人炎帝景觀中心。成為長株潭地區(qū)的一個(gè)優(yōu)秀購物項(xiàng)目，市民休閑、購物、娛樂的首選區(qū)域，定位為目前國內(nèi)唯一的全智能化城市綜合體。湖南株洲市神農(nóng)城二、城鎮(zhèn)綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀部分省市政府對城鎮(zhèn)綜合體的推動(dòng)現(xiàn)狀；城鎮(zhèn)綜合體的模式；通過打造“文化旅游綜合體”來推動(dòng)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化進(jìn)程在國內(nèi)也已經(jīng)展開，萬達(dá)集團(tuán)在吉林依托長白山景區(qū)推出的“長白山國際度假區(qū)”、在遼寧大連依托金石灘國家景區(qū)規(guī)劃的“萬達(dá)大連金石國際度假區(qū)”就是個(gè)中代表。其中“萬達(dá)大連金石國際度假區(qū)”包括了文化娛樂、旅游度假、購物休閑等諸多配套規(guī)劃，勾勒出了一套完整的“文化旅游綜合體”。項(xiàng)目占地約9平方公里，總投資500億元，其中文化旅游內(nèi)容投資300億元。度假區(qū)由萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院負(fù)責(zé)整體規(guī)劃，并組織國內(nèi)外一流設(shè)計(jì)公司共同完成，項(xiàng)目分為影視產(chǎn)業(yè)園、主題公園、秀場、度假酒店區(qū)、商業(yè)中心、醫(yī)院、學(xué)校配套居住區(qū)等功能區(qū)。旅游度假區(qū)計(jì)劃于2011年上半年開工，2013年文化旅游項(xiàng)目建成開業(yè)。大連金石國際旅游度假區(qū)是金州新區(qū)成立后簽約落地的又一個(gè)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，也是中國規(guī)模較大的文化旅游項(xiàng)目?！八拈_工建設(shè)，對完善金州新區(qū)服務(wù)功能，填補(bǔ)大連文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空白，提升大連乃至遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，具有十分重要的意義?！蔽慕?jīng)旅游啟動(dòng)模式——吉林、大連：文化旅游綜合體哈爾濱50億打造幸福鎮(zhèn)衛(wèi)星城城市分流助力城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化是十八大以來社會的主旋律之一。而在城市周邊興建大型商貿(mào)綜合體是行之有效的

辦法。眾所周知，一個(gè)城區(qū)能否吸引人口流入

取決于其配套設(shè)施的完善程度以及出行的便利

程度。目前，哈爾濱大力興建地鐵以及三環(huán)橋，即是表現(xiàn)了將城市外延的發(fā)展意圖。鋪通了道

路后則需要加大周邊板塊的配套設(shè)施，以吸引

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口流入或城市人口分流。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，商貿(mào)綜合體不僅解決住房問題，還極大地解決

了購物、娛樂、休閑等問題。再加上繼續(xù)完善

的醫(yī)療、校區(qū)等配套設(shè)施，新的衛(wèi)星城躍然紙

上。新的衛(wèi)星城建設(shè)完成將極大緩解哈爾濱老

城區(qū)壓力，也可以加快外來人口完成農(nóng)轉(zhuǎn)城市

戶口的進(jìn)度，從而助力城鎮(zhèn)化建設(shè)政策的落實(shí)。哈爾濱籌建22大商貿(mào)綜合體名單商貿(mào)驅(qū)動(dòng)模式——哈爾濱：商貿(mào)綜合體發(fā)展社區(qū)綜合體，助力“新型城鎮(zhèn)化”建設(shè)城市中心級及城市副中心級城市綜合體一般建設(shè)規(guī)模較大，建筑面積達(dá)到10萬平方米以上，而社區(qū)級城市綜合體具有一定程度的商業(yè)集聚，主要商業(yè)是以滿足本地居民日常生活消費(fèi)必需和日常生活服務(wù)為主，服務(wù)對象主要為本社區(qū)居民以及在本地區(qū)的商務(wù)人士，建筑規(guī)模一般在2萬平方米左右。社區(qū)級城市綜合體也稱作“鄰里服務(wù)中心”，城市社區(qū)綜合體是社區(qū)商業(yè)的一種重要形式，它一般位于一個(gè)社區(qū)中心位置或幾個(gè)社區(qū)交接處，由一個(gè)建筑或幾幢建筑組成，具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務(wù)功能。從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，一般由一個(gè)主力店、2-3個(gè)次主力店和眾多品牌店、連鎖店和小商店構(gòu)成，設(shè)有停車場，方便社區(qū)居民或附近居民來購物。這種集中的“一站式”的消費(fèi)特點(diǎn)，改變了我國傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)“小而散”的形態(tài)，解決了沿街底商與社區(qū)居民的矛盾，

創(chuàng)造了一流的購物環(huán)境，為社區(qū)居民提供了很大便利，不僅滿足了居民日常的購物、餐飲、維修、娛樂的需要，而且還提供了日常的醫(yī)療、文化、教育等社區(qū)級服務(wù)，豐富了社區(qū)居民的生活，是

未來城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主流形式。當(dāng)前我省正在深入實(shí)施“兩化”互動(dòng)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略。

發(fā)展社區(qū)綜合體，是立足四川省情，根據(jù)四川發(fā)展的階段性特征和實(shí)際情況選擇的一條發(fā)展城市

綜合體的科學(xué)道路，符合我省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的戰(zhàn)略部署，有利于提升我省城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的進(jìn)程，提升城鎮(zhèn)化內(nèi)在品質(zhì)。所以我們建議大力發(fā)展社區(qū)綜合體，助推城鎮(zhèn)化建設(shè)。社區(qū)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)模式——四川：發(fā)展社區(qū)綜合體生態(tài)農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式——農(nóng)業(yè)綜合體高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式就是以廣闊農(nóng)村為基礎(chǔ)，以廣大農(nóng)民為依托，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村為主戰(zhàn)場，以農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民為主體的新型中小城鎮(zhèn)化為載體，創(chuàng)立具有鄉(xiāng)村特色的智慧型、生態(tài)型、科技型及文化型的高效農(nóng)業(yè)綜合體。案例一：黔西普定縣的馬官鎮(zhèn)地處黔西普定縣的馬官鎮(zhèn)，利用自身豐厚的民族文化，做足民俗文化旅游，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展為龍頭，以市場為手段，輻射帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)村村鎮(zhèn)建設(shè)，打好文化旅游牌，通過幾年努力，馬官鎮(zhèn)呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)繁榮、社會穩(wěn)定、各項(xiàng)事業(yè)蒸蒸日上的新氣象。案例二：武當(dāng)村文化生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目在湖北武當(dāng)山下，南水北調(diào)水源地，有一個(gè)正在籌建的文化旅游項(xiàng)目——武當(dāng)村文化生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目，正在按照“村企一體化”的總體思路，以企化的模式進(jìn)行統(tǒng)籌經(jīng)營、規(guī)范管理。使武當(dāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司和武當(dāng)村集體形成一個(gè)新的利益共同體，互惠共贏，實(shí)現(xiàn)村企一體化目標(biāo)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民走上小康路。武當(dāng)村將建成集宜居宜業(yè)、旅游觀光、商務(wù)接待、休閑娛樂、高效生態(tài)農(nóng)業(yè)、特色種植養(yǎng)殖于一體的生態(tài)文化旅游度假區(qū)，實(shí)現(xiàn)加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展目標(biāo)。武當(dāng)村規(guī)劃占地面積17平方公里，將武當(dāng)村各區(qū)段因地制宜地劃分為七大區(qū)塊、建設(shè)成七個(gè)旅游度假區(qū)即：1、武當(dāng)旅游小鎮(zhèn)；2、武當(dāng)文化體驗(yàn)區(qū)；3、武當(dāng)古縣城文化旅游區(qū)；4、武當(dāng)湖水上游憩區(qū)；5、生態(tài)文化居住旅游區(qū)；6、道教養(yǎng)生度假區(qū)；7武當(dāng)珍稀植物園。最終目標(biāo)是將武當(dāng)村打造成一個(gè)5A級景區(qū)，使之成為湖北生態(tài)文化旅游第一村。項(xiàng)目牽動(dòng)，發(fā)展生態(tài)文化旅游。武當(dāng)村背靠武當(dāng)山，面朝丹江水，以生態(tài)旅游為龍頭，以道教文化為依托，以打造鄂西北生態(tài)旅游第一村的高起點(diǎn)、全方位、多層次，大手筆、綜合性開發(fā)項(xiàng)目為目標(biāo)，規(guī)?？涨啊Ｎ洚?dāng)村項(xiàng)目中心位于武當(dāng)山西神道入口處，整體規(guī)劃緊扣地方特色，形成以綠色經(jīng)濟(jì)為核心的生態(tài)經(jīng)濟(jì)體系，可持續(xù)利用的自然資源保障體系，山川秀美的環(huán)境體系，人與自然和諧的人文生態(tài)體系，打造中國旅游生態(tài)人居第一村。研究目錄城鎮(zhèn)綜合體案例-武當(dāng)村

武當(dāng)村旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目是丹江口市招商引資的一個(gè)集旅游綜合服務(wù)、歷史文化展示、休閑度假、水上觀光游覽于一體的大型、綜合性開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，重點(diǎn)對六里坪鎮(zhèn)的孫家灣、蒿口、馬家崗三個(gè)自然村（總面積27平方公里，其中，核心區(qū)規(guī)劃面積16平方公里）進(jìn)行旅游綜合開發(fā)。根據(jù)地塊場地特征、交通格局、用地現(xiàn)狀，建設(shè)規(guī)劃提出了“一心一帶三片”的空間發(fā)展格局，整體將形成“南動(dòng)北靜、南文北土”的六大板塊發(fā)展格局，分為武當(dāng)文化體驗(yàn)區(qū)、五指山生態(tài)文化旅游區(qū)、馬家崗道教養(yǎng)生度假區(qū)、武當(dāng)古縣城文化旅游區(qū)、蒿口武當(dāng)旅游小鎮(zhèn)、武當(dāng)湖水上游憩區(qū)、武當(dāng)珍稀植物園等七個(gè)區(qū)域。計(jì)劃用5年時(shí)間，將武當(dāng)山風(fēng)景區(qū)開發(fā)區(qū)打造成5A級風(fēng)景名勝區(qū)，國內(nèi)生態(tài)旅游樣板地和世界知名、國內(nèi)著名的養(yǎng)生休閑度假旅游目的地，鄂西生態(tài)文化旅游圈的重要節(jié)點(diǎn)。城鎮(zhèn)綜合體案例——杭海商業(yè)中心3月8日，連杭經(jīng)濟(jì)區(qū)所在的鹽倉首座城鎮(zhèn)綜合體——杭海商業(yè)中心開工。6大主題商業(yè)，380余停車庫，4方位10余部雙向直達(dá)自動(dòng)扶梯，眾多商家蜂擁而至，打造連杭經(jīng)濟(jì)區(qū)精彩生活——這樣的硬件與配套，放在任何一座大都市，都不覺得落伍。杭海商業(yè)中心坐落于浙江海寧連杭經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)域。附近120萬平方米超大型生活住區(qū)星星港灣的業(yè)主們，正在期盼著這個(gè)家門口的商業(yè)巨無霸，憧憬著輕松購物的愉悅。杭海商業(yè)中心以游樂為核心，涵蓋購物、娛樂、休閑、餐飲，將給這座小鎮(zhèn)的人們帶來都市般的旅游體驗(yàn)、消費(fèi)體驗(yàn)、歡樂體驗(yàn)……城鎮(zhèn)綜合體案例——濮院佳源中心廣場濮院作為40個(gè)新市鎮(zhèn)之一，在接受城市輻射的同時(shí)，也帶動(dòng)著周邊農(nóng)村的發(fā)展，是城鄉(xiāng)互動(dòng)的紐帶和節(jié)點(diǎn)，也正需要一個(gè)商業(yè)綜合體推進(jìn)其城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。

佳源中心廣場商業(yè)部分面積超過10萬平方米，整體規(guī)劃有“一廣場三街六中心”，即“節(jié)慶廣場、繽紛生活街、精品步行街、美食風(fēng)情街及精英商務(wù)中心、休閑健康中心、美食餐飲中心、文化娛樂中心、時(shí)尚購物中心、兒童游樂中心”，使濮院人的生活從此與都市生活同步。城鎮(zhèn)綜合體案例——山東商河-溫泉國際商河，作為中國最大的地?zé)岽鎯Φ?，儲量達(dá)256億立方米，而且水質(zhì)優(yōu)良，是典型的醫(yī)療保健溫泉，隨著商河溫泉的有序開發(fā)，商河正成為越來越多的人們的旅