民宿的經營成本分析

民宿的經營成本分析很多人在提到個性化住宿成本的時候，第一反應可能是成本就是房租，成本就是裝修，除此之外大家可能都沒有去考慮過在經營管理的時候也會有成本的支出。那么我們今天就來談談，關于個性化住宿的成本你應該注意哪些問題呢？

1個性化住宿成本包括哪些內容呢？根據個人的從業(yè)經驗，個性化住宿成本基本包括以下五個方面：1、房租：房屋租賃押金和房租很多人會提出這么一個同題：我自己就是房東、業(yè)主，那在成本里還要不要去算房租？我認為是需要的，因為房屋擁有自己的本身價值，那么運營成本里面就應該有房租這一項,不管你經營的物業(yè)是否自有，都應該在經營的過程中進行一個合理的計算。房租一般分為押金和租金，很多人在運營的初期或者是籌備期的時候，很容易就會忽略房屋押金這一塊，這會導致成本核算的錯漏。按照全國部分城市、區(qū)域——桂林、西安、成都、杭州、溫州、麗江、大理、廈門、三亞，包括一些小城市的調研數據來看，房租一般占到營業(yè)額五分之一到六分之一。2、裝修：硬裝與軟裝硬裝：硬裝部分是在日常經營或是前期籌備中最容易超支的一部分，因為在利用一幢房屋去做個性化住宿經營時，通常需要対房屋進行一系列的改造裝修，在這過程中會遇到很多前期沒有預料到的臨時性的問題。此外在裝修時，對于房子的硬件設施要考慮其使用年限，現在有很多的同行都會走到一個誤區(qū)：裝修的房子只使用兩到三年，然后就要進行大的改造裝修。這在成本支出上是一個非常大的忌諱，會造成極大的浪費。軟裝：很多人在做個性化住宿的時候都會在軟裝部分進行舊物改造、舊物利用，但是建議大家不要單從自己的個人喜好上去考慮，而是要更多地從消費者心理、消費者習慣上去考慮。裝修是一筆非常大的投入，因此建議在成本計算時把裝修費用總數均攤到經營期內去做幾年的均攤。3、人工成本也會有人提出來這樣的問題：我的店沒有雇請外人，所有的事務都是由我自己和家人進行打理，這樣的話我的人工成本是否等于零。實際上這和房租是一個道理，全家人都投入到這樣一個經營里以后，人的價值也應該有所體現，而不是自家人去做這么一件事的時候就可以不去算人工成本，不算工資和獎金，僅僅只是依靠一個營業(yè)利潤來獲得生活費用。4、日常損耗日常損耗分為幾個小部分，比如洗發(fā)水、沐浴露，甚至部分客棧民宿會提供香氛、香水、洗面奶、香薰，再包括一次性的牙膏、牙刷，還有我們平常的布草送洗，這些都是經營中的日常損耗。這些日常損耗并不能完全等于日常支出，因為日常支出還包活食宿之類的其他成本。5、維修費用這一部分包括電器、家具的維修費用，易于理解就不再贅言。

2個性化住宿的成本預算一般而言個性化住宿經營成本的預算應該注意以下幾點：1、建議把所有成本按照均攤的方式，攤到每一個客房、每一個營業(yè)日上，就能了解每一間客房、每一天的運營成本是多少，在制定價格時就可以有一個最基礎的保障，知道一間房、一個晩上賣多少錢能保本不虧。我一直在強調的一點是：高的入住率并不等于有高的利潤。因為如果你連每一間客房、每一天的經營成本都不知道，即使你的入住率很高，但是因為定價低于成本，你就是虧的，而且賣的越多虧得越多。2、在進行成本預算的時候，要去估算好裝修回收期。一般來說，裝修的回收期定在3-5年之間比較合理，在此情況下，裝修投入的這費用不管是按利率計算，還是按照其他項目的投資対比來看，都較為合理。如果回收期超過5年，基本上就沒有什么利潤或者是收益可言了。3、進行成本預算時應該選用一些能夠持續(xù)長久使用的物品，盡可能地去選擇一些被回收的時候還能夠保值的物品來進行裝修和裝飾?，F在很多客棧民宿或是短租公寓，在裝修選材時并沒有考慮到選材的耐用性，這樣対自已以后的經營支出會有很大影響。既要注重保值，又要注重耐用性。4、很多人在做成本核算的時候并沒有把房租的遞增算進去，建議大家在做核算的時候要把所有租期內的房租平均計算，這樣得出的成本才是有效的。3如何通過成本預算制定價格體系？公式：客房數量·客房的最低單價·全年280天（根據數據出來的結論是每年我們都是至少有90天左右是保證能夠滿房，而且這個滿房的價格還不是太低，所以我們真正需要擔心的或者是把入住率支撐起來的時間是280天左右）·0.7（入住率的一個統(tǒng)計）=全年房租+全年人工支出+全年損耗支出+全年水電+轉讓費回收的每年平攤+裝修費用回收的每年均攤正常情況下，通過公式得出來的兩邊的得數差額應約等于10萬左右。這個公式實際上已經把成本最大化、利潤最小化了，因為很多人都是由于前期預期太高，導致后期經營得非常辛苦。我希望大家把期望值降低到一個點上，這樣到后面回收的時候才會充滿驚喜。4如何控制單體單店的經營成本？1、建議大家在籌備之前，做一個超出預算10%-20%的成本預算表，清楚自已要花的錢大多數都在哪里。然后把成本預算表里超過一萬塊錢以上的項目單獨列出來，去做成本的獨立核算。2、在籌備期間，如果成本預算已經定稿，或裝修的樣板圖、效果圖已經出來，主題定位、客群定位都已確定之后，只要是涉及十平方或者兩個房間以上的區(qū)域改造項目，盡可能地只在這些項目上做減少而不是增加。因為客人対房間的要求并沒有我們想象的那么多。3、不必把一個區(qū)塊的裝修一次性做到位，這樣投入成本會很高。一些可有可無的裝飾品或物品可以在雙十一雙十二或打折促銷的時候去采購添加，能夠節(jié)省資金。4、現在很多同行會走入一個誤區(qū)或怪圈：一家店兩到三年以后就放棄原有裝修，全盤重新進行大裝，其實這樣很傷元氣。一家店在經營過程中都會發(fā)生同地區(qū)同行業(yè)之間的對比，但我們一再堅持的是，人無我有，人有我未必要有。客人選擇個性化住宿產品的時候就確定了這一點，他要的東西并非酒店的單純硬件奢華體驗能夠提供的，而是我們能夠提供的。此外，兩到三年的一個大的全裝修，相當于把剛剛收回的資金又再投入到店里，相當于這兩到三年是在打白工。我們去經營客棧民宿，更多的是為了我們自己的生活有所不同。大家可以設想一下，如果每一個人都在想方設法地在兩到三年去做房屋的裝修翻新，同行看到了以后也會有同樣的舉動和想法，這樣在民宿的聚集地全年到尾就都在裝修，帶來的結果就是市場環(huán)境和自然環(huán)境的惡劣，在這樣的情況下，就難以為客人提供較高的體驗度，難以獲取較高的滿意度，生意自然也就差了。其實東西可以舊不可以臟，并不是所有配置都豪華得煥然一新就可以做滿足客人的心理需要，消費者想要的是回歸的概念，而不是單純奢華的概念。5、單店單體的經營成本逐年遞增，建議大家在每年的維修費用上也做一個比較準確的估算。其實單店單體的經營成本是很難去降低的，而在經營之外，很多時候單體店的經營成本居高不下，并不是因為店內開支，而是三五不時地招待親友。如果是組織活動反饋給客人這樣的經營成本是該花的，但如果總是過分的進行應酬和公關是很不必要的。6、一直都在強調的是，在開店之前要把客群定位好，明確自己接待什么樣的客人、賺什么人的錢，這樣生意就會相對來說有一些規(guī)律去摸索。控制經營成本其實與接待的消費者也是有關聯的，如果你的店什么樣的房型都有、什么樣的客人都要去接待的話其實會增加一定的經營成本。

5兩到三年后，成本控制的重點在哪里？簡單總結：1、不要大修大裝，大修大裝勢必要把原先的本錢又都投入進去的。2、要持自己的特色，人無我有，人有我未必要有。3、注意電器的維護，電器在兩到三年以后就達到三分之一的使用壽命到了，這時候需要經常檢修電器。4、家具的維修和檢査也非常重要。5、很多人可能不會想到，就是外墻的防水。房屋都有一個使用壽命，很多房間發(fā)霉或是漏水都是因為外墻的防水沒有做好，建議大家在裝修完兩到三年之后，全面地去檢查房屋的外面和天花板，如果有出現漏水的痕跡要及時進行補救，越是到后期就越是要注意這一方面。6成本逐年遞增后的應對方式1、在籌備期做好支出調研非常有必要，但在經營期內建議大家每一個季度的經營期,也要做好下一個季度的成本支出預算及核算，這有助于我們在經營過程中少花錢、少亂花錢。2、千萬不要隨波逐流，很多業(yè)主看到周邊的同行添置了一個東西之后會覺得很不錯我也去買一個，卻不考慮物品對自己房子的實用性。每増加一項成本投入實際上都要根據房屋的狀況，如果房屋本身承受不了某些物品的添加，增添之后其實是在給自己的資金和房屋增加負擔。3、建議多從旅行者的消費習慣去考慮成本的支出和物品的添置，建議多和客人對話，了解他們的消費習慣，這樣能夠在成本的支出和控制上就能有一個明顯的效果。4、建議大家在軟性的成本支出上做增加，不要一而再、再而三地在硬件上來做過多的投入。這里的軟性不單是軟裝，不單是供給客人一些精油、咖啡、茶之類的一些物品，還要從人工的角度去考慮?，F在有很多的經營者往往都是在硬性的成本支出上面考量過多，而沒有在店員或人才這些軟性上進行考量，導致行業(yè)人才緊缺。一間房子如果沒有人，就是一個沒有靈魂的經營體。建議大家盡可能把身邊的同事、伙伴培養(yǎng)起來，給到他們足夠多的薪資待遇、福利，可能對你的店的總體成本的控制或者是利潤的實現都會有好的幫助。7關于OTA的成本控制OTA的成本是很可怕的，占到總體營業(yè)額的18%-20%。你如果只能通過0TA來產生訂單，應該考慮經營策略的調整。OTA是無情的，傭金一旦定死以后不太可能去降低或者抹平。在經營過程中，應該著重地去觀察自己的數據，了解不同的季書在不同的〇TA上面推房效果。哪家OTA給到的客源最多，哪一個〇TA在淡季的時候客源補充量最多，就要適時地調整在這些OTA上面的營銷方案。而現在OTA上的金牌、特牌傭金特別高，是不建議大家采用的。原因在于〇TA推廣得再好，落地服務沒有跟上，也沒有回頭客。因此，想要降低OTA的推廣成本，實際上不管是單體經營還是連鎖經營，都應該考慮垂直銷售、會員制度、粉絲經濟這三種營銷方式。8初期成本支出時應避免的誤區(qū)回歸到我們最初談到的成本的支出的項目：房租、裝修、人工、日常維護、物件維修。其實真正的誤區(qū)只有一個：我們花了很多我們認為應該花的錢。1、在成本支出初期，多觀察，少掏腰包，因為在所有的資本投入之前，都還有修正的機會。2、個人主觀的東西不要太多，不能把所有的空同都変得帶有過多個人喜好的色彩，這是我們最需要避免的誤區(qū)。3、不要不合時宜地去添置物品，有些物品添置益可能會因為季節(jié)、環(huán)境、地域文化的不同產生一些反效果。4、個性化住宿最終會變成一個旅行的目的地。如果你經營的個性化住宿最終変成了旅行目的地，那你所要展現給消費者、旅行者的一定是帶有地方特色的經營體，或者是說含有這個地方特色的經營體。建議大家盡可能地減少一些不必要的主題設置，而是真正從消費入群的定位去做初期成本的支出，把成本的投入先放到人的基本訴求上面來。5、現在很多人也會在一些新媒體上做一些付費的、提高自己知名度的曝光行為，建議大家在這一塊上面也要有所選擇。在初期還不清楚自身情況，不確認經營體的精神內核的時候，盡可能不要著急宣傳自己，讓消費者產生過高的期望會對自己的后期經營不利。列舉一個例子通過數據了解項目投入成本與經營預計【1】房屋改造計劃和投入成本前后院改造計劃：(1)將原有水池復原，引入活水，讓整個水池流動起來，養(yǎng)魚、水植方面必須豐富，以減少死水帶來的蚊蟲多的負面影響。完善后這屋前屋后的池塘將是項目的最大外觀特色。(2)在原有宅基地上搭建簡易房屋，風格也需要融入古村落，或根據設計師意圖，部分創(chuàng)新。此規(guī)劃著重解決活動室、食堂、文化體驗場地的用地規(guī)劃。(3)卵石圍墻的整修與完善，達到民宿整體封閉性獨立性的需求。(4)院落綠化，根據設計施工進行。綠化分前期綠化和后期經營者自己種植綠化，前期綠化基本由原來以后綠化轉變，后期按經營理念種植農作物、欣賞型花卉等。(5)每棟民宿建造成本概算每棟民宿7個房間，建筑面積約500平方米。主體建造裝修或改造，1800元/平方米;房間硬質裝修，2000元/平方米，院落以整理道路、修整圍墻，布置水池等，1000元/平方米;總體預算控制在3000000元(初步概包軟裝)。

【2】本項目特色以及與落戶窯灣村的合作互利規(guī)劃結合民宿自身情況，進行完善優(yōu)化后進入穩(wěn)定營業(yè)狀態(tài)。在營業(yè)期間，為提升客戶滿意度，留得住客人并吸引回頭客。還需充分挖掘古村以及周邊的人文歷史自然等資源，以本民宿為點，撬動體驗式旅游的發(fā)展。在項目裝修期間，將會對本村落原始農耕生態(tài)的特色生產生活活動進行深入探索研究，逐步推進以下幾個特色活動項目以增強民宿活力和特色：(1)挑選1-2個項目作為民宿固定活動，具體地點優(yōu)先考慮設立在民宿前后院空地之中，搭建必要簡易設施與之配合。提高民宿本體特色。并定期增加更換。除主體建筑休閑之外，可在部分古民居院落設立活動地點，增加鄉(xiāng)村旅游活力。(2)根據農民耕種實際情況，長期發(fā)布農活體驗活動，通過采摘、耕種、收貨等活動，讓旅客感受在城市中體會不到的農村生活氛圍，并可提高農民收入。經營方式初定按人頭、家庭團體收取體驗活動的費用，再按比例與合作農戶分成。此方案中民宿作為集合和休息地點，可借此宣傳民宿特色。(3)可以與當地農民配合，設立“窯灣村遠程農業(yè)”(暫名)計劃，旅客可租賃當地田地，體會播種至收貨的快樂。讓顧客承包一小塊地，從播種開始，根據微信互動，每周或者每隔幾天發(fā)送承包地的照片和信息，可雇傭當地農戶進行管理，田地必須綠色無農藥!結果后可通知采摘也可郵寄、帶回重慶給客戶。此外還可借鑒外地“網絡養(yǎng)羊投資”模式，領養(yǎng)雞鴨鵝豬等農村常見牲畜，長成后現金返還或者送回領養(yǎng)者手中。(4)四面環(huán)山，和村民探討周邊環(huán)境，尋找向導或聯系重慶市區(qū)戶外活動組織設計山路戶外活動，對于老龍洞等尚未開發(fā)特色旅游資源進行探索。(5)收集當地手工業(yè)者資料，與之溝通合作計劃，設立旅客體驗活動。(6)根據本地地理位置，幫助外地游客設計楠溪江旅游線路，體現集散地作用。(7)收攏周邊村莊資源，手工業(yè)、農村特色職業(yè)、周邊景點、傳說、都可以以此來進行運營和宣傳，不僅局限于一處。(8)尋找空曠房屋，設立木工房，可聯系外地木工房進行合作，也可自己學習或招聘相關從業(yè)者進行教學。主要從勺子、砧板入手，之后根據運營情況決定是否在市區(qū)周邊設立基地。

【3】經營難點1因經營季節(jié)性強而導致投資成本回收期較長，是制約民宿發(fā)展的重要因素民宿也面臨淡旺季的尷尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相對少。單純靠住宿收入回收成本的周期較長。2、因該村地點距離主要客源地重慶主城區(qū)僅120分鐘車程，怎么留住客人住宿是一個難點。3、現狀村子旅游氛圍較金佛山西坡、北坡等地差距明顯，需當配合經營提升知名度。

【4】經營成本分析以一棟為單位：房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分紅或者其他協(xié)議。人工成本：民宿房間暫定7間客房，正常的房間整理可有經營者本身承擔，可以更好的在前期觀察到房間設置裝修的不足和需要。工資暫定在3000元/月，共2人，72000元/年。整棟民宿的清潔可招當地閑散居民，工作范圍為院落地面的清掃，垃圾的傾倒和其他工作。工資成本暫時在1000元/月。共需12000元/年人工成本總計，84000元/年。電信寬帶：100M有線寬帶1500元/年水電成本：10192元/年(按7間房，104天，5%的比率計算)宣傳成本：5000元/年(優(yōu)惠力度，熟客、關系客成本付出)營業(yè)稅金：203840*0.05=10192元(按7間客房全年30%入住率)預計全年成本：110884元【5】經營收入分析：1、住宿：初期7間客房，按平均每間房費500元，保守估計，入住率30%計算，總共住宿項目收入為383250元。若按照本項目可類比案例平均入住率50%計算，住宿項目收入為638750元。2、農村體驗活動，按照每周末20人次計算，每人次100元計算，全年52周，總計104000元。3、此外，因民宿假日經濟因素，日常閑時可策劃養(yǎng)生、特色活動等項目，按7間客房，150元每間閑時客房費收入，10%消費率計算，總計38325元。(此收入彈性稍大，如運作得當，收入增長很大。)4、暑假假期，可同戶外舉辦夏令營、遠足、生態(tài)體驗等各項針對學生人群培訓、體驗活動，收入和合作單位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各舉辦一次，總計收入60000元。5、總計：按以上預計收入，住宿最低收入30%計算，總計585575元。按住宿高入住率50%計算，總計841075元。注：除以上計劃收入之外，暑假學生客源入住，手工藝培訓體驗項目，綠色農產品販賣，農家樂餐飲收入還未計算在內，后續(xù)可發(fā)展項目豐富。【6】投資回報分析綜上概算計算，本項目回報周期4-6年。民宿酒店的“調性”“主人精神”是“民宿”概念中最重要的元素，不管它的本質是一間農家樂、客棧、民宿還是小型酒店——這也是唯一一個獲得了所有受訪者認同的觀點。眼見著民宿成為了一個時髦的詞，越來越多的人正想辦法從這個市場里賺錢。其實這個行業(yè)的興盛完全應該在意料之中：一個人不可能總是將假期花在奔赴國外的長途旅行上，他日常所能選擇的旅行形式中，一定會有放松、休息為主的中短途旅行。在離開城市不太遠的清凈地方睡到自然醒、再在喝茶發(fā)呆中度過一下午，正是很好的選擇。不管是十幾年前的“黃金周”、還是現在大城市景點前依然可見的跟團游，所消費的都還是建筑、裝置、文化，商業(yè)，或是熱鬧的游客本身。但現在熱起來的這些民宿的思路不一樣——看風景這件事，本質上不會受到消費水平或是觀念的限制。大多數人對于“美”的認識是趨同的，最后能夠比拼的，無非就是誰先看到、并圈住了那片美景，再讓你產生“先于別人享受一下”的快感罷了。在中國，最早、最快看得到這種美景的人，一定還是我們熟悉的中產階級：他們愛自己、愛不一樣的生活方式，也愿意為自己的品質生活買單……這是如今中國最受歡迎的一個人群，他們出現在什么地方，就意味著購買力、生活方式、消費潮流和未來會出現在什么地方。這里所說的未來，也不只是他們現在買下的商品和體驗，還包括了在整個消費社會里的輻射力：文藝青年扮演了先知的角色，感染到普通青年，最后，更多富裕起來的中國人民，都會逐漸接受這種新的生活方式。在浙江南部的“過云山居”里，那位廣州來的女客人，就像是一個典型的消費先知。她看起來很放松：向前臺借了打火機，坐在樓前的竹椅上，看著雨后山里慢慢蒸騰起來的云霧，抽了一根煙?！罢娴淖∵M來之后，覺得比我之前想象中還要好。景觀、服務、硬件設施……各方面都非常滿意?！睘榱诉@個對著山景發(fā)呆的機會，她盯了系統(tǒng)足有大半年，才在相對合適的時間撿漏到一間臨時取消的客房，連回去上班的時間都要延后一天。但在下單付錢、以及買往返機票的時候，她都沒有怎么猶豫。過云山居的選址放在了海拔650米的山上，凌空搭出的露臺最受歡迎就像很多起了四個字文藝名字的房子一樣，“過云山居”是個民宿。但它算是個很著名的民宿——你能在各種微信公眾號中，看到總計超過1000篇關于它的故事。這些故事和描述也幾乎都跟云有關：“隔著玻璃墻就能看到云?！?、“白天看云海、晚上數星星”、“適合看云發(fā)呆喝茶”……如果從麗江形式時代的客棧開始算起，民宿的概念在中國興盛已經至少有10年了。2015年，在缺乏民宿文化的黃山舉辦的一場“民宿大會”，算是第一次正式給中國的民宿行業(yè)定了基調——總數4.2萬家，絕大多數在鄉(xiāng)村。這只是一個非常模糊的概念，于是又有人給“民宿”的概念加了一點限定，比如“美”。在2016年4月底的“美宿風格大獎”上，主辦方給出了他們對于“中國式民宿”的新定義：一家富有情懷的小酒店，有主人，有設計，有溫度，就像家一樣。首屆中國美宿風格大獎頒獎典禮這種感性的定義方式，是“開始眾籌”創(chuàng)始人徐建軍擅長的事。但他也嚴肅地分析過，覺得民宿這門生意已經變得越來越靠譜。“這種業(yè)態(tài)已經對酒店產生了沖擊，因為人們到這個地方去，并不是使用酒店房間這樣的住宿產品，而是去享受它、體驗它。在住宿、出行的角度看來，這就是一種消費升級?！痹凇懊浪薮髸鄙希^云山居成了上臺領獎的典型民宿案例之一。但如果拋開那些感性的詞，它就會變回一個地方有點偏(離最近的縣城車程30分鐘)、設計感還不錯、房間數很少、設施比較高級、但吃飯不太方便的小型酒店。這是“民宿”概念中很有意思的兩面。所以，除了這位廣州客人，在過去的一個月里，我們還跟20多位熱愛民宿的消費者、民宿背后的設計師、運營者、觀察者和推動者聊了聊這個詞，以及它背后那個日益蓬勃的產業(yè)。它是Airbnb嗎?“你所說的民宿，也包含Airbnb么?”對于接受采訪的每一位民宿消費者，我們都問了這么一個問題。最開始，Airbnb是一個純粹意義上的“分享經濟”——將家中一張多余的氣墊床、加上房東自制的一頓本地風格的早餐，提供給一個厭倦了千篇一律的酒店早餐的旅游者，或是一個想要看看世界的窮學生。但Airbnb就是用這么簡單的思路，做成了一個讓酒店行業(yè)方寸大亂的生意——在Airbnb上只有個性化，酒店業(yè)擅長的標準化反而變成了劣勢;平臺的模式也讓Airbnb迅速地將生意做到了全世界，房間數和公司估值都迅速趕超了傳統(tǒng)酒店。在個性化與個性化之間，也會產生激烈的競爭。房東們想要獲得更多的收益，就必須追求更好的口碑，為此，他們會精心布置房間、提供主動體貼的溝通，或是幾張拍得更好的照片——這正是Airbnb官方對于“超贊房東”的定位。目前在Uber工作的鄭辰雨，就很享受旅途中的這種“分享精神”，以及來自于房東的那些故事。為此，她給自己設計了一個瘋狂的計劃：自從2015年9月在陽朔的一次旅行后，她決定不管是工作還是度假，都不會租房或是選擇酒店，而是尋找有趣的民宿，直至住滿365天。她現在更愿意對外提起的一個標簽，就是#365天住民宿#。280多天過去了，在美國、中國、西班牙、古巴等地嘗試了70多家民宿的她獲得了更多故事，同時也發(fā)現大部分自己在意的民宿——設計感強、房東有趣、遍布世界且價格有所控制的，都來自于Airbnb平臺。但很明顯，不是所有Airbnb都可以自動升級為民宿。重慶用戶“小排同學”對將Airbnb與民宿劃等號這件事就有點謹慎：“調性好的可以稱為民宿，調性差的頂多叫出租屋?！边@句話從另一個側面體現了Airbnb作為生意的那一面——鄭辰雨也承認，通過照片搜索房子、判斷屋主“調性”的能力很重要。而在Airbnb的體系中，設計和服務都能獲得高分評價的“超贊房東”比例并不高。當這樣的周到成為了一種模式，就變成了這個平臺上誰也不愿意過分強調，但實際上不可缺少的特質：專業(yè)性。我們很難判斷，Airbnb官方推薦的這些“超贊房東”中，有多少是完全符合他們最初對這個模式的嚴格定義的。但在美國，另一個數據是：16.8%的Airbnb房東要同時打理兩套及以上的房源。這跟要同時操心好幾個房間情況的民宿主人，實際上已經有點接近了。但他們說的民宿必備的“調性”，到底是什么?我們是在家居分享媒體“好好住”組織的一次線上活動中認識“小排同學”的。在那次活動中，用戶們上傳了近千張自己體驗過的民宿照片，其中不少同樣來自他們在世界各地旅行時，體驗過的Airbnb房間。這差不多是個自發(fā)的行為。你也可以理解成，只要有用戶主動去上傳好看的照片、以及分享Ta難忘的體驗，這件事本身就已經在體現“調性”了。鄭辰雨在洛杉磯體驗的房車Airbnb比如鄭辰雨在她的“#365天住民宿#”標簽之下分享的那些故事——她與攝影師、機長、畫家、制片人、建筑師房東的溝通過程，以及在房間、客廳、露臺、房車，甚至是廁所內看到的有趣設計。如果一個民宿不能持續(xù)地提供這些讓人玩味的東西，如何體現個性化、與眾不同、以及那種“我們不一樣”的感覺?這就像是傳統(tǒng)酒店業(yè)會去強調標準化一樣：熱水、室溫、數個不同蓬松度的枕頭、客房打掃時間和服務員響應速度。在民宿業(yè)，新的標準化，可能就是這些可以被分享的“調性”。你要提防它成為“農家樂”民宿不是農家樂，即使它有的時候看起來確實像。脫胎于同濟大學的科研項目和設計團隊，“設計豐收”在崇明仙橋村所做的，就是一個集民宿、農場和農村創(chuàng)意課堂為一體的綜合項目。團隊改造的三座農民房，也成為了當地第一個真正意義上的民宿。設計豐收團隊對崇明仙橋村的農民房改造對比圖“在此之前，農民沒有這方面的意識，他們不會認為這樣的項目與‘農家樂’有什么區(qū)別?！表椖控撠熑硕缺硎荆瑸榱诉@個項目，團隊與業(yè)主簽下了15年的長租約，改造總成本在60萬元以上。一共僅有10間客房的布局做完后，當地人總算看出了一些區(qū)別。今年三月，好奇心研究所一份有關民宿“標配”的調查可以看出差別所在：開在窮鄉(xiāng)僻壤、要用舊屋改建;從名字到家具都很新中式、院子里卻要放個日系的枯山水;房間越少越高級，配套用品也到了五星級酒店的標準……但因為“窮鄉(xiāng)僻壤”不可避免，所以與“農家樂”相似的一些項目，還是被保留在民宿項目的服務里，比如跟當地的農民一起吃飯、聊天。曾經帶著全家老少六口人一起體驗過“設計豐收”的Nattier說，她印象最深的，就是民宿里幫忙燒飯的老阿姨?！八妥≡诟舯?，燒飯用的也是農村里才有的大灶。吃完飯帶我們去參觀了農田、去河邊轉了轉，還到她家去跟她孫子玩了一會?！毕啾扔诿袼?，農場活動其實才是設計豐收最受歡迎的項目不過，從消費者對于服務的需求來看，農家樂和民宿之間的差別要更明顯一點。在我們文章開頭提到的“過云山莊”，曾就職于阿里巴巴的“好好住”用戶“蓬蓬豬”的住宿體驗就沒有那么愉快。她的輕度龜毛癥狀，被打掃房間的當地阿姨給帶起來了：“死角的清潔實在太馬虎了，一看就沒有大面積掃。最近的不少新民宿似乎都是這樣：裝修上都很洋氣，歐式或是新中式的格局，但被當地村民這么接待或是服務過之后，感覺就像是在農家樂里?！边@也是那些因為缺乏人手、或是刻意追求“要為所在的農村做點什么”的民宿每天都要頭疼的問題——別在這些關鍵的環(huán)節(jié)上，讓住客的體驗退化回去。但當你覺得服務不那么好做的時候，民宿就可以強調“主人精神”了“主人精神”應該是“民宿”概念中最重要的元素，不管它的本質是一間農家樂、客棧、民宿還是小型酒店——這也是唯一一個獲得了所有受訪者認同的觀點。它的一部分潛臺詞，就是上面提到的那種“服務欠考究”的情況，不夠專業(yè)但有人情味。另一部分，則是與早年麗江的“老板娘文化”相通的東西。麗江的大研、束河古鎮(zhèn)區(qū)域，是中國最早出現民宿(當時還叫客棧)業(yè)態(tài)的地方在中國最早出現民宿群的麗江，“老板娘文化”是個挺重要的概念：古鎮(zhèn)相對封閉，長居于此的客棧老板掌握了古鎮(zhèn)的各種信息，如果他們樂于向游客推介地道的小吃、通往周邊景點的便捷路線，事情就方便了許多。隨著麗江民宿業(yè)態(tài)的飽和，這種文化也慢慢擴散到了周邊的大理、雙廊等地。在一次去大理游玩的過程中，“蓬蓬豬”通過連續(xù)三夜不同的民宿體驗，對“主人精神”多少也有了些新的認識：“第一家民宿，是主人自己來服務，經常來幫忙、聊天，住在那很愜意、放松，也沒有酒店服務的那種正式感;第二家的設計是很有特色的佛教風，運營是雇了當地的白族人打理，雖然服務方面訓練得很不錯，但住一天就覺得沒什么意思;最后一家是帶點日式的設計風格，硬件也最棒，體驗挺好。這家的主人偶爾回來看店，平時就委托他朋友擔任管家來打理。他們倆的個性、價值觀和對工作的要求都差不多，管家雖然不是主人，但只比主人差一點點?！蓖瑯邮菄鴥阮H具規(guī)模的民宿群，在莫干山，這樣的“主人精神”要稍微淡一些。在接手當地民宿標桿之一的“清境·原舍”的日常運營前，崔盛是個職業(yè)的酒店管理從業(yè)者。但很快，他除了關心民宿的選址、設計、硬件和布草外，也成了一個會帶著住客上山踏青、釣魚野營，在夏夜坐在篝火旁聊天打鬧的大管家。這里順便說說國外的民宿，為什么他們就能提供更專業(yè)的服務從辦下港澳通行證，到成為工作和朋友圈子里的旅行達人，黃瑩用了5年時間。她喜歡去些“色彩很豐富的地方”，所以目前的旅行經歷中，幾乎都是荷蘭、玻利維亞、巴西、秘魯、印度、古巴這樣的小眾目的地。她所接觸的民宿跟Airbnb所推銷的那些產品有相近之處：用巖鹽堆砌而成的酒店、搭建于稻草之上順水漂浮的房間、再到莊園、船屋……玻利維亞著名景點“天空之鏡”附近的“巖鹽酒店”但黃瑩說，自己的預定幾乎都是在Booking上完成的，能夠掛牌銷售的這些民宿，實際上都屬于歷史更悠久一些的BnB(Bed&Breakfast)生意?！熬褪且粋€既有可以辦入住、存包的前臺，又能根據你的想法有點調整空間的家庭旅館?！庇捎趽碛匈e館牌照，BnB形式的民宿無需像Airbnb那樣與監(jiān)管部門打游擊戰(zhàn)，卻也遠比酒店更為靈活。這也是為什么我們會覺得在歐洲、日本、臺灣這些地方，民宿行業(yè)都更為發(fā)達、規(guī)范的原因。在古巴也是如此。古巴首都哈瓦那的民宿民宿就一度是這個國家吸引外國游客、獲得外匯收入的重要產業(yè)之一。相比其他很多公司，Airbnb在2015年4月更早一步進入了古巴市場。但能夠在平臺上掛牌的，大多也是這些原先就做慣了“Casa”生意的古巴人——他們擅長與外國人溝通，也懂得如何同時打理幾套房源;可以連上互聯網;也能找到兌換外幣的渠道。更重要的是設計感，因為這是消費者為之買單的關鍵崔盛所打理的“清境·原舍”，除了過硬的硬件、服務，以及與整個區(qū)域持平的千元以上房價外，最為人所知的還是這個項目的設計者朱勝萱。在設計界，他的代表作品是2010年上海世博會期間的世博公園整體規(guī)劃。至于進入民宿行業(yè)，則有點誤打誤撞的意思：朱勝萱設計的“清境·原舍”民宿項目，位于莫干山“當時在莫干山做旅游規(guī)劃，很喜歡那邊，就自己搞了一塊地，造了幾個小房子，準備以后過去養(yǎng)老。因為是給自己的作品，所以設計上當時也沒講究什么舒適感，像洗手間的部分，都是沒有遮攔的。但意外的是，朋友們還挺喜歡這種與自然融為一體的感覺，房間供不應求，就只能專門拿出來，做成一個生意了?！边@種像是從地里長出來的“自然感”、加上一部分現代化的設計元素，成了目前幾乎所有精品民宿的指導思路，給設計師們留出的發(fā)揮空間也非常大。像是《好奇心日報》曾報道過的民宿“云廬”、青旅“爺爺家”，都是在這樣的背景下被做出來的?！霸茝]”的設計師劉宇揚是一個做慣了公共項目的建筑設計師，但在民宿設計這行，有沒有那么對口的專業(yè)背景，似乎不太重要。建筑設計師劉宇揚在陽朔完成的“云廬”項目在知乎上，我們還找到了位于成都的設計師張黎明。她所創(chuàng)立的“光環(huán)設計”工作室主要接的是景區(qū)和酒店規(guī)劃的工作，偶爾也做做室內設計。半年前，有位20歲出頭的年輕人找上門來，希望他們能將自己在貴州看上的一所舊民居，改造成一棟小民宿?！八γ鹊模f自己沒什么錢，一定要便宜。”但在改造的過程中，團隊發(fā)現依山而建的房屋結構改造起來難度很大，為此前后設計出了好幾個加固方案;在做室內設計時，業(yè)主又提出：是不是能將6個戶型改到10個戶型?這個要求，又讓設計師返工了好一陣子。由于返工和其他原因，這個民宿的全部成本從主人原先期待的50-80萬漲到了100萬。但她說，跟普通人想象的不同，在這樣的民宿項目中，請一個大牌設計師、或是來回修改需求的情況，都不會讓設計部分的費用變得更高，也不僅僅是為了好看?！霸O計費有一個國家指導價，大概是工程費用的5%。明星設計師的價格可能會高一些，但他往往也能解決平庸設計師解決不了的一些復雜問題：比如如何更好地搭建房屋結構、怎么更合理地設計戶型，同時將整個項目的成本降下來?！蔽磥磉@會是誰的生意?從上述這么多案例中可以看出，民宿就像服務業(yè)中的任何一個分支一樣，有高要求、繁雜、瑣碎、吃力不討好的那一面——提升競爭力，要靠一定程度的專業(yè)性，又不能標準化到像酒店一樣;從設計到改造(加上返工)，對個人經營者的財力是很大的考驗;服務要不斷升級，設備要適時換代，這還是一個高損耗率的行業(yè);如果遇上那些挑剔的客人對服務指手畫腳，也沒有太好的解決方案……另外，考慮到民宿銷售的很大一部分是風景，新的問題又會隨之而來——不是所有人的家鄉(xiāng)都美如畫，過于偏遠的地方也不適宜開民宿;有風景還要有房子，找到景色最好的舊宅并拿下改造，這事比你想象的更難;你還要有一點推銷的能力，把原本不值錢的山