城市軌道交通車輛場段上蓋物業(yè)開發(fā)模式探究

城市軌道交通車輛場段上蓋物業(yè)開發(fā)模式探究摘要：近年來，我國地鐵建設(shè)浪潮興起。地鐵建設(shè)不僅能提升人們的生活便利度、改善城市投資環(huán)境、改變城市格局，而且能帶動城市片區(qū)發(fā)展，形成“地鐵經(jīng)濟(jì)”。而車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)可充分發(fā)揮車輛段占地面積大等優(yōu)勢，可有效實(shí)現(xiàn)土地集約化利用、優(yōu)化城市功能布局、提升城市區(qū)域品質(zhì)，是一種有效提升地鐵經(jīng)濟(jì)效益的開發(fā)方式。基于此，本文就對城市軌道交通車輛場段上蓋物業(yè)開發(fā)模式相關(guān)方面進(jìn)行分析和探討。關(guān)鍵詞：城市軌道交通；車輛場段；上蓋物業(yè)；開發(fā)模式1國內(nèi)車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀1.1車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的意義（1）集約利用土地，提高土地利用率。我國土地資源的特點(diǎn)是“一多三少”，即總量多，人均耕地少，高質(zhì)量的耕地少，可開發(fā)后備資源少。土地使用率低下一直困擾著我國。而隨著城市功能逐步集約化，對土地功能、承載力以及集約利用率提出了更高的要求。（2）回饋建設(shè)資金，補(bǔ)貼運(yùn)營費(fèi)用。地鐵站點(diǎn)及周邊物業(yè)綜合開發(fā)可為地鐵引來大量的客流，以此提升地鐵的運(yùn)營效益，彌補(bǔ)城市軌道交通建設(shè)資金缺口，有利于推進(jìn)城市軌道交通建設(shè)的進(jìn)度。（3）為地鐵涵養(yǎng)客流，完善周邊配套。上蓋物業(yè)開發(fā)可提高地鐵站點(diǎn)輻射范圍內(nèi)的土地開發(fā)利用強(qiáng)度，增加周邊的工作人口和居住人口，有利于為地鐵涵養(yǎng)客流并帶動地鐵周邊整體生活環(huán)境質(zhì)量的提高。1.2車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)面臨的主要問題相較于一般開發(fā)項(xiàng)目，地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營人全生命周期中的要求較高，開發(fā)難度較大。規(guī)劃階段存在規(guī)劃調(diào)整、權(quán)屬明確等問題，設(shè)計(jì)階段存在設(shè)計(jì)單位選擇、設(shè)計(jì)輸入明確及穩(wěn)定等問題，建設(shè)階段存在施工單位選擇、施工協(xié)調(diào)管理等問題，運(yùn)營階段存在運(yùn)維邊界明確、成本控制等問題。而目前國內(nèi)進(jìn)行車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的城市，大多采取“一事一議”的辦事模式，均為臨時(shí)性、過渡性的做法，尚未形成貫穿于整個(gè)生命周期的操作指引。2車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)要遵循的原則（1）符合城市的總體發(fā)展。每個(gè)城市都有未來的發(fā)展目標(biāo)以及圍繞著發(fā)展目標(biāo)制訂的城市規(guī)劃。每個(gè)地區(qū)的功能定位局部與整體的有機(jī)聯(lián)系等，都會在城市規(guī)劃中得以體現(xiàn)。所以在進(jìn)行車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)之前，務(wù)必要仔細(xì)研讀城市規(guī)劃，進(jìn)行實(shí)地考察，設(shè)計(jì)多種方案，經(jīng)過多輪研討得出最科學(xué)合理的方案。有些城市目光短淺，囿于眼前利益，導(dǎo)致車輛段上蓋物業(yè)設(shè)計(jì)不符合城市發(fā)展規(guī)劃，其負(fù)面影響是長遠(yuǎn)的、不可估量的。（2）上蓋物業(yè)和車輛段自身特點(diǎn)的融合。進(jìn)行車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)時(shí)，首先要透徹分析車輛段自身的特點(diǎn)與功能，不能因?yàn)樽⒅厣仙w物業(yè)的開發(fā)利益而忽視或者影響車輛段本身的使用功能。上蓋物業(yè)和車輛段自身特點(diǎn)應(yīng)該相得益彰，相互促進(jìn)。（3）結(jié)合周圍物業(yè)的城市功能需求。雖然車輛段本身的占地規(guī)模比較大，而在其基礎(chǔ)上繼續(xù)進(jìn)行上蓋物業(yè)設(shè)計(jì)，顯而易見需要有更大的城市空間。所以，應(yīng)該多方面考察周邊的實(shí)際情況，結(jié)合城市的其他功能和空間，合理地設(shè)計(jì)開發(fā)成或是宜居、或是滿足商業(yè)的上蓋物業(yè)，與周邊環(huán)境友好結(jié)合，并盡可能增加一些新的必須的功能。3城市軌道交通車輛場段上蓋物業(yè)開發(fā)模式3.1土地獲取方式車輛場段上蓋開發(fā)項(xiàng)目兼具城市及軌道建設(shè)雙重性質(zhì)，涉及公益性及經(jīng)營性2種不同性質(zhì)的用地。根據(jù)法律規(guī)定，公益性及經(jīng)營性土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為使用權(quán)的途徑具有差別。公益性土地在車輛場段上蓋物業(yè)開發(fā)中主要指蓋下車輛場段用地，其使用權(quán)由政府直接劃撥；車輛場段上蓋物業(yè)用地為經(jīng)營性土地，政府主要以公開競價(jià)方式配置其使用權(quán)，包括招標(biāo)、拍賣和掛牌（以下簡稱“招拍掛”）；另外，對于提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，允許通過土地作價(jià)出資入股的方式和政府置換土地使用權(quán)，國家以規(guī)定期限的土地使用權(quán)價(jià)格或土地出讓金入股，入股的土地權(quán)可由主導(dǎo)上蓋開發(fā)的城市軌道交通建設(shè)及運(yùn)營企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等同于土地使用權(quán)出讓。3.2合作方式3.2.1自主開發(fā)模式自主開發(fā)模式的開發(fā)主體為城市軌道交通建設(shè)及運(yùn)營企業(yè)，企業(yè)取得土地開發(fā)權(quán)后獨(dú)自開展規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施并進(jìn)行項(xiàng)目建成后的運(yùn)營管理。蓋上蓋下開發(fā)同主體保證了規(guī)劃的協(xié)調(diào)性，內(nèi)部化利益將全部反哺軌道交通建設(shè)及運(yùn)營企業(yè)，但企業(yè)將承擔(dān)較大融資和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。適用于具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力及豐富房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)主體，承擔(dān)較小規(guī)模的上蓋物業(yè)開發(fā)。3.2.2“一級半”開發(fā)模式“一級半”開發(fā)模式下，開發(fā)主體獲得政府授權(quán)深入一級開發(fā)市場，統(tǒng)籌整體規(guī)劃的同時(shí)主管土地征用，一級開發(fā)過程中特殊的上蓋預(yù)留即由此模式衍生而來?！耙患壈搿遍_發(fā)主體在建造帶上蓋平臺的“熟地”后由政府收儲并進(jìn)行一級市場交易，確定二級房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行蓋上土地二級開發(fā)建設(shè)。由于一級土地市場的制約，一般開發(fā)主體難以直接操縱土地買賣并與其后的開發(fā)過程順利對接，因而“一級半”開發(fā)主體多與政府合同性利益相關(guān)，土地開發(fā)權(quán)受到政府的合理合法委托。此模式保證了拿地的可靠性、一級開發(fā)成本的最低化及蓋上物業(yè)和蓋下車輛場段布局的良好銜接；但車輛場段上蓋完全依托和服從于“一級半”開發(fā)主體所做的預(yù)留，二級開發(fā)商的開發(fā)意圖難以體現(xiàn)，一二級土地開發(fā)主體的錯(cuò)位對物業(yè)開發(fā)的品質(zhì)將造成一定影響。3.2.3聯(lián)合開發(fā)模式（1）法人型合作開發(fā)。法人型合作開發(fā)模式以各合作主體合資建立的具有法人資格的項(xiàng)目公司為基礎(chǔ)，股份占比由出資比例決定。項(xiàng)目公司拿地，土地權(quán)屬項(xiàng)目公司，隨后以項(xiàng)目公司名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。入股方式和時(shí)間可存在差異，房地產(chǎn)合作方可與城市軌道交通建設(shè)及運(yùn)營企業(yè)協(xié)商，在土地一級市場交易后進(jìn)場，以高于土地成交價(jià)的價(jià)格對軌道交通建設(shè)及運(yùn)營企業(yè)股權(quán)進(jìn)行收購，企業(yè)獲得相應(yīng)溢價(jià)收益，房地產(chǎn)合作方借此入股與企業(yè)共享二、三級市場贏利。此模式的優(yōu)勢在于項(xiàng)目公司法人結(jié)構(gòu)完善，合作各方權(quán)責(zé)利較為明確，合作結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性可保證。（2）協(xié)議型合作開發(fā)。協(xié)議型合作開發(fā)模式下，合作各方簽訂合作開發(fā)合同或設(shè)立項(xiàng)目管理公司，共同出資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。土地權(quán)屬城市軌道交通建設(shè)及運(yùn)營企業(yè)，上蓋建設(shè)可由第三方建設(shè)公司通過“協(xié)議+BT”模式（BT，BuildandTransfer，建設(shè)和移交）承擔(dān)，建成后運(yùn)營權(quán)移交企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商。此模式下城市軌道交通建設(shè)及運(yùn)營企業(yè)的主導(dǎo)性較強(qiáng)，收益提高，但承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。（3）委托型合作開發(fā)。委托型合作開發(fā)模式下，城市軌道交通建設(shè)及運(yùn)營企業(yè)通過招標(biāo)遴選房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作，后者以城市軌道交通企業(yè)名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)主體與土地權(quán)屬均未轉(zhuǎn)移，城市軌道交通企業(yè)負(fù)責(zé)全部投資，承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)，并獨(dú)享投資收益，被委托開發(fā)商僅收取傭金。此開發(fā)模式中的上蓋建設(shè)也可交托第三方公司進(jìn)行BT模式建設(shè)。此模式接近自主開發(fā)模式，城市軌道交通建設(shè)及運(yùn)營企業(yè)為開發(fā)實(shí)質(zhì)主體，企業(yè)的主導(dǎo)性極強(qiáng)，合作方在項(xiàng)目中的主動性受到壓抑，對合作方的吸引力不高；盡管委托型和協(xié)議型合作開發(fā)模式面臨較大法律風(fēng)險(xiǎn)，交易難度及合作架構(gòu)不穩(wěn)，但城市軌道交通建設(shè)及運(yùn)營企業(yè)及合作方較法人型可得更高的所得稅稅后收益。結(jié)語隨著我國車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累，許多規(guī)劃設(shè)計(jì)方案也在逐漸開展，但是也有一些問題需要更加合理地去解決。合理的開發(fā)規(guī)劃能夠節(jié)約許多城市資源，提高居民的生活幸福度，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步。應(yīng)借鑒優(yōu)秀的成功案例，從實(shí)際出發(fā)，以期科學(xué)規(guī)劃、合理開發(fā)城市軌道交通車輛段上蓋物業(yè)。參考文獻(xiàn)[1]李欽,舒作敏,孫思為.城市軌道交通車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)BIM應(yīng)用體系研究[J].低碳世界,