作業(yè)成本法在福建中小型企業(yè)的應用研究

Abstract

第1章引言作業(yè)成本法是一種先進的管理理念，它是以作業(yè)動因來將間接費用更加準確的分配到各項作業(yè)中去，引導管理者將注意力不再局限于成本計算結(jié)果的本身，而是放在成本發(fā)生的原因及數(shù)量上。而且隨著大型樓盤的不斷開發(fā)和大型物業(yè)服務企業(yè)的崛起，作業(yè)成本法能夠較好的克服傳統(tǒng)成本法間接費用分配責任不清的不足，并且通過對作業(yè)成本的計算和有效控制，能更加科學的為企業(yè)決策管理服務。

第2章相關(guān)理論基礎2.1物業(yè)管理企業(yè)成本管理的內(nèi)涵2.1.1物業(yè)管理的內(nèi)容與特征物業(yè)管理按照其性質(zhì)和提供的方式可分為三類：公共服務、專項服務和特約服務。公共服務主要包括：（1）環(huán)境衛(wèi)生服務，（2）小區(qū)綠化服務，（3）房屋建筑主體的巡檢服務，（4）公共設備設施維保服務，（5）公共秩序維護服務，（6）車輛進出管理服務，（7）代辦性質(zhì)的業(yè)務服務，（8）物業(yè)檔案資料管理。專項服務是指物業(yè)管理企業(yè)為滿足某部分業(yè)主的一定需要而提供服務。特約服務是指根據(jù)某些業(yè)主的特殊需求提供的各類特殊的服務。一般來說公共服務針對全體業(yè)主，專項服務針對部分群體業(yè)主，特約服務針對小部分業(yè)主。2.1.2物業(yè)管理成本的構(gòu)成與分類物業(yè)服務企業(yè)的成本支出，是指為保證物業(yè)正常運轉(zhuǎn)，企業(yè)在從事物業(yè)管理過程中發(fā)生的各項支出。物業(yè)服務企業(yè)的成本構(gòu)成一般包括以下幾個部分：①人工成本；②區(qū)域內(nèi)共用部位、公共設施設備的維護保養(yǎng)費用：包括電梯、智能化系統(tǒng)等設施設備維保費用，公共建筑（如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境）內(nèi)的各種土建零修費，和各種易損件的更新費等；③區(qū)域保潔環(huán)衛(wèi)費，主要包括：除四害消殺費、清潔環(huán)衛(wèi)用品消耗、清掏化糞等費用；④綠化養(yǎng)護費用，主要包括農(nóng)藥化肥消耗、綠化工器具消耗使用、苗木補栽費等；⑤秩序維護費用，主要包括門崗守護費用、巡邏費等；⑥辦公費用；⑦固定資產(chǎn)折舊費；⑧公眾責任保險費等其他費用。物業(yè)共用部位的大修、中修和更新改造費用不包含在物業(yè)管理費里，需要使用住房維修基金。2.2作業(yè)成本法的相關(guān)理論作業(yè)成本法(Activity—BasedCosting，簡稱ABC），一般來說指的就是以作業(yè)為核心基礎的成本計算方法，同時也屬于一種成本管理系統(tǒng)。作業(yè)的過程中需要消耗一定的資源，也需要投入相應的成本。產(chǎn)品或是服務項目只有將消耗作業(yè)為原則，才能得以確定企業(yè)的消耗資源和計算出消耗的所有成本。要利用成本動因來確定作業(yè)資源的消耗情況，最后將作業(yè)成本歸集到產(chǎn)品成本中，間接成本的分配也能夠更加的合理和公平。作業(yè)成本法也成為最及時、最準確計算實際成本的方式。其中涉及到：資源、作業(yè)、作業(yè)中心、成本對象。在作業(yè)成本法下，成本計算程序分為如下五個步驟：第一，界定作業(yè)，建立良好穩(wěn)定的物業(yè)服務企業(yè)的作業(yè)中心；第二，界定資源耗費；第三，選擇合理的資源動因，并在此基礎初上，將資源動因標準進行合理的劃分，并直接分配到物業(yè)服務企業(yè)作業(yè)中去；第四，選擇具有代表性的物業(yè)服務企業(yè)的作用動因，將作業(yè)成本庫中費用根據(jù)作業(yè)動因的實際標準化程度進行劃分，并將其分配到合理的勞務和產(chǎn)品中去；第五，將物業(yè)服務企業(yè)的作業(yè)成本的直接和分攤成本進行有機的結(jié)合在一起，并逐漸計算出物業(yè)服務企業(yè)作業(yè)動因的總成本，再將總成本與產(chǎn)品數(shù)量相比，從而計算出產(chǎn)品的單位成本。第3章中油涪濱花園作業(yè)成本計算3.1中油涪濱花園物業(yè)管理的總體情況介紹3.1.1中油涪濱花園小區(qū)的基本情況中油涪濱花園位于江油市主城區(qū)南端明月新城，占地面積425畝，總建筑面積約64萬㎡，建有辦公用房、醫(yī)院、幼兒園、商業(yè)配套用房和住宅用房。該小區(qū)共有分為4個區(qū)塊，分別為公建配套區(qū)塊（1號地）和三個住宅區(qū)塊（分別為2號地、3號地和4號地），住宅用房4622套，環(huán)衛(wèi)面積27萬平方米，綠化面積9萬平方米，綠地率34.19﹪，入駐率93%，常住人口達到10000余人。3.1.2中油涪濱花園物業(yè)管理情況中油涪濱花園由川西北公共事務管理中心下屬單位物業(yè)服務公司進行物業(yè)服務。目前，幼兒園、商業(yè)配套用房實行對外出租，醫(yī)院采用聯(lián)合經(jīng)營模式，住宅用房和辦公用房由物業(yè)服務公司進行管理。物業(yè)服務內(nèi)容主要包括保潔、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護、電梯運行服務、消防系統(tǒng)維護、水電配套系統(tǒng)公共設施設備維護、房屋建筑物維修、弱電智能化系統(tǒng)維護、車輛管理、商業(yè)配套用房的出租管理。3.1.3中油涪濱花園物業(yè)管理機構(gòu)設置2014年中油涪濱花園物業(yè)管理機構(gòu)設有項目經(jīng)理1人，綜合辦1個，客戶部1個，工程部1個，安防部1個，共計投入153人。機構(gòu)分布情況如下圖：圖3-1機構(gòu)和人員分布圖項目經(jīng)理：1人，負責整個小區(qū)的物業(yè)管理。綜合辦主：9人，要負責公司的財務管理、人力資源管理、物業(yè)標準管理等；客服部：52人（其中經(jīng)理1名，副經(jīng)理2名）主要負責業(yè)戶咨詢服務、業(yè)戶投訴服務、小區(qū)綠化管理、小區(qū)保潔環(huán)衛(wèi)和商業(yè)配套用房出租的管理工作等工作；工程部：29人（其中經(jīng)理1名，副經(jīng)理2名）主要負責房屋、電梯、中央空調(diào)、供排水系統(tǒng)等公共設施設備的日常巡檢工作和設施設備的維修維護工作；安防部：72人（其中經(jīng)理1名，副經(jīng)理2名）主要負責小區(qū)門崗守護管理、巡邏管理、車輛進出管理、消防管理和技防監(jiān)控管理等工作。3.2中油涪濱花園作業(yè)成本計算3.2.1作業(yè)分析物業(yè)服務企業(yè)的作業(yè)分析就是指借助于價值鏈分析法，來對企業(yè)當中的各個作業(yè)連進行分析。其中包含的主要內(nèi)容共有三個方面：其一，是對是否必要或者是否增值的作業(yè)進行判斷；其二，是以成本所占比重的大小來對必要作業(yè)進行排序，然后對比重較大的作業(yè)來進行詳細的剖析；其三，將本企業(yè)的作業(yè)水平與其他較為先進的水平進行對比并尋找自身存在的問題，尋求改善的機會。（1）分析必要作業(yè)不必要的作業(yè)需在其成本產(chǎn)生之初就消除。對物業(yè)服務企業(yè)來說必要作業(yè)可以分為兩類：第一類主要是針對于企業(yè)客戶來說的，假如他們認為是必要的，那么便可將此物業(yè)作業(yè)視為必要的作業(yè)；第二類是針對于物業(yè)服務企業(yè)來說的，當他們認為是有必要的，那么便可將其視為必要作業(yè)。（2）分析重點作業(yè)根據(jù)重要性原則，一般認為成本占比較高的作業(yè)為重點作業(yè)。（3）分析增值作業(yè)物業(yè)服務企業(yè)增值作業(yè)通常情況分為：給業(yè)主帶來增值作業(yè)和不能給業(yè)主帶來增值作業(yè)，但是從二者的實際情況來看，無論能否給業(yè)主帶來增值作業(yè)，都成為物業(yè)服務企業(yè)運行與發(fā)展中不能缺少的一部分，例如，咨詢處理和投訴建議等。在物業(yè)管理企業(yè)中，作業(yè)分析是非常重要的，是企業(yè)能否發(fā)展壯大的重要因素，作業(yè)流程具體分析如下圖所示。圖3-2作業(yè)分析流程圖（4）分析作業(yè)的有效性如何來分析作業(yè)的有效性，首先，應該分析增值作業(yè)，明確增值作業(yè)之后，其次分析作業(yè)的有效性。從增值作業(yè)的實際情況中可以明確地看出作業(yè)效率的高低，也能夠從這個角度來分析作業(yè)高低的具體因素。作業(yè)增值性是就物業(yè)服務企業(yè)來說的，作業(yè)增值與否是針對業(yè)主而言，物業(yè)服務企業(yè)的作業(yè)效率是否針對于企業(yè)來說。①計量作業(yè)效率作業(yè)效率的高或低對物業(yè)服務企業(yè)的作業(yè)產(chǎn)出量和資源的消耗情況都產(chǎn)生了相應的影響，也決定了作業(yè)量和資源消耗的多少，一般來說，可以通過計量消耗資源進行相應的評價。如為業(yè)主提供的某項服務的單位成本是0.48元，同類企業(yè)平均單位成本是0.43元，則說明該項作業(yè)完成的效率還比較低，需要通過改變管理模式或強化精細化管理等，進行進一步的降低物業(yè)服務企業(yè)的作業(yè)成本，從中有效的提升物業(yè)服務企業(yè)作業(yè)效率。②考察作業(yè)時間采用某一種物業(yè)服務企業(yè)作業(yè)所消耗的時間，來判斷其所需消耗的資源的多少，來判斷物業(yè)服務企業(yè)作業(yè)的整體效率情況。③分析作業(yè)質(zhì)量作業(yè)質(zhì)量決定了作業(yè)效率，對于作業(yè)效率具有最為直接的影響，存在較大差錯或是一點點差錯都會對作業(yè)效率產(chǎn)生非常明顯的影響，嚴重的還會導致作業(yè)率急劇下將。例如，采用手工方式進行收取物業(yè)費用，收取物業(yè)費的相關(guān)人員在收費過程中遺漏或是出現(xiàn)了馬虎情況，都會帶來嚴重的影響，采用一卡通等信息收費管理系統(tǒng)后，收費后系統(tǒng)自動將業(yè)戶姓名、樓房號、收費金額、所屬期間等信息自動進行對應和記錄。采用這種方式后減少了差錯的發(fā)生，不僅提高了作業(yè)的質(zhì)量，同時也可以及時掌握物業(yè)收費情況。下面我們來細化分析中油涪濱花園物業(yè)管理項目各個部門所涉及的作業(yè)，如下表所示。表3-1中油涪濱花園物業(yè)管理項目部門作業(yè)表部門作業(yè)內(nèi)容是否必要客服部業(yè)戶咨詢作業(yè)必要業(yè)戶回訪作業(yè)必要業(yè)戶投訴作業(yè)必要日常清潔作業(yè)必要防疫消殺作業(yè)必要綠化養(yǎng)護作業(yè)必要綠化補栽作業(yè)必要商業(yè)配套用房出租作業(yè)必要收費作業(yè)必要工程部房屋、設施設備的日常巡查作業(yè)必要房屋、設施設備日常養(yǎng)護作業(yè)必要房屋、設施設備維修作業(yè)必要安防部門崗守護作業(yè)必要巡邏作業(yè)必要車輛管理作業(yè)必要消防管理必要技防監(jiān)控管理必要物業(yè)管理所涉及的作業(yè)非常之多，如果要細分可以為幾十項甚至上百項作業(yè)，我們就選取了中油涪濱花園物業(yè)管理的主要作業(yè)進行分析判斷。首先我認為中油涪濱花園物業(yè)管理目前所提供的作業(yè)均為必要作業(yè)，不存在需要消除的作業(yè)，同時以上作業(yè)也都是增值作業(yè)。其次，我們來分析以上作業(yè)中哪些為重點作業(yè)。從中油涪濱花園各項作業(yè)成本歷史數(shù)據(jù)來分析，支出發(fā)生較多的作業(yè)一般來說都匯集在房屋設施設備日常養(yǎng)護作業(yè)、門崗守護作業(yè)、日常清潔作業(yè)、綠化養(yǎng)護作業(yè)、房屋設施設備維修作業(yè)，根據(jù)重要性原則，以上作業(yè)就應該屬于重點作業(yè)，我們應該重點進行關(guān)注。最后我們再分析作業(yè)的有效性。以上作業(yè)為高效作業(yè)還是低效作業(yè)需要通過數(shù)據(jù)對比進行分析。我們對比了涪濱花園日常保潔作業(yè)，該作業(yè)的單位成本為0.22元/平方米，而江油地區(qū)同類型的作業(yè)基本在0.2元/平方米，因此日常保潔作業(yè)的效率還比較低，就需要通過流程梳理、強化精細化管理等方式來提高作業(yè)效率。3.2.2確認作業(yè)中心通過以上對中油涪濱花園物業(yè)管理作業(yè)的分析，根據(jù)“質(zhì)”和“量”的相似性和同質(zhì)性，可以具體將物業(yè)管理作業(yè)進行分為以下幾個方面：環(huán)衛(wèi)保潔作業(yè)中心：負責中油涪濱花園4個地塊公共區(qū)域的清掃、保潔、垃圾清運、消殺等工作，該作業(yè)是物業(yè)管理的重要組成部分，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的基本標志。綠化作業(yè)中心：負責中油涪濱花園4個地塊樹木、喬木、灌木和草坪的綠化養(yǎng)護、修枝和補栽等工作。該項作業(yè)是優(yōu)化美化物業(yè)環(huán)境的重要因素。秩序維護作業(yè)中心：負責中油涪濱花園4個地塊的門崗守護、巡邏、車輛進出管理、消防系統(tǒng)管理等，維護管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序，該作業(yè)是體現(xiàn)物業(yè)管理水平高低的重要標志。工程維護作業(yè)中心：負責中油涪濱花園4個地塊的房屋、設施設備的日常巡查、保養(yǎng)、維護和維修。該工作的好壞直接影響到房屋、設施設備的使用水平，在物業(yè)管理中占有核心地位，直接反應物業(yè)管理工作的水平和質(zhì)量?？蛻舴兆鳂I(yè)中心：負責與客戶的咨詢、投訴、回訪的處理工作和物業(yè)服務費用的收取。該作業(yè)為窗口作業(yè)，直接面向客戶，是物業(yè)服務水平的直接體現(xiàn)。綜合管理作業(yè)中心：該中心為職能管理部門和輔助管理部門。包括辦公室、財務室、人力資源管理部門等等。3.2.3確定資源物業(yè)管理企業(yè)的資源，具體可以劃分為動力、人力、材料和貨幣資源等。中油涪濱花園物業(yè)管理所耗費的主要資源項目有：人工成本、固定資產(chǎn)折舊、材料費、動力費、外包業(yè)務費、維護維修費用、日常運行費用等。（1）人工成本。包括管理服務人員的工資、各項保險、住房公積金及按照規(guī)定提取的各項工資附加費等。（2）固定資產(chǎn)折舊。是指物業(yè)管理企業(yè)自身所擁有的資產(chǎn)，按照一定的折舊方法提取的折舊額。（3）材料費。包括物業(yè)管理企業(yè)在進行物業(yè)管理過程中可能消耗的各種材料費用，包括低值易耗品、零配件等等。（4）動力費。物業(yè)管理企業(yè)在管理過程中自身或者小區(qū)公共設施設備日常需要的水電費。（5）外包業(yè)務費用。是指物業(yè)管理企業(yè)將部分業(yè)務委托給外部單位進行而發(fā)生的費用，如環(huán)衛(wèi)保潔委托給具有一定資質(zhì)的保潔公司。（6）維護維修費用。是指為房屋及設施設備等日常維護所需要發(fā)生的費用和進行修理所發(fā)生的費用。（7）日常運行費用。是指為了確保管理機構(gòu)正常運轉(zhuǎn)所需要的費用，包括辦公費、差旅費、業(yè)務招待費、節(jié)日裝飾費、社區(qū)活動經(jīng)費等。3.2.4分配資源在中油涪濱花園物業(yè)管理作業(yè)和作業(yè)中心確定之后，怎樣才能將資源消耗直接進行劃分，分配到物業(yè)服務企業(yè)的作業(yè)成本中去，成為當前亟待要解決和完善的問題。首先我們需要為每個作業(yè)中心設置一個作業(yè)成本庫，用以歸集該中心所有的成本要素，其次我們要確定資源動因。成本庫的成本要素主要來源于以下三個方面：①如果資源的消耗從某一產(chǎn)品的消耗就進行了記錄，那么該資源就能夠直接分配到作業(yè)成本中去，此時，該資源動因就是所謂的作業(yè)成本動因。作業(yè)原材料就能明確其產(chǎn)品的歸屬，所以該費用可以直接計入對應的產(chǎn)品中去，如A小區(qū)的綠化作業(yè)領(lǐng)用化肥的費用就可以直接計入A小區(qū)綠化作業(yè)成本；②如果某項資源的耗費可以認定為專為某項作業(yè)而消耗，而無法區(qū)分是為某種產(chǎn)品而發(fā)生，則該費用可以直接計入該項作業(yè)的作業(yè)成本庫，如小區(qū)消殺費用就是環(huán)衛(wèi)保潔作業(yè)發(fā)生的專項費用，該費用可以有效的計入到環(huán)保作業(yè)成本中去，但是并不能僅僅將其計入到某個小區(qū)的作業(yè)成本中。③如果某個作業(yè)項目資源消耗的費用從開始消耗就無法進行明確的劃分和記錄，那么就需要進行合理化、科學性的量化，進而將其資源分配到作業(yè)成本中去。圖3-3成本資源分配圖如何選擇資源動因，是資源分配的關(guān)鍵所在。我認為資源動因的原則應該重點考慮以下兩個方面：一是資源動因的數(shù)量便于采集，且具有代表性，可以在作業(yè)間進行分配，二是資源動因與成本庫中的資源消耗之間要有較高的相關(guān)性。常用的資源及資源動因分配表如下：表3-2常用資源及資源動因分配表資源資源動因人工成本員工人數(shù)及工資水平維修費用工時外包業(yè)務費用直接計入材料費直接計入能源耗用量固定資產(chǎn)折舊直接計入辦公費工時3.2.5確定作業(yè)動因作業(yè)動因一般來說就是指在物業(yè)服務企業(yè)作業(yè)成本發(fā)生的原因，與此同時，也是將物業(yè)服務企業(yè)的作業(yè)成本進行合理分配的過程，它實質(zhì)上市反映了成本與作業(yè)消耗的邏輯關(guān)系，是從定性的角度反應成本發(fā)生的原因，根據(jù)中油涪濱花園物業(yè)服務企業(yè)作業(yè)成本的作業(yè)動因如下：表3-3中油涪濱花園作業(yè)動因分配表作業(yè)作業(yè)動因綠化作業(yè)綠化面積保潔作業(yè)建筑面積咨詢服務作業(yè)咨詢次數(shù)門衛(wèi)監(jiān)控人數(shù)巡邏作業(yè)建筑面積設備養(yǎng)護工時房屋維修工時3.2.6分配作業(yè)成本計算物業(yè)項目成本當作業(yè)動因得以正式確定之后，可以通過作業(yè)成本的具體分配，將作業(yè)動因分配到項目中去，計算公式如下：成本動因分配率=作業(yè)中心發(fā)生的作業(yè)成本總和÷作業(yè)中心所對應的作業(yè)量物業(yè)服務項目應分配某項作業(yè)成本=該成本計算對象耗用的該項作業(yè)的成本動因x成本動因分配率物業(yè)服務項目的成本=Σ該成本計算對象應分配的各項作業(yè)成本下面我們把各個地塊作為一個單獨的物業(yè)服務項目，用作業(yè)成本法計算中油涪濱花園各個地塊所發(fā)生的成本費用。表3-4中油涪濱花園各地塊基本數(shù)據(jù)序號建筑面積（萬平方米）門崗人數(shù)（個）綠化面積（萬平方米）1號地3812號地171623號地181624號地26164表3-5中油涪濱花園2013年成本支出情況金額單位：元序號項目1號地2號地3號地4號地一直接計入項目費用1材料45,67562,34371,32410,67082折舊費273,423366,754381,231445,6343電費153,653194,532236,764304,325二作業(yè)專屬成本1保潔環(huán)衛(wèi)費用993,4322門崗守護費用1,565,6403綠化費用365,6544巡邏費用247,8875房屋設備維護費用1,320,000三間接成本1管理人工成本757,8652辦公費187,869四成本總計808,7131、設立作業(yè)成本庫采用作業(yè)成本法首先建立成本中心，如下表所示：表3-6成本中心序號作業(yè)中心作業(yè)內(nèi)容1保潔作業(yè)中心保潔、環(huán)衛(wèi)2綠化作業(yè)中心小區(qū)綠化3秩序維護作業(yè)中心門崗守護、巡邏4工程維護作業(yè)中心房屋、設施設備管理5客服務作業(yè)中心咨詢、回訪、投訴處理等2、分配資源動因（1）分配管理人工成本。中油涪濱花園基層物業(yè)服務人員132人，按照員工人數(shù)分配管理人員工資。表3-7分配管理人工成本（2）分配辦公費用表3-8辦公費用分配表金額單位：元（3）分配環(huán)衛(wèi)保潔費用表3-9環(huán)衛(wèi)保潔費用分配表金額單位：元（4）分配房屋設備維護費用表3-10辦公費用分配表費用分配表金額單位：元3、計算作業(yè)中心成本和作業(yè)成本表3-11作業(yè)中心成本和作業(yè)成本金額單位：元4、計算作業(yè)動因率表3-12作業(yè)動因率金額單位：元5、計算各個地塊作業(yè)成本表3-13各地塊作業(yè)成本金額單位：元最后計算各個地塊的總成本：1號地總成本=45675+273423+153653+603824=1076575元2號地總成本=62343+366754+194532+1375928=1999557元3號地總成本=71324+381231+236764+1510545=2199864元4號地總成本=106708+445634+304325+1952578=2809245元計算各個地塊物業(yè)服務每月單位成本：1號地=1076575÷30000÷12=2.99元/平方米.月2號地=1999557÷170000÷12=0.98元/平方米.月3號地=2199864÷180000÷12=1.02元/平方米.月4號地=2809245÷260000÷12=0.9元/平方米.月從上面的計算可以看出，運用作業(yè)成本法計算中油涪濱花園物業(yè)管理成本一方面可以更加客觀、詳細的反應出各個地塊的成本耗費情況，另一方面也可以通過計算直觀的找出各個地塊成本差異的原因。1號地作為共建配套，主要為辦公物業(yè)提供服務，因此其單位成本較其他各個地塊要高，2、3、4號地塊雖然都是住宅區(qū)域，但是也可以看出由于動因不同其單位成本是有差別的，如果再細分各個地塊作業(yè)成本的差異，就可以找出各個地塊成本差異的根本原因，持續(xù)提高成本管理水平。當然作業(yè)成本法也有它的缺點，一是成本動因確定比較困難，二是成本動因確定了，但是成本動因的數(shù)據(jù)采集也是一項困難而細致的工作，需要全體員工特別是基層的員工認真仔細的采集，只有保證了動因數(shù)據(jù)的準確性，才能計算出真實的產(chǎn)品成本，三是其數(shù)據(jù)的計算過程比較復雜，需要將成本進行2次分配，匯總計算。因此在運用作業(yè)成本法時一定要充分考慮動因選取的客觀性和采集的可行性。

第4章作業(yè)成本管控成本控制是成本管理的核心內(nèi)容，其目的是為了優(yōu)化資源配置，規(guī)避成本風險，不斷降低企業(yè)成本費用，增強企業(yè)競爭力，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。運用作業(yè)成本法進行成本管控首先要進行作業(yè)分析，然后編制作業(yè)成本預算，核算作業(yè)成本，對比作業(yè)成本差異，績效評價，最后優(yōu)化作業(yè)，這實際上也是一個不斷優(yōu)化作業(yè)，不斷降低成本的循環(huán)過程。圖4-1作業(yè)成本管控流程4.1作業(yè)成本預算編制因為物業(yè)服務企業(yè)的資源消耗大多集中在人力資源、設備維護保養(yǎng)、管理費用等方面，而不是集中在物料消耗方面。對物業(yè)服務企業(yè)作業(yè)成本預算和成本控制來說，不僅帶來較大的威脅，同時也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。那么怎樣才能建立和完善作業(yè)成本預算體系，對企業(yè)起到真正的導向作用，使得物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展，已經(jīng)逐漸成為社會各界關(guān)注和熱議的焦點問題。作業(yè)成本預算在某種程度上來說依據(jù)成本動因數(shù)量進行某一會計期間的成本控制。作業(yè)成本預算首先需要對行業(yè)市場進行充分的分析和調(diào)查研究，并對市場的整體需求進行了解，對市場需求加以預測，充分考慮原材料市場、勞務市場的變化，同時全面分析企業(yè)內(nèi)部的技術(shù)、管理水平等自身優(yōu)勢，注重目標的先進性和現(xiàn)實的可操作性，然后要根據(jù)不同性質(zhì)的物業(yè)作業(yè)，并通過合理有效的方式進行選擇物業(yè)作業(yè)量的計量單位，與此同時，根據(jù)成本與作業(yè)消耗的情況，劃分作業(yè)動因和作業(yè)消耗率，再預測資源消耗率和單位資源消耗量，最后根據(jù)整體作業(yè)工作量和單位資源消耗量，測算出總成本支出。在預算時一定要兼顧物業(yè)作業(yè)中心的作業(yè)構(gòu)成和作業(yè)動因的選擇，因此，如何預估每種作業(yè)的作業(yè)量及與之相匹配的資源消耗成為當前物業(yè)服務企業(yè)作業(yè)成本預算的核心，也是最具難度的作業(yè)成本預算。根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)的成本控制與作業(yè)成本數(shù)量的關(guān)系可以清晰的看出，物業(yè)服務企業(yè)作業(yè)成本預算可以通過動態(tài)和靜態(tài)預算方式加以具體的分類。所謂靜態(tài)作業(yè)成本預算，通常來說就是說以預算期內(nèi)正常的、可能實現(xiàn)的成本動因數(shù)量水平為固定基礎，不考慮可能發(fā)生的變動因素，也不對變動因素可能導致的物業(yè)成本增加或減少做出具體的判斷。而動態(tài)作業(yè)成本預算指的就是，一種有效的彈性預算，根據(jù)無法以準確預算明確成本動因數(shù)量的前提下，對動因數(shù)量的變化設定成本控制標準總額。彈性預算可以用公式法、圖表法和多水平法三種方式進行編制，多水平法為常見的彈性預算編制方法。下面我們以中油涪濱花園小區(qū)的電梯維保作業(yè)為例，從中進一步分析電梯維保作業(yè)的實際情況，并說明維保作業(yè)彈性預算的編制方法。首先根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)的作業(yè)鏈加以研討，并分析出物業(yè)服務企業(yè)對于電梯維保作業(yè)的需求程度，進而針對電梯維保作業(yè)進行劃分到必須作業(yè)的范圍內(nèi)，在整個過程中起到了增值作業(yè)的最終目的，然后再根據(jù)歷年財務數(shù)據(jù)分析，應將其列為重點項目進行管理。中油涪濱花園小區(qū)的電梯維保作業(yè)，首先要制定電梯維保計劃，然后審核該計劃，然后組織相關(guān)人員進行實施、最后對實施的結(jié)果進行督導檢查。電梯維保產(chǎn)生的作業(yè)成本，應該參考成本性態(tài)對其進行明確的劃分，其中包括固定和變動成本。基于電梯維保作業(yè)是物業(yè)服務企業(yè)的一種水平作業(yè)，與作業(yè)時間成變動成本關(guān)系，與作業(yè)工時無關(guān)稱為成本為固定成本，與工時量有關(guān)的成本為變動成本。如：管理人員工資、管理機構(gòu)運行費用（辦公費、差旅費等）、固定資產(chǎn)折舊等費用的發(fā)生與消防維保作業(yè)量無關(guān)，因此該部分費用為固定費用；直接材料、外委人工成本、機械使用費等與工時量有關(guān)，因此該部分成本為變動成本。由此可見，當進行編制電梯維保作業(yè)時，應該始終堅持建立多動因基礎。根據(jù)歷年數(shù)據(jù)，預計下一年可能出現(xiàn)動因的數(shù)量，同時要使作業(yè)的變動成本與固定成本進行相適應，取得良好的資源優(yōu)勢，根據(jù)變動物業(yè)服務企業(yè)的作業(yè)成本工作量計算出實際的作業(yè)變動成本；固定成本則根據(jù)歷史資源的相關(guān)信息，進行相應的分析和研究，從中發(fā)現(xiàn)一般并沒有發(fā)生任何的變化。2014年中油涪濱花園小區(qū)用多水平法為電梯維保作業(yè)編制的彈性預算表（如表4-1）所示。表4-12014年中油涪濱花園小區(qū)物業(yè)房屋設備維護成本的彈性預算(多水平法）金額單位:元房屋設備維護工作量（工時）20000220002400026000固定成本管理人員工資100000100000100000100000固定資產(chǎn)折舊10000100001000010000管理機構(gòu)運行費用20000200002000020000固定成本小計130000130000130000130000變動成本直接材料25676293123291236197外委人工成本225000247500270000292500機械使用費875009625099000107250變動成本小計338176373062401912435947成本費用合計4681765030625319125659474.2作業(yè)成本核算4.2.1確定核算要素（1）成本核算對象物業(yè)服務成本核算的對象主要是物業(yè)的服務內(nèi)容，服務項目在某種程度上來講應該以簽署的合同為依據(jù)，因此為了保證收入與成本能進行匹配，我們一般會選擇采用物業(yè)服務合同作為物業(yè)成本費用核算的對象。（2）成本核算期間在成本核算期間應該明確實際的核算成本，并對核算報告加以周期性的確認。與此同時，針對于物業(yè)服務企業(yè)應該遵守合同的相關(guān)規(guī)定，一般物業(yè)管理企業(yè)會約定服務期間以一個公歷月份為一個周期，并且財務準則也明確以一個公歷年度為會計年度，為便于核算，物業(yè)管理企業(yè)一般以公歷月份作為月成本核算周期，一個公歷年度為年成本核算周期。（3）成本核算范圍物業(yè)企業(yè)核算的范圍包括為完成物業(yè)服務合同中的各項服務而發(fā)生的各種費用支出，主要包括保潔、垃圾清運、秩序維護、設施設備維護維修、社區(qū)活動等。（4）成本核算項目物業(yè)服務項目不同，所產(chǎn)生的作業(yè)成本也有所不成本，相應的成本費用也存在著差異，但是差異的結(jié)果并沒有特別突出。成本核算項目具體包括：人工成本、辦公費、原材料購置費、衛(wèi)生清潔費、養(yǎng)護綠化費。社區(qū)活動費用、秩序維護費等其他費用。4.2.2確定成本核算模式一般來說物業(yè)服務企業(yè)的成本費用核算主要被分為：一是將各項成本費用（資源）進行歸集，二是將各項成本費用分配到各項服務合同中。本文按照作業(yè)成本法構(gòu)建物業(yè)服務作業(yè)成本核算模型來進行分析成本核算的模式。將成本核算分成了三個層次，分別是資源層，作業(yè)層和產(chǎn)品層。增加了一個作業(yè)層。在作業(yè)成本法下，資源（成本費用）不能直接的被劃分，也無法直接分配到項目中，應該采用一個有效的途徑作為直接分配的橋梁，進而將資源分配到項目中去，作業(yè)層再分配到項目中去。成為了三維成本核算模式，從中也能夠凸顯出作業(yè)成本核算和管理的相關(guān)性，進而進行有機的結(jié)合。圖4-1基于成本作業(yè)法的物業(yè)服務成本核算中油涪濱花園項目成本核算可按照以上模式，將資源整合到成本中來，再根據(jù)資源動因進行劃分到作業(yè)中，最后按照相關(guān)的物業(yè)作業(yè)兩對作業(yè)成本進行具體的分配到項目中，最終得出各個項目的總成本。通過動因分析的變化進行費用分配，能更加準確的分析支出上漲或下降的原因，為管理部門的決策和改善經(jīng)營過程提供合理的信息數(shù)據(jù)，進行進一步的支持，以保證物業(yè)作業(yè)成本核算和控制得到進一步的結(jié)合。4.3作業(yè)成本控制與績效評價4.3.1標準作業(yè)成本的制定物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本控制具體包括以下三個層面。分別是事前成本控制，事中成本控制以及事后成本控制。首先事前成本控制。主要是通過制定合理有效的成本控制標準，對各個作業(yè)部門賦予相關(guān)的成本指標職責；其次事中成本控制。在物業(yè)服務期間，應該按照物業(yè)作業(yè)成本控制的標準進行實施；最后事后成本控制，當物業(yè)服務企業(yè)作業(yè)完成之后，需要對實際與預算成本進行針對性分析，并明確成本差異，找到存在差異的因素。因此，如何制定合理可行的標準化程度，對于作業(yè)成本控制來說發(fā)揮出了重要的影響，也提供了更加有效和準確的作業(yè)成本信息。物業(yè)服務企業(yè)在進行制定標準時，要始終堅持和遵循相關(guān)性原則。在作業(yè)成本控制過程中，作業(yè)中心是作業(yè)成本控制的關(guān)鍵和核心，也是最為重要的環(huán)節(jié)，對于物業(yè)作業(yè)成本的控制起到了關(guān)鍵性的影響。作業(yè)中心與作業(yè)效率和數(shù)量具有直接的關(guān)系，二者具有相互依存，緊密相連的作用，從中能夠有效的預測出成本動因數(shù)量的變化，還能夠根據(jù)作業(yè)成本具體變動情況，明確作業(yè)績效考核標準。而作業(yè)彈性預算則是以各個物業(yè)作業(yè)的起點，不但能夠進一步預計出成本動因數(shù)量的變化情況，還能夠明確每個會計期間的標準作業(yè)成本控制總額。作業(yè)成本標準與作業(yè)預算相比，作業(yè)成本標準對于物業(yè)作業(yè)的設定發(fā)揮出了關(guān)鍵性的作用，也反映出物業(yè)作業(yè)成本的整體消耗情況。標準作業(yè)成本與作業(yè)彈性預算之間的關(guān)系是相輔相成的，具有一定的相關(guān)性，不但反映出物業(yè)作業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也凸顯出物業(yè)服務企業(yè)的未來發(fā)展情況。標準成本不僅僅與物業(yè)作業(yè)的資源有關(guān)，與作業(yè)量具有直接的關(guān)系，除了資源和作業(yè)量之外，還與物業(yè)作業(yè)中心內(nèi)的相關(guān)作業(yè)結(jié)構(gòu)、作業(yè)動因有實質(zhì)性的關(guān)聯(lián)。物業(yè)服務企業(yè)相對來說作業(yè)的數(shù)量較多，即便是能夠通過相應的合并和分解，可以采用建立作業(yè)中心，解決作業(yè)量充足的問題，但是并沒有從根本上解決所有作業(yè)問題，仍然存在很多項作業(yè)。如果針對于每一項作業(yè)都制定了相應的作業(yè)標準，不但會導致大量資源浪費的情況，還會造成數(shù)據(jù)太過分散，而沒有重點。因此，還是要以增值作業(yè)和重點作業(yè)實施管理與控制。關(guān)于以作業(yè)為對象的物業(yè)增值作業(yè)成本的計算公式如下：增值作業(yè)成本標準=標準固定成本+標準變動成本=標準固定成本+標準作業(yè)價格×標準作業(yè)量=標準固定成本+單位成本動因資源標準耗用量×資源標準價格×標準作業(yè)量基于非增值物業(yè)作業(yè)情況不能有效的增加消費者的價值，并且與其他相關(guān)性的消費在實質(zhì)上也是沒有任何效果的，因此，對于制定標準成本根本起不到價值意義。根據(jù)物業(yè)增值作業(yè)成本的公式可以將其進行具體的劃分，表述如下，其中非增值作業(yè)標準作業(yè)數(shù)量最終等于零。非增值作業(yè)成本標準=標準固定成本+標準變動成本=標準固定成本+標準作業(yè)價格×標準作業(yè)量=0物業(yè)作業(yè)成本控制的標準得以正式確定之后，需要對物業(yè)作業(yè)成本進行具體的劃分，并對其作業(yè)情況進行嚴格的分析，按照相關(guān)的作業(yè)預算成本和消耗標準，進行具體的排查、監(jiān)督和管理，將所有可能產(chǎn)生消滅和浪費的情況，進行進一步的控制和研討，以保證從根本上有利于物業(yè)服務企業(yè)管理者迅速而準確地采取措施，從成本產(chǎn)生的角度進行具體的控制和分析。4.3.2作業(yè)成本差異計算與分析作業(yè)成本差異計算和分析主要就是利用作業(yè)成本常使用的分析和控制方式，進行合理有效的計算和分析。通過作業(yè)成本差異分析，特別是分解后的差異分析，全面剖析差異發(fā)生的原因，能為成本控制指出方向。作業(yè)成本差異計算與分析主要通過以下三個步驟進行完成：第一，計算差異的數(shù)額，并對其進行合理的分類，分析種類的具體情況；第二，基于第一步基礎上進行差異化分析，從中找到差異的本質(zhì)因素；第三步是找出差異的原因后，要及時采取措施，杜絕差異的繼續(xù)放大，有效控制作業(yè)成本?；跇藴首鳂I(yè)成本與作業(yè)彈性預算是通過固定、變動和混合成本制定并構(gòu)成的，混合成本在一定條件下能夠?qū)⑵滢D(zhuǎn)化為固定和變動成本，因此，物業(yè)作業(yè)成本之間存在的差異性可以認為是物業(yè)變動和固定成本差異進行的具體劃分。但是由于傳統(tǒng)成本與固定、變動和混合成本存在著較大的差異，因此，需要制定相應的評價標準進行進一步的明確變化程度。首先，應該改變成本性態(tài)，進而通過變動和固定成本對成本變動因素進行分析，進而向變動成本進行延伸。其次，作業(yè)成本控制不應僅限于財務績效，更應增加與財務指標有直接關(guān)系的非財務指標的績效評價，從中凸顯出績效評價的公平和公正。按照以上方法，我們對2014年中油涪濱花園小區(qū)電梯維保作業(yè)進行差異分析。首先確定2014年中油涪濱花園電梯維保作業(yè)實際作業(yè)量為24300工時，而關(guān)于預算作業(yè)量則為24000工時。對此，能夠看出實際比預算多了300工時。在此背景下，對電梯維保作業(yè)的實際成本與預算成本進行計算，并對兩者進行詳細的對比后，得出如表4-2的電梯維保作業(yè)成本差異報告。表4-22014年中油涪濱花園物業(yè)管理公司電梯維保作業(yè)成本差異金額單位：元項目實際成本預算成本實際較預算差異變動固定變動固定變動固定合計電梯維保作業(yè)400123136665401912130000-178966654876從表中可以看出電梯維保作業(yè)預算總成本為531912元，其中：變動成本401912元，固定成本130000元，作業(yè)成本動因系數(shù)為16.75元/小時。而實際的房屋設備維護作業(yè)成本為元，其中固定成本為元，變動成本為400123元。除此之外，其作業(yè)成本動因系數(shù)為16.47元/小時。在對2014年作業(yè)成本控制進行對比與分析，能夠看出電梯維保費用實際與預算之間的差異為增加了4876元，其中固定成本增加6665元，變動成本降低1789元。下面通過成本和性態(tài)進行實施具體的分析和研討，電梯維護作業(yè)的固定成本主要組成部分包括：折舊、管理人員的工資薪金、管理運行成本，通過對本年的實際與預算成本進行相應的針對性分析，從中不難發(fā)現(xiàn)，固定費用增加主要是固定資產(chǎn)折舊和管理機構(gòu)運行費用增加所致，固定資產(chǎn)折舊增加，主要是購置了辦公設備；管理機構(gòu)運行費增加主要今年以來公司開展了物資集中采購，導致了機構(gòu)運行費用增加，主要集中在辦公費和差旅費用有所增加。變動成本差異分析：導致變動成本差異的主要原因可分為兩個方面。其一，是由于價格脫離標準而產(chǎn)生的價格差異；其二，是由于用量與標準相脫離而導致數(shù)量差異，進而出現(xiàn)成本差異。變動作業(yè)成本價格導致差異=(實際單位變動作業(yè)成本-標準單位變動作業(yè)成本）×實際作業(yè)量=(16.47-16.75）×24300=-6804元這表明實際單位變動作業(yè)成本的下降，必然會導致變動成本作業(yè)的下降。而經(jīng)過具體的分析后，能夠看出單位出現(xiàn)變動作業(yè)成本下降的原因是在2014年以來公司大力開展的材料集中采購，電梯維保作業(yè)的材料單價下降，從而使成本下降。變動作業(yè)成本數(shù)量差異=標準單位變動作業(yè)成本×(實際作業(yè)量-標準作業(yè)量）=16.75×(24300-24000）=5025元這表明由于電梯維保作業(yè)工作時間的增加，導致了電梯維保作業(yè)成本的上升，再細分析電梯維保作業(yè)維護時間增加的動因，可以看出隨著是時間的增加，隨著電梯投入使用的時間的增長，導致了電梯維保時間的增多，該項作業(yè)時間的增加也提醒管理人員，物業(yè)公司要加大設施設備的保養(yǎng)力度。4.3.3績效評價與作業(yè)優(yōu)化（1）績效評價績效評價是物業(yè)服務企業(yè)對內(nèi)部整體工作情況和實際經(jīng)驗的一種總結(jié)和分析，是物業(yè)服務企業(yè)最終的環(huán)節(jié)。通過對物業(yè)服務企業(yè)進行績效評價，可以對企業(yè)定量定性的分析，以保證企業(yè)在某種環(huán)境下獲取經(jīng)營的成果和業(yè)績。采用物業(yè)作業(yè)成本控制法對績效進行合理的評價，能夠更加全面的提升物業(yè)作業(yè)的效率，反應出作業(yè)成本控制的成果，挖掘企業(yè)的潛力。同時，它擴展并細分了責任中心，將成本控制目標層層傳遞，使成本控制能更好的發(fā)揮作用?？冃Э己嗽u價的流程圖如4-2所示。圖4-2基于作業(yè)成本核算的績效考核流程圖績效評估是企業(yè)內(nèi)部非常具有成效的一項管理工具，一個良好的績效評估系統(tǒng)能夠從根本上提升生產(chǎn)效率，改善企業(yè)整體的服務質(zhì)量，促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，與此同時，可以調(diào)動每位員工的工作積極性。運用物業(yè)作業(yè)成本控制，不僅有財務指標，同時也有與過程相關(guān)的非財務性指標，使績效評價指標既有定量指標又有定性指標，從而可以給管理者提供更加直接準確的信息，也是對企業(yè)進行全方位的績效評價。企業(yè)績效評價可以通過以下兩個方向進行達成目標：一是，對以往的經(jīng)營業(yè)績進行具體的懲罰和激勵；二是，要對未來的作業(yè)的取向進行全面分析，尋找新的經(jīng)濟增長點?？冃гu估的目的只有一個就是用來促進物業(yè)作業(yè)的進一步改善，因此，它們應該從根本上指出什么樣的作業(yè)情況需要實施相應的改進，哪些作業(yè)是可以消除的，哪些作業(yè)是還可以加強的。如果是因為資源因素而引發(fā)的物業(yè)作業(yè)成本增多，應該采用具體的消除作業(yè)方式和優(yōu)化配置作業(yè)方式進行解決；如果是因市場和消費者產(chǎn)生的整體作業(yè)利潤下降，那么需要優(yōu)化消費者的作業(yè)鏈；如果是因為企業(yè)的內(nèi)部情況而導致了企業(yè)內(nèi)部流程出現(xiàn)了明顯的問題，那么就需要優(yōu)化流程才能夠從根本上優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部價值鏈。（2）作業(yè)優(yōu)化物業(yè)作業(yè)成本管理的目的就是通過有效的成本預算控制和績效評價，對作業(yè)進行良好的改進和具體的完善，使物業(yè)作業(yè)成本預算、核算以及成本管理得到有效的掌握，進而實現(xiàn)企業(yè)利潤最最大化。物業(yè)作業(yè)優(yōu)化具體包括以下幾種情況，其中包括改進和非增值作業(yè)。所謂非增值物業(yè)作業(yè)成本節(jié)約，指的就是能夠起到最佳成本優(yōu)化的作用，也成為成本優(yōu)化中最重要的一項基礎內(nèi)容，非增值物業(yè)作業(yè)成本節(jié)約通過來說是以效率最優(yōu)化目標；而作業(yè)改進則是效果為作業(yè)優(yōu)化目標。作業(yè)改進一般情況所采用的方式包括作業(yè)消除、作業(yè)選擇、作業(yè)減低和作業(yè)分享。①作業(yè)消除作業(yè)消除主要就是采用消除的方式，進行對作業(yè)的非增值和無附加的情況進行確定，進而消除這些