世聯(lián)地產(chǎn)研究-區(qū)域商業(yè)市場研究方法及案例

開元門EBD生態(tài)商務(wù)區(qū)11/25/2023提綱Part1:我們是誰？Part2:我們的模式？Part3:我們要做什么？返回主報告Part4:為什么在這里做？Part5:這么做的好處？我們是誰？我們是誰？洛陽天惠投資有限公司，座落于洛陽市新區(qū)長興尚街，成立于2009年9月，總部在上海。主要經(jīng)營房地產(chǎn)項目投資與管理、實業(yè)投資，土地整理，建材、機械設(shè)備銷售，注冊資本壹億元。我公司擁有完備的管理機構(gòu)，完善的管理機制和制度，擁有一支高效能的管理團隊和實力雄厚的專業(yè)技術(shù)隊伍。我公司集上海、北京等我國一線城市先進的行業(yè)技術(shù)、經(jīng)驗于一身，奉承立足新起點，開創(chuàng)新局面的經(jīng)營理念，同時，將這種理念與以往豐富經(jīng)驗的有益結(jié)合，贏得了當(dāng)?shù)卣屯械馁澴u。1現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)運營商專業(yè)的運營團隊生態(tài)商務(wù)區(qū)區(qū)開發(fā)商成熟的總部經(jīng)濟運營模式我們是誰？天慧公司我們的模式？我們的模式？生態(tài)商務(wù)區(qū)EBD生態(tài)商務(wù)

高檔住宅

綜合商業(yè)

總部經(jīng)濟

模式產(chǎn)生背景城市更新升級、產(chǎn)業(yè)升級動力源解決三線城市更新升級問題，打造城市新一輪發(fā)展的動力源、亮點。二三級城市更新升級的需求眾多投資企業(yè)與資本擴大市場的需求需求商務(wù)平臺城市產(chǎn)業(yè)升級的重要商務(wù)平臺我們的模式？成熟可復(fù)制因地制宜模式基本特質(zhì)成熟的項目模式便于區(qū)域復(fù)制推廣形成競爭優(yōu)勢靈活的定制方式便于針對不同需求形成地方特色我們的模式？模式內(nèi)涵全球資源地域資源有效整合地域資源全球資源有效融合地域性國際資源全球時尚資源我們的模式？高端商務(wù)服務(wù)業(yè)商業(yè)金融專業(yè)服務(wù)會議與會務(wù)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)國內(nèi)企業(yè)總部部分國際企業(yè)地區(qū)總部企業(yè)采購辦公室信息技術(shù)企業(yè)辦公室技術(shù)服務(wù)總部地區(qū)性運營中心零售銀行企業(yè)地區(qū)結(jié)算中心后勤金融服務(wù)占據(jù)價值鏈高端，發(fā)展輻射全國的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，打造地區(qū)總部、運營中心，采購結(jié)算中心、工程服務(wù)業(yè)、技術(shù)支持服務(wù)業(yè)、系統(tǒng)軟件支持服務(wù)業(yè)、研發(fā)服務(wù)業(yè)商務(wù)咨詢信息咨詢小型會議會務(wù)專業(yè)會展五大產(chǎn)業(yè)：高端商務(wù)服務(wù)業(yè)、生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)、商業(yè)金融、專業(yè)服務(wù)、會議與會務(wù)模式產(chǎn)業(yè)定位我們的模式？BusinessOffice商務(wù)辦公功能BusinessCommunication商務(wù)交流功能Commercial&Entertainment商業(yè)文化娛樂功能EnterpriseHeadquarter企業(yè)總部BusinessLiving商務(wù)居住功能ResearchCenter研發(fā)中心E-commerce電子商務(wù)ConferenceCenter會議中心ExhibitionCenter展示展覽中心Market/ShoppingMall商場/購物中心CultureEstablishment(Museum,etc)博物館等文化設(shè)施RelaxingEstablishment(Park,etc)公園等娛樂設(shè)施ServiceApartment酒店式公寓Hotel/Apartment酒店/公寓以商務(wù)辦公為核心、集商務(wù)、商業(yè)、休閑、居住為一體的綜合功能，聚集高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口，促進現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)升級。模式功能定位我們的模式？我們要做什么？5總部經(jīng)濟定位洛陽天慧---總部經(jīng)濟花園總部經(jīng)濟花園

——生態(tài)商務(wù)、高檔住宅、綜合商業(yè)、總部經(jīng)濟洛陽未來中心城區(qū)頂級商務(wù)中心中部地區(qū)具有民族文化氣息的現(xiàn)代化生態(tài)服務(wù)綜合商務(wù)區(qū)縣市樞紐商業(yè)服務(wù)平臺我們要做什么？總部經(jīng)濟釋義使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其他地區(qū)區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局我們要做什么？我們要做什么？1總部經(jīng)濟產(chǎn)生的過程總部經(jīng)濟是高科技發(fā)展的必然趨勢，是世界經(jīng)濟高度發(fā)展的產(chǎn)物，是工業(yè)時代向后工業(yè)時代轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生的一種經(jīng)濟現(xiàn)象?？茖W(xué)技術(shù)發(fā)展推動“市場和競爭全球化2伴隨工業(yè)化城市化進程出現(xiàn)的一個現(xiàn)象3城市集化效應(yīng)的結(jié)果我們要做什么？總部經(jīng)濟所具備的條件區(qū)域擁有高素質(zhì)的人力資源和科研教育資源，能夠使得公司總部以較低的成本進行知識密集性價值活動的創(chuàng)造.區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢和良好的交通運輸網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。區(qū)域必須具有便捷的信息獲取以及良好地同異地溝通的信息通道，同時在基礎(chǔ)性資源條件方面能夠同附近周邊地區(qū)形成較大的差異.區(qū)域必須具備良好高效的法律制度環(huán)境，具有多元的文化氛圍。區(qū)域應(yīng)逐步形成圍繞總部服務(wù)的專業(yè)化服務(wù)支撐體系。區(qū)域外部交通分析機動車單行線東四北大街東四南大街東四西大街朝陽門內(nèi)大街北二環(huán)東二環(huán)朝陽門橋王府井大街東長安街建國門內(nèi)大街本案D項目周邊由三橫四縱地上交通路網(wǎng)組成；地鐵5號線預(yù)計明年開通，將為本項目帶來豐富客源；區(qū)域外部交通分析——公交線路示意圖106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路區(qū)域外部交通分析共14條公交線路可以分別從東、西、南、北四個方向直接到達本項目，為本項目塑造了便利的交通環(huán)境。區(qū)域停車場情況區(qū)域內(nèi)停車場數(shù)量仍顯緊張。區(qū)域歷史文化背景區(qū)域擁有濃郁的歷史文化氛圍，蘊含深厚的文化價值。名稱位置距本項目距離歷史淵源文化沉淀清真寺東四北大街路口西南角步行２分鐘唯一一座朝代服飾風(fēng)格與伊斯蘭宗教相結(jié)合的文化特例近期剛完成內(nèi)部裝飾，較好的保持了文物的現(xiàn)狀，是北京為數(shù)不多的清真寺之一劉雍相府東城區(qū)禮士胡同３００米建于乾隆年間曾做為印尼駐華使館，后歸屬文化部電影局。區(qū)域市場研究——區(qū)域消費能力研究區(qū)域消費人群分析1.常住人口：區(qū)域內(nèi)存在大片的平房區(qū)，人口密度相對較低；常住人口素質(zhì)相對較低，消費力較弱2.工作人口區(qū)域內(nèi)存在大量的黨政機關(guān)，國家公務(wù)人員；高學(xué)歷、高素質(zhì)、工作穩(wěn)定，具有一定的消費能力3.流動消費群該部分消費群主要以年輕、時尚的青年為主消費能力一般區(qū)域內(nèi)工作人群的消費潛力并未得到有效釋放，其他消費群體消費能力一般。區(qū)域消費支出構(gòu)成東城區(qū)2000戶城市居民家庭消費支出構(gòu)成（2004年）單位：%

(%)

低收較低中間較高高

收2004年比2003年

增、減

項

目全

市入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶

平

均20%20%20%20%20%消費性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格爾系數(shù)）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

著8.76.88.59.69.38.70.53.家庭設(shè)備用品及服務(wù)6.85.85.75.46.78.60.54.醫(yī)療保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通訊12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服務(wù)17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.雜項商品與娛樂服務(wù)3.82.63.23.64.14.70.4資料來源：2005統(tǒng)計年鑒區(qū)域內(nèi)居民消費集中于食品與教育兩方面，尚處于滿足日常生活消費的層次。區(qū)域黨政機關(guān)分布國務(wù)院發(fā)展研究中心中華醫(yī)學(xué)會國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會治金機關(guān)服務(wù)局中國民用航空總局國家冶金工業(yè)機關(guān)服務(wù)局東城區(qū)城管監(jiān)察執(zhí)法站北京市東城區(qū)國家稅務(wù)局國家廣播電影電視總局電影事業(yè)管理局中國城市發(fā)展研究會東城區(qū)商會外交部機關(guān)及駐外機構(gòu)服務(wù)中心中華人民共和國新聞出版總署.中國婦女旅行總社中國公民出境部北京市商業(yè)聯(lián)合會北京市東城區(qū)國家稅務(wù)局進出口稅收管理所市民委區(qū)域黨政機關(guān)云集，主要為出入境、新聞出版、稅務(wù)、商業(yè)等行業(yè)。區(qū)域教育配套分布北京中華會計函授學(xué)校東城分校禮士胡同小學(xué)北京市第166中學(xué)史家胡同小學(xué)燈市口小學(xué)北京市外國語學(xué)校正綱藝術(shù)實驗學(xué)校北京景山學(xué)校北京市東城區(qū)體育運動學(xué)校分校北京市二十五中學(xué)東城區(qū)黨校北京市第二幼兒園北京市第二中學(xué)分校北京印刷職工中等專業(yè)學(xué)校北京市東城區(qū)藍海文化藝術(shù)學(xué)校中央教育研究中心實驗學(xué)校北京市第一聾人學(xué)校燕京文化專科學(xué)校區(qū)域中小學(xué)校繁多，且不乏知名的重點學(xué)校。區(qū)域消費能力總結(jié)區(qū)域消費能力總結(jié)類別物業(yè)類型代表物業(yè)及數(shù)量消費特征/需求常住人口高檔住宅禾風(fēng)相府400戶；銀街俊景188戶；森豪公寓；消費力強：中高層知識分子為子女上學(xué)購買；外埠商人、機關(guān)高級人員、事業(yè)上升階段中年。平房（2大片區(qū)）東四片區(qū)、燈市口片區(qū)消費力弱，下崗職工、外來人口。流動人口寫字樓（20個）已入住可類比項目消費力強，商務(wù)宴請類、品牌專賣類為主。黨政機關(guān)（32個）新聞出版署、商務(wù)局、航空總局等消費力強，宴請類、娛樂類、會議類為主以及品牌專賣類。學(xué)校（34所）職教/培訓(xùn)機構(gòu)13個；中小學(xué)14個；大專院校6個；幼兒園1個。消費力強，教育培訓(xùn)類為主。合計：常住人口約25萬；流動人口18萬。返回區(qū)域居住人口以日常生活消費為主，消費能力較弱。區(qū)域流動人口消費力沒有得到完全釋放，具有一定的消費潛力。區(qū)域市場研究——區(qū)域商業(yè)市場研究隆福大廈菜市場項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布朝陽門小街東二環(huán)東四大街美術(shù)館后街朝陽門內(nèi)大街五四大街美術(shù)館生活類時尚類文教類本項目項目周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)混亂。區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)分布上，區(qū)域內(nèi)以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業(yè)態(tài)指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次分析區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次以中檔為主。商店名稱檔次價位力千精品屋低檔100元以下?lián)从训蜋n100元以下蝴蝶裝苑低檔100元以下發(fā)新設(shè)中高檔120-3000同仁堂中檔10-1000張一元茶莊中檔30-2400鴻升金榜中檔36-1000愛家紡花布店低檔100元以下天盛服飾低檔15-75阿曼特家紡中檔50-2000友聯(lián)外貿(mào)低檔50元左右區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況、消費人群分析區(qū)域整體商業(yè)經(jīng)營狀況一般，目標(biāo)客戶群消費力偏低。商店名稱經(jīng)營狀況目標(biāo)客群力千精品屋不好中年，消費低人群摯友一般中年，消費低人群蝴蝶裝苑不好中年，消費低人群發(fā)新設(shè)一般各年齡層，消費力較高同仁堂較好不分年齡、消費層張一元茶莊一般不分年齡、消費層鴻升金榜一般中青年，有一定消費力愛家紡花布店不太好中老年，消費低人群天盛服飾不太好各年齡層，消費力低阿曼特家紡一般中青年，有一定消費力東四北大街租金分析道路東側(cè)，由北向南序號商家名稱業(yè)態(tài)單鋪租金（萬元/年）使用面積日租金（元/天/平米）1護國寺小吃餐飲4010011.02米蓮諾鞋類358012.03名品折扣服裝358012.04瑞麗燙美容美發(fā)401507.35派克蘭席服裝10505.56傣家風(fēng)味餐飲10357.87假日發(fā)廊美容美發(fā)18608.28蝴蝶裝苑服裝205011.09鴻升金榜美容美發(fā)341406.710愛家紡花布店服裝402005.511大井陶藝工藝品153511.712鑫時尚秀鞋業(yè)20906.113奇緣玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黃記煌餐廳餐飲241504.4東四北大街租金分析序號商家名稱業(yè)態(tài)單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）序號商家名稱業(yè)態(tài)單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）1外貿(mào)專營服裝18608.215軍野行服裝16508.82中國煙草煙草10406.816朱麗葉飾品102013.73東四洗染店家居10406.817藍禮小屋服裝10309.14工商銀行銀行503004.618當(dāng)代名剪美容美發(fā)452504.95北京銀行銀行503004.619音像圖書音像351009.66妙天齋飾品18608.220真心草真絲專賣328011.07中國農(nóng)業(yè)銀行銀行503004.621牛仔廣告服裝101518.38光大銀行銀行503004.622浮世會服裝183016.49桂堂足療醫(yī)療保健503004.623網(wǎng)聚網(wǎng)吧網(wǎng)吧321505.810東單銀地賓館住宿503004.624奧康皮鞋鞋類308010.311時尚碼頭美容美發(fā)20609.125鑫裕民商場分店15508.212食草堂皮革401209.126美國加州牛肉面餐飲452006.213m居·sisskbaby飾品10604.627新月網(wǎng)吧網(wǎng)吧351009.614譚木匠飾品10309.128東鮮烤肉餐飲351009.6道路西側(cè)，由北向南東四北大街街鋪租金在10~50萬/年不等，街鋪面積在10~300平方米之間，平均日租金為8.3元/天/平方米。區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)返回區(qū)域商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)混雜；以餐飲和服裝服飾兩大類為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次以中、低檔為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況一般，客戶群消費力偏低；單鋪面積在10~300平方米之間；各商業(yè)街商鋪租金差異較大區(qū)域內(nèi)各商業(yè)片區(qū)驅(qū)動因素分析1.時尚商業(yè)街驅(qū)動引擎——電影院電影院時尚青年時尚的服裝服飾2.日常消費商業(yè)驅(qū)動引擎——朝內(nèi)菜市場朝內(nèi)菜市場日常居民日常消費業(yè)態(tài)3.中高端商業(yè)驅(qū)動引擎——品牌店、高檔的美容美發(fā)美容美發(fā)及品牌店銀街中高檔的消費群體返回明清年間二十世紀(jì)五、六十年代八十年代末九十年代初九三年至本世紀(jì)初現(xiàn)狀隆福寺商業(yè)步行街發(fā)展回顧明代三禪并駐的寺院、京師著名大廟會：東