房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理房地產(chǎn)是關(guān)乎到民生的重要產(chǎn)業(yè)，已成為經(jīng)濟中的支柱性產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)面臨的市場環(huán)境復(fù)雜，資金周期長，導(dǎo)致房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險極為突出。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險主要來源于各種負債，負債越多則面臨的風(fēng)險也就越大。本文首先分析房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的主要來源，并針對房地產(chǎn)資金籌集、投資及日常運營三大環(huán)節(jié)，給出風(fēng)險管理的主要對策。一、引言房地產(chǎn)在我國有過很大的發(fā)展空間，創(chuàng)造出的成績也令人矚目。然而房地產(chǎn)不同于其他行業(yè)，有著高收益優(yōu)勢的同時，還存在投資額大、投資風(fēng)險較高、資金周期很長等問題。我國的房地產(chǎn)起步較晚，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)和規(guī)模都比較小，并且房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范也沒有完善的標準。另外從金融環(huán)境上來看，金融系統(tǒng)本身也不健全。這些劣勢導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險很大。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，合理控制財務(wù)風(fēng)險顯得尤為重要。本文將詳細分析當前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險，并為做好風(fēng)險管理，降低財務(wù)風(fēng)險提出一些合理化的建議。二、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分類房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險主要來源于以下三個方面：1.償付風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)公司在起初投資開盤時，大部分都來源于借貸，因此在運營過程中，必須按時將借貸的本金與利息付清。如果用借貸方式蓋起來的樓盤，不能按原計劃完工并獲得收益，則房地產(chǎn)企業(yè)將會面對無法按時償付對應(yīng)債務(wù)風(fēng)險，這就導(dǎo)致公司的資金鏈發(fā)生問題，從而引發(fā)資金鏈斷裂風(fēng)險。其后果顯而易見，輕則對公司信譽有影響，重則可能導(dǎo)致被破產(chǎn)清算。2.債務(wù)成本變動的風(fēng)險。由于資金的周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)在負債期間難免出現(xiàn)市場經(jīng)濟環(huán)境的變化，比如通貨膨脹等。這種環(huán)境變化使得債務(wù)資本的利率發(fā)生變化，如果出現(xiàn)利率增大，則使得公司運營的實際成本增大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的收益會被增加的成本所抵消，重則出現(xiàn)總體的負增長。3.再融資渠道與成本風(fēng)險。對于負債運營的公司，債權(quán)人對公司的信任程度逐步降低，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)重新籌資時的成本更高，重新籌資時能夠通過的渠道也會出現(xiàn)不少限制，與負債率小的房地產(chǎn)企業(yè)相比，有明顯的劣勢。從上述分析來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源于負債，負債量越大，對應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險也就越高。而房地產(chǎn)的資金投入門檻高，因此房地產(chǎn)企業(yè)的負債是在所難免的，因此房地產(chǎn)企業(yè)在籌資時，必須謹慎行事，把等閑降到最低。三、財務(wù)風(fēng)險管理措施面對房地產(chǎn)所面臨的機遇與挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須有足夠的風(fēng)險預(yù)測與風(fēng)險管理能力，特別是對未來的風(fēng)險趨勢，必須采取科學(xué)合理的方法去控制風(fēng)險。風(fēng)險管理主要體現(xiàn)在基金籌集環(huán)節(jié)。資金籌集環(huán)節(jié)風(fēng)險管理。第一、需要建立合理的基金結(jié)構(gòu)，規(guī)避不必要的籌資風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)，信用記錄良好并且擁有土地使用權(quán)，是貸款時的兩大優(yōu)勢。然而房地產(chǎn)企業(yè)不能濫用這個優(yōu)勢，必須理性地把將來可能引發(fā)的風(fēng)險控制在一定范圍內(nèi)。需要通過對債務(wù)和權(quán)益金融的合理安排，得到最佳的資金結(jié)構(gòu)。主要手段一方面要將公司前景、資金回報等作為決策出發(fā)點，不同的內(nèi)外環(huán)境下選擇合理的策略，另一方面對長期和短期債務(wù)的分配要合理，使得房地產(chǎn)企業(yè)的短期債務(wù)償還量在還債能力可接受的范圍內(nèi)，并且對流動負債進行及時合理的處理。在此過程中，需要對企業(yè)本身的能力、可使用資金等要有充分的認識。第二、擴展籌資渠道。目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最大瓶頸就是對融資規(guī)模的限制。如今國家抑制房價上漲，使得房地產(chǎn)企只有降低籌資所帶來的成本，才能有利可圖，因此多元化籌資成為必然的趨勢。至今，向銀行貸款籌資是主導(dǎo)模式，然而企業(yè)債券卻沒有良好發(fā)展，因此打通債券籌資不失為一種好方法。而這種籌資方式的實現(xiàn)與否取決于政府有關(guān)部門的政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須對相關(guān)政策的修改持有高度的敏感度。籌資還可以利用投資信托、海外房地產(chǎn)基金、私募籌資、典當融資、合伙開發(fā)等不同的渠道獲取。第三、嚴格監(jiān)管擔(dān)保。大型房地產(chǎn)企業(yè)旗下有很多子公司，當子公司的資金不足時，母公司可以從中擔(dān)保，通過向銀行借貸或其他擴展渠道得到融資。作為母公司必須對子公司的擔(dān)保申請做嚴格的審查，并在資金運行過程中提出合理化方案，使得子公司較快擺脫困境。第四、建立完善的預(yù)警系統(tǒng)。預(yù)警系統(tǒng)是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營過程中所得到的財務(wù)、管理、市場等資料，運用數(shù)學(xué)和經(jīng)濟學(xué)模型對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)測，進而達到減少風(fēng)險的目的。在此過程中房地產(chǎn)企業(yè)必須立足市場，根據(jù)內(nèi)外環(huán)境變化做最優(yōu)決策，以避免投資決策失誤所帶來的財務(wù)危機。2.投資環(huán)節(jié)風(fēng)險管理。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)新項目之前和工程進行過程中必須對項目做定性、定量的分析，對資金數(shù)額等關(guān)鍵問題進行必要的預(yù)測，以達到減少建設(shè)過程中的投資缺口的目的。具體措施有以下幾種：第一、加強可行性分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究一般側(cè)重于把握市場，開發(fā)之前對于購買者進行正確的定位。在進行評過程中以下問題需要引起足夠的關(guān)注：軟環(huán)境對此地房地產(chǎn)的影響程度；政府的導(dǎo)向如城鄉(xiāng)一體化等對房地產(chǎn)項目的影響；周邊環(huán)境的影響等。在綜合考慮這些問題的基礎(chǔ)上，再決定是否開發(fā)某個房地產(chǎn)項目。第二、合理的組合投資。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過企業(yè)聯(lián)營、對外投資等策略進行組合投資，以達到分散財務(wù)風(fēng)險的目的。特別是當遇到風(fēng)險比較大的項目時，可以聯(lián)合多家房地產(chǎn)企業(yè)一同投資，分散投資。由于用戶需求不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)不宜開發(fā)類型單一的樓盤，比如可以結(jié)合住房、商業(yè)區(qū)、辦公樓等多種類型的聯(lián)合開發(fā)，是避免財務(wù)風(fēng)險的較不錯的選擇。第三、積極應(yīng)對，合理回避。對于多個投資方案，決策者應(yīng)該對每個方案的財務(wù)風(fēng)險進行合理分析，并選擇風(fēng)險較小的方案。3.日常運營環(huán)節(jié)風(fēng)險管理。日常運營環(huán)節(jié)是最為容易忽略的環(huán)節(jié)，然而在日常運營過程中發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，并回避風(fēng)險是最為行之有效的方法。在日常運營過程中需要注意以下幾點：第一、提高風(fēng)險意識。在日常運營中，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險很高，因此對風(fēng)險管理進行日常的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)必不可少。其中最關(guān)鍵的換就是賬目明確，不能出現(xiàn)敗壞現(xiàn)象。對于客戶，房地產(chǎn)企業(yè)需要積累各類客戶的信用狀況，根據(jù)這些信用資料評估承擔(dān)風(fēng)險的能力。第二、加強資金管理。房地產(chǎn)同時具有投資和消費夾支，因此資金回收的管理也相對麻煩，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，為回籠資金，需要快速或出租出房子。在此過程中選擇恰當?shù)匿N售時間、渠道尤為重要，多媒體推銷也必不可少。在此過程中，必須注意長遠發(fā)展形的樹立。在此資金回籠過程中，資金需服從統(tǒng)一調(diào)配，避免出現(xiàn)閑置資金，以保證正常的資金流通。第三、做好預(yù)算，監(jiān)督有效。預(yù)算可使得公司的管理更為有效，通過預(yù)算可以及時發(fā)現(xiàn)各種不正常的經(jīng)營，并將其扼制在初始的階段。另外設(shè)專門的負責(zé)人監(jiān)督企業(yè)財務(wù)，可從不同角度對財務(wù)風(fēng)險進行監(jiān)督，并把風(fēng)險情況及時反映到?jīng)Q策者手中，可提高財務(wù)風(fēng)險的防范。第四、合理控制存貨量。由于房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)較慢，資金投入?yún)s很大，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須對一定的房產(chǎn)作為儲備，然而價格波動平凡加之企業(yè)間的競爭激烈，使得存貨可能會出現(xiàn)跌價。因此在管理存貨時必須保證存貨的總量和存貨時間在可操縱范圍內(nèi)，以降低存貨價格暴跌的風(fēng)險。四、結(jié)語本文首