不確定周期里 房企的投資與融資策略

不確定周期里房企的投資與融資策略01一個企業(yè)最終的奮斗目的是什么？從財務(wù)角度講，一個企業(yè)最終的目的就是為資產(chǎn)負債表奮斗的這么一件事，所有行為的最后落腳點都是歸到資產(chǎn)負債表。要么是歸到資產(chǎn)負債表左邊，要么就歸到資產(chǎn)負債表右邊。資產(chǎn)和負債就像硬幣，一體兩面而已。資產(chǎn)負債表在會計學(xué)界也叫資金平衡表。表的右邊為資金來源，左邊為資金占用。來源等于占用，左邊永遠等于右邊。財務(wù)的戰(zhàn)略就是你的錢從哪來，這些錢來了以后把這些錢用到哪去。對一個房企來說，在發(fā)展整個過程中，資源永遠是不夠的。絕大部分房企（包括優(yōu)秀房企），過去多少年來，每年的經(jīng)營現(xiàn)金流都是負數(shù)。為什么？他們把大量的錢回流了以后就去買地，做投資。總之，口袋不留現(xiàn)金。要說他們有錢也真有錢，他們總是有若干銀行額度沒有用，所以我們經(jīng)常在披露上市公司年報時候會在資產(chǎn)負債表有些備注——大家都不去關(guān)心——比如有多少銀行額度沒有用。中國房企總體上都是非常優(yōu)秀的，除了國有企業(yè)早期有少許資本投入外，所有的民企都是從無到有，白手起家。經(jīng)過30年的高周轉(zhuǎn)，加上國家金融市場配合，老百姓的配合，中國房地產(chǎn)市場上的每一家房企都采取了高周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)了原始資本積累的快速增長。中國房地產(chǎn)市場只有短短的30年，和香港發(fā)展了100多年的房地產(chǎn)市場相比，就是一個青春期。我認為中國房地產(chǎn)市場的機會很大，我們城鎮(zhèn)化沒有結(jié)束。農(nóng)村有幾億人要進城，進了城的有相當(dāng)一部分人沒有住上好房子，因此大概5、6億的人要住好房子，你可以想到這個市場的規(guī)模是多么大的。02有媒體曾經(jīng)問過我，一家房企在什么規(guī)模下可以多元化？我認為一個房企年銷售規(guī)模帶來的現(xiàn)金回流是5千億以上。如果我是這個房企的CEO，一定要拿一部分的錢干別的行業(yè)。但，如果企業(yè)現(xiàn)金回流沒有到5千億，那就老老實實做房地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場的規(guī)模非常大，加上現(xiàn)在貨幣發(fā)行量大，現(xiàn)在一年銷售5千億估計就是10年前的500億吧，從財務(wù)角度來說就是這樣。我們十年前一個月收入多少錢？沒有多少吧，但10年以后呢？可能翻了幾倍吧。所以，從投資角度來講，房地產(chǎn)市場所要做的事情是非常非常多的。我們搞企業(yè)的目的，就是為一張資產(chǎn)負債表奮斗！我把國內(nèi)房企分成三個層級，第一層級是優(yōu)秀房企，年銷售3000億以上；第二層級是次優(yōu)秀房企，中型，年銷售1000～3000億元；第三層級是小房企，年銷售規(guī)模1000億元以下。有幾家優(yōu)秀房企的資產(chǎn)負債率非常低了。我比較喜歡觀察凈負債率，他們的凈負債率也就30%左右。我在碧桂園的時候，定的凈負債率不能超過70%，凈負債率控的比較極好。第一層級的優(yōu)秀房企已經(jīng)把第二層級、第三層級的房企拉開了相當(dāng)大的距離。第二層級的房企目前的凈負債比較高的。差不多都在100%左右，或者高于100%以上的。這個是比較高的。第三層級的房企就是中小房企，凈負債率更高，有的200%，有的300%。在房地產(chǎn)行業(yè)上行階段，負債率高一點沒有關(guān)系，就需要用融資推動業(yè)務(wù)發(fā)展。但是，房地產(chǎn)行業(yè)從2017年開始，是一個高位橫盤，利潤率是下跌的趨勢，差不多每年下跌1%?，F(xiàn)在整個市場的毛利率也是25%左右，凈利潤率很可憐，中小房企凈利潤率也是7到8%左右，有一些房企的凈利潤率更糟糕一點。這個就是目前房地產(chǎn)的大體情況。經(jīng)歷了30年的運行，大家都為這張資產(chǎn)負債表奮斗，但結(jié)果是不同的，出現(xiàn)了三個結(jié)局。國家對房地產(chǎn)政策是持續(xù)收緊的，對房地產(chǎn)這個行業(yè)是很難放松的，因為國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移或者產(chǎn)業(yè)需要調(diào)整，我認為對房地產(chǎn)市場持續(xù)嚴控的態(tài)勢是沒有改變的。在這種情況下，房企采取的每一個投資和融資動作，都對自己的資產(chǎn)負債表的影響是非常非常大的。關(guān)于投資，是實現(xiàn)戰(zhàn)略目標最關(guān)鍵的一個動作。對房企而言，優(yōu)化資產(chǎn)負債表上的每一個動作都是通過投資完成的。比如我在中海的時候，原來中海地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，強調(diào)專業(yè)化管理，2005年我們從中海地產(chǎn)里面把中國建筑（香港）分拆出來，多了一家上市公司，這個也是通過投資實現(xiàn)的戰(zhàn)略選擇。另外在投資方面，戰(zhàn)略布局的調(diào)整也是通過投資項目實現(xiàn)的。中海地產(chǎn)從來就是面向一線城市、二線城市最核心地段買地，這個是它的戰(zhàn)略，從來沒有變過。碧桂園的戰(zhàn)略就是長期在三、四、五線城市深耕。陽光城則是處于他們兩家之間的城市進行布局。所有的這些布局，都是通過投資完成的。如今，陽光城有100多個城市做房地產(chǎn)。投資就是看把錢投到哪里去，有些是城市，有些是產(chǎn)業(yè)，直接執(zhí)行戰(zhàn)略的要求。戰(zhàn)略決定了投資方向，于是才有了投資的動作。有了戰(zhàn)略，如果投資動作不配合，戰(zhàn)略是空的。從投資來講，投資動作和結(jié)果也會豐富戰(zhàn)略內(nèi)涵，如果原來戰(zhàn)略沒有想清楚，經(jīng)過幾年投資實戰(zhàn)以后修補戰(zhàn)略，包括地域投資，產(chǎn)業(yè)投資，產(chǎn)城融合的投資，都是靠投資的動作完成。所以，投資對房地產(chǎn)公司的影響是非常非常大。不同的投資策略，不同的投資動作，以及不同的投資計算標準，都決定投資怎么運行，怎么運營。不管怎么投資，最后反應(yīng)在資產(chǎn)負債表的就是給公司帶來了多少新的價值創(chuàng)造，如果沒有帶來新的價值創(chuàng)造，支撐投資進一步擴張就是靠融資。投資具體動作有很多，比如說階段性的進取，可以調(diào)整全國布局，給某一個項目做投資，也可以做局部性的收縮。過去幾年，有一些房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略是比較搖擺的。我反對房地產(chǎn)市場做了30年就進入下半場的說法。為什么有這個概念？好像30年就是上半場，未來就是下半場？這是不存在的，房地產(chǎn)永遠是全場，不存在上下半場。我們理論界、學(xué)界經(jīng)常創(chuàng)造很多概念，這些概念沒有什么意義。但是這么一講，別人還信，以為房地產(chǎn)到了拐點，不是這么一回事。03我發(fā)現(xiàn)前十家房企里每家公司有自己的特點，而且特點非常的明顯。有幾家房企在2015、2016年抓住了這波行情，那時錢多，融資很容易，高負債下做了很多并購，一下子挺近前十了。所以，投資的踩點是非常非常重要的。負責(zé)投資的人要對市場敏感度高，對行業(yè)更要有長遠的自己的方向感。只有這樣，就不會出現(xiàn)很多搖擺，就會抵御任何周期的影響。戰(zhàn)略一般是看五年、十年、二十年、三十年。中國房地產(chǎn)市場要向30年以后看，而不是明年有什么變化，中間的小波段太正常了，高了、低了很正常。這一次疫情影響，大家可能很期待國家政策有明顯放松。我認為不會的。當(dāng)然，政府也會支持房企度過一些困難，比如到期的土地款延期支付兩三個月，這是可能的，但根本性的改變是不可能的。在當(dāng)下，房企通過什么方式推動下一步的發(fā)展？過去我們通過高周轉(zhuǎn)，通過融資來完成，我認為現(xiàn)在仍然如此。我在此強調(diào)，房地產(chǎn)公司的融資不僅僅是向銀行融資，銀行融資只是幾十種融資工具中的一種，千萬不要想到融資就是銀行融資。要排序的話，可從股權(quán)融資開始，IPO上市就是股權(quán)融資的一種，還有資產(chǎn)證券化融資，公司發(fā)債融資，信托融資，基金融資等數(shù)十種融資?？偨Y(jié)起來，起碼有三十多種融資工具。只要房企愿意，總會有一種工具適應(yīng)你。由此證明，融資市場是非常非常好。資產(chǎn)負債表里的每一個科目拿出來都是可以融資的。投資離不開融資，融資為投資而生才有意義。就像一個硬幣的兩體，將資產(chǎn)負債表濃縮之后，投資等于融資，融資等于投資，我們所有人就是為這資產(chǎn)負債表中的這兩件事而忙著?？偠灾?，融資是和投資緊緊結(jié)合在一起。大家知道，投資的結(jié)果就變成了資產(chǎn)。目前的現(xiàn)實是，有資產(chǎn)就可以融資，沒有資產(chǎn)就融資不了。不管這個資產(chǎn)表現(xiàn)為應(yīng)收款、土地、商場、酒店等等，都可以拿來融資的。當(dāng)我們抓住了這一核心要點，也就知道融資和投資的邏輯關(guān)系，也就抓住了投資和融資最為核心的關(guān)鍵。如果你把資產(chǎn)負債表看的