商業(yè)地產(chǎn)三種并購模式

商業(yè)地產(chǎn)三種并購模式本文針對商業(yè)地產(chǎn)并購中的操作模式來做一個(gè)簡單的說明。在實(shí)際操作中，商業(yè)地產(chǎn)的并購模式有三種：資產(chǎn)收購、股權(quán)收購、合資開發(fā)，如何來進(jìn)行具體模式的選擇，要根據(jù)項(xiàng)目自身的條件，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方的意愿等因素來確定。針對不同的地產(chǎn)項(xiàng)目和其特點(diǎn)，可以靈活選擇，因此這三種模式各有優(yōu)勢和劣勢，當(dāng)然也不存在誰更有優(yōu)勢。資產(chǎn)收購僅限于收購單一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或獲取土地所有權(quán)，而股權(quán)收購和合資開發(fā)是針對特定的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或土地而發(fā)生的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)交易或共同出資組建新合資公司。下面逐一講解說明下三種并購模式資產(chǎn)收購商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)收購是指收購方出具貨幣資金（或股票等其他形式）直接購買另外一家企業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，屬于正常的商品交易。此模式下收購的客體是單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而出讓方放棄該房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)，收購方以貨幣資金（或股票等其他形式）為代價(jià)取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律所有權(quán)。顯然這種交易模式是不會(huì)影響到交易雙方的法律地位問題，即收購前后交易雙方的法人資格不會(huì)發(fā)生任何改變。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)收購的流程體系：轉(zhuǎn)讓方對目標(biāo)地塊簽署土地出讓合同、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、立項(xiàng)、取得土地使用證，并滿足項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓投資額要求；其次是雙方辦理國有土地轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)；最后將目標(biāo)地塊土地使用證過。資產(chǎn)收購的好處：資產(chǎn)收購的好處在于受讓方不會(huì)因原項(xiàng)目權(quán)利人或項(xiàng)目公司的債務(wù)或潛在債務(wù)（如擔(dān)保等）而影響、妨礙、拖累項(xiàng)目過戶后的開發(fā)行為，而轉(zhuǎn)讓方可伴隨投資額確定過程增加項(xiàng)目賬面成本，同時(shí)獲取一定的現(xiàn)金流，緩解資金壓力。當(dāng)然采用資產(chǎn)收購中項(xiàng)目權(quán)的變更或者轉(zhuǎn)移比較的復(fù)雜，且面臨許多的不確定風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)稅費(fèi)也是不可避免的高昂成本，包括所得稅、土地增值稅、印花稅收、契稅等。股權(quán)收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購，是指收購方收購某一項(xiàng)目公司（僅指為特定房地產(chǎn)項(xiàng)目成立的開發(fā)公司）的股權(quán)，從而成為該項(xiàng)目公司控股股東或者唯一股東，進(jìn)而控制該項(xiàng)目公司，并獲取該項(xiàng)目公司名下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的模式。股權(quán)收購和資產(chǎn)收購的區(qū)別是，股權(quán)收購直接控股項(xiàng)目方公司以此來控制項(xiàng)目股權(quán)收購的操作基本流程如下：首先是前期準(zhǔn)備階段，前期準(zhǔn)備階段主要包括了解被收購項(xiàng)目公司的基本經(jīng)營情況、法律狀況、出售股權(quán)的動(dòng)機(jī)、收購中存在的法律和財(cái)務(wù)障礙等，并成立收購小組；其次談判階段，與被收購方開始首論談判，并簽訂收購意向書，意向書是收購雙方預(yù)先約定的書面文件，用于說明雙方進(jìn)行合約談判的初步意見，一般不具備法律約束力，但也可根據(jù)需要對某些條款施以法律約束力；結(jié)束完談判，就進(jìn)入了最為重要的盡職調(diào)查階段，盡職調(diào)查是通過調(diào)查所收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的過去、現(xiàn)在和可以預(yù)見的未來的相關(guān)事項(xiàng)，對收購中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，評估目標(biāo)公司的資產(chǎn)和債務(wù)情況；第四部分是在結(jié)束了盡職調(diào)查后，編制收購項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，擬訂全面的收購方案，此階段一般與盡職調(diào)查同時(shí)展開，主要通過對周邊房地產(chǎn)市場前景及項(xiàng)目初步市場定位研究、項(xiàng)目初步規(guī)劃和建設(shè)方案擬定、項(xiàng)目成本及靜態(tài)和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析、經(jīng)濟(jì)以及政策風(fēng)險(xiǎn)評估等各個(gè)方面編制收購項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。在公司管理層決策通過的情況下，確定收購的合理價(jià)格，并擬訂全面的收購方案；方案制定后，制定第二輪談判策略，制定談判策略之后，開始進(jìn)行收購談判；最后環(huán)節(jié)是簽署各項(xiàng)協(xié)議，簽訂股權(quán)收購協(xié)議，辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更手續(xù)股權(quán)收購合同體系一般包括《合作意向書》、《合作框架協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《付款備忘錄》等，具體合同類型視項(xiàng)目不同而不同。股權(quán)收購的最主要特點(diǎn)股權(quán)收購的最主要特點(diǎn)是手續(xù)簡單，股權(quán)收購只需要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)即可控制管理整個(gè)項(xiàng)目；同時(shí)股權(quán)收購相對來說花費(fèi)成本較低，控股公司后直接進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作；股權(quán)收購也直接避免了代墊土地出讓金等資產(chǎn)的交易風(fēng)險(xiǎn)等；當(dāng)然股權(quán)收購最大的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是如果在初期的盡職調(diào)查中無法發(fā)現(xiàn)某些潛在的財(cái)務(wù)，法務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)，可能面對無法控制的風(fēng)險(xiǎn)等。合資開發(fā)合資開發(fā)是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合資開發(fā)是指收購方以貨幣資金出資，擁有目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)以項(xiàng)目出資，共同組建一個(gè)新的合資企業(yè)，共同進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，且風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，是利益共享的并購模式（通過合資開發(fā)，收購方獲取項(xiàng)目全部或部分的權(quán)益，從本質(zhì)上來說這也是項(xiàng)目收購的一種形式）。合資開發(fā)的特點(diǎn)：合資開發(fā)是兩個(gè)主體進(jìn)行合作運(yùn)行，具體流程比較靈活多樣，在此不再展開說明。總結(jié)一下合資開發(fā)的特點(diǎn)：這種模式適用于轉(zhuǎn)讓方經(jīng)營項(xiàng)目多而受讓方不想取得除目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目以外的其他項(xiàng)目。可以規(guī)避轉(zhuǎn)讓方原遺留的一些問題，如法律糾紛或所負(fù)債務(wù)等，較容易操作，收購方可能負(fù)擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)相對較?。涣硗庠撃Ｊ较鄬τ谫Y產(chǎn)收購，稅務(wù)成本明顯較低，無須繳納營業(yè)稅及附加，在契稅方面可根據(jù)實(shí)際情況盡可能地