城中村改造項目定位及物業(yè)發(fā)展市場調(diào)研報告

石家莊新華區(qū)北焦村改造工程定位與物業(yè)開展建議11/29/20231工程區(qū)位與交通條件

工程位于新華區(qū)腹地，緊臨和平路地塊位置工程地塊位于新華路北部，鐵路內(nèi)側(cè)，東臨泰華街，西鄰電大街，行政區(qū)劃屬于新華區(qū)；經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積約400畝規(guī)劃限高新華區(qū)建筑限高：68米工程地塊本體條件和經(jīng)濟指標(biāo)

地塊內(nèi)部，不與外界直接接觸，相對靜謐臨路區(qū)，有良好昭示性和進入性，但受噪音、粉塵影響較大泰華街屬于規(guī)劃中的五橫六縱中的一縱，商業(yè)氣氛良好和平路為城市一環(huán)，新改造之后通行車輛較多，交通非常便捷，有較強的商貿(mào)氣氛電大街，城市中的小型街道臨鐵路，噪音大泰華街要建高架橋建設(shè)大街要南延

本報訊〔記者楊琨實習(xí)生楊夜平〕昨日，記者從石家莊市第十二屆人大常委會第十四次會議上得悉，市人大常委會同意市政府關(guān)于石家莊市城市建設(shè)投資控股集團〔以下簡稱“城建集團〞〕以投資建設(shè)與轉(zhuǎn)讓收購〔BT〕方式建設(shè)泰華街高架工程、建設(shè)大街南延道路工程工程。新華網(wǎng)河北頻道(2021-08-21)

稿件來源：燕趙晚報石家莊交通規(guī)劃規(guī)劃主城區(qū)道路依托現(xiàn)狀道路，形成“四橫六縱三環(huán)八射〞的道路主骨架系統(tǒng)，城區(qū)干道呈方格網(wǎng)加環(huán)形放射，外圍輔以高速公路環(huán)的路網(wǎng)格局。

四橫為：和平路、中山路、裕華路、倉安路--槐南路等城市東西向主干道；

六縱是：泰華街-西焦街-友誼大街，中華大街-石崗大街，建設(shè)大街，體育大街，建華大街，談固大街等南北向城市主干道；

三環(huán)是指由中華大街、和平路、體育大街、槐南路、倉安路圍合而成一環(huán)路、二環(huán)路和三環(huán)路。

八射指石正公路、石崗公路、石獲北路、石獲南路、石銅公路、石邯公路、石欒公路、滄石公路等八條主要城市出入口道路。地塊南臨城市主要交通和平路，地塊外圍受車行交通影響較大，具有良好昭示性；輪廓規(guī)整，規(guī)劃空間較大；工程目標(biāo)與約束條件工程以住宅+商業(yè)，通過從市場角度對工程住宅及商業(yè)進行定位，順利實現(xiàn)利潤最大化；新華區(qū)限高，需要考慮商業(yè)的最大化，并實現(xiàn)變現(xiàn)；臨近北站，帶來時機的同時鐵路也給居住帶來喧囂；石家莊近期規(guī)劃商業(yè)市場總體較大，投資者可選擇較多。工程目標(biāo)現(xiàn)狀與約束條件工程核心問題1.如何平衡住宅與商業(yè)的利潤的關(guān)系，從商業(yè)市場內(nèi)在規(guī)律的角度出發(fā)，尋求適宜的商業(yè)形態(tài)，實現(xiàn)工程持續(xù)商業(yè)價值。2.如何在商業(yè)市場供給較大的情況下，確定工程適宜定價，防止市場風(fēng)險。目標(biāo)與約束條件工程核心問題城市背景與地產(chǎn)環(huán)境地塊本體解析城市商圈與開展調(diào)研區(qū)域商業(yè)市場分析工程整體商業(yè)規(guī)模分析工程開展方向判斷工程規(guī)劃設(shè)計建議報告導(dǎo)圖工程大環(huán)境背景簡述第一從全球寒流的金融危機到中國地產(chǎn)數(shù)年來罕有的持續(xù)低迷，再到不平凡的一年2021年，2021踩著地產(chǎn)持續(xù)走高的步伐，前行！10年始，新出臺國11條，政策上開始對地產(chǎn)行業(yè)進行限制。第二三年大變樣政策的啟動，一體兩翼的開展規(guī)劃，以及城區(qū)改造投資1400億的持續(xù)投入對石家莊城市建設(shè)的升級起到非同凡響的作用，同時也看到了實實在在的改變。多個城中村改造未啟動成功，受容積率、拆遷等等問題的影響，實際的上市量不大。一、房地產(chǎn)市場運行情況〔一〕商品房上市量能夠滿足需求受2021年房地產(chǎn)市場觀望氣氛的影響，加之未來市場的不確定因素，2021年初，局部開發(fā)企業(yè)不同程度地放緩了在建樓盤的開發(fā)進度，從而使得2021年年初的商品房上市量略顯缺乏，4月份以后，由于政策的影響，開發(fā)企業(yè)加快了開發(fā)速度，整個年度市場上市根本能夠滿足消費者需求。〔二〕商品房成交量大幅上揚在國家宏觀政策和省、市政府及時出臺的多項鼓勵購房措施以及住房剛性需求有效釋放的共同作用下，我市房地產(chǎn)市場回暖較為明顯，尤其是商品住宅成交量大幅上升。二、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)情況

1、套型結(jié)構(gòu)從2021年1-12月份登記銷售商品住房成交單套面積來看，普通商品住宅〔即144平方米及以下〕的占80.49%，普通商品住宅仍占主流。2、價位結(jié)構(gòu)2021年1-12月商品住房銷售均價為3897元/平方米，同比增長2.28％。商品住房大局部集中在單價為3000元/平方米～6000元/平方米之間，交易量占總量的69.2％。3、購置者結(jié)構(gòu)從統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，我市自住性剛性需求的有效釋放是2021年樓市形勢回暖的動力。此外，周邊郊縣及外來人員在我市購房置業(yè)的增加也是加速銷售形勢回暖的動因。在所成交的432.05萬平米的商品住房中，普通商品住房銷售面積占住宅銷售總量的80%以上，這其中自住性購房者占了相當(dāng)大的比重。從商品住宅購置對象分析，本市居民仍是我市普通住宅的消費主體，本地人員購置商品住宅比例為90.36%，本省以內(nèi)購置比例為6.24%，本省以外購置比例為3.4%，購置對象仍以本市居民為主。內(nèi)環(huán)板塊板塊范圍——“和平路-體育大街-槐安路-中華大街〞概況——是石家莊最為成熟的生活區(qū)域,樓盤大局部都是高層,房價水平上是石家莊樓市一個標(biāo)桿無5000元/平方米以下的住宅價格。石家莊房地產(chǎn)板塊格局橋西板塊板塊范圍——“京廣鐵路-新華路-外環(huán)線〞概況——是河北省政治中心和石家莊文化、教育、科技、金融中心。中高檔住宅具有很大吸引力，剛性需求比重很大；土地稀缺，價格上漲快。東開發(fā)區(qū)板塊板塊范圍——東二環(huán)以東區(qū)域概況——生活配套相對滯后，生活區(qū)較少，房齡短，小高層產(chǎn)品已經(jīng)成為市場主流。隨著中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，區(qū)域開展?jié)摿薮?。東北板塊板塊范圍——北二環(huán)以北，京廣線以東，太平河至滹沱河沿岸概況——是市政規(guī)劃的高檔低密度住宅區(qū)，產(chǎn)品多為獨立別墅、聯(lián)體洋房、低層公寓、酒店公寓等，配套設(shè)施不完善。和平路板塊板塊范圍——和平路沿線地區(qū)，主要是位于長安區(qū)的和平路沿線概況——規(guī)劃為高密度住宅區(qū)，廠企集中，綜合環(huán)境較差。產(chǎn)品以高層為主，屬石家莊高均價區(qū)域。西北板塊板塊范圍——“新華路-京廣鐵路-西北環(huán)線〞概況——房齡較長，配套落后，多以早年建設(shè)的經(jīng)濟適用房、單位宿舍；供給集中為多層和高層，近期新盤較少，主要以中等面積戶型為主。東南板塊板塊范圍——“裕華東路—京珠公路—南外環(huán)線—建設(shè)大街〔匯通路〕〞概況——定位于城市副中心功能，文化底蘊相對深厚。區(qū)域商品房市場極為活潑，小高層產(chǎn)品已經(jīng)成為市場主流，高層產(chǎn)品比重還在加大，目前均價在5000元/平米左右。工程所處區(qū)位：新華區(qū)新華區(qū)是石家莊中心城區(qū)之一，位于石家莊市區(qū)的西北部，靠近火車站，區(qū)政府駐泰華街93號。行政區(qū)域界線：從中山西路中心線與京廣鐵路上行線交會點起，沿京廣鐵路上行線中心線向北至北二環(huán)西路中心線，向西至紅星街中心線，向北至正定縣界，向西北至鹿泉市界，向西南至石太鐵路上行線中心線交會點后，沿該區(qū)與橋西區(qū)界至界線起點?？偯娣e92．11平方公里，下轄2個鄉(xiāng)、2個鎮(zhèn)、11個街道辦事處、總?cè)丝?7．91萬人，具有人流、物流、信息流相對集中，交通便利，教育、科技和商貿(mào)資源較為豐富的區(qū)域特征。新華區(qū)簡介新華區(qū)與其他區(qū)開發(fā)量等比照新華區(qū)與其他區(qū)上市量與成交量比照1.新華區(qū)是石市傳統(tǒng)行政區(qū)的配套居住區(qū)，二環(huán)內(nèi)區(qū)域氣氛成熟，環(huán)外開展受制于滹沱河與石太高速路，全區(qū)開發(fā)空間有限，區(qū)內(nèi)新開發(fā)工程相對較少；2.目前樓盤多集中在環(huán)內(nèi)，數(shù)量少，商品房銷售速度較快，銷售均價在4500元/平方米以上；3.小戶型的銷售比例呈增長態(tài)勢，但是兩室、三室戶型仍是市場主流；4.二手房交易量平穩(wěn)，價格略低于商品房價格。萬聯(lián)商務(wù)尚德國際自由立方新華區(qū)：城市傳統(tǒng)商業(yè)、行政中心，城市中、高端住宅板塊，平臺

價格4000元以上；未來區(qū)域價值仍將穩(wěn)定提升.區(qū)域資源產(chǎn)品形式城市核心地段、齊備的設(shè)施、濃厚的商業(yè)及商務(wù)氣氛、通達的交通條件、優(yōu)良配套產(chǎn)品形式為小高層、高層?？蛻籼卣鲀r格平臺主要客戶是石家莊市的中、高端客戶。包括政府高官、高校領(lǐng)導(dǎo)、醫(yī)生、律師、私營礦主以及高端私營業(yè)主、周邊居民等。區(qū)域內(nèi)均價都到達了4000元/平米以上。主流產(chǎn)品總價在40萬以上。典型樓盤盛世天驕天山新公爵華林國際規(guī)模產(chǎn)品形式價格戶型面積高層、商業(yè)建筑面積83000平米建筑面積18萬平方米占地202畝建筑面積40萬平方米花園洋房、高層、商業(yè)底商、高層均價6300每平米起價6500.00元/㎡均價6800.00元/㎡

4200---5300元每平米147-230平米

70-140平米銷售狀況只剩下最后一棟樓剛開盤，其他樓根本銷售完畢花園洋房賣完，只剩下2棟高層共4棟，銷售70-80%產(chǎn)品特色英式風(fēng)格

純歐式銀杏園林景觀設(shè)計客戶特征中高端客戶群，商人、成功人士。主要客戶是石市成功商人、中高端客戶等。周邊中等收入居民，投資者。新華北郊片區(qū)——擁有完善配套，宜居城市繁華區(qū)隨著市政府加大對石家莊市老城區(qū)、城中村的改造以及購房者對區(qū)域樓盤高端開展的預(yù)期，新華區(qū)的房地產(chǎn)價格上漲，并涌現(xiàn)出一批高檔住宅社區(qū)，如天山新公爵售價6800元/平米左右，成為新華區(qū)高端峰值。新華北郊區(qū)配套齊全、交通便利，區(qū)域商業(yè)、飲食業(yè)、效勞業(yè)、金融業(yè)興旺，是石家莊市重要的宜居片區(qū)。盛世天驕〔典型重點工程介紹〕盛世天驕位于橋西區(qū)新華路和泰華街交叉口西行200米。9路、34路，111路，38路等公交車直達社區(qū)，出行便利。盛世天驕地處二環(huán)以內(nèi)緊鄰新華區(qū)政府和幾處商場，優(yōu)越的地理位置，可以感受生活寧靜安逸，可以享受都市時尚繁華。盛世天驕以世界領(lǐng)先的Block街區(qū)理念進行規(guī)劃，營造集居住、辦公、休閑、商務(wù)于一體的綜合平臺，使生活更為舒適和方便?！睟LOCK是5個單詞的縮寫：B-Business(商業(yè))、L-Liefallow(休閑)、0-0pen(開放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(親和)。簡單的概括：就是居住和商業(yè)的集中融合．街區(qū)既要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套，把人們從傳統(tǒng)的封閉圍合式居家中引導(dǎo)出來，將街區(qū)與居住、休閑、娛樂、商務(wù)等組合在一起，同時建立親切和諧的鄰里關(guān)系。D戶型128.03㎡，兩室兩廳兩衛(wèi)為全陽戶型，采光極佳風(fēng)景常駐，大開間客廳自帶大陽臺，雙臥室組合雙衛(wèi)生間配套；A戶型161.95㎡，三室兩廳兩衛(wèi)全名設(shè)計，主臥室自帶觀景空間，觀景書房，大客廳設(shè)計自主休閑陽臺；B戶型49.84㎡，一室一廳一衛(wèi)，方正通透，大面積客廳自帶獨立陽臺，獨立臥室，小戶型大社區(qū)。小區(qū)中軸觀景大道樓間休閑亭尚品雅筑宏基花園維c時尚廣場華林國際柏林春天金恒基鹿城天山新公爵平臺產(chǎn)品力——整體規(guī)劃產(chǎn)品分析建筑形式多樣，風(fēng)格多樣，且檔次區(qū)別明確，目標(biāo)客戶群區(qū)別顯著。容積率接近、建筑形式多樣，目前城市中心區(qū)為高層產(chǎn)品。規(guī)模工程規(guī)劃創(chuàng)新，追求品質(zhì)。建筑密度普遍較高，居住舒適性相對較差。大規(guī)模工程較少。亮點工程相對較少。華林國際金恒基鹿城天山新公爵盛世天驕產(chǎn)品分析平臺產(chǎn)品力——園林景觀整體規(guī)劃各有特色：天山新公爵的整體規(guī)模感和細節(jié)，表達了明顯的領(lǐng)先性、設(shè)有中心花園。盛世天驕打造24000平米的公園廣場，歐式廣場的開闊、臺地式景觀的錯落和中國步移景異的景觀將在此交匯，為社區(qū)業(yè)主營造“前庭后院〞的居住環(huán)境。盛世天驕天山·新公爵產(chǎn)品分析平臺產(chǎn)品力——戶型設(shè)計90-130平米面積戶型較多。戶型更加注重通透性與陽光。也存在全陰戶型。小三室戶型及兩室更被推崇。在售工程中也推出了一些戶型上的亮點。如躍層、兩個出口門，增設(shè)情趣空間等。盛世天驕天山新公爵躍層目標(biāo)與約束條件工程核心問題城市背景與地產(chǎn)環(huán)境地塊本體解析城市商圈與開展調(diào)研區(qū)域商業(yè)市場分析工程整體商業(yè)規(guī)模分析工程開展方向判斷工程規(guī)劃設(shè)計建議報告導(dǎo)圖商業(yè)調(diào)研局部

石家莊現(xiàn)有商圈分布及商業(yè)開展

石家莊目前商圈分布新商圈及規(guī)劃中的大型商業(yè)〔綠色局部〕石家莊房產(chǎn)競爭板塊明晰石家莊地產(chǎn)多年以來一直是“東強西弱〞以及“兩大商業(yè)核心區(qū)為主，其他區(qū)域性商業(yè)為輔〞的商業(yè)格局正發(fā)生著潛移默化的改變。從過去的“北國——廣安街商圈〞，到“東購——新百〞商圈，再到新興的“懷特、聯(lián)邦商圈〞，大型商圈的興起不僅帶來了商業(yè)的持續(xù)繁榮，也成為了房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，帶動了周邊住宅市場及區(qū)域繁榮。商業(yè)呈板塊化開展趨勢金正·威尼斯城、萬象天成、廣安街及省會文化廣場地下商業(yè)、09年以來，石家莊市區(qū)十多個新商業(yè)地產(chǎn)工程陸續(xù)亮相，廣安街地下商業(yè)與省會文化廣場地下商業(yè)的熱賣，民族路地下商業(yè)街與建設(shè)大街商業(yè)街的即將興建，商業(yè)地產(chǎn)工程正在以一種加速度.遠洋城、大連萬達城市綜合體、威尼斯城正在加緊建設(shè)，20多個城中村商業(yè)配套地產(chǎn)也將集中面世。大體量商業(yè)及綜合體呈加速開展北國到哪里哪里火的商業(yè)特點是石家莊商業(yè)的最大特色，先有益友百貨，再到懷特、聯(lián)邦等。除百貨業(yè)態(tài)外超市遍布全市。圍繞北國的商業(yè)開展是石家莊特色百盛百貨與石家莊萬象天成購物中心簽約，山東銀座通過競價方式持有東方購物中心92.73%股份。而山東銀座按其擴展方案，2021年在石家莊開出兩家百貨店。萬達、勒泰后續(xù)跟上，北國的一枝獨秀是否能夠撼動未來幾年可見一斑。巨頭著陸石家莊趨勢一：零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)模化趨勢二：專業(yè)化市場形成,傳統(tǒng)零售業(yè)市場優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售模式蓬勃開展趨勢三：大型mall迅猛增加趨勢四：跨國企業(yè)的拓展趨勢五：未來幾年商業(yè)物業(yè)開展駛?cè)敫咚倭熊囀仪f主要商圈分析東購商圈新百廣場在經(jīng)營戰(zhàn)略上另辟蹊徑、選擇卓越，實施更富前瞻性、智慧性的藍海戰(zhàn)略，開辟無人競爭的藍色海洋，傾力打造現(xiàn)代經(jīng)典百貨完美升級版。多功能、全業(yè)態(tài)、多元化格局優(yōu)勢凸現(xiàn)：百貨、家電、超市、餐飲、五星級電影院、健身中心等經(jīng)營業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全，大大強化、豐富了多業(yè)態(tài)、多功能消費的優(yōu)勢和特色。石家莊主要商圈分析石家莊主要商圈分析歷經(jīng)數(shù)次大規(guī)模的品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整和組織架構(gòu)的調(diào)整，使其始終矗立在時尚和先進管理的前沿。追求個性，引領(lǐng)時尚，成為東購品牌調(diào)整的不變準(zhǔn)那么歷史上的屢次經(jīng)營調(diào)整帶來了經(jīng)營檔次的不斷提升和品牌結(jié)構(gòu)的日趨合理，完美詮釋了東購在省會商界的整體定位?，F(xiàn)在，東購已成為省會時尚代言人和石家莊的城市名片。今天的東購，是一個成熟型企業(yè)，她在經(jīng)營和管理的各方面都充分證明了這一點，現(xiàn)在她正在按照自己既定的愿景目標(biāo)昂首奮進。石家莊主要商圈分析天元名品以南國風(fēng)情為主題，打造時尚、個性的購物空間。是年輕人，非主流一族的最愛。天元名品在一期非?；鸨那闆r下，于年重磅推出了天元名品第二期。天元名品第二期延續(xù)了一期的時尚潮流的風(fēng)格，但由于消費者的消費理念的主導(dǎo)作用，二期的人氣遠遠不如一期火爆。石家莊主要商圈分析北國商圈石家莊主要商圈分析北國商城是大型中高檔大賣場，逐漸形成了集超市、電器專賣店、服裝賣場、主題商城、餐飲配套等為一體購物中心業(yè)態(tài)，更好的占領(lǐng)了本商業(yè)區(qū)的各種業(yè)態(tài)的市場，因此能夠在市場份額比較小、競爭越來越劇烈的石家莊商業(yè)市場立于不敗之地。石家莊主要商圈分析新天地從購物環(huán)境，產(chǎn)品定位都有了全新的突破，是目前省會唯一一家主題動感時尚賣場。加之所在的北國商圈的中心位，在年輕人心中，新天地已經(jīng)開始取代天元的位置。

4-1石家莊主要商圈分析三利國際百貨規(guī)模小，定位成單一的高檔化裝品、服裝商場，更向一家大型品牌專賣店，但其購物環(huán)境吸引了石家莊一批高收入人群，其經(jīng)營情況得以持續(xù)維持。石家莊主要商圈分析鵬華.SOHO引入“第四生活空間〞開發(fā)理念，定位為“國際領(lǐng)先的第四代商業(yè)模式〞，是“省會首家城市生活休閑中心〞，是家、辦公室、網(wǎng)絡(luò)以外的第四生活空間。鵬華.SOHO締造以時尚化、藝術(shù)化、未來化的生活與休閑購物為主題，以文化為主導(dǎo)的城市生活休閑中心，賦予第四生活空間，無限大、最精彩、豐富的內(nèi)容。但是鵬華的模式依然不復(fù)合北方人購物模式。目前已經(jīng)倒閉。石家莊主要商圈分析世貿(mào)名品商場是石家莊首家具有五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店的配套商場。她以著名品牌、潔雅環(huán)境、優(yōu)質(zhì)效勞竭誠為一切渴望提高生活品質(zhì)，追求生活時尚的人提供一個與眾不同的購物場所。

世貿(mào)名品商場的主題語是----世貿(mào)名品，走近新生活。商場以經(jīng)營國際國內(nèi)知名品牌為主，云集世界名品，并以服飾、化裝品為主。名品占有率達100%，品牌根本到達了與世界流行時尚同步的效果。

與世界名品相配套，世貿(mào)名品商場時尚的形象設(shè)計、潔雅的購物環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)的效勞體系都將勾勒新生活的藍圖、使顧客真實感受與觸摸生活的脈搏。

4-1石家莊主要商圈分析先天下購物廣場由中國卓越的商業(yè)品牌--北國人百集團運營管理，是一家集珊珊主力百貨、50余家世界名品店，30余家環(huán)球美食、50余娛樂休閑工程為一體的花園式超大開摩爾。

循環(huán)式的結(jié)構(gòu)布局展示出流暢的弧形曲線，將先天下的龐大建筑群體有機的聯(lián)系起來。1000平方米中央主題花園、三條立體商業(yè)大道、十大共享空間、六部觀光電梯、三十部電梯、五十部滾梯、百余處生態(tài)景觀，為您串起一座線條流暢的理想之城，便捷之余又妙趣橫生。

4-1石家莊主要商圈分析懷特商圈4-1石家莊主要商圈分析

懷特國際商城，總建筑面積達10萬平方米。內(nèi)部24部自動扶梯、4部觀光電梯、3部客梯、5部貨梯、進口雙效中央空調(diào)系統(tǒng)等各方面的完善設(shè)施，確保效勞全方位、現(xiàn)代化。

1000個泊車位，突破傳統(tǒng)商場停車瓶頸，沉著應(yīng)對汽車時代的來臨，充分滿足現(xiàn)代商業(yè)的泊車需求。

石家莊商業(yè)新幅員石家莊商業(yè)正在經(jīng)歷著一場蓄勢和重大調(diào)整，分屬不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的幾家商業(yè)即將登場，新城市規(guī)劃下的新商業(yè)點正在醞釀成形。在這種形勢下省會的商圈也在悄然發(fā)生改變……石家莊商業(yè)新幅員位于中山路長安廣場西側(cè)的東尚MALL是集購物、餐飲、娛樂于一體的商業(yè)綜合體，環(huán)境和定位屬高端。建筑面積50000平米購物與休閑比例到達了5：5，適合年輕人群消費。該工程的5層設(shè)置了營養(yǎng)咨詢，和心理咨詢工程。4層的電玩是亞洲最大的電玩生產(chǎn)企業(yè)。石家莊商業(yè)新幅員石家莊遠洋城商業(yè)廣場擬建于中山路北側(cè)、正東路以南，東臨栗康街、西臨長征街.石家莊遠洋城商業(yè)廣場是集購物、餐飲、娛樂、休閑、辦公、資訊為一體的多功能復(fù)合型商業(yè)中心。融入百貨商場、超級市場、餐飲設(shè)施、休閑娛樂工程、主題商場、品牌專賣店、酒店、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，構(gòu)建一種體驗式消費的城市人文景觀。石家莊商業(yè)新幅員品匯時代服裝展貿(mào)中心將作為國內(nèi)服裝品牌商家直營店和華北區(qū)域總店駐扎地，批零兼顧。石家莊商業(yè)新幅員15萬平方米的萬象城以前所未有的全新國際商業(yè)形態(tài)進駐石家莊，50%為商業(yè)實體。50%為商業(yè)體驗，以世界文化元素作為體驗主題。全客層，全方位，全體驗的概念，打造石家莊“一站式〞商業(yè)舞臺。石家莊商業(yè)新幅員中基禮域有7萬平方米商業(yè)局部，工程周邊幾乎全部為商業(yè)街區(qū)，社區(qū)中間一條栗中街為內(nèi)街，設(shè)計為“時段性風(fēng)情步行街〞。長約300米，業(yè)態(tài)以風(fēng)情休閑為主，并與小區(qū)內(nèi)3個廣場一起，形成"文化主題商業(yè)公園"。是中基?禮域工程與外部城市的嫁接，使城市外部資源與社區(qū)形成了有效溝通，同時提升了工程品質(zhì)。中基禮域的商業(yè)局部在產(chǎn)品建筑上比較有特色，融入中國傳統(tǒng)民居的表現(xiàn)元素，用現(xiàn)代的建筑結(jié)構(gòu)手法表現(xiàn)出來，是石家莊首個文化主題商業(yè)公園。商業(yè)街是提升樓盤文化內(nèi)涵的一個主要方面，業(yè)態(tài)定位于商業(yè)，使人們在欣賞中購物休閑，既有商業(yè)功能，兼具中國文化景觀的載體，商業(yè)面積最大化不是目標(biāo)，主要的是充滿人文情趣和休閑文化內(nèi)涵。石家莊商業(yè)新幅員金世界工程也開發(fā)了幾條商業(yè)街區(qū)。該工程通過軸線、街道、廣場三項城市空間要素，強調(diào)建筑對人的關(guān)心，實現(xiàn)建筑、空間與人的和諧共生。金世界工程將永安路與南小街規(guī)劃為十字金街，以街區(qū)購物公園為結(jié)合點，在景觀營造上注重人性化的景觀設(shè)計和小品擺放，彎曲的步行商業(yè)街獨具特色，步移景異的商業(yè)空間始終牽引人們，在規(guī)劃設(shè)計上利用空間的收放、轉(zhuǎn)折、滲透來增加景觀的層次。

與傳統(tǒng)的城市商業(yè)設(shè)施不同，在這種新型商業(yè)理念主導(dǎo)下的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，更多的是考慮如何把商業(yè)街區(qū)的功能性與景觀系統(tǒng)完美結(jié)合，將多元城市文化群落與國際現(xiàn)代文化融合其中，彰顯現(xiàn)代主義的城市文化理念。

金世界中部街區(qū)也屬于首創(chuàng)省會“體驗式商業(yè)中心〞，集國際酒店公寓、商務(wù)公寓、商業(yè)、意大利主題酒吧廣場、主題商業(yè)內(nèi)街等為一體，300米休閑步行街、近千米景觀大道，全方位高風(fēng)格的全新消費區(qū)域和模式，充分營造繁華感和商業(yè)街的氣氛。石家莊商業(yè)新幅員正在籌建的方北購物廣場，地上五層，地下三層，兩幢27層商務(wù)辦公樓。集大型商業(yè)購物、餐飲、娛樂智能化辦公于一體的城市休閑中心。目前正在熾熱招商當(dāng)中。區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研區(qū)域消費人群分析1.常住人口：區(qū)域內(nèi)存在大片的平房區(qū)，人口密度相對較低；常住人口消費力較強。2.工作人口區(qū)域內(nèi)存在大量的黨政機關(guān)，國家公務(wù)人員；高學(xué)歷、高素質(zhì)、工作穩(wěn)定，具有一定的消費能力3.流動消費群該局部消費群主要以年輕、時尚的青年為主消費能力一般?；疖嚤闭編油鈦砣丝谙M時區(qū)域的另一特點。區(qū)域內(nèi)工作及常住人群的消費潛力并未得到有效釋放，其他消費群體消費能力一般。天客隆中儲北國益元店北站和平路北側(cè)店面租金面積情況區(qū)域商業(yè)租金及經(jīng)營調(diào)查和平路南側(cè)店面租金面積情況電大街西側(cè)店面租金面積情況電大街東側(cè)店面租金面積情況泰華街東側(cè)店面租金面積情況泰華街西側(cè)店面租金面積情況目標(biāo)與約束條件工程核心問題城市背景與地產(chǎn)環(huán)境地塊本體解析城市商圈與開展調(diào)研區(qū)域商業(yè)市場分析工程整體商業(yè)規(guī)模分析工程開展方向判斷工程規(guī)劃設(shè)計建議報告導(dǎo)圖

工程用地適合業(yè)態(tài)研究在區(qū)域特征和周邊路段商業(yè)業(yè)態(tài)的研究過程中，我們得出以下關(guān)鍵詞：無主力商圈城市主干線沿路商業(yè)大型社區(qū)底商目前主干線上商業(yè)氣氛缺乏未來商業(yè)競爭壓力巨大城市第一商圈的地位得以穩(wěn)固按照以上的分析，我們可以給適合本工程的業(yè)態(tài)四個關(guān)鍵詞匯：日常生活行為的效勞商業(yè)城市生活的主流商業(yè)與商圈業(yè)態(tài)互補型商業(yè)目標(biāo)消費型商業(yè)商業(yè)市場小結(jié)區(qū)域復(fù)合功能商業(yè)地產(chǎn)工程嚴(yán)重缺乏，商業(yè)地產(chǎn)市場尚屬開展期專業(yè)市場缺乏，大型高端商業(yè)缺乏以和平路為界，南向趨于繁華商業(yè)，北向居住臨近火車北站，是外來人口的聚集區(qū)，同時地塊屬于新華區(qū)商業(yè)空白區(qū)域區(qū)域市場現(xiàn)狀及展望市場需求強大區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場不成熟，市場存在空白點；現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價格較低，區(qū)域正待升級，未來有廣闊的升值空間；工程建成后正值區(qū)域改造建造期間，商機無限中型商業(yè)工程將會在本區(qū)域內(nèi)有較大的開展市場調(diào)查資料工程周邊商業(yè)情況：老城區(qū)新規(guī)劃商業(yè)形態(tài)不統(tǒng)一消費人群大道路規(guī)劃和城市的開展帶來時機區(qū)域性城市化商業(yè)中心缺位

區(qū)域性城市化時尚MALL根據(jù)調(diào)研資料對工程推導(dǎo)新規(guī)劃對和平路與泰華街的商業(yè)開展將帶來關(guān)鍵性的影響工程周邊的巨大人流和物流區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)空白城市化進程加快前新華區(qū)的開展工程及周邊樓盤的出現(xiàn)將帶來大量中端人群的需求定位核心主線檔次定位形象定位業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品定位客戶定位中高檔/城市化/時尚化/區(qū)域性/商業(yè)中心+商街日常的/傳統(tǒng)生活消費的/新生活品質(zhì)的街鋪

/中等體量復(fù)合商業(yè)中心/周邊生意客戶/投資客中小型投資客戶/自經(jīng)營客戶工程的市場定位結(jié)合以上分析及總結(jié)，針對本地塊的商業(yè)定位建議為：“LifestyleCenter〞工程開展建議“LifeStyle購物中心〞其特色即是采開放露天形式，以主力店〔百貨公司+超市〕為中心，以“TownCenter〞的設(shè)計結(jié)合一些精品店、餐廳、書店、家居用品、電影院或一些休憩娛樂為主的商店，以傳統(tǒng)街道的方式布置。營造一種新鮮、生態(tài)、自由的時尚居住環(huán)境，借以提升社區(qū)品質(zhì)，并保證工程的可持續(xù)開展與未來的升值能力。Lifestylecenter直譯為生活方式中心。顧名思義，生活方式中心是在人們生活方式日漸多元化前提下，為了滿足人們購物、休閑、娛樂、餐飲等更加多元的生活消費需求而誕生的?！癓ifestylecenter產(chǎn)生于20世紀(jì)歐美一些大中型城市，有別于傳統(tǒng)的shoppingmall,它不是簡單地將多種業(yè)態(tài)堆集在一個大的封閉空間中，而是將景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能等各種因素科學(xué)地結(jié)合在更開放的環(huán)境中。〞LifestylecenterLifeStyle商業(yè)定義“LifeStyle〞字面含義為“生活方式〞。國際購物中心協(xié)會(ICSC)指出，Lifestyle商業(yè)作為一種有別于ShoppingMall的商業(yè)形態(tài)，必須具備以下要素：接近有影響力的居住社區(qū)；中高檔以上的定位；迎合本商圈消費者對休閑的追求；與Mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，LifestyleCenter更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計。而LifestyleCenter的開發(fā)地理位置，那么通常在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，在那些接近交通要道和大規(guī)模中高檔住宅區(qū)、開發(fā)前土地價值被低估的區(qū)域。上海證大·大拇指廣場工程類型：區(qū)域型商業(yè)街經(jīng)營類型：購物、休閑、娛樂美食、度假、藝術(shù)等工程總規(guī)模：11萬平方米商業(yè)經(jīng)營面積：11萬平方米開發(fā)商：上海證大商誠房地產(chǎn)開發(fā)為上海市規(guī)模最大、功能最全的復(fù)合式社區(qū)&區(qū)域型商業(yè)中心證大·大拇指廣場LifeStyle商業(yè)工程案例工程位置及交通陸家嘴金融商貿(mào)區(qū)洋涇金橋進出口加工區(qū)大拇指廣場新上海商業(yè)城碧云國際社區(qū)六里花木文化行政區(qū)張江高科技園區(qū)聯(lián)洋新社區(qū)大拇指廣場羅丹廣場聯(lián)洋社區(qū)以大拇指廣場為中心，由圍繞著它的華美家族、聯(lián)洋花園、聯(lián)洋年華、中邦風(fēng)雅頌、當(dāng)代清水園、水清木華、仁恒河濱城、第九城市等大量公寓樓盤以及中邦晶座、金色維也納、水清木華別墅等別墅樓盤共同組成，區(qū)域內(nèi)擁有近45萬高層次消費人群消費人群大拇指廣場的主力消費人口為追求品質(zhì)、崇尚時尚、熱愛生活的中高收入階層人士，年齡在25-45歲左右經(jīng)常性消費商圈即聯(lián)洋國際社區(qū)有10萬高收入消費人口〔一級消費群〕根本性消費商圈消費者〔二級消費人群〕超過25萬旅游性消費商圈消費者〔三級消費者〕輻射浦東乃至整個大上海，人口數(shù)量逾10萬店鋪分割布局主力店主力店分散店鋪分散店鋪業(yè)態(tài)布局主力店(家樂福/好樂迪)餐飲休閑娛樂美容美發(fā)個人護理診所銀行服裝服飾家居飾品兒童游樂及用品書店工程借鑒區(qū)域內(nèi)住宅人群為主，消費者對日常用品的需求不可防止，故可聚集人氣的大型主力店不可或缺；主要商業(yè)面積位于主干道上，有利于店鋪形象的展示，較易形成商業(yè)氣氛可通過前期規(guī)劃，加重特色商業(yè)的打造對商業(yè)區(qū)內(nèi)的建筑及裝飾加重完善力度，為消費者提供優(yōu)美的購物及休閑環(huán)境目標(biāo)與約束條件工程核心問題城市背景與地產(chǎn)環(huán)境地塊本體解析城市商圈與開展調(diào)研區(qū)域商業(yè)市場分析工程整體商業(yè)規(guī)模分析工程開展方向判斷工程規(guī)劃設(shè)計建議報告導(dǎo)圖提出問題可行性分析前景分析商業(yè)做多大面積?經(jīng)濟論證確定合理商業(yè)規(guī)模如何確定商業(yè)規(guī)模？從經(jīng)濟效益角度分析石家莊其他商業(yè)工程售價情況新休門財富中心：單賣一層為22000元/平方米，一二層連賣為17000元/平方米。鼎嘉府邸大經(jīng)金街：22000元/平方米。盛世天驕：二層12000-15000工程周邊物業(yè)租金情況和平路沿線

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